Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Tiit Kollom ja Kaupo Paal
Otsuse tegemise aeg ja koht
01.04.2009, Tallinn
Tsiviilasi
OÜ Rivera Grupp hagi OÜ Maxi Petrol Trade vastu võlgnevuse ja viiviste saamiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
6 150 854,14 krooni
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 28.10.2008 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ Rivera Grupp apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
17.03.2009
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja OÜ Rivera Grupp (registrikood 11017073, asukoht Padriku tee 6/1-3, Tallinn), esindaja adv. Viktor Särgava Kostja OÜ Maxi Petrol Trade (registrikood 10653329, asukoht Tondi 27, Tallinn), esindaja adv. Martin Traat
Resolutsioon
1.Tühistada Harju Maakohtu 28.10.2008 otsus hagi rahuldamata jätmise ja menetluskulude jaotuse osas ning saata tühistatud osas asi uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule
2.Hagi rahuldamise osas jätta maakohtu otsus muutmata. Edasikaebe kord Otsuse peale võib edasi kaevata üksnes vandeadvokaadi vahendusel Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. TsMS § 218 lg 4 kohaselt võib hagimenetluses Riigikohtus menetlusosaline ise esitada
menetlusabi saamise taotluse. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hageja nõue ja põhjendused
1.06.07.2007 esitas hageja kohtusse hagi kostja vastu võlgnevuse ja viiviste saamiseks. Hagiavalduse kohaselt pidas OÜ Rivera Grupp OÜ-ga Medalgo Invest läbirääkimisi, et viimane võõrandaks Tallinnas, Xxxx x ja Xxxxx xxx xx kinnistud (edaspidi kinnistud) hageja poolt leitud investorile. Hageja eesmärgiks oli leida investor, kellel oleks raha kinnistud ära osta, misjärel hageja poolt detailplaneeringu koostamise teel kinnistute väärtus suureneks ja kinnistud müüdaks vaheltkasuga maha, mis jagataks hageja ja kostja vahel. Hageja leidis selliseks investoriks kostja. 14.06.2004, 30.07.2004 ja 18.08.2004 OÜ Medalgo Invest ja kostja vaheliste lepingute alusel omandas kostja kinnistud ja kanti kinnistute uue omanikuna kinnistusraamatusse.
2.10.09.2004 sõlmiti hageja ja kostja vahel koostööleping. Koostöölepingus fikseeriti lepingupoolte eesmärgiks detailplaneeringu koostamise teel tõsta kinnistute väärtust ja siis need kasumiga maha müüa. Hageja kohustusteks oli organiseerida detailplaneeringu koostamine ja otsida ostjat. Koostöölepingu kohaselt pidi kasum/puhastulu jagunema järgmiselt: 60% kostjale ja 40% hagejale. Hageja täitis omapoolseid koostöölepingujärgsed kohustused. Hageja eestvedamisel sõlmiti konsultatsioonilepingud AS-ga K-Projekt kinnistutele detailplaneeringu tellimiseks ja koostamiseks. Hageja organiseeris kinnistutele detailplaneeringu koostamist ja otsis kinnistutele ka ostjaid.
3.Kostja lükkas kõik hageja poolt vahendatud ostupakkumised arusaamatutel põhjustel tagasi. 2005 aasta maikuus enam kostja esindajad hageja esindaja J. R. telefonikõnedele ei vastanud ja seetõttu kostjaga kontakt kadus. Hageja teadmata sõlmis kostja OÜ-ga ORM maaklerlepingu, mille eesmärgiks oli kinnistute müügi vahendamine. Koostöölepingu kohaselt kinnistute müümise korral kohustus kostja hagejale 14 päeva jooksul pärast müüjatelt raha laekumist maksma hagejale tema poolt tasutud intressid ja 40% puhastulust.
