Kohtulahend

15.03.2004.a sõlmisid Andrus Braunbrück ja OÜ Immo Invest nõude loovutamise lepingu, millega Andrus Braunbrück loovutas kahju hüvitamise nõude OÜ-le Immo Invest. Kostja vastus 02.11.2005.a esitatud vastuses vaidles kostja hagile vastu. Enampakkumise ajal oli hoone omanikuks Eesti Vabariik. Kostja sai hoone omanikuks alles 05.11.1996.a, mil ta kanti aktsiaseltsina äriregistrisse. Kuna enampakkumisel müüdi Eesti Vabariigi vara, siis saab enampakkumisest tulenevate kohustuste eest vastutav olla üksnes Eesti Vabariik. Seega ei ole AS Tallinna Sadam õigeks kostjaks. Samuti ei esinenud põhjendamatut viivitust ostu-müügilepingu sõlmimisel. Erastamisagentuur andis võõrandamisele kooskõlastuse alles 30.04.1996.a. Kostjale oli selleks ajaks teatavaks saanud, et RAS Ookean „pankrotis“ kavatseb esitada hagi riigiettevõtte Tallinna Sadam ja Eesti Vabariigi vastu Kopli sadama varade tagasivõitmiseks ning hagi tagamise taotluse nimetatud varade käsutamise keelamiseks. Vältimaks võimalikke kahjunõudeid, ei pidanud riigiettevõte Tallinna Sadam haldusnõukogu võimalikuks sellises olukorras ostumüügilepingut sõlmida. Tallinna Linnakohtu 12.06.1996.a määrusega keelati riigiettevõttel Tallinna Sadam kõik Kopli sadamas asuva vara võõrandamisele ja rendileandmisele suunatud tehingud ja toimingud. Seaduslik võimalus hoone võõrandamiseks tekkis alles 2001.a jaanuaris, kui oli jõustunud kohtuotsus RAS Ookean „pankrotis“ hagi rahuldamata jätmise kohta. Kuna sellel ajal kehtinud rendiseaduse § 5 lg 1 kohaselt võis rendileandjaks olla üksnes vara omanik või selle tiitlipärane valdaja, siis ei olnud võimalik ette näha, et Andrus Braunbrück sõlmib lepingud hoone rendileandmiseks enne hoone omanikuks saamist. Kuni riigiettevõtte Tallinna Sadam haldusnõukogu poolt enampakkumise tulemuste kinnitamiseni 09.05.1996.a, ei olnud Andrus Braunbrückil mingit alust eeldada, et temaga hoone ostu-müügileping sõlmitakse. Samuti ei oleks Andrus Braunbrück saanud rendilepingu alusel tulu hageja näidatud suuruses. Tallinna Linnakohtu 23.02.2001.a määrusega kinnitati Andrus Braunbrücki ja kostja kokkulepe. Nimetatud kokkuleppe tagajärjel tuleb Andrus Braunbrück lugeda loobunuks kõikidest nõuetest kostja vastu, mis tulenevad ostu-müügilepingu sõlmimisega viivitamisest. Kahju hüvitamise nõuded, mis tulenevad asjaoludest, et hoone seisund oli ostu-müügilepingu sõlmimise hetkeks halvenenud ning et hoone sisseseade oli hävinenud, on aegunud. Samuti on nõuded alusetud, kuna hageja väited puuduste kohta on tõendamata. 29.03.2001.a ostumüügilepingus kinnitas Andrus Braunbrück, et ta on hoone põhjalikult üle vaadanud ning on teadlik selle ehituslikust ja tehnilisest olukorrast ega oma selles osas kostja suhtes mingeid pretensioone. Seega on kõik hoone väidetavad puudused seatud ostu-müügilepingu tingimusteks. Hoone sisseseade ei olnud 13.03.1996.a toimunud enampakkumise objektiks. Hageja ei ole tõendanud, et kostja oleks enampakkumise toimumisest kuni ostu-müügilepingu sõlmimiseni lubanud kedagi hoonesse elama asuda. Menetluse vahepealne käik Harju Maakohtu 30.09.2008.a määrusega jättis kohus hagi läbi vaatamata. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 09.01.2009.a määrusega maakohtu määruse ja saatis asja maakohtule tagasi menetlemiseks.

