Eesistuja Imbi Sidok, liikmed Tiit Kollom, Ande Tänav
Otsuse tegemise aeg ja koht
22.12.2009, Tallinn
Tsiviilasja number
2-07-13541
Tsiviilasi
Alar Liivamägi hagi Raid Reisini ja Imre Reisini vastu tekitatud kahju hüvitamiseks ja leppetrahvi välja mõistmiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
39 563 krooni
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 20.03.2009 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Raid Reisini ja Imre Reisini apellatsioonkaebus Alar Liivamägi vastuapellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja Alar Liivamägi (isikukood xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxxxxxx xxx xx xxxxxx xxxxxx xxxxxxxxx), esindaja adv Mariann Tusti Kostja Raid Reisin (isikukood xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxxx xxx xx-xx xxxxxxx) Kostja Imre Reisin (isikukood xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxxxx x xxxxxx xxxxx xxxxxx xxxxxx xxxxxxxxx) Kostjate lepinguline esindaja adv Veikko Puolakainen
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON:
1.Harju Maakohtu 20.03.2009 otsus muuta osaliselt.
2.Mõista Raid Reisinilt ja Imre Reisinilt solidaarselt välja Alar Liivamägi kasuks leppetrahv suuruses 23 812.50 (kakskümmend kolm tuhat kaheksasada kaksteist krooni 50 senti) krooni.
Maakohtus kantud menetluskulud jätta 85% ulatuses hageja ja 15% ulatuses solidaarselt kostjate kanda.
4.Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
5.Vastuapellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
6.Apellatsioonkaebuse ja vastuapellatsioonkaebuse esitamisega seotud menetluskulud jätta kummagi poole enda kanda.
7.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.
Selgitused: Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha, sealhulgas avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Menetlusabi andmise taotlus ei peata menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Riigikohtus võidakse kaebus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.
Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.09.04.2007 esitas Alar Liivamägi (edaspidi hageja, apellant) hagi Harju Maakohtusse Raid Reisini ja Imre Reisini (edaspidi kostjad, vastuapellandid) vastu ehitusloaga ehitusprojekti üleandmise, kahju hüvitamise ja leppetrahvi 75 000 krooni saamiseks. Menetluse käigus hageja täpsustas nõuet, paludes kostjatelt välja mõista 75 000 krooni hüvitist ja 79 125 krooni leppetrahvi. Ehitusprojekti üleandmise nõudest hageja loobus.
2.Hagiavalduse kohaselt ostis hageja kostjatelt Xxxxxxx Xxxxxxxxx xxx xx asuva kinnistu (registriosa nr xxxxxxxx). Lepingu p 2.5 kohaselt pidid kostjad koos lepingu eseme otsese valdusega hagejale üle andma ehitusloaga projekti, et hagejal oleks võimalik aiamaja asemel kinnistule ehitada elamu. Vaatamata korduvatele meeldetuletustele jätsid kostjad nimetatud kohustuse täitmata. Üleantud joonised ei vasta projekti nõuetele ning puudub ehitusluba. Seega on kostjad kohustatud tasuma hagejale leppetrahvi.
3.Kahju hüvise nõude suuruse aluseks on kulutused, mida hagejal tuleks projekti soetamiseks endal kanda. Hageja huvi projekti vastu on lakanud, sest laenu saamine on raskenenud ja ehitusega seotud hinnad on tõusnud. Lisaks eeltoodule on elamu projekteeritud ehituskeelualale, kus ehitamine on võimatu. Kostjate vastuväited
4.Kostjad hagi ei tunnistanud. Vastuväidete kohaselt ei ole hagejale kahju tekkinud, samuti on tõendamata selle suurus. Projekt anti hagejale üle, kuid ilma ehitusloata, sest ehitusloa saamiseks oli eelnevalt vaja kinnistul asuva aiamaja lammutusluba. Lammutusloa saamine sõltus hagejast endast, sest lammutusloa taotluse saab esitada üksnes kinnistu omanik. Vaidlusaluse taotluse allkirjastas hageja vaatamata sellekohastele meeldetuletustele alles 12.12.2008 kohtuistungi järgselt. Ehitusluba ning lammutusluba väljastati Maardu Linnavalitsuse (LV) poolt 15.01.2009 ning ehitusdokumentatsioon anti 28.01.2009 aktiga täies mahus hagejale üle. Seega ei ole hagejale kahju tekkinud, sest kostjad on oma kohustuse täitnud.
5.Hageja ei ole projektist huvitatud, kuna tal on juba Xxxxxxxx xxx xx asuvale kinnistule elamu välja ehitatud. Ehitusseaduse (EhS) § 29 lg 1 järgi lasub ehitusloa taotlemise kohustus hagejal kui ehitise omanikul. Viidatud kohustus oli kostjate jaoks ebamõistlikult koormav, kuna kostja elab Raplamaal ning hageja võis ehitusloa saamise muul mõistlikul viisil saavutada. Samuti tuleb arvestada, et kinnistu ostuhind oli keskmisest turuhinnast soodsam. Hageja väide, et elamu on projekteeritud ehituskeelualasse, on asjakohatu. Sellise hinnangu andmine ei ole hageja pädevuses. Maardu LV on ehitusloa väljastanud. See on avalik-õiguslik menetlus ja vastav vaidlus (kui see tekib) kuuluks lahendamisele halduskohtus, mitte tsiviilkohtus.
6.Samuti puudub alus leppetrahvi nõudeks. Lepingu lisa 1 p 1.1 nägi ette leppetrahvi ainult lepingu eseme otsese valduse üleandmisega viivitamise korral. Leppetrahvi maksmise kohustust projekti üleandmisega viivitamise eest leping ei sisalda. Lepingu p 2.5 teine lause eristab lepingu eseme otsese valduse üleandmist ning ehitusprojekti hilisemat üleandmist. Lepingu p 1.1 ei viita tulevasele ehitusprojektile ning päraldiseks saab lugeda üksnes olemasoleva aiamaja projekti, mille üleandmise-vastuvõtmise suhtes vaidlust ei ole.
7.Ka on hageja kaotanud õiguse leppetrahvi nõuda, sest vastav nõue ei ole mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist esitatud. Samuti on nõutav leppetrahv ülemäära suur, mistõttu seda tuleks vähendada mõistliku määrani. Hagejale ei ole mingit reaalset kahju tekkinud ning ta ei ole vajalikku koostööd kostjatega teinud. Pooled on kokkuleppeliselt pikendanud kohustuse täitmise tähtaega, mistõttu ei oleks hagejal selle aja eest üldse õigust leppetrahvi nõuda. Viimane tähtaeg vastavalt 12.12.2008 kohtuistungil fikseeritule oli 30.01.2009 ning nimetatud tähtajaks oli kohustus täidetud. Esimese astme kohtu otsus
8.20.03.2009 otsusega rahuldas Harju Maakohus hagi osaliselt, mõistes kostjatelt solidaarselt välja leppetrahvi 39 563 krooni.
