Eesistuja Iko Nõmm, liikmed Ande Tänav, Malle Seppik
Otsuse tegemise aeg ja koht
27.02.2009, Tallinn
Tsiviilasja number
2-06-21421
Tsiviilasi
Ahti Petersoni ja Paul Orupõllu hagi Triin Sildoja ja Rainer Karsi vastu üürilepingute ülesütlemisavalduste tühiseks tunnistamiseks ja kinnistusraamatusse üürilepingute kohta märke tegemiseks.
Tsiviilasja hind
15 000 krooni
Vaidlustatud kohtulahend
Pärnu Maakohtu 19.05.2008 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Triin Sildoja ja Rainer Karsi apellatsioonkaebus ning Ahti Petersoni ja Paul Orupõllu vastuapellatsioonkaebus Kirjalik menetlus
Menetluse liik Menetlusosalised ja nende esindajad
Hagejad Ahti Peterson (isikukood xxxxxxxxxxx, elukoht: xxxxxx x-x xxxxx) ja Paul Orupõld (isikukood xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxxx x-x xxxxx), hagejate lepinguline esindaja vandeadvokaat Brigitta Mõttus; Kostjad Triin Sildoja (isikukood xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxxx x-x xxxxx) ja Rainer Kars (isikukood xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxxx x-x xxxxx), kostjate lepinguline esindaja Margus Rebane; Kolmas isik kostja poolel Danske Bank A/S Eesti filiaal (registrikood 11488826, asukoht Narva mnt 11 Tallinn), lepinguline esindaja Ainar Juht
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Pärnu Maakohtu 19.05.2008 otsus Ahti Petersoni ja Paul Orupõllu hagis Triin Sildoja ja Rainer Karsi vastu üürilepingute ülesütlemisavalduste tühiseks tunnistamiseks ja kinnistusraamatusse üürilepingute kohta märke tegemiseks menetluskulude jaotamise osas.
2.
Teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta esimese astme kohtu menetluskulud solidaarselt Triin Sildoja ja Rainer Karsi kanda. Ülejäänud osas jätta kohtuotsus
muutmata arvestades hagi rahuldamisel ka ringkonnakohtu otsuses toodud põhjendusi.
3.Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata.
4.Vastuapellatsioonkaebus rahuldada. Menetluskulude jaotus Jätta apellatsioonimenetluse kulud solidaarselt Triin Sildoja ja Rainer Karsi kanda. Edasikaebe kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti vastuväited ja seisukohad teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta. Menetlusabi andmise taotlus ei peata menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui taotlust ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagejate nõue ja põhjendused
1.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hagejad 19. märtsil 1998.a Xxxxxx Xxxxxx x-x asuva kinnistu endise omaniku Rein Eiglaga rendilepingud, mille kohaselt andis R. Eigla osa enda kasutuses olevast maast hagejatele 50 aastaks kasutada. Kõnealusel krundil asuv elamu on ridaelamu, mille iga boksi juurde kuuluv maa moodustab iseseisva kinnistu. R. Eigla kinnistu oli kõige äärmine ja enne maa erastamist kasutasid ridaelamu otsa juures asuvat vaba maad vastastikuste kokkulepete alusel kõik majaelanikud. Pärast maa ostueesõigusega erastamist sai seni ühiskasutuses olnud maatükk R. Eigla kinnistuks. Seepärast sõlmis R. Eigla hagejatega rendilepingud seniste maatükkide kasutamiseks. Teised majaelanikud jäid sama maad kasutama suuliste kokkulepete alusel. Hagejad tasusid renditasu ette EVP-des. Vastavalt iga majaelaniku kasutuses olnud maatüki suurusele hüvitas iga kasutaja (s.h hagejad) R. Eiglale ka maamaksu.
2.05. detsembril 2005.a sõlmitud ostu-müügi lepingu ja asjaõiguslepingu alusel müüs R. Eigla kinnistu kostjatele. Sama lepinguga seati kinnistule ka hüpoteek Danske Bank A/S Eesti filiaal (AS Sampo Pank) kasuks.
3.03. juulil 2006.a saatsid hagejad kostjatele kirjaliku taotluse rendilepingute kandmiseks kinnistusraamatusse vastavalt VÕS §-le 324.
4.13. juulil 2006.a saatsid kostjad hagejatele avaldused üürilepingute erakorraliseks ülesütlemiseks. Hagejad leiavad, et vastavad avaldused on esitatud ilma õigusliku aluseta. Vastavalt VÕS § 291 lg-le 1 lähevad uuele omanikule üle kõik õigused ja kohustused, mis tulenevad üürilepingutest. Kostjad on ülesütlemisavaldustes tuginenud VÕS § 323 lg-le 1. Hagejad leiavad, et kostjad ei saa esitatud ülesütlemisavaldustes eelnimetatud sättele tugineda, kuna uus kinnistu omanik saab vastavat õigust kasutada vaid kolme kuu jooksul, arvates üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleminekust. Kinnistu ostumüügileping on sõlmitud 07. detsembril 2005.a ning kostjad kanti omanikena kinnistusraamatusse sisse 27. detsembril 2005.a. Seega oleksid kostjad pidanud ülesütlemisavaldused esitama hiljemalt 27. märtsil 2006.a. Hagejad on ka seisukohal, et
üürilepingu ülesütlemine ei ole kooskõlas VÕS § 6 ette nähtud hea usu põhimõttega, kuna ülesütlemise avaldused esitati hagejatele koheselt pärast seda, kui hagejad olid pöördunud kostjate poole üürilepingute kohta märgete tegemiseks kinnistusraamatusse. Hagejate arvates näitab kostjate pahausksust ka asjaolu, et kostjad ei tunnista, et nad oleksid müügilepingu sõlmimisel olnud teadlikud lepingu objektil lasuvatest rendilepingutest ja varjavad fakti, et rendilepingud anti neile müüja poolt üle notariaalse müügilepingu sõlmimise päeval. Eeltoodud põhjustel palusid hagejad tunnistada üürilepingute ülesütlemisavaldused tühiseks ja kanda kinnistusraamatusse märked üürilepingute kohta.
