Võlaõigus › Võõrandamislepingud

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja seisukohad 1.G.K. esitas 15.07.2024 Tartu Maakohtule hagi M.L. vastu 29 000 euro ja viivise nõudes. Nõude aluseks on asjaolu, et 26.04.2023.a. müügilepinguga ostis hageja kostjalt xxxxxxxxxxx, xxxxxxxxxxx alevik, xxxxxxvald, xxxxxxmaakond asuva korteriomandi, mille eriomandi esemeks on eluruum nr 11 (kinnistusraamatu registriosa number 1981940). 04.06.2024 avaldusega tühistas hageja poolte vahel 26.04.2023 sõlmitud, notari tõestatud korteriomandi müügilepingu. Müügilepingu tühistamise põhjuseks oli, et enne müügilepingu sõlmimist ei teavitanud kostja hagejat korteriomandi majandamiskulude olulisest tõusmisest lühikese aja jooksul pärast müügilepingu sõlmimist, ehkki majandamiskulude tõusmine (elamus planeeritud renoveerimistööd) olid kostjale juba varem teada. Enne müügilepingu sõlmimist oli hageja kostjat teavitanud ja rõhutanud, et talle on eluruumi valikul väga oluline madal majandamiskulude suurus. Kostja veenis hagejat ostetava korteriomandi madalates majandamiskuludes. Hageja leiab, et 26.04.2023 müügilepingu sõlmimisel ja lepingueelsete läbirääkimiste pidamisel varjas kostja hageja eest olulist teavet, st xxxxxxxxxxxxelamus kavandatavatest renoveerimistöödest, renoveerimistööde tegemiseks laenu vastuvõtmise kavatsusest, laenu suurusest ja laenu vastuvõtmisega kaasnevatest kuludest. Müügilepingu sõlmimisel oli hagejal ebaõige ettekujutus tegelikest asjaoludest, ta oli eksimuses TsÜS § 92 lg.1 tähenduses. Eksimuse põhjustas kostja, kes ei teatanud kavandatavatest remonditöödest ja renoveerimistööde tegemiseks laenu vastuvõtmise kavatsusest hagejale. Hageja tugineb TsÜS §-le 95 ja Riigikohtu lahendile asjas 3-2-1-43-15 p.22, milles öeldakse, et korteriühistuga majas tuleb korteriomandi ostjat teavitada kaasomandi mõttelise osa majandamise probleemidest. Hageja on arvamusel, et kostja võib olla hageja tahtlikult eksimusse viinud ja varjanud hageja jaoks olulist teavet eesmärgiga kallutada hagejat müügilepingut sõlmima. Hageja esitab müügilepingu sõlmimisele eelnenud kronoloogia ja on seisukohal, et kostja hoidis hagejat tahtlikult eksimuses eesmärgiga kallutada hagejat tehingut tegema. Selline olukord on TsÜS § 94 lg.1 järgi pettus. Sõlmitud müügilepingu on hageja tühistanud 04.06.2024.a. avaldusega TsÜS § 94 lg 3 alusel (pettus), alternatiivselt TsÜS § 92 lg 3 alusel (eksimus). TsÜS § 90 lg 2 sätestab, et tühistatud tehingu järgi saadu tuleb tagastada vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. VÕS § 1028 lg 1 järgi kui isik 2

(saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära. Hageja on 26.04.2023 müügilepingu alusel tasunud kostjale 29 000 eurot, mida kostja peab müügilepingu tühistamise tõttu hagejale tagastama. Hageja palub kostjalt hageja kasuks 29 000 eurot välja mõista koos viivistega.

ei oleks ta seda tehingut teinud. Kostja ei teatanud hagejale ka asjaoludest, mis kostjale kindlasti teada olid – remonditööde nimekiri, punktid a-k. Hageja palub hagi rahuldada.

