nr 2-08-29161 Eyve Vallas (Ero) versus Triinu Aalmaa võlg koos kõrvalnõuetega
Hagi hind
150 000 krooni
Asja lahendamine
kohtuistungil 02. aprill 2009
Kohtukoosseis
kohtunik Toomas Lillsaar
Hageja
Eyve Vallas (Ero; isikukood xxxxxxxxxxx; aadress xxxxxxxx, xxxxxx xxxx, xxxxxx xxxx, xxxxx, xxxxxxxxxxx) advokaat Raul Tosmann (AB Raul Tosmann; aadress Lossi 18, 71003, Viljandi) Triinu Aalmaa (isikukood xxxxxxxxxxx; aadress xxxxx xxxx, xxxxxx xxxx, xxxxxx xxxx, xxxxx, xxxxxxxxx) Ingrid Vinnal (Juridic ja Invest OÜ; aadress Vabaduse plats 6, Viljandi linn)
Hageja esindaja Kostja Kostja esindaja
RESOLUTSIOON
Aluseks võtnud kohtus tuvastatud asjaolud ja kohaldatud seadused ning juhindudes tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) §-st 434, tegi kohus otsustused. Otsustused hagis
1.Eyve Vallase hagis Triinu Aalmaa võlas ja viivistes: 1.1 võlanõudes rahuldada hagi ja välja mõista Triinu Aalmaalt 150 000 (ükssada viiskümmend tuhat) krooni Eyve Vallase kasuks; 1.2 viiviste nõudes rahuldada hagi ja välja mõista Triinu Aalmaalt 16 785 (kuusteist tuhat seitsesada kaheksakümmend viis) krooni Eyve Vallase kasuks. Muud otsustused
Seoses menetluskuludega ja otsuse saatmisega: 2.1 jaotada menetluskulud ning jätta need kostja kanda; 2.2 toimetada otsuse koopia menetlusosalistele kätte. Selgitused kohtuotsusele
3.Selgitada: 3.1 TsMS § 174 kohaselt võib menetlusosaline nõuda avalduse esitamisega Tartu Maakohtule Viljandi kohtumaja kaudu menetluskulude rahalist kindlaksmääramist kohtuotsuses sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kohtuotsuse jõustumisest; avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ning kulusid tõendavad dokumendid; 3.2 TsMS § 630 kohaselt kohtumenetluse poolel on kohtuotsuse peale õigus edasi kaevata Tartu Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse esitamisega;
3.3 TsMS § 632 kohaselt on apellatsioonikaebuse esitamise tähtaeg 30 päeva, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest; 3.4 apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil; 3.5 TsMS § 187 lg 6 kohaselt, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel apellatsioonkaebuse; kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui see taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
ASJAOLUDE KIRJELDUS JA KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
1.Hageja põhjendused
1.1.Hageja nõuded (hagi ese) Eyve Vallas (Ero) on esitanud kohtusse hagi kostja Triinu Aalmaa vastu võlgnevuse 150 000 krooni ja viivise 4 770 krooni väljamõistmiseks.