9.Otsuse põhjenduste kohaselt tuleb vastavalt võlaõigusseaduse (VÕS) 76 lg-le 1 kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 76 lg 3 järgi loetakse kohustus kohaselt täidetuks, kui see on täidetud täitmise vastuvõtmiseks õigustatud isikule õigel ajal, õiges kohas ja õigel viisil. VÕS § 82 lg 1 järgi, kui kohustuse täitmise tähtpäev on kindlaks määratud või tuleneb võlasuhte olemusest, tuleb kohustus täita sellel tähtpäeval. VÕS § 101 lg 1 p 3 kohaselt, kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kahju hüvitamist. VÕS § 101 lg 3 kohaselt ei või võlausaldaja tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab. VÕS § 115 lg 1 kohaselt, kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu
seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. Sama sätte lg 2 järgi võib kohustuse täitmise asemel kahju hüvitamist nõuda pärast sama seaduse §-s 114 sätestatud täiendava tähtaja möödumist.
10.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 233 lg 1 ja VÕS § 127 lg 6 esimese lause kohaldamiseks peab esmalt olema tõendatud kahju olemasolu ja põhjuslik seos kahju ning kostja poolt hageja õiguste rikkumise vahel. Kahju hüvitamise esmaseks eelduseks on seega kohustuse rikkumine, kahju olemasolu ning põhjuslik seos rikkumise ja kahju vahel. Täitmise asemel saab kahju hüvitamist nõuda (nn suur kahju hüvitamise nõue), kui võlausaldaja on huvi primaarse soorituse suhtes kaotanud.
11.Nähtuvalt kinnistu müügi- ja asjaõiguslepingu p-st 2.5 leppisid hageja, tema abikaasa L. L. ning kostjad kokku, et koos lepingu eseme otsese valduse üleandmisega annab müüja ostjatele 30.04.2005 üle ehitusloaga projekti lepingu esemele elamu ehitamiseks. Lähtuvalt hageja kirjast kostjatele ning elamu tehnilisest projektist, tööjoonistest jms puudus ehitusluba ning selle taotlemiseks vajalikud kooskõlastused, nõutavad tehnovõrkude tehnolahendused jms. Ehitusloa ning nõuetekohase projekti andsid kostjad hagejale üle alles 28.01.2009, see on kohtumenetluse käigus. Ehitusloa ja projekti üleandmise-vastuvõtmise aktile on hageja märkinud, et projekteeritud elamu paikneb ehituskeelualas.
12.Lepingu täitmise nõudest loobus hageja kahju hüvitamise nõude (alternatiivnõude) kasuks 13.10.2008, seega ajal, kui kostjad olid nõuetekohase projekti juba koostanud ning puudus üksnes ehitusluba. Oluline on, et ehitusloa saamist takistas kinnistul asuva aiamaja lammutusloa puudumine, mille saamiseks oli EhS § 23 lg 4 alusel vaja hageja kui kinnistu omaniku taotlust. Nimetatud taotluse allkirjastas hageja vaatamata kostja meeldetuletustele alles pärast viimast kohtuistungit 12.12.2008. Hagejal oleks olnud mistahes ajal võimalik lammutusloa taotlus kostjatele või nende esindajale ära saata ning takistus ehitusloa taotlemiseks kõrvaldada. Samuti viivitas hageja olemasoleva projekti kostjatele üleandmisega, sest 10.09.2007 kohtuistungil lepiti kokku, et hageja esitab need otse kostjatele. Eeltooduga on hageja VÕS § 23 lg-s 2 sätestatud koostöökohustust rikkunud, mis on käsitletav vastuvõtuviivitusena ning seega kahju hüvitamist välistava asjaoluna.
13.Kahju olemasolu eelduseks on reaalselt vajaminevad kulutused. Seoses ehitusloa ja projekti üleandmisega ei ole hagejal enam vaja kanda kulutusi ehitusloaga projekti saamiseks ning kahju ei ole sellisel juhul tekkinud. Väide, et Maardu LV andis ehitusloa ehituskeelualale, on paljasõnaline ning selle tuvastamine kuulub halduskohtu pädevusse. Hagiavalduse kohaselt näitasid kostjad lepingueelsete läbirääkimiste käigus hagejale eskiisprojekti ning tööjooniseid. Seega oli projekteeritava elamu asukoha seotus aiamajaga hagejale enne lepingu sõlmimist teada ning vastab kokkulepitule. Kahju hüvitamine ei tohi olla kannatanu rikastumise allikaks ning selle eesmärgiks ei ole kohustust rikkunud poolt karistada. Eeltoodu põhjal on kahju tekkimine kui kahju hüvitamise põhieeldus tuvastamata. Seega puudub kahju hüvitamiseks alus ning analüüsitav nõue tuleb jätta rahuldamata. Kuna kahju olemasolu ei ole tõendatud, siis ei ole alust hinnata põhjuslikku seost ega tuvastada kahjuhüvitise suurust. Kostjate väide, et kinnistu müüdi hagejale alla turuhinna, jäi paljasõnaliseks. Kostjate väited, et kohustus oli ebamõistlikult koormav, hageja võinuks ise ehitusluba taotleda jms, on täiesti alusetud ning tuleb jätta tähelepanuta.
14.Kui kahjustatud lepingupool võib nõuda lepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, tuleb kahju hüvitada osas, mida leppetrahv ei katnud. Hagiavalduses on hageja nõudnud leppetrahvi, mille suurus ületab kahju hüvitamise nõuet.
15.Poolte vahel sõlmitud müügi- ja asjaõiguslepingu lisa nr 1 p 1.1 kohaselt oli müüja kohustatud lepingu eseme otsese valduse ja kõik lepingu esemele juurdepääsu
võimaldavad võtmed ostjale üle andma ning ostja on kohustatud otsese valduse vastu võtma. Otsese valduse üleandmise kohustuse täitmisega viivitamisel on ostjal õigus nõuda müüjalt leppetrahvi 0,025 % ostuhinnast iga viivitatud päeva eest. Ehitusprojekti üleandmisega viivitamist lepingu lisa nr 1 p-s 1.1 ei eraldi märgita.
16.VÕS § 158 lg 1 kohaselt on leppetrahv lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. Leppetrahvi eesmärgiks on kompenseerida kohustuse rikkumisega tekitatud kahju kokkulepitud suuruses ning sõltumata tegeliku kahju suurusest või selle tõendamisest, lihtsustada kahju hüvitamise nõude realiseerimist ja sundida võlgnikku kohustuse täitmisele. Oma olemuselt on leppetrahv lepingus kokkulepitud kohustus, võimaldades kompenseerida võimalikku ehitushindade kallinemist või laenutingimuste halvenemist. VÕS § 162 lg 1 kohaselt, kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit.
17.Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 58 järgi on asja omandamise ja valdamise, samuti kinnisasjale ehitamise kohta käivad dokumendid, kaardid ja plaanid asja päraldised. VÕS § 208 lg 1 järgi kohustub asja müügilepinguga müüja andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. VÕS § 217 lg 1 kohaselt peab üleantav asi vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Lepingutingimustele peavad vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid. Lähtuvalt projekti üleandmise tähtajast pidi nõutav projekt juba peaasja valduse üleandmise ajal olemas olema. Vaidlusalune projekt oli seega kinnistu päraldis.