5.Hagejate täiendava avalduse kohaselt on kostjate väide üürilepingute tühisuse kohta paljasõnaline, kuna kostjad on üürilepingu ülesütlemisavalduste esitamisega üürilepingute olemasolu ja kehtivust tunnustanud ning avaldanud soovi samad lepingud üles öelda. Kostjate seisukoht, et üürilepingud on neile ebamõistlikult koormavad ning hagejad ei kasuta tegelikkuses renditud maatükke, on põhjendamatu. Renditud maatükid on hagejate poolt igapäevases kasutuses, hagejad kasutavad seda maad aiamaana, küttepuude hoidmiseks, pesu kuivatamiseks ja muudel eesmärkidel. Kostjate vastuväidetest võib aru saada, et nad ei ole omandatud kinnistuga enne ostmist vahetult tutvunud. Muidu ei saaks inimtegevus nendel maatükkidel jääda märkamata. Kostjate seisukoht
6.Kostjad hagi ei tunnistanud. Vastuväidete kohaselt omandasid kostjad 07. detsembril 2005.a hagis nimetatud kinnistu. 09. juunil 2006.a teatasid hagejad neile kinnistu eelmise omanikuga sõlmitud üürilepingutest. 25. juunil 2006.a esitasid hagejad kostjatele üürilepingute koopiad. 13. juulil 2006.a esitasid kostjad hagejatele avaldused üürilepingute ülesütlemiseks vastavalt VÕS § 323 lg-le 1.
7.Kostjad lähtuvad Riigikohtu tsiviilkolleegiumi otsustest nr 3-2-1-94-04 ja nr 3-2-1-12305 ning on seisukohal, et 19. märtsil 1998.a sõlmitud üürilepingud on tühised, kuna kinnisasja rendilepingud on R. Eigla poolt sõlmitud enne kinnistu omanikuks saamist.
8.Kui kohus asub seisukohale, et üürilepingud ei ole tühised, siis leiavad kostjad, et hagejatele 13. juulil 2006.a esitatud ülesütlemisavaldused on kehtivad ja üürilepingud on VÕS § 323 alusel lõppenud. Enne kinnistu müügilepingu sõlmimist ja ka kinnistu müügilepingu sõlmimise ajal notaribüroos kinnitas kinnistu endise omaniku R. Eigla esindaja E. E., et kinnistut ei ole koormatud ühegi kolmanda isiku õigusega s.h üüri-, rendi või muu kasutuslepinguga. Eeltoodut tõendab ka müügilepingu punkt 2.1.2. Hagejate poolt esitatud OÜ Agenda KV maakleri S. L. seletuskiri on vale. Nimetatud dokumendi esitamisega on hagejad teadlikult ja tahtlikult esitanud kohtule valeandmeid. Tehingut vahendanud maakler S. L. koostas 02. novembril 2005.a kinnistu lihtkirjaliku broneerimislepingu, mille punktis 2.2 kinnitas kinnistu endine omanik, et kinnistu ei ole kellelegi välja üüritud, renditud või antud muul viisil kolmandate isikute kasutusse. Eeltoodu tõendab, et kostjad ei olnud enne 09. juunit 2006.a vaidlusalustest üürilepingutest teadlikud. Tutvunud 25.juunil 2006.a üürilepingute sisuga, kasutasid kostjad VÕS § 323 lg-s 1 sätestatud õigust ning ütlesid üürilepingud üles.
9.Kostjad on seisukohal, et VÕS § 323 lg-s 1 nimetatud tähtaega tuleb arvestada üürilepingust teadasaamisest. Uuel üürnikul puudub võimalus kasutada VÕS § 323 sätestatud õigust juhul, kui ta ei tea ega saagi olla teadlik üürilepingust. Seda eriti juhul, kus tegemist ei ole eluruumi üürilepinguga ja üürilepingu ese ei ole üürniku otseses valduses ning müüjad on notariaalses müügilepingus kinnitanud üürilepingute puudumist. Kostjad järeldavad hagiavaldusest, et kinnistu endised omanikud R. Eigla ja E. E. on tahtlikult ja teadlikult hagejatega sõlmitud üürilepingutest vaikinud. Samuti ei ole hagejad kordagi enne VÕS § 323 lg-s 1 sätestatud tähtaja möödumist kostjatega ühendust võtnud. Selline käitumine näitab hagejate pahatahtlikkust ja on vastuolus VÕS §-s 6 sätestatud hea usu põhimõttega.
10.Vaidlusalused üürilepingud on kostjate jaoks ebamõistlikult koormavad. Lepingud on sõlmitud 50 aastaks eesmärgiga, et hagejad saaksid seal oma küttepuid hoida ja pesu kuivatada. Maatükid seisavad tegelikult tühjadena ja ilma kasutuseta. Üksnes mõnel päeval kuust kuivatatakse nendel maatükkidel pesu.