4.22.06.2005 sõlmiti kostja ja AS-i Parvati vahel kinnistute võlaõiguslik müügileping, mille kohaselt müüs kostja kinnistud AS-le Parvati 50 250 000 krooni eest. Lepingu punkti 3.2.2. alusel edastas notar AS-i Parvati poolt ostuhinnast notari kontole deponeeritud 5 000 000 krooni kostjale hiljemalt 3 päeva jooksul pärast kinnistusraamatusse eelmärgete kandmist ehk hiljemalt 13.07.2005. Seega koostöölepingu kohaselt oli kostja kohustatud sellest summast hagejale kuuluva osa hagejale edastama hiljemalt 27.07.2005. 15.08.2005 sõlmiti kostja, AS Parvati ja OÜ Brassland vahel kinnistute võlaõiguslik müügileping ja asjaõigusleping, millega kostja võõrandas kinnistud OÜ-le Brassland. Nimetatud lepingu punkti 3.2.6. kohaselt tasus OÜ Brassland ostuhinnast 45 250 000 krooni kostjale 3 pangapäeva jooksul pärast asjaõiguslepingu kinnistusraamatule esitamise päevast ehk hiljemalt 19.08.2005. Seega koostöölepingu kohaselt oli kostja kohustatud sellest summast hagejale kuuluva osa hagejale edastama hiljemalt 02.09.2005. Kostja ei maksnud hagejale tema osa puhastulust ega tagastanud talle hageja tasutud laenuintresse.
5.Kostja ja AS BIG vahel sõlmitud Krediidiliini Raamlepingu nr 04692/25L punkti 1.2. kohaselt oli AS-It BIG võetud laenu tagasimakse tähtpäevaks 18.08.2005 ehk sama päev, millal kostja sõlmis kinnistute võõrandamiseks asjaõiguslepingu. Seega
2(8)
nimetatud summa maksmiseks puudus mõte, sest koostöölepingu punkti 3.3. kohaselt oleks kostja pidanud selle summa niikuinii koheselt hagejale tagasi maksma. Teiseks ei teinud hageja seda ka tuginedes mõistlikkuse põhimõttele, kuivõrd kostja juba mitu kuud vältis hagejaga suhtlemist. Kolmandaks kuivõrd kostja koostöölepingu punkti
3.3.rikkudes keeldus kinnistute müügiks 22.06.2005 sõlmitud võlaõigusliku lepingu alusel saadud 5 000 000 kroonist hagejale kuuluvat osa maksmast, oli hagejal nimetatud kohustuse täitmisest keeldumiseks õiguslik alus (VÕS § 111 lg 1).
6.Hageja ei tunnistanud kostja poolt väidetavalt seoses kinnistu ostmisega eraisikult 17 025 443 krooni ja OÜ-lt Semafor Oil 5 606 700 krooni laenu võtmisega kantud intressimakseid. OÜ Semafor Oil on kostja juhatuse liikmeks ehk tegemist on seotud isikutega. Koostöölepingu täitmise ajal esitas kostja hagejale pidevalt teateid üksnes intressimaksete tegemise kohta. Hageja ei tunnistanud ka kulusid OÜ-le Orion Capital 150 000 krooni, õigusabikulusid 260 000 krooni, kinnistute haldamise kulusid 152 000 krooni ja kostja üldkulusid 122 632 krooni. Kulutuste kandmine on tõendamata ja need on detailselt põhjendamata.
7.Kuivõrd hagejal puudusid varem kostja esitatud kuludokumendid, siis vähendas hageja menetluse käigus oma nõuet. Koostöölepingu p 3.2 ja 3.3 kohaselt oli hagejal õigus saada tema poolt kostjale makstud laenuintressid summas 252 297,90 krooni ja 40 % puhastulu. Lahutades müügihinnast kõik kulud, tuli puhastuluks 15 377 135,37 krooni. Hageja palus välja mõista kostjalt hageja kasuks 6 403 152,04 krooni ning viivised alates põhivõla sissenõutavaks muutumisest (02.09.2005) kuni käesoleva hagi esitamiseni summas 1 059 408 krooni ja edasi viivis 9% aastas kuni nõude täitmiseni. Kostja vastuväited
8.Kostja hagi ei tunnistanud. Hageja ei ole täitnud koostöölepingu tingimusi. Hageja nimel tegutses volikirja alusel hageja tegelik juht J. R.. J. R. mõisteti süüdi suures maksupettuses ja teda karistati reaalse vangistusega 2 aastat. Pärast Riigikohtu 15.06.2005 määruse saamist teatas hageja kostjale, et tema ei saa koostöölepingus sätestatud ülesandeid täita, kuna peab minema vangi.