4

Kohtu ettepanekul andis kostja ülevaate tehingu saamisloost, lepingueelsete läbirääkimiste kulgemisest ja ajagraafikust kuni tehingu notariaalse vormistamiseni. Kostja selgitas, et lepingueelsete läbirääkimistega tegeles kinnisvaramaakler, kes omas kogu infot korteriomandi ja korteriühistu kohta, s.h. kavandatavatest renoveerimistöödest. Kostja on veendunud, et maakler edastas kogu teadaoleva info hagejale kui ostjale. Kostja selgitab tehingu tegemist notari juures, notari juures antud kinnitusi. Hageja ja kostja kohtusid veelkord 09.01.2024 järelmaksu viimase makse tasumisel ja hüpoteegi mahavõtmisel notari juures. Ka siis ei olnud hagejal mingeid pretensioone ega soovi tehingut tühistada. Kostja kordab oma varasemat taotlust, et TsÜS § 99 lg 1 p 2 kohaselt on tehingu tühistamise tähtaeg möödunud ning hageja on kaotanud õiguse vastava nõude esitamiseks. Puuduvad nii faktilised kui õiguslikud alused hagi rahuldamiseks. Kostja taotles tunnistaja E.A. küsitlemist kohtuistungil.

KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

Kohus, olles uurinud hagiavaldust ja selle lisadena esitatud tõendeid, kostja vastuväiteid ja seisukohti koos lisatud tõenditega, kuulanud ära hageja ja kostja seletused kohtuistungitel, 6

küsitlenud tunnistajaid ja kuulanud kohtuliku vaidluse, on seisukohal, et hagi rahuldada.

ei saa

-

Poolte vahel ei ole vaidlust selles ja lepingu p. 3.1. kinnitab, et lepingu ese ehk korteriomand anti müüja ehk kostja poolt ostjale ehk hagejale üle notariaalse lepingu sõlmimise päeval, müüja ja ostja käisid korteriomandi juures ja kohapeal anti üle võtmed, näidati ja vaadati üle ruumid. Kinnistusraamatu kanne omanikuvahetuse kohta tehti 03.05.2023 (dtl 32-35), korteriomandile seati hüpoteek M.L. kasuks 15 000 euro ulatuses, hüpoteegi kustutamise kanne tehti 09.01.2024. Hageja on tasunud korteriomandi müügi järelmaksed (dtl 23-31) kokku summas 12500 eurot, viimane osamakse 500 eurot tasutud 09.01.2024.a notari juures, selle üle ei ole pooltel vaidlust.

Tunnistaja I.S. , kes notari asendajana tõestas 26.04.2023 müügilepingu, andis kohtuistungil 18.02.2026 ütlusi selle kohta, et ta ei mäleta konkreetset tehingut ega tehingu pooli. Tunnistaja ei mäleta, kas selle tehingu pooled tahtsid midagi omavahel eelnevalt rääkida. Kui nad tahavad rääkida, siis neid ei katkestata. Lepingu tekst on notaribüroo töötaja poolt ette valmistatud, kes selleks andmed andis, tunnistaja ei tea. Notar teeb lepingu teksti põhjal järelduse, et tegemist on vahendatult esitatud andmetega, kuna 1000 eurot on makstud maakleribüroole või vahendajale. Notar koos pooltega vaatab lepingu teksti üle, notar küsib üle osalejate kinnitused, kas nad soovivad midagi lisada, kas on midagi kokku leppinud omavahel, kas on räägitud ühistuga, kas on vaja midagi lepingusse juurde kirjutada. Lepingu p.1.7.4. on kindlasti selline, mille osalejad on ise avaldanud, seda registritest ei saa. Tavapärane praktika on, et vähemalt 1 tööpäev enne saadetakse lepingu projekt pooltele tutvumiseks. Notar küsib lepingu sõlmimisel, kas on mingeid puudusi, eripärasid, kas soovitakse midagi lisada, notar arvestab poolte tahet. Kui ilmnevad puudused, siis notar teeb pooltele ettepaneku need lepingusse kirja panna. Müügilepingusse ei ole kohustust panna kirja korteriühistu olemasolu. Tunnistaja ei mäleta, kas või mida selle tehingu juures pooled rääkisid korteriühistu kohta. Ostjalt on küsitud tema maksevõime kohta, see on lepingust näha, et ostmine on toimunud järelmaksuga. Lepingut lugedes ei ole näha, et müüja oleks avaldanud midagi korterelamu renoveerimise kohta. Tunnistaja arvab, et suure tõenäosusega ta küsis, kas pooled on kõik omavahel läbi rääkinud. 7

