Võlaõigus › Võõrandamislepingud

TsiviilasiJõustunudTartu Maakohus Tartu kohtumaja · 03.06.2008

Lahendi andmed

Riigi Teataja

Kohus: Tartu Maakohus Tartu kohtumaja
Kohtuasja number: 2-07-23710/37
Asja liik: Tsiviilasi
Kategooria: Võlaõigus › Võõrandamislepingud
Menetlusliik: Hagimenetlus
Kuulutamise aeg: 03.06.2008
Staatus: Jõustunud
Sõnade arv: 1965

Lahend PDF →Riigi Teatajas →

Lahendi tekst

Riigi Teataja

2-07-23710

KOHTUOTSUS

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Maakohus

Kohtukoosseis

kohtunik Eveli Vavrenjuk

Otsuse tegemise aeg ja koht

03. juuni 2008 Tartu Kohtumaja

Tsiviilasja number

2-07-23710

Tsiviilasi

Tiigi Keskus AS hagi Tartu linna vastu leppetrahvi tasumise kohustuse puudumise tuvastamise nõudes kokku summas 1 500 000 krooni või leppetrahvi vähendamise nõudes (alternatiivne nõue)

Menetlusosalised ja nende

•

esindajad • •

•

• • •

• Kohtuistungi toimumise aeg

hageja: Tiigi Keskus AS (RK 10666591, asukoht Väike kaar 33, 50406 Tartu), hageja esindaja v adv Alo Pormeister (AB Seppik & Sirel, Sakala 22, 10141 Tallinn); kostja: Tartu linn Tartu Linnavalitsuse kaudu (RK 75006546, Raekoda, 50089 Tartu), esindaja v.adv Anne Tammer; kolmas isik 1: Viimse Aja Pühade Jeesuse Kristuse Kiriku Eesti Kogudus (RK 80205182, asukoht Ädala 6, 10614 Tallinn), esindaja juhatuse liige Erki Kõiv, kolmanda isiku 1 lepinguline esindaja v adv Toomas Taube (AB Tark & Co, Roosikrantsi 2, 10119 Tallinn); kolmas isik 2: AS C.H.P. (RK 10135416, asukoht Ülikooli 8, 51003 Tartu), esindaja juhatuse liige Urmas Uustal; kolmas isik 3: OÜ PlussVara (RK 10953818, asukoht Sarapuu 22, Tabasalu alevik, Harku vald, 76901 Harjumaa), esindajad juhatuse liikmed Robert Borodin ja Urmo Altosaar kolmanda isiku 3 lepinguline esindaja v adv abi Peeter Viiralu (AB Tark & Co, Roosikrantsi 2, 10119 Tallinn);

24.04.2008

RESOLUTSIOON

Sarnased lahendid

Võlaõigus

11.jaanuaril 2005.a. sõlmisid hageja ja Viimse Aja Pühade Jeesuse Kristuse Kiriku Eesti Kogudus (Kogudus) müügilepingu nr 127 (müügileping II), millega hageja müüs kinnistu I Kogudusele. Müügilepingu II p 1.3.3. teavitas hageja Kogudust Müügilepingus I sätestatud hoonestamiskohustusest ning leppetrahvist. Müügilepingu II punktis 3.3. leppisid hageja ja Kogudus kokku, et juhul kui hoonestamiskohustust ei täideta ning seetõttu esitab kostja hagejale leppetrahvi tasumise nõude, kohustub Kogudus nimetatud leppetrahvi hageja eest kostjale tasuma. Kinnistu omandati Koguduse poolt eesmärgiga ehitada sellele Koguduse hoone. Peale kinnistu omandamist taotles Kogudus 2005.a. märtsis detailplaneeringu muutmise algatamist, et muuta krundi maakasutuse sihtotstarve ühiskondlike hoonete maaks ning määrata hoonestamise tingimused. 9. juunil 2005.a. võttis Tartu Linnavolikogu vastu detailplaneeringu koostamise algatamise ja lähteülesande kinnitamise otsuse nr. 440. 18. mail 2006.a. võttis Tartu Linnavolikogu vastu krundi uue detailplaneeringu kehtestamise otsuse nr 84. Detailplaneeringuga planeeris linn krundile sissesõidu naaberkrundil asuva olemasoleva tee kaudu, mistõttu tekkis täiendavalt vajadus leppida naaberkinnistu omanikuga kokku sissesõidutee kasutamise tingimustes. 2006.a. toimusid mitmel korral läbirääkimised Koguduse ja naaberkinnistu omaniku Garaažiühistu Kaunas 1 esindajate vahel sissesõidutee kasutamise tingimuste osas. Paraku ei ole tänaseni tingimuste osas kokkulepet saavutatud. Eelnimetatud protsessid ei võimaldanud Kogudusel objektiivsetel ning muuhulgas ka kostjast sõltuvatel põhjustel teostada kinnistu hoonestamist 1. märtsiks 2007.a. Isegi kui ehitusprojekti koostamisega, ehitusloa taotlemisega ja seejärel ehitustegevusega oleks alustatud koheselt peale uue detailplaneeringu kehtestamist, ei oleks jõutud krundi hoonestamist lõpetada 1. märtsiks 2007.a. Detailplaneeringu muutmise protsess võttis aega ligikaudu 14 kuud. Samuti oli vaatamata mitmetele läbirääkimistele endiselt lahenduseta naaberkinnistul asuva sissesõidutee kasutamise tingimused ning Kogudusel on tekkinud vajadus nimetatud tingimuste määramiseks pöörduda kohtusse. Senini

