Võlaõigus › Muud lepingud teenuste osutamiseks

on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist (TsMS § 187 lg 6). HAGEJA NÕUE (tl 4-7) Jaanus Tõnissaar (hageja) esitas 13.06.2007. a Tartu Maakohtusse hagiavalduse AS Haspo (kostja) vastu kahju hüvitamise nõudes. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 08.12.2004. a broneerimislepingu ja 24.01.2005. a müügilepingu, mille esemeks oli Tartumaal XX vallas XX külas majas nr 4 asuv korter nr 10, üldpinnaga 82 m2 ja müügihinnaga 584 375 krooni. Hageja leiab, et temale müüdud korter ei vasta lepingutingimustele korteri üldpinna suuruse osas, kuna tegelikult on korteri reaalne pind kõigest 62,2 m2. Korter oli oluliselt väiksem kui lepingutes toodud juba korteri hagejale ülemineku hetkel. Korteri tegelik suurus ilmnes 2006. aasta juunis ekspertiisi käigus, seega enne kahe aasta möödumist korteri üleandmisest hagejale, mistõttu on kostja vastutav korteri lepingutingimustele mittevastavuse eest. Hageja täitis oma teatamiskohustuse 24.10.2005. a, mil KÜ XX Tõllakuur juhatus saatis kostjale kirja korteriomandite reaalosade kinnistusraamatu kannetest erineva suuruse kohta. Samas leiab hageja, et kostja ise teadis või pidi teadma mittevastavusest, kuid ei avaldanud seda hagejale, mistõttu võib hageja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda sõltumata sellest, et ta mittevastavusest õigeaegselt ei teatanud. Kuivõrd kostja peale hoone valmimist inventariseerimist ei teostanud ning esitas ehitisregistrile elamu projektist pärinevad tegelikkusele mittevastavad andmed, siis ei järginud kostja käibes vajalikku hoolt olulisel määral, mida tavaliselt majandus- ja kutsetegevuses ehitamise ning korterite müügiga tegelevalt ettevõtjalt oodatakse, mistõttu on hagejal võimalik tugineda veel lepingutingimustele mittevastavusele ka seetõttu, et mittevastavus on tekkinud kostja tahtluse või raske hooletuse tõttu. Kuna hageja lähtus lepingute sõlmimisel korteri suurusest 82 m2 ja ruutmeetri hinnast 7 000 krooni, siis on hageja väiksema suurusega korterit saades kandnud kahju ülemääraselt tasutud hinnas 138 600 krooni ((82 – 62,2) x 7 000). Hageja väitel oli ruutmeetri hinna suurus ostuotsuse aluseks. Juhul, kui hageja oleks teadnud korteri reaalset suurust, ei oleks ta lepinguid sõlminud või oleks sõlminud oluliselt erinevate tingimustega, eelkõige hinna suhtes. Kuna korteri eest ülemäära tasutud hinna tagastamine viiks hageja tagasi olukorda, kus ta oli enne kahju tekkimist, palub hageja mõista kostjalt hageja kasuks välja 138 600 krooni. Menetluskulud jätta kostja kanda. KOSTJA VASTUS (tl 53-57) Kostja vaidleb hagile vastu, leides, et müüdud korter vastab lepingutingimustele. Vastuse kohaselt esitas kostja kõik vajalikud korteriomandi tehnilised andmed, s.h andmed korteri kogupinna, elamispinna ja kasuliku pinna kohta, korteriomandi registrisse kandmiseks. Kinnistusosakond lähtus korteriomandi registrisse kandmisel reaalosa pindala määratlemisel korteri üldpinnast, mitte elamispinnast. Vaidlusaluse korteri eripäraks on kaldlaed, mistõttu ruumide kõrgus on osaliselt 1,6 meetrist ehk elamispinna vajalikust kõrgusest madalam. Mõõdistaja ei ole eluruumide pinnana arvesse võtnud korteri kogu pinda ja lisaks eluruumide pinnale on hagejale kuuluva korteri reaalosa koosseisus veel pinda, mis ei vasta oma kõrguse tõttu elamispinnale esitatavatele nõuetele, kuid mis ometigi on kasutatav. Selline pind kuulub samuti korteri reaalosa koosseisu ja hageja korteri üldpind 82 m2 on saadud nimetatud pindade liitmise tulemusena. Enne lepingute sõlmimist vaatas hageja üle korteri ja selle plaani ning lasi 10.01.2005. a teostada oma korteri mõõdistamise. Hageja sai aru ja pidi aru saama, et korteri üldpind 82 m2 kajastab korteri põrandapinda ja et eluruumide pind on kaldlagede tõttu väiksem korteri üldpinnast. Seega korteri reaalosa suurusega seotud asjaolud olid hagejale teada juba enne lepingute sõlmimist, mistõttu teadis hageja täpselt millise korteri ja missuguse hinnaga ta ostab. Lepingute objektiks ei olnud mitte korteri elamispinna ruutmeetrid, vaid konkreetne korteriomand, mille müügihind oli 584 375 krooni. Kui kostja oleks korteri hinna kujundamisel lähtunud üksnes elamispinna suurusest, siis oleks ruutmeetri hind olnud suurem ja kostja oleks ka märkinud, et tegemist on elamispinna ruutmeetri hinnaga. Kostja on seisukohal, et vaidlusalusel korteril ei esine hagis märgitud puudusi ja isegi puuduste esinemisel on hageja rikkunud puudusest teavitamise kohustust ning kaotanud õiguse väidetavale mittevastavusele tugineda, sest hageja sai väidetavast puudusest teada 10.01.2005. a toimunud mõõdistamise järgselt