9.Hageja esindaja J. R. isikust tulenevalt tekkisid kostjal juba vahetult pärast koostöölepingu sõlmimist ja enne Riigikohtu määruse tegemist probleemid kinnistute võimalike ostjatega suhtlemisel. Kuuldes, et kinnistute müüki vahendab J. R., lõpetasid ettevõtted edasised läbirääkimised.
10.Kostja hagejalt konkreetseid pakkumisi kinnistute ostuks ei saanud.
11.Hageja jättis täitmata koostöölepingu p 3.1.1.1, 3.1.1.2 ja 3.1.1.4., mistõttu koostöölepingus ettenähtud tagajärge hageja jaoks ei saabunud. Poolte vahel 10.09.2004 sõlmitud koostööleping on maakleri leping, kuid selles sisalduvad ka sätted hageja poolt muude kohustuste täitmiseks. Pooled ei käsitlenud lepingus maaklerteenust ja muid teenuseid eraldi teenustena ega leppinud eraldi kokku ka maakleri-ja muude teenuste osutamise eest makstavas tasus. Esimese astme kohtu otsus ja põhjendused
12.28.10.2008 otsusega Harju Maakohus rahuldas hagi osaliselt ja mõistis OÜ-lt Maxi Petrol Trade põhivõlgnevuse 252 297,90 krooni ja viivised summas 41 602 krooni OÜ Rivera Grupp kasuks ning jaotas menetluskulud võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusele.
13.Vaidlust ei olnud poolte vahel selles, et hageja vahendas OÜ Medalgo kinnistute müümist sealhulgas ka kostjale, mille tulemusena kostja omandas Tallinnas, Xxxx xx x asuvad kinnistud, asjaõigusleping kostja ja OÜ Medalgo Invest vahel sõlmiti 18.08.2004. Vaidlust ei olnud selles, et 10.09.2004 sõlmiti hageja ja kostja vahel leping pealkirjaga „Koostööleping”. Koostöölepingu p-s 2.1 sätestatuga on tõendatud,
3(8)
et pooled sõnastasid lepingu eesmärgi kui koostöö Tallinnas, Xxxxx xxx xx ja Xxxx x asuvate kostjale kuuluvate kinnistute arendamistöödel, müügil ja müügist saadava tulu jagamisel. Vaidlust ei olnud ka selles, et hageja on täitnud koostöölepingu p-st 3.1.1.3 tulenevad kohustused. Pooled vaidlesid selle üle, kas hageja täitis lepingu p-dest 3.1.1.1, 3.1.1.2 ja 3.1.1.4 tulenevad kohustused ja kas tal on sellest tulenevalt õigus saada koostöölepingus ettenähtud tasu.
14.Lepingu p 3.1.1.1 kohaselt oli hageja kohustuseks tellida ja organiseerida nimetatud kinnistute detailplaneeringu koostamine ja kooskõlastama selle vastavate ametiasutustega pärast kostja heakskiitu. Nimetatud lepingupunkti tõlgendamisel oli oluline ka lepingu p 3.2, mille kohaselt kohustus kostja tasuma hagejale koostöölepingust tuleneva tasu ka siis, kui kostja võõrandab kinnistud enne detailplaneeringu kinnitamist või kooskõlatamist ja juhul, kui hageja on õigeaegselt tellinud detailplaneeringu ja teinud jõupingutusi, mida teine sarnane isik antud olukorras oleks teinud. Konsultatsioonilepinguga nr 04-214, AS K-Projekti kirjaga ja liikluslahenduse projektiga oli tõendatud, et hageja oli tellinud 01.09.2004 AS-lt K-Projekt, so juba enne koostöölepingu sõlmimist, Rävala puiestee läbimurde liikluskorralduse lahenduse koostamise Xxxxx xxx xx kinnistu piirkonnas. AS K-Projekt kirja ja tunnistaja R. A. ütlustest nähtuvalt oli nimetatud leping eelduseks Xxxxx xxx xx kinnistule ja selle lähialale (XXXX XX X) detailplaneeringu koostamiseks. Konsultatsioonilepinguga nr 05-084 oli tõendatud, et kostja tellis 18.03.2005 AS-lt K-Projekt Xxxxx xxx xx kinnistu ja selle lähiala detailplaneeringu koostamise. R. A. ütlustega on tõendatud, et detailplaneeringu sisuliseks tellijaks ja tellijapoolseks reaalseks asjaajajaks ning organiseerijaks oli hageja nimel J. R.. Vaidlust ei olnud selles, et hageja tasus detailplaneeringu koostamise eest. Seega täitis hageja lepingu p-st 3.1.1.1 tuleneva kohustuse.