8

Hageja sõnul veenis M.L. (kostja) teda sellega, et korteris on väiksed majanduskulud, M.L. näitas oma arvet, sellest hagejale piisas. Hageja sai aru, et juurde tulevad veel elekter, vesi ja puud. Kohus uuris kohtuistungil arvet, mida kostja hagejale näitas (dtl 39): märts 2023, arve summa on 77,22 eurot. Kulukirjetena on märgitud hooldus- ja halduskulu 0,20 eurot /m2 kohta, remondifond 0,83 eurot /m2 kohta, vesi- ja kanalisatsioon 4,10 eurot /m 2 kohta. Vee- ja kanalisatsiooni eest kulu puudub. Korteri pindala 72,200m 2, mille alusel arvestatud hooldus- ja haldustasu ja remondifondi kulu. Kostja selgitas kohtuistungil, et ta ei ela korteris enam 2021.aasta novembrikuust alates. Ta ei saanud enam üksi hakkama ja lapsed tõid kostja endale lähemale elama. Seepärast ei ole arvel ka vee- ja kanalisatsioonikulu. Kohtule esitatud tõendite ja poolte seletuste alusel jõuab kohus veendumusele, et hageja otsus osta kostjalt vaidlusalune korter sündis 06.aprillil 2023, olles korteris kohapeal. Hageja kui ostja teatas selles kohapeal olles maaklerile, kes teavitas sealsamas telefoni teel kostjat hageja ostusoovist. Järelikult oli see hageja enda otsus, s.t. ei olnud mõjutatud kellegi kallutustegevusest. Hageja ja kostja ei olnud kuni selle ajani omavahel suhelnud. Hageja kinnitas kohtuistungil, et just sellist korterit ta otsis, puuküttega korter on kõige odavam. Hageja selgitas veel, et ta oli juba eelnevalt kõik üle vaadanud internetis, kõik oli hästi piltidelt näha, hind ja tingimused hästi kirjas. Kuupäeval, mil hageja otsustas teha ostutehing, s.o. 06.aprillil 2023, ei olnud teada korteriühistu koosoleku toimumisest, kostjale saadeti selle kohta kutse alles 15.04.2023. Hageja sellekohased väited (et ajavahemike lühidus viitab kostja tahtele vabaneda kiiresti korteriomandist, hagiavalduse p II.5 ja kohtuvaidluses) ei ole kinnitust leidnud. Kohus on seisukohal, et puudub alus teha etteheiteid kostjale selle kohta, nagu oleks kostja hagejale märtsikuu 2023 arvet näidates püüdnud hagejat mõjutada võimalikult kiiresti tehingut tegema. On tõendatud, et hageja küsis 06.04.2023 maakleriga kohtumisel kommunaalkulude suuruse kohta. Maakler helistas kostjale ja küsis andmeid. 06..aprilllil, mil kostjalt andmeid küsiti, ei olnud kostjal esitada muid arveid kui neid, mis olid talle saabunud enne seda kuupäeva (enne 06.aprilli 2023), kostja avaldaski märtsi 2023 arve ehk viimase arve. Seetõttu on põhjendamatu käsitleda märtsikuu 2023.a arve esitamist hagejale veenmistegevusena ja osana pettusest, et saavutada hageja tulek tehingusse.

9

-

ajakohastamiseks järgmised tööd (punktid a-k). Korteriühistu juhatust on volitatud korraldama ja sõlmima kokkuleppeid renoveerimistööde läbiviimiseks, võtma krediidiasutustelt laenupakkumisi. 27.02.2022 (dtl 76-78, koos osalejate nimekirjaga), seoses korterelamu renoveerimisega otsustati tehnilise konsultandi valik.

Kostja M.L. oli korteriühistu liige ja korteriomanik kuni 26.04.2023. Eespoolloetletud koosolekutel (nähtuvalt osalejate nimekirjadest) M.L. ei osalenud. Alates 26.04.2023 on korteriomanik G.K. . -

