Võlaõigus › Võõrandamislepingud

resolutsioon

tervikuna

Menetluskulude jaotus

Menetluskulud esimese astme kohtus apellatsiooniastme kohtus jätta poolte endi kanda.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest alates. Kui kassatsioonkaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil,

ja

võidakse kaebus lahendada kirjalikus menetluses. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED Tiigi Keskus AS esitas Tartu Maakohtule hagi Tartu linna vastu leppetrahvi tasumise kohustuse puudumise tuvastamise nõudes kokku summas 1 500 000 krooni või leppetrahvi vähendamise nõudes. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid 26.04.2004 Tartu linn (kostja) ja AS Tiigi Keskus (hageja) hoonestamata kinnistute võõrandamise lepingu nr 1761/204 (müügileping I), millega kostja võõrandas hagejale muuhulgas kinnistu aadressil Jaama tn 205 Tartus. Müügilepingu I p 5.3.2. sätestas kinnistu I hoonestamise lõpptähtajaks 01.03.2007. Hoonestamise kohustuse mittetäitmisel sätestati leppetrahv 500 000 krooni. Müügilepingu I p 5.3.4. kohaselt oli hagejal õigus kinnistu I hoonestamise kohustus uuele omanikule üle kanda. 11.01.2005 sõlmisid hageja ja Viimse Aja Pühade Jeesuse Kristuse Kiriku Eesti Kogudus (edaspidi Kogudus) müügilepingu nr 127 (müügileping II), millega hageja müüs kinnistu I Kogudusele. Müügilepingu II p-s 1.3.3. teavitas hageja Kogudust Müügilepingus I sätestatud hoonestamiskohustusest ning leppetrahvist. Müügilepingu II p-s 3.3. leppisid hageja ja Kogudus kokku, et juhul kui hoonestamiskohustust ei täideta ning seetõttu esitab kostja hagejale leppetrahvi tasumise nõude, kohustub Kogudus nimetatud leppetrahvi hageja eest kostjale tasuma. Kinnistu omandati Koguduse poolt eesmärgiga ehitada sellele Koguduse hoone. Peale kinnistu omandamist taotles Kogudus 2005. a märtsis detailplaneeringu muutmise algatamist, et muuta krundi maakasutuse sihtotstarve ühiskondlike hoonete maaks ning määrata hoonestamise tingimused. 09.06.2005 võttis Tartu Linnavolikogu vastu detailplaneeringu koostamise algatamise ja lähteülesande kinnitamise otsuse nr 440. 18.05.2006 võttis Tartu Linnavolikogu vastu krundi uue detailplaneeringu kehtestamise otsuse nr 84. Detailplaneeringuga planeeris linn krundile sissesõidu naaberkrundil asuva olemasoleva tee kaudu, mistõttu tekkis täiendavalt vajadus leppida naaberkinnistu omanikuga kokku sissesõidutee kasutamise tingimustes. 2006. a toimusid mitmel korral läbirääkimised Koguduse ja naaberkinnistu omaniku Garaažiühistu Kaunas 1 esindajate vahel sissesõidutee kasutamise tingimuste osas. Tänaseni ei ole tingimuste osas kokkulepet saavutatud. Eelnimetatud protsessid ei võimaldanud Kogudusel teostada kinnistu hoonestamist 01.03.2007. Detailplaneeringu muutmise protsess võttis aega ligikaudu 14 kuud. Detailplaneeringu kehtestamiseks kulunud aeg ning tekkinud vajadus leppida naaberkinnistu omanikuga kokku sissesõidutee kasutamise tingimustes on Kogudusest ja hagejast sõltumatud asjaolud, mille eest nad ei saa vastutada. Krundi detailplaneeringu muutmisega, on linn nõustunud ka võimalusega, et krundi hoonestamine ei saa teostuda 01.03.2007. 26.04.2004 Müügilepinguga I võõrandas kostja hagejale ka teise kinnistu, s.o Kalda tee 26, Tartu linn. Müügilepingu I p 5.3.2. sätestas kinnistu II hoonestamise lõpptähtajaks

01.03.2007. Hoonestamise kohustuse mittetäitmisel sätestati leppetrahv 500 000 krooni. Müügilepingu I p 5.3.4. kohaselt oli hagejal õigus kinnistu II hoonestamise kohustus uuele omanikule üle kanda. 24.08.2004 sõlmisid hageja ja OÜ Pluss Vara müügilepingu ja asjaõiguslepingu, millega hageja müüs Kinnistu II OÜ-le PlussVara. Müügilepingu III p 3.2. kohaselt võttis OÜ PlussVara üle Müügilepingu I p-dest 5.3. tulenevad kohustused, s.o kohustuse hoonestada Kinnistu II hiljemalt 01.03.2007 ning tasuda hoonestamise kohustuse mittetäitmisel leppetrahvi 500 000 krooni. Kinnistul II asub käesoleval hetkel muruplats. Kinnistul II ei paikne pooleliolevaid, räämas ega ohtlikke ehitisi. Kostja ei põhjendanud, mil viisil ja kuivõrd suures ulatuses rikub muruplatsi olemasolu linnakeskkonnas tema subjektiivseid õigusi ja tekitab kostjale kahju. Seega ei ole põhjendatud hagejalt Kinnistu II osas leppetrahvi nõudmine summas 500 000 krooni. 02.06.2004 sõlmisid kostja ja hageja kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu, millega kostja võõrandas hagejale kinnistu aadressil Jaama tn 74, Tartu linn. Müügilepingu IV p 3.2. sätestas kinnistu III hoonestamise lõpptähtajaks 01.03.2007. Hoonestamise kohustuse mittetäitmisel sätestati leppetrahv 500 000 krooni. Müügilepingu IV p 3.4. kohaselt oli hagejal õigus kinnistu III hoonestamise kohustus uuele omanikule üle kanda. 03.06.2004 sõlmisid hageja ja AS C.H.P. müügilepingu, millega hageja müüs kinnistu AS-le C.H.P. Müügilepingu V p. 3.2. kohaselt võttis AS C.H.P. üle Müügilepingu IV p-dest 3.2. ja 3.3. tulenevad kohustused, s.o kohustuse hoonestada Kinnistu II hiljemalt 01.03.2007 ning tasuda hoonestamise kohustuse mittetäitmisel leppetrahvi 500 000 krooni. Kinnistu III on tähtaegselt hoonestatud, sest 01.03.2007 paiknes kinnistul Selveri kaubanduskeskus. Kostja andis Jaama tn 74 kaubanduskeskusele kasutusloa 12.04.2007 korraldusega. Kasutusloa väljastamine sõltus kostjast ning kasutusloa väljastamine pärast 01.03.2007 tähtaeg ei tähenda, et Kinnistu II ei oleks olnud hoonestatud õigeaegselt. Kinnistu III hoonestamise kohustus on täidetud, mistõttu on võlasuhe lõppenud. Kohustuse lõppemisel lõpevad ka sellega seotud kõrvalkohustused, seega on leppetrahvi tasumise kohustus lõppenud. Sellele vaatamata on kostja hageja vastu esitanud Kinnistu III osas leppetrahvi nõude summas 500 000 krooni.