1.2.Hageja esitatud faktilised asjaolud (hagi alus) ja tõendid Hageja on esitanud asjaoluna, et hageja ja kostja sõlmisid 24. septembril 2007 kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu. Lepingu p 3.2.1 kohaselt kohustus ostja tasuma hiljemalt 24. märtsiks 2008 müüja arveldusarvele 500 000 krooni. Lepingu p 3.3 kohaselt ostuhinna tasumata jätmisel leppisid pooled kokku viivises päevas 0,03 % tasumata ostuhinnast. Hageja väitel on kostja 350 000 krooni ostuhinnast tasunud ning 150 000 krooni on tasumata. Hageja tegi 28. märtsil 2008 kostjale kirjalikult ettepaneku võlgnetav summa 150 000 krooni ning lisanduv viivis tasuda hiljemalt 04. aprillil 2008. Hagi esitamise kuupäeva 08. juuli 2008 seisuga on kostja poolt osa ostuhinnast tasumata ning võlgnevus on 150 000 krooni. Hageja on seisukohal, et kostja on rikkunud lepingu punkti 3.2.1, mille kohaselt ostja kohustus tasuma asja ostuhinna rahas. Kohtuliku eelmenetluse käigus on hageja esitanud täiendavalt viivisnõude, millest nähtuvalt kostja on oma kohustuse täitmata jätmisega viivitanud 373 päeva. Seisuga 02. aprill 2009 on kõrvalnõudena viivisnõue 16 785 krooni (viivisearvestus: 373 päeva x 0,03% = 11,19% 150 000-st 11,19% = 16 785). Hagi tõendamiseks on hageja esitanud poolte vahel 24. septembril 2007 sõlmitud ja notariaalselt kinnitatud ostu-müügilepingu (tl 7-14) ja hageja 28. märtsil 2008 koostatud kirja kostjale (tl 6). Hagi tõendamiseks on toetunud hageja oma abikaasa tunnistaja Heiti Vallase ütlustele. Tunnistaja ütluste kohaselt arutasid abikaasa ja Triinu Aalmaa kinnistu ostuhinda; abikaasa pakkus välja 500 000 krooni ning Triinu Aalmaa nõustus sellega ning otsustati minna lepingu sõlmimiseks notari juurde.
2.Kostja põhjendused
2.1.Kostja seisukohad nõuetes Kohtulikus menetluses kostja pool vaidlustas hageja esitatud põhinõuet võlgnevuses ja sellest tulenevalt ka viiviste kõrvalnõuet.
2.2.Kostja esitatud asjaolud ja tõendid Kostja ei tunnista hagiavalduses tema vastu suunatud nõudeid 150 000 krooni ja viivise nõudes kuna on seisukohal, et 24. septembril 2007 kinnistu müügileping, mis puudutab müügieseme hinda on kehtetu. Hageja väitel oli poolte tahteks sõlmida 24. septembril 2007 notari juures kinnisasja müügileping vastavalt kinnistuhinna väärtusele. Kuna notariaalse lepingu sõlmimisel puudus pooltel ülevaade kinnistu turuhinna suhtes ja hagejal oli kiire kinnistu müügiga, oli poolte tahteks sõlmida notariaalne müügitehing näiliku hinnaga summas 10 000 krooni. Poolte tahteks oli see, et lepingueseme täpne hind määratletakse pärast vastava kinnistu hindamisakti saamist. Kostja väitel notar keeldus antud tehingut selliselt sõlmimast ja selgitas pooltele, et lepingus peab olema kajastatud lepingu tegelik ostuhind, mitte hind mida pooled tegelikkuses
kokkuleppinud ei ole. Samuti selgitas notar, et kui müügilepingus on nii madal kinnistu müügihind ei pruugi kostja kinnistu turuhinna suurust laenu saada. Tulenevalt eelnevast määratles hageja võttes seejuures arvesse notari hinnangut antud kinnistu turuhinna suhtes, et kinnistu müügihind võiks olla 500 000 krooni, mis eeltoodust saigi lepingusse esialgselt lepingueseme hinnaks. Kostja ei teadnud, mis oli tegelik kinnistu turuhind ning ta ei oleks tehingut sõlminud kui ta oleks olnud teadlik, et lepingueseme hind ei vasta kinnistu turuhinnale. Kostja tühistas eksimuse tõttu pooltevahelise 24. septembri 2007 notariaalselt tõestatud kinnistu müügilepingu