Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Asjaolud

2-08-53549 Hagiavalduse kohaselt hageja E Z ja tema pereliikmed kasutavad korterit nr 1 elamus VVVVVV Haapsalus üürilepingu alusel alates 24.08.1984.a. ja seda kuni käesoleva ajani. Hageja poolt üürilepingu sõlmimisel 1984.a. oli elamu omanik Eesti ENSV ja haldaja Haapsalu linn. Samas elamus tegutses Läänemaa Apteek, mis jätkates oma tegevust käesoleva ajani, on juriidiline isik AS Läänemaa Apteek - kostja. Eesti Vabariigi tekkimisel sai elamu VVVVVV omanikuks 1992.a. Haapsalu linn, kelle esindajale Haapsalu Linnavaraametile vastavalt kehtivale eluruumide erastamise seadusele, esitas hageja avalduse tema kasutada olevate eluruumide erastamiseks 16.11.1994.a. (tõend lisas 4). Haapsalu linn luges hageja esitatud avalduse põhjendatuks ja asus hageja avaldust menetlema (märgitu nähtub lisas 4 avaldustele tehtud märkustest). Ehitist VVVVVV haldas alates 1993 aastast ja ka hagejalt avalduse vastuvõtmisel Haapsalu linnale kuuluv Haapsalu Linnavaraamet, (haldaja nimi muudetud - praegusel hetkel on Haapsalu Linnamajanduse AS), mis sõlmis ka hagejaga vastavad üürilepingud. 17.03.1997.a. teatas Haapsalu linn hagejale oma organi volikogu otsusest nr 102, millega jäeti ehitis CCCCC munitsipaalomandisse juhindudes Eluruumide erastamise seaduse § 3 lg 8 (tõend lisana 5), millest tulenevalt korter 1 ei kuulunud erastamisele hagejale ja hageja jäi edasiselt üürniku staatuses õigussuhetesse Haapsalu linnaga. Üüri maksti hageja poolt Haapsalu Linnavaraametile ja Linnamajanduse AS-ile. 17.03.2004.a. tehti hagejale Haapsalu Linna ametiisiku V. Maisalu poolt ettepanek sõlmida üürileping AS-iga Läänemaa Apteek, kui uue haldajaga. Haapsalu Linna ametiisik V. Maisalu (tema ütluste kohaselt aselinnapea M. Schwindt korralduste kohaselt) võttis hagejalt tagasi seni kehtinud üürilepingu/rebis selle lõhki ja koostas uue üürilepingu ning esitas üürilepingu allakirjutamiseks hagejale. Hageja, tutvunud üürilepingu (lisas 6) sisuga, milles ei kajastanud asjaolu, et AS Läänemaa Apteek on elamu VVVVVV omanik ja sellest, et lepingu koostas ja allakirjutamist taotles Haapsalu linna ametiisik V. Maisalu abilinnapea korralduste kohaselt järeldas, et sõlmis lepingu uue haldajaga AS-iga Läänemaa Apteek - kostjaga, mis tegutseb korteri I omaniku Haapsalu linna huvides. Linnaametnik M. Maisalu selgitas ka, et kuna hageja ja majas elavad teised üürnikud ei ole saanud elamu munitsipaalomandis oleku tõttu kortereid erastada, võimaldatakse neile linna poolt korterid, mida saab edasiselt erastada. 2005.a. jaanuaris teatas hagejale AS Läänemaa Apteek juhatuse liige M. Rebane, et hageja peab 05.03.2005.a. korterist välja kolima. Hageja pöördus nõude lahendamiseks Haapsalu linna poole pidades Haapsalu linna elamu VVVVVV omanikuks. Kuna saadud suusõnalistest vastustest tulenevalt hagejal olid tekkinud kahtlused, et elamu VVVVVV s.h korteri 1 omanikuks võib olla mitte enam Haapsalu linn, vaid kostja, esitas hageja mitmeid teabenõudeid Haapsalu Linnale elamu VVVVVV kohta, s.h. viimati 22.06.2006.a. ja juhindudes VÕS § 249 lg 2 nõudena väljastada elamu VVVVVV võõrandamise leping. Haapsalu linn vastas hagejale viimati 30.06.2006.a. (tõend lisas 8), millega koos esmakordselt esitas elamu VVVVVV võõrandamise lepingu, millest sai hageja teada, et Haapsalu linn