lahend.ee
KohtulahendidÕigusaktidKohtudValdkonnadMCP
KohtulahendidÕigusaktidKohtudValdkonnadMCP
lahend.eeKohtudValdkonnadRiigi TeatajaEesti kohtulahendite otsing · nimistu.ee andmetel
Kohtulahendid/2-08-24671/10

Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

TsiviilasiJõustunudHarju Maakohus Kentmanni kohtumaja · 21.08.2009

Lahendi andmed

Riigi Teataja
Kohus
Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja
Kohtuasja number
2-08-24671/10
Asja liik
Tsiviilasi
Kategooria
Võlaõigus › Muud kasutuslepingud
Menetlusliik
Hagimenetlus
Kuulutamise aeg
21.08.2009
Staatus
Jõustunud
Sõnade arv
4004
Lahend PDF →Riigi Teatajas →

Lahendi tekst

Riigi Teataja

Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja

Kohtunik

Mai Grauberg

Otsuse tegemise aeg ja koht 21.august 2009.a, kell 16.00 tsiviilkantselei kaudu Tsiviilasja number

2-08-24671

Tsiviilasi

Hagihind

OS hagi Tallinna linna, OÜ T , G H , HP, TP, AP ja LS ́i vastu OS õiguse tähtajatu üürilepingu alusel XXX korteri kasutamise tunnustamiseks ja üüri tõstmise teate tühisuse tunnustamiseks. 25980 krooni

Menetlusosalised ja nende

Hageja – OS(isikukood XXX, elukoht XXX)

esindajad

Hageja esindaja – v.adv Natalia Lausmaa (Advokaadibüroo Natalia Lausmaa, Herne 23-2, 10135 Tallinn) Kostja I – Tallinna linn Kostja II – OÜ T (registrikood XXX, asukoht XXX) Kostja III – G H (isikukood XXX, elukoht XXX) Kostja IV – HP(isikukood XXX, elukoht XXX) Kostja V – T P (isikukood XXX, elukoht XXX) Kostja VI – A P (isikukood XXX, elukoht XXX) Kostja VII – LS (isikukood XXX, elukoht XXX)

Istungi toimumise aeg Istungil osalesid

Kostjate II, III, IV ja VII esindaja advokaat Marika O (Advokaadibüroo Soraine, Pärnu mnt 15, 10141 Tallinn). 10.06.2009.a. Hageja OSja hageja esindaja vandeadvokaat Natalia Lausmaa Tallinna linna esindaja K Koolberg Kostjate II, III, IV ja VII esindaja advokaat Marika O

RESOLUTSIOON

1.Hagi rahuldada osaliselt.
2.Jätta rahuldamata OS hagi Tallinna linna, OÜ T , G H , HP, TP, AP ja LS ́i vastu OS õiguse tähtajatu üürilepingu, mis on sõlmitud 04.11.1999, alusel XXX korteri kasutamise tunnustamiseks ja jätta rahuldamata OÜ T , G H , HP, LS taotluse eelmärgitud nõude läbivaatamata jätmiseks.