18.VÕS § 29 lg 1 kohaselt lähtutakse lepingu tõlgendamisel lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kui see tahe erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest, on määrav lepingupoolte ühine tahe. VÕS § 29 lg 2 kohaselt ei või lepingu tõlgendamisel aluseks olla ebaõige tähistus või väljendusviis, mida lepingupooled kasutasid eksimuse tõttu või soovist varjata oma tegelikku tahet. VÕS § 29 lg 3 järgi, kui üks lepingupool mõistis lepingutingimust teatud tähenduses ja kui teine lepingupool lepingu sõlmimise ajal seda tähendust teadis või pidi teadma, siis tõlgendatakse lepingutingimust selliselt, nagu esimene pool seda mõistis. VÕS § 29 lg 4 kohaselt, kui lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tõlgendatakse lepingut nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Viidatud sätte lg 5 kohaselt tuleb lepingu tõlgendamisel eelkõige arvestada lepingu sõlmimise asjaolusid, sealhulgas lepingueelseid läbirääkimisi; tõlgendust, mille lepingupooled on samale lepingutingimusele varem andnud; lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist; lepingu olemust ja eesmärki; vastaval tegevus- või kutsealal mõistetele ja väljenditele tavaliselt antavat tähendust; tavasid ja pooltevahelist praktikat. VÕS § 29 lg 6 alusel tuleb lepingutingimust tõlgendada koos teiste lepingutingimustega, andes sellele tähenduse, mis tuleneb lepingu kui terviku olemusest ja eesmärgist. VÕS § 29 lg 8 kohaselt eelistatakse lepingutingimuse tõlgendamisel tõlgendust, mille kohaselt lepingutingimus on seaduslik või kehtiv, kui seadusest ei tulene teisiti. Lepingu tõlgendamisel tuleb juhul, kui poolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, arvesse võtta VÕS § 29 lg 4 järgi ka seda, kuidas pidi lepingust aru saama lepingupooltega sarnane mõistlik isik, see tähendab lepingu objektiivset tõlgendamist mõistliku isiku positsioonilt, kes lähtub mõlema lepingupoole arusaamadest, mitte aga lepingupooltega sarnaste mõistlike isikute positsioonilt.
19.Lepingu p 2.5 kohaselt pidid kostjad koos peaasja valduse üleandmisega üle andma ka ehitusloaga projekti kinnistule elamu ehitamiseks. Seega on nii peaasja kui ka päraldise valduse üleandmine lepingus omavahel seotud ning hageja oluliseks huviks oli kinnistule elamu ehitada. TsÜS § 57 lg 3 kohaselt laienevad peaasjaga seotud õigused ja kohustused ka päraldisele, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti. Seega on mõistlikult järeldatav, et leppetrahvi nõue laienes ka projektile kui päraldisele, olles poolte vahel selliselt kokku lepitud.
20.VÕS § 159 lg 2 sätestab, et kahjustatud pool kaotab õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumiste avastamist teisele lepingupoolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab. Lepingupooled on ehitusprojekti üleandmise tähtaega korduvalt pikendanud. Eeltoodu järeldub nii hageja tunnistajate ütlustest kui ka hageja 04.04.2006 kirjast kostjatele. Kaks tunnistajat, kes asja kohta ütlusi andsid, olid küll hageja perekonnaliikmed, olles hagi rahuldamisest huvitatud, kuid nende ütlusi saab hinnata kogumis kostjate esialgse vastulause ning käitumisega ning võib järeldada, et kostjatel puudus menetluse algetapis tahe kohustus vabatahtlikult täita. Järelikult ei oma lepingus kokkulepitud ehitusprojekti üleandmise tähtaeg leppetrahvi väljamõistmise seisukohalt erilist tähendust. Hageja usaldas kostjate korduvaid lubadusi nõuetekohane ehitusloaga projekt temale üle anda ning see on tõlgendatav lepingus ettenähtud tähtaja pikendamisena. Millise tähtaja osas täpselt kokku lepiti, esitatud tõenditest sõnaselgelt ei järeldu. Järelduvalt juba viidatud kirjast avastas hageja kohustuse rikkumise 13.03.2006 arhitekti poole pöördudes, kuna täpsemat kuupäeva ei järeldu, tuleb lähtuda nimetatud kuupäevast. Aja eest, mille osas on kokkuleppeliselt kohustuse täitmist pikendatud, puudub õigus leppetrahvi nõuda.
21.04.04.2006 kirjas esitas hageja kostjatele leppetrahvi nõude ning nõue on seega mõistliku aja jooksul esitatud. Leppetrahvi tuleb arvestada alates 13.03.2006 ning hagi esitamise seisuga (hagiavalduses näidatud võlaperioodiga) olid kostjad kohustuse täitmisega 381 päeva viivitanud. Leppetrahvi suurus ühe päeva eest on 125 krooni ning leppetrahvi arvutuslik suurus on seega 47 625 krooni (125 x 381 = 47 625). Arvestades, et kostjad on nõuetekohase projekti menetluse kestel vaatamata hagejast sõltuvale takistusele üle andnud, tuleb vähendada leppetrahvi suurust 39 563 kroonini, mis on pool nõutava leppetrahvi suurusest. Seega kuulub hagi osaliselt rahuldamisele. Apellatsioonkaebus
22.Raid Reisin ja Imre Reisin paluvad tühistada Harju Maakohtu otsuse ning teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata ning menetluskulud vastustaja kanda.
23.Kaebuse väidete kohaselt ei ole vaidlust selles, et müügilepingu esemeks oli selle sõlmimise momendil Xxxxxxx Xxxxxxxxx xxx xx asuv kinnistu koos selle oluliste osade ja päraldistega ning et lepingu p 1.5.3 kohaselt paikneb kinnistul selle oluliseks osaks olev ehitis, mille koosseisus on aiamaja. Täiendavalt sisaldus lepingu p-s 2.5 poolte kokkulepe, et müüja annab ostjale koos otsese valduse üleandmisega üle ka ehitusloaga projekti elamu ehitamiseks. Vaidlus puudub, et nimetatud projekti all on mõeldud uue elamu ehitamise projekti tulevikus (olemasolev aiamaja kuulub projekti kohaselt lammutamisele).