on ehitise CCCCC I võõrandanud kostjale äriühingu mitterahalise sissemaksena (tõend lisas 9). Seega sai hageja teada 30.06.2006.a., et ta on sõlminud 17.03.2004.a. üürilepingu kostjaga mitte kui elamu VVVVVV haldajaga, vaid kui omanikuga. Võõrandamislepingust ilmnes, et Haapsalu linn oli CCCCC l võõrandamistehinguga rikkunud hageja õigusi sellega, et ei võimaldanud hagejal teostada eluruumide ostmises eesõigust ja osta hageja kasutada olevat üürikorterit: nr 1. Hageja õigus tulenes eluruumide erastamise seaduse § 5 lg 1. mille kohaselt eluruumi ostmise eesõigus on üürilepingu alusel kasutatava eluruumi puhul eluruumi üürnikul või ühel temaga koos elaval täisealisel perekonnaliikmel, kui avaldus eluruumi erastamiseks on esitatud 01.03.1995.a. Hageja esitas Haapsalu Linnale notari poolt 21.07.2006.a. koostatuna ja 24.07.2006.a. saadetuna ostueesõiguse teostamise avalduse määrates müügilepingu vormistamise ajaks 21.08.2006.a., millest teavitas ka kostjat. Seega on VÕS § 244 alusel hageja ostueesõiguse avalduse esitamisel hageja poolt hageja ja Haapsalu Linna vahel tekkinud kehtiv müügileping samadel tingimustel nagu Haapsalu linna ja AS-i Läänemaa Apteek vahel, mille kohaselt kostja loeb ennast korteri nr 1 omanikuks ja peab

2-08-53549 vaidlusalust üürilepingut õigustühiseks. Seega on VÕS § 244 alusel on elamu VVVVVV korteril suhtes olemas kaks kehtivat võõrandamislepingut. Kostja on märgitud ostueesõiguse teostamisest hageja poolt teadlik (tõend lisas 1 I). Kostja, saanud hagejalt ostueesõiguse teostamise avalduse, ei ole mingite vastuväidetega, nõuetega või ettepanekutega hageja poole pöördunud, millest hageja järeldas, et nimetatu lahendab vaidlusalused probleemid tulenevalt sõlmitud võõrandamislepingust teise lepingupoolega s.o. Haapsalu linnaga. Kuna Haapsalu linn ostueesõiguse teostamise vormistamisega pärast selle teostamist hageja poolt ei nõustunud, esitas hageja 30.08.2006.a.hagiavalduse üürnikuna juhindudes Eluruumide erastamise seaduse § 5 lg 1, Võlaõigusseaduse §-dest 244 lg 1, 244 lg 2, VÕS § 208 lg 1 ja 108 lg 2, TsÜS § 68 lg 5, alusel kohtule hagiavalduse ostueesõiguse teostamiseks. Märgitud avaldus on Pärnu maakohtu lahendada käesoleva ajani - tsiviilasi nr 206-23618. Hageja esitades hagiavalduse 30.08.2006.a. ostueesõiguse teostamiseks kohtusse ja palus kolmanda isikuna kaasata ka kostja. Kohus esitas kostjale hageja hagiavalduse koos kõigi tõenditega ostueesõiguse teostamisest, millest tulenevalt on kostja kõigi ostueesõiguse teostamise asjaoludega ja kohtuvaidlusega kursis. Kostja vaidles vastu tema kaasamisele kolmanda isikuna, mistõttu ei ole teda kaasatud kohtusse ostueesõiguse protsessi kolmanda isikuna (tõend kohtumäärus lisas 12). Kohtu poolt otsuse jõustumisel hageja ostueesõiguse tunnustamisel korteri nr 1 suhtes elamus VVVVVV tsiviilasjas 2-06-23618, puudub kostjal õiguslik alus korterit omanikuna hagejale üürida. Seega võib olla kehtetu algusest 17.03.2004.a. peale hageja ja kostja poolt allakirjutatud ja kostja poolt 13.07.2008.a. ülesöeldud üürileping. Kuna kostja on hageja poolt ostueesõiguse teostamisest korterile nr 1 teadlik, milles hageja on esitanud nõude üürnikuna juhindudes Eluruumide erastamise seaduse § 5 lg I. kooskõlas VÕS sätetega ostueesõiguse teostamises, on juhindudes VÕS § 327 lg 1 p 1 kostja kui üürileandja poolne eluruumi