Eesistuja Malle Seppik, liikmed Iko Nõmm ja Imbi Sidok
Otsuse tegemise aeg ja koht
30. aprill 2009. a., Tallinn
Tsiviilasja number
2-08-2665
Tsiviilasi
Toomas Treufeldt’i hagi Leo Mäe vastu alusetult saadud 6000 krooni tagastamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 30. juuni 2008. a. otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Toomas Treufeldt’i apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellant Toomas Treufeldt (IK xxxxxxxxxxx, elukoht xxxx xx-xx xxxxx) Vastustaja Leo Mäe (IK xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxx xxx xx-xx xxxxxxx), lepinguline esindaja Tiina Mitt
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON:
1.Tühistada Harju Maakohtu 30. juuni 2008. a. otsus Toomas Treufeldti hagis Leo Mäe vastu alusetult saadud 6000 krooni tagastamiseks. Tsiviilasi saata uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule.
2.Apellatsioonkaebuse nõue osaliselt rahuldada.
3.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.
1.Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha, sealhulgas avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid.
2.Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Menetlusabi andmise taotlus ei peata menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
3.Riigikohtus võidakse kaebus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.
Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
25.jaanuaril 2008. a. esitas Toomas Treufeldt Harju Maakohtusse hagi Leo Mäe vastu alusetult saadu tagastamiseks. Hagiavalduse kohaselt soovis hageja sõlmida kostjaga eluruumi üürilepingut. Hageja tasus kostjale 6000 krooni sularahas võtmete üleandmisel 22. novembril 2007. a. Kostja esitas talle allkirjastamiseks lepingu. Kuna lepingus ei ole märgitud, millist korterit hageja üürib, ei ole poolte vahel üürilepingut sõlmitud. Kuna üürilepingu hageja allkirjastas, kirjutas hageja kostjale ka igaks juhuks üürilepingu ülesütlemise avalduse ja saatis selle kostja kodusele aadressile. Hageja nõuab kostjalt tagasi makstud raha kui alusetult saadut. Poolte vahel olid läbirääkimised Xxxxxxxxxx xx-xx asuva korteri üürimiseks, kuid lepiti kokku, et hageja tutvub enne korteriga ning kui korter sobib, kirjutavad pooled lepingusse korteri aadressi. Kuna korter hagejale ei sobinud, siis korteri aadressi lepingusse ei kirjutatud. Korter ei sobinud hagejale seetõttu, et korteris ei olnud kütet, nagu see oli märgitud üürilepingu punktis 2. 2.
22.novembril 2007. a. püüdis hageja kostjale võtmeid tagasi anda, kuid see tal ei õnnestunud. Hageja võttis kostjaga ka telefoni teel ühendust. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud. Hageja soovis üürida Xxxxxxxxxx xx-xx asuvat korterit. Üürilepingu sõlmisid pooled 22. novembril 2007. a. ja hageja tasus lepingu sõlmimisel tagatisraha 6000 krooni. Enne lepingu sõlmimist ja tagatisraha tasumist vaatas hageja eluruumi üle ja veendus selle tingimustes. Kostja andis eluruumi võtmed üle kohe pärast tagatisraha tasumist. 23. novembri 2007. a. hommikul nägi kostja hagejat hooviväravast väljumas. Korteri valdus läks hagejale üle ja ta veetis selles korteris vähemalt ühe öö. Eluruumi võtmed tagastas hageja alles 20. veebruaril 2008. a. Üürilepingu ülesütlemise teadet ei ole kostja kätte saanud. Kostja aadressiks ei ole Xxxxxxxxxx xx, Tallinn. Tagatisraha on hageja kostjale tasunud lepingu p. 2. 7 kohaselt. Poolte kokkuleppel on üürileping lõppenud 29. detsembril 2007. a. Hageja on kostjale võlgu 9315, 20 krooni ja sellelt arvestatav viivis on 5800 krooni. Lepingus on kokku lepitud, et kui leping lõpeb varem kui 5. oktoober 2008. a., siis tagatisraha ei tagastata. Esimese astme kohtu otsus 30. juuni 2008. a. otsusega jättis Harju Maakohus hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja tasus kostjale 22. novembril 2007. a. sularahas 6000 krooni, mida kinnitab hageja allkiri 22. novembri 2007. a. eluruumi üürilepingul. Hageja
