Apellant (hageja): A.Q, lepinguline vandeadvokaat Marko Paabumets
esindaja
Vastustaja (kostja): S.V, vandeadvokaat Arvo Kivar
esindaja
lepinguline
RESOLUTSIOON
1.Tartu Maakohtu 29. augusti 2025 otsus tühistada ja saata asi tagasi maakohtule uueks läbivaatamiseks eelmenetluse staadiumist.
2.A.Q apellatsioonkaebus rahuldada.
3.Menetluskulude jaotuse määrab kindlaks maakohus asja uuel läbivaatamisel. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. 1
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.A.Q (hageja) esitas 18. aprillil 2023 Tartu Maakohtule hagi S.V (kostja) vastu, paludes kostjalt hageja kasuks välja mõista kahjuhüvitise 109 186,15 eurot ja viivise alates hagiavalduse esitamisest seadusjärgses määras. Hagiavalduse põhjenduste kohaselt müüs kostja 28. augustil 2019 hagejale kinnistu registriosa nr XXXXXXXX asukohaga XXX , XXXXXXXX, hinnaga 195 000 eurot. Kahjunõude aluseks on kinnistu müügilepingu rikkumine seoses kinnistul asuva elamu puudustega. Hoone kõikides siseruumides on tuvastatavad põrandakatte pealt mõõtes kõrguste erinevused 3–4 cm, mida markeerivad ka samas suurusjärgus vahed põrandakatete ja põrandaliistude vahel. Kontrollides põranda kõrgusmärke laserloodiga, tuvastati ehitusjärgsed vajumid kogu hoone ulatuses. Visuaalselt on need tuvastatavad ka abivahenditeta. Elamu ei ole ehitatud kooskõlas projektiga, mistõttu maja vajub. Tekkinud kahjustuste tõttu ei ole elamu kasutamine elamiseks enam võimalik. Elamu XXXXXXXX on ehitatud eelprojekti, mitte ehitusprojekti järgi. Kostja, olles ise nii ehitaja kui ka omanikujärelevalve, on olnud hooletu seadusest tulenevate kohustuste täitmisel. Kostja, sõlmides hagejaga müügilepingu, teadis või pidi teadma , et elamu ei vasta ehitusprojektile ja seaduse nõuetele, et vundament ei ole ehitatud vastavalt ehitusloa eelprojektis esitatud joonistele. Hageja ei nõustu väitega, et ta on jätnud müüja õigeaegselt lepingueseme puudustest teavitamata. Kostja teavitamisel asja lepingutingimustele mittevastavusest tuleb lähtuda 14. novembrist 2022, mil hageja sai kätte OÜ Ehitusseire arvamuse ja 4. aprillist 2023, mil hageja sai AS Tari arvamuse kostja rajatud elamu XXXXXXXX mittevastavusest ehitusprojektile. Elamu mittevastavus müügilepingu tingimustele on tekkinud kostja raske hooletuse tõttu. Kahju moodustavad järgmised kulud: puuduste kõrvaldamiseks tehtavad kulutused 103 498,80 eurot; saamata jäänud üüritulu seisuga jaanuar 2023 3988 eurot; kantud kommunaalkulud 259,36 eurot; õigusteenuse kulud müügilepingu rikkumisest tuleneva hüvitise saamiseks 1440 eurot, kokku 109 186,16 eurot.
2.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta see rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Hagejal ei saa seadusest ning hageja esitatud tõenditest tulenevalt kostja vastu nõuet olla. Kinnistu müüdi 195 000 euroga ning ostja sai elamu otsese valduse kätte 29. augustil 2019. Ostja esitas müüjale teate lepingutingimuste mittevastavusest 9. detsembril 2022, millele kostja vastas 12. jaanuaril 2023. Hageja tellis elamule ekspertiisi ja teostas paikvaatluse 7. oktoobril 2022. Seega hageja sai väidetavatest puudustest teada vähemalt enne paikvaatluse toimumist ning enam kui kaks kuud enne müüjale pretensiooni esitamist. Hageja nõude aluseks on visuaalselt nähtavad ja abivahenditeta tuvastatavad puudused, mitte puudused, millest hageja sai teadlikuks asjatundja arvamuse kaudu. Tegelikult sai hageja hoone vajumisest teada veelgi varem, 2020. a suvel, mil hagejat teavitas hoone olukorrast üürnik. Elumaja on ehitatud ehitusprojekti järgi ja ehitisele on väljastatud kehtiv kasutusluba. Eelprojekti järgi ehitamine ei ole seadusevastane. Põhjendamata on hageja järeldus, et kostja on tekitanud hagejale kahju raske hooletuse tõttu. Väidetavat kohustust (joonise tähenduse kontrollimine projekteerijalt) ei ole olemas. Hageja ei ole tõendanud raske hooletuse esinemist. Hageja ei ole tõendanud oma väidet, et ehitustööd ei ole toimunud ehitusprojekti järgi. 2
Haginõue on põhjendamatult suur ning kahju tekkimine on tõendamata. Üürnikud võtsid 2022. a kevadel hinnapakkumised vajumite likvideerimiseks. Hoone parandustöö jaoks saadi kaks hinnapakkumist maksumusega 9415,57 eurot ja 12 336 eurot. Juhul kui hageja oleks teavitanud kostjat mõistliku aja jooksul, s.o 2020. a suvel, oleks potentsiaalne kahju jäänud tekkimata või kujunenud oluliselt väiksemaks. Asjas on tõendatud, et hageja maksis elumaja eest 195 000 eurot ning väidetavaid puudusi arvesse võttes on maja väärtus vähemalt 274 000 eurot. On ebamõistlik pidada kahjuks vara väärtuse suurenemist 140%. Hageja on kostjat lepingueseme väidetavatest mittevastavustest teavitanud mõistlikku aega ületades ning VÕS § 220 lg 1 kohustust minetades. VÕS § 220 lg 3 järgi ei saa hageja teatamine tähtaja rikkumise tõttu oma nõudes mittevastavusele tugineda isegi juhul, kui mittevastavused tegelikkuses eksisteerivad.