11.Kostjad on ka seisukohal, et tegemist on tasuta kasutamise lepingutega. Üürilepingu põhiliseks tunnuseks on üüri maksmine. Üür ei tohi olla sümboolne. Kui kohus asub seisukohale, et tegemist on siiski üürilepingutega, siis ei ole lepingutest tulenevad õigused ja kohustused kostjatele üle läinud. Kinnistu ostmine toimus talvisel ajal, maatükil oli üks kasvuhoone vare, jalgrajad ei tähenda maa tegelikku kasutamist. Kolmanda isiku seisukoht
12.Kolmas isik kostja poolel Danske Bank A/S Eesti filiaal ei pidanud hagi põhjendatuks ja nõustus kostjate seisukohtadega. Maakohtu otsus
13.Maakohus leidis, et hagi tuleb rahuldada. Otsuse põhjenduste kohaselt tuleb R. Eigla ja hagejate vahel 19. märtsil 1998.a maatükkide kasutamiseks sõlmitud rendilepingute olemasolu lugeda tõendatuks. Kohtul puudub alus asuda seisukohale, et lepingud on olnud algusest peale tühised sel põhjusel, et maatükk ei olnud lepingute sõlmimise ajal veel kantud kinnistusregistrisse ja R. Eigla maa omanik. Rendilepingutes 19. märtsil 1998.a fikseeritud suhted jätkusid poolte vahel ka pärast 12. juunit 1998.a, mil kinnistusregistriosa nr 4226 avati ja R. Eigla omanikuna registrisse kanti. Kinnistamisavaldus oli koostatud juba 18. märtsil 1998.a, millest järeldub, et kõik toimingud maa ostu-eesõigusega erastamiseks olid R. Eigla poolt tehtud. Kinnistu omanikuks saamine olenes ainult registriosa avamisest ja omaniku kohta kande tegemisest. Seepärast ei saa enne 12. juunit 1998.a sõlmitud rendilepinguid lugeda tühisteks. Pooled leppisid 19. märtsil 1998.a kokku kõigis olulistes tingimustes ja seepärast saab lepingud lugeda sõlmituks vastavalt sel ajal kehtinud TsK § 165 lg-le 1. Lepingutest nähtuvad kummagi hageja kasutusse antud maatükkide suurused koos viidetega maakasutuse plaanile.
14.Mõlemad lepingud näevad ette maa kasutamise eest tasumise. A. Petersoniga sõlmitud lepingu p 2.1 kohaselt on rentnik tasunud maatükkide eest 1 568 EVP krooni ja p 2.2 kohaselt kohustub tasuma omaniku kaudu maamaksu vastavalt maatükkide suurusele. P. Orupõlluga sõlmitud lepingu p-de 2.1 ja 2.2 kohaselt on maatükkide suurusele vastav maamaks loetud rendiks ja p 2.4 kohaselt on rentnik tasunud maatükkide kasutamise eest 1 703 EVP krooni. Seaduse mõttega ei ole vastuolus renditasu ettemaks, mida hagejad R. Eiglale EVP kroonides vastavalt maa maksumusele tegid, edaspidiseks tasuks jäi maamaks. Vaidlustatud lepingud tuleb kuni 01. juulini 2002.a kehtinud rendiseaduse § 2 lg 1 ja § 3 alusel lugeda rendilepinguteks. Vara tasuta kasutamisena hagejate ja R.Eigla vahelist võlasuhet käsitleda ei saa. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse § 12 lg 1 kohaselt tuleb lepinguid alates 01. juulist 2002.a käsitleda üürilepingutena.
15.19. märtsil 1998.a hagejatega sõlmitud rendilepingud, Rapla Vallavolikogu 29. aprilli 2004.a otsus kinnistu detailplaneeringu algatamise kohta ja sama otsusega kinnitatud kinnistu maakasutuse plaan (tlk 109-110) tõendavad, et R. Eigla ja E. E. kasutasid oma õigusi maareformi käigus moodustatud kinnistu omanikena heas usus, arvestasid naabrite huvidega ning soovisid oma kinnistu jagamist vastavalt sellele, kuidas oli ühiskasutuses olnud maa kasutamine välja kujunenud. Maakasutuse plaanilt nähtub, et iga naabri jaoks olid maatükid välja mõõdetud. Neil põhjustel ei olnud kohtu hinnangul alust kahelda tunnistajana üle kuulatud E. E. ütlustes ega arvata, et E. E. varjas kostjate eest
üürilepinguid ja fakti, et ühe osa tema kinnistust moodustas hagejate ja teiste majaelanike ühises kasutuses olnud maa.
16.VÕS § 291 lg 1 kohaselt lähevad kinnisasja üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused kinnisasja võõrandamisel omandajale üle vaid juhul, kui kinnisasi on antud üürniku valdusse. Sama sätet tuleb kohaldada ka kinnistu osalise üürimise korral. Millegagi ei ole ümber lükatud hagejate väide, et vaidlusalused maatükid olid 1998.a sõlmitud lepingute alusel antud ka nende otsesesse valdusse ja kasutusse. Kogumis E. E. ütlustega kinnitab seda maakasutuse plaan (tlk 83 ja 110), millel on näha maatükkide jaotus majaelanike vahel. Kohtule ei ole esitatud ühtegi tõendit, mis kinnitaksid, et hagejate valdus neile maatükkidele oleks kinnistuga tutvumise ajaks või kinnistu ostu-müügi lepingu sõlmimise ajaks 2005.a detsembrikuus lõppenud või katkenud. Asja lahendamisel ei ole oluline, millises seisukorras olid kinnistul asuvad aiamaad ja kasvuhooned 2005.a novembri ja detsembrikuus, mil kostjad kinnistuga tutvumas käisid. Kohtul ei ole alust kahelda, et E. E. andis kostjatele küllaldase informatsiooni kinnistu kohta. Otsene valdus aiamaana, küttepuude hoiukohana või pesu kuivatamiseks kasutatavatele maatükkidele ei tähenda, et maatükid oleksid pidanud olema hagejate poolt tähistatud. Samuti ei saa eeldada, et hagejate tegevus vaidlusalustel maatükkidel (aiamaade kasutamine) oleks pidanud sügistalvisel ajal teistele isikutele pidevalt nähtav olema. Kostja R. Kars ei ole millegagi tõendanud oma väidet, et E. E. poolt näidatud kohtades olid vaid maha jäetud kasvuhoone varemed või raamid ja viltused pesukuivatuspuud. Küttepuude virnad erinevates kohtades pidid kostjatele näha olema. Samuti pidid kostjad aru saama, et tegemist on ridaelamuga, kus igal elanikul ei ole oma kinnistu piires kohta küttepuude hoidmiseks või aiamaaks. Kohtul ei ole alust kahelda, et E. E. näitas kostjatele müüdavat kinnistut küllaldaselt ja andis teada, kus samal kinnistul on naabrite aiamaad ning kohad küttepuude hoidmiseks. Samuti puudub kohtul alus arvata, et E. E. varjas kostjate ees nimetatud lepinguid ja aastate kestel välja kujunenud maa ühist kasutust.