Esimese astme kohtu otsuse põhjendused 26.06.2009.a otsusega jättis Harju Maakohus OÜ Immo Invest (pankrotis) hagi AS Tallinna Sadam vastu 3 000 000 krooni saamiseks rahuldamata ning mõistis OÜ-lt Immo Invest (pankrotis) välja menetluskulud 44 279.50 krooni AS Tallinna Sadam kasuks. Vabariigi Valitsuse 05.07.1990.a määrusega nr 140 kinnitatud „Eesti Vabariigi riigiettevõtte põhimääruse“ punkti 3 kohaselt on riigiettevõte juriidiline isik, ta valdab, kasutab ja käsutab talle antud Eesti Vabariigi omandit vastavalt oma tegevuse eesmärkidele seadusandluses ettenähtud ning ettevõtte põhikirjas kindlaksmääratud piires. Äriseadustiku (ÄS) § 509 lg 9 sätestab, et riigiettevõtte ümberkujundamisel äriühinguks loetakse neile riigi poolt õiguslikul alusel üleantud vara, selle vara baasil või muul viisil soetatud ja äriregistrisse kandmise ajal tema seaduslikus valduses olev vara, riigilt äriühingu omandisse üleläinuks äriühingu registrisse kandmise hetkest. Kostja registriandmete väljatrükist nähtuvalt kanti kostja äriregistrisse 05.11.1996.a. Kostja äriregistrisse kandmise ajal kehtinud asjaõigusseaduse § 30 lg 1 sätestas, et vara on isikule kuuluvad asjad, rahaliselt hinnatavad õigused ja kohustused, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Eeltoodust lähtuvalt leiab kohus, et koos hotelliga „Ookean“ läks kostjale üle ka ostu-müügilepingu sõlmimise kohustus Andrus Braunbrückiga. Seega on ebaõige kostja väide, et ta ei ole asjas õige kostja. Kohus leiab, et kostja viivitas ostu-müügilepingu sõlmimisega. Riigiettevõtte Tallinna Sadam poolt koostatud enampakkumise protokollis võttis Andrus Lille kohustuse sõlmida ostumüügileping 10 päeva jooksul enampakkumise tulemuste kehtestatud korras kinnitamisest. Sellest tulenes ka riigiettevõttele Tallinna Sadam kohustus sõlmida ostu-müügileping sama tähtaja jooksul. Riigiettevõtte Tallinna Sadam haldusnõukogu kinnitas enampakkumise tulemused 09.05.1996.a. Tallinna Linnakohtu 12.06.1996.a määrusega keelati riigiettevõttel Tallinna Sadam kõik Kopli sadamas asuva vara võõrandamisele ja rendile andmisele suunatud tehingud ja toimingud. Kostja väide, et hagi tagamise määruse tõttu ei olnud ostu-müügilepingu sõlmimine võimalik, ei ole asjakohane. Kohtu hinnangul puudub vajadus võtta seisukohta, kas nimetatud hagi tagamise määrus keelas lepingu sõlmimise või mitte, kuna ostumüügilepingu sõlmimise tähtpäev saabus enne määruse tegemist. Asja materjalidest nähtuvalt on Andrus Lille rendileandjana ja Riho Narusk rentnikuna sõlminud 13.04.1996.a rendilepingu hotelli „Ookean“ hoone suhtes. Rendilepingu sõlmimise ajal kehtinud rendiseaduse § 5 lg 1 sätestas, et rendile andjaks on rendile antava vara omanik või tiitlipärane valdaja. Rendilepingu sõlmimise ajal ei olnud Andrus Lille hotelli „Ookean“ hoone omanikuks ega ka tiitlipäraseks valdajaks. Seega ei saanud Andrus Lille nimetatud hoone suhtes rendilepingut sõlmida. Eeltoodust tulenevalt ei saa ka sellest rendilepingust saamata jäänud summasid vaadelda Andrus Lillele tekkinud kahjuna. Kohus asub seisukohale, et nimetatud rendileping ei tõenda Andrus Lillele kahju tekkimist. Hageja on palunud kostjalt välja mõista kahju, mis tuleneb sellest, et hoone seisukord oli enne ostu-müügilepingu sõlmimist halvenenud. Kohtu hinnangul ei ole hageja tõendanud seda, et hoone seisukord oli halvenenud. Samuti on Andrus Braunbrück 29.03.2001.a ostumüügilepingu punktis 2.2.1 kinnitanud, et ta on lepingu eseme põhjalikult üle vaadanud ning on teadlik selle ehituslikust ja tehnilisest seisukorrast ning ei oma selles osas müüjale mingeid pretensioone.