MAAKOHTU LAHEND
3.Tartu Maakohus jättis 29. augusti 2025 otsusega hagi rahuldamata ja tühistas hagi tagamise abinõu otsuse jõustumisel. Kostja menetluskulud jättis maakohus hageja kanda ja hageja menetluskulud tema enda kanda. Pooled ei vaidle järgmiste asjas tähtsust omavate asjaolude üle: - 28. augustil 2019 sõlmisid pooled kinnistu XXXXXXXX, XXX-, X, müügilepingu ja asjaõiguslepingu, millega kostja võõrandas kinnistu hagejale hinnaga 195 000 eurot; - 29. augustil 2019 toimus elamu valduse üleandmine hagejale; - 6. jaanuarist 2020 kuni 30. septembrini 2022 oli elamu hageja poolt välja üüritud; - 9. detsembril 2022 esitas hageja teate asja lepingutingimustele mittevastavusest, millele müüja vastas 12. jaanuaril 2023; - 18. jaanuaril 2024 hageja võõrandas kinnistu. Pooled vaidlevad selle üle, kas ostjale on tekkinud kahju, milles kahju seisneb, samuti kahju suuruse üle ning selle üle, kas ostja teavitas müüjat puudustest õigeaegselt. Kohus on seisukohal, et kui puudused ehk mõrad seintes ja praod põrandates on olemas, ei saa olla tegemist olukorraga, kus kahju ei ole tekkinud. Kahju hüvitamise nõude esitamist ei välista asjaolu, et müügilepingu eseme turuväärtus on ajas tõusnud ja/või müügilepingu ese on edasi müüdud oluliselt kallima hinnaga. Asjas on tõendamist leidnud, et hoonel vajumid esinesid ning seetõttu vajas hoone remonti, seega saab kahju hüvitamist põhimõtteliselt nõuda. Hageja nõuab puuduste kõrvaldamiseks tehtud kulutuste hüvitamist vastavalt TTA Lahendused OÜ ehitustööde kalkulatsioonile 1. veebruarist 2023, mille kohaselt on XXXXXXXX elamu puuduste kõrvaldamise maksumuseks koos käibemaksuga 103 498,80 eurot (dtl 84). Kostja leiab, et suurus on ülepaisutatud ning maja vajumid saab kõrvaldada märkimisväärselt soodsama hinnaga. Geolift International OÜ (Geolift) on praeguseks vajumid likvideerinud. Geolift selgitab 18. märtsil 2024 kostjale saadetud e-kirjas, et geopolümeeri injekteerimise tulemused püsivad muutumatuna vähemalt 50 aastat ning töödele antaval garantiiajal probleeme ei ole esinenud. Kohus ei nõustu hageja väitega, et XXXXXXXX põrandate tõstmisega seotud kulu ei lükka ümber projektile mittevastava ehitamisega ja müügilepingu rikkumisega hagejale tekitatud 3
kahju suurust. Asjas on tuvastamist leidnud, et XXXXXXXX hoones on Geolift teenust kasutades vajumid, selle põhjused ja tagajärjed, kõrvaldatud. Selliste töövõtete lubatavust, koos vajumite põhjuste likvideerimisega, kinnitas ka tunnistaja A.A. kohtuistungil. Geolift on teostanud ehitustööd jaanuaris-veebruaris 2024. aastal hinnaga 4903,37 eurot (dtl 1077–1078) ehk 20 korda väiksema summaga kui hageja esitatud nõue. Kohus leiab, et hageja väide, et ehitustööd ei ole toimunud ehitusprojekti järgi, ei ole tõendatud. Samuti on tõendamata hageja väide, et ehitusprojekti on muudetud või et ehitusprojekti muutmine oleks keelatud. Vundamendijoonisel on kujutatud lintvundament, mitte plaatvundament. Vundamendi joonise selgitusse on märgitud „Sisemise vundamendi seina taldmiku toepost,” st et joonis markeerib teljel c kujutatud seina. Samal sõlmel on märgitud telg nr 3, millega ristub teljel c olev sisemine sein (dtl 42). Ehitusprojekt on koostatud piisavas mahus ja on detailne. Armatuuri mõõdud on samuti välja toodud koos mahtudega. Järelikult on konstruktiivsed sõlmed ja lahendused joonistel olemas. Tunnistaja A.A. ütlustest ei tulene, et aluspõrandat ei ole ehitatud, vaid ta on kinnitanud, et ehitusdokumentatsioon on puudulik. Tunnistaja ei ole ehitise aluspõrandat üle vaadanud ning ei ole tuvastanud, kas see on ehitatud või mitte. Tunnistaja ise kinnitab, et on tuvastanud vaid selle, et ehitise aluspõranda kohta puuduvad ehitisregistris vastavad dokumendid. Kohtu hinnangul saab tunnistaja A.A. ütlustest järeldada, et tunnistaja hinnangul oli ehitusdokumentatsioon puudulik. Tunnistaja ütlustest tuleneb samuti, et kõikide ehitiste vajumine on tavapärane. Tunnistaja ütlustest ei saa järeldada nõuetele mittevastavat ehitamist ega ka ehitusprojekti puudusi. Tunnistaja ütlustest tuleneb, et A.A. oleks ise eelistanud teistsuguse sisuga projekti. Kohus peab vajalikuks märkida, et OÜ Ehitusseire esindaja A.A.il on küll ehitusinseneri kutse tase 7, kuid tema pädevuses ei ole teostada ehitise auditit ning ehitusprojekti ekspertiisi ning majandustegevuse registri kohaselt on tema ainus kompetents omanikujärelevalve teostamine. Seega leiab kohus, et hageja väide, et majale ei ole aluspõrandat ehitatud ning see on ehitatud ehitusprojekti rikkudes, on jäänud