Sarnased lahendid

Võlaõigus
  • 17.07.20262-26-111516/11Viru Maakohus Jõhvi kohtumaja
  • 15.07.20262-26-3243/4Tartu Maakohus Võru kohtumaja Võrus
  • 14.07.20262-26-114762/3Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 13.07.20262-23-116107/17Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 10.07.20262-26-114513/3Tartu Maakohus Tartu kohtumaja
  • 09.07.20262-26-113382/3Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
3.
Rahuldada OS hagi Tallinna linna, OÜ T , G H , HP, TP, AP ja LS ́i üüri tõstmise teate 14.03.2008 tühisuse tunnustamiseks ja jätta rahuldamata OÜ T , G H , HP ja LS taotluse märgitud nõude läbivaatamata jätmiseks. Menetluskulud
1.Jätta poolte menetluskulud nende endi kanda.
2.Välja mõista OS 350 krooni riigituludesse riigilõivu.
3.Välja mõista Tallinna linnalt, OÜ T , G H , HP , TP , A P ja LS solidaarselt riigituludesse riigilõivu 350 krooni.
4.Riigituludesse väljamõistetud riigilõiv jääb selle poole kanda, kellelt see on välja mõistetud.
5.OS, Tallinna linnal, OÜ T , G H , HP , TP , A P ja LS tuleb nendelt väljamõistetud riigilõivu tasuda riigituludesse 15 päeva jooksul arvates lahendi jõustumisest ning viivitamise korral maksab viivitanud pool riigile viivist VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses iga viivitatud päevalt kuni võla tasumiseni. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättesaamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu jooksul alates kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemisest. Ringkonnakohus võib asja menetleda kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei esitata taotlust kohtuistungi pidamiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab isik, kes soovib menetlusabi saada, tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Hagiavalduse asjaolud
1.18.06.2008.a esitas OS hagi Tallinna linna, OÜ T , G H , HP, TP, AP ja LS ́i vastu tunnustamaks tema õigust kasutada tähtajatu üürilepingu 04.11.1999 alusel XXXkorteri kasutamise tunnustamiseks ja üüri tõstmise teate tühisuse tunnustamiseks.
2.Hageja on Tallinnas, XXXkorteri 4 üürnik olnud enne 1991.a. XXXelamu kujutab endast mitme korteriga elamut, millest 3⁄4 osa on tagastatud õigusjärgsetele omanikele, osa aga 1⁄4 mõttelist osa kuulub Tallinna linnale. Hageja on kasutanud eluruumi tähtajatu üürilepingu alusel, mis tugineb eelkõige ORAS § 121 lg 1. 04.11.1999.a sõlmis hageja Tallinna linnaga üürilepingu, mille tähtaja lõppemisel kumbki pool ei avaldanud soovi üürilepingut lõpetada. 22.03.2008.a sai hageja ettepaneku uue üürilepingu sõlmimise kohta ja üüri tõstmise kohta, mille esitasid talle XXXelamu teiste korterite omanikud, kes olid korterite omanikuks saanud pärast elamu 3⁄4 mõttelise osa tagastamist ja väidetavalt Tallinna linn, kes on siiani 1⁄4 mõttelise osa omanik. Hageja ei nõustunud sõlmima uut üürilepingut ja teavitas sellest kirjalikult ettepaneku teinud isikute esindajad.
3.Hageja leiab, et kehtiva üürilepingu alusel tema kasutuses oleva eluruumi üürimiseks uue üürilepingu sõlmimiseks temaga õiguslik alus puudub. XXX üürnikuna on hageja esitanud tähtaegselt avalduse eluruumi erastamiseks. Eluruumi erastamise menetlus on siiani läbi viimata. Seega hageja suhtes kehtib sisuliselt ORAS § 121 lg 1 kohane üürileping.
4.18.07.2008.a esitas hageja haginõude täpsustuse. Hageja vaidlustab üürilepingu sõlmimise õiguse nende isikute poolt, kes selle ettepaneku temale tegid teatega, mille olid pealkirjastanud „ettepanek uue üürilepingu sõlmimiseks“.
5.29.12.2008.a esitas hageja vastuse kostjate vastustele. Hageja leiab, et tema õiguslik seisund vaidlusaluses majas erineb tavasundüürnike õiguslikust seisundist, sest erinevalt neist on hagejal seadusele tuginev võimalus linnale kuuluva hoone osa erastamisest osavõtmisel saada omanikuks erastamise kaudu. Seega tema seisund üürnikuna on ajutine. Seepärast ei saa ta nõustuda uue tähtajalise üürilepingu sõlmimisega käesoleval ajal elamu 3⁄4 mõttelise osa omanikega, sest seda võidakse tõlgendada loobumisena õigusest erastada üüritud eluruum. Üüri tõstmise teade on tühine. 2 (8)