24.Maakohus asus viitega TsÜS-i §-le 58 seisukohale, et nimetatud projekt, mis käsitleb kunagi tulevikus ehitatavat elamut, on käsitletav kinnisasja päraldisena ning sellest järeldusest on kantud ka kohtu edasised järeldused leppetrahvi maksmise osas. Kohtu selline järeldus on põhimõtteliselt ebaõige. TsÜS § 58 kohaselt on asja omandamise, valdamise, samuti kinnisasjale ehitamise kohta käivad dokumendid, kaardid ja plaanid asja päraldised. Selle sätte mõtte kohaselt on asja päraldisteks eelkõige olemasoleva ehitisega seonduvad ehitise dokumendid, kaardid ja plaanid. Lepingu esemeks oli siiski
konkreetne kinnistu koos olemasoleva aiamajaga, mitte tulevikus ehitatava elamuga. Seega päraldiseks saab lugeda üksnes olemasoleva objekti dokumentatsiooni, mille suhtes asjas vaidlust ei ole. Päraldiseks on vallasasi, mis olemata peaasja oluline osa, teenib peaasja ning on sellega seotud ühise majandusliku eesmärgi kaudu. Tulevikus ehitatava elamu projekt ei teeni peaasja ning ei ole sellega ühise majandusliku eesmärgi kaudu seotud, kuivõrd sellist ühist majanduslikku eesmärki ei eksisteeri. Kui ühe asja funktsioon teise suhtes ei ole abistav, siis ei ole tegemist päraldise ja peaasja suhtega. Käesoleval juhul olemasolev kinnistu eksisteerib ning on kasutatav iseseisvalt ning sõltumatult tulevikus kavandatava elamu ehitusprojekti olemasolust. Kinnistu omanikul on võimalik omaniku õigusi täiel määral teostada ka ilma tulevikus kavandatava ehitise projektita. Tema tegevus ei ole seetõttu takistatud. Pealegi ei pruugi projektiga kavandatud tegevus kunagi realiseeruda või muutuvad omaniku soovid. Seega ei ole tulevikus kavandatava ehituse projekt kinnisasja päraldiseks TsÜS § 58 mõttes.
25.VÕS § 158 lg 1 kohaselt on leppetrahv lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingu poole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele kindlaksmääratud rahasumma. Seega tuleb sätte kohaldamiseks kindlaks teha, kas pool on lepingulist kohustust rikkunud. Maakohus on sätte kohaldamisel lähtunud ebaõigest eeldusest, et tegu on asja päraldisega, mistõttu on kostjad lepingut rikkunud, kui nad ei andnud hagejale ümberehitusprojekti üle koos otsese valduse üleandmisega. Kuna tegemist ei ole päraldisega, vaid lepingulise kohustusega, siis kohaldub leppetrahvi institutsioon VÕS § 158 lg-st 1 tulenevalt üksnes juhul, kui leppetrahvi tasumise kohustus tuleneb lepingust. Leping nägi aga ette leppetrahvi üksnes otsese valduse üleandmisega viivitamise eest, aga mitte ümberehitusprojekti üleandmisega viivitamise eest. Pooled on 23.04.2005 koostanud lepingus viidatud kirjalikule üleandmise-vastuvõtmise aktile, milles on fikseeritud üleandmise kuupäev, võtmete olemasolu ning mõõdikute näidud. Hageja ei ole aktist nähtuvalt sellesse märkinud ainsatki vastuväidet või pretensiooni, mida aga tavapäraselt tehakse, kui otsese valduse üleandmisel tuvastataks mingeid puudusi. Tõlgendades lepingu sätteid kogumis, on ilmne, et lepingu eseme otsese valduse üleandmise all on mõeldud siiski olemasolevat kinnistut, mille oluliseks osaks oli sellel lepingu sõlmimise ajal olev ehitis - aiamaja. Lepingu lisa 1 p 1.1 nägi ette leppetrahvi üksnes lepingu eseme otsese valduse ning võtmete üleandmisega viivitamise eest. Lepingu eseme otsene valdus anti üle 30.04.2005 aktiga, so lepingus kokku lepitud tähtajaks. Leping ei sätesta leppetrahvi maksmise kohustust projektiga üleandmisega viivitamise eest. Seega puudub leppetrahvi nõudmise faktiline alus – valduse üleandmisega viivitamine ning kohus on kohaldanud VÕS § 158 lg 1 ebaõigesti.
26.Kohus oleks pidanuks VÕS § 23 lg 2 arvestama ka leppetrahvi kontekstis. Hageja vastuvõtuviivitus välistab leppetrahvi maksmise kohustuse täielikult, hageja ei saa leppetrahvi nõuda koostöökohustuse eiramise tõttu. VÕS § 23 lg 2 järgi on hageja kohustatud tegema kostjaga koostööd, mis on vajalik tema kohustuste täitmiseks. Maakohus on ka üheselt tuvastanud, milles seisnes hagejapoolne koostöö kohustuse rikkumine.
27.Hageja on leppetrahvi nõudeõiguse täielikult minetanud ka seetõttu, et ei ole leppetrahvi nõuet esitanud mõistliku aja jooksul. Kohus ei ole piisaval määral arvestanud tuvastatud asjaoluga, et kohustuse täitmise tähtaega on kokkuleppeliselt pikendatud, mis välistab üldse leppetrahvi nõude. VÕS § 159 lg 2 sätestab, et kui kahjustatud pool kaotab õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele lepingupoolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab. Lepingu eseme otsene valdus anti üle 30.04.2005. Seega pidi hageja hiljemalt samal kuupäeval teada saama kohustuse rikkumisest ning sellest hetkest hakkab kulgema ka mõistlik tähtaeg leppetrahvi nõude esitamiseks. Hageja esitas leppetrahvi nõude esmakordselt alles 04.04.2006 kirjaga, mis
on ligi aasta aega hiljem, ning ei mahu enam mõistliku aja raamidesse. Ükski tunnistaja ei tunnistanud, et kostjaid oleks teavitatud leppetrahvi nõudmisest. Seega on hageja oma leppetrahvi nõudeõiguse kaotanud.
28.Nõutav leppetrahv on ka ülemäära suur. Kostjad on taotlenud leppetrahvi vähendamist mõistliku määrani, arvestades, et hagejale ei ole mingit reaalset kahju tekkinud ning et ta ei ole teinud vajalikku koostööd, aga ka seda, et kostja on hageja soovitud ehitusprojekti ning ehitusloa, vaatamata hageja koostöövalmiduse puudumisele siiski esitanud.
29.Maakohtu otsus on mõnevõrra vastuoluline. Kohus on kahju hüvitamise nõude rahuldamata jätmisel täiesti õigesti tuvastanud, et hageja ei ole teinud kostjaga vajalikku koostööd, samuti on kohus tuvastanud, et pooled on menetluse kestel korduvalt pikendanud kohustuse täitmise tähtaega ning kohustus on täidetud viimase tähtaja jooksul. Neid argumente arvestades on kohus täiesti põhjendatult jätnud kahju hüvitamise nõude rahuldamata, kuid ometi rahuldanud osaliselt leppetrahvi nõude. Samade asjaolude tuvastamine peaks antud juhul kaasa tooma ka sarnased õiguslikud järeldused nii kahjunõude kui leppetrahvi nõude suhtes. Vastuapellatsioonkaebus
30.Alar Liivamägi palub Harju Maakohtu otsuse tühistada osas, millega kohus jättis hagi rahuldamata ja palub uue otsusega vastustajatelt välja mõista leppetrahvi 79 125 krooni ning menetluskulud jätta vastustajate kanda.
31.Kohus ei ole valesti kohaldanud TsÜS §-i 58. Kinnisasjale ehitamise kohta käivad dokumendid on kinnisasja päraldised, sõltumata sellest, kas dokumendid puudutavad kinnistul juba asuvat või tulevikus ehitatavat ehitist. Nimetatud sätte grammatiline tõlgendamine võimaldab mahutada mõlemad juhtumid selle sätte piiresse. Ükski teine tõlgendusviis seda ei välista. Kostjate väitel oli neil nõuetekohane ehitusprojekt olemas juba enne lepingu sõlmimist.