ja pidi seega tarbijana väidetavast puudusest kostjat teavitama hiljemalt kahe kuu jooksul, s.o 2005. a märtsis. Seda hageja aga ei teinud. Kuna korter vastab lepingutingimustele, ei ole hageja korteri eest ülemäärast hinda tasunud, mistõttu puudub hagejal õigus nõuda, et kohus määraks korteri hinnaks väiksema summa kui pooled lepingutes kokku leppisid. Kostja leiab, et hagejal ei ole kahju tekkinud, seega tuleb hagi jätta rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. HAGEJA VASTUS KOSTJA VASTUVÄIDETELE (tl 66-69) Hageja ei nõustu kostja väitega nagu oleks hageja juba varem olnud teadlik korteri suurusest. Hageja tutvus broneerimislepingu lisaks olnud korteri plaaniga, kuid joonisel puuduvad igasugused tavainimesele arusaadavad selgitused korteri kõrguste kohta. Samuti ei ole joonisel selgitatud punktiirjoone olemust või tähendust, mistõttu ei saanud hageja kuidagi teada korteri elamispinna suurust. Võimalik ei olnud saada sellisest korterist ülevaadet ka visuaalsel vaatlusel, kuna korter on läbi kahe korruse. Hageja ei nõustu kostjaga ka selles, et korteriomand vastab lepingutingimustele ja sellel ei esine väidetavat puudust. Lepingu tõlgendamisel tuleb muuhulgas arvestada lepingu sõlmimise asjaolusid, sealhulgas lepingueelseid läbirääkimisi ning tavasid ja lepingupoolte vahelist praktikat. Nii oli korteri müügikuulutuses toodud korteri ruutmeetri hinnaks 7 000 krooni. Samuti on objekti vastuvõtu akti järgi korteripinna 1 m2 hinnaks 7 000 krooni. Hageja lähtus korteri ostmisel just nimetatud ruutmeetri hinnast. Kuigi müüdi konkreetne korteriomand, on korteriomandi üks peamisi tunnuseid selle suurus. Kostja on müügilepingu sõlmimisel opereerinud erinevate mõistetega – korteripind, üldpind, elamispind – mis ei ole tavainimesele eristatavad, samas ei ole kostja vastavaid mõisteid selgitanud. Hagejal oli õiguspärane ootus, et kuulutuses toodud ruutmeetrite arv on elamispinna suurus. Hageja on jätkuvalt seisukohal, et olukorras, kus elamispinda on märkimisväärselt vähem kui müügilepingus toodud üldpinda, on tegemist lepingutingimustele mittevastavusega. Hageja ei väidagi nagu ta ei oleks teadnud, et mingi osa korterist on kaldlaega, vaid ta ei teadnud ega saanudki teada, et sellist katusealust on käsitletud üldpinnana ja et see ei vasta täies ulatuses elamispinna suhtes kehtestatud reeglitele. Kuivõrd elamispinnana ei ole käsitletud alla 1,6 meetrise kõrgusega pinda ja FIE Agnes Joala poolt teostatud mõõtmiste järgi