Eesistuja Iko Nõmm, liikmed Kaupo Paal ja Mart Reino
Otsuse tegemise aeg ja koht
15.04.2009.a, Tallinn
Tsiviilasja number
2-05-1307
Tsiviilasi
KÜ Pikri 8 hagi Ehituskorralduse OÜ vastu kahju 500.000 krooni hüvitamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 29.10.2008.a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Korteriühistu Pikri 8 apellatsioonkaebus ja Ehituskorralduse OÜ apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
26.03.2009.a
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja KÜ Pikri 8 (registrikood 80148627, asukoht Pikri 8-68, Tallinn), lepinguline esindaja adv. Enno Heringson Kostja Ehituskorralduse OÜ (registrikood 10435578, asukoht Laki 14A -612, Tallinn), lepinguline esindaja adv. Marko Mehilane Kolmas isik AS If Eesti Kindlustus (registrikood 10100168, asukoht Pronksi 19, Tallinn), volitatud esindaja Allan Habicht
RESOLUTSIOON:
1.Tühistada Harju Maakohtu 29.10.2008.a otsus KÜ Pikri 8 hagis Ehituskorralduse OÜ vastu 500 000 krooni saamiseks osaliselt hagi rahuldamist ja menetluskulude jaotust puudutavas osas.
2.Teha tühistatud osas uus otsus ning jätta hagi täies ulatuses rahuldamata ja menetluskulud KÜ Pikri 8 kanda. Muus osas jätta maakohtu otsus muutmata.
Ehituskorralduse OÜ apellatsioonkaebus rahuldada ja KÜ Pikri 8 apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
Menetluskulude jaotus Välja mõista KÜ-lt Pikri 8 menetluskuludena riigilõiv 2 750 krooni ja õigusabikuludest 25 000 krooni Ehituskorralduse OÜ kasuks. Edasikaebe kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti vastuväited ja seisukohad teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta. Menetlusabi andmise taotlus ei peata menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui taotlust ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Hageja esitas 19.04.2005.a esitas hagi kostja vastu 100 000 krooni suuruse kahju hüvitamiseks. Menetluse käigus täiendas hageja nõuet, paludes kostjalt välja mõista kahju hüvitamiseks 500 000 krooni.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmis hageja 05.09.2003.a OÜ-ga Henriksen lepingu Pikri tn 8 asuva 5-korruselise elamu viilkatuse ehitamiseks. Omaniku järelvalvet teostas objektil kostja, kellega oli sõlmitud ehitushanke korraldamise ja ehitusjärelvalve konsultatsioonileping. Ehitustööde maksumus oli 1 529 138 krooni, tööde tegemise aeg 12 nädalat. AS-iga Hansa Liising Eesti oli hagejal sõlmitud finantseerimise leping 0064492L.
3.02.02.2004.a tegi hageja koos kostja esindaja Indrek Reinoga teostatud tööde ülevaatuse, mille käigus tuvastati tegemata tööde hulk seisuga 31.01.2004.a 364 826 krooni eest, mille kohta koostatud aktile ehitaja alla ei kirjutanud. 17.03.2004.a tehti korduv katusetööde ülevaatus, mille käigus selgus, et ehitajale oli põhjendamatult tasutud 438 765 krooni. OÜ Ehitusekspert tuvastas, et töid oli kokku tehtud 969 009 krooni eest, ebakvaliteetsete tööde hulk, mis tuleb ümber teha, oli 446 040 krooni ja ehitaja on saanud põhjendamatult ettemaksuna 410 991 (1 380 000 – 969 009) krooni.
4.Kostjaga sõlmitud lepingu p-i 2 järgi oli lepingu lahutamatuks osaks ehitise omaniku järelevalve kord, mis on kinnitatud majandus- ja kommunikatsiooniministri 11.12.2002.a määrusega nr 30, seega olid need määruse sätted kohustuslikud. Lepingu dokumendiks on ka ehitusjärelvalve lepingu üldised tingimused. Kostja ei ole kohaselt teostanud omaniku järelvalvet. Kostja ei ole koostatud õiges mahus ehitusprojekt, ehitamine pidi toimuna vastavalt projektdokumentatsioonile, mida pidanuks kostja järgima, vajadusel ehitaja tegevuse peatama, kostja pidanuks kontrollima, et ehitaja oleks ehitanud kvaliteetselt ja laskma kohaselt ebakvaliteetsed kohad ümber teha, ehitajale tasumist pidanuks kostja kontrollima ja vajadusel keelama ehitajale maksmise kuni puuduste kõrvaldamiseni, järelvalvet pidanuks tegema ehitusseaduses ettenähtud mahus. Kontrolli puudumise tõttu tegi ehitaja ebakvaliteetseid töid kokku 446 040 krooni, katus vajas lisatugevdamist, parandusi ja ümberehitust.
5.Hageja sai kostjapoolsest lepingu rikkumisest teada ekspertiisi tulemusel. Lepingu üldtingimuste p 2.6.4 kohaselt piirdub kostja vastutus lepingu hinnaga, samas ei ole
vastutus piiratud, kuna lepingut on rikutud tahtlikult. Lepingu tahtlik rikkumine väljendub selles, et kostjal olid teada tema õigused ja kohustused. Kostja ei ole oma kohustusi hageja ees täitnud ja hagejal on tekkinud kahju, sest kostja on rikkunud kohustusi ehitushanke korraldamise ja omanikujärelvalve konsultatsioonilepingust tulenevaid kohustusi. Kostja on oluliselt rikkunud temal lasuvaid kohustusi, tehes võimalikuks ja aidates sellega kaasa kahju tekkimisele. Poolte vahel oli sõlmitud käsunduslepingu eesmärk ei realiseerunud, tulemust ei ole hageja saavutanud, sest kostja on lepingut rikkunud.
6.Ehitushange oli puudulikult korraldatud, ehitusprojektil olid puudused. Ehitusprojekti tegi OÜ Kasco, projekti vastavavust nõuetele pidi kontrollima kostja. Ehitusprojekti tiitellehel oli märgitud eelprojekt, joonistel aga märge tööprojekt. Eelprojekti puhul ei ole võimalik ära lahendada kõikide tööde mahtu, sest puuduvad spetsifikatsioonid ja sõlmede kinnitused ja ühene lahendus katuselae niiskuse väljajuhtimiseks. Lahendamata oli ventilatsioonisüsteemi küsimus. Kostja pidanuks aru saama, et koostatud projektiga ei ole hageja huve arvestades võimalik täita lepingu p 4.1. tingimusi. EhS § 50 lg 1 p 1 järgi peab omanikujärelvalve teostaja kontrollima ehitusprojekti vastavavust nõuetele ja mittenõuetekohasusest teavitama omanikku.
7.Kostja pidi valmistama ette töövõtulepingu hageja ja ehitaja vahel. Leping ei vastanud keskmistele kvaliteedinõuetele. Märgitud lepingus on viide (p 2.1.6) ehitusjärelvalve lepingu üldistele tingimustele, mis aga ei olnud kehtivad. Puudulikud oli ka pakkumise kutse dokumendid. Kostja korraldas hanke puuduliku projekti alusel ja lubas alustada ehitustöödega.
8.Kostja oli kohustatud kontrollima ehitamise kvaliteeti EhS § 50 alusel. Kostja ei kohustanud ehitajat puudusi kõrvaldama ega peatanud koheselt töö tegemist, lisaks ei informeerinud ta hagejat ehitise mittenõuetekohasusest ja töö ebakvaliteetsusest, vaid lubas edasi ehitada. Kostja on lubanud teha hagejal ettemaksu kokku summas 590 000 krooni, samas ei ole ühtegi akti tööde vastuvõtu kohta. Kostja võimaldas tasuda tööde eest, mida polnud tehtudki.
9.Tööde käik on dokumenteerimata. Kostja ei ole teinud märkusi ehitajale töö puuduste osas. Pikri 8 hoonel puudub seni nõuetekohane katus. Katuse roovitust hoidvaid kruvisid on pandud oluliselt vähem, ilma plekki eemaldamata on võimatu paigaldada täiendavaid kruve ja selle nõuetekohaseks viimiseks on vajalik teha täiendavaid kulutusi, mis on otsene kahju.
10.Kostja mittenõuetekohase tegevuse tulemusel on tekkinud hagejal kahju. Hageja nõue on tunnustatud OÜ Henriksen pankrotimenetluses summas 1 537 760 krooni. Hageja peab mõistlikuks, et kostja vastutaks VÕS § 127 lg 6 tulenevalt 500 000 krooni ulatuses. Kostja vastuväited
11.Kostja hagi ei tunnistanud. Hageja ei ole esile toonud, millist kohustust on kostja rikkunud ja millise kahju rikkumine kaasa tõi, millist kohustust rikkus kostja tahtlikult või milles see rikkumine seisnes.