-

-

30.04.2023 (dtl 93-95, koos osalejate nimekirjaga). Juhatuse liige tegi põhjaliku ülevaate renoveerimise hetkeseisust, s.h. on selgitatud, et Kui Kredexilt positiivne vastus käes, tuleb teha ehitushange ning käia pankades, et uurida laenuvõimalusi. Otsusena on kirjas: Jätkata renoveerimisprojektiga, mille maksumuseks on 630 000 eurot, millest kaetakse Kredex rekonstrueerimistoetuse vahenditega 50% ning pangalaenuga 315 000 eurot. Otsustati: kinnitada 2023.a majanduskava ja remondifondi määrad: alates 1. maist 2023 on remondifondi tasu 1,0 eurot ruutmeetri kohta. Alates augustist 2023 1,2 eurot ruutmeetri kohta. Koos koosoleku kutsega on saadetud korteriomanikele 2023.a majanduskava (dtl 92), mille tabeli juures on info, et kavandatava projekti maksumuseks on maksimaalselt 630 000 eurot, millest 315 000 kaetakse KREDEXI toetuse abil ja teise osa maksmiseks võetakse pangalaenu maksimaalse ajaperioodi peale. Kulud kaetakse remondifondi vahenditest. Lõplik remondifondi makse m2 kohta kujuneb hinnanguliselt 2,0 eurot /m2. 17.09.2023 üldkoosoleku protokoll (dtl 149-152, koososalejate nimekirjaga). Koosolekul osales korter 11 omanik G.K. . Päevakorrapunkti 3 all korterelamu renoveerimise hetkeseis, juhatuse liige tegi põhjaliku ülevaate renoveerimisest, kui Kredexist tuleb otsus, tuleb läbi käia pangad ja küsida pakkumised pangalaenu saamiseks. Päevakorrapunkt 4 all“ jooksvad küsimused“ vastas juhatuse liige remondifondi maksete kohta, otsustati 30.04.2023 üldkoosolekul, makse tõuseb ilmselt veel.

Kõigist neist protokollidest selgub, et tehakse ettevalmistusi renoveerimiseks, Korteriomanikke teavitatakse olukorrast. Kavandatakse renoveerimist. Antakse kavandatava projekti maksimaalne maksumus, millest osa maksmiseks võetakse pangalaen. On tehtud otsus: jätkata renoveerimisprojektiga. Korteriühistu üldkoosolek ei ole otsustanud laenu võtmist, selle suurust. - 17.02.2024 (dtl 40-43, koos osalejate nimekirjaga), G.K. osales, märgitud korterinumber 16. Koosoleku päevakorras p.2- renoveerimistöödeks laenu võtmise ja remondifondi kogumise otsustamine. Koosolek otsustas renoveerimistööde tegemise, s.h. märgitud tööde loetelu: küttesüsteemi väljaehitamine (maaküte), päikesepaneelide paigaldus, vee- ja kanalisatsioonisüsteemide uuendus, välisfassaadi soojustamine ja renoveerimine. Otsustati: Taotleda laenuandjalt nimetatud renoveerimistööde (sh kaasnevate projekteerimis- ja omanikujärelevalvega seotud kulude) finantseerimiseks laenu maksimaalselt 450 000 euro suuruses summas, tähtajaga kuni 30 aastat.

renoveerimistööd, millest 06.04.2023.a teavitas maakler hagejat ja mida hageja 17.12.2025 kohtuistungil loetles (maja soojustatakse, aknad vahetatakse, maaküte pannakse). 30.04.2023 üldkoosolekul otsustati remondifondi määra tõstmise alates 1.maist 2023 1 euro ruutmeetri kohta ja alates augustist 1,2 eurot ruutmeetri kohta. Hageja sai nende hindadega arved ja maksis kohe ära. Oktoobris 2024 on hageja saanud arve (dtl 166), mille summa on kokku 316,69 eurot. Arvel on muutunud (võrreldes märts 2023.a arvega) remondifondi makse- see on 0,50 eurot ruutmeetri kohta, ja on lisandunud kindlustusmakse (0,05 eurot ruutmeetri kohta) ja laenumakse 3,28 eurot ruutmeetri kohta. St võrreldes esmase prognoosiga (2 eurot ruutmeetri kohta) on suurenenud 1,28 eurot ruutmeetri kohta. Samas on remondifondi makse vähenenud 33 senti ruutmeetri kohta.