kasutas eluruumi asukohaga Xxxxxxxxxx xx-xx ööl vastu 23. novembrit 2007. a. Hageja ja kostja esindaja vahel on 20. veebruaril 2008. a. koostatud üleandmise-vastuvõtmise akt, millega üürileping loetakse lõppenuks 29. detsembrist 2007. a. Vaidlus on selles, kas poolte vahel on sõlmitud üürileping Xxxxxxxxxx xx-xx asuva korteri üürimiseks. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 9 lg. 1 kohaselt sõlmitakse leping pakkumuse esitamise ja sellele nõustumuse andmisega, samuti muul viisil vastastikuste tahteavalduste vahetamise teel, kui on piisavalt selge, et lepingupooled on saavutanud kokkuleppe. VÕS § 20 lg. 1 kohaselt on nõustumus (aktsept) otsese tahteavaldusega või mingi teoga väljendatud nõusolek sõlmida leping. VÕS § 276 lg. 1 kohaselt on üürileandja kohustatud asja üürnikule üle andma kokkulepitud ajaks koos päraldistega lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagama asja hoidmise selles seisundis lepingu kehtivuse ajal. Pooled on 22. novembril 2007. a. sõlminud üürilepingu. Selle sisu väljaselgitamisel tuleb lähtuda poolte tegelikust tahtest, arvestades kõiki kohtule esitatud asjaolusid ning seda, kuidas lepingupooled ise sõlmitud lepingut mõistsid. Tegemist ei ole lepingueelsete läbirääkimistega üürilepingu tingimustes kokkuleppimiseks. Kostja poolt esitatud eluruumi üürilepingus on märgitud lepingu ese, hageja tasus ettemaksu 6000 krooni, sai samal päeval kätte eluruumi võtmed ning asus korterit, mis on märgitud kostja lepingu eksemplari (Xxxxxxxxxx xx-xx), kasutama. Samuti näitab hageja järgnev käitumine, et ta luges end üürilepinguga seotuks, kuna koostas üürilepingu ülesütlemise avalduse. Seda avaldust kostja kätte ei saanud, kuna see tagastati hagejale hoiutähtaja möödumisel. Hageja väide, et pooled leppisid kokku, et hageja kasutab korterit üks öö ja kui see sobib, sõlmitakse üürileping, läheb vastuollu 22. novembril 2007. a. kirjalikult sõlmitud üürilepinguga, millest nähtub selgelt poolte tahe üürilepingu sõlmimiseks. Üürilepingu esemes ei saa olla vaidlust, kuna pärast üürilepingu sõlmimist sai hageja eluruumi võtmed ja asus seda kasutama. Üürilepingu p. 1. 5 kohaselt jõustub leping sõlmimise kuupäevast, s. o. 22. novembrist 2007. a., ja on kehtiv kuni
21.novembrini 2008. a. Kohus palus hagejal täpsustada hagi aluseks olevaid asjaolusid, et välja selgitada, kas samade asjaolude alusel oleks võimalik hageja nõue kvalifitseerida üürilepingust taganemise nõudena. Hageja esindaja kinnitas, et nõude aluseks on asjaolu, et poolte vahel ei ole üürilepingut konkreetse korteri suhtes sõlmitud. Kuna poolte vahel oli sõlmitud üürileping Xxxxxxxxxx xx-xx asuva eluruumi üürimiseks, siis tasus hageja kostjale tagatisrahana 6000 krooni üürilepingu p. 2. 7 alusel. Pooled on kokku leppinud, et kui üürileping lõpetatakse varem kui 5. oktoobril 2008. a., siis tagatisraha ei tagastata. Üürilepingu p. 5. 