17.Millegagi ei ole lükatud ümber P. Orupõllu väide, et 25. juuniks 2006.a, mil ta andis kostjatele üle üürilepingu, oli aiamaa korda tehtud, keegi selleks takistusi ei teinud, ühel maatükil on kogu aeg olnud garaaž, mida kasutatakse puukuurina ja teisel maatükil konteiner küttega, ühel maatükil on ka koht pesu kuivatamise jaoks ning, et kostjad pidid nägema, et ta neid maid kasutab. Samuti ei ole ümber lükatud hageja A. Petersoni väide, et ühel maatükil on aiamaa, teisel puuriit ja kasvuhooned. Kasvuhooned ja puuriit olid olemas ka 2005.a. detsembrikuus. Kostja R. Kars on omaks võtnud, et hagejad on vaidlusaluseid maatükke kostjate nähes kasutanud.
18.Eeltoodu alusel tuleb lugeda tõendatuks, et kostjad teadsid hagejate valdusest vaidlusalustele maatükkidele kinnistu ostu-müügi ja asjaõiguslepingu sõlmise päevast
07.detsembrist 2005.a ja seega ka 27. detsembrist 2005.a, mil kostjad kanti kinnistu omanikena kinnistusregistriossa. Seepärast läksid üürilepingutest tulenevad õigused ja kohustused VÕS § 291 lg 1 kohaselt 27. detsembrist 2005.a R. Eiglalt kostjatele üle. VÕS § 323 lg l kohaselt oli kostjatel aega üürilepingute ülesütlemiseks seega 27. märtsini 2006.a.
19.VÕS § 323 lg 1 kohaselt võib üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleminekul uuele üürileandjale lepingu eseme võõrandamise tõttu uus üürileandja üürilepingu üles öelda kolme kuu jooksul. Tegemist on kaitsenormiga üürnike jaoks, mille mõtte kohaselt ei ole üürilepingute hilisem ülesütlemine omaniku vahetuse tõttu lubatud. Eeltoodu alusel on kostjate poolt 13. juulil 2006.a koostatud avaldused üürilepingute erakorraliseks ülesütlemiseks seadusega vastuolus ja vastavalt TsÜS § 84 lg-le 1 ja §-le 87 algusest peale ilma õiguslike tagajärgedeta.
20.Kohtu jaoks ei ole usaldusväärsed kostjate väited, et nad said üürilepingutest teada alles vestluses hagejatega 09. juunil 2006.a ja 25. juunil 2006.a hagejatelt lepingute koopiad. Asja lahendamisel omab tähtsust kinnistu omandiõiguse ülemineku aeg, mitte aga kuupäev, millal hagejad üürilepingutest teada said. Kostjad võtavad omaks küll, et müüja
andis 07. detsembril 2005.a notari juures üle kinnistuga seotud dokumendid, kuid kinnitavad, et hagejatega sõlmitud lepingud ja maamaksu jagamise arvestused nende hulgas ei olnud. Samas ei ole kostjad soovinud kinnistu müüjalt saadud dokumente konkreetselt loetleda ega kohtule esitada. Ka sel põhjustel ei saa lugeda kostjate väiteid üürilepingutest mitteteadmise kohta usaldusväärseteks.
21.Tunnistaja E. E. ütlusi kinnitavad tunnistaja S. L. ütlused, mille kohaselt vahendas tunnistaja kinnisvara maaklerina kinnistu müüki. Tunnistaja sõnul ei olnud kinnistu müügikuulutustes informatsiooni üürilepingute kohta, kuid tunnistaja selgitas kostjatele kinnistu plaanide järgi teiste isikute õigust sama kinnistu osaliseks kasutamiseks. Kuulutustes oli müüdava maatüki suurus näidatud ka väiksemana, kui on kinnistu tegelik suurus. Tunnistaja võtab omaks, et eellepingus on tema vea tõttu kinnitatud kinnistut koormavate lepingute puudumist, kuid notari juures lepingu sõlmimise päeval andis müüja kõik kinnistuga seotud dokumendid kostjatele üle. Tunnistaja ei saa kinnitada, kas nende hulgas olid ka hagejatega sõlmitud üürilepingud.