15.Lepingu p 3.1.1.2 kohaselt oli hageja kohustuseks otsida lepingu p-s 2.1 nimetatud kinnistule ostja. Pooled vaidlesid selle üle, mida nimetatud lepingu punkt tähendas, kas ainult hageja tegevust ostjate otsimisel või ostjate leidmise kohustust. Lepingu nimetatud punkt on oma olemuselt maaklerleping VÕS § 658 lg 1 mõttes, millest tulenevalt tuleb nimetatud lepingu punkti tõlgendada kui hageja kohustust leida kinnistule ostja. Pooled vaidlesid ka selle üle, kas ostja leidmise kohustuse täitmine jäi hageja poolt täitmata kostjast tulenevatel asjaoludel. Tõendamist leidis, et Julian East on saatnud e-kirju, millistes sisaldusid erinevad osamaksetena maksmise tingimused Xxxxx xxx xx kinnistu ostuks. Samas ei ole teada, kas läbirääkimistega saavutati mingi kokkulepe ning kas need kirjad on edasi saadetud ka J. R.le. R. K. ütlustega leidis tõendamist, et J. R. müüs kinnistuid, kuid et potentsiaalsed ostjad kostjale ei sobinud, pärines J. R.lt. Seetõttu ei olnud antud ütlused potentsiaalsete ostjate leidmise ja kostja poolt tõrjumise osas usaldusväärsed. Lisaks järeldus R. K. ütlustest, et J. R. tegevus kinnistute müümisel ei olnud efektiivne. J. R. tunnistajana antud ütlusi ei saa pidada usaldusväärseteks, kuna tunnistaja oli ilmselt erapoolik ja majanduslikult huvitatud käesoleva menetluse käigust hageja kasuks, samastades end hagejaga ja väites, et juhib hageja tegevust. Ka J. R. ettekanne hageja juhatusele ei tõenda, et hageja oleks leidnud kostja kinnistutele potentsiaalseid ostjaid, kuna ühtegi eelkokkuleppe projekti hageja ei ole esitanud. Eeltoodust järeldus, et hageja ei täitnud lepingu p 3.1.1.2 kokkulepitud kohustust.
16.Vaidlust ei olnud selles, et kostja võttis AS-lt BIG laenu kinnistute ostmiseks 5 000 000 krooni. Lepingu p 3.1.1.4 kohaselt pidi hageja tasuma kostja poolt OÜ-lt BIG võetud laenu tagasimakse tähtaja saabumisel 40 % laenust ja nimetatud laenumaksed pidi hageja lepingu p 3.3 alusel tagasi saama 14 päeva jooksul pärast ostuhinna laekumist. Hageja BIG laenusummast 40 % ei maksnud kuna kostja müüs kinnistu ja
4(8)
maksis koheselt tagasi kogu laenu, seega polnud hagejal otstarbekas nimetatud summat tasuda, mistõttu ei saa käsitleda seda asjaolu lepingu olulise rikkumisena.
17.Vaidlust ei olnud poolte vahel selles, et lepingu hind lepiti pooltevaheliste läbirääkimiste käigus kokku ühtse paketina ehk kas tasu makstakse täishinnas või ei maksta üldse ja et lepingu hinnaks oli 40% puhastulust. Detailplaneeringu koostamise ülesanne oli käsitletav käsunduslepinguna VÕS § 619 mõttes. Kuna koostöölepingu p 3.2 kohaselt ei pidanud pooled detailplaneeringu valmimist lepingu hinna maksmise eelduseks, siis poolte tahe puhastulu maksmiseks 40 % ulatuses oli suunatud kinnistule ostjate leidmise kokkuleppele, mis on käsitletav pooltevahelise maaklerilepinguna VÕS § 658 lg 1 mõttes. Hagejal tekkinuks maakleritasu saamise õigus alates tema vahendamise või osutamise tulemusena vaidlusaluste kinnistute müügilepingu sõlmimisest (VÕS § 664 lg 1). Nimetatud vahendamist või osundamist hageja ei tõendanud.