32.Kohus ei ole valesti kohaldanud VÕS § 158 lg-t 1. Kuna kostjad jätsid tähtaegselt kokkulepitud ehitusloaga projekti hagejale üle andmata, sattusid nad viivitusse valduse üleandmisega. Valdus loetakse üle antuks siis, kui valdus on üle antud täielikult - nii põhiasi, kui ka selle päraldised. Samuti peavad olema kõrvaldatud kõik takistused, mis takistavad või häirivad uuel valdajal asja üle tegeliku võimu teostamist. Kuni mõni päraldis on tähtaja möödudes üle andmata, kestab valduse üleandmisega viivitamine. Valduse üleandmisega viivitamise puhuks oli lepingus ette nähtud leppetrahv ja kohus leidis õigesti, et kostjad peavad leppetrahvi tasuma. Müügilepingu p 1.1 kohaselt oli müügiobjektiks kinnistu koos selle oluliste osade ja päraldistega. Koos muude päraldistega oleks tulnud üle anda ka kokkulepitud ehitusloaga projekt. Asjaolu, et projekti on lepingu p-s 2.5 ka selgesõnaliselt nimetatud, tuleneb sellest, et mitte igal kinnistul ei ole müügi ajal olemas ehitusprojekti uue elamu ehitamiseks. Selline nimetamine ei välista ega kitsenda kostjate kohustust valduse, sealhulgas projekti, üleandmise osas kuidagi. Ümberehitusprojekti olemusest tulenevalt on sellel side olemas isegi kinnistul olemasoleva aiamajaga, kuna vana ja uus ehitis on omavahel kokku sobitatud. Seetõttu on ebaõige kostjate väide, et vaidlusalusel projektil puudus side kinnistuga müügi või valduse üleandmise ajal.
33.Ebaõige on kostjate väide, et hageja ei ole teinud kostjatega vajalikku koostööd. 10.09.2007 toimunud kohtuistungil leppisid hageja ja kostja kokku, et lahendavad vaidluse projekti küsimustes kokkuleppega, kui kostja Imre Reisin annab hagejale üle nõuetekohase ehitusloaga projekti 6 kuu jooksul. Hageja oli algselt valmis ootama 2 kuud, kuid kostja soovil nõustus kuuekuulise tähtajaga. Jooniste puudumine kostjal ei saanud olla takistuseks kostja kohustuste täitmisel. Arhitektil ei ole mingit probleemi
oma arvutist uue eksemplari väljatrükkimisega, hagejal olnud joonised kandsid selgesõnalist märkust, et need olid mõeldud vaid ehituspakkumise tegemiseks (seega mitte ehitamiseks, ehitusloa hankimiseks ega muudeks ehitamiseks vajalikeks toiminguteks), samuti märget selle kohta, et joonised vajavad veel täiendusi (konstruktsioonide kontroll ja dimensioneerimine konstruktori poolt). Seetõttu ei sobinud olemasolevad puudulikud joonised ka sisuliselt ehitusloa taotlemiseks. Pärast esialgse kuuekuulise tähtaja möödumist kostjad hagejat oma edasistest plaanidest ei teavitanud ja tegutsesid omapäi, mis viis selleni, et hageja kaotas soovi projekti edasi oodata ja muutis oma nõuet. Hiljem tulid kostjad välja järgmise süüdistusega seoses lammutusloa taotluse allkirjastamata jätmisega. Projekti ja sealhulgas lammutusloaga tegelemine ei olnud menetluse selles staadiumis enam asjakohane. Peale selle, Xxxxxxxxx xxx xx kinnistu on hageja ja L. L. ühisomandis, mis on kostjatele teada, kuid L. L. poole ei ole kostjad lammutusloa asjus kordagi pöördunud. Sellises olukorras ei ole õige väita, et hageja keeldus koostööst ja takistas kostjate kohustuse täitmist. Muudetud hagis hageja enam projekti ei nõudnudki, vaid nõudis kahjuhüvitist projekti üleandmata jätmise eest, mida oli põhinõude alternatiivina nõudnud juba algses hagis. Kostjad jätkasid sellegipoolest projektiga tegelemist ja nõudsid hagejalt allkirja lammutusloa taotlemiseks, ehkki see ei olnud enam kooskõlas hagis nõutuga.
34.Vastavalt müügilepingule oli ehitusloaga ehitusprojekti üleandmise tähtpäevaks 30.04.2005. Hageja nõudis hagis leppetrahvi ajavahemiku eest valduse üleandmise tähtpäevast kuni hagi koostamiseni 05.04.2007. Oma vastuses hagile ega kohtuistungil ei esitanud kostjad ühtegi väidet selle kohta, et hageja ei tee koostööd ja on vastuvõtuviivituses. Esmakordselt väitsid kostjad, et hageja on vastuvõtuviivituses, alles 22.10.2008 seisukohtades hagi muutmise avaldusele. Sündmused, mis moodustavad väidetava vastuvõtuviivituse, ei oma seost kostjate rikkumisega ajavahemikul, mille eest leppetrahvi nõuti. Väidetav koostöökohustuse rikkumine ei põhjustanud kostjate rikkumist. Kostja I.Reisin on oma kohustust rikkunud tahtlikult, R.Reisin raske hooletuse tõttu.
35.Leppetrahvinõue ei ole esitatud hilinenult. Ajavahemik müügilepingu sõlmimisest kuni 16.03.2006 möödus kostja I.Reisini eksitava tegevuse tõttu talle üha uusi puuduste kõrvaldamise võimalusi andes. Selle kohta andsid ütlusi ka kõik tunnistajad. See on käsitletav võlgnikule kohustuse täitmiseks täiendava tähtaja andmisena VÕS § 114 lg 1 mõttes. Selle ajavahemiku sees ei saa lugeda nõude esitamise mõistlikku aega alanuks. VÕS § 114 lg 2 aga välistab võlgniku vabanemise vastutusest talle täiendava tähtaja andmise korral. VÕS § 159 lg 2 peab kaitsma võlgnikku võlausaldaja pahatahtliku nõude esitamisega viivitamise vastu. Nimetatud säte peab kaitsma võlgnikku olukorras, kus võlgnik on täitnud oma kohustuse puudusega, millest ta teadlik ei olnud, kuid võlausaldaja esitab leppetrahvinõude ebamõistlikult pika aja pärast, kasvatades niimoodi nõutavat leppetrahvisummat. Nimetatud sätet ei või kohaldada olukorras, kus võlgnik ise käitub pahauskselt ja kuritarvitab võlausaldaja usaldust. Isegi, kui kohus kõigest hoolimata leiab, et hageja on ebamõistlikult viivitanud nõude esitamisega, peaks kestvalt täitmata kohustuse olukorras säilima hagejal õigus nõuda leppetrahvi mõistliku ajavahemiku eest enne leppetrahvinõude esitamist ja täies ulatuses aja eest, mis järgneb nõude esitamisele. Nimetatud ajavahemike suhtes ei ole ebamõistlikku viivitamist aset leidnud. Kohus kohaldaks sel juhul VÕS § 159 lg-t 2 vaid selle ajavahemiku suhtes, mis jääb nõude esitamise hetkest varasemasse aega ebamõistlikku kaugusesse ning jätaks eelmises lõigus toodud põhjendustel sätte kohaldamata järgnenud aja suhtes.