22.Eeltoodu alusel asus kohus seisukohale, et asja lahendamisel ei oma tähtsust müügilepingus ja broneerimislepingus olevad müüja kinnitused kinnistut koormavate lepingute ning kolmandate isikute õiguste puudumise kohta. Kui kostjad on seisukohal, et kinnistu müüja ei informeerinud neid hagejate õigusest kasutada kinnistul kokkulepitud maatükke ja ostetud kinnistu ei vasta seetõttu lepingu tingimustele, siis on neil võimalus kasutada VÕS § 101 lg 1 p-des 3-5 ette nähtud õiguskaitsevahendeid.
23.VÕS § 324 lg 1 kohaselt on hagejatel õigus nõuda üürilepingute kohta märgete tegemist kinnistusregistriossa. Kuna kostjad on sellest keeldunud, siis asendab kostjate sellekohast tahteavaldust TsÜS 68 lg 5 kohaselt jõustunud kohtuotsus vastava kohustuse olemasolu tuvastamiseks.
24.Hagejatele ei saa ette heita, et nad ei teatanud kostjatele üürilepingutest varem kui
09.juunil 2006.a. Kinnistu ostu-müügi lepingu ja asjaõiguslepingu p 4.1 kohaselt pidi müüja valduse lepingu esemele andma ostjatele üle hiljemalt 02. aprillil 2006.a, kostja T. Sildoja on kohtuistungil kinnitanud, et nad kohtusid hagejatega esimest korda 09. mail 2006.a (tlk 88), hageja A. Peterson on kinnitanud, et R. Eigla ja E. E. kolisid majast välja
01.maiks 2006.a. Kohtule esitatud tõenditest ei nähtu, et hagejad oleksid üldse teadnud kinnistu müümise aega ja enne 2006.a maikuud võinud teada, et kinnistu uuteks omanikeks on kostjad ning omanud võimalust kostjate poole pöördumiseks. Tähtaeg lepingute ülesütlemise avalduste esitamiseks lõppes aga 27. märtsil 2006.a.
25.Kostjate poolt on kohtule esitatud Xxxxxx XXXXXX X asuva maaüksuse plaan (tlk 111), mis on registreeritud Rapla Maakatastris 09. detsembril 1997.a. Antud plaanil ei ole näidatud teiste majaelanike kasutuses olevate maatükkide piire ega kasutajate nimesid. Kohus leiab, et kostjad ei tutvunud ostetava kinnistuga mitte ainult selle plaani alusel, vaid käisid ka kohapeal ja said E. E.lt teada kõik olulised asjaolud. Kostjate poolt esitatud plaan ei lükka ümber Rapla Vallavolikogu 29. aprilli 2004.a kinnitusega plaani, millel on näidatud nii kinnistu endise omaniku R. Eigla, hagejate ja kõigi teiste külgnevate maaüksuste kasutajate nõusolekud maaüksuse reaalosadeks jagamiseks 20. märtsist 1997.a ning R. Eigla kasutuses olnud maatükiga külgneva maa jagunemine teiste kasutajate vahel. Antud plaan kinnitab R. Eigla ja hagejate vahel sõlmitud rendilepingutes nimetatud maatükkide olemasolu ja suurust ning võimaldab määrata maatükid kindlaks looduses. Samuti saab plaanile kantud tähistele viidata üürilepingute kohta kohtuotsuse alusel kinnistusraamatusse tehtavas kandes.
26.TsMS § 162 lg 1 kohaselt hüvitab kõik hagimenetlusega seotud kohtukulud pool, kelle kahjuks otsus tehakse. Sama paragrahvi lg 4 kohaselt võib kohus jätta kulud poolte endi kanda, kui vastaspoole kulude väljamõistmine oleks poole suhtes äärmiselt ebaõiglane. Asjaolusid arvestades ei pidanud kohus õigeks jätta hagejate menetluskulusid kostjate kanda.
Apellatsioonkaebus
27.Kostjad maakohtu otsusega ei nõustunud, palusid otsuse tühistada ning teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda.
28.Kaebuse põhjenduste kohaselt saab üürilepinguna käsitleda üksnes niisugust võlasuhet, millel on olemas üürisuhtele omased tunnused. Üürisuhte peamiseks tunnuseks üürniku kohustuste osas on üüri maksmine, mis annab üürileandjale teatavat majanduslikku tulu. Käesoleval juhul on renditasuks loetud kasutatavate maatükkide suurusele vastav maamaks, mis ei ole ega saagi olla üürileandja tuluks. Tunnistaja E. E. kinnitas kohtuistungil, et lisaks maamaksule ei ole hagejad muid makseid teinud. Nii õiguskirjanduses kui ka kohtupraktikas on analoogseid lepinguid, kus eseme omanik sisuliselt mingisugust tulu ei saa, peetud tasuta kasutamise lepinguteks (Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne, lk 369-370 ja Tallinna Ringkonnakohtu 03.02.2006.a otsuses tsiviilasjas nr 2-04-97). Apellant on seisukohal, et käesoleval juhul on tegemist tasuta kasutamise õigussuhtega, mille puhul peab kasutaja kandma vaid eseme säilitamiseks vajalikud kulud. Tasuta kasutamise lepingu alusel ei ole vara kasutajal õigust nõuda kinnistusraamatusse märke tegemist.