arvestades äratuntav oluline huvi. Neist asjaoludest, mille teatamist teine pool ei saa mõistlikult oodata, ei pea teatama. Kohus on seisukohal, et poolte seletused kohtuistungil ja uuritud tõendid osutavad, et kostja kui müüja esitas lepingueelsete läbirääkimiste raames hagejale kui ostjale vajalikud asjaolud müüdava korteriomandi kohta ja vajalikus ulatuses. Hageja kinnitas ka kohtuistungil, et internetikuulutuses oli kõik kirjas, piltidelt näha, hind ja muud tingimused. On tõendamist leidnud, et hageja tuli korterit vaatama ja kohapeal otsustas, et ta ostab selle, „just sellist korterit ta otsis“. On tõendatud, et korteriomandi müüki vahendanud maakler andis ostjale vajaliku teabe selle kohta, et maja hakatakse renoveerima. Seejuures on hagejale antud teave planeeritavate tööde liikide kohta, s.h. maakütte paigaldamine, soojustamine, akende vahetus. Mõislikule isikule on sellest teabest arusaadav, et sellise mahuga renoveerimistöö ei saa olla tasuta, odav või tühiselt väikse hinnaga. Küsides selle järele, kas müüja pidanuks ostjale ütlema lause „renoveerimine toob kaasa maksude tõusmise“, leiab kohus, et sellist nõuet ei saa esitada. Müüjal oli kohustus teatada ostjale asjaoludest, mille vastu võib teisel poolel olla oluline huvi. See oli müüjale teadaolev asjaolu- et maja hakatakse renoveerima. Järeldused sellest asjaolust- et see toob kaasa korteriomandil lasuvate maksukohustuse tõusu- oli võimalik ja tuli teha ostjal endal. Ostjal oli võimalik endal ka sellekohased küsimused küsida ja andmed omandada korteriühistu juhatuselt. TsÜS § 95 järgi Selleks, et kindlaks teha, kas käesoleva seaduse §-des 92 ja 94 nimetatud juhtudel tuleb asjaolu teisele poolele teatavaks teha, tuleb eelkõige arvestada, kas asjaolu on teisele poolele ilmselt tähtis, millised eriteadmised on pooltel, millised on teise poole mõistlikud võimalused vajalike andmete saamiseks ja kui suured on tema poolt nende andmete saamiseks tehtavad vajalikud kulutused. Ostjale oli teada, et majas on korteriühistu ja teada oli ka korteriühistu roll. Hageja kui ostja ei kasutanud võimalust küsida täiendavat teavet renoveerimistöödega kaasneva kohta, s.h. maksete suurenemise kohta. Selliste küsimuste esitamine korteriühistu juhatusele ei oleks ostjale toonud kaasa kulusid ega ebamõistlikke pingutusi. Kohus leiab, et olukorras, kus kostja (müüja) oleks hagejale (ostjale) teatanud majandamiskulude tõusu 2 euroni ruutmeeter (nagu oli kirjas 2023.a majandamiskava selgituses), oleks müüja riskinud sellega, et ta esitab valeandmeid, sest tegelikkuses tõusis laenust tulenev makse 3,28 euroni ruutmeetri kohta. On õige, et selle aja jooksul, mil kostja oli korteriomanik ja korteriühistu liige, ei võtnud korteriühistu vastu ühtki (siduvat) otsust maja renoveerimise kohta ega pangalaenu võtmise kohta. Tegemist oli planeeritavate tööde ettevalmistamisega ja sellest teavitas müüja ostjat selgelt ja detailselt (teatas renoveerimisest koos tööde loeteluga).

tavapärane. Seda kinnitas ka tunnistajana küsitletud notar, et Lõuna- Eestis on see pigem tavapärane. Kohus märgib siinkohal kõrvalpõikena, et kostja kohta on teada, et ta kolis korterist ära, kuna ei saanud enam üksi hakkama, kostja on pensionär ja vanust umbes 10 aastat rohkem kui hagejal. Selliste asjaolude olemasolul ei saa eeldada, et kostja pidanuks mõistma hageja keerulist olukorda (vanuse ja töövõimetuse tõttu).