36.Kohus on õigesti leidnud, et hageja ei ole minetanud õigust leppetrahvi nõuda, kuid on eksinud leppetrahvi summa suuruse kindlaksmääramisel. Hageja nõudis kostjatelt leppetrahvi kohustuse rikkumise algusest kuni hagi koostamiseni, so ajavahemiku eest
01.05.2005 kuni 05.04.2007. See ajavahemik jaotub kaheks osaks: 01.05.2005 kuni 16.03.2006 ja 16.03.2006 kuni 05.04.2007. Viimati mainitud ajavahemiku on kohus õigesti ja põhjendatult leppetrahvi arvestamisel arvesse võtnud, ajavahemiku 01.05.2005 kuni 16.03.2006 aga ebaõigesti leppetrahvi arvestusest välja jätnud. Hagejal on õigus nõuda leppetrahvi ka aja eest, mil ta heauskselt uskus kostja I.Reisini korduvaid lubadusi kohustus ehitusprojekti osas kohaselt täita, andes talle selleks üha uusi võimalusi. Sellega ei muutnud pooled nende vahel sõlmitud lepingut ega kehtestanud kohustuse täitmiseks uusi tähtpäevi. Lepingu muutmiseks oleks pidanud ka teised lepingupooled kokkuleppes osalema. Asjaolu, et hageja nõustus üha uuesti kostjate kohustuse täitmist ootama, kujutab endast kohustuse täitmiseks täiendava tähtaja andmist. Võlgnikule kohustuse täitmiseks täiendava tähtaja andmine ei vabasta võlgnikku vastutusest kohustuse rikkumise eest (VÕS § 114 lg 1 ja 2). Seetõttu oleks kohus pidanud leppetrahvi arvestamisel ka selle ajavahemiku arvesse võtma. Kokku oli hagejal õigus nõuda leppetrahvi ajavahemiku 01.05.2005 kuni 05.04.2007, so 705 päeva eest summas 705 X 125 = 88 125 krooni. Hagiavalduses nõudis hageja 79 125 krooni ja see oleks tulnud ka välja mõista. Kostjate rikkumisest tulenevalt sai hageja kokkulepitud ehitusloaga projekti kätte kohtumenetluse käigus 28.01.2009, so 3 aastat ja 9 kuud pärast kohustuse täitmise tähtaega. Tegemist on erakordselt pikaajalise rikkumisega, mida kohus oleks pidanud otsuse tegemisel arvesse võtma hageja kasuks.
37.VÕS § 162 lg 1 võimaldab kohtul vähendada leppetrahvi, mis on ebamõistlikult suur. Hageja väidetav vastuvõtuviivitus ei saa olla leppetrahvi vähendamise aluseks. Leppetrahvi vähendamisel peab kohus arvestama kohustuse täitmise ulatust võlgniku poolt ja teise poole põhjendatud huvi. Kohus on jätnud täiesti arvestamata, et kostjad viivitasid oma kohustuse täitmisega erakordselt pika aja. Leppetrahvi summat, mis ei ületa põhinõude suurust, võib vähendada mõjuval põhjusel. Neid mõjuvaid põhjusi peab vähendamist taotlev pool põhistama ja tõendama. Antud juhul ei esine põhjusi, mis õigustaks leppetrahvi vähendamist. Põhinõudeks oli ehitusprojekt väärtusega 75 000 krooni, nõutud trahvisumma ületab seda vaid suhteliselt väikeses osas.
38.Kohus tuvastas, et kostjad on oma kohustust ehitusprojekti üleandmise osas rikkunud, millele oli kogu hagi rajatud, et see kohustus täideti alles kohtumenetluse ajal, et kostjatel algselt puudus soov oma kohustus täita ja nõustus hagejaga ka leppetrahvi nõudes, muutes oma diskretsiooni alusel vaid summat. Menetluskuludest jättis kohus 1⁄4 kostjate kanda ja 3⁄4 hageja kanda, mis on kõiki asjaolusid kogumina hinnates ebaõiglane ja ebamõistlik ning seetõttu õigusvastane. Kohus menetles nii ajaliselt kui hagi sisu hinnates 3⁄4 ulatuses põhjendatud hagi. TsMS § 163 lg ja § 162 lg 4 võimaldab kohtul menetluskulusid jaotades teha õiglasem otsus ja kohus oleks pidanud seda ka tegema. Tsiviilkolleegiumi seisukoht
39.Kolleegium, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et apellatsioon- ega vastuapellatsioonkaebus ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks, kuid otsus kuulub osaliselt muutmisele nii põhjenduste kui väljamõistetava leppetrahvi suuruse osas. Kolleegium võtab kaebuste läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks maakohtus tuvastatud faktilised asjaolud, kuivõrd puuduvad kahtlused nende tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta. TsMS § 651 lg 1 kohaselt kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud, so käesolevas asjas leppetrahvi puudutavas osas.
40.Kolleegium nõustub maakohtu poolt vaidlusalusele lepingule antud tõlgendusega ega pea vajalikuks maakohtu põhjendusi korrata. Kolleegium ei nõustu apellantide seisukohaga, et maakohtu järeldus selle kohta, et kinnisasjale tulevikus ehitatava elamu
projekt on käsitletav selle kinnisasja päraldisena TsÜS § 58 mõttes oleks põhimõtteliselt ebaõige. TsÜS § 58 reguleerib päraldistena dokumente ja selle kohaselt on asja omandamise ja valdamise, samuti kinnisasjale ehitamise kohta käivad dokumendid, kaardid ja plaanid asja päraldisteks. Nimetatud säte ei piiritle dokumente kinnistul võõrandamise ajahetkel juba olemasolevate ehitistega. Sama tuleneb ka TsÜS § 57 lg-st 1, mille kohaselt on päraldis vallasasi, mis olemata peaasja osa, teenib peaasja ning on sellega seotud ühise majandusliku eesmärgi ja sellele vastava ruumilise seose kaudu. Puudub vaidlus, et poolte tahe 16.03.2005 tehingu sõlmimisel oli suunatud koos kinnistu võõrandamisega ka sellele kinnistule, mille sihtotstarbeks on elamumaa, elamu ehitamist võimaldava projektdokumentatsiooni võõrandamisega. Lepingu p-s 1.1 olid pooled leppinud kokku, et lepingu esemeks on kinnistu koos selle oluliste osade ja päraldistega. Lepingu esemes ei ole eraldi välja toodud ehitusloaga projekti kui lepingu eseme iseseisvat osa. Õige on apellantide seisukoht, et vaidlusalune kinnistu eksisteerib ja on kasutatav sõltumatult tulevikus kavandatava elamu ehitusprojekti olemasolust, kuid seda juhul, kui sellise dokumendi päraldisena olemasolus pooled ei ole kokku leppinud. Konkreetsele elamumaale planeeritud elamu projektdokumentatsioon teenib seda kinnistut ja on sellega seotud ühise majandusliku eesmärgi ning sellele vastava ruumilise seose kaudu.