paljasõnaliseks. Kohus on seisukohal, et asjatundja B.B. arvamusega on ümber lükatud A.A.i seisukoht, mille kohaselt projektis on väga vähe informatsiooni ehitamiseks. Nagu eelnevalt märgitud, siis eelprojekti järgi ehitamine ei ole keelatud. Kohtu hinnangul saab B.B. arvamusest järeldada, et hageja heidab kostjale ette ehituspraktikat, mis on antud piirkonnas tavaline ning mida hageja ise on enda kodu ehitamisel kasutanud ehk lammialale hoone rajamine lintvundamendil. Eelnevast tulenevalt on kohus seisukohal, et hageja ei ole tõendanud, et elamu ehitamisel oleks kasutatud sobimatuid ehituslahendusi või rikutud projekti nõudeid. Projekt nägi ette lintvundamendi ehitamist ning hoonele ongi lintvundament rajatud. Kuigi A.A.i arvamuse kohaselt oli võimalik kasutada ka teistsugust lahendust, ei ole näinud konstruktsioonilahenduste vastuolu hea ehitustavaga ka asjatundja C.C.. VÕS § 220 lg 1 järgi peab ostja lepingutingimustele mittevastavusest müüjat teavitama mõistliku aja jooksul. VÕS § 220 lg 3 järgi, kui ostja ei teata müüjale lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt või ei kirjelda oma majandus- või kutsetegevuses sõlmitud lepingu puhul asja lepingutingimustele mittevastavust piisavalt täpselt, ei või ostja asja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda.
4
Asjas on tõendatud, et hageja sai pragudest ja vajumistest teada kõige varem 8. aprillil 2021, mil üürnik kirjeldas hagejale saadetud e-kirjas probleemi, et dušinurgas on tekkinud vahe seina ja põrandaplaatide vahele (dtl 229) ning kindlasti juba alates 2022. a kevadest. Hageja on sedastanud, et tema loeb puudustest teavitamise mõistlikuks tähtajaks 24 päeva pikkust perioodi (15. november 2022 — 9. detsember 2022). Kostja on nõustunud, et puudustest teavitamise mõistlik tähtaeg võiks olla 24 päeva. Kohus on seisukohal, et 13. detsembri 2022 asjatundja arvamus võib olla aluseks puuduste põhjuste selgitamiseks, kuid selle arvamuse edastamisest hagejale ei saa tuletada tähtaega, millest arvestada puudustest teavitamise mõistlikku tähtaega. Hageja nõude aluseks on nähtavad puudused, mitte puudused, millest hageja sai teada asjatundja arvamuse kaudu. Kohus leiab, et kostja on tõendanud, et hageja sai hoone vajumitest teada tegelikult varem. Hageja ostetud elumajas elasid üürnikud. Kohus on seisukohal, et tunnistajate A. ja E. F. ütlustega on tõendatud, et hoones hakkasid praod järjest tekkima alates 2021. aasta kevadestsuvest. Üürnikud teavitasid hagejat kui maja omanikku maja vajumitest juba 2020. a suvel ja pöördusid ehitusettevõtjate poole hinnapakkumiste saamiseks maja vajumite likvideerimiseks. Hinnapakkumiste kuupäevadest saab järeldada, et hageja sai väidetavatest müügilepingu mittevastavustest teada 26. aprillil 2022. Seega on asjas tõendatud, et hageja oli ehituspuudustest teadlik kõige varem alates 2021. aasta kevadest, kuid kindlasti juba alates 2022. aasta kevadest. Hageja väide, et ta sai puudustest teada 30. septembril 2022, on seetõttu jäänud paljasõnaliseks. Kohus leiab, et seega on ostja oma lepingutingimustele mittevastavuse teate esitanud müüjale mõistlikku tähtaega ületades ning ostja on kaotanud õiguse mittevastavusele tuginevalt nõudeid esitada. Hageja ei ole tõendanud, et teatamata jätmine oli mõistlikult vabandatav (VÕS § 220 lg 1). Müüja raske hooletuse esinemise tõendamise kohustus on hagejal, kuid hageja ei ole seda teinud. Kohus järeldab, et puudus ei ole tekkinud müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS § 221 lg 1 p 1). Kui hageja oleks teavitanud kostjat vastavalt seadusele mõistliku aja jooksul, mil ta puudustest teada sai ehk 2020. a suvel, siis oleks potentsiaalne kahju jäänud tekkimata või olnud märkimisväärselt väiksem. Kuivõrd hagejal ei ole kahju hüvitamise nõuet kostja vastu, on põhjendamata ühtlasi ka hageja nõuded üüritulu kaotamise ja kommunaalkulude eest ning täiendava kahju hüvitise nõue õigusabikulude eest. Eeltoodust tulenevalt jätab kohus hagi tervikuna rahuldamata. TsMS § 162 lg 1 alusel ja hagi rahuldamata jätmise tõttu jäävad menetluskulud hageja kanda.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu otsuse ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada ja menetluskulud jätta kostja kanda. Alternatiivselt palub hageja saata tsiviilasi maakohtule uueks läbivaatamiseks. Apellant on seisukohal, et maakohus on õigusvastaselt jätnud hagi rahuldamata. Maakohus on ebaõigesti hinnanud tõendeid ja oluliselt rikkunud menetlusõiguse norme, ebaõigesti kohaldanud materiaalõigust, mille tagajärjeks on ebaõige kohtuotsus. Maakohtu järeldused kohtuotsuses on ebaloogilised ja arusaamatud. Menetluse juhtimine on olnud erapoolik. Maakohtu otsuse põhjendav osa on puudulik. Maakohus ei ole hinnanud kõiki asjas kogutud tõendeid, on jätnud hindamata hageja esitatud tõendid ning hinnanud neid valesti. Maakohus on teinud hagejale õigusvastaselt takistusi tõendite esitamiseks ja kogumiseks oma nõude 5
