Kohtulahend

Asjaolu, et hageja on Kristiine linnaosas arvel eluruumi taotlejana, ei tähenda seda, et hageja ei peaks ise püüdma leida lahendust oma eluaseme küsimusele. Hageja ei ole otsinud oma eluaseme probleemi lahendamiseks muid viise, kui lootnud Tallinna linna poolt pakutavatele üürikorteritele või senise üürilepingu pikenemisele, mis aga ei ole piisav. Samuti ei ole hageja esitanud tõendeid selle kohta, et ta oleks aktiivselt osalenud linnaosavalitsuse poolt korraldatavatel igakuistel munitsipaalkorterite pakkumistel. Hageja varanduslikku olukorda ei ilmesta mitte üksnes tema väike sissetulek palga ja pensioni näol, vaid ka kinnistud Eesti erinevates piirkondades. Hagejale kuulub mitu kinnistut või selle mõttelist osa, millest ühes on ta suviti elanud. Ehkki tunnistaja V. Raagi ütluste kohaselt ei ole võimalik eelmärgitud suvilas mitmel perel elada, ei tähenda see, et hageja kui asja kaasomanik ei saaks ega võiks realiseerida oma kaasomandist tulenevaid kaasomaniku õigusi. Asjaolust, et märgitud maja saab kasutada vaid üks pere, ei tulene kostja kohustust kindlustada hagejat kui ülalmärgitud asja kaasomanikku eluruumiga. Ka asjaolu, et Tartumaal asuv ja hagejale mõttelises osas kuuluv kinnistu on kaitsealal ja teatud piirangutega, ei kinnita hageja rasket varanduslikku olukorda. Keskkonnaministeerium on selgitanud hagejale, et juhul kui ta piirangutega ei ole nõus, saab ta taotleda maa vahetamist mõnesse teise piirkonda. Juhul kui hagejal ei ole võimalik või ta ei soovi võtta eluruumi omandamiseks pangalaenu, on tal võimalik eluruum üürida. Hageja ei ole tõendanud, et tema varanduslik olukord ei võimalda ühetoalist korterit üürida. Üksiku, töötava, ülalpeetavateta ning mitut kinnisvara omava inimese jaoks ei kaasne tähtajalise üürilepingu lõppemisega rasked tagajärjed. Hageja on võimeline üürima korterit või tuba korterist või ehitama ümber varem mainitud elamut nii, et seal oleks võimalik elada aastaringselt. Arvestades kostja hallatava ja majandatava ning hageja kasutuses oleva eluruumi halba olukorda, mis on tõendatud OÜ Ehitusekspert ekspertarvamusega, ei ole põhjendatud üürilepingu pikendamine. Arvestades hageja varanduslikku seisundit ja ka eluruumi seisundit, leidis kohus, et antud ei saa kostjale kui üürileandjale panna kohustust jätkata üürilepingut. Kostja on andnud hagejale piisavalt aega oma eluaseme probleemi lahendamiseks. Üürilepingut ei saa pikendada ainult põhjusel, et hagejal ei ole teist eluruumi, kuhu asuda ja kuhu paigaldada oma suur raamatukogu. Hageja ei ole kaalunud kõiki võimalikke variante oma eluasemeprobleemi lahendamisel. Kohus leidis, et hageja ei ole tõendanud, et lepingu lõppemisega kaasneks talle vältimatult raske olukord. Arvestades hageja varanduslikku olukorda, üürilepingu eseme seisundit, lepingu lõpetamise asjaolusid ning kaaludes poolte huvisid üürilepingu jätkamiseks, siis ei esine selliseid mõjuvaid põhjuseid, millele tuginedes oleks mõistlik hageja üürilepingut pikendada. Apellatsioonkaebus Hageja palub apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega hagi rahuldada ning menetluskulud jätta kostja kanda. Rikutud on hageja põhiseaduslikke õigusi võrdsele kohtlemisele (põhiseaduse (PS) §-d 12 ja 14). Hagejat saab välja tõsta elamuseadus (ES) § 33 lg 3 alusel vaid juhul, kui linnavalitsus annab üürnikule vastu teise samaväärse eluruumi või maksab senise eluruumi vabastamise eest rahalise kompensatsiooni; lg 5 kohaselt kui kohalikul omavalitsusüksusel ei ole võimalik eluruumi vastu anda, eraldab vahendid vastavate eluruumide ehitamiseks või ostmiseks riik; lg 6 kohaselt kohaldatakse käesolevat paragrahvi omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 121 lg-s 3 sätestatud eluruumi üürilepingute viieaastase tähtaja möödumisel. ORAS § 121 lg 5 sätestab, et üürniku väljatõstmisel juhul, kui 1) üüritud eluruum on elamiseks vajalik üürileandjale või tema perekonnaliikmele tingimusel, et üürileandja või tema perekonnaliikme kasutuses ei ole antud

