2-08-29161/11 - Võlaõigus - Võõrandamislepingud - Tartu Maakohus Viljandi kohtumaja - lahend.ee

kokkuleppinud ei ole. Samuti selgitas notar, et kui müügilepingus on nii madal kinnistu müügihind ei pruugi kostja kinnistu turuhinna suurust laenu saada. Tulenevalt eelnevast määratles hageja võttes seejuures arvesse notari hinnangut antud kinnistu turuhinna suhtes, et kinnistu müügihind võiks olla 500 000 krooni, mis eeltoodust saigi lepingusse esialgselt lepingueseme hinnaks. Kostja ei teadnud, mis oli tegelik kinnistu turuhind ning ta ei oleks tehingut sõlminud kui ta oleks olnud teadlik, et lepingueseme hind ei vasta kinnistu turuhinnale. Kostja tühistas eksimuse tõttu pooltevahelise 24. septembri 2007 notariaalselt tõestatud kinnistu müügilepingu avaldades hagejale sellekohase tahte 2008 oktoobris. Sellest lähtuvalt on TsÜS § 90 lg 1 kohaselt notariaalselt tõestatud kinnistu müügileping kehtetu või vähemalt osas, millega sätestati tehingu eseme hind. Kostja on seisukohal, et kuna ta on hagejale tasunud 350 000 krooni, on ta oma kohustuse vastavalt kokkuleppele täitnud. Kostja on esitanud eksperthinnanguna vormistatud AS Arco Vara Kinnisvarabüroo poolt hindamisakti, mille kohaselt on vaidlusaluse Lauri kinnistu turuväärtus hinnangu andmise ajal 340 000 krooni ja kinnistu ostu-müügi tehingu sooritamise ajal ca 374 000 krooni (tl 33-51). Kostja on oma vastuväidetes hagejale toetunud tunnistajate Heiki Aalmaa, Karin Solovjova, Kadri Grossthali ning vande all antud enda ja hageja ütlustele. Heiki Aalmaa ütluste kohaselt kostja abikaasana avaldas talle, et kinnistu hinnaks oli 350 000 krooni ning lepingus oli 500 000 krooni seetõttu, et vastasel korral poleks pangast 350 000 krooni laenu saanud. Katrin Solovjova ütluste kohaselt kostja emana oli ta kodus kokkuleppe sõlmimise juures ja kuulis, et pooled leppisid kokku enne kinnistu ostmiseks selle hinnas 350 000 krooni. Tunnistaja Kadri Grossthali ütluste kohaselt kostja venna elukaaslasena käis ta peale kinnistu ostu-müüki koos kostjaga hageja juures, et selgitada kinnistu eest tasumist; kostja pakkus hageja poolt nõutud 150 000 krooni tasumist osade kaupa aga hageja ei nõustunud. Eyve Vallaste kohtuistungil vande all antud ütlustest nähtub, et kinnistu ostu-müügi sooviavaldus tuli kostjalt; esialgne pakkumine oli tema poolt 100 000 krooni; enne notari juurde minekut leppis kostjaga kokku kinnistu hinnas 500 000 krooni ning teatas sellest telefoni teel ka abikaasale; notari juures ei soovinud kostja üldse kinnistu hinda lepingusse panna, kui notar sellega ei nõustunud, siis ütles ta hinna 500 000 krooni ja see pandi ka lepingusse. Eyve Vallaste ütluste kohaselt pidi kostja teadma maja seisundit, kuna oli varasemalt seal pikemat aega sees elanud. Triinu Aalmaa kohtuistungil vande all antud ütlustest nähtub, et enne notari juurde lepingu sõlmimisele minekut leppis ta hagejaga kokku kinnistu hinnas 350 000 ning seda kuulis pealt ka tema ema; veel arutas ta hagejaga enne notari juurde minekut, et lepingusse võiks kinnistu hinnaks kirja panna 10 000 krooni; kui notari juures selgus, et kinnistu on hindamata sai ostu lepingusse kirja pandud 500 000 krooni, kuna sellisel juhul pidi saama laenu 350 000 krooni; peale kinnistu ostu tuli hageja talt küsima 150 000 krooni, viidates laenu saamiseks panga kasuks seatud hüpoteegile 800 000 krooni; on pakkunud hagejale ka graafikut hageja nõutud 150 000 krooni tasumiseks 5.- 6. aasta jooksul, kuid hageja sellega ei ole nõustunud; pangalaenu võtmisel hinnati maja 690 000 krooniga. Triinu Aalmaa ütluste kohaselt hüpoteegi seadmisel on hinnatud kinnistu hind seetõttu kõrgemaks, et siis on võimalik pangalt veel laenu juurde võtta.