29.Kohus on TsMS § 229 lg-t 2 rikkudes rajanud otsuse hagejate selgitustele ja väidetele. Kohus on leidnud, et millegagi ei ole ümber lükatud hagejate väide, et vaidlusalused maatükid olid 1998.a sõlmitud lepingute alusel antud ka nende otsesesse valdusse ja kasutusse. Kostjad on seisukohal, et nimetatud asjaolu pidid hagejad tõendama. Ainuüksi paljasõnaline väide seda ei tõendada. Samas on kohus võtnud seisukoha, et kostja R. Kars ei ole millegagi tõendanud oma väidet, et E. E. poolt näidatud kohtades olid vaid maha jäetud kasvuhoone varemed või raamid ja viltused pesukuivatuspuud. Seega on hagejate väidete osas kohus seisukohal, et kostjad ei ole neid ümber lükanud ja kostjate väidete osas leidnud, et kostjad ei ole oma väiteid tõendanud. Kohtu selline seisukoht ei ole kooskõlas tsiviilkohtumenetluse põhimõtetega. Hagejad ei ole esitanud ühtegi tõendit, millest saaks järeldada, et vaidlusalused maatükid olid kinnistute omandiõiguse ülemineku hetkel vastustajate valduses. Tallinna Ringkonnakohtu 31.12.2007.a otsuses juhtis ka tsiviilkolleegium maakohtu tähelepanu asjaolule, et kohus on jätnud tuvastamata valduse kui vaidluse lahendamiseks olulise asjaolu.
30.Kostjatele on selgusetu, kuidas on võimalik järeldada, et kostjad said lepingutest varem teada. Kohtuistungil kinnitasid kostjad, et dokumendid koosnesid üksnes kinnistu ja elamu tehnilistest joonistest, mille lisamiseks käesoleva asja juurde puudub vajadus. Dokumendid olid lahtiselt kilekaante vahel. Üle antud dokumentide hulgas olnud kinnistu plaani on kostjad kohtule esitanud. Nimetatud plaanil ei olnud ühtegi märget võimalike kasutuslepingute kohta. Kohtu seisukohast tulenevalt peaksid kostajad kohtu silmis usaldusväärsuse võitmiseks tõendama negatiivset asjaolu. Ühtegi tõendit selle kohta, et lepingud enne 25. juunit 2006.a kostjatele üle anti, esitatud ei ole. Kohtu seisukohast võib ka järeldada, et kostjad oleksid pidanud esitama kohtule kõik kinnistu müüja poolt üleantud dokumendid. Samas ei saaks kinnistu omandamise ja erinevate kommunaalkulude maksmist käsitlevad dokumendid kuidagi tõendada käesoleva vaidluse seisukohast olulisi asjaolusid. Selliste tõendite esitamisel oleks kohus TsMS § 238 tulenevalt pidanud need tagastama kui asjas tähtsust mitteomavad tõendid.
31.Tunnistaja S. L. ütlused ei tõenda ühtegi hagejate poolt esitatud asjaolu. Tunnistaja on kohtuistungil öelnud, et ei saa kinnitada, kas üleantud dokumentide hulgas olid vaidlustatud lepingud. Tunnistaja E. E. ütlusi ei saa võtta usaldusväärsena, kuna
E. E.
oli ise ka kinnistu müüja. Vaidlusalune kinnistu oli R. Eigla ja E. E. ühisvara. Seega mõjutab käesoleva menetluse tulem oluliselt ka E. E. majandusliku olukorda, kuna apellandid võiksid E. E. ja R. Eigla vastu esitada kahju hüvitamise nõude. E. E. ütlused on otseselt vastuolus ka asjas kogutud teiste tõenditega. Nii notariaalselt sõlmitud lepingus
kui ka lihtkirjalikus broneerimislepingus on E. E. ja R. Eigla kinnitanud, et ühegi kasutuslepingut kinnistu osas sõlmitud ei ole.
32.Kostjad on endiselt seisukohal, et R. Eiglal ei olnud 19.03.1998.a õigust maatükke 50 aastaks rendile anda, kuna ta ei olnud sel ajal kinnistu omanik. Kohtu seisukoht, et 19.03.1998.a rendilepingus fikseeritud suhted jätkusid poolte vahel ka pärast 12.06.1998.a, mil R. Eigla sai rendile antud kinnistute omanikuks, on alusetu. R. Eigla võis taluda maatükkide kasutamist hagejate poolt, mis aga ei tõenda, et rendisuhted jätkusid.
33.Kostjad esitasid hagiavaldusele ka alternatiivse vastuväite ja leidsid, et juhul kui kohus leiab, et tegemist on pooltevahelise kehtiva üürisuhtega, siis on esitatud ülesütlemisavaldused kehtivad ja pooltevahelised üürilepingud lõppenud. Kostjad on seisukohal, et VÕS § 323 lg 1 nimetatud tähtaega tuleb arvestada üürilepingust teadasaamisest alates. Uuel omanikul puudub võimalus kasutada VÕS §-s 323 sätestatud õigust juhul, kui ta ei tea ega saagi olla teadlik üürilepingust. Seda eriti juhul, kus tegemist ei ole eluruumi üürilepinguga ja üürilepingu ese ei ole üürniku otseses valduses ning müüjad on notariaalses müügilepingus kinnitanud üürilepingute puudumist.
34.Otsusest ei selgu, kas 13.07.2006.a esitatud ülesütlemise avalduseks oleks olnud seaduslik alus, juhul kui kohtu arvates oleks lepingutest teadasaamine 25.06.2006.a tõendamist leidnud. Kohus on rikkunud TsMS § 438 lg-t 1, kuna kohus ei ole tuvastanud, millal kostjad vaidlusalustest lepingutest teada said või teada saama pidid ning millistest tõenditest sellist järeldust teha võiks. Kohus on üksnes hagejate väidete põhjal lugenud tõendatuks, et kostjad said vaidlusalustest lepingutest teada kinnistu ostu-müügi lepingu sõlmimise päeval 07.12.2005.a. Otsusest ei ole võimalik tuvastada, milliste tõendite põhjal selline järeldus on tehtud.