1 kohaselt peab eluruumi tagastamisel vormistama akti. Selline akt on poolte vahel koostatud 20. veebruaril 2008. a. ja selles loevad pooled üürilepingu lõppenuks 29. detsembril 2007. a. Asjaolu, et nimetatud akti on hageja allkirjastanud kostja esindaja ähvardusel ja teadmatusest, ei loe kohus usutavaks. Seega ei ole hagejal õigust kostjalt raha tagasi saada, kuna hageja kandis raha üle 22. novembril 2007. a. sõlmitud üürilepingu p. 2. 7 alusel. Apellatsioonkaebus Toomas Treufeldt palub maakohtu otsuse tühistada ning uue otsusega hagi rahuldada ja jätta menetluskulud vastustaja kanda. Maakohtu otsus ei rajane asjas tuvastatud asjaoludel. Hageja käsutuses olnud üürilepingu eksemplaridest nähtub, et üürilepingu sõlmimisel ei olnud lepingus märgitud andmeid üüritava eluruumi kohta. Kostja on hiljem ühepoolselt märkinud ühele puudulikult vormistatud üürilepingu eksemplarile üüritava korteri asukoha. Kui maakohus siiski luges tõendatuks üürilepingu olemasolu, siis jättis ta põhjendamatult arvestamata hageja alternatiivse taotluse üürilepingust taganemise kohta. Hageja soovis, et üüritavas korteris oleks keskküte, mida kostja ei ole vaidlustanud. Kui kostja tutvustas üüritavat korterit, siis selgus, et sellel keskküte puudub ning korterit võib
kütta ainult elektriga. Hagejale oli see vastuvõetamatu elektrikütte kalliduse tõttu. Sellest tingituna esitas hageja taotluse üürilepingust taganemise kohta. Hageja väidet üürilepingust taganemise kohta tõendab kostjale saadetud kirjalik avaldus. Kui kostja eitab avalduse kättesaamist hageja poolt näidatud aadressil, oli kostja kohtuistungi ajaks üürilepingust taganemise avaldusest teadlik. See, et hageja esindaja ei kaitsnud hageja huve sellega, et oleks taotlenud hagi rahuldamist ka üürilepingust taganemise motiivil, ei tohiks kahjustada hageja huvisid. Vastustaja seisukoht Vastustaja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et maakohtu otsus tuleb kooskõlas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 656 lg. 2 lausega 2 ja § 657 lg. 1 punktiga 3 tühistada, tsiviilasi aga saata uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule. Vaidlust ei ole selle üle, et pooled allkirjastasid üürilepingu 22. novembril 2007. a. Kirjaliku lepingu allkirjastamisega tegid pooled tahteavaldused, millest nähtus nende soov lepinguga seotud olla, seega on õige maakohtu järeldus, et üürileping on poolte vahel sõlmitud. Seejuures ei ole tähtsust sellel, et hageja eksemplaril ei ole üürilepingu esemeks oleva eluruumi aadressi märgitud, sest mõlemad pooled pidasid lepingu esemena silmas Tallinnas Xxxxxxxxxx xx-xx asuvat eluruumi: et ka kostja seda eluruumi silmas pidas, nähtub tema käitumisest – korteri valduse ülevõtmisest ja selles ööbimisest. Üürilepingu kohaselt kohustus kostja eluruumi hagejale üle andma 22. novembril 2007. a. ning üürileping pidi kehtima 21. novembrini 2008. a. Maakohus tuvastas otsuses, et kostja andis eluruumi ja selle võtmed hageja valdusse lepingu sõlmimise päeval, et
23.novembril hageja ööbis eluruumis ning et 20. veebruari 2008. a. sõlmisid pooled kokkuleppe, millega lugesid üürilepingu lõppenuks 29. detsembrist 2007. a. Neid asjaolusid ei ole apellant apellatsioonkaebuses vaidlustanud. Pooltel ei ole ka vaidlust, et lepingu sõlmimisel maksis hageja kostjale 6000 krooni tagatisraha kooskõlas lepingu punktiga 2. 7. Maakohus on leidnud, et kostja ei pea tagatisraha tagastama hagejale kooskõlas üürilepingus sisalduva kokkuleppega, mille kohaselt juhul, kui üürileping lõpetatakse varem kui
