Võlaõigus › Kahju õigusvastane tekitamine

I Hageja nõue ja seisukohad

2-22-19413

TsMS § 391 lg 1 p 2 kohaselt peab hagi tagamist taotlenud pool hüvitama hagi tagamisega teisele poolele tekitatud kahju kui ilmneb, et hagi tagamise ajal puudus hagi tagamise nõue või hagi tagamise alus. Hagi tagamise alus puudub, kui puuduvad hagi tagamist õigustavad asjaolud TsMS § 377 järgi. Käesoleval juhtumil selgus hagi tagamise aluse puudumine hagi rahuldamata jätmise tulemusena. Kohtupraktikas on leitud, et TsMS §-st 391 tulenev kahju nõue ei eelda kahjustaja süüd ega õigusvastasuse tuvastamist. Nimetatud sätte mõttes piisab selleks juba hagi tagamisest, deliktiõiguse mõttes ongi selline hagi tagamine õigusvastane. Lisaks ei saa sellise kahju hüvitamise nõude puhul vabastada kahjutekitajat vastutusest süü puudumine, kuna hagi tagatakse TsMS § 377 lg 1 kohaselt üksnes poole taotluse alusel, taotluse esitamine on aga teadlik ja tahtlik tegevus. Hagi tagamise taotluse esitamisega võtab hageja endale riski hagi tagamisest kostjale tekkida võiva kahju hüvitamiseks, kui hagi jääb rahuldamata või kui selgub, et hagi tagamiseks puudus alus. Nii peab hageja talle hagi tagamisega tekitatud kahju hüvitamiseks üksnes tõendama, et hagi tagati ja hagi jäi jõustunud kohtulahendiga rahuldamata või hagi tagamiseks puudus alus, samuti kahju tekkimise ning põhjusliku seose hagi tagamise ja kahju tekkimise vahel. Kahju hüvitamise eesmärk on saavutada olukord, mis oleks võimalikult lähedane hüpoteetilisele olukorrale, kui hagi ei oleks tagatud. Riigikohtu tsiviilkolleegium ts asjas 2-17-2152 tehtud otsuses (p 14) on leidnud, et TsMS § 377 lg 1 esimest lauset arvestades on TsMS § 391 lg 1 kaitseeesmärgiks kaitsta kostjat ka saamata jäänud tulu kui kahju tekkimise eest. Eeltoodud põhjendustel leiab kolleegium, et TsMS § 391 lg 1 alusel on hüvitatav nii otsene varaline kahju kui ka saamata jäänud tulu. Kostjate poolt tsiviilasjas nr 2-20-4122 hagi tagamise taotluse esitamine on tõendatud hagi tagamise taotlusega, taotluse rahuldamine on tõendatud Harju Maakohtu 17.04.2020 kohtumäärusega. Hagi tagamise tulemusena kaotas hageja võimaluse vallata, kasutada ja käsutada ajavahemikul 17.04.2020 kuni 24.11.2022 kinnisasi aadressil XXX. Hagejal on õigus nõuda kostjatelt kui Kinnisasja ebaseaduslikelt valdajatelt kasu, mida kostjad Kinnistu vallates said. Sellise nõude aluseks on AÕS § 85 lg 1 ning VÕS § 1037 lg 1 ja lg 3 esimene lause (vt Riigikohtu 20. märtsi 2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-16-6563, p-d 40 ja 41). AÕS § 85 lg 1 kohaselt vastutab valdaja asjast saadud kasu väljaandmise või hüvitamise eest vastavalt VÕS §-dele 1037-1040. VÕS § 1037 lg 1 näeb ette, et õigustatud isiku nõusolekuta tema omandit, muud õigust või valdust käsutamise, kasutamise, ära tarvitamise, ühendamise, segamise või ümbertöötamisega või muul viisil rikkunud isik (rikkuja) peab õigustatud isikule hüvitama rikkumise teel saadu hariliku väärtuse. VÕS § 1037 lg 3 esimese lause kohaselt hinnatakse eelnimetatud harilikku väärtust rikkumise aja seisuga. Riiklikult tunnustatud eksperdi hinnangul on Kinnistu (XXX objekti) tururent 2000 eurot/kuus. Kuna tsiviilasjas nr 2-20-4122 põhjendamatu hagi tagamise tõttu ei saanud hageja kasutada Kinnisasja 31 kuud, siis moodustab hageja kahju vähemalt 62 000 eurot (31 kuud x 2000 eurot), mille hageja taotleb käesoleva hagiga kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja mõista. Tulenevalt TsMS §-st 367 võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Ülaltoodu alusel palub hageja välja mõista kostjatelt solidaarselt 3

