Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja
Tsiviilasja number
2-09-30096
Otsuse tegemise aeg ja koht
14.09.2009.a., Tallinn
Kohtunik
Maie Seppo
Kohtuasi
OÜ T avaldus AS H pankrotimenetluse algatamise ja pankroti väljakuulutamise nõudes 03.09.2009.a.
Eelistungi toimumise kuupäev Asja arutamise juures viibinud ja kohtuistungil osalenud isikud
istungisekretär Kadri Lember võlausaldaja esindajad vandeadvokaat Merle Veeroos ja Jaak Vende võlgniku esindajad vandeadvokaat Karl Haavasalu ja Marek Aunver
Jätta AS H pankrotimenetlus OÜ T pankrotiavalduse alusel algatamata. Kohtukulud jätta OÜ T kanda.
Määruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu kaudu 15 päeva jooksul määruse kättetoimetamisest. PANKROTIAVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA VÕLAUSALDAJA NÕUE OÜ T(„Üürileandja“ ja „Võlausaldaja“) ja AS H („Üürnik“ ja „Võlgnik“) sõlmisid 10.07.2008.a. kaubanduspinna üürilepingu, mille alusel võlausaldaja kohustus andma võlgnikule üürile 1 057 m2 suuruse pinna ning 30 parkimiskohta Tammsaare Ärikeskuses asukohaga Tammsaare tee 49, Tallinn. Võlausaldaja on 31.03.2009.a. ülesütlemisavaldusega öelnud üles pooltevahelise Üürilepingu Üürnikupoolse lepingu rikkumise tõttu. Üürilepingu p 12.1 kohaselt vastutab teine pool teisele poolele Lepingu rikkumisega tekitatud kahju, sealhulgas saamata jäänud tulu eest. Üürilepingu p 2.4 kohaselt on Üürnik juhul, kui tema siseviimistluslahenduse projekti järgi on üüritava pinna ettevalmistuse ja siseviimistluse tegemine kulukam kui Lepingu lisas 3 toodud siseviimistlustabeli järgi, kohustatud hüvitama Üürileandjale kulud, mis on seotud Üürniku soovitud siseviimistluslahenduse kasutamisega.
Lepingu p 2.5 täpsustab, et eelkirjeldatud juhul on Üürnik kohustatud ettemaksuna hüvitama Üürileandjale 40 % punktis 2.4 nimetatud kuludest. Üürnik ja Üürileandja leppisid e-kirjavahetuse teel kokku üüripinna väljaehitamises standartlahendusest erinevalt. Üürniku poolt esitatud erinõuete vastavate ehitustööde maksumus ületas Lepingu lisas 3 toodud tabeli järgi tegemisele kuuluvaid töid. Üürileandja on teostanud 35 % üüripinna Üürniku erinõuete kohaselt väljaehitamiseks tegemisele kuuluvatest töödest. Lepingu lisa 3 kohaselt lisandub erinõuetele vastavate ehitustööde hinnale ja materjali kulule 10 % Üürileandja projektijuhtimistasu. Üürileandja esitas ehitustööde kalkulatsioonid Üürnikule e-kirja teel. Lepingu p 2.5 näeb ette, et juhul, kui Üürnik ei esita hiljemalt 10 päeva jooksul vastuväiteid kulutuste kalkulatsioonidele, loetaks, et Üürnik on kalkulatsiooni aktsepteerinud. Üürileandja on esitanud üürnikule kalkulatsioonides toodud kulude osas järgmised arved: 1) 05.11.2008 arve nr. 28014 summas 258 951,52 krooni 2) 05.11.2008.a. arve nr. 28015 summas 75 418,47 krooni 3) 07.11.2008.a. arve nr. 28016 summas 71 640,25 krooni 4) 18.12.2008.a. arve nr. 28025 summas 361 622,80 krooni. Üürnik ei ole arveid tasunud. Võlgnevus käesoleva hetke seisuga on 671 842 krooni, mis oli juba Lepingu