põhjendamiseks, mille kohta on hageja esitanud menetluses vastuväited kohtu tegevusele tulenevalt TsMS § 333 lg-st 1. Maakohus on ebaõigesti tuvastanud vaidluse eseme. Maakohus peab kõigepealt tuvastama, kas kostja on müügilepingut rikkunud. Alles seejärel saab kohus otsustada, kas kostjale on tekkinud kahju, milles kahju seisneb ja milline on kahju suurus. Keskne küsimus antud õigusvaidluse lahendamisel on, kas XXXXXXXX elamu vundamendi konstruktsioon vastab ehitusloale ja selle aluseks olevale projektile; kas põhiprojekti sokli sõlme joonistes (AR5, AR6) näidatud 200 mm raudbetoonaluspõrand on ehitatud või jäetud ehitamata; kas kostja on rikkunud müügilepingu p. 2.1.10; kas põhiprojekti soklisõlme joonisel on näidatud raudbetoonpõrand 200 mm. Apellandi väide on, et raudbetoonaluspõrand 200 mm on soklisõlme põhiprojekti joonistel näidatud ning kostja ei ole seda rajanud. Elamu ehitati põhiprojekti / eelprojekti alusel ilma tööprojektita, mille tõttu tekkisid põrandate vajumised ja vaheseinte purunemised, see on müügilepingu rikkumine, mis tekitas hagejale kahju. Asjatundja arvamused (OÜ Ehitusseire / A.A.) ja AS Tari arvamus tõendavad, et joonistel on ette nähtud 200 mm raudbetoonaluspõrand. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja ei ole rajanud/ ehitanud joonisel ette nähtud 200 mm raudbetoonpõrandat. Maakohus ei põhjendanud, miks eelistas kohus kostja asjatundjate C.C.i ja B.B. seisukohti, miks OÜ Ehitusseire / A.A.i ja AS Tari seisukohad arvamustes ei ole õiged ning nendega ei saa arvestada. B.B. arvamus ei oma asjas tähtsust, kuivõrd ei anna hinnangut õigusvaidluses tähtsust omavatele küsimustele. Hageja tunnistaja ütluste hindamine on kohtu, mitte asjatundja ülesanne. Tegemist on lubamatu tõendiga, mida kohus ei peaks arvestama tulenevalt TsMS § 238 lg 5. Maakohus on valesti kohaldanud materiaalõigust, jättes tuvastamata VÕS § 221 lg 1 p-s 1 ja p-s 2 sätestatu. Kohtu järeldus, et Geolifti teenus vahuga põrandate stabiliseerimine ja tõstmine kõrvaldas puuduse, on väär ja asjatundmatu, kuivõrd vaht ei saa asendada raudbetoonpõrandat 200 mm. Piirkonnas lintvundamendi kasutamine ei oma antud asjas mitte mingisugust tähtsust. Hageja esitas kostjale 9. detsembril 2022 pretensiooni ja teate asja lepingutingimustele mittevastavusest seoses kinnistu müügilepinguga, milles oli asjatundja arvamusele tuginedes kirjeldatud müügilepingu rikkumist. Periood 15. november 2022 kuni 9. detsember 2022 on mõistlik tähtaeg puudusest teatamiseks, arvestades varjatud puuduse eriti varjatud iseloomu. Maakohus on otsuses teinud vale järelduse, et hageja ei ole kostjat teavitanud asja lepingutingimustele mittevastavusest mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama.
5.Kostja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Hageja ei ole menetluses mitteprojektikohast ehitamist tõendanud ja projekti puuduse kõrvaldamist ei ole hageja hagis kostjalt ka nõudnud. Kahju hüvitamiseks koostatud hinnapakkumises taotleb hageja täpselt sama lahendusega põranda uuesti ehitamist, nagu on see antud juhul hoones ehitatud. Hageja on rõhutanud, et tema nõue ei ole seotud nähtavate puuduste kõrvaldamisega, kuigi just selliste puuduste kõrvaldamiseks esitas hageja hinnapakkumise. Hageja väited apellatsioonkaebuses on nõude osas vastuolulised.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb materiaalõiguse ebaõige kohaldamise ning menetlusnormi olulise rikkumise tõttu tühistada ja saata asi maakohtule TsMS § 657 lg 1 p 3 6
alusel uueks läbivaatamiseks eelmenetluse staadiumis, kuna ringkonnakohus ei saa ise asja lahendada. Hageja apellatsioonkaebus tuleb rahuldada.
7.Hageja esitas kostja vastu nõude kinnistu müügilepingu alusel. Hageja leiab, et kostja müüs talle lepingut rikkudes puudustega asja ja nõuab asja lepingutingimustele mittevastavusest tuleneva kahju hüvitamist VÕS § 218 lg 1 alusel. Hageja peab lepingu eseme puuduseks kinnistul asuva hoone vajumisest tekkinud anomaaliaid ehituskonstruktsioonides. Vajumeid ei oleks tekkinud, kui ehitustööde käigus oleks järgitud ehitusloa aluseks olevat vundamendi projektilahendust.