1.märtsi 2007.a. Hoonestamise kohustuse mittetäitmisel sätestati leppetrahv 500 000 krooni. Müügilepingu I p 5.3.4. kohaselt oli hagejal õigus kinnistu II hoonestamise kohustus uuele omanikule üle kanda. 24. augustil 2004.a. sõlmisid hageja ja OÜ Pluss Vara müügilepingu ja asjaõiguslepingu, millega hageja müüs Kinnistu II OÜ-le PlussVara. Müügilepingu III p. 3.2. kohaselt võttis OÜ PlussVara üle Müügilepingu I punktidest 5.3. tulenevad kohustused, s.o. kohustuse hoonestada Kinnistu II hiljemalt 1. märtsiks 2007.a. ning tasuda hoonestamise kohustuse mittetäitmisel leppetrahvi 500 000 krooni. Kinnistul II asul käesoleval hetkel muruplats, mille üle poolte vahel ei ole vaidlust. Kinnistul II ei paikne pooleliolevaid, räämas ega ohtlikke ehitisi. Kostja pole põhjendanud, mil viisil ja kuivõrd suures ulatuses rikub muruplatsi olemasolu linnakeskkonnas tema subjektiivseid õigusi ja tekitab kostjale kahju. Sellele vaatamata on kostja hageja vastu esitanud Kinnistu II osas leppetrahvi nõude summas 500 000 krooni. 2.juunil 2004.a. sõlmisid kostja ja hageja kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu, millega kostja võõrandas hagejale kinnistu aadressil X tn 74, Tartu linn. Müügilepingu IV p 3.2. sätestas kinnistu III hoonestamise lõpptähtajaks 1. märtsi 2007.a. Hoonestamise kohustuse mittetäitmisel sätestati leppetrahv 500 000 krooni. Müügilepingu IV p 3.4. kohaselt oli hagejal õigus kinnistu III hoonestamise kohustus uuele omanikule üle kanda. 3. juunil 2004.a. sõlmisid hageja ja AS C.H.P. müügilepingu, millega hageja müüs kinnistu AS-le C.H.P. Müügilepingu V p. 3.2. kohaselt võttis AS C.H.P. üle Müügilepingu IV punktidest 3.2. ja 3.3. tulenevad kohustused, s.o. kohustuse hoonestada Kinnistu II hiljemalt 1. märtsiks 2007.a. ning tasuda hoonestamise kohustuse mittetäitmisel leppetrahvi 500 000 krooni. Kinnistu III on tähtaegselt hoonestatud, sest 1. märtsil 2007.a. paiknes kinnistul Selveri kaubanduskeskus. Kostja andis X tn 74 kaubanduskeskusele kasutusloa 12. aprilli 2007.a. korraldusega. Kasutusloa väljastamine sõltus kostjast ning kasutusloa väljastamine pärast 1. märtsi 2007.a. tähtaeg ei tähenda, et Kinnistu II ei oleks olnud hoonestatud õigeaegselt. Kinnistu III hoonestamise kohustus on täidetud, mistõttu on võlasuhe lõppenud. Kohustuse lõppemisel lõpevad ka sellega seotud kõrvalkohustused, seega on leppetrahvi tasumise kohustus lõppenud. Sellele vaatamata on kostja hageja vastu esitanud Kinnistu III osas hea usu põhimõtte vastaselt leppetrahvi nõude summas 500 000 krooni. Hageja leiab, et kostja ei ole põhjendanud ega tõendanud, milles seisneb tema kahju ja õigustatud huvi leppetrahvide nõudmiseks ja saamiseks. Samuti ei ole kostja põhjendanud, milliste asjaolude tõttu ta ei ole isegi kaalunud leppetrahvide mittenõudmist või vähendamist.

