Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

kasutas eluruumi asukohaga Xxxxxxxxxx xx-xx ööl vastu 23. novembrit 2007. a. Hageja ja kostja esindaja vahel on 20. veebruaril 2008. a. koostatud üleandmise-vastuvõtmise akt, millega üürileping loetakse lõppenuks 29. detsembrist 2007. a. Vaidlus on selles, kas poolte vahel on sõlmitud üürileping Xxxxxxxxxx xx-xx asuva korteri üürimiseks. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 9 lg. 1 kohaselt sõlmitakse leping pakkumuse esitamise ja sellele nõustumuse andmisega, samuti muul viisil vastastikuste tahteavalduste vahetamise teel, kui on piisavalt selge, et lepingupooled on saavutanud kokkuleppe. VÕS § 20 lg. 1 kohaselt on nõustumus (aktsept) otsese tahteavaldusega või mingi teoga väljendatud nõusolek sõlmida leping. VÕS § 276 lg. 1 kohaselt on üürileandja kohustatud asja üürnikule üle andma kokkulepitud ajaks koos päraldistega lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagama asja hoidmise selles seisundis lepingu kehtivuse ajal. Pooled on 22. novembril 2007. a. sõlminud üürilepingu. Selle sisu väljaselgitamisel tuleb lähtuda poolte tegelikust tahtest, arvestades kõiki kohtule esitatud asjaolusid ning seda, kuidas lepingupooled ise sõlmitud lepingut mõistsid. Tegemist ei ole lepingueelsete läbirääkimistega üürilepingu tingimustes kokkuleppimiseks. Kostja poolt esitatud eluruumi üürilepingus on märgitud lepingu ese, hageja tasus ettemaksu 6000 krooni, sai samal päeval kätte eluruumi võtmed ning asus korterit, mis on märgitud kostja lepingu eksemplari (Xxxxxxxxxx xx-xx), kasutama. Samuti näitab hageja järgnev käitumine, et ta luges end üürilepinguga seotuks, kuna koostas üürilepingu ülesütlemise avalduse. Seda avaldust kostja kätte ei saanud, kuna see tagastati hagejale hoiutähtaja möödumisel. Hageja väide, et pooled leppisid kokku, et hageja kasutab korterit üks öö ja kui see sobib, sõlmitakse üürileping, läheb vastuollu 22. novembril 2007. a. kirjalikult sõlmitud üürilepinguga, millest nähtub selgelt poolte tahe üürilepingu sõlmimiseks. Üürilepingu esemes ei saa olla vaidlust, kuna pärast üürilepingu sõlmimist sai hageja eluruumi võtmed ja asus seda kasutama. Üürilepingu p. 1. 5 kohaselt jõustub leping sõlmimise kuupäevast, s. o. 22. novembrist 2007. a., ja on kehtiv kuni

kütta ainult elektriga. Hagejale oli see vastuvõetamatu elektrikütte kalliduse tõttu. Sellest tingituna esitas hageja taotluse üürilepingust taganemise kohta. Hageja väidet üürilepingust taganemise kohta tõendab kostjale saadetud kirjalik avaldus. Kui kostja eitab avalduse kättesaamist hageja poolt näidatud aadressil, oli kostja kohtuistungi ajaks üürilepingust taganemise avaldusest teadlik. See, et hageja esindaja ei kaitsnud hageja huve sellega, et oleks taotlenud hagi rahuldamist ka üürilepingust taganemise motiivil, ei tohiks kahjustada hageja huvisid. Vastustaja seisukoht Vastustaja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et maakohtu otsus tuleb kooskõlas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 656 lg. 2 lausega 2 ja § 657 lg. 1 punktiga 3 tühistada, tsiviilasi aga saata uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule. Vaidlust ei ole selle üle, et pooled allkirjastasid üürilepingu 22. novembril 2007. a. Kirjaliku lepingu allkirjastamisega tegid pooled tahteavaldused, millest nähtus nende soov lepinguga seotud olla, seega on õige maakohtu järeldus, et üürileping on poolte vahel sõlmitud. Seejuures ei ole tähtsust sellel, et hageja eksemplaril ei ole üürilepingu esemeks oleva eluruumi aadressi märgitud, sest mõlemad pooled pidasid lepingu esemena silmas Tallinnas Xxxxxxxxxx xx-xx asuvat eluruumi: et ka kostja seda eluruumi silmas pidas, nähtub tema käitumisest – korteri valduse ülevõtmisest ja selles ööbimisest. Üürilepingu kohaselt kohustus kostja eluruumi hagejale üle andma 22. novembril 2007. a. ning üürileping pidi kehtima 21. novembrini 2008. a. Maakohus tuvastas otsuses, et kostja andis eluruumi ja selle võtmed hageja valdusse lepingu sõlmimise päeval, et

on VÕS § 308 lõiget 3 arvestades alust kostjalt tagatisraha tagasi nõuda. Ringkonnakohus ei pea võimalikuks tuvastada apellatsioonimenetluses esmakordselt asjas oluliste faktiliste asjaolude kogumit, sest kassatsioonimenetluse eripära arvestades oleks sel juhul välistatud poolte võimalus vähemalt ühel korral kaevata kogu kohtuotsuse, sealhulgas tõendite hindamise ja faktiliste asjaolude tuvastamise peale. Ka ei ole apellatsioonimenetluses võimalik täita eelmenetluse ülesanded, mille maakohus jättis täitmata. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib kolleegium veel, et menetlusosalisel on õigus osaleda kohtumenetluses esindaja kaudu (TsMS § 217 lg. 1). Esindajal on selle menetlusosalise õigused ja kohustused, keda ta esindab. Esindaja tehtud menetlustoiming loetakse tehtuks esindatud menetlusosalise poolt. Asjaolu omaksvõtmise ja muude avalduste kohta kehtib see niivõrd, kuivõrd juuresviibiv menetlusosaline omaksvõttu või avaldust kohe tagasi ei võta või ei paranda (TsMS § 217 lg. 5). Apellatsioonkaebusest ei nähtu, et apellant oleks oma esindaja tehtud avalduse vaidluse ulatuse kohta kohe tagasi võtnud või seda parandanud, seega kehtib see menetlusosalise tehtud avaldusena. Sellel, kas esindaja avaldust tehes järgis apellandi soove ja huve, on tähtsus apellandi ja tema esindaja vahelises suhtes, kuid mitte sellest suhtest väljapoole. Seega ei ole asjakohane apellatsioonkaebuses esitatud mõte, nagu peaks kohus kaitsma apellandi huve tema esindaja poolt öeldust või tehtust mööda minnes. Menetluskulud tuleb poolte vahel jaotada vastavalt asja uue sisulise läbivaatamise tulemusele.

Iko Nõmm

Imbi Sidok

Malle Seppik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.