18.Lepingu punktis 3.2 sisalduva viimase lausega on tõendatuks poolte kokkulepe, mille kohaselt juhul, kui Riviera Grupp OÜ tasub OÜ-le Maxi Petrol Trade või viimase arvele OÜ Maxi Petrol Trade poolt kinnistute ostmiseks võetud laenu või nimetatud laenude intressi, siis Riviera Grupp OÜ poolt tasutud laenu osa või intresside osa tagastatakse OÜ-le Riviera Grupp lisaks viimasele kuuluvast 40%-lisele puhastulu osale. Nimetatud kokkuleppest järeldub, et intresside tagasimaksmise kohustus lisandus puhastulu maksmise kohustusele ehk see ei sõltunud hagejapoolsest lepingu p-s 3.1 märgitud kohustuste täitmisest. Poolte tahe järeldub ka kostja vastuväidetest, mille kohaselt oli lepingu p 3.2 järgi kostjal kohustus tasuda hagejale kohustuse täitmise eest tulemustasu, mille suurus oli 40% kinnistute müügist saadavast puhastulust. Seega ei olnud hageja poolt tasutud laenuintressid üheks lepingu hinna komponendiks. Nimetatust tulenevalt oli hagejal intressimaksete saamiseks õigus olenemata sellest, kas ta kõik lepingulised kohustused nõuetekohaselt täitis.
19.Kuivõrd hageja jättis täitmata koostöölepingu p-st 3.1.1.2 tuleneva kohustuse, ei tekkinud kostjal puhastulu maksmise kohustust koostöölepingu p-de 3.2 ja 3.3 järgi. Sellest tulenevalt ei analüüsinud kohus poolte väiteid puhastulu suuruse ja kantud kulutuste kohta.
20.Koostöölepingu p-s 3.3 sätestatust tulenevalt tuli tagastada hageja poolt tasutud intressid 14 päeva jooksul alates kinnistute ostja poolt kostjale raha ülekandmise momendist. Vaidlust ei olnud, et hageja tasus laenuintressid summas 252 297,90 krooni ja nimetatud summa kuulub kostjalt väljamõistmisele hageja kasuks VÕS 108 lg 1 alusel. Vaidlusaluste kinnistute ostuhind laekus kostjale 02.09.2005, kostja ei ole intressimakseid hagejale tagastanud. Seega on põhjendatud hageja nõue ka viivise väljamõistmiseks summas 41 602 krooni ning edasi on hagejal õigus nõuda viivise väljamõistmist TsMS § 367 alusel protsendina võlgnevuselt 252 297,90 krooni alates 04.07.2007 vastavalt hageja nõudele 9% aastas, kuni nõude täitmiseni. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus
21.OÜ Rivera Grupp esitas otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada Harju Maakohtu 28.10.2008 otsus osas, millega kohus jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud 96,2% osas OÜ Rivera Grupp kanda.
22.Esimese astme kohus on ebaõigesti koostöölepingut tõlgendanud ja leidnud, et koostöölepingu p-st 3.1.1.2 tuleneva kohustuse puhul on tegemist maaklerikohustusega. Kohus on koostöölepingu punktis 3.2. tsiteeritud lauset grammatiliselt valesti tõlgendanud. Koostöölepingu p 3.2. esimesest kahest lausest ei ole kuidagi võimalik järeldada, et OÜ-l Rivera Grupp tekib õigus saada 40% puhastulust ainult juhul, kui ostjaga sõlmitakse leping tema vahendusel ehk hagejal on
5(8)
maaklerikohustus. Selles lauses ei ole OÜ Rivera Grupp poolt ostja leidmisele ega maaklerikohustusele isegi viidatud.