MAAKOHTU LAHEND

Tartu Maakohus rahuldas 3. juuni 2008 otsusega hagi osaliselt ning rahuldas leppetrahvi vähendamise nõude Jaama tn 205 asuva kinnistu osas ja mõistis hagejalt välja leppetrahvi 250 000 krooni kostja kasuks; jättis rahuldamata hageja leppetrahvi tasumise kohustuse puudumise tuvastamise nõue Kalda tee 26 asuva kinnistu osas ja mõistis hagejalt välja leppetrahvi 500 000 krooni kostja kasuks; rahuldas hageja leppetrahvi tasumise kohustuse puudumise tuvastamise nõude Jaama nt 74 asuva kinnistu osas. Otsuse põhjenduste kohaselt on kostja Jaama tn 205 asuva kinnistu osas seisukohal, et detailplaneeringu koostamise algatamisega pidi omanik Viimse Aja Pühade Jeesuse Kiriku Eesti kogudus arvestama detailplaneeringu menetlusele kuuluva võimaliku ajaga ja asjaoluga, et kinnistu tähtaegne hoonestamine võib detailplaneeringu menetlusest sõltuvalt osutuda võimatuks. Hageja sõnul detailplaneeringuga planeeris linn krundile sissesõidu naaberkrundil asuva olemasoleva tee kaudu, mistõttu tekkis täiendavalt vajadus leppida naaberkinnistu omanikuga kokku sissesõidutee kasutamise tingimustes. 2006.a. toimusid mitmel korral läbirääkimised Koguduse ja naaberkinnistu omaniku Garaažiühistu Kaunas 1 esindajate vahel sissesõidutee kasutamise tingimuste osas. Paraku ei ole tänaseni tingimuste osas kokkulepet saavutatud. Eelnimetatud protsessid ei võimaldanud Kogudusel objektiivsetel ning muuhulgas ka kostjast sõltuvatel põhjustel teostada kinnistu hoonestamist 1. märtsiks 2007.a. VÕS § 162 lg 1 järgi kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole

õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit. Maakohus leidis, et Jaama tn 205 õigeaegne hoonestamine sõltus mõlemast poolest, kuna linn muutis detailplaneeringut ja maakasutust, pannes hagejale täiendava kohustuse, mille tõttu pidi hageja astuma läbirääkimistesse naaberkinnistu omanikega. Ei saa ka öelda, et hageja ei ole teinud pingutusi oma kohustuse täitmiseks. Hageja on püüdnud jõuda naaberkinnistu omanikega kokkuleppele. Järelikult on leppetrahvi vähendamine põhjendatud. Kohus leiab, et kuna hageja soovis alternatiivina kohustuse puudumise tuvastamisele leppetrahvi vähendamist, siis Jaama tn 205 kinnistu osas tuleb leppetrahvi vähendamise nõue rahuldada. Hageja peab tasuma kostjale osa leppetrahvist, s.o 250 000 krooni. Kalda tee 26 asuva kinnistu hoonestamise kohustus tuleneb poolte vahel sõlmitud lepingust. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et käesoleval ajal on Kalda tee 26 hoonestamata ning seal on muruplats Antud juhul on põhjendamatud hageja väited, et kostja ei ole põhjendanud, mil viisil ja kuivõrd suures ulatuses rikub muruplatsi olemasolu linnakeskkonnas tema subjektiivseid õigusi ja tekitab kostjale kahju. Võlaõigusseadus (VÕS) § 8 lg 1 järgi on leping tehing kahe või enama isiku (lepingupooled) vahel, millega lepingupool kohustub või lepingupooled kohustuvad midagi tegema või tegemata jätma. Hagejal oli lepinguline kohustus hoonestada Kalda tee 26 kinnistu ning ta ei ole seda kohustust täitnud. Pooltevahelises lepingus on nimetatud kohustuse rikkumisel korral ette nähtud leppetrahv (p. 5.3.3.). VÕS § 158 lg 1 järgi leppetrahv on lepingus ette nähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. Kuna hageja on oma lepingulist kohustust rikkunud ning selliseks juhuks on lepingus ette nähtud leppetrahv, siis on hageja leppetrahvi tasumise kohustus põhjendatud. Hageja peab tasuma kostjale kokkulepitud leppetrahvi, s.o. 500 000 krooni, hagi antud kohustuse puudumise tuvastamise osas ei ole põhjendatud. Jaama tn 74 kinnistu, mille Tiigi Keskus AS müüs 3. juunil 2004.a. AS-le C.H.P, oli 1. märts 2007.a. seisuga hoonestatud, kuna maatükil asus ehitis Selver’i kaubanduskeskus. Poolte vahel on vaidlus, kas lisaks hoone faktilise olemasolule on vajalik ka hoone kasutusõigus, et maatüki võiks lugeda hoonestatuks. Kostja on oma vastuses leidnud, et kasutusloa väljastamine otsustati Tartu Linnavalitsuse 12. aprill 2007.a. korraldusega. Kostja leiab, et 1.märts 2007.a. seisuga oli Jaama 74 ehitis pooleliolev. AS C.H.P. oma vastuses leidis, et kostja ja hageja vahelises müügilepingus ei ole nõutud hoonele kasutusloa olemasolu mingiks kindlaks tähtajaks. Ehitusseaduse (EhS) § 32 lg 1 järgi on ehitise kasutusluba kohaliku omavalitsuse nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele. Seega annab kasutusluba õiguse teostada mingit laadi tegevust hoones. Kasutusloa puudumine ei muuda aga ühtegi olemasolevat hoonet olematuks. Maakohus leidis, et Jaama tn 74 kinnistut võib lugeda hoonestatuks. EhS § 2 lg 2 järgi hoone on katuse, siseruumi ja välispiiretega ehitis. Sellest tulenevalt on hoonestamise all mõeldud ehituse püstitamist. Poolte vahel sõlmitud lepingust tuleneb hageja kohustus hoonestada nimetatud kinnistu. Kostja on oma vastuses öelnud, et kuna maade puhul on tegemist piiratud ressursiga, siis tuleb seda efektiivselt kasutada. Hoone püstitamist maatükile võib lugeda maa efektiivseks kasutamiseks ning selleks ei pea olema hoone kasutusõigust. Kuna pooled ei vaidle, et 1. märtsiks 2007.a. oli Jaama tn 74 kinnistul olemas hoone, siis tuleb lugeda, et hoonestamise kohustus on hageja poolt täidetud ning kostjal ei ole õigust nõuda leppetrahvi tasumist. ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED APELLATSIOONIKOHTUS Tiigi Keskus AS esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada Tartu Maakohtu 3. juuni 2008 otsuse ning teha uue otsuse osaliselt osas, millega jäeti rahuldamata