12.OÜ Henriksen jättis hageja ja tema vahelisest töövõtulepingust tulenevad lepingulised kohustused osaliselt täitmata ja lahkus objektilt ja selle eest ei saa kostja kui omanikujärelvalve teostaja hageja ees vastutada. Kostja ei vastuta ehitajaga solidaarselt ehitaja tegematajätmise või ebakvaliteetse töö eest, st ehitaja kohustuste rikkumise eest.
13.Kostja täitis nõuetekohaselt omanikjärelvalve kohustust. Katusetööde ümbertegemist/ tugevdamist põhjustab eelkõige asjaolu, et ehitaja lahkus objektilt ja jättis oma töö tegemata, mitte omanikujärelvalve lepingust tulenevad väidetavad kohustuse rikkumised tööde kvaliteedi kontrollimisel. Kostja kontrollis pidevalt ehitaja tööd objektil, informeeris hagejat ilmnenud vigadest koheselt, selle kohata on vastavad
ehituse töökoosoleku protokollid, kuid tööde lõpuleviimise eest saab vastutada ehitaja. Hageja esitas nõude ehitaja vastu aasta pärast ehitaja objektil lahkumist, kui kuulutati välja ehitaja pankrot. Hageja oli teadlik, et ehitaja jättis töö pooleli ja tegi ise suure ettemaksu ning ei võtnud aasta jooksul midagi ette pärast seda, kui ehitaja lahkus objektilt, et ettemaksu tagasi saada. Poolelijäetud töö on lepingule mittevastav, kuid sellest ei saa järgneda kostja vastutus.
14.Hageja ei võimaldanud kostjal tutvuda ehitajaga sõlmitud töövõtulepinguga, viidates, et see on konfidentsiaalne ja seega välistas hageja ise kostjal maksete tegemise kontrolli, lisaks soovis hageja ise tasuda ehitajale graafiku alusel vastavalt finantseerija soovile, mitte tegelikult teostatud tööde mahule. Hageja tasus ehitajale kolmes osas sõltumata tööde valmidusest, loobus tööde akteerimisest, kuid samal ajal nõudis kostjalt ehitaja esitatud arvete allkirjastamist. Kostja jälgis hageja juhiseid korrektse käsunditäitjana, samas oli soovitanud hagejal töid akteerida. Sellise soovituse tegi kostja hagejale ka ettevalmistatud ehituse töövõtulepingu projekti p-s 5.
15.Ehitusprojektile oli väljastatud ehitusluba 02.09.2003.a Tallinna linna poolt, seega vastas projekt seaduses sätestatud nõuetele. Kostja korraldatud hankele esitas oma pakkumise 7 professionaalset ehitajat, kes pidasid projekti piisavaks tööde alustamiseks. Projekt ei pidanud vastama vabatahtlikule hageja viidatud standardile EVS 811:2002. Hageja ja ehitajavaheline leping kohustas ehitajat tellima tööjoonised, seega ei ole õige hageja väide, et projektis olid puudu tööjoonised. Õigusaktist ei tulene, et tööjoonised peaksid olemas olema või et nendeta ei või ehitada.
16.Keskkonnaministri käskkirjaga /EÜÕT ja EJÜT/, mis hageja väidetel ei ole kehtivad, on kinnitatud tüüplepingute näidised, et hõlbustada lepingute koostamist praktikas. Otsus, millise ehitajaga leping sõlmitakse, on tellija pädevuses. Hageja ise otsustas töövõtulepingu sõlmida OÜ-ga Henriksen, samuti otsustas hageja lõplikult, millised tingimused lepingusse jäävad. Lepingut, mille hageja ehitajaga sõlmis, kostjale ei avaldatud ning kostjal puudus ülevaade maksetingimustest ja muudest sätetest. Hageja eiras kostja soovitusi ja ettepanekuid ja muutis soovitatavaid tingimusi. Kostja pakkumise kutse dokumendis oli ettepanek, et ettemaksule peab ehitaja andma 100% pangagarantii ja lubatud oli teha vaid 10% ettemaks (pakkumise kutse dokumendi p 5.7), kuid hageja tegi ettemaksu 38,5% ulatuses lepingu maksumusest 590 000 krooni ega nõudnud ehitajalt tagatist. Hageja kinnitas, et on nõus tegema suuremaid ettemakse, peaasi, et ehitus kulgeks. Hageja eiras kostja soovitust pidada igast vahemaksest kuni tööde lõpliku üleandmiseni kinni 10%, kuigi see oli ehitajaga otseselt lepingus sätestatud (p 5.4), hageja ei nõudnud ehitaja kindlustust CAR. Sellises olukorras puudus kostjal võimalus ehitajalt nõuda hageja ja ehitajavahelise lepingu tingimuste täitmist, eriti kui kostjal puudus ehitajaga sõlmitud leping ja finantseerimisleping, mida hageja kostjal ei võimaldanud näha.
17.Omanikujärelvalve kohustus ei ole ehituse dokumenteerimise kohustus, vaid ehitaja kohustus EhS § 31 järgi. Kostja pidi osalema dokumenteeritavate ehitusööde ülevaatusel. Kostja võttis enda valdusse kõik dokumendid, et tagada nende säilimise. Ehitamist dokumenteeriti ehituspäevikute ja töökoosolekute protokollidega. Kui osa dokumente on ehitaja käes, kes lahkus objektilt, siis ei saa selle eest vastutada kostja. Kostja kontrollis ehituse käiku ja kvaliteeti, nõudes ebakvaliteetse töö ümbertegemist, sealjuures viibis hageja esindaja nii ehitamise juures kui ka töökoosolekutel ja oli seetõttu ka teadlik tööde ebakvaliteetsusest ning kostja ettepanekutest ehitajale. Puudused jäid kõrvaldamata, kuna ehitaja lahkus objektilt.
18.Kostjal ei ole õigust ehitamist peatada vaid seda üksnes nõuda. Lisaks ei ole hageja esile toonud, millisel etapil ja milliste tööde peatamist oleks pidanud kostja tegema. Hageja enda nõue oli, arvestades ilmaolusid, tööde jätkamine, seda kinnitab tema enda kiri 22.10.2003.a ehitajale ja kostjal puudus õigus minna vastuollu tellija sooviga ja
seda olukorras, kus Pikri 8 katuse ehitus oli niigi pooleli. Kostja ei saa rakendada neid õiguskaitsevahendeid, mis on tellijal.
19.Hageja ei ole näidanud ära, milline on kostja väidetava rikkumise ja hagejal tekkinud kahju seos ja milles seisneb hageja kahju. Kahju suurus on tõendamata. Vaidlus puudub selles, et teostatud tööde maht oli 941 235 krooni, lepingujärgsete tööde maht oli 1 529 138 krooni, mida kinnitab 17.03.2004.a ülevaatuse akt ja et hageja kandis ehitajale üle 1 380 000 krooni. Kui arvestada, et hageja tasus materjalide eest 941 235 krooni ja tasutud ettemaks oli 590 000 krooni, siis on see kokku 1 531 235 krooni ehk suurem summa, kui lepingujärgsete tööde maksumus. Kui jätta arvestamata ettemaks, siis on hageja poolt ehitajale makstud summa korrelatsioonis teostatud tööde tegeliku rahalise maksumusega. Hageja nõue kostja vastu on seega pahatahtlik, kuna hageja soovib sisuliselt saada kostjalt tagasi ehitajale tasutud alusetut ettemaksu 590 000 krooni.
20.Hageja nõudele 400 000 krooni saamiseks tuleb kohaldada aegumist. Kolmanda isiku seisukoht
21.AS If Eesti Kindlustus hagi ei toetanud. Hagi on põhjendamata ja tõendamata. Hagiavaldusest ei selgu, mis on kostjapoolne tahtliku kohustuse rikkumine VÕS § 104 lg 5 järgi. Hageja ei saa nõuda kostjalt hüvitust suuremas mahus, kui on pooltevahelises lepingus märgitud, st vaid lepingu p 2.1.6 ja 2.6.4 järgi lepingu hinna piires. Esimese astme kohtu otsus
22.Harju Maakohus rahuldas 29.10.2008.a otsusega hagi osaliselt ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja kahjuhüvitisena 50 000 krooni, õigusabikulud 2 500 krooni ja 22 500 krooni, ekspertiisikulud 2500 krooni ja riigilõivu 2 275 krooni.
23.Otsuse põhjenduste kohaselt tuleb VÕS § 76 lg 1 kohaselt kohustust täita vastavalt lepingule või seadusele ning VÕS § 100 järgi on kohustuse rikkumine kohustuse mittekohane täitmine. VÕS § 101 lg 1 p 3 järgi võib võlausaldaja nõuda kahju hüvitamist siis, kui võlgnik rikub kohustust.
