Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

2-09-20676 käesoleva otsuse jõustumisest alates. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele on õigus edasi kaevata Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates täieliku otsuse kättesaamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu möödumisel otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Esitatud appellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitamisel ei taotleta selle lahendamist istungil. Menetluse käik AS Jõgeva Elamu esitas 07.05.2009.a kohtule kaks hagi: - hagi OÜ General Equiti CIS vastu, milles palus kostjalt välja mõista hooldustasu võlgnevus ja viivised kokku 16 577.40 krooni ja - hagi OÜ Byzantine Consult vastu, milles palus kostjalt välja mõista hooldustasu võlgnevus ja viivised kokku 7727.50 krooni. Kohus liitis 13.10.2009.a määrusega hagid ühte menetlusse. Hageja nõuded ja põhjendused Hagiavalduste ja lisade kohaselt kuulusid kostjale 1, OÜ-le Byzantine Consult või tema õiguseellasele OÜ-le Avocado järgmised korteriomandid Jõgeva linnas:

2-09-20676 ole. Samuti ei ole hagejal olnud lepingut OÜ-ga Hafnia Kinnisvara. Hageja ei ole teadlik kostjate ja OÜ Hafnia Kinnisvara vahelisest lepingust. Arved väljastati OÜ Hafnia Kinnisvara nimele vastutulekuna kostjate e-kirjaga esitatud palvele, kuid arvetel on olnud alati näha ka korteriomanik. Korteriga seotud kulud jagati korteriomandite vahel lähtuvalt Korteriomandi seaduse § 13 ja korteriomanikud ei olnud kulude jaotamist teisi otsustanud. Kulud jaotati korterite vahel olenemata sellest, kas korterit keegi kasutas või mitte. Kostjad ei ole esitanud varem päringuid arvete ja kohustuste täitmise kohta ning teinud ettepanekut võlgnevuse osade kaupa tasumiseks. Kohustuse täitmise nõude saatis hageja 07.04.2009.a kostjate registreeritud asukoha aadressile ning kui kostjad ei saa sealt kirju kätte, on nad esitanud valeandmeid äriregistrile. Kostjate vastuväited Kostjad vaidlesid nõuetele vastu ja leidsid, et hagid tuleb jätta läbi vaatamata. Mõlemad kostjad esitasid kohtule samad vastuväited. Kostjad kinnitasid, et on hagis märgitud korteriomandite passiivsed omanikud. Samas teatasid kostjad, et neil puudub hagejaga lepinguline suhe ning on arusaamatu, mille alusel hageja teenuseid osutas. Mõlemal kostjal oli sõlmitud korterite haldamiseks lepingud OÜ-ga Hafnia Kinnisvara ning viimane võttis omale kohustuse tasuda ka kommunaalteenuste eest. Kostjad on kõik korterite haldamisega soetud õigused ja kohustused andnud üle OÜ-le Hafina Kinnisvara. Hageja peaks esitama oma nõuded nimetatud äriühingule, kuna tal on OÜ-ga Hafnia Kinnisvara lepinguline suhe. Nimetatud asjaolu tõttu palusid kostjad asjas menetluse lõpetada. Kostjad leidsid ka, et nõuet ei saa esitada lähtuvalt hageja raamatupidamislikest kuludest vaid selleks tuleb esitada arved. Kostjad hagejalt arveid saanud ei ole ning ei ole saanud ka väidetavalt 07.04.2009.a saadetud kirju võlgnevuse kohta. Kuna kostjatele ei ole nõudeid esitatud, ei ole hagejal õigust küsida ka viiviseid. Kostjad vaidlesid vastu ka korterite suhtes arvestatud võlgnevusele seoses prügiveo ja üldelektri kuludega, sest korterid on tühjad ja keegi nimetatud teenuseid ei ole kasutanud. Menetluse käigus jäid kostjad seisukohale, et hageja oli teadlik nende ja OÜ Hafnia Kinnisvara vahelistest lepingutest seoses kostjatele kuuluvate korteriomandite haldamisega. Arvete väljastamine OÜ Hafnia Kinnisvara nimele viitab üheselt asjaolule, et hageja oli kostjate ja OÜ Hafnia Kinnisvara vahelistest lepingutest teadlik. Samuti leidis kostjate esindaja, et võlgnevuse tekkimise perioodil väljastatud arved on