Hageja ei ole tõendanud oma väidet, et enampakkumise esemeks oli ka hotelli sisustus. Enampakkumise teates ei ole märgitud, et enampakkumise esemeks oleks midagi muud peale hoone. Hageja ei ole tõendanud, et hagiavaldusele lisatud vara nimekiri on seotud selle enampakkumisega. Eeltoodust tulenevalt ei ole põhjendatud ka hageja nõue osas, milles palutakse välja mõista hoone sisseseade halvenemisest tulenev kahju. Kohus nõustub kostjaga selles osas, et kahju hüvitamise nõuded, mis tulenevad asjaoludest, et hoone seisund oli ostu-müügilepingu sõlmimise hetkeks halvenenud ning et hoone sisseseade oli halvenenud, on aegunud. Tulenevalt võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse § 9 lg 1, tsiviilkoodeksi § 254 lg 1 ja § 252 lg 1 ning tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 146 lg 1 ning arvestades asjaolu, et valdus anti ostjale üle hiljemalt 01.04.2001.a, algas hagi aegumistähtaeg 01.04.2002.a ja lõppes 01.04.2005.a. Hagi esitati 30.06.2005.a. Seega on hagi ülalmärgitud nõuetes aegunud. Samuti tuleb jätta rahuldamata hagi osas, milles palutakse kostjalt välja mõista kahju, mis tuleneb sellest, et kostja võimaldas enne ostu-müügilepingu sõlmimist asuda hotelli hoonesse elama erinevatel isikutel. Kohus leiab, et hageja ei ole tõendanud asjaolu, et ta pidi hoone vabastamiseks nende isikute valdusest kandma kulutusi. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 sätestab, et enne käesoleva seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul kohaldatakse menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Apellatsioonkaebuse nõuded ja põhjendus 31.07.2009.a esitas OÜ Immo Invest (pankrotis) apellatsioonkaebuse Harju Maakohtu 26.06.2009.a. otsusele. 03.08.2009.a esitas apellant apellatsioonkaebuse täiendused ning sellega seoses ka apellatsioonkaebuse uue tervikteksti ning palus jätta 31.07.2009.a esitatud kaebuse tekst tähelepanuta. Apellatsioonkaebuses palus apellant määrata OÜ-le Immo Invest (pankrotis) riigipoolne menetlusabi, tühistada Harju Maakohtu 26.06.2009.a otsus osas, millega jäeti rahuldamata hageja hagi 2 800 000 krooni nõudes ning osas, millega mõisteti hagejalt kostja kasuks välja menetluskulud; teha uus otsus ning rahuldada hagi ja mõista kostjalt hageja kasuks välja 2 800 000 krooni, menetluskulud jätta kostja kanda. Hageja vaidlustab maakohtu otsuse osas, millega kohus jättis rahuldamata hageja hagi kostja vastu summas 2 800 000 krooni saamata jäänud renditulu näol tulenevalt sellest, et kostja keeldus ca 5 aasta jooksul sõlmimast Andrus Braunbrückiga Tallinnas, Paljassaare tee 39 asuva hotelli „Ookean“ ostu-müügi lepingut. Kohus on valesti kohaldanud materiaalõiguse normi. Kuigi kohus on otsuses tuvastanud, et riigiettevõttel Tallinna Sadam oli kohustus sõlmida Andrus Braunbrückiga hotelli „Ookean“ ostu-müügi leping hiljemalt 19.05.1996.a, kuid ta seda ei teinud ning viivitas müügilepingu sõlmimisega, on kohus jätnud hagi rahuldamata hageja nõude osas hüvitada