2-07-13541/2 - Võlaõigus - Võõrandamislepingud - Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja - lahend.ee

taotluse saab esitada üksnes kinnistu omanik. Vaidlusaluse taotluse allkirjastas hageja vaatamata sellekohastele meeldetuletustele alles 12.12.2008. a kohtuistungi järgselt. Ehitusluba ning lammutusluba väljastati Maardu Linnavalitsuse poolt 15.01.2009 ning ehitusdokumentatsioon anti 28.01.2009 aktiga täies mahus hagejale üle. Seega ei ole hagejale kahju tekkinud, sest kostja on oma kohustuse täitnud. Kostja arvates ei ole hageja projektist seetõttu huvitatud, et tal on juba XXX asuvale kinnistule elamu välja ehitatud. Lisaks eeltoodule märkisid kostjad, et ehitusseaduse § 29 lg 1 järgi lasub ehitusloa taotlemise kohustus hagejal kui ehitise omanikul. Viidatud kohustus oli kostjate jaoks ebamõistlikult koormav, kuna kostja elab Raplamaal ning hageja võis ehitusloa saamise muul mõistlikul viisil saavutada. Samuti tuleb arvestada, et kinnistu ostuhind oli keskmisest turuhinnast soodsam. Hageja väide, et elamu on projekteeritud ehituskeelualasse, on asjakohatu. Sellise hinnangu andmine ei ole hageja pädevuses. Maardu Linnavalitsus on ehitusloa väljastanud. See on avalikõiguslik menetlus ja vastav vaidlus (kui see tekib) kuuluks lahendamisele halduskohtus, mitte tsiviilkohtus. Samuti puudub alus leppetrahvi nõudeks. Lepingu lisa 1 p 1.1. p nägi ette leppetrahvi ainult lepingu eseme otsese valduse üleandmisega viivitamise korral. Leppetrahvi maksmise kohustust projekti üleandmisega viivitamise eest leping ei sisalda. Lepingu p 2.5 teine lause eristab kostjate arvates lepingu eseme otsese valduse üleandmist ning ehitusprojekti hilisemat üleandmist. Lepingu p 1.1. ei viita tulevasele ehitusprojektile ning päraldiseks saab lugeda üksnes olemasoleva aiamaja projekti, mille üleandmisevastuvõtmise suhtes vaidlust ei ole. Alternatiivselt olid kostjad seisukohal, et hagejad on kaotanud õiguse leppetrahvi nõuda, sest vastav nõue ei ole mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist esitatud. Samuti on nõutav leppetrahv kostjate hinnangul ülemäära suur, mistõttu seda tuleks vähendada mõistliku määrani. Väidetavalt tuleks arvestada, et hagejale ei ole mingit reaalset kahju tekkinud ning ta ei ole vajalikku koostööd kostjatega teinud. Kooskõlas Riigikohtu 15.10.2008. a lahendis (tsiviilasi nr 3-2-1-69-08) toodud seisukohtadega osundas kostja täiendavalt asjaolule, et pooled on kokkuleppeliselt pikendanud kohustuse täitmise tähtaega, mistõttu ei oleks hagejal selle aja eest üldse õigust leppetrahvi nõuda. Viimane tähtaeg vastavalt 12.12.2008 kohtuistungil fikseeritule oli 30.01.2009. a ning nimetatud tähtajaks oli kohustus täidetud. Seoses eeltooduga palusid kostjad jätta hagi rahuldamata või rahuldada osaliselt. Menetluskulud palusid kostjad jätta hageja kanda. Kohtu seisukohad VÕS 76 lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 76 lg 3 järgi loetakse kohustus kohaselt täidetuks, kui see on täidetud täitmise vastuvõtmiseks õigustatud isikule õigel ajal, õiges kohas ja õigel viisil. VÕS § 82 lg 1 järgi, kui kohustuse täitmise tähtpäev on kindlaks määratud või tuleneb võlasuhte olemusest, tuleb kohustus täita sellel tähtpäeval. VÕS § 101 lg 1 p 3 kohaselt, kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja kahju hüvitamist nõuda. VÕS 101 lg 3 kohaselt ei või võlausaldaja tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab. VÕS § 115 lg 1 kohaselt, kui võlgnik rikub kohustust, võib

võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. Sätte lg 2 järgi võib kohustuse täitmise asemel kahju hüvitamist nõuda pärast käesoleva seaduse § -s 114 sätestatud täiendava tähtaja möödumist. Tsiviilkolleegium on märkinud, et TsMS § 233 lg 1 ja VÕS § 127 lg 6 esimese lause kohaldamiseks peab esmalt olema tõendatud kahju olemasolu ja põhjuslik seos kahju ning kostja poolt hageja õiguste rikkumise vahel (tsiviilasi nr 3-2-1-124-06). Kahju hüvitamise esmaseks eelduseks on seega kohustuse rikkumine, kahju olemasolu ning põhjuslik seos rikkumise ja kahju vahel. Täitmise asemel saab kahju hüvitamist nõuda (nn suur kahju hüvitamise nõue), kui võlausaldaja on huvi primaarse soorituse suhtes kaotanud. Esmalt analüüsib kohus, kas hageja on huvi primaarse soorituse (kohustuse täitmise) vastu põhjendatult kaotanud. Seejärel võtab kohus seisukoha kahju hüvitamise eelduste suhtes. Nähtuvalt kinnistu müügi- ja asjaõiguslepingu p 2.5 leppisid hageja, tema abikaasa L Liivamägi ning kostjad kokku, et koos lepingu eseme otsese valduse üleandmisega annab müüja ostjale L L ja A L 30.04.2005. a üle ehitusloaga projekti lepingu esemele elamu ehitamiseks (toim lk 6). Lähtuvalt hageja kirjast kostjatele (toim lk 21) ning elamu tehnilisest projektist, tööjoonistest jms (toim lk 58 kuni 62 ja 86 kuni 196) puudus ehitusluba ning selle taotlemiseks vajalikud kooskõlastused, nõutavad tehnovõrkude tehnolahendused jms. Ehitusloaga ning nõuetekohase projekti andsid kostjad hagejale üle alles 28.01.2009. a, s.o kohtumenetluse käigus (üleandmisevastuvõtmise akt toim lk 288). Ehitusloa ja projekti üleandmise-vastuvõtmise aktile on hageja märkinud, et projekteeritud elamu paikneb ehituskeelualas. Menetluse kestel on kohus soovinud pooli järjepidevalt lepitada. Lepingu täitmise nõudest loobus hageja kahju hüvitamise nõude (alternatiivnõude) kasuks alles 13.10.2008. a. Seega ajal, kui kostjad olid nõuetekohase projekti juba koostanud ning puudus üksnes ehitusluba (toim lk 221 ja 276). Oluline on, et ehitusloa saamist takistas kinnistul asuva aiamaja lammutusloa puudumine, mille saamiseks oli ES § 23 lg 4 alusel vaja hageja kui kinnistu omaniku taotlust. Nimetatud taotluse allkirjastas hageja vaatamata kostja meeldetuletustele (toim lk 229 ja 263) alles pärast viimast kohtuistungit 12.12.2009. a. Kohtu hinnangul oli hagejal mistahes ajal võimalik lammutusloa taotlus kostjatele või tema esindajale ära saata ning takistus ehitusloa taotlemiseks seega kõrvaldada. Samuti viivitas hageja olemasoleva projekti kostjatele üleandmisega, sest 10.09.2007. a kohtuistungil lepiti kokku, et hageja esitab need otse kostjatele (toim lk 69). Eeltooduga on hageja VÕS § 23 lg 2 sätestatud koostöökohustust rikkunud, mis lähtuvalt tsiviilkolleegiumi seisukohtadest on käsitletav vastuvõtuviivituse ning kahju hüvitamist välistava asjaoluna (tsiviilasi nr 32-1-69-08). Tsiviilasjas nr 3-2-1-62-08 on tsiviilkolleegium märkinud järgmist: „Kahju hüvitamise nõude eeldusena oleks hageja pidanud tuginema muu hulgas sellele, et talle on tekitatud kahju. Kuna hageja väitis, et ta ei kavatse lasta korterisse paigaldada kokkulepitud vaheseina ja vanni, siis ei ole esitatud asjaoludest nähtuvalt tekkinud hagejal kahju kulutuste näol, mida ta peab kandma selleks, et viia korter vastavusse