üürilepingu ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõttega eelkõige seetõttu, et hageja kui üürnik esitas heauskselt üürilepingust tuleneva nõude ostueesõiguse teostamiseks. Vastavalt VÕS § 327 lg 2 on üürileandja poolne eluruumi üürilepingu ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõttega, kui üürileandja ütles lepingu üles ajal, mil on käimas kohtumenetlus selle üürilepingu üle. Kostjale on teada, et on käimas kohtuvaidlus hageja ostueesõiguse tunnustamises ja seonduvalt sellega vaidlus ülesöeldud üürilepingu eseme - korteri 1 VVVVVV omaniku staatuse üle - kas korteri nr 1 omanikuks on pärast jõustunud kohtuotsuse täitmist hageja või kostja - seega ka üürilepingu kehtivuse üle. Lisaks eelmärgitule peab hageja vajalikuks kohtule avaldada, et inimlikult on üürileandja poolne eluruumi üürilepingu ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõttega, kuna kostja olles samas majas ja olles teadlik hageja väga raskest tervislikust ja majanduslikust perioodist seisundist, kus hageja on hiljutise insuldi tagajärjel alaliselt lamaja voodihaige ning ei ole võimeline mingilgi määral ise liikuma, vajades 100% toimetulekuks kõrvaliste isikute abi, esitab üürilepingu ülesütlemise avalduse, kohustades hagejat 16.10.2008.a. otsima ja leidma uue üürikorteri. 29.10.2008.a. kohtule saadetud avalduses on hageja leidnud, et Haapsalu Linnalt (Haapsalu Linnavalitsuse kaudu) üüritud korteri VVVVVV-1 Haapsalus võõrandamisel kostjale osakapitali katteks (võõrandamisel kohanduvad ostu-müügilepingu sätted, mille tõttu hageja nimetab edasises tekstis Haapsalu Linna müüjaks. Hageja leiab, et Ehitise ja sealhulgas korteri 1 üleandmine esialgsele ostjale Läänemaa Apteek AS-le on AÕS §-de 257 lh3 ja 63 lg3 tuginedes tühine, kuna kahjustab ostueesõiguse teostamist. Selle tagajärjel on omanikuks hageja arvates ikka Haapsalu linn. Sellest tulenevalt palub hageja arvestada asjaoluga, et üürilepingu ülesütlemise avalduse on hagejale kostjana esitanud isik, kes Riigikohtu lahendi 32-1-61-08 kohaselt 25.09.2008.a. ei ole VVVVVV Haapsalus omanik, omanikuks on müüja Haapsalu linn (tl.55-56). Hageja on kohtule 27.02.2009.a. esitanud ja rõhutanud veel täiendavalt oma seisukohti hagiavalduses tulenevalt kostja vastuväidetest hagile (tl.62-65). Muuhulgas märgib hageja, et temal on ainult poeg. Kostja väited tütre kohta on alusetud. Hageja leiab, et hea usu põhimõtte

2-08-53549 mõiste sisusatmisel ei saa lähtuda ainult VÕS §-s 327 lg1 sätestatust vaid juhinduda tuleb ka TsÜS §-s 138 sätestatust. Kostja seisukoht Kostja vaidleb hagile vastu ning leiab, et tema poolt 10. Juulil 2008.a. hagejaga üürilepingu ühepoolne lõpetamine vastab kõigile seaduses sätestatud tingimustele ning puuduvad alused selle vaidlustamiseks. Kostja on kasutanud hagejaga sõlmitud tähtajatu üürilepingu ülesütlemise õigust vastavalt seaduses sätestatule ning kooskõlas hea usu põhimõttega. Kostja on üürilepingu üles öelnud heauskaselt ning ülesütlemise vaidlustamise alused puuduvad. Kostja on üürilepingu ülesütlemisel järginud VÕS §-s 311 sätestatut ja järgides VÕS § -s 312 ülesütlemistähtaegu. Kostja on alates 14.08.1997.a., mil Haapsalu Linnavalitsus võõrandas VVVVVV hoone mitterahalise sissemaksena asutatavale AS-le Läänemaa Apteek, VVVVVV hoone omanik. VVVVVV hoone on kantud AS-i Läänemaa Apteek