saamata jäänud renditulu, mida Andrus (Lille) Braunbrück oleks saanud 13.04.1996.a Riho Naruskiga sõlmitud rendilepingu alusel juhul, kui hageja oleks saanud hotelli „Ookean“ omanikuks. Hageja ei nõustu kohtu seisukohaga, et Andrus Braunbrück ei saanud hotelli „Ookean“ suhtes rendilepingut sõlmida. Tõepoolest sätestas rendilepingu sõlmimise ajal (so 13.04.1996.a) Rendiseaduse § 5 lg 1, et rendile andjaks on rendile antava vara omanik või tiitlipärane valdaja. Samas ei tulene sellest sättest mingeid piiranguid rendilepingut sõlmivate subjektide osas. Nimetatud säte ei keelanud sõlmida rendilepingut rendileandjana isiku poolt,

kes rendilepingu sõlmise ajaks ei olnud veel vara omanikuks saanud. Ka rendisuhte olemusest ei tulene, et rendilepingut ei või sõlmida enne kui vastav vara rendileandja poolt omandatakse. Kohtuotsusest ei ole võimalik aru saada, kas Andrus Braunbrücki ja Riho Naruski vahel 13.04.1996.a sõlmitud rendileping on kohtu arvates tühine või miks sellest ei saanud tekkida õigusi ning kohustusi. Samuti ei ole kohus millegagi põhjendanud, miks ei või vaidlusalune rendileping olla vaadeldav eellepingu või edasilükkava tingimusega sõlmitud lepinguna, mille jõustumise (sh renditasu maksmise kohustuse tekkimise) eelduseks oli hotell „Ookean“ hoone omandamine Andrus Braunbrücki kui rendileandja poolt. Andrus Braunbrückil oli igati alus heauskselt eeldada, et temaga sõlmitakse hotelli müügileping. Kohus on jätnud tähelepanuta, et Andus Braunbrücki ja Riho Naruski vahel sõlmitud rendilepingu punkti 2.1 kohaselt kohustus Riho Narusk hakkama tasuma Andrus Braunbrückile renti alates hoone otsese valduse saamisest, mitte rendilepingu sõlmimisest. Samuti on kohus jätnud tähelepanuta, et juhul, kui riigiettevõte Tallinna Sadam ei oleks oma kohustusi rikkunud, siis oleks Andrus Braunbrück saanud hotelli Ookean omanikuks ning oleks saanud hakata teenima renditulu. Maakohtu vaidlustatud otsus on vastuoluline, millega on kohus eksinud TsMS § 436 lg 1 tuleneva otsuse seaduslikkuse ja põhjendatuse põhimõtte vastu. Riigikohtu praktikas on korduvalt rõhutatud, et kohtuotsuse seaduslikkuse ja põhjendatuse nõue tähendab muuhulgas ka seda, et kohtuotsus ei või olla vastuoluline (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-75-03, 3-2-1-23-06, 3-2-1-117-08). Käesoleval juhul puudub vaidlus selles, et kostja on oma õigusvastase tegevusega loonud olukorra, mille tõttu on hageja sõlminud väidetavalt Rendiseaduse § 5 lg 1 vastuolus oleva lepingu. Eeltoodust tulenevalt ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega hageja kahju nõude rahuldamata jätmine üksnes seetõttu, et väidetavalt ei olnud hagejal enne hoone omanikuks saamist õigust rendilepingut sõlmida. VÕS § 6 sätestatud hea usu põhimõte oli Eesti õiguskorra osa ka enne VÕS-i jõustumist. VÕS § 6 lg 2 võimaldab jätta seadusest tuleneva kohaldamata, kui see ei ole hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõetav. Hageja hinnangul viib ilmselgelt