apellandi nõue tuvastada leppetrahvi kohustuse puudumine Kalda tee 26 asuva kinnistu osas ning mõisteti apellandilt välja leppetrahv 500 000 krooni vastustaja kasuks ning teha uus otsus, millega tuvastada apellandil leppetrahvi tasumise kohustuse puudumine Kalda tee 26 asuva kinnistu osas, või alternatiivnõudena rahuldada hagi ja vähendada leppetrahvi Kalda tee 26 asuva kinnistu osas mõistliku suuruseni; mõista välja Tartu linnalt Tiigi Keskus AS kasuks viimase menetluskulud, sealhulgas riigilõiv ja esindaja kulud. Apellatsioonkaebuse kohaselt on maakohus põhjendamatult leidnud, et olukorras, kus apellandil oli kohustus Kalda tee 26 kinnistu kokkulepitud tähtajaks hoonestada ning ta seda ei teinud, tekib apellandil automaatselt kohustus tasuda hoonestamiskohustuse mittetäitmisega seotud leppetrahv summas 500 000 krooni täies ulatuses. Lepingust ei nähtu, et leppetrahvil oleks üksnes preventiivfunktsioon, mis võiks rohkem õigustada leppetrahvi täies ulatuses tasumise kohustust sõltumata igasuguse kahju puudumisest. VÕS § 158 lg 1, § 161 ja § 162 lg 1 tulenevalt on leppetrahv eelduslikult alati suunatud ka kahju hüvitamiseks. Sellest tulenevalt tuleb kahju puudumist arvesse võtta. Juhul, kui kahju ei ole tekkinud ja ka juhul kui apellant ei saanud mõjutada kinnistu hoonestamist, siis on põhjendatud leppetrahvi tasumise kohustuse puudumise tuvastamine või vähemalt leppetrahvi oluline vähendamine. Vastustaja ei ole põhistanud ega tõendanud, et leppetrahvil oli ainult preventiivfunktsioon. Leppetrahvi vähendamise nõuet ei saa välistada (VÕS § 162 lg 2). Leppetrahvi vähendamise nõude korral tuleb tekkinud situatsiooni igakülgselt arvestada, s.h. kaaluda kas ja kui suurt kahju on rikkumisega tekitatud. Samuti seda, et kinnistu edasivõõrandmise tõttu on hoonestamise kohustuse täitmine apellandi poolt võimatu (VÕS § 108 lg 2 p 1). Kui võlgnik rikub kohustust, mis ei seisne raha maksmises, ei või võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist, kui kohustuse täitmine on võimatu (VÕS § 108 lg 2 p 1). Arvestades, et apellandil ei olnud võimalik hoonestamise kohustust täita, sest ta ei omanud Kalda tee 26 kinnistu kasutusõigust, siis ei saa nõuda ka leppetrahvi kohustuse mittetäitmise eest, sest kohustuse täitmine, mille eest leppetrahvi nõutakse, oli võimatu apellandist mittesõltuvatel põhjustel. Apellandil puudusid võimalused sundida kinnisasja omanikku kiiremini kinnistut hoonestama või hoonestamise protsessis osalema. Kalda tee 26 kinnistule ei olnud nähtud ette sotsiaalse otstarbega või muul viisil avalikes huvides vajaliku hoone rajamist. Seega võõrandati kinnistud kui kohaliku omavalitsuse ülesannete täitmiseks mittevajalik vara. Sellest tulenevalt ei saa Tartu linnal olla mingit õiguslikult kaitstavat huvi vastava kinnistu hoonestamise vastu. Põhjendamatu ja materiaalõigusega vastuolus on kohtu seisukoht, et vastustaja ei peagi põhistama, miks ta nõuab leppetrahvi täies ulatuses. VÕS § 162 lg 2 kohaselt on leppetrahvi vähendamise nõue alati lubatud ning VÕS § 162 lg 1 järgi tuleb vastava nõude lahendamisel hinnata kõiki leppetrahvinõudega seotud asjaolusid, s.h. õigustatud isiku (antud juhul vastustaja) õigustatud huvi. Vastustaja ei ole tõendanud, mis on õigustatud huviks leppetrahvi saamisel olukorras, kus kinnistu mittehoonestamisega ei ole kahju tekkinud. Kahju tekkimine vastustajal ei ole tõendatud. Kahju tekkimise fakt, rääkimata kahju suurusest, ei ole tõendatud tsiviilkohtumenetluses lubatud tõenditega, mistõttu kohus on teinud ebaõige kohtulahendi. Maakohus ei ole otsuses käsitlenud leppetrahvi nõuet Kalda tee 26 kinnistu osas, mis on vastuolus hea usu põhimõttega ning mistõttu puudub apellandil kohustus vastustajale leppetrahvi tasuda. Samuti ei ole maakohus põhjendanud, miks ta ei arvestanud apellandi seisukohaga, et tsiviilõiguste teostamisel tuleb toimida heas usus ja õiguste teostamine pole lubatud, kui selle eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule (TSÜS § 138 lg 1, lg 2 ja VÕS § 6 lg 1). Samale seisukohale on asunud ka Riigikohus 10.05.2000 otsuses nr 3-2-1-37-00 ja 29.09.2003 otsuses nr 3-2-1-100-03. Riigikohus on rõhutanud seda põhimõtet 09.03.2006 otsuses nr 3-2-1-2-06.