bilanssi, tegemist on ehitise kui vallasjaga, mis asub riigi maal. Poolte vahel on 17.03.2007.a. sõlmitud VVVVVV-1 eluruumi tähtajatu üürileping. VÕS§ 311 annab tähtajatu üürilepingu korralise ülesütlemise õiguse järgides VÕS §-s 312 sätestatud tähtaegu. Tähajatu üürilepingu ülesütlemise õigus ei eelda ühegi täiendava aluse olemasolu tõendamist, ülesütlemisõiguse kasutamiseks piisab vaid etteteatamistähtaja järgimisest. Kostja leiab, et hagiavalduses viidatud ülesütlemise vaidlustamise õiguslikud alused-VÕS § 327 lg1 p1 ega lg2 ei ole antud juhul kohaldatavad. Kostja hinnagul hagiavalduses toodud asjaolu, et hageja on 30.08.2006.a. Haapsalu Linnavalitsuse vastu esitanud hagi ostueesõiguse teostamiseks, ei ole käesoleva vaidluse poolte vahelisest üürilepingust tulenev nõue, nagu sätestatud hageja poolt viidatud VÕS §-s 327 lg1 p1. Üürilepingust tulenev nõue VÕS § 327 lg1 p1 tähenduses on selline nõue, mille aluseks on kas üürilepingus sisalduv (või VÕS-is üürilepinguid reguleeriv imperatiivne ) säte, mille alusel võib üürnik üürileandjalt midagi nõuda. Sätte mõte on kaitsta üürnikku üürilepingu lõpetamise eest, kui üürileandja tegelik motiiv üürilepingu lõpetamiseks on üürniku esitatud nõudmised. Hageja ei ole kostjale esitanud üürilepingust tulenevaid nõudmisi. Hageja ja Haapsalu Linnavalitsuse vahelises vaidluses ei ole kostja menetlusosaline. Kostja kinnitab ning hageja ei ole tõendanud vastupidist, et kostja tegelik motiiv üürilepingu ülesütlemiseks ei ole mitte hageja poolt Haapsalu Linnavalitsuse vastu esitatud hagi, vaid kostja enda soov kasutada hagejale üüritud eluruumi apteegi äripinna laiendamiseks, paremaks varustamiseks ning klientide teenindamiseks. Kuna eeltoodust tulenevalt ei ole Hageja kostja vastu esitanud üürilepingust tulenevat nõuet ning kuivõrd hageja poolt Haapsalu Linnavalituse vastu esitatud hagi ei ole ülesütlemise tegelik motiiv ja hageja ei ole vastupidist tõendanud, ei ole hagialusena viidatud VÕS § 327 lg1 p1 antud vaidluses kohaldatav. Sama kehtib ka hagiavalduses viidatud VÕS § 327 lg2 kohta, mis eeldab käimasolevat kohtu- või üürikomisjoni menetlust vaidluses pooltevahelise üürilepingu üle. Antud juhul ei käi hageja initsiatiivil algatatud tsiviilasjas nr 206-23618 vaidlus mitte hageja ja kostja vahel sõlmitud üürilepingu üle, vaid selle üle, kas hageja nõue astuda ostueesõiguse alusel kostja asemele kostja ja Haapsalu Linnavalitsuse vahelisse VVVVVV ehistise võõrandamise lepingusse ning asjaõigusliku käsutustehingu asendamine kohtuotsusega, on põhjendatud või mitte. Hageja ja Haapsalu Linnavalitsuse vahelises vaidluses tehtav kohtuotsus ei saa ilmselgelt mõjutada VVVVVV hoone AS-le Läänemaa Apteek omandiõiguse alusel kuulumise fakti ja üürilepingu kehtivust. Hoone tervikuna on omandatud heauskselt juba 1997.a. Kuna ehitiste kui vallaasjade käsutusõigus ei ole alates 02.03.2006.a. enam üleantav, on võimatu ka VVVVVV-1 korteri asjaõigusliku käsutustehingu asendamine kohtuotsusega isegi siis, kui muud ostueesõiguse teostamise eeldused oleksid täidetud. Kostja leiab, et puuduvad ka mistahes teised alused, mis tingiksid kostjapoolse üürilepingu ülesütlemise vastuolu hea usu põhimõttega. Hageja ei ole ka üldiselt sisustanud kostja käitumise vastuolu VÕS §-s 6 sätestatud hea usu põhimõttega. Paljasõnaline ja argumenteerimata on hageja väide , et üürilepingu ülesütlemine on hea usu põhimõttega vastuolus juba üksnes seetõttu, et hageja tervislik seisund on halb. Kostja ei nõustu sellega, et üürniku halb tervis peaks olema a priori selline asjaolu, mis tingib üürileandja poolse