ebaõiglase tulemuseni Rendiseaduse § 5 lg 1 tõlgendamine viisil, mis võimaldab kostjal tänu enda õigusvastasele käitumisele vabaneda hagejale kahju hüvitamise kohustusest. Hageja on seisukohal, et olles õigesti tuvastanud kostja õigusvastase käitumise, siis oleks maakohus pidanud hageja kahju hüvitamise nõude käsitlemisel lähtuma eeldusest, et hageja oli vaidlusaluse hoone rendileandmiseks õigustatud. Riigikohtu lahendis nr 3-2-1-51-09 on rõhutatud, et VÕS § 128 lg 4 kohaselt on saamata jäänud tulu kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele, eelkõige tema tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Saamata jäänud tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotuses. Saamata jäänud tulu eest hüvitise saamiseks peab hageja tõendama, et tal oli kavatsus ja võimalus tulu saada. Käesoleval juhul puudub vaidlus selles, et hagejal oli vaidlusaluse rendilepingu alusel nii kavatsus kui ka võimalus renditulu teenimiseks hotell „Ookean“ hoone rendileandmise teel. Seega on maakohus hageja nõude vastavas osas alusetult rahuldamata jätnud. Hageja peab oluliseks rõhutada, et saamata jäänud tulu hüvitamise nõude esitamise kontekstis on teisejärguline see, kas sõlmitud rendileping on tühine või mitte.

Vastustaja seisukoht Kostja leiab, et apellatsioonkaebuses toodud väited ei anna alust maakohtu otsuse muutmiseks. Kostja on jätkuvalt seisukohal, et AS Tallinna Sadam ei ole saamata jäänud renditulu hüvitamise nõudes õigeks kostjaks ega ole hoone müügilepingu sõlmimisega õigusvastaselt viivitanud. Menetluse käik 10.08.2009.a määrusega ringkonnakohus rahuldas apellandi taotluse menetlusabi andmiseks ning vabastas hageja apellatsioonkaebuselt tasumisele kuuluva riigilõivu maksmisest. Ringkonnakohtu seisukoht Maakohtu otsust ei ole vaidlustatud osas, millega kohus jättis rahuldamata hageja kahju hüvitamise nõude 200 000 krooni saamiseks. Selles osas on otsus TsMS § 456 lg 4 lause 2 kohaselt jõustunud. Otsus on vaidlustatud osas, millega kohus jättis kostjalt hageja kasuks kahju hüvitamiseks välja mõistmata 2 800 000 krooni, samuti menetluskulude hagejalt väljamõistmises osas. Tsiviilkolleegium nõustub vaidlustatud osas maakohtu otsuse põhjendustega ja TsMS § 654 lg 6 kohaselt neid ei korda. Kooskõlas TsMS § 651 lõikega 1 kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Vaidlus poolte vahel on selles, kas kostja, sõlmides 29.03.2001.a Andrus Braunbrückiga Tallinnas Paljassaare tee 39 asuva hoone (võõrastemaja „Ookean“) ostu-müügilepingu, tekitas Andrus Braunbrückile kahju, mis seisnes ajavahemikul 13.04.1996.a - 29.03.2001.a saamata jäänud renditulus 2 800 000 krooni. Vaidlust ei ole selles, et Andrus Braunbrück on kahju hüvitamise nõude 15.03.2004.a loovutanud hagejale. Vabariigi Valitsuse 12.11.1993.a määrusega nr 352 kinnitatud „Riigi omandis oleva ettevõtte ja organisatsiooni vara koosseisu kuuluva üksiku asja võõrandamise korra“ p-de 7.1 ja 15.11 kohaselt kinnitab enampakkumise tulemused