2-22-19413 kõrvalnõudena viivist protsendina põhinõudelt (62 000 eurot) alates hagi esitamisest (29.12.2022) kuni põhinõude täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Kostja esitatud vastuväited hageja hagile ning hageja esitatud tõenditele on paljasõnalised ega ole kooskõlas seaduse, õiguskirjanduse ja kohtupraktikaga. Kostja ainus eesmärk käesolevas menetluses on menetlust venitada, sh pahausksete kompromissi läbirääkimiste katkestamisega ja alusetute ning tõendamata vastuväidete esitamisega. Kostja seisukohtadest nähtuvalt ei vaidle pooled käesolevas menetluses selle üle, et kostja on tekitanud hagejale tsiviilasjas nr 2-20-4122 põhjendamatu hagi ja hagi tagamise avalduse esitamisega kahju. Pooled vaidlevad üksnes kahju suuruse üle. Hageja rõhutab, et käesolevas asjas on esitatud üks tõend Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxxxx (katastritunnus xxxxxxx) kantud kinnistu, asukohaga XXX, mille pindala on 1071,0 m2 üürihinna tõendamiseks. See on hagiavalduse lisana 8 esitatud kinnisvarahindaja ja asjatundja KK hinnang Kinnistu üürihinna kohta, milles KK on selgitanud, et hagi tagamise meetme rakendamise ajal oli Kinnistu üürihind 2000 eurot kuus. Kostja ei ole esitanud ühtegi tõendit, mis tõendaks, et Kinnistu üürihind hagi tagamise meetme rakendamise ajal oli muu kui 2000 eurot kuus. Seega puudub kohtul alus määrata hageja kasutuseeliste suuruseks muu summa kui 2000 eurot kuus. Võttes arvesse, et tsiviilasjas nr 2-20-4122 põhjendamatu hagi ja hagi tagamise avalduse esitamise tõttu ei saanud hageja kasutada enda Kinnistut 31 kuud, ongi hagejale tekkinud kahju summas 62 000 eurot (31 x 2000). Hageja on kõigi kostja põhjendamatute vastuväidete kummutamiseks palunud ka asjatundjalt täiendavaid selgitusi seoses hagiavalduse lisaga 8 ning asjatundja selgitas, et: üürihinna määramise aluseks on võetud teadaolevad üüritehingud, pakkumisinfo, objekti kohta teadaolev info, suhtlus mitme maakleriga, kes antud piirkonnas tegutsevad; üürihind 2000 €/kuus on esitatud perioodi 01.04.2020-24.11.2022 keskmisena. Seega ei saa vaidlust olla asjaolus, et perioodi 01.04.202024.11.2022 oli Kinnistu üürihind 2000 eurot kuus ning hagiavalduse lisa 8 ei tõenda üksnes üürihinda 2022. aasta novembris. Ebaselge ja paljasõnaline on ka kostja seisukoht, et Kinnistu kasutamise võimalusest ilmajäämisel ei saa kahju hüvitise puhul lähtuda vaid samas piirkonnas olevate üüritasudest, vaid peab arvesse võtma konkreetse objekti seisundit. Kostja ei ole mistahes viisil selgitanud (rääkimata tõendamisest), millest tulenevalt oleks pidanud Kinnisasja üürihind olema perioodil 17.04.202024.11.2022 muu kui asjatundja selgitatud 2000 eurot kuus. Kostja on üksnes paljasõnaliselt seisukohas väitnud, et hagejale tekkinud kahju suurus on 15 000 eurot (s.t 483.87 eurot kuus), jättes täies ulatuses enda väited tõendamata. Ei ole eluliselt usutav, et 2020. aasta märtsis Kinnistu (eramajaga) väärtusega 363 000 eurot (hageja 25.09.2023 menetlusdokumendi lisa 1) keskmine üürihind oli 483.87 eurot. Üksnes asjaolu, et hageja oli nõus kompromissi korras nõuet vähendama, et lõpetada menetlus ja vältida täiendavate menetluskulude tekkimist, ei tõenda, et hagejale tekkinud kahju on muu kui hageja hagis nõutav summa 62 000 eurot. Liiatigi ei tõenda hageja nõude summat teises kohtuasjas kohtudeposiiti tasutud summa. Kostja jätkab seisukohas enda väära käsitlust ning väidab, et hageja nõuab kostjalt saamata jäänud tulu (üüritulu) hüvitamist. Hageja ei nõua kostjalt saamata jäänud tulu, vaid kasutuseeliste hüvitamist. Kasutuseeliste suurus määratakse kindlaks lähtuvalt turuhinnast, mistõttu on kohane käesoleval juhul lähtuda Kinnistu üürihinnast hagi tagamise meetme rakendamise ajal (hageja 28.06.2024 menetlusdokumendi p-d 7-16). Nimetatu ei muuda aga hageja nõuet saamata jäänud tulu nõudeks. Tegemist on hüvitise nõudega omandiõiguse rikkumise eest. 4