8.Maakohus leidis, et hageja saab kostjalt põhimõtteliselt kahju hüvitamist nõuda, sest hoone vajumid ja hoone remondivajadus on asjas tõendamist leidnud (otsuse p 23). Seega on asjas tuvastatud, et hagejale müüdud kinnistu ei vastanud lepingutingimustele ja kostja on müügilepingut rikkunud. Hoone vajumise üle puudub ka vaidlus. Pooled vaidlevad vajumise tekkepõhjuste ja sellega seotud kahju suuruse üle.
9.Maakohus jättis aga hagi täielikult rahuldamata seetõttu, et hageja ei ole ostjana lepingu rikkumisest müüjale mõistliku aja jooksul VÕS § 220 lg 1 järgi teatanud. Maakohus leidis, et hageja ei ole tõendanud kostja tahtlust või rasket hooletust hagejale kahju tekitamisel, mistõttu praegusel juhul VÕS § 221 lg 1 p-s 1 sätestatu ei kohaldu. Apellatsioonimenetluses ongi pooltevahelise vaidluse keskseks küsimuseks see, kas hageja on minetanud oma nõudeõiguse, sest jättis asja lepingutingimustele mittevastavusest kostjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või teada saama pidi, teatamata (VÕS § 220 lg 3). Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukoha ja põhjendustega, et hageja oli üürnike kaudu asja mittevastavusest teadlik kõige varem 2021 kevadest ja kindlasti 2022 kevadest. Hageja teatas kostjale asja müügilepingu tingimustele mittevastavusest kirjaga alles 9. detsembril 2022, milliseks ajaks tuleb mõistlik aeg puudusest teatamiseks lugeda VÕS § 220 lg 1 tähenduses möödunuks.
10.Samas ei ole maakohus ringkonnakohtu hinnangul piisavalt põhjendanud oma seisukohta, et hageja ostjana ei või asja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda sõltumata sellest, et ta asja lepingutingimustele mittevastavusest mõistliku aja jooksul ei teatanud VÕS § 221 lg 1 p 1 alusel, sest asja lepingutingimustele mittevastavus on tekkinud vähemalt müüja raske hooletuse tõttu. Õige on maakohtu seisukoht, et müüja rasket hooletust pidi tõendama hageja. Ebaõige on aga maakohtu see seisukoht, et hageja sisustas kostja rasket hooletust üksnes kohustusega kontrollida joonise tähendust projekteerijalt. Ehituspäevikute väljavõtete ja kaetud tööde aktide (dtl 89–119) järgi oli kostja ehitusel nii tellija esindaja, tööandja esindaja, töödejuht kui ka projektijuht, samuti teostas omanikujärelevalvet ning sellele asjaolule tugineb ka hageja oma nõudes, samuti apellatsioonkaebuses. Samuti nähtub asja materjalidest, et kostja allkirjastas kahepoolselt vundamendi rajamisega seotud ja augustis-septembris 2018 teostatud tööde aktid mitte tööde tegemise järgselt, vaid alles vahetult enne hoonele kasutusloa saamist
22.juulil 2019. Maakohus on jätnud need hageja väited ja tõendid tähelepanuta ja on piirdunud otsuse p-s 70 üldsõnalise järeldusega, et hageja ei ole kostja hooletuse tõendamise kohustust täitnud. Sellega on maakohus VÕS § 221 lg 1 p-i 1 kohaldamisel rikkunud tõendite igakülgse ja täieliku hindamise nõuet.
11.Õiguskirjanduse järgi saab VÕS § 221 lg 1 p 1 tähenduses müüja raske hooletus tulla kõne alla eelkõige juhul, kui müüja on ühtlasi tema poolt müüdava kauba tootjaks. 7
(Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne (2019), lk 117). Asjas ei ole vaidlust, et praegusel juhul oli nii tellija kui ka ehituse töövõtja esindajaks ning omanikujärelevalve teostajaks sama isik – kostja. Just kostja allkirjastatud dokumentide alusel väljastas kohalik omavalitsus ehitisele kasutusloa. Kuivõrd tegemist oli ehitusloakohustusliku ehitisega, siis tuleneb ehitamise ajal kehtinud avalik-õiguslikest nõuetest see, et omanikujärelevalvet võis teha üksnes kvalifikatsiooninõuetele vastav isik. Isik on pädev, kui tal on töö eripärale vastav kvalifikatsioon (ehitusseadustiku (EhS) § 23 lg 1). Asja materjalidest ei nähtu, milline on kostja pädevus ehitusvaldkonnas, ringkonnakohtu istungil ei osanud kostja esindaja sellele kohtu küsimusele vastata. Sõltumata avalik-õiguslikest nõuetest omanikujärelevalvet teostavale isikule on sellist järelevalvet teostaval isikul kontrollikohustus ehitamise vastavuse üle ehitusprojektile, heale ehitustavale ja seadusele ning kohustus seda kontrollikohustust hoolikalt täita. Seega oli kostja võtnud endale müügilepingu sõlmimisele eelnevalt ka ehitaja ja omanikujärelevalve vastutuse. Hageja väidete kontrollimisel ei saa välistada, et hoone vajumise põhjustas ebakvaliteetne ehitamine (sh ehitusprojekti ja/või hea ehitustava rikkumine ehitamisel). Kostja hoolsuskohustust ei saa praegusel juhul sisustada üksnes tavapärase müüja hoolsusstandardi kaudu.