24.Poolte vahel puudub vaidlus selles, et hageja sõlmis 05.09.2003.a OÜ-ga Henriksen lepingu Pikri tn 8 asuva 5-korruselise elamu viilkatuse ehitamiseks ja selles, et OÜ Henriksen jättis ehituse pooleli ning kinnitas, et ei jätka enam ehitust seos rahaliste raskustega. Vaidlust ei ole ka selles, et OÜ Henriksen teostatud tööde maht oli 941 235 krooni, lepingujärgsete tööde maht oli 1 529 138 krooni ja seda kinnitab 17.03.2004.a ülevaatuse akt, mille on hageja ise kohtule esitanud. Hageja nõue ehitaja vastu on tunnustatud tema pankrotimenetluses. Seega ei ole vaidluse all asjaolu, et OÜ Henriksen on jätnud hagejaga sõlmitud töövõtulepingust tulenevad võimalikud kohustused täitmata. Hageja ei ole saanud oma nõuet rahuldada OÜ Henriksen pankrotivara arvelt.
25.Vaidlust ei ole ka selle üle, et pooled sõlmisid omaniku järelevalve teostamise kohta lepingu 08.08.2003.a, mille kohaselt pidi kostja korraldama ehitushanke ja ehitusjärelvale, sh oli kostja kohustuseks ehituse töövõtulepingu ettevalmistamine ja vastav töö ettevõtjaga. Nimetatu nähtub lepingu p-dest 1.1., 1.3, 4.1, 4.2, 4.3. Eeltoodu alusel oli kostja kohustus hageja asja ajada ja seetõttu oli poolte vahel tegemist käsunduslepinguga. VÕS § 619 järgi kohustub käsunduslepingu alusel üks isik teisele osutama vastavalt lepingule teenuseid ja käsundiandja maksma teisel selle eest tasu ning § 620 lg 1 järgi peab käsundisaaja käsundi täitmisel tegutsema käsundiandjale lojaalselt ka käsundi laadist tuleneva vajaliku hoolsusega.
26.Hageja väitis, et kostja ei ole täitnud lepingut nõuetekohaselt, kuna ehitusprojektil on puudused, ehitustöös on puudused ning kostja ei juhtinud sellele ehitaja tähelepanu ega teavitanud puudustest hagejat. Kostja ei peatanud ebakvaliteetsete tööde tegemist
ning ei dokumenteerinud ehitustöid ega korraldanud töövõtulepingu koostamist nõutaval tasemel. Samuti lubas kostja hagejal liialt tasuda ehitajale viimase poolt tegemata tööde eest ning töövõtuleping ei vastanud keskmisele kvaliteedinõuetele. Vaidlus puudub selles, et kostja kohustus oli koostada ehitusprojekt, et kostja pidi juhtima ehitaja tähelepanu esinevatele puudustele, sellest informeerima hagejat, samuti et kostja pidi valmistama ette töövõtulepingu.
27.Kohtuekspertiisi aktist nähtub, et Pikri 8 asuva elamu katuse ehitamise projekt vastas vormiliselt nõuetele, kuid samas ei sisaldanud ehitusprojekt sõlmjooniseid, millised olid katustarindi ruumiliseks määratlemiseks esitatud mittepiisavas mahus ning eksperdi arvamuse kohaselt oleks pidanud koostama tarindi detail- ja sõlmjoonised sellises mahus, et ehitajal ei oleks tekkinud vajadust hakata neid ise välja mõtlema (akt p 6.1). Lisaks nähtub aktist, et ehitusprojekt on mittepiisav selleks, et kontrollida täies ulatuses ehitamise vastavust projektile. Sama nähtub ka Ehitusekspert OÜ arvamusest C- 3304 ja E. K. ütlustest. Tunnistaja M. V., kes oli OÜ-s Kasco projekteerija, ütluste kohaselt andis projekti koostaja OÜ Kasco ka lahendusi töö käigus, sh detaillahendusi. Tunnistajate I. R. ja T. S. ütluste kohaselt on ehituspraktikas tavapärane, et töö käigus tehakse tööjoonised. EhS § 30 lg 2 p 2 tulenevalt on omaniku järelevalve tegemise eesmärgiks tagada projektikohane ehitamine. Seega vastas projekt küll vorminõuetele, sellele oli väljastatud ehitusluba (selles vaidlus puudus), mis võimaldas ehitustöid alustada, kuid samas ei võimaldanud see projekt kontrollida ehitamise vastavust projektile. Kuigi kostja väitis, et ehitaja kohustus oli märgitud tööjoonised teha, ei nähtu seda esitatud hageja ja ehitajavahelisest lepingust, samas aga nähtub tunnistaja M. V. ütlustest, et töö käigus need sõlmlahendused tegelikult tehti. Eeltoodust järeldub, et kuigi projekt ei olnud piisav, hoolimata antud ehitusloast, tagas kostja ehituse käigus selle, et märgitud tööjoonised, mille järgi ehitaja ehitaks, oleks ka olemas. Eeltoodu alusel on kostja, hoolimata projekti puudustest, täitnud omanikujärelvalve kohustust ES § 30 lg 2 p 1 järgi, et tagada projektikohane ehitamine.
28.Hageja väitis, et kostja ei taganud kvaliteetset lepingu projekti hageja ja ehitaja vahel. Kohtule kostja poolt esitatud pakkumise kutse dokumendid on esitatud hageja tollasele juhatuse liikmele A. S.ile e-kirjaga. Tunnistaja ütles, et ta pole neid dokumente näinud, kuid see asjaolu, et tunnistaja enam täpselt ei mäletanud, kui ta lepingut luges, kas ta sai ka pakkumise kutse dokumendid, ei tähenda tegelikult, et ta neid ei oleks saanud ja see on kohtu arvates ka arusaadav, sest lepingu sõlmimisest on möödunud pikk aeg, mille tõttu ei pruugi tunnistaja neid asjaolusid enam täpselt mäletada. Küll aga sisaldab pakkumise dokument nõudeid ehitajale nagu vastavate litsentside olemasolu, andmed tema alltöövõtjate kohta, muid juhised. Tunnistaja I. R. ütlustes nähtub, et ehitaja leidmiseks korraldati hange, sellel osales 8 pakkujat, hageja valis ise vastavalt hinnapakkumisele OÜ Henriksen, kelle varasemat tegevust uuris ka tunnistaja I. R., ehkki tema pakkus hagejale teist ehitajat. Seda, et pakkumisel esines ka teisi ehitajad, vaidluse all ei ole ja kohus ei pea andma täiendavat hinnangut teistele pakkujatele, kelle kohta esitas kostja vastavad dokumendid.
29.Kostja on läbi viinud uuringu kogu Pikri 8 hoone kohta, mille kohta on esitatud samuti vastav akt. Kostja esitatud korterelamu renoveerimistööde lepingu projektist nähtub, et selles oli sätestatud lepingu tingimused: tööde vastuvõtmise kohta dokumendi koostamine, lepingu dokumendid, pakkumise dokumendid, tööde teostamise graafik, lepingu hind, maksetingimused, vaheaktide alusel tasumine, ehitaja suhtes kindlustuse olemasolu, ehitaja poolt pangagarantii andmine, pakkumise kutse dokumendid, mis peavad olema töövõtu lepingu lisaks, samuti, et ettemaks võib olla kuni 10% hanke maksumusest. Eeltoodust järeldub, et kostja tõendanud, et ta on valmistanud ette ehitusettevõttelepingu, pidas vajalikuks määratleda ka maksetingimusi ja garantiisid, mistõttu hageja etteheited märgitud lepingu ebakvaliteetsusele on asjakohatud. Hageja
ei ole täpsustanud, milles märgitud lepinguprojekti ebakvaliteetsus seisneb. Seega ei ole kostja rikkunud pooltevahelisest lepingust tulenevat töövõtulepingu ettevalmistamise tingimusi, täites talle kui käsundisaajale pandud kohutusi nõuetekohaselt. Kostja on tõendanud, et on eelnevalt läbi viinud hanke korrektselt, kuhu tuli 8 pakkujat, samuti teostanud hoone uuringu. Hageja väide, et kostja viitas lepingus kehtetule keskkonnaministeeriumi määrusele, on õige, ent sisuliselt puudus vaidlus selles, et märgitud määrusega olid toodud vaid näidislepingud. Sellise viite tegemine lepingus ei ole vaadeldav pooltevahelisest lepingust tuleneva kohustuse rikkumisena ega tähenda töövõtulepingu projekti enda koostamise ebakvaliteetsust. See, et lepingut ei täitnud ehitaja, ei ole vaidluse all, küll aga ei ole võimalik samastada ehitaja tegemata tööd, ebakvaliteetset tööd, ehitamise lepingu enda ebakvaliteetsusega ja kostja poolse käsundi täitmata jätmisega töövõtulepingu projekti koostamisel, hanke korraldamisel.