6.27.05.2009.a esitas hageja hagiavalduse täienduse. Üüri suurus on sisuliselt põhjendamata. Puudub üüriarvestuse kalkulatsioon. Üüri suuruse osas puudus kaasomanike ühine otsus. Elamu on kostjate kaasomandis, kusjuures elamu kasutuskord on määramata. Kaasomanike üldkoosoleku otsusest 5. märtsist 2008.a. ilmneb, et üks kaasomanikest – Tallinna linn, jäi üldkoosoleku otsuse suhtes, millega otsustati sõlmida üürnikega uued üürilepingud ja tõsta üüri 50 kr/m2 eriarvamusele.
7.Kostjate, keda esindab Marika O , vastustest ilmneb, nagu tunnustataks hageja õigust kasutada eluruumi enne XXX asuva elamu tagastamist sõlmitud üürilepingu alusel ning väidetakse, et tegemist oli lihtsalt üüri tõstmisega tähtajatu üürilepingu kehtivuse aja jooksul. Hagejale edastatud teatisest uue üürilepingu sõlmimise kohta ilmneb selgesti, et soov oli sõlmida täiesti uus üürileping, milles lisaks üüri suuruse muutmisele taheti muuta paljusid teisi tingimusi.
8.TÕENDID: 1) teade uue üürilepingu vormistamisest ja üüri tõstmisest; 2) eluruumi üürileping; 3) ehitisregistri väljavõtted; 4) vastuväide; 5) eluruumi üürileping 373/K; 6) Tallinna Linnavalitsuse kiri 26.03.2008; 7) kohtuotsus haldusasjas 3-70/2000; 8) arve; 9) Tallinna üürikomisjoni määrus; 10) kohtumäärus tsiviilasjas 2-08-24655. Kostjate II, III , IV ja VII vastuväited
1.24.10.2008.a esitasid kostjad vastuse hagiavaldusele. Tallinna, XXXelamu tagastati mõttelistes osades ja igale kostjale kuulub mõtteline osa elamust. Üürileping koormab kogu elamut ning hageja üürileandjateks on kõik kostjad. Hageja vastupidised väited on ebaõiged.
2.Poolte vahel on tähtajatu üürileping. Ebaõige on hageja väide, et hageja poolt kasutatava eluruumi suhtes ei ole tagastamise või erastamise otsust veel langetatud ning seega polte ORAS § 121 lg 1 sätestatud tähtaeg veel kulgema hakanud.
3.Kostjatel on õigus nõuda uute üürilepingute sõlmimist ja tõsta üüri. Kostjate 14.03.2008.a teatega on korteri üüri kehtivalt tõstetud. Kostjad on teatanud, et uus üür on 2 165 krooni kuus, millele lisanduvad seni üüriarvetel toodud kõrvalkulud. Kostjad on teatanud, et uus üür kehtib alates 01.05.2008.a. Teates on märgitud ka üüri tõstmise vaidlustamise kord.
4.29.10.2008.a esitas kostja LS vastuse hagiavaldusele, milles palub jätta hagi läbi vaatamata. Hageja nõue on perspektiivitu.
5.05.06.2009.a esitasid kostjad vastuse hagiavalduse täiendusele. Kostjad leiavad, et hageja uued väited on ebaõiged ja otsitud. Üüri tõstmine oli majanduslikult põhjendatud. Hageja väited üürileandja ebamõistliku tulu saamise või rikastumise kohta ei ole üüri tõstmise teate tühisuse vaidluses asjakohased. Hageja väide, justkui oleks üüri tõstmiseks vajalik kaasomanike ühehäälne otsus, on ebaõige ja vastuolus asjaõigusseaduse regulatsiooniga. Kaasomanike 03.07.2007 ja 05.03.2008.a otsus üüri tõstmise kohta on kehtiv. Tähtaeg üüri suuruse vaidlustamiseks on möödunud ja nõue tuleb jätta läbi vaatamata või jätta rahuldamata. Vaidluses ei ole kohaldatavad Linnavolikogu otsusega 23.08.07 nr 197 kehtestatud üürimäärad. TÕENDID: 1) ehitisregistri andmestik seisuga 01.02.2007; 2) vara üleandmise akt nr 48; 3) Tallinna Kesklinna Valitsuse kirjad; 4) XXX kaasomanike koosoleku osavõtjate registreerimise leht, protokoll ja otsus; 5) city24.ee väljavõtted; 6) Uus Maa ekspertarvamus. Kostja I vastuväide
1.31.10.2008.a esitas Tallinna linn vastuse hagiavaldusele. Tallinna linn ei välista, et hagiavaldus võib olla põhjendatud üüri tõstmise teate tühisuse osas. Elamu anti õigustatud subjektidele üle 01.03.1994.a vara üleandmise aktiga nr 48. Kuna XXXelamu 3 (8)