Üldisest hea usu põhimõttest tuleneb võlausaldajale kohustus oma õigusi mitte kuritarvitada (VÕS § 6 lg 1). Seda väljendab ka VÕS § 162 lg 1 järgne kohtu võimalus tasumisele kuuluvat leppetrahvi vähendada. Maakohus ei ole käsitlenud apellandi alternatiivnõuet leppetrahvi vähendamiseks Kalda tee 26 kinnistu osas. VÕS § 162 lg 1 sätestatud leppetrahvi vähendamise nõuet ei saa välistada kokkuleppeliselt ega enampakkumise tüüptingimusega (VÕS § 62 lg 2). Seetõttu pidid ka kõik enampakkumisel osalejad vastava võimalusega arvestama. Leppetrahvi vähendamine VÕS § 162 lg 1 alusel on hinnang konkreetsele kujunenud olukorrale ja puudub alus väita, et kui enampakkumise oleks võitnud mõni kolmas isik, kes samuti poleks tähtaegselt kinnistut hoonestanud, siis kolmas isik ei oleks saanud leppetrahvi vähendamise nõuet esitada. Vastupidine seisukoht on meelevaldne ning ei põhine seadusel. VÕS § 162 lg 1 on sätestatud võlgniku kaitseks. Samuti on maakohus jätnud tähelepanuta ja põhjendamata alternatiivse taotluse leppetrahvi vähendamiseks, rikkudes sellega TsMS § 436 lg 1 ja 442 lg 8. Leppetrahvil ei olnud ainult preventiivfunktsioon ning seetõttu tuleb arvestada ka tegelikult tekitatud kahjuga ning sellega, et hoonestuse kohustuse täitmine oli muutunud apellandi jaoks võimatuks, mistõttu hoonestamise kohustuse täitmist ja seetõttu ka leppetrahvi ei saanud nõuda. Hoonestamisnõude täitmata jätmisega ei ole vastustajale kahju tekkinud. Menetluskulud oleks tulnud jätta vastustaja kanda vastavalt TsMS §-le 163 lg 2, sest hagi rahuldati osaliselt ja ulatuses, nagu apellant oli vastustajale kompromissina kohtumenetluses pakkunud, kuid vastustaja kompromissiga ei nõustunud. Jaama tn 205 kinnistu puhul vähendati leppetrahvi 250 000 krooni võrra ning kompromissettepanek oligi 250 000 krooni. Jaama tn 74 osas tuvastati täies ulatuses leppetrahvi tasumise kohustuse puudumine. Seega rahuldati hagi summas 750 000 krooni, mis on 50% hagi hinnast, arvestades, et hagi hind oli 1 500 000 krooni kokku. Ebaõiglane on jätta menetluskulud vastustajalt välja mõistmata, kui apellant ning kolmandad isikud olid nõus sõlmima kompromissi sarnases ulatuses, millega kohus otsuse rahuldas. TsMS § 436 lg 4 kohaselt ei või kohus otsust tehes tugineda asjaolule, mida ei ole menetluses arutatud, mistõttu on maakohus rikkunud oluliselt menetlusnormi. Apellant ei esitanud nõuet enda vastu leppetrahvi väljamõistmiseks vastustaja kasuks. Eelviidatud menetlusõiguse normide olulised rikkumised ja materiaalõiguse ebaõige kohaldamine on viinud ebaõige kohtuotsuseni apelleeritavas osas. Tartu linn esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu otsuse osas, millega maakohus rahuldas Tiigi Keskus AS hagi leppetrahvi vähendamise nõudee Jaama tn 205 kinnistu osas ja vähendas leppetrahvi 250 000 krooni võrra, samuti osas, millega rahuldati hageja leppetrahvi tasumise kohustuse puudumise tuvastamise nõue Jaama tn 74 asuva kinnistu osas ning teha selles osas uue otsuse, millega jätta Tiigi Keskus AS hagi täies ulatuses rahuldamata. Menetluskulud jätta kostja kanda. Apellatsioonkaebuse kohaselt rikkus maakohus TsMS § 442 lg-s 8 sätestatut sellega, et ei selgitanud välja kõiki asjas olulisi asjaolusid ning jättis kostja vastuväidete osas seisukoha võtmata. TsMS § 442 lg 8 kohaselt otsuse põhjendavas osas märgitakse kohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, samuti seadused, mida kohus kohaldas. Kohus peab otsuses põhjendama, miks ta ei nõustu hageja või kostja faktiliste väidetega. Kohus peab otsuses kõiki tõendeid analüüsima. Kui kohus mõnda tõendit ei arvesta, peab ta seda otsuses põhjendama. Leppetrahvi vähendamiseks ei ole alust. Maakohus ei ole analüüsinud ega hinnanud kõiki asjaolusid, mida on vaja arvestada leppetrahvi vähendamise nõude lahendamisel. Lepingu p 5.3.2 kohaselt oli kinnistu hoonestamise lõpptähtajaks 01.03.2007 ning lepingu p 5.3.3 järgi kohustus hageja maksma kostjale leppetrahvi 500 000 krooni kinnistu hoonestamise kohustuse mittetäitmisel. Hageja kinnitas lepingu p-s 5.3.3, et lepingut allkirjastades loeb ta

lepptrahvi suuruse mõistlikuks. Jaama tn 205 kinnistu oli 01.03.2007 seisuga hoonestamata. Lepptrahvikokkulepe on kehtiv ning leppetrahv on muutunud sissenõutavaks. VÕS §-st 162 lg 1 tuleneb, et leppetrahvi saab vähendada, kui see on ebamõistlikult suur. Maakohus ei ole tuvastanud, et 26.04.2004 hoonestamata kinnistute võõrandamise lepingu p-s 5.3.3 kokkulepitud lepptrahv on ebamõistlikult suur. Kuna maakohus ei tuvastanud leppetrahvi ebamõistlikku suurust, siis tulnuks hageja nõue leppetrahvi vähendamiseks jätta rahuldamata. Jaama tn 205 uue detailplaneeringu algatamine ja kehtestamine ning selles juurdepääsu planeerimine Kaunase pst. 73 krundi juurdepääsuteelt ei ole leppetrahvi vähendamise aluseks. Hageja võttis kostjalt kinnistut ostes endale teadlikult kohustuse hoonestada kinnistu hiljemalt 01.03.2007 ja sellega ka riski, et juhul, kui ta müüb kinnistu kolmandale isikule, siis hoonestuskohustuse täitmine on tema otsese kontrolli alt väljunud ning selle täitmine ja sellest tulenevalt ka leppetrahvinõude võimalik esitamine sõltub eelkõige kolmanda isiku tegevusest seoses kinnistuga. Kuivõrd hageja oli teadlik, et temalt kinnistu omandanud Kogudus soovib sinna rajada kogudusehoonet, mis eeldab uue detailplaneeringu koostamist, siis arvestas hageja kinnistut kogudusele võõrandades teadlikult riskiga, et detailplaneeringu koostamine võtab täiendavalt aega ja vähendab veelgi tõenäosust kinnistu hiljemalt 01.03.2007 hoonestada. Kinnistu võõrandamine kolmandale isikule oli hageja teadlik risk, millega ta pidi hoonestamiskohustuse täitmisel ja võimaliku leppetrahvinõude esitamisel arvestama. Kostja ei ole uue detailplaneeringu algatamisega 09.06.2005 ja selle kehtestamisega 18.05.2006 loobunud huvist tähtaegse hoonestamiskohustuse täitmise vastu, vaid arvestanud koguduse sooviga Jaama tn 205 kinnistu hoonestamisel. Leppetrahvi vähendamise nõude lahendamisel pidi kohus arvestama kohustuse täitmise ulatust hageja poolt. Hagejal on hoonestamiskohustus täielikult täitmata. VÕS § 162 lg 1 kohaselt peab leppetrahvinõude vähendamisel arvestama ka teise lepingupoole (kostja) õigustatud huvi. Müües kinnistud avalikul enampakkumisel oli Tartu linnal huvi nende kinnistute tähtaegseks hoonestamiseks, vastavad tingimused olid sätestatud enampakkumise tingimustes ning enampakkumise võitjaga sõlmitud võõrandamislepingutes. Kõikide kinnistute võõrandamistingimustes leppetrahvide nõuete sätestamine oli kantud eesmärgist tagada hoonestamiskohustuse täitmine võimalikult kiiresti, kuid mitte hiljem kui 01.03.2007. Seega oli kostjal kinnistut avalikul enampakkumisel võõrandades olemas põhjendatud huvi selle vastu, et linnas asuvad tühjad kinnistud, sh. Jaama tn 205 kinnistu, saaksid linnaarengut silmas pidades võimalikult kiiresti hoonestatud. Selline huvi lähtus ka enampakkumise tingimustest. Võõrandamistehingu sõlmine tähtaegse hoonestamiskohustusega ja selle täitmise tagamine leppetrahviga viitab asjaolule, et kostjal oli kinnistute võimalikult kiire hoonestamise vastu põhjendatud huvi. Leppetrahvil on kaks funktsiooni. Leppetrahvil kui kohustuse täitmise sunnivahendil on võlgniku suhtes preventiivfunktsioon ehk survefunktsioon, mille eesmärk on tagada lepinguliste kohustuste täitmine ja võimalike lepingurikkumiste vältimine tulevikus. Leppetrahv täidab ka lepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamise funktsiooni, tagades võlausaldaja jaoks õiguse nõuda leppetrahvina kokkulepitud rahasumma maksmist kui miinimumhüvitist. 26.04.2004 hoonestamata kinnistute võõrandamise lepingu nr 1761/2004 p-s 5.3.3 kokkulepitud leppetrahvil on hageja suhtes preventiivfunktsioon. Maakohus ei ole leppetrahvi vähendamisel arvestanud kostja põhjendatud huviga Jaama tn 205 kinnistu võimalikult kiireks hoonestamiseks. Vastavalt VÕS §-le 162 lg 1 peab leppetrahvi nõude kohtulikul vähendamisel arvestama lepingupoolte majanduslikku seisundit. Hageja on heas majanduslikus seisundis olev äriühing, mida tõendab kostjaga kinnistute omandamiseks sõlmitud tehingute rahaline maht summas 3 570 000 krooni. Hageja on