5.oktoobril 2008. a., siis tagatisraha ei tagastata. Selle maakohtu järeldusega ei saa nõustuda. Nii on VÕS § 275 kohaselt eluruumi üürilepingus lepingupoolte õiguste ja kohustuste ning vastutuse osas seadusega sätestatust üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe tühine. Tagatisraha kohta on VÕS § 308 lg. 1 lauses 1 sätestatud, et üürilepinguga võib ette näha, et üürnik maksab lepingust tulenevate nõuete tagamiseks üürileandjale tagatisraha kuni kolme kuu üüri ulatuses. Seega on poolte kokkulepe tagatisraha maksmise kohta kooskõlas seaduse nõuetega. Sama paragrahvi lg. 3 kohaselt aga võib üürnik nõuda tagatisraha tagastamist, kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul pärast üürilepingu lõppemist teatanud oma nõudest üürniku vastu. Et poolte sõlmitud üürilepingus on sellest seaduses sätestatud lepingupoolte õigusi ja kohustusi puudutavast sättest üürniku kahjuks kõrvale kaldutud, siis on tühine üürilepingule käsikirjas kantud kokkulepe selle kohta, nagu ei võiks üürnik tagatisraha tagastamist nõuda, kui üürileping lõpetatakse enne 5. oktoobrist 2008. a. ja tagatisraha tagastamisele tuleb kohaldada VÕS § 308 lõiget 3. Et maakohus ei kohaldanud vaidluse lahendamisel osundatud sätet, mis kohaldamisele kuulus, siis ei arutanud ta pooltega sellest tulenevalt olulisi asjaolusid ja suhteid nii faktilisest kui õiguslikust küljest, nagu TsMS § 351 lg. 1 seda ette näeb, ega selgitanud välja, millised on poolte faktilised ja õiguslikud väited sätte kohaldamise kohta, samuti tõendid, millega nad oma vastavaid väiteid tõendada soovivad, jättes seega eelmenetluse ülesanded selles osas täitmata (TsMS § 392 lg. 1 p. 3 ja 4). Asja uuel läbivaatamisel tuleb tuvastada, millal teatas kostja hagejale oma üürilepingust tulenevast nõudest tema vastu, ning otsustada, kas hagejal
on VÕS § 308 lõiget 3 arvestades alust kostjalt tagatisraha tagasi nõuda. Ringkonnakohus ei pea võimalikuks tuvastada apellatsioonimenetluses esmakordselt asjas oluliste faktiliste asjaolude kogumit, sest kassatsioonimenetluse eripära arvestades oleks sel juhul välistatud poolte võimalus vähemalt ühel korral kaevata kogu kohtuotsuse, sealhulgas tõendite hindamise ja faktiliste asjaolude tuvastamise peale. Ka ei ole apellatsioonimenetluses võimalik täita eelmenetluse ülesanded, mille maakohus jättis täitmata. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib kolleegium veel, et menetlusosalisel on õigus osaleda kohtumenetluses esindaja kaudu (TsMS § 217 lg. 1). Esindajal on selle menetlusosalise õigused ja kohustused, keda ta esindab. Esindaja tehtud menetlustoiming loetakse tehtuks esindatud menetlusosalise poolt. Asjaolu omaksvõtmise ja muude avalduste kohta kehtib see niivõrd, kuivõrd juuresviibiv menetlusosaline omaksvõttu või avaldust kohe tagasi ei võta või ei paranda (TsMS § 217 lg. 5). Apellatsioonkaebusest ei nähtu, et apellant oleks oma esindaja tehtud avalduse vaidluse ulatuse kohta kohe tagasi võtnud või seda parandanud, seega kehtib see menetlusosalise tehtud avaldusena. Sellel, kas esindaja avaldust tehes järgis apellandi soove ja huve, on tähtsus apellandi ja tema esindaja vahelises suhtes, kuid mitte sellest suhtest väljapoole. Seega ei ole asjakohane apellatsioonkaebuses esitatud mõte, nagu peaks kohus kaitsma apellandi huve tema esindaja poolt öeldust või tehtust mööda minnes. Menetluskulud tuleb poolte vahel jaotada vastavalt asja uue sisulise läbivaatamise tulemusele.
Iko Nõmm
Imbi Sidok
Malle Seppik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.