30.Kostja pidi lepingu järgi tagama ehituse nõuetekohase kvaliteedi, juhtima ehitaja tähelepanu töö puudustele, samuti informeerima sellest hagejat, tagama, et ehitust dokumenteeritaks. Kohtuekspertiisi aktiga on tõendatud, et 2003.a ehitatud katustarindi tugevused ei vasta ehitusnormidele, ehitusmaterjali paigaldusjuhenditele. OÜ Ehitusekspert arvamusest nähtub samuti, et osa töid on tehtud ebakvaliteetselt. Nii on tõendatud, et ehitaja tegevus ei ole kvaliteetne. Tunnistaja I. R. ütluste kohaselt toimusid iga nädal töökoosolekud, kus osales hageja esindaja, samuti ehitaja. Tööprotsessis juhti ehitaja tähelepanu materjalide puudustele, materjal saadeti tunnistaja korraldusel tagasi, samuti juhtis tunnistaja tähelepanu ehitaja tööle, sh tolerantside suurusele, mis oli üle normi, sellele, et tugisõrestik TS 3 paigaldati ehitaja poolt valesti ning et märgitud probleemi lahendamiseks kutsuti kokku koosolek, kus otsustati, et hiljem tehakse õige toestus vastavalt projektile.
31.Ehitustööde päevikutega ning töökoosolekute protokollidega on tõendatud, et kostja kui järelvalve teostaja on taganud ehituse dokumenteerimist, sh nähtuvad nendest päevikutest kostja iganädalased märkused ja juhised ehitajale ning koosolekute protokollidest nähtub järelvalvaja korraldused ehitajale. Protokollidest nähtuvalt osales märgitud koosolekutel ka hageja esindaja. Nii näiteks on kostja juhtinud ehitaja tähelepanu sellele, kuidas täita korstnate vuugid, kuidas neid laduda, et piisavalt ei ole toodud puitmaterjali, et nende kvaliteet oleks kontrollitud – et ei oleks mädanikku, pragusid, millised sarikad tuleb välja vahetada, juhised töövõtetele, mida tuleb arvestada pleki tellimisel (standard), millised detailid tuleb ehitajal välja vahetada, teha koristustöid. Eeltoodust järeldub, et kostja on tõendanud, et ta on jälginud tööprotsessi, teinud ettepanekuid ehitajale, juhtinud tähelepanu töös esinevatele puudustele ja vigadele. Märgitud koosolekustest on osa võtnud hageja esindaja, millega on kostja täitnud oma kohest informeerimiskohustust ka hageja ees. Seega on alusetud hageja etteheited kostjale sellest, et kostja pole oma informeerimiskohustust hageja ees täitnud ega taganud töö tegemise kvaliteedi kontrolli.
32.Õige ei ole hageja väide, et kostja pole taganud ehitamise dokumenteerimist. EhS § 31 järgi on ehitamise dokumenteerimise kohustus ehitajal, samas on kostja eelmainitud ehitusööde päevikute ja töökoosolekute protokollidega tõendanud, et sisuliselt on tehtavaid töid dokumenteeritud. Hageja väitis, et kostja ei peatanud ehitaja tegevust. Ehituse tegevuse peatamise kohustust kostjal aga ei ole, kuna EhS § 30 lg 6 järgi on tal vaid selline õigus. Nimelt väitis kostja, et hageja soovis kiiremas korras tööde lõpetamist, mida ei ole hageja vaidlustanud, seega oli hageja enda huvi suunatud sellele, et töö saaks tehtud ja katus valmis, kuna tööde tegemise aeg oli 12 nädalat (vaidlus selles puudus) ja tulekul oli talv. Eeltoodu tõttu ei ole hageja väide sellest, et kostja pidanuks ehitaja tegevuse peatama, õige ja seega ei ole kostja ka hageja ees kohustust rikkunud ja kostja on juhindunud oma käsundiandjast. Asjatundja arvamus
C- 3304 võimaliku omanikujärelvalve kohustuse rikkumise kohta ei ole kohtule siduv, kuna kohustuste rikkumise tuvastamine kuulub kohtu pädevusse.
33.Pooltel puudus vaidlus selles, et hageja ei tutvustanud juba ehitajaga allakirjutatud lepingut ega ka AS –iga Hansa Liising Eesti sõlmitud finantseerimislepingut, seega on õiged kostja väited, et hageja on teinud takistusi kostjale vaidlusaluste lepingust tulenevate ehitaja kohustuste täitmise järgmisel ja võimalike hageja huvide kaitsmisel. Kostja tegi ettepaneku mitte maksta ehitajale ettemaksuna üle 10 % lepingu hinnast ja nõudis pangagarantiid ja et tasuda tuleks vastuvõetud tööde eest, mida kinnitas istungil tunnistajana üle kuulatud I. R. ning mis ilmneb ka töövõtulepingu projektist ja pakkumise dokumentidest. Tegelikult tegi hageja makseid ehitajale suuremas ulatuses. OÜ Henriksen esitatud arvetest 116, 121, 129, 136, 144 ja sinna juurde lisatud aktidest nähtub, et kostja on üle vaadanud ettemaksu summa 300 000 krooni, ehitusjärgseid tööd ja materjalid vastaval 236 000 krooni ja 169 491,55 krooni, samas ütles tunnistaja I. R., et tegemist oli hageja nõudega need aktid alla kirjutada, et pank saaks raha üle kanda ehitajale vastavalt finantseerimislepingule. Tunnistaja teada pidi hagejal olema ka vastav garantii ja tal puudus kahtlus sellise makse ebamõistlikkuses. Vaidlus puudus selles, et ehitaja poolt tehtud töid tegelikult ei akteeritud ja tegelike teostatud tööde alusel ehitajale raha üle ei kantud.
34.VÕS § 620 lg 2 tulenevalt peab käsundisaaja täitma käsundi vastavalt oma teadmisele ja võimetele käsundiandja jaoks parima kasuga ning ära hoidma kahju tekkimise käsundiandja varale, oma majandus- või kutsetegevuses tegutsev käsundisaaja peab lisaks sellele toimima üldiselt tunnustatud kutseoskuste tasemele. Arvestades kostja kui majanduskutsetegevuses tegutseva äriühingu ehitusalaseid kogemusi, oli kostja kui omaniku järelvalvet tegeva äriühingu hoolsuskohustuseks VÕS § 620 lg 2 järgi kohustus tagada ja juhtida hageja tähelepanu sellele, et ehitajale tasu maksmine tegelikult töid akteerimata võib põhjustada liigselt makstud rahasummade näol põhjendamatud kulutusi, st kahju VÕS § 128 lg 2 tähenduses, kui hageja vara vähenemist. Vaidluse all ei ole küsimus sellest, et sisuliselt maksiski hageja ehitajale tööde eest rohkem, kui tegelikult ehitaja töid oli teinud. Sellega ei ole kostja täitnud oma kohustust - hoida ära hagejal kahju tekkimine – piisava hoolega.
35.VÕS § 103 lg 1 järgi vastutab võlgnik kohustuse rikkumise eest, va kui rikkumine on vabandatav ning lg 2 järgi on rikkumine vabandatav, kui võlgnik rikkus kohustust vääramatu jõu tõttu. Vääramatu jõud on asjaolu, mida võlgnik ei saanud mõjutada, mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saanud temalt oodata, et ta lepingu sõlmimisel selle asjaoluga arvestaks, seda ületaks, väldiks. Eeltoodu alusel vastutab kostja hageja ees sellega, et ta ei juhtinud piisavalt hageja tähelepanu sellele, et hageja ei maksaks akteerimata tööde eest ehitajale, viseerides ise samal ajal ülalmärgitud akte. Hageja kahjuna on vaadeldav just see osa, mis hageja on maksnud ehitajale ilma, et tööd oleks akteeritud. Selles vaidlus puudus, et hageja on tasunud kokku ehitajale 1 380 000 krooni (sh käibemaks), samas on OÜ Ehitusekspert arvamusega C-3340 ja kohtus ülekuulatud tunnistaja E. K. ütlustega tõendatud, et sisuliselt on ehitajale makstud enam kui 400 000 krooni, et teostatud tööde maht oli arvamuse ja tunnistaja ütluste kohaselt 969 009,50 krooni. Siinjuures ei erine oluliselt poolte, ekspert A. Teppe ja Kasco OÜ esindaja poolt 17.04.2004.a koostatud akt tehtud tööde osas ülalmärgitud OÜ Ehitusekspert arvamusest tehtud tööde kohta ja kohus ei pea vajalikuks sellele täiendavalt hinnangut anda.