12.Maakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel hinnata uuesti hageja väiteid ning asjakohaseid tõendeid ja anda hinnang, kas kostja võis ehitustöid juhtides ja omanikujärelevalvet teostades käituda vähemalt raskelt hooletult VÕS § 221 lg 1 p 1 tähenduses. Kostja raske hooletuse tuvastamisel võib omada tähtsust ka ehitise vajumise põhjuse välja selgitamine (vt selle kohta käesoleva otsuse p-d 13–14). Kui asjas leiab tuvastamist, et kostja jättis oma kohustused ehitamisel ja ehitustööde kontrollimisel täitmata, on asja lepingutingimustele mittevastavus tekkinud vähemalt müüja raske hooletuse tõttu VÕS § 221 lg 1 p 1 tähenduses. Sellisel juhul saab hageja, sõltumata VÕS § 220 lg-s 3 sätestatust, st sõltumata sellest, kas ta on müüjale asja lepingutingimustele mittevastavusest nõuetekohaselt ja õigeaegselt VÕS § 220 lg-tes 1 ja 2 sätestatud viisil teatanud, kasutada müüja vastu lepingu mittekohasest täitmisest tulenevaid õiguskaitsevahendeid, sest lepingutingimustele mittevastavus on tekkinud vähemalt müüja raske hooletuse tõttu.
13.Pooled vaidlevad hoone vajumise põhjuse üle. Hageja väidab ja soovib tõendada, et asja mittevastavuse müügilepingu tingimustele põhjustas ehitusprojekti rikkumine vundamendi ehitamisel. Ringkonnakohus nõustub maakohtu hinnanguga, et eelprojekti järgi ehitamine ei ole seadusega keelatud, kuid selgitab, et eelprojektile ei saa ka esitada samasuguseid nõuded nagu tööprojektile (vt selle kohta M. Saar/AS Tari arvamus, dtl 82). Tuleb arvestada, et avalikõiguslike normidega määratakse dokumendid, mis on vajalikud ehitusloa saamiseks, kuid see ei tähenda, et sellest piisab alati ohutuks ehitamiseks. Eelprojekti koostaja ei pea ka eeldama, et vajalikke tööjooniseid hiljem ei tellita. Käesoleva asja lahendamisel tuleb ka arvestada, et tegemist ei ole projekteerimis- või ehitustöövõtulepingust tuleneva vaidlusega, vaid müügilepingust tuleneva vaidlusega müüdud asja lepingutingimustele mittevastavusest, st küsimus on müüja vastutuses. Sellest tulenevalt ei ole käesoleva vaidluse seisukohast ainumäärav, kas müügilepingu eseme puudus tulenes projekteerimisest või ehitamisest. Põhivaidlus on selles, mida on vaja teha, et puudus (asja mittevastavus lepingu tingimustele) kõrvaldada ja mis see maksab. Samas võib selle raames olla siiski vajalik välja selgitada, miks puudus tekkis.
14.Hageja väidab, et hoone vajumise oleks ära hoidnud (eel)projektis ettenähtud plaatvundament, mis jäi ehituse käigus paigaldamata. Tegemist on asjas tähtsa ja eriteadmisi 8
nõudva asjaoluga, mida saab tõendada eelkõige asjatundja kirjaliku arvamuse (sh ekspertarvamusega TsMS-i 32. ptk tähenduses) või asjatundjast tunnistaja ütlustega.
14.1.Maakohus hindas ehitusprojekti järgse ehitamise kontrollimiseks poolte esitatud tõenditena kolme asjatundja arvamust. Asjatundja A.A. andis maakohtus ütlusi ka tunnistajana.
14.2.Ringkonnakohus leiab, et maakohus on rikkunud otsuse põhjendamise kohustust (TsMS § 442 lg 8), kuivõrd otsusest ei nähtu kohtu siseveendmuse kujunemine, kuidas jõudis maakohus järeldusele, et asjas ei ole tõendatud, et elamu ehitamiseks oleks kasutatud sobimatuid ehituslahendusi või rikutud projekti nõudeid, samuti ei selgu otsusest, miks lähtus maakohus seejuures just asjatundjate C.C.i ja B.B. hinnangust.
14.3.Hageja tugineb oma väidetes A.A. / OÜ Ehitusseire arvamusele (dtl 28 jj), mille kohaselt oleks olnud vajalik paigaldada 200 mm paksune armeeritud betoonplaat. Samuti tugineb hageja D.D. / AS Tari arvamusele (dtl 82), et piirkonna keerulisi ehitusgeoloogilisi tingimusi arvestades ei ole selles piirkonnas isegi ühekorruselisi hooneid mõistlik ehitada lintvundamendile, vaid plaatvundamendile või vaialusele. Projekti kahel joonisel AR-5 ja AR6 on kujutatud sokli sõlm, millel on selgelt näha välisseinu kandvatest vundamendi seintest sissepoole rajatud sein, mis kannab 200 mm paksust betoonplaati. Võimalik, et projekteerija on sellise lahendusega üritanud tekitada plaatvundamendi efekti. Kui see plaat oleks korralikult armeeritud ja seintega seotud, oleks efekt olemas. Tegemist on olnud ehitajapoolse jämeda hooletusega, kuna antud sõlme on lihtsalt ignoreeritud. Sõlmes toodud plaadi kohta puudub aga eelprojektis igasugune info (sh armeerimise info), kuid eelprojektile ei saagi esitada samasuguseid nõudeid nagu tööprojektile. Antud projekti järgi ei oleks olnud võimalik seda kandvat plaati rajada, kuna puudub igasugune info selle armeerimise kohta. Kutsega ehitusjuht või järelevalve insener ei oleks tohtinud antud sõlme ignoreerida ja oleks pidanud projekteerijalt täiendavat infot küsima, vajadusel tellima vähemalt vundamendi tööprojekti. Kokkuvõtvalt soovis hageja esitatud tõenditega tõendada, et eelprojektis oli ette nähtud vundamendi tarbeks 200 mm betoonplaadi paigaldamine ja kuivõrd seda ei ole tehtud, ei ole projektis ettenähtud projektilahendust järgitud, mis põhjustas ka hoone vajumise.