Jaama tn 205 kinnistut kogudusele edasi võõrandades teeninud selle pealt märkimisväärset tulu. Vastavalt hageja ja koguduse vahel 11.01.2005 sõlmitud kinnistu ostu-müügi lepingu ple 2.1 on hageja võõrandanud kogudusele Jaama tn 205 kinnistu 2 200 000 krooni eest. Kuna hageja omandas kostjalt kinnistu 26.04.2004 sõlmitud lepingu p 5.1 kohaselt 1 060 000 krooni eest ja võõrandas selle samas seisukorras 8 kuud hiljem kogudusele juba 2 200 000 krooni eest, teenis hageja Jaama tn 205 kinnistuga seotud tehingute pealt tulu 1 140 000 krooni. Seega on hagejal majanduslikud võimalused leppetrahvi tasumiseks ning see ei ole temale üleliia koormav. Kui ringkonnakohus siiski leiab, et esinevad alused leppetrahvi vähendamiseks, siis palub kostja Jaama tn 205 kinnistu osas vähendada leppetrahvi väiksemas ulatuses. Tartu linn ei nõustu maakohtu järeldusega hagejal leppetrahvi tasumise kohustuse puudumise kohta Jaama tn 74 osas. Hageja ja kostja sõlmisid 03.06.2004 kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu nr 2471, millega kostja müüs hagejale 1 010 000 krooni eest kinnistu asukohaga Jaama tn 74 Tartus. Lepingu p-s 3.2 leppisid pooled kokku, et hageja kohustub lõpetama kinnistu hoonestamise hiljemalt 01.03.2007 vastavalt sellel tähtpäeval kinnistu suhtes kehtivale detailplaneeringule. Hoonestuskohustuse mittetäitmisel on lepingu p 3.3 kohaselt kostjal õigus nõuda hagejalt leppetrahvi summas 500 000 krooni. Seega on hageja võtnud lepinguga endale kohustuse tasuda kostjale leppetrahvi summas 500 000 krooni juhul, kui kinnistu on hiljemalt 01.03.2007 seisuga hoonestamata. Kinnistule püstitatud ehitise kasutusloa taotlus on vormistatud 02.04.2007. Kostja tunnistas kinnistule püstitatud ehitise vastavust ettenähtud nõuetele 12.04.2007 korraldusega nr 457 väljaantud kinnistule püstitatud ehitise kasutusloaga. Kuna ehitusseaduse mõistes oli kinnistule püstitatud ehitis 01.03.2007 seisuga pooleliolev ehitis, siis ei olnud lepingust lähtuvalt kinnistu tähtaegne hoonestuskohustus täidetud. Maakohus on oluliselt kõrvale kaldunud lepingus sätestatud hoonestuskohustuse eesmärgist ja andnud lepingus sätestatud hoonestuskohustuse täitmisele põhjendamatult laia tõlgenduse. Lepingus tähtaegse hoonestuskohustuse kokkuleppimisel oli kostja eesmärgiks, et 01.03.2007 oleks kinnistule püstitatud ehitis, mis vastaks detailplaneeringule, ehitisele ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud otstarbele. Seda on pooled kinnitanud ka lepingu p-s 3.2, milles on sätestatud, et hageja kohustub lõpetama kinnistu hoonestamise hiljemalt 01.03.2007 vastavalt sellel tähtpäeval kinnistu suhtes kehtivale detailplaneeringule. Vastavalt EhS § 32 lg-le 1 näitab ehitise kasutusluba kohaliku omavalitsuse nõusolekut, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele. Seega on just ehitise kasutusluba selliseks dokumendiks, mis tõendab, et kinnistule püstitatud ehitis vastab kehtivale detailplaneeringule, ehitisele ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele ning enne sellise dokumendi väljastamist ei saa kinnistut pidada hoonestatuks. Maakohtu loogika annaks kinnistut pidada hoonestatuks juba siis, kui sinna püstitatud ehitis on katuse, siseruumi ja välispiiretega, st. vastab hoone tunnustele EhS § 2 lg 2 mõistes. Selline loogika annaks aluse pidada kinnistut nõuetekohaselt hoonestatuks igasuguse hoone puhul, millel on katus, siseruum ja välispiirded, olenemata sellest, kas see hoone vastab kinnistu suhtes kehtestatud detailplaneeringule või ehitusprojektile. Ainult ehitisele kasutusloa väljastamine saab tõendada, et ehitis vastab detailplaneeringule. Kostja tõlgendas lepingust lähtuva hoonestuskohustuse täitmist selliselt, et kinnistut saab pidada nõuetekohaselt hoonestatuks ainult juhul, kui hiljemalt 01.03.2007 seisuga on kinnistule püstitatud ehitisele väljastatud kasutusluba EhS § 32 lg 1 tähenduses. Seega ei ole võimalik antud juhul lugeda, et hageja on lepingus lähtuva tähtaegse hoonestuskohustuse nõuetekohaselt täitnud, kuivõrd kinnistule püstitatud ehitisele on kasutusluba väljastatud alles pärast hoonestuskohustuse täitmise tähtpäeva. Poolte vahel 03.06.2004 sõlmitud lepingust