täiendavalt vajadus leppida naaberkinnistu omanikuga kokku sissesõidutee kasutamise tingimustes. 2006.a. toimusid mitmel korral läbirääkimised Koguduse ja naaberkinnistu omaniku Garaažiühistu Kaunas 1 esindajate vahel sissesõidutee kasutamise tingimuste osas. Paraku ei ole tänaseni tingimuste osas kokkulepet saavutatud. Eelnimetatud protsessid ei võimaldanud Kogudusel objektiivsetel ning muuhulgas ka kostjast sõltuvatel põhjustel teostada kinnistu hoonestamist 1. märtsiks 2007.a. VÕS § 162 lg 1 järgi kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit. Kohus leiab, et X tn 205 õigeaegne hoonestamine sõltus mõlemast poolest, kuna linn muutis detailplaneeringut ja maakasutust, pannes hagejale täiendava kohustuse, mille tõttu pidi hageja astuma läbirääkimistesse naaberkinnistu omanikega. Ei saa ka öelda, et hageja ei ole teinud pingutusi oma kohustuse täitmiseks. Hageja on püüdnud jõuda naaberkinnistu omanikega kokkuleppele. Järelikult on leppetrahvi vähendamine põhjendatud. Kohus leiab, et kuna hageja soovis alternatiivina kohustuse puudumise tuvastamisele leppetrahvi vähendamist, siis X tn 205 kinnistu osas tuleb leppetrahvi vähendamise nõue rahuldada. Hageja peab tasuma kostjale osa leppetrahvist, s.o. 250 000 krooni. X 26 asuva kinnistu hoonestamise kohustus tuleneb poolte vahel sõlmitud lepingust (tl 49). Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et käesoleval ajal on X 26 hoonestamata ning seal on muruplats (tl 7). Antud juhul on põhjendamatud hageja väited, et kostja ei ole põhjendanud, mil viisil ja kuivõrd suures ulatuses rikub muruplatsi olemasolu linnakeskkonnas tema subjektiivseid õigusi ja tekitab kostjale kahju. Võlaõigusseadus (VÕS) § 8 lg 1 järgi on leping tehing kahe või enama isiku (lepingupooled) vahel, millega lepingupool kohustub või lepingupooled kohustuvad midagi tegema või tegemata jätma. Hagejal oli lepinguline kohustus hoonestada X 26 kinnistu ning ta ei ole seda kohustust täitnud. Pooltevahelises lepingus on nimetatud kohustuse rikkumisel korral ette nähtud leppetrahv (tl 20, p. 5.3.3.). VÕS § 158 lg 1 järgi leppetrahv on lepingus ette nähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. Kuna hageja on oma lepingulist kohustust rikkunud ning selliseks juhuks on lepingus ette nähtud leppetrahv, siis on hageja leppetrahvi tasumise kohustus põhjendatud. Kohus leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata X 26 asuva kinnistu leppetrahvi tasumise kohustuste puudumise tuvastamise osas. Hageja peab tasuma kostjale kokkulepitud leppetrahvi, s.o. 500 000 krooni. X tn 74 kinnistu, mille Tiigi Keskus AS müüs 3. juunil 2004.a. AS-le C.H.P, oli 1. märts 2007.a. seisuga hoonestatud, kuna maatükil asus ehitis Selver’i kaubanduskeskus. Poolte vahel on vaidlus, kas lisaks hoone faktilise olemasolule on vajalik ka hoone kasutusõigus, et maatüki võiks lugeda hoonestatuks. Kostja on oma vastuses (tl 115) leidnud, et kasutusloa väljastamine otsustati Tartu Linnavalitsuse 12. aprill 2007.a. korraldusega. Kostja leiab, et 1.märts 2007.a. seisuga oli X 74 ehitis pooleliolev. AS C.H.P. oma vastuses (tl 142) leidis, et kostja ja hageja vahelises müügilepingus ei ole nõutud hoonele kasutusloa olemasolu mingiks kindlaks tähtajaks. Ehitusseaduse § 32 lg 1 järgi on ehitise kasutusluba kohaliku omavalitsuse nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele. Seega annab kasutusluba õiguse teostada mingit laadi tegevust hoones. Kasutusloa puudumine ei muuda aga ühtegi olemasolevat hoonet olematuks. Kohus on seisukohal, et X tn 74 kinnistut võib lugeda hoonestatuks. Ehitusseaduse § 2 lg 2 järgi hoone on katuse, siseruumi ja välispiiretega ehitis. Sellest tulenevalt on hoonestamise all mõeldud ehituse püstitamist. Poolte vahel sõlmitud lepingust (tl 56) tuleneb hageja kohustus hoonestada nimetatud kinnistu. Kostja on oma vastuses öelnud, et kuna maade puhul on tegemist piiratud ressursiga, siis tuleb seda efektiivselt kasutada. Hoone püstitamist maatükile võib lugeda maa efektiivseks kasutamiseks ning selleks ei pea olema hoone kasutusõigust. Kuna pooled ei vaidle, et 1. märtsiks 2007.a. oli X tn 74 kinnistul olemas hoone, siis tuleb lugeda, et hoonestamise kohustus on hageja poolt täidetud ning kostjal ei ole õigust nõuda leppetrahvi