2-08-53549 üürilepingu ülesütlemise vastuolu hea usu põhimõttega. Üürniku tervislik seisund on üürnikust tulenev asjaolu, mis ei mõjuta üürilepingu ülesütleja hea- või pahausksust. Kostja on oma täiendavas vastuses hagiavaldusele lisanud ka, et hageja on hagi esitamisel olnud ise pahatahtlik, kuna hageja ise ei ela vähemalt aasta vaidlusalusel pinnal. Nimetatud eluruumis elavad kostja teada 400 kroonise üüritasu eest hageja poeg ja tütar. Asjaolu, et hageja ei ela seal võivad tunnistada apteegi töötajad. Hagejal on tekkinud kostja ees ka üürivõlgnevus. Kostja leiab, et hageja poolt hagi esitamine on vastuolus hea usu põhimõttega ning teenib vaid kostjale kuuluva pinna vabastamisega viivitamise eesmärki. Kostja ei vastuta mistahes hagejal Haapsalu linna vastu tekkinud või tekkida võivate nõuete eest. Kohtus uuritud tõendid milliseid hinnates on kohus teinud otsuse: Hageja poolt esitatud tõendid: - E Zile 10.07.2008.a. kostja esindaja poolt tähitud kirjaga saadetud poolte vahel 17.03.2004.a. sõlmitud üürilepingu ülesütlemise teade (tl.6-7). Teatest nähtub, et AS Läänemaa Apteek ütles hagejale lepingu üles VÕS § 311 lg1 ja 312 lg1 tuginedes. Leping loetakse lõpetatuks esitatud teate saamisest (arvates postitusest viis päeva kättesaamiseks) kolme kuu jooksul ehk siis 16.10.2008.a.; - Eluruumide vahetusorder 24.08.1984.a. ja koopia Haapsalu Linnavaraametile 16.11.1994.a. esitatud korteri Haapsalu linn VVVVVV-1 erastamisavaldus (tl.8-9); - Koopia Haapsalu Linnavolikogu 17.03.1995.a. otsusest, millega jäeti Haapsalu linna munitsipaalomandisse hoone VVVVVV (tl.10); - Koopia AS Läänemaa Apteek ja E Zi vahel 17.03.2004.a. sõlmitud eluruumi Haapsalu linn VVVVVV-1 eluruumi üürilepingust (tl.11-14).Lepingu p.10.3 kohaselt on üürileping sõlmitud tähtajatult; - Koopia E Zi avaldusest Haapsalu Linnavalitsusele 03.02.2005.a; - Koopia Haapsalu Linnavalitsuse ja AS Läänemaa Apteek vahel 14.08.1997.a. sõlmitud ehitise Haapsalu linnas VVVVVV mitterahalise sissemaksena võõrandamise leping. Lepingu järgi sai hoone omanikuks Läänemaa Apteek (tl.17-18); - Elfriide Zi poolt Haapsalu Linnavalitsusele esitatud notariaalne ostueesõiguse teostamise avaldus 21.06.2006.a. nr.4363 (tl.19-21); - Koopia Pärnu maakohtu 27.03.2007.a. määrusest tsiviilasjas nr 2-06-23618 (E. Zi ja S. O hagi haapsalu Linna vastu ostueesõiguse teostamiseks), millega jäeti rahuldamata hagejate taotlus AS Läänemaa Apteek kaasamise kohta menetlusse; - Haapsalu Linnavalitsuse kiri hagejale 30.06.2006.a., millekohaselt hagejale esitati siis ehitise võõrandamise leping 14.08.1997.a. (tl.66); - Hageja ja tema perekonnaliikme elukaaslase A Ji vaheline kirjalik kokkulepe (tl.68); - Perearst Maret Tengi poolt 26.02.2009.a. väljastatud tõend, millest nähtub, et hageja (elukoht XXXXXXXXXXXXXXXX on liikumisvõimetu ning ei ole füüsiliselt ja vaimselt raske haiguse tõttu kohtus osalema (tl.67); Kostja poolt esitatud tõendid: - Haapsalu Linnavalitsuse ja K B Robert Ji vahel 08.11.2004.a. sõlmitud AS Läänemaa Apteek aktsiate müügileping (tl.40-41); - Koopia E. Zi hagist Haapsalu Linna vastu Ts. asi 2-06-23618 (tl.42-47); - Kostja poolt 21.08.2006.a. Haapsalu Notar Eha Naudile esitatud seisukoht S O ostueesõiguse teostamise avaldusele Haapsalu linnas VVVVVV asuvale eluruumile nr2 (tl.48-49); - AS Läänemaa Apteek raamatupidaja poolt väljastatud tõend, millest nähtub, et E Z ei ole alates 12.10.2008.a. tasunud AS –le Läänemaa Apteek üüri VVVVVV-1- eluruumi kasutamise eest (tl.98). Kohtu seisukoht