avaldades hagejale sellekohase tahte 2008 oktoobris. Sellest lähtuvalt on TsÜS § 90 lg 1 kohaselt notariaalselt tõestatud kinnistu müügileping kehtetu või vähemalt osas, millega sätestati tehingu eseme hind. Kostja on seisukohal, et kuna ta on hagejale tasunud 350 000 krooni, on ta oma kohustuse vastavalt kokkuleppele täitnud. Kostja on esitanud eksperthinnanguna vormistatud AS Arco Vara Kinnisvarabüroo poolt hindamisakti, mille kohaselt on vaidlusaluse Lauri kinnistu turuväärtus hinnangu andmise ajal 340 000 krooni ja kinnistu ostu-müügi tehingu sooritamise ajal ca 374 000 krooni (tl 33-51). Kostja on oma vastuväidetes hagejale toetunud tunnistajate Heiki Aalmaa, Karin Solovjova, Kadri Grossthali ning vande all antud enda ja hageja ütlustele. Heiki Aalmaa ütluste kohaselt kostja abikaasana avaldas talle, et kinnistu hinnaks oli 350 000 krooni ning lepingus oli 500 000 krooni seetõttu, et vastasel korral poleks pangast 350 000 krooni laenu saanud. Katrin Solovjova ütluste kohaselt kostja emana oli ta kodus kokkuleppe sõlmimise juures ja kuulis, et pooled leppisid kokku enne kinnistu ostmiseks selle hinnas 350 000 krooni. Tunnistaja Kadri Grossthali ütluste kohaselt kostja venna elukaaslasena käis ta peale kinnistu ostu-müüki koos kostjaga hageja juures, et selgitada kinnistu eest tasumist; kostja pakkus hageja poolt nõutud 150 000 krooni tasumist osade kaupa aga hageja ei nõustunud. Eyve Vallaste kohtuistungil vande all antud ütlustest nähtub, et kinnistu ostu-müügi sooviavaldus tuli kostjalt; esialgne pakkumine oli tema poolt 100 000 krooni; enne notari juurde minekut leppis kostjaga kokku kinnistu hinnas 500 000 krooni ning teatas sellest telefoni teel ka abikaasale; notari juures ei soovinud kostja üldse kinnistu hinda lepingusse panna, kui notar sellega ei nõustunud, siis ütles ta hinna 500 000 krooni ja see pandi ka lepingusse. Eyve Vallaste ütluste kohaselt pidi kostja teadma maja seisundit, kuna oli varasemalt seal pikemat aega sees elanud. Triinu Aalmaa kohtuistungil vande all antud ütlustest nähtub, et enne notari juurde lepingu sõlmimisele minekut leppis ta hagejaga kokku kinnistu hinnas 350 000 ning seda kuulis pealt ka tema ema; veel arutas ta hagejaga enne notari juurde minekut, et lepingusse võiks kinnistu hinnaks kirja panna 10 000 krooni; kui notari juures selgus, et kinnistu on hindamata sai ostu lepingusse kirja pandud 500 000 krooni, kuna sellisel juhul pidi saama laenu 350 000 krooni; peale kinnistu ostu tuli hageja talt küsima 150 000 krooni, viidates laenu saamiseks panga kasuks seatud hüpoteegile 800 000 krooni; on pakkunud hagejale ka graafikut hageja nõutud 150 000 krooni tasumiseks 5.- 6. aasta jooksul, kuid hageja sellega ei ole nõustunud; pangalaenu võtmisel hinnati maja 690 000 krooniga. Triinu Aalmaa ütluste kohaselt hüpoteegi seadmisel on hinnatud kinnistu hind seetõttu kõrgemaks, et siis on võimalik pangalt veel laenu juurde võtta.
3.Kohtu põhjendused
3.1.Menetluse käik Asja toimunud eelmenetluse ja kohtuistungi järel pidas kohus võimalikuks asi sisuliselt lahendada. Tartu Maakohtu 09. juuli 2008 määrusega on asjas kohaldatud hagi tagamise abinõuna seatud Triinu Aalmaale kuuluvale kinnistule asukohaga Lauri küla Karksi vald Viljandimaa (registriosa nr 2841739) kohtulik hüpoteek summas 150 000 krooni Eyve Vallase kasuks. Kohtuistungil on kohus selgitada kostjale tema õigust vastuhagi esitamiseks. Kostja vastuhagi esitada ei soovinud.