ülesütlemise seisuga 31.03.2009.a. muutunud sissenõutavaks. Kuna Üürileandja on teostanud üüripinna ehitustöid vastavalt Üürniku erinõuetele, peab Üürileandja üüripinnale uue üürniku leidmiseks likvideerima Üürniku nõudel tehtud erilahendused ja taastama standardse siselahenduse. Ümberehitustööde maksumus on 240 260 krooni, millele lisandub käibemaks. Ka see summa kuulub Üürniku poolt hüvitamisele. Üürileandja kahju, mis kuulub Üürniku poolt hüvitamisele, suureneb uue üürniku leidmiseks tehtavate kulutuste võrra. Lisaks otsesele kahjule on Üürileandjal õigus nõuda saamata jäänud kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele tõenäoliselt saanud. Üürileandjal oli õigustatud ootus saada viie aasta jooksul igakuist üüritulu. Lepingu p 3.2 kohaselt kohustus Üürnik maksma üüri 228 krooni (ilma käibemaksuta) iga üüripinna ruutmeetri eest kuus, seega kogu üüripinna üüri määr ilma käibemaksuta oli 240 996 krooni . Alates 01.04.2010 oleks lepingu kohaselt üüripinna üürile lisandunud veel parkimiskohtade üür 1500 krooni kuus (v.a. tulumaks). Lepingu p 3.4 kohaselt pidi üür suurenema iga kalendriaasta möödumisel 2,5 % võrra. Üür oleks esmakordselt suurenenud alates 1. juulist 2010 ja edaspidi iga järgneva aasta möödumisel. Eeltoodust tulenevalt oleks Üürileandja saanud Üürnikult Lepingu tähtaja jooksul üürina nõuda 15 888 772,27 krooni. Lisaks üürile kohustus Üürnik tasuma Üürileandjale proportsionaalse osa Üürileandja poolt tehtud kulutustest, mis kaasnevad hoone ja selle mistahes osa puhastamise, hooldamise ja ekspluateerimisega, sealhulgas, kuid mitte ainult hoone elektri-, koristus-, vee-, kütte-, turvalisuse-, ventilatsiooni- ja konditsioneerimiskulud. Üürileandja kalkulatsioonide kohaselt on Üürilepingu tähtaja jooksul hoone üüritava pinnaga seotuid üldkulude Üürniku poolt tasumisele kuuluv osa 28 447 krooni ühes kuus , mis Üürilepingu tähtaja kohta moodustab kokku 1 706 820 krooni. Seega kohustub Üürnik hüvitama Üürileandjale saamata jäänud tulu kogusummas 17 595 5922,27 krooni (sh 15 888 772,27 krooni saamata jäänud üüritulu ning 1 706 820 krooni saamata jäänud üldkulude kompensatsioon). Ülaltoodust tulenevalt on Üürileandjal Üürniku vastu kahju hüvitamise nõue summas 18 507 592,27 krooni (sh. otsene kahju 912 102 krooni ja saamata jäänud tulu 17 595 592,27 krooni. Kuna Üürileandja ütles Lepingu üles selle p 2.9 alusel, on Üürnik kohustatud maksma Üürileandjale leppetrahvi summas 797 988 krooni .Üürnik ei ole leppetrahvi tasunud.
Kuna Üürnik ei ole leppetrahvi tasunud, nõuab Üürileandja Üürnikult ka viivise tasumist tulenevalt leppetrahvi tasumisega viivitamisest summas 29 567,54 krooni. Üürileandja esitas Üürnikule 23.04.2009 nõude summas kokku 18 514 122 krooni tasumiseks, hoiatades võlgnikku, et võlgnevuse mittetasumisel esitatakse pankrotiavaldus kohtusse. Üürnik ei tasunud oma võlgnevust ka 10 päeva jooksul pankrotihoiatuse saamisest. Võlausaldaja palub algatada AS H pankrotimenetlus ja kuulutada välja võlgniku pankrot.