2-08-53549 Kohus olles viinud läbi kohtuliku uurimise leiab, et esitatud hagi ei kuulu rahuldamisele. Kohus peab kohe alguses vajalikuks märkida, et TsMS § 439 alusel ei või kohus otsust tehes ületada nõude piire ega teha otsust nõude kohta, mida ei ole esitatud. Käesolevas tsiviilasjas on esitatud nõue, mis tuleneb poolte vahel sõlmitud üürilepingust. Käesolevas tsiviilasjas ei ole kohus pädev andma hinnangut vaidlustele, mis puudutavad AS Läänemaa Apteek omandiõigust seonduvalt Haapsalu linnas VVVVVV-1 asuva hoonega. Kohtule esitatud tõendid annavad alust kohtule lugeda hagejat VVVVVV hoone omanikuks ning kindlasti juriidiliseks isikuks, kes oli pädev sõlmima hagejaga üürilepingut. Hageja allkirjastades üürilepingu on kostjat ise ka sellisena tunnistanud. TsMS § 329 lg 5 alusel, kui üürikomisjon või kohus on tunnistanud, et üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega, siis loetakse, et üürilepingut ei ole üles öeldud. VÕS § 271 alusel üürilepinguga kohustub üks (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Poolte vahel on 17.03.2004.a. sõlmitud Haapsalu linnas VVVVVV-1 asuva eluruumi tähtajatu kasutamise üürileping (tl.11-14). Sõlmitud lepingu alusel sai E Z enda kasutusse eluruumi Haapsalu linnas VVVVVV-1. Leping on poolte poolt allkirjastatud ja seda ei ole seaduses ettenähtud korras vaidlustatud. VÕS § 309 lg1 kohaselt tähtajatu üürilepingu võivad nii üürnik kui üürileandja VÕS 15 ptk-s sätestatut järgides üles öelda. VÕS § 311 lg1 alusel võivad lepingupooled tähtajatu üürilepingu käesoleva seaduse §-s 312 sätestatud tähtaegadest kinni pidades üles öelda. Sellest §-st tuleneb kummalegi lepingupoolele lepingu ühepoolse ülesütlemise õigus. Tähtajatu üürilepingu ülesütlemine VÕS § 311 lg1 alusel ei eelda mingit täiendavat alust. Muudel alustel üürilepingu ülesütlemiseks peab lepingut ülesütlev pool suutma tõendada mingi muu õigusliku aluse olemasolu. Tähtajatu üürilepingu korralisel ülesütlemisel kaitseb teist lepingupoolt üksnes ülesütlemise tähtaeg. VÕS § 312 lg1 kohaselt on tähtajatu eluruumi üürilepingu ülesütlemise tähtaeg vähemalt kolm kuud. VÕS §-s 325 on sätestatud Elu- ja äriruumi üürilepingu ülesütlemise vorm, mis peab olema kirjalik ja sisaldama lõikes kaks loetletud andmeid. Kohus leiab, et kostja –AS Läänemaa Apteek üürileandjana Haapsalu linnas VVVVVV-1 eluruumi tähtajatu üürilepingu ülesütlemisel hageja E Zile on järginud eelpool loetletud VÕS-e sätteid, so. üürilepingu ülesütlemine on toimunud seaduslikult. Ülesütlemisel on järgitud ka VÕS §-s 312 lg1 sätestatud tähtaegu. Kostja on korduvalt oma vastuväidetes hagile rõhutanud, et tähtajalise üürilepingu ülesütlemine oli tingitud asjaolust, et temal endal on omanikuna oma äritegevuse laiendamiseks eluruumi vaja ja eitanud igasugust pahatahtlikkust hageja suhtes. Hageja on hagis palunud kohtul tunnistada, et üürilepingu ülesütlemine kostja poolt on vastuolus hea usu põhimõtetega VÕS §- 