3⁄4 mõttelise osa omand läks vara üleandmise akti koostamisega üle 01.03.1994.a, lõppes hageja nn sundüürniku staatusest tulenev üürilepingu tähtaeg, milleks on ORAS ja ES koostoimes 13.aastat, 01.03.2007.a, millele järgnevalt muutus üürileping tähtajatuks. TÕENDID: 1) vara üleandmise akt nr 48; 2) XXXkaasomanike koosoleku osavõtjate registreerimise leht, protokoll; 3) Leping 7-3/509. Kostjate V ja VI vastuväited

1.20.11.2008.a esitasid kostjad A ja T P vastuse hagiavaldusele. Kostjad on seisukohal, et hageja kasutab XXX korteri 4 eluruume tähtajatu üürilepingu alusel. Hageja on jätkanud asja kasutamist ning üürilepingu tähtaeg on möödunud. Seega tuleks lugeda hageja üürileping alates 01.03.2007.a tähtajatuks.
2.Ehitise asukohaga XXX kaasomanikud võtsid 03.07.2007.a XXX kaasomanike koosolekul vastu otsuse tõsta üüri tasemele 50 kr/m2 ja sõlmida uued tähtajatud üürilepingud. Eeltoodud otsuse poolt oli 4 kaasomanikku ning vastu oli Tallinna linn. Hagi tuleb jätta rahuldamata. TÕENDID: 1) vara üleandmise akt nr 48; 2) XXX kaasomanike koosoleku osavõtjate registreerimise leht, protokoll Kohtu põhjendused Vaidlus puudub selles, et Tallinnas XXX asuv elamu on kostjate kaasomandis, sj Tallinna linnale kuulub 7500/ 30000 mõttelist osa, LS 2430/30000 mõttelist osa, TP 2499/30000 mõttelist osa, HP 2499/30000 mõttelist osa, G H 2438/30000 mõttelist osa, AP1318/30000 mõttelist osa ja OÜ T 12500/30000 mõttelist osa (ehitiste registri väljavõte seisuga 15.01.09, lk 166). Vaidlus puudus selles, et hageja kasutas XXX asuvate eluruumi nr 4 ajal, mil elamu tagastati endistele omanikele omandireformi käigus ja anti üle vastava aktiga 01.03.1994 (poolte poolt kohtule esitatud) ja selle kohta on kostja Tallinna Linn esitanud kohtule ka vastava üürilepingu nr 7-3/509, mis on sõlmitud 08.07.93 hageja Kadrioru EEV vahel. Pooltel tõusetus vaidlus selle üle, kas kostjad on kõik hageja suhtes üürileandjad. Kohus nõustub kostjatega, et nad on hageja suhtes kõik üürileandjad. Kuna siis, kui üürileping sõlmiti 08.07.93, kehtis ES § 28 lg 2, mille järgi võis üürileandjaks olla omanik, siis alates hetkest, mil elamu tagastati endistele omanikele mõttelistes osades ja osa jäi Tallinna Linnale, on kohtu arvates võimalik vaadelda üürileandjatena kõiki kaasomanikke ES § 28 lg 2 mõttes ning nimetatu oli lubatav tollal (tagastamise ajal) kehtinud TsK § 189 järgi, mis sätestab solidaarvõlausaldajate mõiste ning sellisel juhul on igal solidaarvõlausaldajal õigus nõuda võlgnikult kohustuse täitmist. Omavahelistes suhtes käituvad kaasomanikud AÕS § 72 järgi, st et nad kasutavad ja valdavad asja kokkuleppe või kaasomanike otsuste kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. Mingeid tõendeid selle kohta, et kostjad oleksid sõlminud asja kasutamise kokkuleppe, ei ole esitatud ja seega said kostjad AÕS § 72 lg 1 teise lause kohaselt kasutada asja vastavalt enamuse otsusele. Kohus nõustub osaliselt hagejaga, et selleks et teha üüritud asja kohta otsustusi, oli vajalik kaasomanike otsus, ent nimetatu ei pidanud olema ühehäälne, vaid § 72 lg 1 järgi võis olla see enamuse otsus. Seega selleks, et teha üüritud asjas kohta otsustusi, pidanuks olema kõigi kostjate kui kaasomanike enamuse otsus - tahe uue üürilepingu sõlmimiseks või olemasoleva muutmiseks. Selle puudumisel ei saa rääkida kaasomanike kui solidaarvõlausaldajate tahtest uut lepingut sõlmida või olemasolu muuta ning 1999a. kehtinud TsÜS § 61 lg 1 järgi pidi olema selleks vastav tehinguosaliste tahteavaldus ning selle puudumisel ei saa rääkida seadusekohasest tehingut ja selle muutmisest. Tallinna Linn kui üks kaasomanik ei kinnita, et hageja ja tema vahel 1999.a. sõlmitud üürileping oleks kehtiv, 4 (8)