35.Kohus on viidanud, et kostja R. Kars võttis omaks, et hagejad on vaidlusaluseid maatükke kostjate nähes kasutanud. R. Kars ei ole kunagi omaks võtnud, et kinnistu omandamise ajal hagejad maatükke kasutasid. Hagejad hakkasid maatükke kasutama oluliselt hiljem, pärast seda, kui poolte vahel oli juba vaidlus lepingute kehtivuse osas.
36.Kostjad esitasid hagiavaldusele vastuväite ka VÕS § 108 lg 2 p 2 alusel selle kohta, et vaidlusalused lepingud on kostjate jaoks ebamõistlikult koormavad. Lepingud on sõlmitud 50 aastaks eesmärgiga, et vastustajad saaksid seal oma küttepuid hoida ja pesu kuivatada. Maatükid seisavad tegelikkuses tühjana ja ilma kasutuseta. Üksnes mõnel päeval kuus kasutatakse maatükke pesukuivatamise eesmärgil. Kostjatel oli kinnistu omandamisel soov omandatavale kinnistule ehitis püstitada, kuid kinnistute kasutamine hagejate poolt välistab ehitamise võimaluse. Kohus ei ole otsuses eeltoodud vastuväite osas seisukohta võtnud ja on rikkunud sellega TsMS § 422 lg 8 nõudeid. Vastus apellatsioonkaebusele
37.Hagejad ei nõustunud apellatsioonkaebuse väidetega ja palusid jätta kaebuse rahuldamata ning menetluskulud kostjate kanda. Vastuapellatsioonkaebus
38.Kostjad ei nõustunud maakohtu otsusega menetluskulude jaotamise osas ning palusid otsuse selles osas tühistada ja jätta uue otsusega menetluskulud kostjate kanda.
39.Kaebuse põhjenduste kohaselt ei ole kohus TsMS § 162 lg-t 4 kohaldamise vajadust põhjendanud ega selgitanud, miks on käesoleval juhul vaatamata hagi rahuldamisele hagejate menetluskulude kostjate kanda jätmine äärmiselt ebaõiglane. Otsus tehti teist korda esimese astme kohtus hagejate kasuks, hagi rahuldati täielikult, vastaspool ei ole kompromissiga nõustunud, on kaebemenetlusega protsessi kulgu pikendanud ja sellega
hagejatele menetluskultusi tekitanud. Nimetatud asjaolude tõttu on hagejate arvates õige jätta hagejate menetluslukud kostjate kanda. Vastus vastuapellatsioonkaebusele
40.Kostjad vastuapellatsioonkaebusele vastuväiteid ei esitanud. Kolmanda isiku seisukoht
41.Kolmas isik apellatsioonimenetluses oma seisukohta ei avaldanud. Ringkonnakohtu seisukoht
42.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et maakohtu otsus on hagi lahendamist puudutavas osas seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Menetluskulude jaotuse osas tuleb maakohtu otsus siiski TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ja vastuapellatsioonkaebus rahuldada.
43.Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib kolleegium, et maakohus on õigesti pidanud
19.märtsil 1998.a R. Eigla ja hagejate vahel sõlmitud lepinguid rendilepinguteks, millele tuleb alates 01.07.2002 kohaldada üürilepingute kohta käivaid sätteid. Kostjate väide, et tegemist on tasuta kasutamise lepingutega, kuna hagejate poolt R. Eiglale tasutud EVP kroone ega nende poolt kantud maamaksu ei saa käsitleda rendi- ega üürimaksetena, ei pea paika.
44.EVP ehk erastamisväärtpaber on erastamisseaduse § 28 lg 1 kohaselt õigusvastaselt võõrandatud vara kompenseerimiseks välja antud hüvitusväärtpaber ja vastavalt eluruumide erastamise seadusele välja antud rahvakapitali obligatsioon. EVP nimiväärtus moodustub hüvitusväärtpaberi arvestuslikust väärtusest ja rahvakapitali obligatsiooni arvestuslikust väärtusest. Õigusvastaselt võõrandatud vara maksumuse määramise ja kompenseerimise seaduse § 14 lg 1 kohaselt sai EVP-de eest osta erastatavat riigi- ja munitsipaalvara, s.h maad ja eluruume ning hüvitusfondi obligatsioone. Õige on maakohtu seisukoht, et seadus ei keela rendi või üüri tasumist ka muul viisil kui rahas ja seetõttu saab pidada hagejate poolt R. Eiglale EVP-de üleandmist rendimakseks.
45.Kolleegium ei nõustu kostjatega ka selles, et maamaksu suurusele vastavat rendi- või üürimakset ei saa pidada rendile- või üürileandja tuluks. Asjaolu, et rendile- või üürileandjal lasub maamaksu tasumise kohustus, ei väära fakti, et rentnikult või üürnikult maamaksu suurusele vastava rendi või üüri saamisel teenib rendile- või üürileandja tulu ka juhul, kui ta kasutab saadud renti või üüri maamaksu tasumiseks. Kohtule ei ole esitatud tõendeid selle kohta, et maamaksu suurusele vastav rendimakse oleks kinnistu osa rentimisel olnud lepingu sõlmimise ajal ja oludes ebamõistlikult väike. Kui kostjad leiavad, et lepingu sõlmimise ajal kokkulepitud kasutamistasu on tänastes oludes ebamõistlik, on kostjatel võimalus VÕS § 97 alustel ja korras nõuda lepingu muutmist lepinguliste kohustuste esialgse vahekorra taastamiseks.