327 lg2 alusel. VÕS § 327 lg2 kohaselt üürileandja poolne eluruumi üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõtetega, kui üürileandja ütles lepingu üles ajal, mil on käimas üürikomisjoni- või kohtumenetlus selle üürilepingu üle, samuti enne kolme aasta möödumist selle üürilepinguga seotud üürikomisjoni või kohtumenetluse lõppemisest, kui otsus tehti üürileandja kasuks. Kohtule esitatud tõenditest ei nähtu, et poolte vahel oleks olnud lepingu ülesütlemise ajal olnud käimas mingitki vaidlust nende vahel sõlmitud üürilepingu üle või esineks mõni muu VÕS § 327 lg1 p-des 1-4 loetletud asjaolu. Kostja on viidanud oma vastulauses hagile ka VÕS § 327 lg 3 p.-le 1, 2,3. Kostja arvates on hageja ise alustanud menetlust pahauskselt eesmärgil venitada korteri vabastamist. Hagejal endal ei ole seda korterit vaja vaid seda kasutavad kostja, kui üürileandja loata, kõrvalised isikud. Vaidlusalune eluruum on üürileandjale endale vajalik ning üürnikul on ka maksevõlgnevus. Kohus leiab, et hageja ei ole kohtulikus menetluses umber lükanud kostja väiteid selle kohta, et kostjal on eluruumi tungivalt endale vaja või seda, et temal ei esine maksuvõlgnevust. Kohus on seisukohal, et kostja on eelpool nimetatud väiteid kohtus uuritud tõenditega ka tõendanud. Hageja on oma hagis viidanud ka vajadusele anda hinnang kostja tegevusele üürilepingu ülesütlemisel TsÜS §-st 138 tulenevalt, mis sätestab hea usu põhimõtte, mille kohaselt õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel tuleb toimida heas usus. Hea usu põhimõte võimaldab tõlgendada lepingut laiendavalt, võttes arvesse lepingu olemust ja eesmärki, poolte lepingulist käitumist ja kohaldatavaid norme. Lepingu laiendav tõlgendamine

2-08-53549 on oma olemuselt lepingu täiendamine kaudsete kohustustega VÕS § 23 lg1 p4 alusel (vt. VÕS. Kommentaaritud väljaanne I, lk.27). Pooled on sõlminud tähtajatu eluruumide üürilepingu 17.03.2004.a. ja kuni lepingu ülesütlemiseni kostja poolt ei ole kumbki pooltest seda vaidlustanud, taotlenud sellesse muudatuste või täienduste sisseviimist (Lepingu p.10.2). Lepingust ei nähtud, et pooled oleksid kokku leppinud mingites erisustes tähtajatu üürilepingu ülesütlemisel, seega reguleerivad lepingu lõpetamist VÕS vastavad sätted. Eeltoodust tulenavalt ja arvestades käesoleva asja objektiivseid asjaolusid ning sõlmitud üürilepingu olemust, leiab kohus, et üürilepingu ülesütlemisel hagejale ei ole kostja rikkunud hea usu põhimõtet. VÕS § 6 lg2 kohaselt on hea usu põhimõte oma õiguslikult jõult kõrgem seadusest, tavast ja lepingust. Hea usu põhimõtte kohaldamine konkreetse võlasuhte poolte käitumisele ei too kaasa vastava seadusesätte, tava või lepingulise kokkuleppe sisu hindamist, vaid tähendab kohtu jaoks kaalumisõiguse kasutamist konkreetseid asjaolusid arvesse võttes (VÕS. Kommenteeritud väljaanne I, lk. 31). Hageja on 09.08.2008.a. kohtule esitatud hagiavalduses leidnud, et kostja on üürilepingu ülesütlemisel rikkunud hea usu põhimõtet, kuna on seda teinud ajal, mil eluruumi üürileandjaks olles pidi olema teadlik hageja väga raskest tervislikust ja majanduslikust perioodist- seisundist, kus hageja oli hiljutise insuldi tagajärjel alaliselt lamaja voodihaige ning ei olnud võimeline mingilgi määral ise liikuma vajades 100 % toimetulekuks kõrvaliste isikute abi. Ning sel ajal esitas kostja