2-22-19413 Tulenevalt eeltoodust on täies ulatuses asjakohatud ka kostja viited tulumaksule ja väidetavatele kulutustele, mida hageja oleks pidanud tegema Kinnistu üürile andmiseks (milliseid väidetavaid kulutusi ei ole kostja suutnud isegi välja tuua, rääkimata tõendamisest). Esiteks – TuMS § 12 lg 3 kohaselt ei ole füüsilise isiku tulu teise isiku kasuks tehtud dokumendiga tõendatud kulu hüvitis, riigi või kohaliku omavalitsuse üksuse makstud või kohtu või vaidluste kohtuväliseks lahendamiseks loodud organi välja mõistetud või kinnitatud mittevaralise kahju hüvitis ega otsese varalise kahju hüvitis, välja arvatud hüvitis, mida makstakse seoses ettevõtlusega. Käesoleval juhul nõuab hageja hüvitist (kasutuseeliste hüvitamist) enda omandiõiguse rikkumise eest. Hagejal ei olnud võimalik kasutada Kinnistut perioodil 17.04.202024.11.2022 kostja poolt taotletud põhjendamatu hagi tagamiseks rakendatud abinõu tõttu. Põhjendamatu hagi tagamiseks rakendatud abinõu tõttu ei jäänud hageja ilma Kinnisasja üürimisel tekkivast tulust, vaid kasutuseelisest ehk õigusest enda Kinnistut kasutada. Õiguskirjanduses ja kohtupraktikas on korduvalt selgitatud, et sellise kahju sisuks on kasutuseeliste kaotus, mille suurus tuleb kindlaks määrata vastavalt üürihinnale (hageja 28.06.2024 menetlusdokumendi p-d 7-16). 15. Teiseks – isegi kui jaatada kostja väidetavat käsitlust, et hageja peaks maksma saadavast hüvitisest tulumaksu (millega hageja ei nõustu), ei ole õige kostja käsitlus, et kostja makstav hüvitis peaks tulumaksu võrra olema väiksem ja hageja peaks sellise tulumaksu maksma enda vara arvelt. Igal juhul tuleb kostjal tasuda kogu keskmine üürihind, mis sisaldab ka makse nagu tavapäraselt kinnisasjade üürimisel kolmandate isikute poolt. Kolmandaks – paljasõnalised ning põhjendamatud on kostja väited, et hageja oleks pidanud Kinnistu üürile andmiseks tegema täiendavaid kulutusi. Kostja ei ole enda väidet mistahes viisil selgitanud (toonud väidetavate kulutuste sisu ja suurust välja), rääkimata tõendamisest. Kostja elas hagi tagamise meetme rakendamise ajal ehk perioodil 17.04.2020-24.11.2022 Kinnistul, s.t Kinnistut oli võimalik kasutada elukohana ning oleks olnud võimalik kasutada eluruumina ka kolmandatel isikutel ilma hageja poolt täiendavaid kulutusi tegemata. Hageja aga rõhutab – kostja ei ole teinud vahet TsMS § 391 lg 1 p 1 alusel kasutuseeliste hüvitamise nõudel (hüvitis omandiõiguse rikkumise eest) ning saamata jäänud tulu (majandusliku kasu saamata jäämise eest esitatud nõue). Hageja jääb kõigi enda seni (sh 28.06.2024 menetlusdokumendis) esitatud seisukohtade juurde, et hageja kahju hüvitamise nõude vähendamiseks puudub alus. Hageja rõhutab, et kostja käitumise tõttu ei saanud hageja hagejale kuulunud Kinnistu valdust 31 kuu jooksul arvates ajast, mil hagejal oli õigus Kinnistu valdus saada ja kostjal kohustus hagejale Kinnistu valdus üle anda. Kogu selle 31-kuulise ajavahemiku jooksul valdas ja kasutas kostja Kinnistut, samal ajal Kinnistut kahjustades. Hageja esitab kostja poolt Kinnistul asunud elamu kahjustamise kohta täiendavad tõendid. Pärast hageja poolt Kinnistu valduse saamist selgus, et gaasikatla juurde oli kostja ehitanud möödaviigu, et gaasi varastada ja kütte eest maksmisest hoiduda (Lisa 2 – hageja kiri katlaabile). Hageja oli kohustatud tasuma gaasitorude ümberehitamise kulud, kuivõrd enne gaasitorude ümberehitamist ei oldud nõus hagejaga gaasi tarneks lepingut sõlmima (Lisa 3 – suhtlus katlaabiga, hinnapakkumine). Kõik kinnistuga seotud kulud (sh pangalaenumaksed, laenulepingu kindlustusmakseid igakuiselt summas ca 27 eurot (Lisa 4 – laenulepingu kindlustusmaksed), kindlustusmaksed üle 26 euro kuus (Lisa 5 – kindlustusmaksed (1); Lisa 6 – kindlustusmaksed (2)) tasus hageja, kes oli samaaegselt kohustatud leidma endale alternatiivse elukoha ja kandma ka alternatiivse elukohaga seotud kulusid. Seega on hageja tegelik kahju kostja pahauskse käitumise tõttu olnud veelgi suurem kui kahju, mille eest hageja käesolevas menetluses kostjalt hüvitist nõuab. Tulenevalt eeltoodust ei saa olla põhjendatud ka hageja nõude täiendav vähendamine kostja ebaõigete ja tõendamata väidete alusel. Võttes arvesse kostja tahtlikku hagejale kahju tekitavat käitumist (hageja 28.06.2024 menetlusdokumendi p 32) ja käitumist käesolevas menetluses (menetluse 5

2-22-19413 tahtlik venitamine, pahauskne kompromissi läbirääkimiste katkestamine), ei ole käesoleval juhul põhjendatud hageja kahju hüvitamise nõude vähendamine. Väär on ka kostja väide, et kostja ei ole olnud seotud tsiviilasjadega nr 2-22-4218 ja 2-20-4817. Tõenäoliselt on ka viidatud tsiviilasjad algatatud kostja suunistel ja finantseerimise abil. Seda tõendab muuhulgas asjaolu, et tsiviilasjas nr 2-22-4218 esitas pankrotihaldur Martin Pärn 08.02.2023 tõendina Kinnistu väärtuse osas eksperthinnangu, mille oli tellinud (ja seega ka mille eest oli tasunud) kostja 2 (Lisa 7 – kostja tellimus tsiviilasja nr 2-22-4218 tarbeks): Tulenevalt eeltoodust palub hageja kohtul hagi rahuldada. Selleks, et vältida kostja poolt menetluse venimist ja võttes arvesse, et kohus on andnud juba korduvalt kostjale võimaluse enda vastuväiteid tõendada, palub hageja kohtul määrata menetluses tähtajad ja avaldada otsuse avalikustamise aeg.