kuna selleks puudus vastav kokkulepe kaasomanike vahel ning leidis, et hagejaga oli sõlmitud 1993.a. üürileping (viidatud ülalpool). Nimetatud asjaolust on Tallinna Linn ka hagejat teavitanud vastava kirjaga 29.09.04, mille on esitatud kohtule OÜ T, G. H , H. P ja L. S (lk 77, 76). Tõendeid selle kohta, et kaasomanikel oleks olnud selline lepingu sõlmimise tahe vastava enamuse otsuse kohaselt, ei ole kohtule esitatud. TsÜS § 66 lg 2 järgi on seega oluliselt seadust rikutud ning 1999.a. 04.11 sõlmitud lepingus üürileandja tahte puudumise tõttu on ka märgitud leping tühine. Seega ei ole omanikud kui solidaarvõlausaldajad ja üürileandjad sõlminud hagejaga uut lepingut ja õige ei ole hageja toodud väide, et tal on kehtiv leping 1999.a. 04. novembrist. Kuivõrd tegemist on omandireformis käigus tagastatud elamuga ja hageja kui üürnik kasutas kehtiva üürilepingu nr 7-3/509 alusel eluruumi selle üleandmise ajal endistele omanikele, reguleeris märgitud ajal üürisuhteid vastavalt ORAS § 12.1. ORAS § 12.1. lg 1 järgi loetakse tagastamisel kehtiv üürileping kehtivaks kolmeks aastaks, alates elamu omandiõiguse üleminekust õigustatud subjektile, kui üürnik ja omanik ei lepi elamu tagastamisel kokku teisiti. Kui kirjalik üürileping on üürnikuga sõlmimata, tuleb see omandireformi kohustatud subjektil üürnikuga sõlmida enne tagastatava elamu üleandmist. Sama seaduse § 12.1 lg 3 kohaselt pikeneb üürileping paragrahvi 1. lõikes nimetatud üürilepingu tähtaja möödumisel üürileping viieks aastaks. Üürileandja võib vaidlustada üürilepingu pikenemise § 12.1 lg 4 sätestatud juhtudel ning lg 11 kohaselt laienevad sätted üürisuhtele, mille pooleks olev üürnik elas eluruumis elamu tagastamise hetkel. Käesoleva paragrahvi alusel pikenenud üürilepingu tähtaja möödumisel võib üürilepingut pikendada Eesti Vabariigi elamuseaduse paragrahvide 32 ja 33 alusel. Käesolevas lõikes nimetatud juhul ei kohaldata eluruumi üürilepingu pikenemisele võlaõigusseaduse eluruumi üürilepingu sätteid. ES § 32 lg 1 sätestab, et lepingujärgseid kohustusi nõuetekohaselt täitnud üürnikul on lepingu tähtaja möödumisel eesõigus uue üürilepingu sõlmimiseks, välja arvatud käesoleva seaduse paragrahvis 33 sätestatud juhtudel ning lg 2 sätestab, et kui enne üürilepingu tähtaja möödumist kumbki pool ei teavita teist poolt kirjalikult üürilepingu lõpetamisest või uue üürilepingu sõlmimisest, loetakse see pikenenuks viieks aastaks, kui lepingus ei ole ette nähtud teisiti. ES § 32 lg 4 järgi kohaldatakse paragrahvi omandireformi aluste seaduse § 121 lõikes 3 sätestatud eluruumi üürilepingu viieaastase tähtaja möödumisel selle üürilepingu ühekordseks pikendamiseks või uue üürilepingu sõlmimiseks. Kuna pärast elamu tagastamist ei ole kaasomanikud sõlminud mingit kokkulepet elamu kasutuse kohta ega otsustanud enne 1999a. novembrit hagejaga lepingut muuta ning sõlmida uut lepingut ja kuna hagejal oli elamu tagastamise ajal 01.03.1994 kehtiv üürileping, siis vastavalt ORAS § 12.1 lg 1 loeti märgitu 3-aastase tähtajaga lepinguks alates 01.03.1994. Eeltoodu alusel leiab kohus, et hagejaga 1993.a. sõlmitud üürileping pikenes alates 01.03.94 3 aastaks ja kuna muid tõendeid ei ole pooled kohtule esitanud, siis pikenes mainitud leping veelkord 5 ja siis veel 5 aastaks ORAS ja ES–st tulenevate sätete alusel ning kuna pärast 01.03.07 (so kui 13 aastat täitus pärast elamu tagastamist) ei ole pooled uut lepingut sõlminud ja hageja jätkab eluruumi kasutamist, mida kostjad ei eita, siis kohaldub märgitud ajast lepingu pikenemisele ja sellest tulenevatele vaidlustele Võlaõigusseadus. Alates 01.07.02 kehtiva VÕS § 73 lg 1 kohaselt on võimalik, et võlasuhtes on mitu võlausaldajat ja kohtu arvates tulebki vaadeldagi kostjad kui üürisuhtes osalevaid kaasomanikke solidaarvõlausaldajaina ka VÕS § 73 järgi, kellel igaühel on lg 1 järgi õigus nõuda üürnikult kohustuse täitmist ning üürnikul on lg 2 järgi kohustus täita ükskõik millisele võlasusaldajale e. üürileandjale e. kostjale solidaarvõlausaldajatest. VÕS § 310 lg 1 järgi loetakse üürileping muutunud tähtajatuks kui pärast üürilepingu tähtaja möödumist jätkab üürnik asja kasutamist juhul kui üürileandja või üürnik ei avalda teisele lepingupoolele kahe nädala jooksul teistsugust tahet ja avaldamise tähtaeg hakkab üürniku jaoks kulgema üürilepingu tähtaja möödumisest, üürileandja jaoks ajasta, mille ta sai teada, et üürnik jätkab asja kasutamist. Kohtule ei ole esitatud tõendeid selle kohta, et arvates 01.03.07 oleks üürnik /hageja/ 2 nädala jooksul või oleks üürileandja avaldanud tahet selle kohta, et üürileping 5 (8)