13

Alternatiivselt, kui ei leia tõendamist M.L. poolt G.K. tahtlik eksimusse viimine eesmärgiga kallutada teda 26.04.2023 müügilepingut sõlmima, on olemas alused 26.04.2023 müügilepingu tühistamiseks vastavalt TsÜS §-le 92 lg 3 (eksimus). Esitatud avaldus oma sisult on kohane ja sobib tehingu tühistamise avalduseks, kuna sellest nähtub selgelt avalduse esitanud G.K. tahe (avaldus on esitatud esindaja vahendusel) 26.04.2023 tehtud tehing tühistada. Avalduses on esitatud faktilised asjaolud, millest nähtub, millistel põhjustel on tühistamise avaldus esitatud. Tehingu tühistamise avaldusele seadusest vorminõuet ei tulene. Lisaks avalduse faktilistele asjaoludele on avalduses selgelt kirjas tehingu tagasitäitmise ettepanek. 8.2.Avaldus on saadetud e-posti aadressile: ja adresseeritud M.L.-ile (nimes ekslikult Mxxxxxx. M.L. vastas tehingu tühistamise avaldusele 27.06.2024 (dtl 119-120) esindaja vahendusel. M.L. tehingu tühistamise avalduses esitatut õigeks ei võta, avaldusega ei nõustu ja leiab, et avaldus on esitatud ilma õiguslikku alust omamata. M.L. vastuse sisust järeldub, et ta on õigesti mõistnud G.K. poolt saadetud avalduse eesmärki ja tema tahet 26.04.2023 sõlmitud tehing tühistada. Ühtlasi on ilmne, et M.L. on tehingu tühistamise avalduse kätte saanud. P.4.2.1 ja 4.2.2. asjaolud osutavad seega, et tehingu tühistamise avaldus kajastab hageja tahet selgelt ja avaldus on jõudnud adressaadini.

Lxxxx tegi põhjaliku ülevaate korterelamu renoveerimisest. 17. septembri seisuga ootame Kredexi vastust toetuse suuruse osas. Uuritud on mitmeid kordi ning vastus peaks tulema lähiajal. Tehniline konsultant valmistab ette riigihanget ehitaja leidmiseks. Kui Kredexist tuleb otsus ja riigihange läbi viidud, tuleb läbi käia pangad ning küsida pakkumist pangalaenu saamiseks. Kohtu hinnangul on tegemist vajaliku ja arutatu fikseerimiseks piisava sõnastusega. Oluline on märkida, et koosoleku protokoll ei ole stenogramm, s.t. et sõnasõnaliselt ei kajastata kõiki lauseid ja öeldut, kuid kajastatakse lühidalt kokkuvõetult räägitud teemad. Kirjapandust järeldub, et korteriomanikele anti põhjalik ülevaade planeeritud renoveerimistööde kulgemisest ja lähiajal selguvatest asjaoludest. On selgelt arusaadav, et korteriomanikele selgitati, et renoveerimistöödeks kavatsetakse küsida pangalaenu ja on taotletud toetust Kredex’ilt ja selle toetuse suurus selgub edaspidi. Kohus ei nõustu hageja väidetega (dtl 159-163, p.2.6.-2.8), et selle üldkoosoleku protokollist ei nähtu, et arutati renoveerimistööde maksumust, laenu suurust jm selliseid asjaolusid, mistõttu ei ole õige, et hageja sai sellele koosolekul teada renoveerimistöödest, laenukohustusest jm tähtsatest asjaoludest, mingeid numbreid ei arutatud ega otsustatud. Kohus kordab, et protokoll kajastab selgelt ja ammendavalt, et korteriühistu juhatuse liikme poolt anti korteriomanikele põhjalik teave renoveerimistöödest, s.h. nähtub, et pangalaenu pole veel võetud (tuleb läbi käia pangad, küsida pakkumist pangalaenu saamiseks). Koosoleku päevakorras ei olnudki ette nähtud „numbrite otsustamist“, korteriomanikele esitati ülevaade renoveerimistööde hetkeseisust. Kõigil korteriomanikel, s.h. hagejal oli soovi korral võimalus küsida küsimusi ja täiendavat teavet. Kohus juhib tähelepanu, et juba 1.septembril 2023 korteriomanikele saadetud e-kirjaga saadeti majandusaasta aruanne, milles kirjas ehitusprojekti maksumuse (st projekteerimistööde) kohta andmed. Korteriomaniku, s.h. hageja võimalus oli selle kohta soovi korral teavet küsida. Kohus märgib, et hageja 04.12.2024.a menetlusdokumendis (p.2.7. dtl 161) selgitab hageja: et 17.09.2023 koosolekul arutati korterelamu renoveerimisega seotud ainult nö tehnilised küsimused, nimelt arutleti, kas on vaja vahetada patareid, kas vahetatakse välja katus, ventilatsioon, kas saame maakütte või muu, kas tulevad päikesepaneelid jne. Sellest hageja antud selgitusest tuleneb, et üldkoosolekul arutati põhjalikult kavandatavate tööde üle, s.h. suuremahuliste ja kallite tööde teemal- katusevahetus, maakütte- või päikesepaneelide paigaldus, ventilatsioonitööd jm. Selline arutelu andis korteriomanikule vajalikul määral indikatsiooni, et kavandatavad renoveerimistööd on mastaapsed, kaasaegsete küttelahendustega, see toimub korteriomanike maksete arvel. Mõistlikule korteriomanikule pidi olema sellest arusaadav, et need tööd ei saa olla odavad. Kohaoleval hagejal oli võimalus esitada küsimusi või taotleda ühistu juhatuselt selle kohta täiendavate andmete saamist, näiteks varasemaid ühistu koosolekute protokolle (kui pidas vajalikuks). Üldkoosoleku protokollis punkt 4 kajastab jooksvaid küsimusi. Selles on kirjas: Küsimus tuli remondifondi kohta. Lxxxx tuletas meelde, et alates augustist on remondifond 1.2€ ruutmeetri kohta (otsustatud 30.04.2023 üldkoosolekul). Ilmselt tõuseb uuel aastal veel, kui selguvad enam-vähem edasised kulutused. Selline kanne protokollis osutab, et korteriomanikud esitasidki küsimusi remondifondi osamaksete kohta, juhatuse liige vastas selgelt ja arusaadavalt. Seejuures vastab juhatuse liige, et remondifondi maksed tõusevad veel, kui selguvad enam-vähem edasised kulutused. Sellisest selgitusest on arusaadav, et remondifondi maksete edaspidine suurus ei ole veel teada, see sõltub edasistest kuludest.