36.Seega on kostjapoolne kohustuse rikkumine põhjuslikus seoses sellega, et hagejal tekkis kahju ehitajale enammakstud raha näol. Samas on märgitud rahasumma tasunud ehitajale ikkagi hageja ja sellise tasumise kohustust ei ole nõudnud mitte kostja vaid seda on teinud hageja ise. Siinjuures ei saa jätta tähelepanuta ka asjaolu, et hageja ei võimaldanud tutvuda kostjal maksetingimustega ja finantseerimislepinguga, mille alusel nõudis hageja omakorda kostjalt raha tasumiseks vastavate ülalnimetatud aktide
viseerimist. Kuna tunnistaja I. R. ütluste kohaselt oli tal neid akte viseerides teadmine, et hagejal on selliste maksete tegemiseks tagatis nagu kostja oli välja pakkunud pakkumise dokumentides ja töövõtulepingu projektis, siis ei saa rääkida kostjapoolsest tahtlikust kohustuse rikkumisest, mille kohaselt vastutaks kostja hagejale kahju eest suuremas määras kui pooltevahelise lepingu hind. Nimetatud kaalutlustel vastutab kostja hageja ees lepinguga kindlaksmääratud ulatuses, mis oli vastavalt 100 000 krooni ning mille suuruses vaidlus puudus ja mis on lubatav VÕS § 106 lg 1 järgi, millega pooled võivad eelnevalt kokku leppida kohustuse rikkumise korral vastutuse piiramises.
37.VÕS § 139 lg 1 sätestab, et siis, kui kahju on osaliselt tekkinud kahjustatud isikust tulenevatel asjaoludel või ohu tagajärjel, mille eest kahjustatud isik vastutab, vähendatakse kahjuhüvitist ulatuses, milles need asjaolud või oht soodustas kahju tekkimist. Tuvastatud on, et hageja ei teavitanud kostjat finantseerimislepingu tingimustest, samuti ei võimaldanud kostjal tegelikult sõlmitud töövõtulepinguga tutvuda, samas nõudis kostjalt mainitud aktide allkirjastamist, et finantseerida ehitajat, ega ei pidanud ka ise vajalikuks tegelikult tehtud tööde mahtu kontrollida, mis lubab järeldada, et tekkinud kahjus on hageja ka ise vastutav ja seda 50% ulatuses. Eeltoodu alusel tulebki lepinguks kokkulepitud vastutuse ulatuse alusel vähendada märgitud kahju hüvitist ja kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista kahju hüvitiseks 50 000 krooni. Hagi kuulub seega osalisele rahuldamisele.
38.Hageja esitas kahjunõude kostja vastu 100 000 krooni hüvitamiseks, mille osas ei ole kostja aegumise vastuväidet esitanud. 10.09.2008.a esitas hageja hagihinna suurendamise avalduse, millega suurendas oma nõuet kahju hüvitamiseks 100 000 kroonilt 500 000 kroonile, seega ei ole hageja esitanud uut iseseisvat kahju hüvitamise nõuet ning hageja nõue 400 000 krooni hüvitamiseks ei ole aegunud. Aegumist saab kohaldada TsÜS § 142 lg 1 nõudele, mitte sama nõude hinna suurendamisele. KÜ Pikri 8 apellatsioonkaebus
39.KÜ Pikri 8 palub Harju Maakohtu otsuse tühistada osas, millega kohus jättis hagi osaliselt rahuldamata ning uue otsusega rahuldada hagi täies ulatuses ja jätta kohtukulud kostja kanda.
40.Kaebuse põhjenduste kohaselt ei nõustu hageja maakohtu hinnanguga, et poolte vahelise võlasuhe põhineb käsunduslepingul. Hageja arvates on tegemist hoopis töövõtulepinguga. Käesoleval juhul oli hageja tahteks tulemuse saabumine ning vastutavaks oli selle eest vastustaja kui asjatundja, kes oleks pidanud tagama apellandi huvide kaitse parimal viisil. Seega läheneb omanikujärelevalve teenuse osutamine pigem töövõtule. Omanikujärelevalve teenuse eesmärgiks on lõppeesmärgina kvaliteetse ehitustulemuse saavutamine ning ka järelevalve selle üle, et tellija ei kannaks mistahes kahju lähtuvalt ehituspraagist või ülemääraselt tehtud kulutustest. Hageja seisukohalt eesmärgipärast tulemust ei saavutatud, hageja sai kostjapoolsete kohustuste täitamata jätmise tõttu olulist kahju, mille ärahoidmine oleks olnud aga kostja kohustuseks isegi siis, kui sõlmitud suhet käsitleda käsunduslepinguna.
41.Kostja poolt lepingu täitmine oli formaalset laadi, kus tehti küll toiminguid, kuid tegelikku tulemust ei saavutatud. Lepingu täitmine oli puudustega ning ei vastanud seega sisuliselt lepingutingimustele, põhjustades seetõttu hagejale kahju.
42.Kohus on vääralt tuvastanud kahju suuruse. Kohus ei lahutanud makstud summadest maha kulu, mida apellant peaks kandma selleks, et ümber teha ebakvaliteetsed tööd. OÜ Ehitusekspert ekspertiisi p 4.9.3 kohaselt on tellija on tasunud ehitajale kokku 1 380 000 krooni koos käibemaksuga. Punktis 4.9.1 kirjeldatud teostatud tööde lepingupõhine maksumus on 969 009,50 krooni koos käibemaksuga. Parandus- ja hilisemate lisakulutustega seotud tööde maksumus on kirjeldatud ja kokkuvõtvalt esitatud alapunktis 4.9.2, mille kogumaksumus on 446 040 krooni koos käibemaksuga.
Vastavalt eeltoodule kujuneks vastuvõetavalt teostatud tööde hinnaks 969 009,50 – 446 040 = 522 969,50 krooni. Tellija on tasunud ehitajale üleliigses summas 857 030,50 krooni.
43.Hagejal puudub võimalus oma nõudeid rahuldada ehitaja Henriksen OÜ arvelt, kes on pankrotis, mis omakorda tähendab, et tegelikult käesoleval hetkel üldse äärmiselt keeruline hinnata, kui suur on hageja tegelik kahju üldse. Riigikohus on eidnud, et kahju tegeliku ulatuse väljaselgitamise keerukus ei saa olla aluseks kahjuhüvitise mitte väljamõistmisele, kui kahju tekitamine on iseenesest kindlaks tehtud. Sellisel juhul määrab hüvitise suuruse kohus ning hageja arvates oleks minimaalseks summaks nõutav 500 000 krooni.
44.Vastustaja esitas pakkumise kutse dokumendid hageja tollasele ühele juhatuse liikmele Anne Simsonile ning märgitud mahukates dokumentides sisaldus tõepoolest viide soovitatavale tagatisele. Samas ei pea hageja vastavate viidete esitamist piisavaks. Kostjal tulnuks kontrollida, et vastaval kutsealal mittetegutseva isikuna oleks hageja ka kõigest õigesti aru saanud ja talitanud kostja juhtnööride järgi. Nimetatud asjaolu kostjat ei huvitanud. Kostjale oli väga hästi teada, et kogu hageja asjaajamise eest hoolitseb tegelikkuses juhatuse liikmena Villu Koobas, mitte Anne Simson.
45.Kogu sündmustiku tervikuna vaadeldes ei saa hageja nõustuda, et on tekkinud kahjus ka ise vastutav 50% ulatuses. Märgitud määra nimetamisel ei ole maakohus arvestanud, et kostja oli oma majandus- või kutsetegevuses tegutsev isik, kes oleks pidanud olema hoolikas ja kontrollima lepingu täitmist ehitaja poolt ning samuti seda, et hageja tegutseks mitteasjatundjana oma huvidele vastavalt. Kostja ei juhtinud piisavalt hageja tähelepanu sellele, et hageja ei maksaks akteerimata tööde eest ehitajale.