II Kostja I vastuväited

III Kostja II vastuväited

2-22-19413 kõik juriidilised kohustused teenivad teatud piiritletud huvide kaitset. See tähendab, et vaatamata põhjusliku seose olemasolule kahju tekitaja teo ja kannatanu kahju vahel (VÕS § 127 lg 4), ei pruugi kahju tekitaja kahju eest deliktiõiguslikult vastutada, kui õigusvastase teo toimepanemise keelu eesmärgiks ei olnud sellise kahjuliku tagajärje ärahoidmine, nagu kannatanul esines. /.../ Rikutud normi eesmärgi teooria arvestamise teine, sisult sama väljendus on küsimine selle järele, kas normi tõlgenduse kohaselt on võlgnik võtnud endale puhtmajanduslike kahjude kandmise riski.“ Hageja on tsiviilasjas nr 2-20-4122, kus toimus hagi tagamine, väitnud, et soovib maja kasutada elukohana. Seega kostja nägi ette võimaliku kahjuna ajutise elukoha üürikulusid, kuid mitte saamata jäänud kahju saamata jäänud üüritulu valguses. Kahju hüvitamise juures on Eestis äärmiselt tähtsal kohal tulvavärava argument, mille kohta ülalviidatud Juridica artiklis on kirjas järgmiselt: „Nõudmine, et rikkujal peaks olema võimalik oma vastutust ette näha ja vastutus peaks olema proportsionaalne, moodustab tulvavärava argumendi vundamendi. Riigikohtu poolt kõnealusele argumendile tuginemine kõneleb vajadusest hoida Eestis väravad lepinguväliste puhtmajandusliku kahju nõuete ees suletuna.“ Hageja esitas määruskaebuse vaidlustades hagi tagamist. Antud määruskaebuse 3. leheküljel on hageja märkinud: „Määruskaebuse esitaja soetas kõnealuse kinnistu oma pere jaoks: Xga koos elab alaealine laps ning X ema – Q. Määruskaebuse esitaja on soetanud vaidlusaluse kinnistu põhjusel, et sellel kinnistul asuvas elamuhoones on põrand ühel tasandil, mis annab määruskaebuse esitaja emale võimaluse ratastooliga majas vabalt liikuda (X ema on väga haige inimene, tal oli hiljuti infarkt ning tema saabki liikuda ainult ratastooliga).“ Määruskaebuse 5. leheküljel kirjutas hageja: „Kostja II seisukohal, ei ole kohus üldse arvestanud kostja II olukorraga. Kohus on hagi tagamise taotluse rahuldamisega pannud kostja II olukorda, kus viimane, lasi müüa oma ainsa elukoha finantsvahendite saamiseks uue kodu ostmiseks, soetas uue kodu, kuhu aga temal võimalik elama asuda ei ole, kuna kohus rahuldas endiste omanike esialgse õiguskaitse taotluse.“ Kostja nõustub hagis väljendatud seisukohaga, et kostja võttis riski taotledes hagi tagamist, kuid seejuures tuleb arvestada ka muid asjaolusid. Hageja oli läbivalt tsiviilasjas nr 2-20-4122 väitnud, et ta vajab vaidlusalust maja elukohaks. Seega kostja jätkates menetlust ja mitte võttes tagasi hagi tagamise taotlust arvestas sellega, et hagi rahuldamata jätmisel on ta kohustatud hüvitama hagejale tekkinud kahju, milleks on just teise elukoha üürikulud. Hageja ei olnud kordagi öelnud, et ta ostis vaidlusaluse maja investeeringuna ja kavatseb sellelt teenida üüritulu. Seega kaitse-eesmärgist lähtudes tuleb arvestada sellega ning saamata jäänud tulu ei kuulu antud juhul hüvitamisele kostja poolt. 2008. aastal leidis Riigikohus, et TsMS § 391 alusel on võimalik nõuda ka saamata jäänud tulu (32-1-49-08), kuid Riigikohus 2018. aastal muutis seisukohta leides, et saamata jäänud tulu hüvitamine ei ole siiski hõlmatud TsMS §-ga 391 (2-15-4981). 2020. aastal muutis Riigikohus uuesti oma seisukohta leides, et saamata jäänud tulu on võimalik nõuda (2-17-2152). Seejuures on aga oluline, et seisukoha muutmine 2020. aastal oli otseselt seotud intellektuaalse omandi vaidlusega ning Euroopa Parlamendi ja nõukogu 29. aprilli 2004 direktiiviga 2004/48/EÜ, mis reguleerib samuti autoriõigust. Sellele Riigikohtu lahendile on ka riigikohtunike Tambet Tampuu ja Ants Kull eriarvamus, milles on selgitatud: „Leian, et kolleegium oleks pidanud muutma kolleegiumi varasemat seisukohta üksnes selles osas, milles ta leidis senise kohtupraktika olevat vastuolus Euroopa Liidu õigusega intellektuaalomandi asjades. Laiemas ulatuses eelmise seisukoha muutmiseks puudus vajadus, sest tulenevalt kolleegiumi praeguses asjas tehtud otsuses käsitletud direktiivi ja Euroopa Kohtu seisukohad puudutasid kahju hüvitamist üksnes intellektuaalomandi asjades. Seega sai kolleegiumi varasem seisukoht, et saamata jäänud tulu ei 7