3.2.Lahendatavad õiguslikud küsimused
Kohtul tuleb lahendada õigusliku küsimusena hageja võla ja viivisenõue nõe tulenevalt võlasuhtest, mis on tekkinnud poolte vahel sõlmitud notarilasest kinnistu müügi- ja asjaõiguslepingust. Kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist ja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda viivist (VÕS § 101 lg 1 p 1 ja 6).
3.3.Tuvastatud asjaolud, järeldused ja õiguslik analüüs Hageja nõue tuleneb asjaolust, et hageja on sõlminud kostjaga kinnistu ostu-müügi lepingu hinnaga 500 000 krooni. Kostja on tasunud lepingus kokkulepitud kinnistu hinnast 350 000 ning jätnud maksmata 150 000 krooni, millele on lisandunud viivis 16 785 krooni. Hageja nõue on põhjendatud ning tuleneb poolte vahel sõlmitud notariaalsest ostu-müügi lepingust. Pooled on sõlminud kinnistu ostu-müügi lepingu, mille sõlmimise notariaalne tõestamine tuleneb seadusest. Tehingu notariaalne tõestamine on tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 82 ja tõestamisseaduse (TõS) kohaselt tehingu sisuline tõestamine, mille puhul notar peab selgitama tehinguosalistele tehingu õiguslikke tagajärgi (TõS § 18) ja koostama tehingu kohta notariaalakti (TõS § 6 lg 1). Tehingu notariaalsel tõestamisel võib välja tuua järgmised olulisemad funktsioonid: 1) notar selgitab välja kehtiva tehingu tegemiseks oluliste asjaolude paikapidavuse; 2) notar hoiatab osalisi kehtivast õigusest tulenevate riskide eest; 3) notar selgitab osalistele erapooletult võimalusi kuidas saavutada tehinguga osalejate tahtele kõige paremini vastav tulemus ja taotletava tehingu tagajärgi; 4) notar sõnastab ise tahteavalduse ja oma selgitusi sisaldava notariaalakti, tagades, et need oleksid üheselt arusaadavad; 5) riigi pädeva ametiisikuna tõendab notar tahteavalduse sisu ja kontrollitud asjaolusid; 6) notar arhiveerib notariaalakti originaali oma kontoris, võimaldab sellega tutvumist ja sellest ärakirjade saamist. Tõendamise puhul peab notar kontrollima aga ka kogu tehingu sisu ja õiguspärasust. Tuleb eeldada, et notari juures lepingu sõlmimisel avaldasid pooled oma tõelist tahet, pooled olid oma avaldustes vabad ostuhinna määramisel kõiki ostu-müügiga seonduvaid asjaolusid arvestades ja vastavalt sellele sõlmiti kinnistu müügileping ja asjaõigusleping, koos selle olulise osa kinnistu hinnaga 500 000 krooni. Kostja ei ole vaidlustanud notariaalset ostu-müügi lepingut tervikuna. Kostja on oma vastuväidetes osundanud asjaoludele, mis notariaalselt tõestatud ostu-müügi lepingu puhul ei ole õiguslikult rakendatavad, s.o toetunud tunnistajate ütlustele, mis käsitlevad pooltevahelisi vestlusi ostu-müügi hinnas. Seejuures tuleb arvestada ka asjaoluga, et tunnistajad on kostjale lähedased isikud, mistõttu ei tarvitse nende ütlused täies ulatuses erapooletud olla. Tunnistajate ütlused väidetavas kokkulepitud kinnistu hinnas 350 000 krooni võivad omada tähtsust võimalike eelläbirääkimiste kohta nende tähenduses. Notariaalse tehingu sõlmimise juures tuleb lugeda määravaks eeldatavaid poolte avaldusi notarile. Tunnistajad ei olnud tehingu sõlmise juures notari büroos. Kohtus ülekuulatud tunnistajate ütlused ei ole sellise kaaluga, mis võimaldaks muuta tühiseks notariaalse ostu-müügi lepingus kokkulepitud kinnistu hinda. Kostja väide, et ta on eksimuse tõttu lepingu