Võlgnik vaidleb võlausaldaja nõudele ja võlausaldaja väitele, et võlgnik on maksejõuetu, vastu. Võlgniku väidete kohaselt puudus OÜ T õiguslik alus 05.11.2008 arve nr. 28014 summas 258 951,52 krooni, 05.11.2008 arve nr. 28015 summas 75 418,47 krooni, 07.11.2008 arve nr. 28016 summas 71 640,25 krooni ja 18.12.2008 arve nr 280 25 summas 361 622,80 krooni väljastamiseks H AS le ning H AS puudub kohustus nimetatud arvete tasumiseks. 10.07.2008 üürilepingu punktist 2.9 ilmneb, et võlausaldaja pidi üüritava pinna üle andma hiljemalt 31.03.2009.a. Vastavalt 10.07.2008 üürilepingu punktile 3.1 tekkis üürnikul üüri maksmise kohustus alates üüritava pinna ja parkimiskohtade üürnikule üleandmist. OÜ T ei ole kunagi andnud 10.07.2008 üürilepingu alusel üüritavat pinda H AS kui üürnikule üle ning seetõttu ei ole H AS tekkinud ka üüri maksmise kohustust. Seonduvalt käesoleva vaidlusega omavad olulist tähtsust üürilepingu punktid 2.3-2.5, mille kohaselt H AS oli õigus esitada siseviimistluslahenduse tööprojekt ning seda õigust sai kasutada kuni 31.08.2008.a. H AS ei ole 10.07.2008 üürilepingu alusel mitte kunagi esitanud OÜ Tammsaare Ärikekus siseviimistluslahenduse tööprojekti, seega ei saanud OÜ T ka siseviimistlustööprojektiga nõustuda ega nõuda H AS H AS 10.07.2008 üürilepingu alusel ettemaksu tasumist. Jääb arusaamatuks, millistest andmetest on lähtutud 22.06.2009 pankrotiavalduse lisadeks nr 3 ja 12-15 olevate kalkulatsioonide koostamisel. OÜ T ei olnud õiguslikult võimalik väljastada arvet nr. 28014, arvet nr 26015, arvet 28016 ja arvet 28025. Võlgnik on seisukohal, et OÜ T31.03.2009 üürilepingu üleütlemisavaldus ei oma õiguslikku jõudu. On vaieldav, et üürilepingut saab üles öelda tagasiulatuvalt . Täitmata on ülesütlemise kui kujundusõiguse materiaalsed eeldused ehk puudus mõjuv põhjus, mis oleks saanud anda OÜ T õiguse 10.07.2008 üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. 10.07.2009 üürileping on lõppenud H AS poolse erakorralise ülesütlemise tagajärjel. Kahju, mille OÜ T väidab olevat tekkinud, on OÜ T ise endale põhjustanud ning H AS ei saa lasuda sellise kahju hüvitamise kohustust. Vastavalt H AS bilansile seisuga 30.06.2009, oli H AS vara bilansiliseks väärtuseks 434 519 381 Eesti krooni. H AS kõikide kohustuste bilansiliseks väärtuseks seisuga 30.06.2009 oli 378 044 202 krooni. Seega on võlgnik maksejõuline. AS H nõukogu otsusega on H AS eraldi arvelduskontole kandnud 18 000 000 krooni, et võimaldada OÜ T võimalike nõuete, mis jõustunud kohtuotsusega H AS välja mõistetakse, rahuldamist H AS poolt. H AS ei tunnista mitte mingisugusel määral OÜ T poolt esitatud nõuet.
Kohus, kuulanud eelistungil ära poolte seletused, uurinud asjas esitatud kirjalikke tõendeid ja hinnates neid kogumis, asub seisukohale, et AS H pankrotimenetlus tuleb jätta algatamata.
Pankrotiseaduse § 15 lg.1 sätestab pankrotimenetluse algatamata jätmise alused. Pankrotiseaduse § 15 lg 2 p 1 järgi jätab kohus pankrotimenetluse algatamata, kui võlgnik vaidleb nõudele põhjendatult vastu ja kohus leiab, et vaidlus nõude üle tuleb lahendada väljaspool pankrotimenetlust. Pankrotiseaduse § 15 lg 2 p 4 alusel jätab kohus pankrotimenetluse algatamata ka siis, kui võlausaldaja ei ole oma pankrotiavaldust piisavalt põhistanud või nõude olemasolu tõendanud. Kohus leiab, et vaidlus selle üle, millised nõuded ja millises suuruses võisid OÜ T tekkida poolte vahel 10.07.2008.a. kaubanduspinna üürilepingust, kunas ja kelle poolt on leping üles üteldud, tuleb lahendada väljaspool pankrotimenetlust, kuna sisulised vaidlused lahendatakse hagimenetluses väljaspool pankrotimenetlust. Vaidlusaluses asjas poolte vahelise õigussuhte hindamiseks vajalike faktiliste asjaolude tuvastamine ületaks piirid, milles pooltevahelisi vaidlussuhteid on võimalik hinnata pankrotiavalduse menetlemisel. Kohus on kõiki tõendeid kogumis hinnates seisukohal, et võlausaldaja OÜ T nõue AS H vastu ei ole selge, võlgnik vaidleb nõudele põhjendatult vastu ja vaidlus nõude üle tuleb lahendada väljaspool pankrotimenetlust. Arvestades asjaolu, et pankrotimenetlus jääb algatamata, siis jätab kohus juhindudes TsMS § 173 lg1 OÜ T kanda.
Maie Seppo kohtunik
kohtukulud
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.