2-22-19413 hüvitata, olla Euroopa Liidu õigusega vastuolus üksnes juhtudel, kus hagi tagati intellektuaalomandi asjades.“ TsMS § 391 lg 1 osas on kommenteeritud väljaandes (2017. a) selgitatud, et saamata jäänud tulu ja puhtmajandusliku kahju hüvitatavus sõltub m.h sellest, kas sellise kahju ärahoidmine on asjaoludest tulenevalt kooskõlas rikutud kohustuse või normi kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2). Nii tuleb § 391 lg 1 rakendamisel iga kord hinnata, kas tekkinud puhtmajandusliku kahju (nt ettevõtlustulu ärajäämise, tootmise katkestamisega seotud kahju), tuluteenimise võimaluse kaotus (nt asja edasivõõrandamisest saamata jäänud tulu), kolmandate isikute nõuetest tingitud kahju (nt leppetrahvi või kahju hüvitamise nõuded), eseme omandamise võimatuse tõttu tulu teenimise võimaluse kaotamisest tekkinud kahju vms kuulub asjaoludest tulenevalt hüvitamisele või mitte. Kostja leiab, et arvestades ülaltoodud seisukohti ning seda, et hageja oli kinnitanud, et vajab vaidlusalust maja elamiseks ja mitte üüritulu teenimiseks, ei saanud kostja ette näha puhtmajandusliku kahju tekkimist. Põhjendamatu hagi tagamise korral tuleb kahjuks pidada neid hageja kantud kulutusi, mida ei oleks ilma hagi tagamiseta tekkinud. Teiste sõnadega saab kostja hüvitada hagejale vaid elamispinna üürikulud ja mitte saamata jäänud üüritasu. Sellest tulenevalt on kostja ka teinud koheselt kompromissettepaneku, mille juurde jääb ka käesoleval ajal. Kahju hüvitamise üldised eeldused on täitmata ja tõendamata Hagi punktis 2.3 viitab hageja sellele, et TsMS § 391 kaitse-eesmärgiks on kaitsta kostjat saamata jäänud tulu kui kahju tekkimise eest. Antud kahju hüvitamise sätte alusel ei teki vaidlust poolte vahel, kas kostja peab kahju hüvitama (kostja vaidleb küll saamata jäänud tulu nõudeõigusele) ja arutluse alla ei tule ka kostja süü. Kuid kahju reaalne tekkimine peab olema tõendatud, peab esinema põhjuslik seos hagi tagamisel ja kahju tekkimisel ning tõendatud peab olema ka kahju suurus. Selle tõendamiskoormus on ainuüksi hagejal. TsMS § 391 ei anna võimalust nõuda kahju hüvitamise kaudu hüpoteetiliselt ükskõik, mis summasid ilma selleta, et tõendatud on reaalne kahju tekkimine. Hageja ei ole tõendanud, et temal on üldse kahju tekkinud. Ta ei ole reaalselt esitanud mitte ühtegi tõendit kahju tekkimise kohta. Selles valguses ei ole kohustust ka kostjal tõendada oma väiteid kuivõrd hagejal on esmane tõendamiskoormus. Kahju hüvitamise eeldus – kahju tekkimine – ei ole täidetud Nagu iga kahju hüvitamise nõude puhul, nii on ka TsMS § 391 lõike 1 alusel esitatava kahju hüvitamise nõude olemasoluks vajalik hagejal kahju tekkimine. Saamata jäänud tulu nõude juures peab hageja tõendama, et temal oleks olnud võimalus välja üürida antud maja. Ühtegi tõendit ei ole esitatud, kust nähtuks, et vaidlusalusel perioodil oli sellist tüüpi majade üürimise järgi nõudlus. Hagi lisas 4 on kohtumäärus, millega hagi tagati. Kohtumäärus on tehtud 17.04.2020 ehk ajal, mil Eestit tabas Covid-19 pandeemia. Sellel ajal sai väga mõjutatud ka üüriturg ja üüripakkumised ületasid oluliselt nõudlust ning üürihinnad olid langenud. Hageja ei ole tõendanud, et vaatamata sellele olukorrale oleks tema olnud suuteline leidma antud majale üürilise. Hageja ei ole ka tõendanud, et ta kavatses majalt üüritulu teenida. Vastavalt Riigikohtu praktikale on hageja kohustatud tõendama, et tal oli kavatsus ja võimalus tulu saada (Riigikohtu seisukohad tsiviilasjades nr 3-2-1-55-11, 3-2-1-100-13). Kostja leiab, et oluline kahju hüvitamise juures on veel asjaolu, et vaidlusalune maja on üleantud hageja valdusesse 24.11.2022 ehk 1,5 aastat tagasi. Hageja ei ole tänaseni maja välja üürinud ega ise sinna kolinud. Maja seisab täielikult 8