41.TsÜS § 57 lg 3 kohaselt laienevad peaasjaga seotud õigused ja kohustused ka päraldistele, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti. Käesolevas vaidluses olid pooled lepingu p-s 2.5 kokku leppinud muu hulgas, et koos lepingu eseme otsese valduse üleandmisega antakse üle ka ehitusloaga projekt. Seega ei olnud pooled tehingus teisiti ette näinud. Ka ei ole apellandid toonud esile ühtki seadust, kust tuleneks teisiti. Järelikult laienesid pooltevahelistes suhetes peaasjaga seotud õigused ja kohustused, seal hulgas siis ka valduse üleandmise kohustus, ka päraldistele, seal hulgas siis ka vaidlusalusele projektile. Lepingu lisa p-s 1.1 leppisid pooled kokku, et otsese valduse üleandmise kohustuse täitmisega viivitamisel on ostjal õigus nõuda müüjalt leppetrahvi 0,025% ostuhinnast iga viivitatud päeva eest. Seega juhul, kui leidis tõendamist müüjate poolt projekti üleandmisega viivitamine, oli ostjal õigus nõuda neilt leppetrahvi maksmist lisa p-s 1.1 kokkulepitud määras.
42.Poolte vahel puudub vaidlus, et lepingu p-s 2.5 kokkulepitud kuupäeval 30.04.2005 projekti koos ehitusloaga müüjad ostjale üle ei andnud, vaid seda tehti juba kohtumenetluse ajal. Seega eeldatavalt on ostjal õigus nõuda leppetrahvi tasumist, välja arvatud, kui esinevad VÕS § 159 lg-s 2 (nõudest mõistliku aja jooksul mitte teatamine) või §-s 160 (lepingu rikkumise vabandatavus) sätestatud alused või kui ostja ei teinud müüjatega vajalikku koostööd VÕS § 23 lg 2 mõttes ja see asjaolu põhjustas müüjatepoolse rikkumise ning ostja oli seetõttu vastuvõtuviivituses VÕS § 119 lg 1 mõttes. Rikkumise vabandatavusele ei ole kostjad käesolevas asjas tuginenud, küll aga asjaolule, et ostja ei teatanud mõistliku aja jooksul leppetrahvi nõudest ega teinud nendega vajalikku koostööd.
43.Apellatsioonkaebuses on kostjad seisukohal, et esmakordselt teatas hageja nõudest alles 04.04.2006 kirjaga, seega ligi aasta aega hiljem, kui sai teada rikkumisest 30.04.2005. Vastuapellant on selgitanud, et kogu vahepealne aeg kulus I.Reisini eksitava tegevuse tõttu talle üha uusi projekti esitamise tähtaegu andes ning et seda tõendavad tunnistajate ütlused. Kolleegium on seisukohal, et tunnistajate L. L., I. E. ja A. E. ütlustega on tõepoolest tõendatud, et pooled pidasid kuude jooksul korduvaid telefonivestlusi projekti ja ehitusjooniste teemal. Sama nähtub ka hageja poolt 04.04.2006 koostatud kirjalikust leppetrahvi nõudekirjast. Küll aga ei saa kolleegium nõustuda maakohtu seisukohaga, et nimetatud tõenditega on tõendatud lepingu täitmise tähtaja kokkuleppeline pikendamine. See oleks tähendanud lepingu p 2.5 muutmist, kuid
vastavalt TsÜS § 77 lg-le 3 ja asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg-le 1 pidi selline muudatus olema sõlmitud notariaalselt tõestatuna. Kumbki pooltest ei ole vaidluse käigus väitnud, et lepingut oleks notari juures muudetud. Küll aga saab seda tõlgendada ostja poolt müüjatele lepingu täitmiseks täiendava tähtaja andmisena VÕS § 114 lg 1 mõttes. Vastavalt sama sätte lg-le 2 ei vabasta täiendava tähtaja andmine võlgnikku vastutusest kohustuse rikkumise eest. Seega ei saa nõustuda apellantide seisukohaga, et selline tähtaja pikendamine/andmine välistab täielikult leppetrahvi nõude. Võlgnik oleks vabanenud vastutusest, kui pooled oleksid valduse tähtaja üleandmise osas lepingut muutnud ja projekt koos ehitusloaga päraldisena oleks kokkulepitud uue tähtaja jooksul üle antud. Midagi sellist aga poolte poolt väidetud ega tõendatud ei ole. Küll aga on asjakohane maakohtu viide Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-69-08 15.10.2008, milles asus Riigikohus seisukohale, et täitmiseks antud täiendava tähtaja eest ei ole õigustatud isikul õigus leppetrahvi nõuda.
44.Eeltoodust tulenevalt on kolleegium seisukohal, et esitatud tõendite ja nende alusel tõendamist leidnud asjaoludega on kooskõlas maakohtu järeldus, et mõistlikku aega leppetrahvi nõude esitamiseks tuleb arvestada alates ajast, mil hageja sai teada, et kostjad vaatamata täiendavale ajale projekti koos ehitusloaga üle anda ei saa, sest nad ei ole tellinud arhitektilt ehitusprojekti lõpuleviimisele suunatud tööd. Hageja väitel sai ta sellest teada 13.03.2006 telefoni teel arhitektilt, kostjad seda väidet ümberlükkavaid tõendeid ei esitanud. Seega oli 04.04.2006 leppetrahvi nõue esitatud vähem kui ühe kuu jooksul, mis ilmselgelt on mõistlik aeg VÕS § 159 lg 2 mõttes. Asjaolu, et kostjad kohtumenetluse käigus oma kohustuse täitsid ja 30.01.2009 (nähtub menetlusdokumendist t lk 282-284 ja selle lisadest) hagejale projekti koos ehitusloaga üle andsid, seejuures tähtsust ei oma. Leppetrahvi nõue oli esitatud juba enne kohtumenetluse algust.
45.Maakohus on käsitlenud hageja poolset koostöökohustuse rikkumist seonduvalt kahju hüvitamise nõudega ja leidnud, et hageja rikkus koostöökohustust, kui ei allkirjastanud ehitusloa saamiseks vajalikku lammutusloa taotlust koheselt peale vastava taotluse saamist kostjate esindajalt, samuti ei andnud kostjatele üle tema valduses olnud esialgseid jooniseid. Maakohus on seejuures lähtunud juba kohtumenetluse ajal toimunud sündmustest --- 10.09.2007 kohtuistungil lepiti kokku, et hageja saadab tema valduses oleva esialgse projektdokumentatsiooni kostjale samal päeval (protokoll t lk 69-70), kuid dokumendid saadeti hageja esindaja poolt kohtule ja alles 07.03.2008 (kaaskiri t lk 72-73, dokumendid t lk 86-196); 10.10.2008 ja 14.11.2008 saatis kostjate esindaja hagejale teated lammutusloa saamiseks taotluse esitamise vajadusest kohalikule omavalitsusele (t lk 223, 263), kuid hageja allkirjastas selle alles peale viimast kohtuistungit, milline toimus 12.12.2008 (maakohtu otsuses märgitud ekslikult 2009; protokoll t lk 275-276).