46.Apellatsioonkaebuse väide, et kohustus tõendada enda valdust üürilepingute esemeks olevatele maatükkidele lasub hagejatel, on õige. Paika ei pea siiski kostjate seisukoht, et asjas kogutud tõendid ei võimalda VÕS § 291 eeldusi tuvastada. Hagejatel lasuva tõendamiskohustuse puhul tuleb silmas pidada vaidlustatud üürilepingute esemete eripära, mis muudab tõendamise võimalused hagejate jaoks ahtaks. Tegemist on üürilepingutega kinnistu osa kasutamiseks aiamaana, pesu kuivatamiseks ja küttepuude hoidmiseks. On selge, et sellise kasutusotstarbe puhul ei pruugi maatüki otsene valdamine olla igapäevaselt nähtav. Tõendamise muudab hagejate jaoks siiski kergemaks asjaolu, et tõendamist ei vaja mitte kostjate teadmine või arusaamine hagejate valdusest, vaid üksnes hagejatepoolne objektiivne maatükkide valdamise fakt.
47.Maakohus on otsuses õigesti märkinud, et hagejate valdust üürilepingute esemeks olevatele maatükkidele tõendavad eelkõige tunnistaja E. E. sellekohased ütlused (tlk 115). Hagejate poolt maa kasutamist tõendab samuti vaidlustamata asjaolu, et üürilepingute esemeks oleval maal asusid enne kostjatele omandi üleminekut ja asuvad ka pärast seda hagejatele kuuluvad vallasasjad (puuriidad, pesukuivatuspuud jms). Asjaolu, et hagejad kõnealuseid maatükke kasutasid, võib järeldada ka asjaolust, et hagejad on käesoleva vaidluse algatamisega näidanud elavat huvi oma kasutuseõiguse jätkamise vastu. Sõlmitud rendilepingud (tlk 6-8) ja nendele vastavad maaplaanid (tlk 83 ja 110) on maa tegelikku kasutamist kinnitavad kaudsed tõendid. Eeltoodu põhjal on maakohus õigesti leidnud, et maatükid olid hagejate kasutuses ning seetõttu on üürileandja õigused ja kohustused kostjatele VÕS § 291 lg 1 alusel üle läinud. Nagu öeldud, ei ole asjaolul, kas kostjad hagejate valdusest kinnistut ostes teadsid või kas see neile hiljem silma on jäänud, tähtsust ja seetõttu on arutelu selle üle asjatu.
48.Apellatsioonkaebuse seisukohad VÕS § 323 lg 1 sisu osas tuginevad ekslikule eeldusele, et nimetatud sättes ettenähtud kolmekuulist üürilepingu ülesütlemise tähtaega tuleb arvestada alates ajast, kui kinnistu omandaja uue üürileandjana üürilepingu olemasolust teada sai. VÕS § 323 lg 1 näeb ette täiendava piiratud aluse üürilepingu ülesütlemiseks. Sätte mõtte kohaselt kehtib nimetatud normis ettenähtud ülesütlemise õigus sõltumata sellest, kas kinnisasja omandaja üürilepingu olemasolust teadis või mitte. Pidades silmas üürniku kaitse vajadust tähendab see ühtlasi seda, et ülesütlemise õigus kehtib uue üürileandja jaoks kolm kuud omanikuks saamisest ja ülesütlemise tähtaeg hakkab kulgema kinnisasja omandiõiguse üleminekust, milleks on kinnistusraamatu kande tegemise hetk. Seadusandja on pidanud kolme kuud piisavaks tähtajaks, et üürieseme omandaja võiks vara koormavates õigussuhetes selgust luua ning üürilepingud soovi korral seaduses sätestatud võimaluste piires lõpetada. Oluline on tähele panna, et VÕS § 323 ei välista ega piira üürilepingu lõpetamist muudel alustel (VÕS 313-319). Kuna vaidlust ei ole selle üle, et kostjad omandasid kõnealuse kinnistu 27.12.2005, ei oma kostjate poolt 13.07.2006 tehtud VÕS § 323 lg-le 1 tuginevad üürilepingute üleütlemise avaldused õiguslikke tagajärgi.
51.Kostjate väited, mis põhinevad VÕS § 108 lg 2 p-le 2, on maakohus jätnud põhjendatult tähelepanuta. Kostjad ei ole ülesütlemisel lepingute ebamõistlikule koormavusele tuginenud ja seetõttu puudub kohtul alus hageja sellekohaseid väiteid käesoleva vaidluse raames hinnata. Lisaks sellele juhib kolleegium kostjate tähelepanu sellele, et õiguslikuks aluseks lepingu lõpetamiseks kostjate poolt silmas peetud asjaoludel ei ole mitte VÕS § 108 lg 2 p 2, vaid VÕS § 97 lg 5.
52.Vaidlusaluste lepingute tühisuse osas nõustub kolleegium maakohtu seisukohaga, et sõlmitud lepingud on kehtivad, ega pea TsMS § 654 lg-st 6 juhindudes vajalikuks maakohtu otsuse põhjendusi selles osas korrata.
53.Vastuapellatsioonkaebuse osas nõustub kolleegium hagejatega, et maakohus ei ole otsust jätta kostjatelt hagejate kantud menetluskulud välja mõistmata põhjendanud. Maakohus on küll märkinud, et on sellekohase otsustuse teinud asjaoludest tulenevalt, kuid on jätnud selgitamata, milliseid asjaolusid kohus silmas pidas. Kolleegium ei näe reeglipärasest menetluskulude jaotamisest erandi tegemiseks põhjust ja seepärast tuleb hagi rahuldamise tõttu jätta nii esimese kui teise astme kohtu menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel kostjate kanda.
Iko Nõmm
Malle Seppik
Ande Tänav
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.