2-22-19413 tühjana juba 1,5 aastat. C (endine kostja antud menetluses) ja kostja on endiselt heades suhetes oma naabritega ja naabrid on teatanud, et keegi ei ole majja kolinud. Kostja viitas sellele juba ka 04.08.2023 menetlusdokumendis. C saatis 15.05.2024 uuesti naabrile, TH, kes elab kõrval majas, YYY, sõnumi küsides, kas alates YCi perekonna ära kolimisest on majja keegi püsivalt kolinud. TH vastas 16.05.2024, et talviti ei ole elatud, kuid on käidud ning suvel ollakse tihti kohal ja vahest ööbitakse. See tähenda, et hageja ei ole asunud elama seal ega ole maja välja üürinud. Sellest kostja järeldab, et hageja ei oleks seda maja üürinud ka 2020. aastal ehk hagejal puudus kavatsus tulu saada. See on aga saamata jäänud tulu puhul üks oluline eeldus, mis antud juhul ei ole täidetud. Tuginedes ülaltoodule ei ole hagejale kahju tekkinud ja seega ei ole kahju, mida kostja peaks hüvitama.

Kahju hüvitamise eeldus – kahju suurus – ei ole tõendatud Saamata jäänud tulu nõude puhul tuleb hinnata tõenäosust, millega ja millises suuruses tulu oleks hageja saanud, kui hagi ei oleks tagatud. Seda peab tõendama hageja, mida ta aga teinud ei ole. Kostja vaidleb vastu hagi lisas 8 olevale e-kirjale ja leiab, et tegemist ei ole tõendiga, mille alusel saaks tõendada saamata jäänud tulu suurust. Nimelt ei nähtu, kas hindaja arvamuse esitamisel oli teadlik, millises seisukorras vaidlusalune maja oli. Selgusetu on, millele tuginedes ta üürihinna määras. Vaidlust ei saa olla, et üürihinna määrab lisaks maja suurusele ja asukohale ka selle seisukord ning keskmised ülalpidamiskulud. Pelgalt teatades maja suurust ja asukohta ei ole võimalik määrata turu üürihind. Saamata jäänud üüritulu ulatuse hindamisel tuleb arvestada potentsiaalse üürieseme (nt hoone või korteri) eripäraga (Riigikohtu seisukoht tsiviilasjas nt 321-50-09). Kostja toob esile 2 artiklit, mis kajastavad üürituru olukorda 2020 aastal: - ERR 09.07.2020 artikkel pealkirjaga: „Üürihinnad on kriisis langenud kuni 25 protsenti“. Artiklis on välja toodud: Nurme sõnul seisavad mitmed üürikorterid praegu tühjana ja hinnad on kuni 20 protsenti kriisieelsest hinnatasemest madalamad. "Täna on üürihinnas võimalik kaubelda, kuna üürilisi on vähem, aga üürikorterite pakkumist on rohkem, sest ka Airbnb kortereid tuli pikaajalise üüri turule. Ka välistööjõudu ja välistudengid on vähem, mis vähendab veelgi üürihuviliste hulka," lisas ta. Kabeli hinnangul langesid hinnad Tallinna üüriturul 10 protsendist kohati isegi 30 protsendini ning niinimetatud jämedama otsa said enda kätte üürnikud, kes saavad tavapärasest suuremal määral tingimusi määrata. Ärilehe 02.01.2021 artikkel pealkirjaga: „Suur aastakokkuvõte: kuidas muutis 2020. aasta kinnisvaraturgu? Kus toimus suurim muutus?“. Artiklis on märgitud: CKE Kinnisvara juhatuse liige Silvar Sepp lausus, et 2020. aasta üllatas eelkõige üürnikke ning üürileandjaid. Meeldivama üllatuse said üürnikud, sest pakkumiste arv kasvas üle mitme aasta ning enamikes Tallinna piirkondades ületas pakkumus üle pika aja nõudluse. Igor Habal selgitas, et turismitööstuse tagasilöök sai alguse ulatuslikest reisipiirangutest ning reisimisega kasvanud hirmudest. Kinnisvaraturul tähendab see hotellide sulgemisi, lühiajaliseks üüriks mõeldud äri peatumist ning pikaajalise üürituru tugevat pakkumist, mis on üürihindu langetanud keskeltläbi 10-20 protsendi võrra. Novembris polnud veel näha üüripakkumise vähenemist - võrreldes mullusega oli tänavu novembris üürikortereid pakkumisel umbes 70 protsenti enam. Toomas Vaks täpsustas, et üürileandja jaoks kõige raskemal ajal lisandus turule üle 400 üürikorteri kuus, kuid koroonakevade lõpuks turuosaliste kindlustunne paranes ning üürikorterite juurdekasv pidurdus. Üürikorterite hinnalangus toimus kõikides Tallinna linnaosades ja Harjumaa valdades. Kiirem langus toimus vanemat tüüpi kinnisvaraga, aeglasem uue ja eksklusiivsema kinnisvaraga. Aron rõhutas, et suurim, 10-20protsendiline üürihinna langus toimus esimesel poolaastal ning pärast seda on jäänud hinnad samale tasemele püsima. 9