kohaliku omavalitsusüksuse territooriumil samaväärset eluruumi või nad ei ole seda võõrandanud pärast elamu tagastamist või nad ei ole vahetanud enne elamu tagastamist üürnikuga eluruumi kasutamise õigust; 2) üüritud eluruum on muutunud varisemisohtlikuks enne tagastamist või üürileandjast sõltumatutel asjaoludel; 3) üüritud eluruum on välja arvatud eluruumide hulgast füüsilise kulumise tõttu, peab kohalik omavalitsusüksus andma üürniku kasutusse eluruumi, mis asub samas asulas, ei ole vähem heakorrastatud varem kasutatud eluruumist ja elamispinna suurus ning ruumide arv vastab sotsiaalselt põhjendatud normile. Kohalik omavalitsusüksus kasutab seejuures eluruumide erastamise seaduses ja erastamisest laekuva raha kasutamise seaduses sätestatud võimalusi. Maakohus toetus otsuses ainult kostja viidetele OÜ Ehitusekspert ekspertarvamusele ja ei ole arvestanud ei hageja vastuväiteid sellele ega ka tsiviilasja 2-03-224 materjale. OÜ Ehitusekspert ekspertiis on teostatud juba 28.11.2003. Miski peale kostja sõnade ei viita sellele, et selles osas majast, kus elab hageja, on olukord viie aasta jooksul muutunud kordades hullemaks ning ohustab kogu maja ja kostja perekonda. Veetorude lõhkikülmumise oht on kogu aeg, kuna alumise korruse korter seisab kütmata (seal puudub küttekolle) ning hagejal takistatakse kütet osta. Väike veeavarii tõesti korteris nr 2 oli, aga see on kostja abiga likvideeritud. Vesi oli kuni avarii likvideerimiseni kinni keeratud, nii et alumise korruse laed ei saanud veetorude lõhkikülmumise tõttu tilkuda. Hageja võttis vett vahepeal koridoris olevast kraanist, kuni kostja kraani toru otsast ära keeras. Põhjendamatu on kohtu väide, et kostja on andnud hagejale piisavalt aega oma eluaseme probleemi lahendamiseks. Tegelikult on kostja andnud hagejale aega 2002.a ainult ühe aasta. Kahjuks jäi ühest aastast väheks, sest just sel ajal oli hageja töötu ja juhutöödega ei olnud võimalik eluruumi hankida. Hageja kirjutas aastasele üürilepingule heauskselt alla, uskudes kostja kinnitusi, et aastapikkune leping on vaid formaalne panga nõue. Edaspidi pole kostja hagejale andnud mingit aega. Kohtuotsuski hagi rahuldamise kohta tuli pärast kolmeaastase perioodi lõppemist. Kohtuotsus jõustus 15.11.2007 ning alles sellest ajast saab lugeda, et hageja sai palutud aja doktoriväitekirja lõpetamiseks, et saada tasuvam töökoht, mis võimaldaks koguda korteri sissemaksu raha ja saada pangast rohkem laenu. Tegelikult oli kostja antud aeg ammu möödas ja kolm aastat oli kulunud kohtumaterjalide ettevalmistamisele ja närveerimisele, millele lisandus kostja kiuslik käitumine, kes lootis, et teeb sellega elu majas ebamugavaks ja hageja kolib välja. Pole ka õige väita, et hageja pole otsinud oma eluaseme probleemi lahendamiseks muid viise, kui lootnud Tallinna linna poolt pakutavatele üürikorteritele või senise üürilepingu pikenemisele. Tallinna linna poolt pakutavatele üürikorteritele on hageja saanud lootma hakata alles viimasel ajal, sest tänu kohtumenetlusele on teda üldse järjekorda võetud. Järjekorda võtmise taotlemine on üks viise oma elamispinna probleemi lahendamiseks, kuid on nõudnud aega ja energiat. Samuti ei ole kostja esitanud mingeid tõendeid vabade pindade kohta Kristiine linnaosas. Hagejalt ei võetud jaanuaris 2008 Tallinna linna eluasemekomisjoni otsusele viidates korteriavaldust vastu ja pärast seda pole Kristiine Linnaosa Valitsuse kodulehel asustamata eluruumide all pakkuda olnud mitte ühtki vaba elamispinda. Maakohus ei ole arvestanud hageja varanduslikku seisundit hinnates olukorraga eluruumide turul. Minimaalne toidukorv on praegu 900 krooni, tasuda on vaja ka kommunaalkulud: küte, vesi, prügivedu, elekter, telefon jms. Krooniliste tervisehädadega inimesena vajab hageja iga kuu ka vähemalt 300 krooni eest ravimeid. Hageja saab oma 4000 krooni suurusest pensionist maksimaalselt 2000 krooni kulutada üüri peale. Sellise hinnaga pakutakse vaid kahte 1-toalist korterit, kuid oma suure raamatukogu tõttu ei ole hagejal võimalik sellistesse korteritesse kolida. Kuna korteri ostmine või selle turuhindadega üürimine käib hagejale kui pensionärile varanduslikult üle jõu, jääb talle ainukeseks võimaluseks Xxxxxxxxx x-x korteri vabastamisel