oleks tähtajaline VÕS § 310 lg 1 järgi ning seega leiab kohus, et üürileping on muutunud tähtajatuks ja seega on poolte vahel tähtajatu üürileping. Hageja palus tunnustada, et tema ja kostjate vahel on sõlmitud üürileping 04.11.99 on tähtajatu. Kuna kohus leidis, et 04.11.99 sõlmitud leping ei ole kehtiv, siis tuleb hageja nõue nimetatud põhjustel jätta rahuldamata. Teiseks tuleb hageja nõue jätta rahuldamata ka muul põhjusel. Kostjad ei ole sellele vastu vaielnud, et hagejaga kehtiv leping on tähtajatu, mida hageja ise ka ei eita ja mis leidis ka vaidluses kinnitust (vt otsus ülalpool). Samas leiavad kostjad, et nad ei ole hageja õigusi millegagi rikkunud. Hageja leiab, et kuna tema on tagastatava elamu üürnik ning tal on erastamisõigus, siis on vajalik tema nõude tunnustamine tagamaks talle vastavad erastamisest tulenevad õigused ja seega on hagejal õiguslikult vajalik ka vastava lepingu tunnustamise nõue. Kostjad on esitanud hagejale 14.03.2008 koos üüri tõstmise teatega uue üürilepingu projekti. Tallinna Linn kinnitas, et poolte vahel oleks vajalik üürisuhte uus kirjalik vormistamine. VÕS § 13 lg 1 alusel võivad pooled lepingut kokkuleppel muuta. Seega on kostjad kasutanud oma seadusest tulenevat õigust teha teisele lepingupoolele ettepanekuid lepingu muutmiseks, parandamiseks jm, mis ei ole aga hageja õiguste rikkumine. Hagejal on õigus kas lepingu muudatusi aktsepteerida või mitte ning teise lepingupartneri poolt vastava ettepaneku tegemine ei saa rikkuda kuidagi hageja õigusi. Ka hageja väide, et uue lepingu sõlmimisel kaotaks ta oma need õigused, mis oleks tal nö sundüürnikuna, ei ole õige. Nimelt ei tulene ORAS-st, et pärast ORAS § 12.1 ja ES § 32 ja 33 tulenevate tähtaegade möödumist (so 3+5+5 aastat kehtiv üürniku kaitse lepingu pikenemise vaidlustamisel), et hageja kaotaks õiguse tagastatud majas üüritud eluruumi erastada. EES § 3 lg 11 sätestab, et kaasomandisse kuuluvates elamutes, mille üheks omanikuks on eluruumide erastamise kohustatud subjekt, asuvad eluruumid erastatakse käesoleva seaduse alusel juhul, kui kaasomanikud saavutavad kokkuleppe elamu reaalosade kindlaksmääramiseks. Kui kaasomanikud ei jõua kokkuleppele, erastatakse eluruum eraldi seaduse alusel. EES § 3 lg 5 ei tulene, et erastamisele ei kuulu need eluruumid, mida kasutasid tagastatud elamutes üürnikud ja mille suhtes sõlmitud üürileping oleks muutunud pärast ORAS 12.1 ja ES § 32 ja 33 sätestatud tähtaegade saabumist tähtajatuks. Seega ei ole kostjate poolt pärast üürilepingu tähtajatuks muutumist uue lepingu sõlmise ettepaneku tegemine üürniku e. hageja õiguste rikkumisena, mis tooks kaasa hageja erastamisseadusest tuleneva õiguse kaotamise ja mille vältimiseks oleks hagejale õiguslik vajadus tunnustada üürilepingu tähtajatust. Veelgi enam ei saa iseenesest ettepanek lepingu muutmiseks tähendada ilma vastaspoole vastava käitumiseta ja nõustumiseta tuua kaasa lepingu muutmist või sõlmimist. Kostjad ei ole märkinud ega kinnitanud, et uus leping, mille kohta on esitatud hagejale vastav projekt, oleks hagejaga sõlmitud ja et pooltel oleksid sellest tekkinud õiguse ja kohustused. Eeltoodu alusel leiab kohus, et hageja nõue tunnustada üürilepingu, mis on sõlmitud 04.11.99, tähtajatust, tuleb jätta ka sellel alusel rahuldamata, kuna ei ole õiguslikult põhjendatud. Kostjate OÜ T, G. H , L. S ́i väide, et hagi tuleks jätta perspektiivituse läbi vaatamata TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel, ei ole kohtu arvates õige, kuna kohus pidi andma poolte väidetele ja esitatud tõenditele sisulise hinnangu selle kohta, milline leping (kas 04.11.99 sõlmitud või muul ajal sõlmitud) poolte vahel kehtib, kui kaua see kehtib ja kas hageja õigusi on kostjad rikkunud. Seega jääb kostjate taotlus hageja esimese nõude läbivaatamata jätmiseks rahuldamata. Kohus vaatleb küsimust sellest, kas üüri tõstmise teade on tühine. Kuna asjas on tõendatud, et hageja ja kostjate kui solidaarvõlausaldajate e. üürileandjate vahel on tähtajatu üürileping, siis vaatleb kohus järgmisena hageja nõuet, mis puudutab üüri tõstmist. Hageja leidis, et üüri tõstmise teade on 1) tühine ja 2) ülemääraselt suur. Hageja ei ole esitanud nõuet ennast üüri tõstmise suuruse vaidlustamiseks, kuid on tühisusele viidates tuginenud kas asjaolule, et üür on ebamõistlikult suur (hagi aluse täiendused, lk 234). Seda, et üür on suur, nõustus Tallinna linn, teised kostjad vaidlesid nimetatule vastu. VÕS § 299 lg 2 sätestab, et tähtajatu üürilepingu puhul peab üürileandja teatama üürnikule üüri 6 (8)