väljastatud OÜ Hafnia Kinnisvara nimele ning arvete hilisem muutmine kostjate nimele on vastuolus raamatupidamisseaduse ja maksuseadustega. Samuti olid kostjad jätkuvalt seisukohal, et ei ole hageja nõudeid enne hagimaterjale saanud ning hageja on hagi kohtule esitamisega liigselt kiirustanud. Kohtu põhjendused Kohus, tutvunud poolte seisukohtadega ja uurinud asjas esitatud tõendeid kogumis, leiab, et hagid OÜ Byzantine Consult ja OÜ General Equity CIS vastu kuuluvad rahuldamisele. Kostjad on muutnud oma ärinimesid järgmiselt: - OÜ Byzantine Consult (11018256) ärinimi oli kuni 30.07.2008.a kandeni OÜ Avocado ja asukoht alates 25.11.2005 Kentmanni 22-18 Tallinn (toimik 1 lk 7); - OÜ General Equity CIS ärinimi oli kuni 29.08.2008.a kandeni OÜ General Electronics CIS ja asukoht alates 23.02.2006 Kentmanni 22-18 Tallinn (toimik 2 lk 7). Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et mõlemale kostjale kuulusid korteriomandid, mis on nimetatud hagiavaldustes: OÜ-le Byzantine Consult või tema õiguseellasele OÜ Avocado järgmised korteriomandid xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx (registriosa number xxxxxxx) alates

2-09-20676 06.07.2004.a (toimik 1 lk 8-9) ja xxxxxxxx (registriosa number xxxxxxx) perioodil 06.07.2004-26.08.2008.a (toimik 1 lk 10-11); OÜ-le General Equiti CIS või tema õiguseellasele OÜ General Electronics CIS kuulusid järgmised korteriomandidxxxxxxx linnas: xxxxxxxxxx (registriosa number xxxxxxx) alates 05.09.2003 (toimik 2 lk 9-10), xxxxxxxxx (registriosa number xxxxxxx) alates 05.09.2003 (toimik 2 lk 11-12) ja xxxxxxxx (registriosa number xxxxxxxxxxlates 26.08.2008.a (toimik 1 lk 10-11, toimik 2 lk 13-14). Edaspidi nimetatakse kõiki eelnimetatud korteriomandeid ühtselt korteriomanditeks. Korteriomanditega seotud õigusküsimusi reguleerib eriseadusena Korteriomandiseadus (edaspidi KOS). Vastavalt KOS § 1 koosneb korteriomand reaalosast ja mõttelisest osast kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub, kusjuures kaasomandi esemeks on KOS tähenduses maatükk ning ehitise osad ja seadmed, mis KOS § 2 lõike 2 järgi ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka ega ole kolmanda isiku omandisse. Vastavalt KOS § 15 lg 1 valitsevad korteriomanikud kaasomandi eset ühiselt, kui seaduse või korteriomanike kokkuleppega ei ole ette nähtud teisiti. Käesoleval juhul on korterelamute xxxxxx, xxxxxx ja xxxxxx korteriomandite omanikud otsustanud määrata korteriomandite koosnevate elamutele valitsejaks hageja üldkoosolekute otsustega: xxxxxx puhul koosolek 11.04.2007.a, xxxxxx puhul koosolek 14.02.2007, xxxxxx puhul koosolek 07.02.2007 (2 toimik lk 19-21). KOS § 21 lg 2 sätestab valitseja õigused- valitsejal on õigus kõigi korteriomanike nimel muuhulgas: 1) korteriomanike ühiste asjade puhul nõuda sisse ja rahuldada nõudeid ning teha volituse piires tehinguid; 2) korraldada ja võtta vastu kaasomandi eseme igapäevase valitsemisega seotud sooritusi. Seega on hageja õigustatud teiste kaasomanike nimel sisse nõudma korteriomandi valitsemise ja majandamisega seotud kulutusi. Kostjad ei ole vastu vaielnud sellele, et korteriomandite valitsemise ja majandamisega on valitsejal tekkinud kulud, mida ta võib sisse nõuda kaasomanikelt. Kohus leiab, et kostjate vastuväide nende ja hageja vahel lepingulise suhte puudumise kohta on asjakohatu. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 76 ja § 82 lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele kindlaks määratud tähtpäeval. Alused nõude esitamiseks tulenevad seadusest: AÕS § 71 lg 1 ja KOS § 13. Korteriomandi valitsemise ja majandamisega seotud kulude kandmist reguleerib KOS § 13 lg 1, mille kohaselt tasub korteriomanik kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Korteriomanikud võivad sellest suhtest kõrvale kalduda kokkuleppe alusel. Käesoleval juhul ei ole ühegi elamu korteriomandite omanikud teistsuguseid kokkuleppeid sõlminud ning seetõttu jagatakse kõik valitsemis- ja majandamiskulud lähtudes kaasomandi osa suurusest. Seejuures ei oma tähtsust, kas korteriomandit reaalselt kasutatakse või mitte. Seega oli kostjatel kui korteriomanikel seadusest tulenev kohustus tasuda korteriomandiga seotud kulud elamute valitsejale. Kostjad esitasid ka vastuväite, et neil oli sõlmitud lepingud OÜ-ga Hafnia Kinnisvara korteriomandite halduslepingud ning esitasid kohtule järgmised lepingud: OÜ Byzantine Consult õiguseellase ja OÜ Hafnia Kinnisvara vaheline allkirjastamata leping nr 1/07 (1 toimik lk 50-53) ja OÜ General Electronics CIS ja Hafnia Kinnisvara vaheline haldusleping nr 2/07 (2 toimik lk 60-64). Mõlema lepingu sõlmimise täpne kuupäev lepingust ei nähtu, kuid lepingute lisaks olevad korterite nimekirjad on 01.10.2007.a kuupäevaga. Hageja kummagi lepingu osapooleks olnud ei ole.

2-09-20676 Lähtudes lepingute sisust asub kohus seiskohale, et tegemist on käsunduslepingutega: VÕS § 619 sätestab, et käsunduslepinguga kohustub üks isik (käsundisaaja) vastavalt lepingule osutama teisele isikule (käsundiandja) teenuseid (täitma käsundi), käsundiandja aga maksma talle selle eest tasu, kui selles on kokku lepitud. Mõlema lepingu p 2.1. alapunktis 4 kohustus haldaja, OÜ Hafnia Kinnisvara korraldama kommunaalteenuste tasumise ning alapunktis 5 kohustus esindama omanikku kõigis korteritega seotud küsimustes välja arvatud korterite müük, kui ei ole kokku lepitud teisiti. Kohus märgib, et nimetatud lepingud reguleerivad kostjate suhet OÜ-ga Hafnia Kinnisvara, kuid ei kuna hageja ei ole nimetatud lepingute osapooleks, ei tulene talle sellest ka mingeid kohustusi. Hageja jaoks on nimetatud lepingud vaid OÜ-l Hafnia Kinnisvara võimaliku esindusõiguse tekkimise aluseks. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 118 lg 1 sätestab, et volituse andmine toimub esindatava poolt vastava tahteavalduse tegemisega esindajale või isikule, kellega tehingu tegemiseks volitus antakse, või avalikkusele. Sama seaduse § 127 lg 1 kohaselt juhul, kui volitus on antud tahteavaldusega kolmandale isikule või avalikkusele või kui esindatav on volituse andmisest kolmandale isikule või avalikkusele teada andnud, loetakse volitus kolmanda isiku või avalikkuse suhtes kehtivaks, kuni volitust ei ole samal viisil tagasi võetud või selle lõppemisest teatatud. Pooled olid erineval seisukohal, kas kostjad teatasid hagejale asjaolust, et kostjatele kuuluvaid kortereid haldab ja nende eest tasumisele kuuluvad maksed tasub OÜ Hafnia Kinnisvara. Kostjate esindaja teatas, et lepingud olid saadetud hagejale, kuid oma väidet kostjad ei tõendanud. Kohtule esitatud e-kirjadest (1 toimik lk 84-95, 90-91) nähtub, et Nxxxxxx Uxxxxxx, kes on kostjate raamatupidaja on 2007.a oktoobris pöördunud hageja poole sooviga saada arved OÜ-le Hafnia Kinnisvara, kes on korterite haldaja, kuid hageja on vastanud, et arved väljastatakse vaid korteriomanikule. Samuti teatas hageja, et omanik vastutab kuni korteriomandi üleminekuni. Tunnistaja Kxxxxx Exx ütluste kohaselt avaldasid kostjad soovi, et arvetel näidataks maksjana OÜ Hafnia Kinnisvara ning kuna arvete koostamise programm seda võimaldab, siis tuldi kostjatele vastu, kuid teenuse saajana märgiti korteriomanik, kostja. Kohus leiab, et kostjad ei ole volituse andmisest OÜ-le Hafnia Kinnisvara hagejat nõuetekohaselt teavitanud. Seega ei saanud hageja teada