on korteris elamispinda ainult 43,1 m2, siis on hageja hinnangul tegemist olulise lepingurikkumisega, kuna hageja ostis enda teada 82 m2 suuruse korteri ruutmeetri hinnaga 7 000 krooni, aga sai 43,1 m2 elamispinda. Teavitamiskohustuse rikkumise kohta märgib hageja, et ta on kostjat lepingu esemel esinevatest puudustest teavitanud õigeaegselt. Peale 10.01.2005. a toimunud mõõtmist on hageja olnud kostjaga pidevas kirjavahetuses korteril ilmnenud puuduste osas, kaasa arvatud korteri pinna mittevastavus lepingus toodule. Hageja on teinud kõikvõimalikke jõupingutusi, et saada teada korteri suurus ning kostja ja hageja poolt tellitud eksperdi teostatud mõõtmiste erinevad põhjused. Lisaks teavitati kostjat 24.10.2005. a kirjaga korteriomandi reaalosade ja kinnistusraamatu kannete erinevatest suurustest. Isegi kui möönda, et hageja on olnud viivituses, siis on selline viivitus olnud mõistlikult vabandatav, sest hageja ei ole õiguslikke eriteadmisi omav isik, mistõttu ei olnud hageja teadlik kahekuulisest teavitamise tähtajast. Hageja leiab, et hagiavaldus on põhjendatud ja tuleb rahuldada. HAGIAVALDUSE TÄPSUSTUS (tl 94-95, 104-107) Hageja on seisukohal, et lähtudes hagiavalduses kirjeldatud faktilistest asjaoludest ning ka senisest kohtupraktikast, on võimalik ja asjakohane sisustada hageja nõue alternatiivselt ka hinna alandamise nõudena. Kuigi hagejale müüdud korter ei vastanud lepingutingimustele, sest elamispinda, samuti ka kasulikku pinda oli oluliselt vähem lepingus kokkulepitust, on hageja hoolimata kostjapoolsest mittekohasest täitmisest korteriomandi vastu võtnud. Kuna hageja on juba maksnud alandatud hinda ületava rahasumma, nõuab hageja ülemäära makstu tagastamist. Hageja maksis 82 m2 suuruse korteri eest 574 000 krooni, kuigi korteriomandi hind oleks müügilepingu sõlmimise ajal pidanud olema 435 400 krooni (62,2 x 7 000). Seega on kohase ja mittekohase täitmise väärtuse vahe 138 600 krooni. Alternatiivse nõude esitamisega ei ole rikutud kostja õigusi, sest hageja on õigeaegselt teavitanud kostjat omapoolsest rahalisest nõudest. Hinna alandamise avalduse võib teha kohtumenetluse kestel kuni kohtuvaidluseni esimese astme kohtus hinna alandamisest teatamisega hagiavalduses. Hageja palub hagi rahuldada, lähtudes hageja alternatiivsest õiguslikust käsitlusest, s.o sisustada nõue kas kahju hüvitamise kohustusena või alandada korteriomandi müügihinda ning mõista kostjalt hageja kasuks välja ülemäära makstud 138 600 krooni.