tõstmist kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 30 päeva enne üüri tõstmist ja seda põhjendama. Teates tuleb selgelt märkida: 1) üüri tõstmise ulatus ja üüri suurus, 2) mis ajast üür suureneb, 3) üüri tõstmise põhjendus ja arvestus, 4) üüri tõstmise vaidlustamise kord. VÕS § 299 lg 3 järgi on üüri tõstmine tühine, kui üürileandja ei teata sellest käesoleva paragrahvi lõigetes 1 ja 2 nimetatud viisil ja vormis või hoiatab üürnikku, et üüri tõstmise vaidlustamise korral ütleb ta üürilepingu üles. Hageja poolt kohtul esitatud 14.03.2008 teates (lk 6-7) nähtub, et alates 2008.a. mais on hageja üür 2165 krooni, millele lisanduvad kõrvalkulud. Üüri teates on üürileandja märkinud, et üüri tõstmine on vajalik elamu konstruktsioonide ja ruumide säilimise ja ohutuse tagamiseks, üldkasutatavate ruumide parandamiseks ja et üüri suurus on keskmise turuhind, märgitud on üüri ülemäärast tõstmist on võimalik vaidlustada 30 päeva jooksul teate kättesaamisest. Hageja on vaidlustanud üüri tõstmise teate tühisust, kuna teade ei ole § 299 lg 3 vormis ja seda on tehtud mitteõigustatud isiku poolt. Esitatud teatest nähtub, et selle on teinud OÜ T esindaja M. O kui AB S esindaja kaasomanike nimel. Kohtule kostjate poolt esitatud XXX kaasomanike koosoleku protokollist 03.07.07 (lk 79jj) nähtub, et elamu 7 kaasomanikust oli kohal 5, kellel kuulub vastavalt ehitise registri andmetele enamus kaasomandist vastavalt kokku 26255/30000 suuruses osas ja seega oli kaasomanikel võimalik teha AÕS § 72 mõtte kohaselt otsustusi kaasomandi kohta, sh selle üürimisel üüri suuruse kohta. Otsuse protokollist 05.03.08 (lk 237) nähtub, et koosolekul oli kohal 6 kaasomanikku 7st ja neile kuulus kokku 27570 /30000 mõttelist osa, seega enamus ja seega olid nad päevad otsustama üüri tõstma 50kr/m2-le. Otsuse kohaselt on volitatud on AB S sõlmima uusi üürilepinguid ja välja saatma teateid üüri suuruse kohta. Eeltoodu alusel ei ole õige hageja väide, et OÜ T l puudus teiste kaasomanike nimel õigus teha ettepanekut üüri tõstmiseks. Seega oli üüri tõstmise teade hagejale tehtud kaasomanike enamuse otsuse e. tahte alusel pädevate isikute poolt e. üürileandja poolt. Küll aga nõustub kohus hagejaga, et üüri tõstmise teade ei vasta VÕS § 299g 3 sätestatule: nimelt ei ole selles toodud üüri tõstmise arvestust ega selgitatud täpselt kuhu peab üürileandja üüri tõstmise vaidlustamiseks pöörduma. Seega ei vasta üüri tõstmise teade osaliselt VÕS § 299 lg 2 p-s 3 ja p-s 4 sätestatule, mistõttu on üüri tõstmise teade tühine VÕS § 233 lg 3 järgi ja seega tuleb tunnustada hagejale 14.03.2008 tehtud üüri tõstmise teate tühisust. Mis puutub kostjate OÜ T , G. H . H. P , L. S ’i vastuväitesse, et hageja on hilinenud üüri suuruse vaidlustamisega, siis hageja ei ole iseenesest nõuet üüri alandamiseks VÕS § 301 lg 1 järgi esitanud. Nimelt sätestab § 302 lg 1 üürniku õiguse vaidlustada üüri ülemäärase suuruse ja nõuda üüri alandamist ja millele vastuse saamata jäämisel või täieliku või osalise eitava vastuse saamisel 30 päeva jooksul (lg 2) on õigus 30 päeva jooksul lg 2 möödunud tähtaja möödumisest pöörduda üür alandamise nõudega kohtusse või üürikomisjonisse (lg 3). Samas peab kohus vajalikuks märkida, et kui üüri tõstmine on tühine, ei loo see õiguslikke tagajärgi ning tühisusele tuginemine ei ole seega seotud VÕS § s- 302 lg 3 sätestatud 30-päevase õigust lõpetava tähtajaga. Kuna hageja ei üle üüri alandamist nõuet esitanud, ei anna kohus hinnangut ka hageja nendele väidetele, mis seostuvad üüri suuruse ja selle põhjendamatusega. Üüri tõstmine on nii ehk nii tühine juba ülalpool viidatud alustel ja seega ei ole ka üüri suurusel mingit tähendust. Kohus peab vajalikuks märkida, et üüri väidetav põhjendamatu suurus ei ole iseenesest üüri tõstmise tühisuse aluseks VÕS § 299 lg 2 järgi; seda saab vaidlustada vaid alandamise nõude esitamisega. Eeltoodud kaalutlustel ei anna kohus hinnangut üürikviitungitele, interneti väljavõttele City24.ee võimaliku turuüüri kohta, Uus Maa Kinnisvarakonsultandid ekspertarvamusele 1438/078, mis on esitatud üüri varasema suuruse ja tõstetud üüri suuruse põhjendamise kohta. Samuti ei pea kohus andma hinnangut seisukohale, milline on üür Tallinna Linnavolikogu 23.08.07 nr 197 otsuse järgi ja millise toimega ta on pooltevahelisele suhtele. Ka siinkohal ei nõustu kohus kostjate väitega, et hagi üüri suuruse vaidlustamise osas tuleks jätta läbivaatamata selle tõttu et 30-päevane tähtaeg on möödunud, kuna esiteks on üüri tõstmine tühine ja selleks tuli kohtul anda ka tõenditele ja esitatud väidetele sisuline hinnang. Seda saab 7 (8)