lepingus kokku lepitud tingimustega.“ Järelduvalt tsiviilkolleegiumi seisukohtadest on kahju olemasolu eelduseks reaalselt vajaminevad kulutused. Seoses ehitusloa ja projekti üleandmisega ei ole hagejal enam vaja kanda kulutusi ehitusloaga projekti saamiseks ning kahju ei ole sellisel juhul tekkinud. Väide, et Maardu Linnavalitsus andis ehitusloa ehituskeelualale, on paljasõnaline ning selle tuvastamine kuulub halduskohtu pädevusse. Märkida võib, et hagiavalduse kohaselt näitasid kostjad lepingueelsete läbirääkimiste käigus hagejale eskiisprojekti ning tööjooniseid. Seega oli projekteeritava elamu asukoha seotus aiamajaga hagejale enne lepingu sõlmimist teada ning vastab kokkulepitule (toim lk 1, 135 ja 139). Lähtuvalt tsiviilkolleegiumi selgitustest ei tohi kahju hüvitamine olla kannatanu rikastumise allikaks ning selle eesmärgiks ei ole kohustust rikkunud poolt karistada (tsiviilasi nr 3-2-1-137-05). Eeltoodu põhjal jõudis kohus kokkuvõtva järelduseni, et kahju tekkimine (kui kahu hüvitamise põhieeldus) jäi tuvastamata. Seega puudub kahju hüvitamiseks alus ning analüüsitav nõue tuleb jätta rahuldamata. Kuna kahju olemasolu ei ole tõendatud, siis ei ole kohtul alust hinnata põhjuslikku seost ega tuvastada kahjuhüvitise suurust (tsiviilkolleegiumi seisukoht tsiviilasjas nr 3-2-1-2-08). Kostja väide, et kinnistu müüdi hagejale alla turuhinna jäi paljasõnaliseks. Kostja väited, et kohustus oli tema jaoks ebamõistlikult koormav, hageja võinuks ise ehitusluba taotled jms, olid täiesti alusetud ning kohus jätab need tähelepanuta. Muuhulgas võib märkida, et kui kahjustatud lepingupool võib nõuda lepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, tuleb kahju hüvitada osas, mida leppetrahv ei katnud. Hagiavalduses on hageja nõudnud leppetrahvi, mille suurus ületab kahju hüvitamise nõuet. Järgnevalt analüüsib kohus leppetrahvi nõude põhjendatust. Poolte vahel sõlmitud müügi- ja asjaõiguslepingu lisa nr 1 p 1.1 kohaselt oli müüja kohustatud lepingu eseme otsese valduse ja kõik lepingu esemele juurdepääsu võimaldavad võtmed ostjale üle andma ning ostja on kohustatud otsese valduse vastu võtma. Otsese valduse üleandmise kohustuse täitmisega viivitamisel on ostjal õigus nõuda müüjalt leppetrahvi null koma null kakskümmend viis protsenti (0,025 %) ostuhinnast iga viivitatud päeva eest. Ehitusprojekti üleandmisega viivitamist lepingu lisa nr 1 p 1.1 ei eraldi märgita. VÕS § 158 lg 1 kohaselt on leppetrahv lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. Lepetrahvi eesmärgiks on kompenseerida kohustuse rikkumisega tekitatud kahju kokkulepitud suuruses ning sõltumata tegeliku kahju suurusest või selle tõendamisest, lihtsustada kahju hüvitamise nõude realiseerimist ja sundida võlgnikku kohustuse täitmisele. Oma olemuselt on leppetrahv lepingus kokkulepitud kohustus, võimaldades kompenseerida võimalikku ehitushindade kallinemist või laenutingimuste halvenemist. VÕS § 162 lg 1 kohaselt, kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit. TsÜS § 58 järgi on asja omandamise ja valdamise, samuti kinnisasjale ehitamise kohta käivad dokumendid, kaardid ja plaanid asja päraldised.