ettevõtte haldusnõukogu. RE Tallinna Sadam haldusnõukogu kinnitas enampakkumise tulemused 09.05.1996.a (I kd tlk. 94). Seega oli RE-l Tallinna Sadam kohustus sõlmida Andrus Braunbrückiga hoone (võõrastemaja „Ookean“) ostu-müügileping 10 päeva jooksul alates 09.05.1996.a ehk hiljemalt 19.05.2006.a. Vabariigi Valitsuse 05.07.1990.a määrusega nr 140 kinnitatud „Eesti Vabariigi riigiettevõtte põhimäärus“ p 3 kohaselt on riigiettevõte juriidiline isik, kes valdab, kasutab ja käsutab talle antud Eesti Vabariigi omandit vastavalt oma tegevuse eesmärkidele seadusandluses ettenähtud ning ettevõtte põhikirjas kindlaksmääratud piires. Äriseadustiku (ÄS) § 509 lg 9 lause 2 sätestab, et riigiettevõtte, riikliku ettevõtte või riikliku väikeettevõtte või riikliku fondi või munitsipaalettevõtte ümberkujundamisel äriühinguks loetakse neile riigi poolt õiguslikul alusel üleantud vara, selle vara baasil või muul viisil soetatud ja äriregistrisse kandmise ajal tema seaduslikus valduses olev vara, riigilt äriühingu omandisse üleläinuks äriühingu registrisse kandmise hetkest. Et hotelli „Ookean“ hoone oli enampakkumise toimumise ajal 13.03.1996.a Eesti Vabariigi omandis, sai kostja selle vara omanikuks 05.11.1996.a, so tema äriregistrisse kandmise hetkest. Seega oli kostja, olemata enampakkumise toimumise ajal hotelli “Ookean“ hoone omanikuks, siiski õigustatud seda vara käsutama. Eeltoodust lähtuvalt on ebaõige kostja seisukoht selles, et AS Tallinna Sadam ei ole asjas õige kostja. Samas on oluline, et Tallinna Linnakohtu 12.06.1996.a määrusega olid kostja õiguseellasel keelatud kõik Kopli sadamas asuva vara võõrandamisele ja rendile andmisele suunatud tehingud ja toimingud, millest tulenevalt ei olnud kostjal võimalik Andrus Braunbrückiga hoone ostumüügilepingut sõlmida. Nimetatud asjaoluga on Andrus Braunbrück 23.04.1996.a kostjaga

sõlmitud lepingu p 7.1. kohaselt ka nõustunud. Eelnimetatud lepingu p.-st 7.2. tulenevalt on pooled ostu-müügilepingu jõustumise seadnud sõltuvusse edasilükkava tingimuse (seaduslike takistuste) äralangemisest (I kd tlk 44-46). Kostja poolt ostu-müügilepingu sõlmimata jätmist, tulenevalt enampakkumise tulemuse kinnitamisest RE Tallinna Sadam haldusnõukogu poolt, ei saa käsitleda seega kostja õigusvastase viivitusena. Maakohus, jättes hagi kahju 2 800 000 krooni hüvitamiseks rahuldamata, ei kohaldanud (RenS) Rendiseaduse § 5 lg-s 1 sätestatut valesti. Nõustuda võib hageja väitega selles, et RenS § 5 lg-st 1 ei tulene otsest keeldu rendilepingu kui võlaõigusliku lepingu sõlmimiseks enne rendilepingu esemeks oleva vara omanikuks saamist rendileandja poolt. Samas aga rendilepingu (I kd tlk. 67-70) sõlmimise ajal kehtinud rendiseaduse (RenS) § 5 lg 1 sätestas, et rendile andjaks saab olla ainult vara omanik või tiitlipärane valdaja. Kuivõrd 13.04.1996.a ei olnud Andrus Braunbrück veel hotelli Ookean omanik ega tiitlipärane valdaja, leidis kohus põhjendatult, et siis ei saanud Andrus Braunbrück hoone suhtes rendilepingut kolmanda isikuga sõlmida ega ka rendile anda. Kohtu seisukohta, mille kohaselt tuleb rendileping lugeda tühiseks vastuolu tõttu RenS §-ga 5 lg 1, toetab ka Riigikohtu praktika. Riigikohus on otsuses nr 3-2-1-124-97 leidnud, et rendileping, mis ei vasta puuduste tõttu subjektsuses seaduse nõuetele, on tühine. Seega ei saa ka rendilepingu p.