kohus teha vaid otsusega ning kuna üüri suurusele kohus hinnangut ei andnud ja nõuet ennast esitatud ei ole, ei saa tõusetuda küsimust esitamata nõude läbivaatamata jätmisest selle perspektiivituse tõttu.

Menetluskulud, tsiviilasjas hind TsMS §162 lg 1 alusel jäävad menetluskuld (1) Hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 163 lg 1 järgi kannavad hagi osalise rahuldamise korral poole menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jäta menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kuna hagi kuulus osalisele rahuldamisele, jäävad TsMS § 163 lg 1 kohaselt menetlusosaliste poolt kantud menetluskulud nende endi kanda. TsMS § 125 ja 128 lg 1 alusel on esimese nõude puhul tsiviilasja hind (tuvastusnõue lepingu tähtajatuse üle) – 12(üks aasta) x 649,50 (kasutustasu kuus on vastavalt 15 kr x 43,3m2) =7794 krooni. Üüri tõstmise teate tühisuse tuvastamise nõude hind on TsMS § 125 ja 128 lg 1 järgi (endise üüri 649,50 kr ja tõstetud üür 2165 kr vahe x 12) 18186 krooni. Kokku on tsiviilasjade hind 25980 krooni. Hagi esitamisel tulnuks tasuda lõivu tasuda 1750 krooni, hageja tasus 1050 krooni, seega tuleb TsMS § 179 lg 1alusel täiendavalt riigituludesse sisse nõuda lõivu 700 krooni. Kuna hagi kuulus osalisele rahuldamisele ja kohus otsustas jätta poolte menetluskulud nende endi kanda, siis jätab kohus poole lõivust 350 krooni hageja kanda, mis tuleb temalt sisse nõude riigituludesse ja jätta see tema kanda ning kostjatelt tuleb TsMS § 165 lg 3 kui solidaarvõlgnikelt sisse nõuda 350 krooni riigituludesse, mis jääb nende kanda. Pooltel tuleb riigilõivu tasuda 15 päeva jooksul arvates lahendi jõustumisest ning viivitamise korral maksab viivitanud pool riigile viivist VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses iga viivitatud päevalt kuni võla tasumiseni.

Mai Grauberg Kohtunik

8 (8)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.

  • 08.07.20262-26-107585/9Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 08.07.20262-26-110489/8Harju Maakohus Tallinna kohtumaja