üles öelnud, ei ole samuti õiguslikult rakendatav ega too kaasa õiguslikku siduvust teisele poolele. Hageja on õigustatult osundanud TsÜS-i § 77 lg-le 3, mille kohaselt seadusega ettenähtud vormis tehtud tehingut saab muuta üksnes samas vormis. Kui leping on sõlmitud notariaalses vormis, siis tuleb sama vormi rakendada ka lepingust ülesütlemisel. Kostja esitatud ehitusspetsialisti esitatud hinnangut kinnistu hinnas ei saa pidada määravaks kinnistu väärtusele hinnangu andmisel seostatuna notariaalse tehing hinnaga. Hinnang on antud kostja tellimusel ning ei ole TsMS mõttes eksperdiarvamusena käsitletav. Arvestada tuleb ka asjaoluga, laenu saamiseks on kinnistule seatud hüpoteek summas 808 000 krooni panga kasuks (tl 18). Kohus ei tuvastanud kostja väidetavat eksimust lepingu sõlmimisel. Tehingu osa võib tühistada, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühistatud osata (TsÜS § 90 lg 3). Eksimus on ebaõige ettekujutus tegelikest asjaoludest (TsÜS § 92 lg 1). Poolte vahel notari juures kokkulepitud ostu-müügi hind ei tarvitse olla samaväärne hiljem tuvastatud hinnaga. Hind on poolte vahel vabalt kokkulepitav ning oleneb konkreetsetest asjaoludest tehingu tegemise hetkel. Kostaja enda väitel oli ta huvitatud ostuhinnast 500 000 krooni, kuna siis oli tal võimalik pangast laenus saada, et saadud laenuga müüjale tasuda. Kostja
oli ka varasemalt ostetavas elamus pikemat aega sees elanud, mistõttu ei olnud ostetav kinnistu talle võõras. Ei ole usutav, et sellises olukorras sai kostjal tekkida ebaõige ettekujutus tegelikest asjaoludest. Kohtu tuvastatud asjaoludest lähtuvalt on põhjendatud hagi täielik rahuldamine VÕS 101 lg 1 p 1 alusel, mille kohaselt võlausaldaja võib nõuda võlgnikult kohustuse täitmist ning VÕS 101 lg 1 p 6 alusel nõuda rahalise kohustuse täitmise viivitamisel viivist.
3.4.Menetluskulude jaotus Vastavalt TsMS § 438 lg-le 2 kohtuotsuse tegemisel otsustab kohus menetluskulude jaotuse. Menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma ning vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel (TsMS § 173 lg 3). TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Seoses hagi rahuldamisega tuleb menetluskulud TsMS § 162 lg 1 kohaselt jätta kostja kanda.
2.6.Otsuse täitmisest, jõustumisest ja edasikaebamisest Maakohtu otsus jõustub eelkõige, kui apellatsioonkaebuse esitamise tähtaeg on möödunud ja kaebust ei ole tähtaja jooksul esitatud (TsMS § 456 lg 2 p 1). Kohtuotsus täidetakse pärast jõustumist, välja arvatud juhul, kui kohtuotsus kuulub viivitamatule täitmisele (TsMS § 461 lg 1). Otsus täidetakse sissenõudja avalduse alusel (TsMS § 461 lg 1). Pool ja iseseisva nõudega kolmas isik võivad esitada esimese astme kohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse (TsMS § 630 lg 1). Apellatsioonkaebuse esitaja on apellant. Apellatsioonkaebuses võib tugineda üksnes väitele, et esimese astme kohtu otsus põhineb õigusnormi rikkumisel või et apellatsioonimenetluses arvestamisele kuuluvate asjaolude ja tõendite kohaselt (TsMS § 652) tuleks apellatsioonimenetluses teha esimese astme kohtu otsusest erinev otsus (TsMS § 631 lg 1). Apellatsioonkaebuse võib esitada 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest (TsMS § 632 lg 1).
Toomas Lillsaar Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.