üürida munitsipaalkorter. Hageja on ka avaldanud valmisolekut asuda remondi ajaks ajutiselt vabale pinnale korteris nr 3, mis pealegi oli enne kostja majja tulekut aastaid tema käsutuses. Maakohus on jätnud arvestamata osa tõendeid. Kohus on jätnud arvestamata, et kinnistust Tartumaal kuulub hagejale ainult üks kolmandik ja selle väärtus on 78 000 krooni, mis nähtub kinnistusraamatu materjalidest. Tartumaal asuval kinnistul on 4 omanikku, mis teeb igasuguste kokkulepete sõlmimise eriti keeruliseks. Keegi omanikest ei soovi teha kinnistule lisakulutusi, mida maatükkide hindamine oleks. Kohus on jätnud sisuliselt arvestamata ka Xxxxxxx (Xxxxx) suvila kaasomaniku tunnistuse, et ta pole ümberehituse ega müügiga nõus. Kaasomanikul on õigus küll igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist, kuid antud juhul jääb hagejal üle oma kaasomaniku õigusi realiseerida ainult kohtu abil. Kohtumenetlus on aeganõudev protsess ja ei aita kuidagi hageja elamispinna probleemi lahendada. Ka on Xxxxx suvilas viimasel ajal ilmnenud amortiseerumise märgid: küttekolle ei tõmba, põrandatalad on mädanenud, katus on hakanud vett läbi laskma, elektrisüsteemides on mingi viga. Kui korraldada kinnistul ekspertiis, näitaks see ilmselt palju hullemaid tulemusi, kui majas Xxxxxxxxx x. Kuna suvila on kaasomandis, pole hageja tahtnud tuleviku suhtes üksi midagi otsustada ja ootab läbirääkimisteks augustikuud, kui õe pere suvitama sõidab. Mingitest ümberehitusest ei saa praegu olla juttugi. Vastus apellatsioonkaebusele Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning palub jätta selle rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu otsus Tsiviilkolleegium, ära kuulanud asjast osavõtnud isikute seisukohad kohtuistungil ning tutvunud tsiviilasja materjaliga, leidis, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust Harju Maakohtu otsuse tühistamiseks. Kooskõlas TsMS § 657 lg 1 p-ga 1 tuleb kaevatav kohtuotsus jätta muutmata ning apellatsioonkaebus rahuldamata. Kui ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu põhjendustega ja järgib neid, ei pea ta oma otsust põhjendama (TsMS § 654 lg 6). Antud juhul on kolleegium nõus maakohtu otsuses sisalduvate põhjendustega ega pea vajalikuks neid korrata. Maakohus kohaldas seadust õigesti. Kohus