14.4.C.C. / Jusip ehitus OÜ andis arvamuse (dtl 145 jj), et hoone ehituslahendus on optimaalne, vastab projektile ning arvestab naaberkinnistute osas läbi viidud uuringutega, uue ehitise mõningane vajumine on antud geoloogilistes tingimustes tavapärane. Asjatundja soovitas põrandaalust pinda toestada geopolümeervaigu süstimisega pinnasesse. Täiendava kandva betoonplaadi paigaldamise vajadust ei ole. Ehitusprojektis joonistel AR-5 ja AR-6 joonistatud sõlmel märgitud betoonplaat ei ole mitte midagi enamat kui sisekandeseina vundament, mis oli pakutud rajada välisseina vundamendist kõrgemale, mis on üks võimalikest meetmetest vähendada pinnase väljakaevamise mahtu, aga antud olukorras ehitaja on õigesti otsustanud rajada kõik vundamendid ühele tasapinnale. Ringkonnakohtu hinnangul möönab asjatundja C.C., et ehitaja on paigaldanud sisekandeseina vundamendi taldmiku samale sügavusele ülejäänud vundamendiga (st ei ole järginud pakutud projektlahendust), kuid see ei mõjutanud hoone vajumist.
14.5.G.G. leidis (dtl 964 jj), et ehitatud vundamendi lahendus on toimiv. Vajunud on ainult mittekandvad seinad, mis ei vajagi eraldi vundamenti. Kui hoone tervikuna pole vajunud, on ka valitud lahendus toimiv ja töötav. Asjatundja viitab, et hageja ise on samas piirkonnas ehitanud hoone Mõisniku 59 lintvundamendile eelprojekti järgi.
14.6.Ringkonnakohus peab vajalikuks märkida, et C.C.i ega ka B.B. arvamusest ei nähtu selgelt elamu vajumise põhjust. C.C.i ülesandeks oli hinnata elamu ehitusprojektis esitatud tehnilisi lahendusi, seega vajumise põhjusi ei pidanudki asjatundja tema ees püstitatud ülesande järgi oma analüüsiga tuvastama. G.G. ei ole oma arvamuses ülesande püstitust 9
avaldanud, keskendudes A.A.i / OÜ Ehitusseire arvamuse ja A.A.i tunnistajana antud ütluste kriitikale. Samas ei muuda need asjaolud B.B. arvamust lubamatuks tõendiks, mis tuleks tõendite kogumist välja jätta.
14.7.Ringkonnakohus rõhutab, et kohus peab hindama kõiki tõendeid kogumis igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustama oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise väide on tõendatud või mitte (TsMS § 232 lg 1). Maakohus on nende tõendite hindamise reeglite vastu eksinud. Maakohus on jätnud tähelepanuta ja tõendina hindamata XXXXXXXX põrandate tõstmise ja stabiliseerimisega tegelenud Geolift International OÜ arvamuse, et „objekti põrandaalused pinnad olid ebatihedad ja arvatavasti ka vajumise üks peamisi põhjuseid on mittepiisav täitmine ning ehitusaegne ebakvaliteetne tihendamine“ (dtl 878). Kui see asjaolu leiab asja uuel läbivaatamisel tuvastamist, siis on hoones vajumite tekke põhjuseks ikkagi ebakvaliteetne ehitamine ja mitte üksnes loomulik vajumine.
14.8.Maakohus rikkus tõendite hindamisel TsMS § 232 lg 1 nõudeid veel sellega, et jättis D.D. / AS Tari arvamusega üldse arvestamata ja jättis tähelepanuta C.C.i arvamuse osas, millest nähtub, et ehitamisel täpselt projekti ei järgitud. Otsuse p-des 47–53 refereeris maakohus küll B.B. arvamuse sisuks olevat A.A.i arvamuse kriitikat ja kirjeldust piirkonna ehituspraktikast, kuid otsusest ei nähtu maakohtu enda järeldusi, miks B.B. kriitika kummutab A.A.i arvamuse. See, millise hoone hageja ise endale samas piirkonnas ehitas, ei tõenda ei A.A.i arvamuse ebaõigsust ega ka XXXXXXXX elamu vajumise põhjusi. Ringkonnakohus märgib, et kui asjatundja arvamuse sisuks on üksnes teise asjatundja arvamuse kriitika, on selle arvamuse väärtus vähemalt küsitav, samas ei ole tegemist lubamatu tõendiga.
14.9.Maakohtu otsusest ei selgu, millist tähtsust omab maakohtu hinnangul asjaolu, et A.A.il ei ole pädevust ehitise auditi ega ehitusprojekti ekspertiisi tegemiseks, kuid tal on omanikujärelevalve teostamise pädevus. Maakohus on ära märkinud ka C.C.i pädevuse nii ehitusekspertiiside, ehitiste auditi kui ka projekteerimise vallas (otsuse p 38), kuid ei ole hinnanud samamoodi B.B. ja D.D. pädevust.