46.Lepingus ei ole mitte kuskil sõnaselgelt välja toodud, et vastustaja vastuse piirmääraks oleks vaid lepingu hinnaga võrdne summa. Vastustaja on sellise konstruktsiooni loonud hoopis viisil, millest apellant sai teada kohtumenetluse käigus – nimelt sätestab lepingu p 2.1.6, et lepingu dokumentideks on ka Ehitusjärelevalve lepingu üldised tingimused (EJLÜT, Keskkonnaministri käskkiri nr 46, 05.04.1995.a). ELJÜT p 2.6.4 sätestab tõepoolest, et järelevalve poolt tellijale korvatava kahju ülempiir määratakse lepinguga ning kui lepingus ei ole määratud ülempiiri, kuulub kahju hüvitamisele tõestatud ulatuses, kuid mitte suuremana, kui lepingu hind. Punkti lõppu oli lisatud ka lause, mille kohaselt piirang ei kehti, kui kahju oli põhjustatud tahtliku tegevusega. Märgitud regulatsioon ei saa kuidagi olla pooltevahelise kokkuleppe osaks. Esiteks puudub vaidlus, et pooltevahelise lepingu sõlmimisel ei olnud kõnealune keskkonnaministri käskkiri enam kehtivate õigusaktide hulgas. Samuti ei esitanud vastustaja, kes oli kõnealuse lepingu koostanud, apellandile ka kõnealust dokumenti paberkandjal, et apellant ka tegelikkuses mõistaks, millistele kokkulepetele ta alla kirjutab. Hageja ei pidanud asjaolusid arvestades mitte kuidagi saama eeldada, et kostja piirab oma vastutuse lepingu hinnaga, millest tulenevalt puudus selleks ka hageja nõusolek.
47.ELJÜT sisalduvaid tingimusi tuleb käsitleda kui tüüptingimusi, mida kostja oma lepingutes kasutas. Tegemist oli ühe poole tingimuste pealesurumisega nõrgemale poolele, seega on antud juhul vaieldamatult kostja poolt tegemist tüüptingimuste kasutamisega. Hageja on seisukohal, et ELJÜT ei ole VÕS § 37 lg 1 kohaselt üldse saanud pooltevahelise lepingu osaks, kuivõrd hagejal ei olnud mõistlikku võimalust nende sisust teada saada. Kui kohus peaks leidma, et ELJÜT on tüüptingimustena pooltevahelise lepingu osaks saanud, soovib hageja tugineda VÕS § 42 lg 1, kuivõrd antud juhul on igal juhul hageja õigusi kahjustav, kui teine lepingupool piirab enda vastutuse ning ei tee seda isegi mitte selgesõnaliselt lepingus vaid viitega mingile kehtetule õigusaktile, mis ei ole avalikult ilma suurema pingutuseta kättesaadav.
Kostjapoolne hoolsuskohustuse rikkumine ei ole vabandatav ning seega tuleks analüüsida, kas sellise raske hooletuse puhul ei lähene kostja käitumine tahtlusele.
48.Maakohtu poolt on kinnitamist leidnud hageja etteheidete õigsus kostjale. Samas on aga kohus jõudnud eeltooduga täiesti vastuolulise järelduseni, mille kohaselt on kostja, hoolimata projekti puudustest, täitnud omanikujärelvalve kohustust ES § 30 lg 2 p 1 järgi, et tagada projektikohane ehitamine. Kohus on jätnud tähelepanuta probleemide ringi, mis puudulikust projektist lähtuvalt kerkis. Nimelt ei oleks heausksetel ehitusettevõtjatel olnud eelprojekti mahus projektis sisalduva info põhjal võimalik teha korrektset hinnapakkumist, sest teadmata iga sõlme konkreetset lahendust, ei ole võimalik välja arvutada ka nende hinda. Märgitud seisukoha õigsust kinnitab muuhulgas valitud ehitaja OÜ Henriksen (pankrotis) poolt töö käigus tõstatatud küsimus katuse puitkonstruktsiooni üledimensioneerituse osas, mis pidi ehituse tegema kallimaks, kui ka asjaolu, et OÜ Kasco projektis oli täielikult lahendamata ventilatsiooni küsimus. Seega on selge, et OÜ Kasco projekt oli ebapiisav selleks, et ehitusettevõtjad saaksid selle alusel teha pakkumisi. Kostja kui omal alal professionaalselt tegutsev ettevõtja oleks märgitud asjaolu pidanud märkama ja sellest järelduvalt möönma, et tal ei ole OÜ Kasco projekti baasil võimalik korrektselt ja hageja huve arvestades täita lepingu p 4.1 sätestatud kohustust korraldada ehitushankeid.
49.Kuivõrd pooltevahelise lepingu näol on tegemist omanikujärelvalve lepinguga, siis on kostja ilmselgelt rikkunud VÕS § 77 lg 1 sätestatud läbi ehitusseaduse. EhS § 50 lg 1 p 1 kohaselt on omanikujärelevalvet tegev ettevõtja kohustatud kontrollima ehitusprojekti vastavust nõuetele. Sama paragrahvi lg 2 p 1 kohaselt on omanikujärelevalvet tegev ettevõtja kohustatud ehitise omanikule teatama ehitustoodete, ehitusprojekti või ehitise nõuetele mittevastavusest või võimalikust mittevastavusest.
50.Lisaks ei ole võimalik väita, et kostja tagas projektijärgse ehitamise, kui asjaolule, et projektist on oluliselt kõrvale kaldutud, on korduvalt tähelepanu juhtinud OÜ Ehitusekspert. Ka kohtulikus ekspertiisis on nõustutud, et isegi olemasolevat projekti ei ole järgitud, millest tulenevalt on ilmne kostjapoolne EhS § 50 lg 1 p 2 rikkumine. OÜ Ehitusekspert on tuvastanud, et ehitaja on ehitanud hoone katuse projektist erinevalt tugisõrestiku TS-3 toetuse ja harjasõlme juures. Hageja nõustub OÜ Ehitusekspert seisukohaga, et see on jäme rikkumine. OÜ Ehitusekspert on samuti välja toonud, et ehitustööd on teostatud paljudel juhtudel ebakvaliteetselt. EhS § 50 lg 1 p 6 kohaselt on omanikujärelevalvet tegev ettevõtja kohustatud kontrollima ehitustööde kvaliteeti. Kostja ei ole käitunud korrektselt, kuna ei ole nõudnud koheselt puuduste kõrvaldamist. Eeltoodust tulenevalt on selge, et kostja on rikkunud EhS § 50 lg 1 p-i 6 ja § 50 lg-t 2, kuivõrd ei ole hagejat informeerinud ehitise nõuetele mittevastavusest ja ehitustööde kvaliteedist. Maakohus on tuvastanud, et ehitatud ei ole projektijärgselt ega ka kvaliteetselt, kuid samas on vastuoluliselt leidnud, et kostja on hoolimata projekti puudustest täitnud omanikujärelvalve kohustust ES § 30 lg 2 p 1 järgi, et tagada projektikohane ehitamine.
51.Kostja apellatsioonkaebusele vaidles hageja vastu. Ehituskorralduse OÜ apellatsioonkaebus
52.Kostja palus tühistada maakohtu otsuse tühistada osas, millega kohus hagi osaliselt rahuldas ja jätta uue otsusega hagi täies ulatuses rahuldamata ning jätta menetluskulud hageja kanda.
53.Maakohus on otsuse tegemisel asjakohased tõendid ja kostja vastuväited arvestamata jätnud või hinnanud neid valesti, tuvastades ekslikult kostja lepingurikkumise. Viidatud järelduse tegemisel on kohus jätnud põhjendamatult arvestamata või hinnanud valesti tegelikke asjaolusid, esmajoones asjaolu, et kostja hoolsuskohustuse
rikkumist ei eksisteerinud ning kostja oli nii suuliselt kui kirjalikult andnud asjakohased soovitused hagejale. Soovituste järgmisel ei oleks saanud hagejale mistahes kahju isegi teoreetiliselt tekkida. Muuhulgas koostas ja esitas kostja kirjaliku dokumendi pakkumise kutse dokumendid, mis oli ka hageja poolt ehitajaga sõlmitud lepingu lahutamatuks osaks. Koostatud pakkumise kutse dokumendid sisaldasid väga konkreetseid tellija (hageja) kaitsemeetmed: maksimaalne ettemaks ehitajale kuni 10% lepingu maksumusest, ehitajale ettemaksu tegemine vaid 100% pangagarantii vastu, igakordselt makselt ehitajale 10% kinnipidamine kuni kõikide lepinguliste tööde valmimise ja üleandmiseni tellijale. Kostja oli viidatud üksikasjalikud soovitused andnud kirjalikult ning hageja oli neid ehitajaga lepingu sõlmimisel ka arvesse võtnud, sätestades need ehitajaga allkirjastatud ehitustulepingu osana. Asjaolu, et hageja neid kostja nõuandeid ei järginud, tehes ehitajale suure ettemaksu ilma tagatist nõudmata või jättes igakordsetelt maksetelt 10% kinnipidamata, oli hageja enda otsus, riisiko ja vastutus, mitte aga omanikujärelevalve lepingurikkumine.