15

Kohus märgib, et selline selgitus on ka vastuseks hageja etteheidetele, et kostja ei teatanud hagejale enne tehingu tegemist, kui suureks kujunevad edaspidi maksed: juhatuse liige vastas ka üldkoosolekul, et edaspidiste maksete suurus pole veel teada, see sõltub edaspidistest kuludest. Kohus osutab siinkohal, et protokollis on märgitud ruutmeetri hinna tõusu kohta, et see otsustati 30.04.2023.a üldkoosolekul. Hagejal tulnuks kasutada võimalust selle kohta küsimusi ja viidatud otsust küsida. Vähetähtis ei ole ka asjaolu, et hageja kanti kinnistusraamatusse korteriomandi nr 11 omanikuna xxxxxxxxxxx, xxxxxxxxxxx alevik, 03.05.2023. Kande aluseks oli 26.04.2023.a kinnistamisavaldus (kinnistusraamatu väljavõte (dtl 32-35). Korteriomandi müügilepingust (dtl 12-22) nähtub, et korteriomandi otsene valdus antakse müüja poolt ostjale üle täna, 26.04.2023 (lepingu p.3.1.), s.h. juurdepääsu võimaldavad võtmed. Sama kinnitasid pooled ka kohtuistungil. See tähendab, et korteriomandi ostjal ehk hagejal oli võimalik sellest päevast alates asuda realiseerima omanikuõigusi ja-kohustusi, s.t. ka, et tal oli õigus pöörduda korteriühistu juhatuse liikmete poole, küsida soovi korral talle olulist teavet ja dokumente. Kostja avaldas kohtuistungil, et ta andis hagejale koos võtmete üleandmisega ka korteriühistu juhatuse liikme telefoninumbri. Hageja ei ole seda eitanud. Juhatuse liikme telefoninumbri andmist kinnitas ka tunnistaja E.A.. Eespooltoodud asjaoludest tulenevalt loeb kohus tõendatuks, et hageja sai teada xxxxxxxxxxxx korterelamus renoveerimistööde läbiviimise kavatsustest (otsustest) ja sellega kaasnevatest majandamiskulude suuruse tõusust mitte hiljem kui 17.09.2023.a toimunud korteriühistu üldkoosolekul, kus hageja isiklikult osales. TsÜS § 99 lg 1 p.2 ettenähtud tähtaeg, mille jooksul võib tehingu tühistada pettuse või eksimuse korral ehk kuus kuud algas 18.septembril 2023 ja lõppes 18.märtsil 2024. Pärast 18.03.2024.a esitatud avaldus on esitatud pärast õigustlõpetava tähtaja möödumist ja tehingu tühistamise õigus on lõppenud. Kuna hageja on esitanud tehingu tühistamise avalduse 04.06.2024, on see esitatud pärast õigustlõpetava tähtaja möödumist ja tehingu tühistamise formaalne eeldus- õigeaegse tühistamisavalduse esitamine ei ole täidetud. Käsitletaval juhul ei ole täidetud 26.04.2023.a tehingu formaalsed eeldused. Hagi ei saa rahuldada.