2-22-19413

Hageja tugineb üürihinna puhul 20.11.2022 hindaja esitatud seisukohale. 2022. aastal oligi üüriturg juba oluliselt aktiivsem ja üürihinnad olid tõusnud. Hageja sai vaidlusaluse maja enda valdusesse 24.11.2022 ja seega sel ajal kehtivat turuhinnale vastavalt üürihinda saab rakendada 2022. aasta novembri kohta või äärmisel juhul ka paar kuud enne seda. Hagis ei ole isegi põhjendatud, mis alusel leiab hageja, et 2022. aasta novembris olev üürihind on kohaldatav ka 2020. aastale. 2020. kuni 2022. aastad on olnud Eesti majanduses keerulised ja hindade muutused olid suured. Seda ei ole hageja oma hagis üldse arvesse võtnud. Samuti tuleb hagejal põhjendada, miks ta nõuab saamata jäänud tulu ja mitte kaotatud kasutuseelise hüvitamist kuna ta ise varasemalt väitis, et soovib majas elada. Esmakordselt tõi hageja välja, et oleks soovinud maja üürida, alles käesolevas hagimenetluses. Kahju hüvitise puhul tuleb saamata jäänud tulust maha lahutada ka sellega kaasnevad kulud. Kui hageja oleks soovinud maja üürida, siis oleks ta selle pealt tasunud tulumaksu, mida ei ole käesolevas asjas üldse arvesse võetud. Hagejal on täielikult tõendamata kahju hüvitise suurus ja see välistab käesoleva hagi rahuldamist. Alternatiivne seisukoht – saamata jäänud tulu tuleb vähendada VÕS § 140 alusel Saamata jäänud tulu eest kahjuhüvitise suuruse kindlaksmääramisel saab hüvitise suuruse arvestamisel mh arvestada VÕS § 140 lg-s 1 sätestatuga, mille kohaselt võib kohus kahjuhüvitist vähendada, kui kahju hüvitamine täies ulatuses oleks kohustatud isiku suhtes äärmiselt ebaõiglane või muudel põhjustel mõistlikult vastuvõtmatu. Juhul, kui kohus leiab, et hagejal on õigus nõuda saamata jäänud tulu, siis palub kostja arvestada sellega, et hageja ei ole 1,5 aasta jooksul võtnud vaidlusaluse maja kasutusse ega seda üürinud välja. Kostja on jälginud ka üürikuulutusi ning antud maja osas ei ole ka üürikuulutust olnud. Seega hageja ei ole isegi proovinud seda välja üürida. Samuti tuleb kohtul arvesse võtta, et kostja on igakuiselt maksnud hagi tagamise tagatist summas 500 eurot. 31 kuu jooksul on kostja tasunud seega 15 500 eurot. Ebaõiglane on nõuda kostjalt tagatises olevast summast suuremat summat. Tagatise määras kohus kostja enda ettepanekul. Kohus hindas tol ajal turuolukorda tagatise määramisel. Igati ebaõiglane on kostjalt nõuda tagatises olevast summast 4 korda suuremat hüvitist ja veel arvestades, et tegemist oli pandeemia kõige hullema ajaga. See on mõeldamatu ja kui kostja oleks teadnud, et kahju võib nii suureks ulatuda, siis oleks ta üldse loobunud hagimenetlusest. Sellest tulenevalt leiab kostja, et on alust VÕS § 140 kohaldamiseks. Kostja on läbivalt kogu menetluse toonud välja, miks hageja nõue on ülepaisutatud. Antud maja ei olnud sellises seisukorras, kus saaks üüri küsida 2000 eurot kuus. Kuigi hagi lisas 8 olevas maakleri seisukohas on märgitud, et üüritasu on 2000 +/- 2% (dtl 48) on hageja lähtunud summast 2000 eurot. Kostja uuris täiendavalt teiselt maaklerilt, mis oleks üüritasu hind. Maaklerile edastas kostja maja hindamisakti, milles on näha maja seisukorda. Hindamisakt on esitatud ka kohtule (dtl 242-275). Maakler analüüsis hindamisakti ning selle alusel teatas, et selle konkreetse maja üüritasu perioodil aprill 2020 kuni november 2022 on 1000 – 1200 eurot kuus (lisa 1). Samuti maakler selgitas, et hind lähtub sellest, et Covid-19 tõttu olid üürihinnad langenud, mille kohta on kostja esitanud ka tõendid (dtl 342-351). Täiendavalt maakler selgitas ka, et selline üürihind on tingitud sellest, et maja vajas sanitaarremonti. Lähtudes ülaltoodust on hageja nõue summas 31 000 eurot üle paisutatud ning alusetu.