VÕS § 208 lg 1 järgi asja müügilepinguga kohustub müüja andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. VÕS § 217 lg 1 kohaselt peab üleantav asi vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Lepingutingimustele peavad vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid. Lähtuvalt projekti üleandmise tähtajast pidi nõutav projekt juba peaasja valduse üleandmise ajal olemas olema. Vaidlusalune projekt oli seega kinnistu päraldis. VÕS § 29 lg 1 kohaselt lähtutakse lepingu tõlgendamisel lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kui see tahe erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest, on määrav lepingupoolte ühine tahe. VÕS § 29 lg 2 kohaselt ei või lepingu tõlgendamisel aluseks olla ebaõige tähistus või väljendusviis, mida lepingupooled kasutasid eksimuse tõttu või soovist varjata oma tegelikku tahet. VÕS § 29 lg 3 järgi, kui üks lepingupool mõistis lepingutingimust teatud tähenduses ja kui teine lepingupool lepingu sõlmimise ajal seda tähendust teadis või pidi teadma, siis tõlgendatakse lepingutingimust selliselt, nagu esimene pool seda mõistis. VÕS § 29 lg 4 kohaselt, kui lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tõlgendatakse lepingut nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Viidatud sätte lg 5 kohaselt tuleb lepingu tõlgendamisel eelkõige arvestada lepingu sõlmimise asjaolusid, sealhulgas lepingueelseid läbirääkimisi; tõlgendust , mille lepingupooled on samale lepingutingimusele varem andnud; lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist; lepingu olemust ja eesmärki; vastaval tegevus- või kutsealal mõistetele ja väljenditele tavaliselt antavat tähendust; tavasid ja lepingupooltevahelist praktikat. VÕS § 29 lg 6 alusel tuleb lepingutingimust tõlgendada koos teiste lepingutingimustega, andes sellele tähenduse, mis tuleneb lepingu kui terviku olemusest ja eesmärgist. VÕS § 29 lg 8 kohaselt eelistatakse lepingutingimuse tõlgendamisel tõlgendust, mille kohaselt lepingutingimus on seaduslik või kehtiv, kui seadusest ei tulene teisiti. Tsiviilkolleegium on muuhulgas rõhutanud, et lepingu tõlgendamisel tuleb juhul, kui poolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, arvesse võtta VÕS § 29 lg 4 järgi ka seda, kuidas pidi lepingust aru saama lepingupooltega sarnane mõistlik isik (tsiviilasi nr 3-2-1-122-06). Samuti on Riigikohus leidnud, et VÕS § 29 lg-s 4 sätestatu tähendab lepingu objektiivset tõlgendamist mõistliku isiku positsioonilt, (kes lähtub mõlema lepingupoole arusaamadest) mitte aga lepingupooltega sarnaste mõistlike isikute positsioonilt. Lepingu p 2.5 kohaselt pidid kostjad koos peaasja valduse üleandmisega üle andma ka ehitusloaga projekti kinnistule elamu ehitamiseks. Seega on nii peaasja kui ka päraldise valduse üleandmine lepingus omavahel seotud ning hageja oluliseks huviks oli kinnistule elamu ehitada. TsÜS § 57 lg 3 kohaselt laienevad peaasjaga seotud õigused ja kohustused ka päraldisele, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti. Seega on mõistlikult järeldatav, et leppetrahvi nõue laienes ka projektile kui päraldisele, olles poolte vahel selliselt kokku lepitud. VÕS § 159 lg 2 sätestab, et kahjustatud pool kaotab õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumiste avastamist teisele lepingupoolele ei