ka antud volituse sisu ja ulatust. VÕS § 78 näeb küll ette võimaluse, et kohustuse täidab kolmas isik, kuid kuna OÜ Hafnia Kinnisvara ei ole kohustust täitnud, ei ole kostjatel ka vastavat vastuväidet võimalik esitada. Kohus peab vajalikuks märkida, et kostjate ja OÜ Hafnia Kinnisvara vahelised halduslepingud annavad kostjatele nõudeõiguse OÜ Hafnia Kinnisvara vastu nii võlaõiguse üldregulatsioonist, käsunduslepingu regulatsioonist kui ka lepingust endast tulenevalt (lepingute p 2.3.), kuid ei vabasta kostjaid kohustuse täitmisest hageja ees. Kohus leiab, et korteriomandite haldamise ja teenuste osutamisega seotud kulud on hageja poolt arvestatud õigesti (1 toimik lk 12-13, 59-83; 2 toimik lk 15-17, 83-111). Raamatupidamistõendites märgitud summad on samad kostja poolt kohtule esitatud arvetel olevate summadega (1 toimik lk 54-59, 65-76). Asjaolu, et arvetel on maksjaks märgitud OÜ Hafnia Kinnisvara võib küll olla raamatupidamisseadusega vastuolus, kuid ei vabasta kostjaid kulude kandmise kohustusest, mis tuleneb seadusest. Arvetele on korteriomanikuna märgitud kostjad või nende õiguseellased. Samas on kostja esitanud võlgnevuse perioodist ka arveid, mis on esitatud kostjale endale ja tema aadressil: nt 2009.a veebruarikuu arve OÜ-le Byzantine Consult (1 toimik lk 59), mille kostja on eeldatavalt ka kätte saanud, sest vastasel korral ei oleks tal seda kohtule esitada. Arve on siiski tasumata. Kostjate vastuväited seoses asjaoluga, et neile ei ole varem kohustuse täitmise nõuet esitatud ei ole asjakohased. Hageja on saatnud 07.04.2009.a nõudekirjad koos arvetega mõlema kostja registrijärgsele aadressile Tallinn Kentmanni 22-18 (1 toimik lk 14, 2 toimik lk 18). Kirjade

2-09-20676 saatmist on kinnitanud tunnistaja Kxxxxx Exx. Kohtu poolt samal aadressil saadetud kirjad on kostjad kätte saanud. Kostjad ei ole tõendanud, et ei ole kirju saanud. Kohus leiab, et on hagejal on õiguspärane ootus eeldada, et kostjad asuvad registrisse kantud aadressil ning on korraldanud seal ka posti vastuvõtmise. Kui kostjad ei ole seda teinud, jääb kirjade mittesaamisega seotud risk nende kanda. Hagejal ei ole kohustust toimetada võlanõudeid kätte allkirja vastu. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et hageja nõue võlgnevuse osas kuulub mõlema kostja suhtes rahuldamisele lähtudes VÕS § 101 lg 1 p 1 ja § 108. Hageja on palunud kostjatelt välja mõista ka viivise kohustuse täitmisega viivitamise eest. Viivise nõudmise võimalus on kõigi elamute korteriomanike poolt otsustanud üldkoosolekutel: xxxxxx puhul koosolek 11.04.2007.a, xxxxxx puhul koosolek 14.02.2007, xxxxxx puhul koosolek 07.02.2007 (2 toimik lk 19-21). Viivise määraks on üldkoosolekud kinnitanud 20%aastas ning viivist nõutakse neilt korteriomanikelt, kelle vastu on nõue esitatud alates maksetähtaja möödumisest. VÕS § 101 lg1 p 6 sätestab, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda viivist. Kohus leiab, et viivise nõue on põhjendatud ja mõlema kostja suhtes õigesti arvestatud ning tuleb hagis märgitud suuruses välja mõista. Menetluskulude jaotus TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsust tehti. Lähtudes TsMS § 162 lg 2 ja 3 jätab kohus hageja kohtukulud täies ulatuses kostjate kanda. Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Kohus jagab menetluskulud kostjate vahel lähtudes nende vastu esitatud nõuete omavahelisest proportsioonist 1/3 suuruses osas OÜ-le Byzantine Consult ja 2/3 suuruses osas OÜ-le General Equity CIS. Kohus selgitab, et TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ning kulusid tõendavad dokumendid.

Maimu Laumets Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.