23.Hageja on kogu kohtumenetluse kestel olnud seisukohal, et koostöölepingu p 3.1.1.2 tuleneva kohustuse puhul ei olnud tegemist maaklerikohustusega, vaid käsundiga. Apellant on vastavat seisukohta avaldanud nii kohtuistungitel kui ka esitanud kirjalikult, kuid kohus jättis nimetatud hageja vastuväite osas seisukoha võtmata. Asjaolule, et koostöölepingu p-st 3.1.1.2. tuleneva kohustuse puhul ei ole tegemist maaklerikohustusega, viitab üheselt kõnealune punkt ise, mille kohaselt apellandil oli kohustus kinnistutele ostjat otsida, mitte leida. Kohus ei ole põhjendanud, millest lähtuvalt ta leidis, et apellandil oli kohustus „leida“ ostja, kui Koostöölepingu punktis
3.1.1.2.on kasutatud sõna „otsida“. Kohus on põhjendamatult pidanud J. R. ütlusi ebausaldusväärseteks, seda põhjendamata.
24.Koostöölepingu p-s 2.1. on ette nähtud lepingu objekt ehk eesmärk, mis ei ühti mitte kuidagi VÕS § 658 lg-s 1 sätestatud maaklerilepingu iseloomulike tunnustega. Koostöölepingus ei ole kordagi kasutatud maaklerilepingule iseloomulikke väljendeid: „vahendama teisele isikule lepingu sõlmimist kolmanda isikuga“ või “osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele“. Lisaks ei ole ühelgi juhul maaklerilepingule iseloomulik, et „maakler“ peaks käsundiandjale maksma pangalaenu intresse, organiseerima detailplaneeringu koostamist ja tagastama miljoneid kroone laene.
25.Kohus jättis hagi rahuldamata ainult sel põhjusel, et kohtu arvates on koostöölepingu p-st 3.1.1.2 tulenev kohustus maaklerikohustus ja apellant ei ole maaklerikohustust täitnud. Kõnealuse kohustuse puhul oli tegemist käsundiga ehk kohustusega otsida ostjaid, mitte leida. Asjaolu, et hageja otsis kinnistutele ostjaid on tõendatud Julian East poolt saadetud e-kirjadega ning tunnistajate R. K., J. R. ja R. A. ütlustega.
26.Apellant täitis kõik koostöölepingu p-st 3.1. tulenevad kohustused. Sellest tulenevalt on tal koostöölepingu punkti 3.2. kohaselt õigus tagasi saada tema poolt kostjale makstud laenuintressid summas 252 297,90 krooni ja kinnistute müügi puhastulust 40%. Koostöölepingu punkti 3.3. kohaselt kohustus vastustaja nimetatud summast 40% ehk 6 150 854,14 krooni maksma hagejale 14 päeva jooksul alates ostja poolt kostjale raha ülekandmise momendist ehk hiljemalt 02.09.2005. Arvestades, et kostja on 6 403 152,04 krooni tasumisega viivitanud alates selle sissenõutavaks muutumisest kuni hagi esitamiseni kokku 671 päeva, on hagiavalduse esitamise seisuga VÕS § 94 lg 1 ja § 113 lg järgi viivisevõlgnevuse suuruseks kokku 1 059 408,35 krooni. Vastustaja seisukoht
27.Kostja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohtu seisukoht
28.TsMS § 651 lg 1 kohaselt kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatuist üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Seega ei vaata ringkonnakohus otsust läbi osas, milles kohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja põhivõlgnevuse 252 297,90 krooni ja viivised.
29.Tsiviilkolleegium, kuulanud ära menetlusosaliste seisukohad ja tutvunud toimiku materjaliga, leidis, et maakohtu otsus tuleb kaevatud osas TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel tühistada materiaalõigusnormi ebaõige kohaldamise ja menetlusnormi rikkumise tõttu ning asi tuleb saata tühistatud osas uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule.
30.Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu poolt lepingu p-le 3.1.1.2 antud õigusliku hinnanguga ja selles tuleneva järeldusega hagi rahuldamata jätmise kohta. Nimetatud punkt sisaldas hageja kohustust otsida kinnistutele ostja. Maakohus leidis, et lepingu
6(8)
p-s p 3.1.1.2 sätestatud kohustuse puhul on tegemist maaklerikohustusega VÕS § 658 lg 1 mõttes. Sellest tulenevalt jättis kohus hagi rahuldamata põhjusel, et VÕS § 664 lg 1 kohaselt tekib maakleril õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. Käesoleval juhul kostja loobus hageja vahendustegevusest kinnistutele ostja otsimisel ning võõrandas kinnistud ilma hageja osaluseta.