hagejale üürilepingu ülesütlemise avalduse, kohustades hagejat 16.10.2008.a. otsima ja leidma omale uue üürikorteri. Hageja on oma 27.02.2009.a. avalduses märkinud, et haige olles, ei suuda ta korterit kütta. Korter on ahiküttega ja vajab sagedast kütmist, siis on korterit külastanud ja kütnud ning hooldanud tema ZZZZZZZs elav poeg ja teised lähisugulased. Samas nähtub hageja vastusest kostja seisukohtadele 29.10.2008.a. (tl.55-56), et juba selle avalduse kohtule esitamise ajal oli hageja lamaja haigena poja A Zi hooldada ZZZZZZZs GGGGG 2-12. 26.02.2009.a. perearsti poolt väljastatud tõendist aga nähtub, et E Zi elukoht on SSSSS vald ZZZZZZZ GGGGG 2-12, ta on liikumisvõimetu ning ei ole selle tõttu võimeline kohtus esinema. Eeltoodud faktist tulenevalt määras kohus hagejale tema taotlusel esindaja riigiõigusabi korras. Kostja on siin vastuväitena märkinud, et hageja ei ole üldiselt sisustanud kostja käitumise vastuolu VÕS §-s 6 sätestatud hea usu põhimõttega. Üürniku tervislik seisund on üürnikust tulenev asjaolu, mis ei mõjuta üürilepingu ülesütleja hea- või pahausksust. Kostja arvates on paljasõnaline ja argumenteerimata hageja väide, et üürilepingu ülesütlemine on hea usu põhimõttega vastuolus juba üksnes seetõttu, et hageja tervislik seisund on halb. Kohus nõustub siin eeltoodud kostja seisukohaga, mille kohaselt üürniku tervislik seisund on üürnikust tulenev asjaolu ega mõjuta seetõttu üürilepingu ülesütleja hea- või pahausksust. Kohus kaaludes konkreetse üürisuhtega seotud asjaolusid ning hinnates seaduses, tavas või üürilepingus sätestatud võlasuhte tagajärgi, milleks oleks hageja ilmajäämine üürilepingu alusel kasutatavast elamispinnast, leiab, et konkreetses asjas hageja formaalset ilmajäämist üürilepingu alusel kasutatavast elamispinnast ei saa hinnata hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõetamatuks. Toimiku materjalidest nähtub, et hageja on oma tervislikust seisundist tulenevalt liikumisvõimetu ja voodihaige- oli seda 29.10.2008.a. , oli seda 26.02.2009.a. ja ka 23.03.2009.a. (tl.91-92) ning tõenäoliselt ei ole hageja tervis oluliselt paranenud ka käesolevaks ajaks. Hageja elab oma poja juures ZZZZZZZs ja on poja hooldada. Seega ei kasuta hageja kohtuotsuse tegemise aja seisuga juba vähemalt pool aastat üüripinda. Perekonnaseaduse § 64 alusel lasub täisealiseks saanud lapsel oma abi vajava töövõimetu vanema ülalpidamise kohustus. Kui kaaluda nüüd mõlema poole – üürileandja huve, kes soovib omale kuuluvat ja hagejale üüritud pinda kasutada oma äri huvides ning hageja huve, kes soovib enda kasutusse üüritud pinda, mida ta sisuliselt ei kasuta juba üle poole aasta ja ilmselt ei ole iseseisvalt võimeline ka tulevikus kasutama, siis leiab kohus, et kostja huvid kaaluvad üle hageja huvid, kostjale äriliselt saabuda võivad kahjulikud tagajärjed kaaluvad üles need kahjud, mis võivad hagejale saabuda üüritud eluruumist ilmajäämisel. Menetluskulud

2-08-53549 TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Lähtudes TsMS § 162 lg 2 ja § 163 lg 1 jätab kohus hageja kohtukulud täies ulatuses hageja enda kanda, kostja kulud jäävad hageja kanda. Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Kohus selgitab, et TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule.

Kristel Pedassaar kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.