tulenevad leppetrahvi nõudmise kõik eeldused on täidetud ning kostja on õigustatud nõudma leppetrahvi 500 000 krooni tasumist. Tartu linn vaidleb Tiigi Keskus AS apellatsioonkaebusele vastu. Vastuväidete kohaselt on Tiigi Keskus AS apellatsioonkaebus põhjendamatu ning tuleb jätta rahuldamata. Maakohus leidis õigesti, et poolte vahel ei ole vaidlust selles, et Kalda tee 26 kinnistu oli 01.03.2007 seisuga hoonestamata ning seal on muruplats. Hagejal oli lepinguline kohustus hoonestada Kalda tee 26 kinnistu ning ta ei ole seda kohustust täitnud. Pooltevahelises lepingus oli nimetatud kohustuse rikkumise korral ette nähtud leppetrahv. Kuna hageja rikkus oma lepingulist kohustust ning selliseks juhuks oli lepingus ette nähtud leppetrahv, siis on lepptrahvikokkulepe kehtiv ning leppetrahv on muutnud sissenõutavaks. Vastavalt VÕS §-le 103 lg 1 võlgnik vastutab kohustuse rikkumise eest, välja arvatud, kui rikkumine on vabandatav. VÕS § 103 lg 2 kohaselt on rikkumine vabandatav, kui võlgnik rikkus kohustust vääramatu jõu tõttu. Hagejapoolne lepingu rikkumine ei ole vabandatav. Hageja ja kostja on lepingu p-s 5.3.4 kokku leppinud, et Kalda tee 26 kinnistu võõrandamisel kolmandatele isikutele on hagejal õigus hoonestamise kohustust uuele omanikule üle kanda ainult müüja nõusolekul ning seda kohustust üle kandmata vastutab hageja müüja ees ainuisikuliselt leppetrahvi tasumise eest. 24.08.2004 sõlmisid hageja ja OÜ PlussVara müügilepingu, millega hageja müüs Kalda tee 26 kinnistu OÜ-le PlussVara. Hageja ei ole nimetatud lepingu sõlmimisest ja kinnistu võõrandamisest kostjat eelnevalt teavitanud ega kostjalt kohustuse üleminekuks OÜ-le PlussVara nõusolekut küsinud. Seega on hageja kostja ees vastutav leppetrahvi tasumise eest. Hageja võttis kostjalt kinnistut ostes endale teadlikult kohustuse hoonestada kinnistu hiljemalt 01.03.2007 ja sellega ka riski, et juhul, kui ta müüb kinnistu kolmandale isikule, siis hoonestuskohustuse täitmine on tema otsese kontrolli alt väljunud ning selle täitmine ja sellest tulenevalt ka leppetrahvinõude võimalik esitamine sõltub eelkõige kolmanda isiku tegevusest. Ebaõige on hageja seisukoht, et kostjal ei saa olla huvi kinnistu hoonestamise vastu. Müües kinnistud avalikul enampakkumisel oli Tartu linnal huvi nende kinnistute tähtaegseks hoonestamiseks, vastavad tingimused olid sätestatud enampakkumise tingimustes ning enampakkumise võitjaga sõlmitud võõrandamislepingutes. Kõikide kinnistute võõrandamistingimustes leppetrahvide nõuete sätestamine oli kantud eesmärgist tagada hoonestamiskohustuse täitmine võimalikult kiiresti, kuid mitte hiljem kui 01.03.2007 ning neid võõrandati avaliku enampakkumise teel arvestusega, et need võetakse kasutusse planeeritud otstarbel. Arvestades asjaoluga, et maade puhul on tegemist piiratud ressursiga, eeldas kostja, et müüdud kinnistuid kasutatakse võimalikult parimal ja efektiivsemal viisil ning need hoonestatakse võimalikult kiiresti. Seega oli kostjal kinnistut avalikul enampakkumisel võõrandades olemas põhjendatud huvi selle vastu, et linnas asuvad tühjad kinnistud, sh. Kalda tee 26 kinnistu, saaksid linnaarengut silmas pidades võimalikult kiiresti hoonestatud. Selline huvi lähtus ka enampakkumise tingimustest. Hageja nõustus enampakkumistingimustes tähtaegse hoonestamiskohustusega ja selle täitmise tagamisega leppetrahviga. Leppetrahvil kui kohustuse täitmise sunnivahendil võlgniku suhtes preventiivfunktsioon, mille eesmärk on tagada lepinguliste kohustuste täitmine ja võimalike lepingurikkumiste vältimine tulevikus. Leppetrahv täidab ka lepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamise funktsiooni, tagades võlausaldaja jaoks õiguse nõuda leppetrahvina kokkulepitud rahasumma maksmist. 26.04.2004 hoonestamata kinnistute võõrandamise lepingu nr 1761/2004 p-s 5.3.3 kokkulepitud leppetrahvil on hageja suhtes preventiivfunktsioon, mistõttu kahju puudumine ei saa antud juhul olla aluseks leppetrahvi vähendamisele. Riigikohtu 20.06.2005 otsuses nr 3-2-1-78-05 on asutud seisukohale, et kahju puudumine ei saa olla leppetrahvi alandamise