54.Hageja tasus ehitajale kokku 1 380 000 krooni, sh ettemaks 590 000 krooni. Samuti on tuvastatud, et tegelikult teostatud tööde maksumus oli vähemalt 941 235 krooni. Maakohus leidis, et hageja kahjuna on vaadeldav just see osa, mis hageja on maksnud ehitajale ilma, et tööd oleks akteeritud. Kohus on jätnud põhjendamatult tähelepanuta ja hindamata kostja vastuväite, et kui arvestada ehitajale tasutud 1 380 000 kroonist maha hageja äranägemisel ehitajale tehtud tagatiseta ettemaks 590 000 krooni, vastasid ehitajale tasutud summad, kokku 790 000 krooni, igakülgselt objektil tegelikult teostatud tööde rahalisele maksumusele. Selliselt oli Pikri tn 8 objektil ehitaja teostatud tööde maksumus vähemalt 941 235 krooni nagu nähtub 17.03.2004.a aktist – ehk oluliselt suurem kui teostatud tööde eest tasutud 790 000 krooni. Ülaltoodut kinnitavad veenvalt ka riiklikult tunnustatud eksperdi T. S. ütlused, et kui OÜ Henriksenile tasutud summadest maha arvata ettemaks 590 000 krooni ja tavapäraselt kinnipeetav 10% lõpetamistagatis, kujuneks tööde eest tasutud summaks 711 000 krooni. Analüüsi järelduse kohaselt vastab kvaliteetselt teostatud tööde maksumus ilma ettemaksuta ehitajale tasutud summale ehk raha on makstud õigesti, välja arvatud ettemaks. Sama nähtub eriteadmistega isiku, OÜ Ehitusekspertiisbüroo kirjalikust 2006.a arvamusest, milles ekspert analüüsis põhjalikult ehitusobjekti ning sellega seonduvat, sh teostas kohapealseid paikvaatlusi. Olulised on ka hageja poolt tunnistajana kaasatud E. K. antud ütlused, mille kohaselt vastasid tehtud tööde eest tasutud summad teostatud töö rahalisele maksumusele ning sellest eraldi tuleb käsitleda tellija tehtud ettemaksu.
55.Kohtumenetluses hageja poolt esitatud arveid (nr 116, 121, 129, 136, 144) ei ole kostjale kunagi tutvumiseks esitatud, rääkimata nende viseerimisest või aktsepteerimisest. Kohus ei ole ülatoodud asjaolusid, kostja vastuväiteid ja tõendeid arvestanud ega hinnanud ning on ekslikult leidnud, et hageja võimalik kahju seisneb selles, et hageja maksis teatud summad ehitajale vastuolus tehtud tööde maksumusega.
56.Hageja käsitleb vääralt omanikujärelevalve pädevust ja kohustusi, võrdsustades ta meelevaldselt tellija ja ehitajaga ning lugedes omanikujärelevalve vastutavaks nende rikkumiste eest. Ekslik ja ebaõige on arusaam, et kui ehitaja ei täida oma kohustusi, peaks ehitaja kohustused täitma või tema lepingurikkumise tellijale hüvitama omanikujärelevalve. Käesoleval juhul jättis ehitaja tööd pooleli ja lahkus objektilt, nimetatud ehitaja rikkumise eest ei vastuta omanikujärelevalve. Samuti ei ole omanikujärelevalvel samad õigused ja kohustused, mis tellijal, sh õigus kohaldada ehituslepingust tulenevaid õiguskaitsevahendeid, võtta vastu finantseerimisotsuseid, teha ehitajale ülekandeid jne. Omanikujärelevalve on käsundisaaja, kelle funktsiooniks on eelkõige tellijale soovituste andmine ehitustehnilistes küsimustes. Omanikujärelevalve ei vastuta selle eest, kui tellija või ehitaja omanikujärelevalve nõuandeid ignoreerib ning ehituslepingu järgseid õigusi ja kohustusi ei täida. Samuti
ei ole omanikujärelevalve ehitaja käendaja ning ei vastuta objektilt lahkunud ehitaja põhjustatud kahjude hüvitamise eest tellijale. Omanikujärelevalve ei saa ning tema kohustuseks ei ole tagada, et tellija tema soovitusi ka järgib. Olukorras, kus hageja otsustas mitte järgida omanikujärelevalve soovitatud kaitsevahendeid, ei ole omanikujärelevalvel alust sundida hagejat oma soovitusi järgima või hageja asemel neid ehitajalt ise nõuda. Ehituslepingujärgseid õigusi ja kohustusi realiseerib hageja ning asjaolu, et hageja juhatus omanikujärelevalve soovitusi ei arvestanud, ei tähenda, et omanikujärelevalve oleks oma kohustusi rikkunud. Nii ehitajaga töövõtulepingu sõlmimisel, kui ka hilisemas protsessides osales lisaks hageja juhatuse liikmele V. Koobasele hageja seadusliku esindajana aktiivselt ka hageja juhatuse liige A. S., kes on juriidilise kõrgharidusega, 15 aastat juristina tegev isik.
57.Kohus on ekslikult leidnud, et kostja ei ole täitnud VÕS § 620 lg 2 sätestatud hoolsuskohustust. Jääb mõistetamatuks, mida oleks omanikujärelevalve pidanud või saanud maakohtu arvates veel täiendavalt teha, olles andnud hagejale adekvaatsed soovitused nii kirjalikult ja juhtinud neile ka hiljem suuliselt tähelepanu. Isegi juhul, kui nõustuda maakohtu väitega, et kostja on käsundisaaja hoolsuskohustust rikkunud, oleks kohus pidanud arvestama VÕS § 101 lg 3, mille kohaselt võlausaldaja ei või tugineda teise poole kohustuse rikkumisele ega kasutada õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab. Iseenesest on õige maakohtu järeldus hageja kesksest rollist võimaliku kahju tekkimisel ja viide VÕS §-le 139 lg 1, ekslik on aga järeldus, et lisaks hagejale on ka kostja vastutav hagejale tekkinud väidetava kahju eest.
58.Maakohus võttis kahjuhüvitise arvutamisel aluseks hageja ja kostja vahelise 08.08.2003.a ehitushanke korraldamise ja ehitusjärelevalve konsultatsioonilepingus kokku lepitud maksimaalse vastutuse määra, so lepingu hind. Kohus on viidatud maksimaalse vastutuse määra VÕS §-le 139 tuginedes vähendanud 50% ulatuses. Isegi kui nõustuda väitega, et kostja rikkus käsundilepingut ja see põhjustas hagejale kahju, on kohus eksinud käsunduslepingu hinna määramisel. Selliselt ei olnud käsundilepingu maksumuseks mitte kohtu viidatud 100 000 krooni vaid 70 400 krooni. Rakendades maakohtu arvustuskäiku kahjuhüvitise määramisel saame võimalikus kahjuhüvitiseks 35 200 krooni. Kohus ei ole kostjalt kahjuhüvitise väljamõistmisel arvestanud asjaoluga, et hageja kasuks on OÜ Henriksen juhatuse liikmelt kohtuotsusega välja mõistetud 200 000 krooni.
59.Hageja ei suutnud kohtumenetluses ära tõendada, milline oli talle kostja poolt tekitatud kahju ja selle täpne suurus. Tegemist ei olnud objektiivse võimatusega hageja kahjunõude suuruse kindlakstegemisel (VÕS § 127 lg 6 tähenduses), vaid hageja subjektiivse suutmatusega kahju ja selle suurust tõendada. Seetõttu puudus käesoleval juhul maakohtul alus VÕS § 127 lg 6 kohaldamiseks ning kohtu algatusel hüvitise määramiseks ning hagi oleks tulnud rahuldamata jätta.
60.Kohus jättis otsuse tegemisel ka arvestamata kostja vastuväite ja tõendid selle kohta, et pärast ehitaja OÜ Henriksen poolt objektilt lahkumist oli kostja võtnud hinnapakkumise OÜ-lt Hardest Ehitus, kes oli nõus kogu Pikri tn objekti (sh puudused) täielikult lõpule viima 342 504 krooni eest. Arvestades OÜ Henriksen juhatuse liikmelt välja mõistetud 200 000 krooni ja OÜ-le Henriksen ehituslepingust välja maksmata jäänud 149 138 krooni, nähtub, et sisuliselt ei ole hagejale mingit kahju tekkinud. Nimetatud summad oleksid katnud OÜ Hardest Ehitus soovitud hinna tööde lõpetamiseks. Hageja OÜ Hardest Ehitus pakkumust vastu ei võtnud, jättes objekti lõpetamata ning alustas ligemale aasta hiljem alusetut kohtumenetlust kostja vastu.