10

2-22-19413 Kostja leiab, et esinevad kahju hüvitise nõude rahuldamist välistavad asjaolud. Kuid kui kohus on seisukohal, et siiski tuleb mingis summas hagi rahuldada, siis palub kostja vähendada kahju suurust 10 000 eurole. Kompromiss Kostja on teinud hagejale kompromissettepaneku oma 04.08.2023 menetlusdokumendis. Kostja jääb varasemalt esitatud seisukoha juurde, et kahju suurust tuleb vähendada kuid tõstab antud summa 10 000 eurolt 15 000 eurole ning kostja on valmis tasuma hagejale 15 000 eurot.

IV Kohtu põhjendused

11

2-22-19413 Kostjad esitasid Harju Maakohtule täiteasjades nr 022/2019/7183 ja nr 022/2019/7184 korraldatud 05.03.2020 enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks hagi (tsiviilasi nr 2-20-4122), milles 17.04.2020 määrusega kohaldati hagi tagamist, vaidlusalune kinnisasi jäeti kuni kohtulahendi jõustumiseni kostja I ja kostja II valdusesse. 05.01.2022 kohtuotsusega jättis Harju Maakohus kostjate hagi tsiviilasjas nr 2-20-4122 rahuldamata, kohtuotsus jõustus 31.10.2022. Kinnistu valduse anti hagejale üle 24.11.2022. Hageja on seisukohal, et tsiviilasjas nr 2-20-4122 kohaldatud kostjate hagi tagamise tulemusena kaotas hageja võimaluse ajavahemikul 17.04.2020-24.11.2022 kasutada vaidlusalust kinnisasja, mille tulemusel tekkis hagejale kahju kokku 62 000 eurot.

12

2-22-19413 Riigikohus on tsiviilasjas nr 2-18-11694/175 tehtud lahendi punktis 16 selgitanud, et TsMS § 391 lg 1 alusel saab kahju hüvitamist nõuda vaid menetlusosaline või kolmas isik. Käesoleval juhul puudub vaidlus selles, et pooled olid tsiviilasjas nr 2-20-4122 menetlusosalised.

Kahju suuruse kindlaksmääramine

2-22-19413 05.01.2022 otsusega jättis Harju Maakohus kostjate hagi tsiviilasjas nr 2-20-4122 rahuldamata. 05.01.2022 kohtuotsus tsiviilasjas nr 2-20-4122 on jõustunud 31.10.2022, kui Riigikohus ei võtnud kostjate määruskaebust menetlusse. Kinnistu valduse anti hagejale üle 24.11.2022. Seega kaotas hageja tsiviilasjas nr 2-20-4122 esitatud kostjate hagi tagamise tulemusena võimaluse kasutada ajavahemikul 17.04.2020 kuni 24.11.2022 kinnisasi XXX. Riiklikult tunnustatud eksperdi KK hinnangul on Kinnistu (XXX objekti) tururent 2000 eurot/kuus. Kuna tsiviilasjas nr 2-20-4122 põhjendamatu hagi tagamise tõttu ei saanud hageja kasutada Kinnisasja 31 kuud, siis moodustab hageja kahju vähemalt 62 000 eurot (31 kuud x 2000 eurot), mille hageja taotleb käesoleva hagiga kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja mõista.

2-22-19413 „on põhjendatud perioodilise tagatise nõudmine. Siiski tuleb tagatist tasuda igakuiselt summas 500 eurot, kuivõrd vaidlusaluse kinnisasja puhul on tegemist eramuga, mille eelduslik üüri turuhind on märkimisväärselt suurem kui 300 eurot kuus. 300-eurone igakuine tagatis ei ole enampakkumise võitnud isiku võimaliku kahjunõuet piisavalt tagav, kuid 500 eurot ületav tagatis hakkaks ebamõistlikult piirama hagejate võimalusi tõhusaks õiguskaitseks.“

2-22-19413

2-22-19413 Kohtu hinnangul on hagejale kostjate taotletud hagi tagamise ja sellest tulenevalt vaidlusalusele kinnisvarale valduse saamise viibimisega 31 kuu võrra ja hagejale tekkinud kahju vahel põhjuslik seos, kuna valduse kohesel üleandmisel ei oleks hagejal vaidlusalust kahju tekkinud.

Menetluskulude jaotus Õigusnormid, millest kohus juhindub, on järgmised: Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 138 lg kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. TsMS § 144 p 1 järgi kohtuvälised kulud on menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud. TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 162 lg 4 sätestab, et kohus võib jätta kulud täielikult või osaliselt poolte endi kanda, kui vastaspoole kulude väljamõistmine poolelt, kelle kahjuks otsus tehti, oleks tema suhtes äärmiselt ebaõiglane või ebamõistlik. TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus kohtuotsuses menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 174 lg 1 kohaselt menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid. Maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist (TsMS § 174 lg 2). TsMS § 178 lg 1 järgi menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. 17

2-22-19413

Kuna kohus rahuldas hagi osaliselt, siis tulenevalt TsMS § 162 lg 1 tuleks jagada poolte menetluskulud vastavalt nõude rahuldamise määrale. Kohus leiab, et koosmõjus TsMS § 162 lg 4 tuleb poolte menetluskulud jätta poolte endi kanda. TsMS § 178 lõikest 1 tulenevalt saab menetluskulude jaotuse kohta tehtud kohtulahendit vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.

/digitaalselt allkirjastatud/ Merike Varusk kohtunik

18

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.