KOSTJA VASTUS HAGIAVALDUSE TÄPSUSTUSELE (tl 117-120) Kostja jääb enda juurde ega nõustu hageja väitega, et kostja võõrandas hagejale korteri, mille suurus osutus hiljem hageja poolt eeldatavast suurusest märkimisväärselt väiksemaks. Pooled lähtusid korteri suuruse määratlemisel korteri kogupinnast, milleks on korteri põrandapind, mitte elamis- või kasulikust pinnast. Kostja ei nõustu hageja seisukohaga, mille kohaselt lepingu eseme väärtus koos puudustega ja lepingu eseme väärtus ilma puudusteta on tuletatav väidetavast elamispinna 1 m2 hinnast 7 000 krooni. Kostja leiab, et hageja ei ole välja toonud ega tõendanud lepingu eseme väärtust koos väidetavate puudustega ja lepingu eseme väärtust ilma väidetavate puudusteta, et leida alandatud hind. Kostjale jääb arusaamatuks, kas hageja on korteri hinda alandanud või mitte, sest hageja jääb kahju hüvitamise nõude juurde, nõudes samas alternatiivselt ka hinna alandamist. Kostja leiab, et kui lepingupool on teinud teisele lepingupoolele hinna avaldamise avalduse, siis on see siduv ja kahju hüvitamine õiguskaitsevahendina ei ole enam kohaldatav. KOHTUISTUNG (tl 76-78, 115, 125-127, 133-135) Hageja lepingulise esindaja, vandeadvokaat Margo Lemetti, selgituse kohaselt jääb hageja nii hagi kui selle täpsustuse juurde. Hageja eeldas korteri ostmisel, et ta saab lubatud ruutmeetrite eest eluruumide pinda. Kostja näitas müüdava korteri ruutmeetri hinnaks 7 000 krooni. Ruutmeetri pinnana tuleks käsitleda eluruumide pinda. Hageja valduses on 82 m2 põrandapinda, kuid see ei vasta eluruumide pinna käsitlusele. Hageja on seisukohal, et temale müüdi puudustega asi, mistõttu saab väita, et kostja on lepingut rikkunud. Hagejal oli vältimatu vajadus tehing lõpuni viia – soetatavasse korterisse oli tehtud investeeringuid, teine korter tuli müügi tõttu vabastada, perre oli sündimas laps. Samuti oli kostja oma käitumisega andnud mõista valmisolekust ruutmeetrite vaidlus lahendada. Müügilepingu punktis 3.2. on hageja volitanud kostjat registriandmete korrigeerimiseks. Hageja leiab, et tema nõue on põhjendatud ja palub kohtul kostjalt välja mõista 138 600 krooni. Hagi rahuldamata jätmisel palub hageja arvestada menetluskulude jaotamisel kompromissi ettepanekuga. Kostja lepingulise esindaja, vandeadvokaat Karina Lõhmus-Ein’a, selgituse kohaselt jääb kostja esitatud seisukohtade juurde. Pole vaidlust selle üle, et hageja teadis enne müügilepingu sõlmimist kõigist asjaoludest, mis on hagi esitamise aluseks. Hageja vaatas korteri üle enne broneerimislepingut ja kasutas spetsialisti abi, et selgitada välja erinevate pindade suurus. Hagejale oli teada, et põrandapind, mille osas oli kokkulepe, on 82 m2 ja et eluruumide pind on sellest väiksem. Teades neid asjaolusid, tegi hageja tehingu. Seega ei saa hageja hiljem käsitleda korteri pindasid lepingu puudusena. Isegi kui tegemist oleks puudusega, on hageja rikkunud teavitamiskohustuse mõistlikku aega. Kui leping sõlmiti 2005. a jaanuaris, siis pretensioon esitati alles 2005. a oktoobris. Pole välja toodud ühtegi põhjust, miks mitteteavitamine on mõistlikult vabandatav. Hagejale on müüdud korteriomand üldpinnaga 82 m2. Põhjendamatu on arvata, et hageja ei oleks pidanud maksma pinna, mille kõrgus on madalam 1,6 meetrist, eest, kui kokkulepe oli üldpinna kohta. Hagi tuleb jätta rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

KOHTU SEISUKOHT

järgi asi ei vasta muuhulgas lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi. Hageja väitel ei ole kostja järginud oma lepingulisi kohustusi kokkulepitud põrandapinna suuruse suhtes.

MENETLUSKULUDE JAOTUS

Kuna hagi esitati kohtule 13.06.2007. a tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 lõike 1 kohaselt enne käesoleva seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul kohaldada menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele enne

Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.