tühistamise materiaalsed ega

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 174 lg 2 järgi Maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. Kohus peab põhjendatuks määrata menetluskulude jaotus ja suurus kindlaks otsuses.

käesolevas

TsMS § 162 lg 1 järgi hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus jätab hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Seetõttu määrab kohus kindlaks üksnes kostja menetluskulud. Hageja menetluskulud jäävad hageja enda kanda, mistõttu kohus neid kindlaks ei määra. Kostja esitas menetluskulude nimekirja kohtu määratud aja jooksul 21.02.2026 (dtl 282285). 16

TsMS § 173 lg.2 järgi kohus määrab menetluskulude jaotuse kohtulahendis ka siis, kui menetlusosalised seda ei taotle. TsMS § 174 lg.1 teise lause järgi kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid. Kostja menetluskulude hulka kuuluvad järgmised kulud: a) Tunnistajatasu 88,60 eurot (dtl 219). b) Õigusteenuse tasu 17,75 tunni eest, tunnitasu 100 eurot, kokku 1775 eurot. Kokku menetluskulu (tunnistajatasu+õigusteenuse tasu) 1863,60 eurot. Kostja kinnitab ka, et ta ei ole käibemaksukohustuslane ja käibemaksu tagasiarvestust teostada ei saa. Kostja on andnud vajalikud kinnitused TsMS § 176 lg 5 korras. TsMS § 175 lg 1 näeb ette, et kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Kohus leiab, et kostja lepingulise esindaja tasuna on põhjendatud rakendada tunnihinda 100 eurot vastavalt kostja taotlusele. See on mõistlik ja selle menetluse keerukusele ja mahule vastav tasumäär. Kohus peab hindama tehtud õigusabikulude vajalikkust ja põhjendatust konkreetse menetluse kontekstis. Seejuures ei tule hinnata eraldi iga konkreetset toimingut ja sellele vajalikku ajakulu, vaid õigusteenuse mahtu tuleb hinnata mõistlikel alustel, põhjendatud ja vajalikus ulatuses välja mõista. Kohus kontrollis tegevusi õigusteenuse osutamise raames, kostja esindaja tegevused on põhjalikult kirjeldatud ja kohus loeb õigusteenuse sisusse kuuluvad tegevused peamiselt põhjendatuks. Kohus loeb ülemääraseks ajakulu 1 tund, mis kulus vastuse kujundamisele ja koostamisele notari ülekuulamise taotlusele. Kohus loeb siin põhjendatud ajakuluks 0,5 tundi. Kohus loeb liigseks ka ajakulu 14.02.2026.a kohtuistungil osalemisele (2 tundi). Kohtuistungi protokolli järgi kestis istung 1 tunni. Arvestades ettevalmistusaega 0,5 tundi, siis on põhjendatud ajakulu 1,5 tundi. Kokku menetluses põhjendatud ajakulu16,75 tundi. Tunnitasuga 100 eurot on tasu 1675 eurot. Kohus kontrollis registriandmetest, et büroo, mille kaudu kostjale õigusteenust osutati (Eichenbaum & Partnerid OÜ, registrikood 12291310) ei ole käibemaksukohustuslane (nähtub ka arvelt dtl 148), mistõttu õigusteenuse tasule käibemaksu ei lisandu. Koos tunnistajatasuga 88,60 eurot on kostja menetluskulud (1675+88,60) 1763,60 eurot, mis tuleb hagejalt välja mõista kostja kasuks. Kohus mõistab aga hagejalt välja üksnes kostja õigusteenuse kulu 1675 eurot, kuna tunnistajatasu väljamakse tegemiseks pole käesolevaks ajaks avaldust esitatud, sellisel juhul tunnistajatasu tagastatakse maksjale kui maksja (kostja) sellekohase avalduse esitab (TsMS § 150 lg 7). Tunnistajatasu 88,60 eurot on maksnud ka hageja, taotletud tunnistaja notar I.S. . Tunnistaja teatas kohtuistungil, et ta ei esita avaldust kulude hüvitamiseks. Seega on ka hagejal õigus taotleda tunnistajatasu tagastamist temale (TsMS § 150 lg 7).

/allkirjastatud digitaalselt/ Kohtunik Ülle Raag 17

18

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.