teata, et ta leppetrahvi nõuab. Järgnevalt analüüsib kohus, kas leppetrahvi nõue on mõistliku aja jooksul esitatud. Kohus leiab, et lepingupooled on ehitusprojekti üleandmise tähtaega korduvalt pikendanud. Eeltoodu järeldub nii hageja tunnistajate ütlustest (toim lk 217, lk 269 kuni lk 271) kui ka hageja 04.04.2006. a kirjast kostjatele (toim lk 20). Kohus möönab, et kaks tunnistajat olid hageja perekonnaliikmed, olles hagi rahuldamisest huvitatud. Samas hindab kohus tunnistajate ütlusi kogumis kostja esialgse vastulase ning käitumisega ning leiab, et kostjal puudus menetluse algetapis tahe kohustus vabatahtlikult täita. Järelikult ei oma lepingus kokkulepitud ehitusprojekti üleandmise tähtaeg leppetrahvi väljamõistmise seisukohalt erilist tähendust. Hageja usaldas kostja korduvaid lubadusi nõuetekohane ehitusloaga projekt hagejale üle anda ning see on tõlgendatav lepingus ettenähtud tähtaja pikendamisena. Millise tähtaja osas täpselt kokku lepiti esitatud tõenditest sõnaselgelt ei järeldu. Järelduvalt juba viidatud kirjast avastas hageja kohustuse rikkumise 13.03.2006. a arhitekti poole pöördudes. Kuna täpsemat kuupäeva ei järeldu, lähtub kohus nimetatud kuupäevast. Muuhulgas arvestab kohus tsiviilkolleegiumi seisukohaga (tsiviilasi nr 3-2-1-69-08), mille järgi aja eest, mille osas on kokkuleppeliselt kohustuse täitmist pikendatud, puudub õigus leppetrahvi nõuda. 04.04.2006. a kirjas esitas hageja kostjatele leppetrahvi nõude ning nõue on sellega mõistliku aja jooksul esitatud. Kohus on seisukohal, et leppetrahvi tuleb arvestada alates 13.03.2006. a ning hagi esitamise seisuga (hagiavalduses näidatud võlaperioodiga) olid kostjad kohustuse täimisega 381 päeva viivitanud. Leppetrahvi suurus ühe päeva eest on 125 krooni ning leppetrahvi arvutuslik suurus on seega 47625 krooni (125 x 381 =47625 ). Arvestades, et kostjad on nõuetekohase projekti menetluse kestel vaatamata hagejast sõltuvale takistusele hagejale üle andnud, vähendab kohus väljamõistetava leppetrahvi suurust 39 563 kroonini, mis on pool nõutava leppetrahvi suurusest. Seega kuulub hagi osaliselt rahuldamisele ning 39 563 krooni tuleb kostjatelt hageja kasuks solidaarselt välja mõista. Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 174 lg 1 järgi menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ning kulusid tõendavad dokumendid. TsMS § 163 lg 1 kohaselt jaotab kohus menetluskulud võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega. Tsiviilkolleegium on selgitanud, et juhul, kui kaotanud poolel on mitu kostjat või hagejat, tuleb neilt reeglina kogu asjas vajalik ja põhjendatud kohtukulu välja mõista solidaarselt, kui nad teostavad hagejaga ühist õigust või kaitsevad end ühiselt hageja vastu. Kui kaaskostjad on solidaarvõlgnikud põhinõude suhtes, puudub üldjuhul mõistlik põhjus käsitada neid kohtukulude hüvitamise nõude suhtes teisiti (tsiviilasi nr 3-2-1-85-08). Kostjate vastutus on menetluskulude osas seega solidaarne.