46.Õige on apellatsioonkaebuse väide, et maakohus ei analüüsinud kostjate vastuväidet hagejal koostöövalmiduse puudumise kohta seostatult leppetrahvi nõudega. Kolleegium on seisukohal, et nimetatud mööndus on võimalik kõrvaldada apellatsioonimenetluses. VÕS § 23 lg 2 kohaselt peab lepingupool tegema teise lepingupoolega koostööd, mis on teisele poolele vajalik oma kohustuste täitmiseks. Tegemist on üldisest hea usu põhimõttest tuletatud lepingupoole üldise kohustusega. Koostöökohustuse eesmärgiks lepingulises suhtes on lepingu sõlmimisel soovitud eesmärgi saavutamine. Käesolevas asjas oli poolte eesmärgiks 16.03.2005 lepingu sõlmimisel muu hulgas elamu projekti koos ehitusloaga kostjatelt hagejale üleandmine ja nagu kohtumenetluse kestel ilmnes, oli kohalikult omavalitsuselt ehitusloa saamiseks tõepoolest vajalik hageja ja tema abikaasa (kinnistu omanike) koostöö, mis seisnes lammutusloa taotluse esitamises (allkirjastamises). Leppetrahvi nõude esitas hageja perioodi eest 01.05.2005 kuni
hagiavalduse esitamiseni (09.04.2007), millest kohus leidis põhjendatud olema perioodi 13.03.2006 kuni hagiavalduse esitamiseni. Seega ei saa käesolevas asjas seonduvalt leppetrahviga omada tähtsust hilisemalt toimunud koostöökohustuse rikkumine. Tähtsust omava perioodi kohta aga ei ole kostjate poolt esitatud tõendeid, et sel ajal oleks hageja keeldunud koostööst (lammutusloa taotluse allkirjastamisest) või hoidunud kõrvale vastavasisulistest läbirääkimistest. Vastupidi --- tunnistajate ütlustega ja 04.04.2006 kirjaliku nõudekirjaga on tõendatud, et just hageja suhtles aktiivselt vastaspoole ja arhitektiga. Esmases kirjalikus vastuses kohtule (t lk 32-37) selgitasid kostjad, et neil ei ole võimalik ehitusluba hankida, sest seda saab teha vaid ehitise omanik ega väitnud midagi lammutusloa vajalikkusest ega hageja ja tema abikaasa poolt selle allkirjastamisest keeldumisest. Seega ei ole tõendatud, et hageja oleks kuni 10.09.2007 rikkunud koostöökohustust ja seetõttu ei saa lugeda teda ka vastuvõtuviivituses olnuks VÕS § 119 lg 1 mõttes.
47.VÕS § 161 lg 1 kohaselt võib kahjustatud lepingupool nõuda leppetrahvi tegelikust kahjust sõltumata. Seega ei ole asjakohane apellantide seisukoht, et kui ei olnud põhjendatud hageja kahju hüvitamise nõue, ei saanud olla põhjendatud ka leppetrahvi nõue.
48.Kolleegium nõustub osaliselt apellantide seisukohaga, et maakohtu otsus on mõnevõrra vastuoluline, kuid seda vaid väljamõistetud leppetrahvi lõpliku suuruse arvestuse osas. Maakohus on vähendanud väljamõistmisele kuuluvat leppetrahvi poole võrra põhjendusel, et kostjad andsid nõuetekohase projekti koos ehitusloaga vaatamata hagejast tulenenud takistusele üle kohtumenetluse käigus. Selline vähendamine vastab VÕS § 162 lg-s 1 sätestatule, mille kohaselt võib kohus leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt. Käesolevas asjas puudub vaidlus, et isegi enne tähtaega (23.04.2005, akt t lk 38) andsid kostjad üle värava ja aiamaja võtmed ning leping jäi täitmata vaid projekti ja ehitusloa osas. Selles osas täitsid kostjad oma kohustuse kohtu kaasabil kohtumenetluse kestel. Eeltoodust tulenevalt nõustub kolleegium maakohtuga, et käesolevas asjas on leppetrahvi vähendamine mõistlik ja põhjendatud.
49.Eelnevalt aga leidis maakohus, et hagejal on õigus saada leppetrahvi 381 päeva eest ehk perioodi 13.03.2006 kuni 09.04.2007 eest, mitte aga 705 päeva eest ehk alates 01.05.2005, nagu nõudis hageja. Samas vähendas maakohus poole võrra nimelt hageja poolt nõutud leppetrahvi suurust (seega seda, mida hagejal niikuinii ei olnud õigust täies ulatuses saada), mitte aga õigustatud perioodi eest arvestatud suurust. Selline vähendamine ei vasta VÕS § 162 mõttele. Vähendada tuleb leppetrahvi seda suurust, milline kuuluks kostjate poolt tasumisele, mitte aga seda, mida hageja osaliselt ebaõigesti nõudis. Seega tuleb kostjatel tasuda hagejale solidaarselt leppetrahv suuruses 125 krooni x 381 päeva = 47 625 : 2 = 23 812.50 krooni.
50.Vastuapellant on vaidlustanud maakohtu otsuse ka menetluskulude jagamise osas. Kolleegium on seisukohal, et maakohus on kulude jaotamisel asjakohaselt lähtunud TsMS § 163 lg-st 1, millest tulenevalt kannavad pooled hagi osalise rahuldamise korral menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota neid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Maakohus arvestas hagi rahuldamise ulatust ja jättis kulud 1⁄4 osas kostjate ja 3⁄4 osas hageja kanda. Hageja arvates ei ole see õiglane, kuid vastuapellatsioonkaebusest ei nähtu, milline oleks tema arvates õiglane jaotus. Ka ei ole kaebuses toodud välja asjaolusid, millised annaksid aluse rakendada vastuapellandi poolt viidatud TsMS § 162 lg-t 4. Nimetatud sätte kohaselt võib kohus jätta kulud täielikult või osaliselt poolte endi kanda, kui vastaspoole
kulude väljamõistmine poolelt, kelle kahjuks otsus tehti, oleks tema suhtes äärmiselt ebaõiglane või ebamõistlik.
51.Kuna ringkonnakohus muudab maakohtu otsust väljamõistetava rahasumma osas, siis tuleb ümber jaotada ka menetluskulud. Kuna hagi kuulub ikkagi rahuldamisele osaliselt, siis tuleb lähtuda TsMS § 163 lg-st 1 ja jaotada kulud võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega. Vastavalt muudetud nõuetele (avaldus t lk 217-219) nõudis hageja kostjatelt kokku 154 125 krooni tasumist, millest kuulub rahuldamisele 23 812.50 krooni, seega 15%. Seega jäävad maakohtu menetluses kantud kuludest 15% solidaarselt kostjate (TsMS § 165 lg 3) ja 85% hageja kanda.
52.Apellatsioon- ja vastuapellatsioonkaebuste menetlemisega seotud kulud jäävad TsMS § 163 lg 1 ja § 171 lg 1 alusel kummagi kaebaja enda kanda, kuna apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele osaliselt, vastuapellatsioonkaebus aga jääb rahuldamata.
Ande Tänav
Tiit Kollom
Imbi Sidok
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.