61.Kohus ei arvestanud vaidluse lahendamisel eriteadmistega isiku OÜ Ehitusekspertiisbüroo arvamusega 2006.a ja tunnistaja T. S. ütlustega. Samuti on ilmne faktiviga ja alusetu otsuses tehtud järeldus, et kuigi kostja väitis, et ehitaja
kohustus oli märgitud tööjoonised teha, ei nähtu seda esitatud hageja ja ehitaja vahelisest lepingust. Ehitaja vastav tööjooniste kohustus nähtub üheselt ka lõplikust ehituslepingu p
62.Lõpuks jättis maakohus ebaõigesti kohaldamata aegumise hageja kahjunõudele 400 000 krooni osas, mis esitati 09.09.2008.a. Hageja esitas oma hagi kahjunõudes 100 000 krooni kostja vastu 2005.a aprillis. Kolm ja pool aastat hiljem pärast hagi esitamist esitatud täiendav kahjunõue on eraldi ja uus nõue, mida varem ei olnud hageja poolt kostja vastu kunagi esitatud. Hageja väidetav kahjunõue muutus sissenõutavaks juba enne 2005.a (kui hageja esitas kahjunõude 100 000 krooni) ning hagi 400 000 krooni nõudes on esitatud alles 2008.a septembris. Seega on nõue aegunud.
63.Hageja apellatsioonkaebusele vaidles kostja vastu. Ringkonnakohtu seisukoht
64.Ringkonnakohus, kuulanud ära menetlusosalised ja tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et Ehituskorralduse OÜ apellatsioonkaebus on põhjendatud ja maakohtu otsus tuleb hagi rahuldavas osas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada. Ringkonnakohus saab tühistatud osas teha uue otsuse ning hagi tuleb jätta täies ulatuses rahuldamata. KÜ Pikri apellatsioonkaebus ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata.
65.Ringkonnakohus ei jaga maakohtu seisukohta, et kostja on rikkunud pooltevahelist ehitushanke korraldamise ja ehitusjärelevalve konsultatsioonilepingut ning on sellega hagejale kahju tekitanud. VÕS §-s 115 sätestatud kahju hüvitamise nõude esmasteks eeldusteks on võlasuhtest tuleneva kohustuse rikkumine (VÕS § 100) ja kohustatud isiku vastutus (VÕS § 103). Maakohtu seisukoht, et pooltevahelise lepingu näol on tegemist käsunduslepinguga, on õige. Täpne ei ole aga kohtu hinnang, et kostja on käsunditäitjana rikkunud VÕS §-s 620 sätestatud hoolsuskohustust. Maakohus ei ole sellist seisukohta võttes pööranud tähelepanu kostja poolt hagejale ehitustööde teostaja leidmiseks koostatud pakkumise kutsedokumentidele, mille p-des 5.4, 5.7, 5.8 ja 7 on kostja andnud hagejale detailsed juhised ehitajale maksekohustuse täitmiseks. Kostja on soovitanud hagejale teha ehitajale ettemaks maksimaalselt kuni 10% ulatuses lepingu maksumusest, teha ettemaks vaid 100%-lise pangagarantii vastu ning pidada ehitajale tehtavatelt maksetelt igakordselt kinni 10% kuni kõikide lepinguliste tööde valmimise ja üleandmiseni (tlk 726-728). Vaidlust ei ole selle üle, et kostja oli viidatud üksikasjalikud soovitused andnud kirjalikult ning hageja oli neist ehitajaga lepingu sõlmimisel teadlik, sätestades need ehitajaga allkirjastatud ehitustulepingu osana (tl 142). Kolleegium nõustub kostjaga selles, et hageja poolt kostja nõuannete järgimata jätmist ehitajaga kujunenud tegelikes suhetes ei saa pidada kostjapoolseks lepingurikkumiseks. Ehitajale ilma tagatist nõudmata suuresummalise ettemaksu tegemise või igakordsetelt maksetelt 10% kinnipidamata jätmine on olnud hageja otsus ning sellega kaasnenud tagajärgi tuleb hagejal endal kanda. Poolte vahel ei ole erimeelsust selles, et ehitaja kvalifitseerus kostja poolt pakkumise kutsedokumentide alusel ja oli valmis sõlmima hagejaga lepingu kostja poolt hagejale soovitatud tingimustel. Hageja otsuse tagajärgi kujundada ehitajaga võlasuhteid kostja soovitusi eiravalt ei saa pidada kostja poolt hagejale tekitatud kahjuks ega tuua kaasa kostja vastutust.
66.Põhjendatud on kostja vastuväide, et hageja poolt tehtud maksete aluseks olevaid arveid nr 116, 121, 129, 136 ja 144 (tl 156, 157, 159, 161 ja 163) ei ole kostjaga kooskõlastatud ja seetõttu puudus kostjal võimalus hageja poolt tehtud makseid kontrollida. Vaidlust ei ole selles, et ehituslepingut, mille hageja ehitajaga sõlmis, ega tööde finantseerimislepingut kostjale ei avaldatud ning kostjal puudus seetõttu ülevaade kokkulepitud maksetingimustest. Erimeelsust ei ole ka selles, et 590 000
krooni suurust ettemaksu arvestamata vastab hageja poolt tasutud summa teostatud tööde tegelikule rahalisele maksumusele. Eeltoodu põhjal ei ole alust väiteks, et kostja ei ole täitnud käsunditäitjana VÕS §-s 620 sätestatud hoolsuskohustust nõuetekohaselt ning on rikkunud hageja ja ehitaja vahelisi arveldusi puudutavas osas pooltevahelise lepinguga võetud ülesandeid. Kuna hagi tuleb eeltoodu põhjal jätta täies ulatuses rahuldamata, ei pea kolleegium vajalikuks anda hinnangut kostja poolt apellatsioonkaebuses esitatud teistele maakohtu otsusega rahulolematuse põhjustele.
67.Muus osas nõustub ringkonnakohus maakohtu otsuse järeldustega ning hageja apellatsioonkaebuses toodud seisukohad ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. Hageja on apellatsioonkaebuses valdavalt korranud esimese astme kohtu menetluses esitatud seisukohti, mis tuginevad endiselt ekslikule eeldusele, et kostja vastutus hageja ees põhineb ehitaja vastutusega võrreldavatel alustel. Maakohus on käsitlenud kostja vastutuse eeldusi iga hagis toodud etteheite osas eraldi ja selgitanud nõutava põhjalikkusega, miks ei saa hageja poolt esitatud nõuet esitatud alustel rahuldada. Täienduseks maakohtu seisukohtadele märgib kolleegium, et hageja väited töödes esinevate puuduste ja tehtud tööde ümbertegemise vajaduse kohta on asjakohatud, kuna tööd jäid ehitaja poolt lõpetamata ning seetõttu ei saa tööde lõpptulemust hinnata. Samuti ei saa oodata kostjalt lõpetamata tööde üle järelevalve teostamist. Hageja väide, et tehtud tööde kohta olid aktid koostamata, ei ole täpne, aktid on koostatud ja kostja poolt allkirjastatud (tl 158, 160, 162 ja 164). Hageja väide, et kostja ei ole valminud tööde puudustele tähelepanu pööranud, on ümberlükatud tõenditena esitatud ehituspäevikute ja ehituse töökoosolekute protokollidega (tl 103 117 ja 440 - 446), millele maakohus on otsuses hinnangu andnud. Maakohus on hageja kõigile seisukohtadele piisava selgusega vastanud ning kuna ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu otsusega täies ulatuses, ei pea kolleegium TsMS § 654 lg-st 6 juhindudes vajalikuks muus osas maakohtu otsuse põhjendusi korrata. Maakohtu hinnang hagis esiletoodud asjaoludele ja nende kinnitamiseks esitatud tõenditele on olnud hagi rahuldamata jätmist puudutavas osas igakülgne, täielik ja objektiivne ning kolleegiumil ei ole alust anda esitatud tõenditele teistsugust hinnangut ega kujundada nende pinnalt nõude aluseks olevate asjaolude suhtes maakohtu järeldustega võrreldes erinevat seisukohta. Hageja poolt viidatud menetlusnormi rikkumist ringkonnakohus maakohtu töös ei tuvastanud. Eeltoodu põhjal tuleb maakohtu otsus jätta hagi rahuldamata jätmist puudutavas osas muutmata ja hageja apellatsioonkaebus rahuldamata.
68.Hagi rahuldamata jätmise tõttu tuleb menetluskulud jätta hageja kanda. TsMSRakS § 3 lg 1 kohaselt tuleb kuni 31.12.2005 kehtinud TsMS § 60 lg 1 ja § 61 lg 1 p 1 alusel mõista hagejalt kostja kasuks välja kostja poolt apellatsioonkaebuse esitamisel tasutud riigilõiv 2 750 krooni ja kantud õigusabikuludest 25 000 krooni.
Iko Nõmm
Kaupo Paal
Mart Reino
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.