14.10.Maakohtu arutelud otsuse p-s 39 vundamendijooniselt nähtuva osas ei anna vastust vaidlusalusele küsimusele, mida on projekteerija kujutanud dtl 60 asuval sokli sõlme joonisel punase joonega märgitud kohal, selgitust selle kohta ei nähtu ka AR-5 ja AR-6 asuvast projekteerija selgitusest DET 1. Asja lahendamisel ei oma tähtsust ka maakohtu järeldus, et ehitusprojekt on koostatud piisavas mahus ja on detailne, sest hageja nõue ei tulene projekteerimislepingust. Küll tuleb asja uuel läbivaatamisel tõendite hindamisel arvestada nii Geolifti arvamusega vajumise põhjuste kohta kui ka projekti seletuskirja p-des 2.2.7 (vundament) ja 2.2.8 (põrandad) kirjapanduga (dtl 53–54). B.B. arvamuse järgi ei ole projekti seletuskirjas 200 mm paksust põrandaplaati märgitud. Samuti on G.G. märkinud, et vajunud on üksnes mittekandvad seinad, mis ei vajagi eraldi vundamenti, ning mis koos Geolifti arvamusega võimaldavad jõuda järeldusele, et 200 mm põrandaplaadi olemasolu või puudumine ei pruugi olla vajumise põhjuseks olukorras, kus põrandaalused pinnad olid jäetud ebatihedaks. Ringkonnakohus märgib, et kõige lihtsam oleks pooltevahelist vaidlust 200 mm paksuse põrandaplaadi projekteerimise ning jooniste AR-5 ja AR-6 tähenduse üle (kui hageja peab 200 mm põrandaplaadi paigaldamata jätmist jätkuvalt vajumise põhjuseks) lahendada sel viisil, et kuulata projekti autor J. I. kohtumenetluses tunnistajana üle. Hageja sellise taotluse maakohtule esitas, maakohus jättis taotluse rahuldamata. Hageja saab asja uuel läbivaatamisel taotlust korrata.
15.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu rikkumiste kõrvaldamiseks tuleb uuesti hinnata asjaolusid ja tõendeid mahus, mis eeldab uue eelmenetluse läbiviimist ja väljub 10
apellatsioonimenetluse raamidest, mistõttu ei saa ringkonnakohus ise asja lahendada ning asi tuleb saata uueks läbivaatamiseks maakohtule eelmenetluse staadiumis. TsMS § 658 lg-st 2 tulenevalt on asja uuesti läbivaatavale maakohtule kohustuslikud üksnes ringkonnakohtu otsuse seisukohad materiaal- ja menetlusõiguse normi tõlgendamisel ja kohaldamisel. Seetõttu ei hinda ringkonnakohus praegu ise tõendeid ega tuvasta asjaolusid, kuivõrd selles osas ei oleks ringkonnakohtu lahendi seisukohad maakohtule siduvad (vt RKTKm 13.02.2019 2-14-23161/207, p 16.1; RKTKo 17.01.2018 2-15-13527/82, p 13). Asja uuel läbivaatamisel peab maakohus uuesti hindama, mis põhjustas hoone vajumise, mida hageja käsitleb asja lepingutingimustele mittevastavusena. Kui maakohus tuvastab asja uuel läbivaatamisel, et asja lepingutingimustele mittevastavuse põhjustas mittenõuetekohane (ehitusprojekti rikkuv) ehitamine, siis peab maakohus hindama, kas asja lepingutingimustele mittevastavusele aitas kaasa müüja tahtlus või raske hooletus. Nimetatud asjaolu peab tõendama hageja. Kui asja uuel läbivaatamisel leiab tõendamist, et hoone lepingutingimustele mittevastavuse on põhjustanud mh kostja tegevus, sh kostjapoolse omanikujärelevalve puudulikkus, siis ei ole hageja oma nõudeõigust VÕS § 221 tähenduses minetanud ning kohtul tuleb anda hinnang ülejäänud kahjunõude eeldustele, sh kahju suurusele.
16.Kui maakohus asja uuel läbivaatamisel VÕS § 221 lg 1 p 1 asjaolusid ei tuvasta, siis on hageja ostjana kaotanud õiguse asja müügilepingu tingimustele mittevastavusele tuginedes nõudeid esitada ja hagi tuleb jätta rahuldamata. Kui maakohus tuvastab asja uuel läbivaatamisel, et asja lepingutingimustele mittevastavus on tekkinud vähemalt müüja raske hooletuse tõttu, ei ole hageja kaotanud õigust lepingutingimustele mittevastavusele tugineda ning maakohtul tuleb hinnata hoone vajumisest hagejale tekitatud kahju suurust (VÕS § 127 lg 1), samuti lahendada hageja muud nõuded.
17.Hageja on esitanud kahju suuruse tõendamiseks TTA Lahendused koostatud ehitustööde kalkulatsiooni-hinnapakkumise tööde kogumaksumusega 103 498 eurot (dtl 84). Hinnapakkumise järgi tuleks hoones puuduste kõrvaldamiseks mh lammutada vaheseinad 145,6 m2, põrandaalune pehme pinnas 72 m3 välja kaevata ja ära vedada, põrand ning vaheseinad uuesti ehitada. Kostja saab asja uuel arutamisel tõendada, et asja lepingutingimustele mittevastavuse saab kõrvaldada odavamalt. Maakohus tuvastas otsuse p-s 29, et XXXXXXXX hoones on Geolifti teenust kasutades vajumid, selle põhjused ja tagajärjed kõrvaldatud, tööde maksumus oli 4903,37 eurot. Kui hageja väidab, et Geolifti teostatud tööd hoone vajumist ei peatanud ja vaatamata tehtud töödele tuleb puuduste kõrvaldamiseks ikkagi teha hinnapakkumises ettenähtud lammutus- ja ehitustööd, peab hageja seda tõendama. Hinnapakkumisest ei tulene, et puuduse kõrvaldamiseks on vajalik paigaldada vundamendi tarbeks 200 mm betoonplaat. Ringkonnakohus märgib, et vaatamata Geolifti tehtud töödele on puuduse kõrvaldamiseks ilmselt ikkagi vajalikud ka hinnapakkumises märgitud siseviimistlus- ja muud sisetööd.
18.Kuivõrd ringkonnakohus saadab asja uueks läbivaatamiseks maakohtule, ei pea ringkonnakohus vajalikuks vastata poolte ülejäänud apellatsioonimenetluses esitatud väidetele.
19.Menetluskulud jaotab maakohus asja uuel läbivaatamisel. (allkirjastatud digitaalselt)
11
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.