3.3.Tuvastatud asjaolud, järeldused ja õiguslik analüüs Hageja nõue tuleneb asjaolust, et hageja on sõlminud kostjaga kinnistu ostu-müügi lepingu hinnaga 500 000 krooni. Kostja on tasunud lepingus kokkulepitud kinnistu hinnast 350 000 ning jätnud maksmata 150 000 krooni, millele on lisandunud viivis 16 785 krooni. Hageja nõue on põhjendatud ning tuleneb poolte vahel sõlmitud notariaalsest ostu-müügi lepingust. Pooled on sõlminud kinnistu ostu-müügi lepingu, mille sõlmimise notariaalne tõestamine tuleneb seadusest. Tehingu notariaalne tõestamine on tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 82 ja tõestamisseaduse (TõS) kohaselt tehingu sisuline tõestamine, mille puhul notar peab selgitama tehinguosalistele tehingu õiguslikke tagajärgi (TõS § 18) ja koostama tehingu kohta notariaalakti (TõS § 6 lg 1). Tehingu notariaalsel tõestamisel võib välja tuua järgmised olulisemad funktsioonid: 1) notar selgitab välja kehtiva tehingu tegemiseks oluliste asjaolude paikapidavuse; 2) notar hoiatab osalisi kehtivast õigusest tulenevate riskide eest; 3) notar selgitab osalistele erapooletult võimalusi kuidas saavutada tehinguga osalejate tahtele kõige paremini vastav tulemus ja taotletava tehingu tagajärgi; 4) notar sõnastab ise tahteavalduse ja oma selgitusi sisaldava notariaalakti, tagades, et need oleksid üheselt arusaadavad; 5) riigi pädeva ametiisikuna tõendab notar tahteavalduse sisu ja kontrollitud asjaolusid; 6) notar arhiveerib notariaalakti originaali oma kontoris, võimaldab sellega tutvumist ja sellest ärakirjade saamist. Tõendamise puhul peab notar kontrollima aga ka kogu tehingu sisu ja õiguspärasust. Tuleb eeldada, et notari juures lepingu sõlmimisel avaldasid pooled oma tõelist tahet, pooled olid oma avaldustes vabad ostuhinna määramisel kõiki ostu-müügiga seonduvaid asjaolusid arvestades ja vastavalt sellele sõlmiti kinnistu müügileping ja asjaõigusleping, koos selle olulise osa kinnistu hinnaga 500 000 krooni. Kostja ei ole vaidlustanud notariaalset ostu-müügi lepingut tervikuna. Kostja on oma vastuväidetes osundanud asjaoludele, mis notariaalselt tõestatud ostu-müügi lepingu puhul ei ole õiguslikult rakendatavad, s.o toetunud tunnistajate ütlustele, mis käsitlevad pooltevahelisi vestlusi ostu-müügi hinnas. Seejuures tuleb arvestada ka asjaoluga, et tunnistajad on kostjale lähedased isikud, mistõttu ei tarvitse nende ütlused täies ulatuses erapooletud olla. Tunnistajate ütlused väidetavas kokkulepitud kinnistu hinnas 350 000 krooni võivad omada tähtsust võimalike eelläbirääkimiste kohta nende tähenduses. Notariaalse tehingu sõlmimise juures tuleb lugeda määravaks eeldatavaid poolte avaldusi notarile. Tunnistajad ei olnud tehingu sõlmise juures notari büroos. Kohtus ülekuulatud tunnistajate ütlused ei ole sellise kaaluga, mis võimaldaks muuta tühiseks notariaalse ostu-müügi lepingus kokkulepitud kinnistu hinda. Kostja väide, et ta on eksimuse tõttu lepingu üles öelnud, ei ole samuti õiguslikult rakendatav ega too kaasa õiguslikku siduvust teisele poolele. Hageja on õigustatult osundanud TsÜS-i § 77 lg-le 3, mille kohaselt seadusega ettenähtud vormis tehtud tehingut saab muuta üksnes samas vormis. Kui leping on sõlmitud notariaalses vormis, siis tuleb sama vormi rakendada ka lepingust ülesütlemisel. Kostja esitatud ehitusspetsialisti esitatud hinnangut kinnistu hinnas ei saa pidada määravaks kinnistu väärtusele hinnangu andmisel seostatuna notariaalse tehing hinnaga. Hinnang on antud kostja tellimusel ning ei ole TsMS mõttes eksperdiarvamusena käsitletav. Arvestada tuleb ka asjaoluga, laenu saamiseks on kinnistule seatud hüpoteek summas 808 000 krooni panga kasuks (tl 18). Kohus ei tuvastanud kostja väidetavat eksimust lepingu sõlmimisel. Tehingu osa võib tühistada, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühistatud osata (TsÜS § 90 lg 3). Eksimus on ebaõige ettekujutus tegelikest asjaoludest (TsÜS § 92 lg 1). Poolte vahel notari juures kokkulepitud ostu-müügi hind ei tarvitse olla samaväärne hiljem tuvastatud hinnaga. Hind on poolte vahel vabalt kokkulepitav ning oleneb konkreetsetest asjaoludest tehingu tegemise hetkel. Kostaja enda väitel oli ta huvitatud ostuhinnast 500 000 krooni, kuna siis oli tal võimalik pangast laenus saada, et saadud laenuga müüjale tasuda. Kostja