aluseks siis, kui leppetrahvi sellises ulatuses õigustab leppetrahvi tagatisfunktsioon, st võlausaldaja huvi tagatud kohustuse täitmise vastu, mida aga ei pea mõõtma ainuüksi tekkinud varalise kahjuga. Leppetrahvi vähendamise nõue ei ole põhjendatud. VÕS § 162 lg 1 tuleneb, et leppetrahvi saab vähendada, kui see on ebamõistlikult suur. Maakohus ei ole tuvastanud, et lepptrahv on ebamõistlikult suur. Hageja on Kalda tee 26 kinnistut OÜ-le PlussVara edasi võõrandades teeninud selle pealt märkimisväärset tulu. Vastavalt hageja ja OÜ PlussVara vahel 24.08.2004 sõlmitud kinnistu ostu-müügi lepingu p-le 2.1 on hageja võõrandanud OÜ-le Pluss Vara Kalda tee 26 kinnistu 2 500 000 krooni eest. Kuna hageja omandas kostjalt kinnistu 26.04.2004 sõlmitud lepingu p 5.1 kohaselt 1 500 000 krooni eest ja võõrandas selle samas seisukorras 4 kuud hiljem OÜ-le Pluss Vara juba 2 500 000 krooni eest, teenis hageja Kalda tee 26 kinnistuga seotud tehingute pealt tulu 1 000 000 krooni. Hagejal on majanduslikud võimalused leppetrahvi tasumiseks ning see ei ole temale üleliia koormav. Seega hageja taotlus leppetrahvi vähendamiseks Kalda tee 26 kinnistu osas, tuleb jätta täielikult rahuldamata. Vastavalt TsMS §-le 163 lg 2, kui hagi rahuldatakse osaliselt ja sellesarnases ulatuses, nagu on kohtumenetluses kompromissina pakkunud üks pool, võib kohus jätta menetluskulud tervikuna või suuremas osas poole kanda, kes kompromissiga ei nõustunud. Kostja ei nõustu hageja seisukohaga, et kohus rahuldas hagi ulatuses nagu hageja oli kompromissina pakkunud. Kalda tee 26 kinnistu osas oli hageja kompromissettepanek 250 000 krooni, kuid kohus mõistis hagejalt kostja kasuks välja 500 000 krooni. Samas oli kostja valmis sõlmima kokkuleppe väiksemas summas kohtukulude kokkuhoidmise eesmärgil, kuid hageja ei olnud sellega nõus. Sellises olukorras ei ole TsMS § 163 lg 2 kohaldamine põhjendatud. AS C.H.P. vaidleb Tartu linna apellatsioonkaebusele vastu. Vastuväidete kohaselt on maakohus otsuses, mis puudutab kinnistut Jaama 74, hinnanud õigesti asjaolusid ja teinud õige otsuse. Hageja ja kostja poolt 03.06.2004 sõlmitud müügilepingu p-s 3.2 leppisid pooled kokku, et hageja kohustub lõpetama kinnistu hoonestamise hiljemalt 01.03.2007 vastavalt detailplaneeringule. 01.03.2007 oligi kinnistu hoonestatud. Kostja väitis, et hoonestamine vastavalt EhS §-le 2 lg 2 ei ole piisav. Samas ei esitanud kostja ühtegi viidet ühelegi seadusaktile, millega oleks hoonestamine määratud. Tartu linn esitas esmakordselt väite, et hoonestamine tähendab ka kasutusloa olemasolu alles peale hoonestamistähtaja lõppu, siis kui esitati Tiigi Keskus AS-le trahvinõue. Sellised nõuded oleks pidanud olema kirja pandud kinnistu müügi tingimustesse ja kinnistu müügilepingusse. Vastavalt EhS §-le 2 lg 2 oli kinnistu tähtajaks hoonestatud ja Tartu linnal puudus õigus müügilepingu järgi nõude esitamiseks. Tiigi Keskus AS vaidleb Tartu linna apellatsioonkaebusele vastu. Vastuväidete kohaselt tuleks Tartu Linna apellatsioonkaebus täies ulatuses jätta rahuldamata. Tartu Maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud osas, mis puudutab Jaama tn 205 ja Jaama tn 74 asuvaid kinnistuid. Tartu Maakohus on õigesti jõudnud järeldusele, et Jaama tn 205 kinnistu õigeaegne hoonestamine sõltus mõlemast poolest, kuna linn muutis detailplaneeringut ja maakasutust, pannes kinnistu omanikule täiendava kohustuse, mille tõttu pidi kirik astuma läbirääkimistesse naaberkinnistu omanikega. Detailplaneeringu muutmisega planeeris linn sissesõidu kinnistule naaberkrundilt ning tekitas sellega vajaduse jõuda naaberkrundi omanikuga kokkuleppele sissesõidutee kasutamise tingimuste osas. See ei ole aga õnnestunud vastustajast ja Kirikust mittesõltuvate asjaolude tõttu ning sellega seoses ei saanud

hoonestamine tähtaegselt valmida. Leppetrahvi vähendamine oli põhjendatud 250 000 kroonini. Tartu linn ei ole põhjendanud ega tõendanud, millised kaalukad põhjused olid temal võõrandatud kinnistute tähtaegseks hoonestamiseks ning seeläbi leppetrahvide saamiseks täies ulatuses. Samuti pole tõendatud kahju tekkimine. Käesoleva vaidluse lahendamisel ei oma tähtsust, millise hinnaga vastustaja kinnistud kolmandatele isikutele edasi võõrandas. Kinnistute võõrandamishind ei näita äriühingu head majanduslikku seisundit. Tartu Maakohus on teinud Jaama tn 74 kinnistu osas õiglase ning põhjendatud otsuse. Müügilepingus ei ole nõutud hoonele kasutusloa olemasolu kindlaks tähtajaks. Kasutusluba on üksnes nõusolek, et ehitist võib kasutada. Kasutusloa puudumine ei muuda ühtegi olemasolevat hoonet olematuks. Hoone oli Jaama tn 74 kinnistul kokkulepitud tähtajal olemas, mistõttu sai kinnistu lugeda hoonestatuks. Riigikohus on korduvalt rõhutanud, et võlausaldaja eesmärk ei saa olla kahju tekitamine teisele poolele. Tartu linna tegevus nõuda leppetrahvi kõikide kinnistute eest täies ulatuses, näitab võlausaldaja otsest eesmärki tekitada vastustajale kahju, sest leppetrahvide väljamõistmiseks täies ulatuses puudub õiguslik alus ja mõistlik põhjendus. Tsiviilõiguste teostamisel tuleb toimida heas usus ja õiguste teostamine pole lubatud, kui selle eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule. Samale seisukohale on asunud ka Riigikohus 10.05.2000 otsuses nr 3-2-1-37-00 ja 29.09.2003 otsuses nr 3-2-1-100-03 ning 09.03.2006 otsuses nr 3-2-1-2-06. Seda väljendab ka VÕS § 162 lg 1, mis sätestab, et kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni. Hoonestamise protsessid olid sõltuvuses Tartu linna enda tegevusest. Vastustaja tegevus oli vabandatav VÕS § 103 mõttes, sest põhikohustuse täitmine oli objektiivselt võimatu, kuna kinnistud olid võõrandatud kolmandatele isikutele. Kui võlgnik rikub kohustust, mis ei seisne raha maksmises, ei või võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist, kui kohustuse täitmine on võimatu. Arvestades, et vastustajal ei olnud võimalik kohustusi täita, sest ta ei omanud kinnistute kasutusõigust, siis ei saa nõuda ka leppetrahvi kohustuse mittetäitmise eest, sest kohustuse täitmine oli võimatu vastustajast mittesõltuvatel põhjustel. Viimse Aja Pühade Jeesuse Kristuse Kiriku Eesti Kogudus vaidleb Tartu linna apellatsioonkaebusele vastu. Vastuväidete kohaselt on Tartu linna apellatsioonkaebus alusetu ja ebaõige. Tartu Maakohus on õigesti hinnanud asjaolusid ja tõendeid Jaama 205 kinnistuga seonduva leppetrahvi vähendamise osas. Tartu linna väited ei anna põhjust vaidlustatud kohtuotsuse tühistamiseks ega muutmiseks osas, mis puudutab leppetrahvi vähendamist Jaama 205 kinnistu suhtes. Apellant ei ole vaidlustanud asjaolusid, mille kohaselt Tartu linna nõustumine Jaama 205 kinnistu detailplaneeringu muutmisega ja Tartu linna poolt planeeringu muutmisel nimetatud kinnistu sissesõidutee planeerimine naaberkinnistult muutsid võimatuks kinnistu hoonestamise varasemalt määratud tähtajaks. Lähtudes eeltoodust tuleks jätta Tartu linna apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tartu Maakohtu 03.06.2008 otsus muutmata osas, mis puudutab leppetrahvi vähendamist Jaama 205 kinnistu osas.