hindas lisaks üürilepingu sõlmimise asjaoludele ka muid seaduses nimetatud asjaolusid (VÕS § 328 lg 2). Asja materjalist nähtuvalt ei ole hageja puhul tegemist vähekindlustatud isikuga, vaid normaalselt toimetuleva, töist sissetulekut omava vanaduspensionäriga. Lisaks sellele on hageja kaasomandis kaks kinnistut, mis võimaldaksid tal lahendada eluasemega seotud probleemi. Maakohus märkis õigesti, et juhul, kui üürnik nõuab üürilepingu pikendamist korduvalt, tuleb arvestada lisaks seda, kas üürnik on teinud kõik võimaliku uue eluaseme leidmiseks (VÕS § 328 lg 3). Hageja ei ole nimetanud ühtegi konkreetset tegu, mida ta oleks teinud uue eluruumi leidmiseks (üürikuulutusetele viitamist ei ole võimalik sellena hinnata). Kohalikult omavalitsuselt sotsiaal- või munitsipaalkorteri taotlemine ei ole hageja varalise seisundi puhul kuigi perspektiivne ega kiire võimalus. Pealegi on üldteada asjaolu, et eluruumide kohalik turg on käesoleval ajal nii ostu- kui üürisooviga isikute jaoks soodne ja jätkuvas hinnalanguses. Vastuseks kaebusele märgib kolleegium, et ei nõustu apellandi käsitlusega eluruumiprobleemi lahendamiseks talle antud ebapiisava aja kohta. Väide, nagu oleks 2002.a antud hagejale selleks aega üks aasta, millest jäi väheseks, ei ole kooskõlas asja materjaliga. See, et kostja kui üürileandja ei nõustunud üürilepingut 2003.a pikendama, vaid seda tehti kohtuotsusega (üürilepingu tähtaega pikendati kolme aasta võrra, s.o kuni 2006.a), ei võimalda väita, nagu poleks hagejale võimaldatud uue eluruumi soetamiseks (omandamiseks või üürimiseks) piisavalt aega. Vaidlustatud kohtuotsuse langetamise ajaks oli möödunud eelnimetatud tähtajast veel kaks aastat (seega

praeguseks ligi kolm aastat). Asjaolu, et apellandi väitel kasutas ta seda aega kohtuvaidluseks vajalike toimingute tegemiseks (materjalide ettevalmistamiseks jms) ega leidnud seetõttu nende aastate kestel aega tegeleda oma eluruumi probleemi lahendamisega, ei vabanda teda VÕS § 328 lg-s 3 sätestatud nõude täitmata jätmisel. Kuna ringkonnakohus jätab hageja apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata, siis tulenevalt TsMS § 162 lg-st 1 jäävad apellatsioonimenetluse kulud hageja kanda.

Ü. Jänes

U. Loonurm

K. Paal

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.