-s 2 kokku lepitud ja saamata jäänud rendi suurust vaadelda Andrus Braunbrückile tekkinud kahjuna. Kolleegium peab vajalikuks lisada, et tulenevalt RenS § 5 lg-s 1 sätestatust ei olnud 13.03.1996.a enampakkumise toimumise ajal võimalik ette näha, et Andrus Braunbrück sõlmib juba järgmisel päeval, enne temaga hoone ostu-müügilepingu sõlmimist ja hoone omanikuks saamist, lepingu hoone rendileandmiseks kolmandale isikule, mistõttu ka sel alusel on välistatud rendilepingu järgi saamata jäänud tulu hüvitamine. Mitte vähetähtis ei ole asjaolu, et 13.04.1996.a rendilepingule viitas hageja esmakordselt alles oma 16.03.2007.a hagiavalduse täienduses, seega peaaegu 11 aastat pärast selle sõlmimist. 13.04.1996.a rendilepingu tingimused ei võimalda seda käsitleda eellepinguna või edasilükkava tingimusega sõlmitud rendilepinguna, nagu hageja ekslikult leiab. Viidatud lepingu p.1.1. sätestab, et rendile andja annab antud lepingu alusel rentniku valdusse ja kasutusse ning rentnik võtab rendile Paljassaare tee 39, Tallinn asuva hoone kasutamiseks majutusasutuse (hotelli) ruumidena. Lepingu p.4.1.1. järgi kohustus rendile andja andma ruumid rentnikule üle 1 kalendrikuu jooksul pärast lepingu sõlmimist. Vastavalt lepingu p.-le

ole. Rendilepingu p.-ga 4.1.2 võttis Andrus Braunbrück endale kohustuse teha hoones õigeaegselt vajalikku kapitaalremonti ning lepingu p.2.5 nägi ette, et poolte kokkuleppe alusel vähendatakse renti rentniku poolt teostatava kapitaalremondi maksumuse võrra. Käesolevas asjas nähtub rendilepingu tingimustest selgelt, et Andrus Braunbrück oleks pidanud tulu saamiseks tegema täiendavaid kulutusi. Maakohus leidis õigesti, et rendileping ei tõenda kahju tekkimist ja saamata jäänud 2 800 000 krooni renditulu ei ole käsitletav Andrus Braunbrückile tekkinud kahjuna. Et Andrus Braunbrückil ei olnud enne hoone omanikuks saamist õigust rendilepingut sõlmida, on kahjunõude rahuldamata jätmine kooskõlas hea usu põhimõttega. Maakohus jättis hagi täielikult rahuldamata ja mõistis hagejalt kuni 31.12.2005.a kehtinud TsMS § 61 lg 1 p 1 alusel kostja õigusabikulude katteks välja 44 279.50 krooni. Kuna ringkonnakohus jätab vaidlustatud kohtuotsuse muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata, kannab kõik hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti, so antud juhul hageja. Kuni 31.12.2005.a kehtinud TsMS § 61 lg 1 p 1 järgi tuleb kostja AS-i Tallinna Sadam apellatsioonimenetluses kantud õigusabikulud 13 500 krooni välja mõista hagejalt OÜ-lt Immo Invest (pankrotis).

Urmas Reinola

Ulvi Loonurm

Ande Tänav

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.