RINGKONNAKOHTU OTSUSTUS JA PÕHJENDUSED

kohtu põhjendustega, ei pea ringkonnakohus kooskõlas TsMS § 654 lg 6 sätetega vajalikuks neid oma otsuses korrata. Samas tuleb muuta vaidlustatud kohtuotsuse resolutsiooni punkte 2 ja 3, asendades neis kohtu formuleeringu, et hagejalt mõistetakse kostja kasuks välja leppetrahv 250 000 krooni Jaama tn 205 asuva kinnistu osas ja 500 000 krooni Kalda tee 26 asuva kinnistu osas, formuleeringuga, et tuvastatakse hageja kohustus maksta kostjale leppetrahvi Tartus Jaama tn 205 kinnistu hoonestamiskohustuse mittekohasel täitmisel 250 000 krooni ja Tartus Kalda tee 26 asuva kinnistu hoonestamiskohustuse mittetäitmisel 500 000 krooni.

saanud seoses kinnistu OÜ-le PlussVara edasivõõrandamisega enam hoonestamiskohustuse täitmist tagada. Pooltevahelise võõrandamislepingu p-s 5.3.4 on pooled kokku leppinud, et Kalda tee 26 kinnistu võõrandamisel kolmandatele isikutele on hagejal õigus hoonestamise kohustust uuele omanikule üle kanda ainult müüja nõusolekul ning seda kohustust üle kandmata vastutab hageja müüja ees ainuisikuliselt leppetrahvi tasumise eest. Kuna asja materjalidest ei nähtu, et hageja oleks enne Kalda tee 26 kinnistu OÜ-le Pluss Vara võõrandamist kostjat selle lepingu sõlmimisest teavitanud ning kostjalt hoonestamiskohustuse üleminekuks OÜ-le Pluss Vara nõusolekut küsinud, siis on hageja, tulenevalt lepingu p-st 5.3.4, jätkuvalt kostja ees vastutav leppetrahvi tasumise eest. Võõrandades Kalda tee 26 kinnistu edasi teisele äriühingule, võttis hageja endale riski, et ta ei saa võetud hoonestukohustuse täitmist enam vahetult mõjutada, mis võib omakorda kaasa tuua hoonestuskohustuse täitmata jätmise ning kostjapoolse leppetrahvinõude esitamise. Põhjendatud ei ole samuti apellant-kostja väide, et leppetrahvi nõue Kalda tee 26 kinnistu osas on vastuolus hea usu põhimõttega. Pooltevahelise lepingu p-st 5.3 nähtub, et kostjal oli kõrgendatud huvi kinnistu võõrandamisel ostjapoolse hoonestamiskohustuse täpse täitmise vastu, sest vastasel korral ei oleks seda lepingus reguleeritud nii üksikasjalikult, määratletud kohustuse täitmise tähtaeg ja tagatud täitmine küllaldaselt suure leppetrahviga. Kuna hageja on jätnud oma lepingujärgse kohustuse Kalda tee 26 kinnistu tähtaegse hoonestamise osas üldse täitmata ja pole esile toonud mittetäitmist vabandavaid asjaolusid, samas on ta lepingu p-s 5.3.3 nõustunud tingimusteta leppetrahvi (sh suuruse osas) maksmisega antud kohustuse rikkumisel, siis on kostjal ka õigus leppetrahvi antud kinnistu osas kokkulepitud ulatuses nõuda ning kostja poolt leppetrahvi maksmise nõude hagejale esitamine ei ole vastuolus TsÜS § 138 lg-tes 1 ja 2 ning VÕS § 6 lg-s 1 sätestatud hea usu põhimõttega. Põhjendatud ei ole apellant-hageja väide, et käesoleval juhul esineb alus Kalda tee 26 kinnistu osas hoonestamiskohustuse rikkumisel kostja poolt nõutava leppetrahvi vähendamiseks. VÕS § 162 lg 1 sätestab, et kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit. Ringkonnakohus leiab, et poolte vahel Kalda tee 26 kinnistu hoonestamiskohustuse täitmise tagamiseks kokkulepitud leppetrahv 500 000 krooni ulatuses ei ole, arvestades kostja kui teise lepingupoole põhjendatud huvi kinnistu võimalikult kiire hoonestamise vastu ja hoonestuskohustuse täielikku täitmata jätmist hageja poolt, ebamõistlikult suur. Hageja on pooltevahelise võõrandamislepingu allakirjutamisega kinnitanud ka lepingu p 5.3.3 teises lauses sätestatut, mille kohaselt ta loeb kokkulepitud leppetrahvi suuruse mõistlikuks, võttes arvesse pakutud müügihinna suuruse, linnavalitsuse korraldustes enampakkumise tingimuste kinnitamisega väljendatud kostja kui müüja huvi ja sellega kaasnevate omapoolsete kohustuste täitmise õigeaegsuse. Eeltoodust tulenevalt ei ole kostja nõutav leppetrahv ebamõistlikult suur ka vaatamata asjaolule, et kostja pole väitnud talle seoses hoonestuskohustuse mittetäitmisega kahju tekkimist. Ringkonnakohus märgib, et hagejal puudub käesolevas asjas alus viidata sellele, et lepingus kokkulepitud tingimused leppetrahvi nõudeks on tüüptingimusena tühised VÕS § 42 alusel. Vaidlusaluse lepingu p-s 5.3.3 toodud sätted leppetrahvi kohta ei ole tüüptingimusteks VÕS § 35 lg 1 mõttes, kuivõrd lepingu sisust nähtub, et leppetrahviga tagatav kohustus, leppetrahv ja selle suurus on lepingus reguleeritud üksikasjalikult, mistõttu leppetrahviga seonduv oli poolte poolt lepingu sõlmimisele eelnevalt läbib räägitud ning hageja ostjana sai mõjutada leppetrahvi kokkuleppe sisu.

Üllar Roostoja

Viivi Tomson

Egon Konsand

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.