31.Ringkonnakohtu arvates on koostöölepingu näol tegemist ühtse tervikliku lepinguga, mille üksikuid punkte ei saa tervikust eraldada ega käsitleda iseseisvate lepingutena. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et poolte ühine tegutsemine ühise eesmärgi saavutamiseks algas juba enne kirjaliku koostöölepingu sõlmimist ja enne kostja poolt vaidlusaluste kinnistute omandamist. Hageja vahendas juba kinnistute omandamist kostja poolt eesmärgil, et neid kinnistuid parendatakse ühiselt ja müüakse kasumiga edasi, kusjuures hageja ülesandeks oli põhiliselt organiseeriv tegevus ja kostja ülesandeks finantseerimine. Ühise tegutsemise sätestasid pooled ka koostöölepingu p-s 2.1, mille kohaselt lepingu objektiks on poolte koostöö Tallinnas, Xxxxx xxx xx ja XXXX XX X asuvate kinnistute arendamistöödel, müügil ja müügist saadava tulu jagamisel. Pooled leppisid kokku kasumi jaotamises, mitte maakleritasus. Kokkuleppe kohaselt oli hagejal õigus 40 %-le kinnistute müügist saadavast puhastulust. Vastavalt oma kasumiosa suurusele, pidi hageja osalema ka laenu ja intressimaksete tagasimaksmises. Sellised kokkulepped ei viita maaklerilepingule ja tasu saamise osas ei saa lähtuda maakleritasu saamise eeldustest. Kuna kohus leidis, et hagejal puudus õigus maakleritasule, ei analüüsinud kohus poolte väiteid puhastulu suuruse ja kantud kulutuste kohta, vastavat arvestust ja neid tõendavaid dokumentaalseid tõendeid, samuti väiteid ja tõendeid selle kohta, millised olid kostja tegelikud kulutused laenude saamiseks.
32.Asja uuel läbivaatamisel tuleb arvestades lepingu sisu ja eesmärki anda lepingule kui tervikule õiguslik hinnang ning sellest tulenevalt selgitada välja asjas tähtsust omavad asjaolud ja hinnata kõiki tõendeid. Maakohtul tuleb anda hinnang, kas koostöölepingu näol võib tegemist olla seltsinguga. VÕS § 580 lg 1 kohaselt kohustuvad seltsingulepinguga kaks või enam isikut (seltsinglased) tegutsema ühise eesmärgi saavutamiseks, aidates sellele kaasa lepinguga määratud viisil, eelkõige panuste tegemisega. VÕS § 581 lg 1 sätestab, et seltsinglaste panuseks võib olla igasugune ühise eesmärgi edendamine, sealhulgas vara võõrandamine seltsingule, vara seltsingu kasutusse andmine või seltsingule teenuse osutamine. Kui maakohus leiab, et koostöölepingu näol ei ole tegemist seltsingulepinguga, tuleb seda põhjendada ning tõlgendada poolte tahet lepingu sõlmimisel ja täitmisel.
33.Samuti tuleb hinnata poolte väiteid selle kohta, et kostja ei soovinud kinnistute müümisel enam hagejaga koostööd teha ning millised olid sellise soovimatuse õigusliku tagajärjed, kas tegemist oli õiguskaitsevahendite või kujundusõiguse kasutamisega
34.TsMS § 392 lg 1 p-de 3 ja 4 kohaselt lasub kohtul kohustus selgitada eelmenetluses muuhulgas välja poolte faktilised ja õiguslikud väited esitatud nõuete ja väidete kohta ning tõendid, mida menetlusosalised esitavad oma faktiliste väidete põhjendamiseks. Apellatsioonimenetluses ei ole võimalik täita eelmenetluse ülesandeid ning tõendite hindamise alusel tuvastada faktilisi asjaolusid, sest vastasel juhul oleks poolte kaebeõigus ebaproportsionaalselt piiratud. Kassatsioonimenetluse eripära arvestades ei ole selles menetluses võimalik kaevata tõendite hindamise ja faktiliste asjaolude tuvastamise peale, mistõttu kaotaksid pooled õiguse selles osas otsust vaidlustada.
35.Menetluskulud jaotatakse asja uuel läbivaatamisel maakohtus vastavalt hagi rahuldamise lõplikule ulatusele.
7(8)
Gaida Kivinurm
Tiit Kollom
Kaupo Paal
8(8)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.