Muud › Muud hagiasjad

vastavalt VÕS §-le 324. 13.07.2007 saatsid kostjad hagejatele avaldused üürilepingute erakorraliseks ülesütlemiseks, tuginedes VÕS § 323 lg-le 1 (hagejad said avaldused kätte 14.07.2006). Kuna hagejad avaldustega ei nõustunud, pöördusid nad VÕS § 329 lg 2 alusel ülesütlemise vaidlustamiseks 14.08.2006 hagiga kohtusse. Hagejate väitel on üürilepingute ülesütlemisavaldused esitatud ilma õigusliku aluseta. Lähtuvalt õiguskindluse põhimõttest esitasid hagejad kohtule vastava hagi (kuigi Riigikohtu lahendist tulenevalt piisaks vastuväitest). VÕS § 291 lg 1 kohaselt lähevad uuele omanikule üle kõik õigused ja kohustused, mis tulenevad üürilepingutest. Ülesütlemisavalduste esitamisega on kostjad üürisuhte omaks võtnud. Hagejad on seisukohal, et kostjatel ei ole õigust tugineda üürilepingute ülesütlemisel VÕS § 323 lg-le 1, sest uus kinnistu omanik saab vastavat õigust kasutada vaid kolme kuu jooksul üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleminekust. Vastav leping sõlmiti 07.12.2005, kostjad on kinnistu uute omanikena kinnistusraamatusse kantud 27.12.2005. Ülesütlemisavalduste esitamise viimaseks tähtpäevaks oli 27.03.2006. Ülesütlemine ei ole kooskõlas VÕS §-s 6 sisalduva hea usu põhimõttega, sest see tehti koheselt pärast seda, kui hagejad olid pöördunud kostjate poole üürilepingute kohta märgete tegemiseks kinnistusraamatusse. Kostjate väitel said nad kinnistul lasuvatest üürilepingutest teada alles 09.06.2006. Kostjad varjavad fakti, et rendilepingud anti müüja poolt neile üle notariaalse müügilepingu sõlmimise päeval 07.12.2005. Pealegi tuleneb ka Riigikohtu praktikast, et üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused lähevad üle ka siis, kui omandaja üürilepingust ei teadnud või ei pidanudki teadma. Hagejad peavad põhjendamatuks kostjate seisukohta, et üürilepingud on neile ebamõistlikult koormavad ning renditud maatükke hagejad tegelikkuses ei kasuta. Renditud maatükid on hagejate igapäevases kasutuses, hagejad kasutavad seda maad aiamaana, küttepuude hoidmiseks, pesu kuivatamiseks ja muudel eesmärkidel. Kostja vastuväited ning kolmanda isiku seisukoht Kostjad vaidlesid hagile vastu. Kostjad omandasid hagis nimetatud kinnistu pindalaga 1651 m2 sihtotstarbega väikeelamumaa 07.12.2005 sõlmitud lepingu alusel. 09.06.2006 teatasid hagejad kostjatele kinnistu eelmise omanikuga sõlmitud üürilepingutest ja 25.06.2006 esitasid nad kostjatele üürilepingute ärakirjad. Kostjad olid seisukohal, et kinnistu eelmise omaniku R.E 19.03.1998 sõlmitud üürilepingud on tühised, kuna need on sõlmitud enne, kui R.E kinnistu omanikuks sai (R.E on kinnistu omanikuna registrisse kantud 12.06.1998). Kui kohus ei hinda üürilepinguid tühisteks, tuleb ülesütlemisavaldusi pidada kehtivaiks ning üürilepingud on VÕS § 323 alusel lõppenud. Kostjad ei olnud kinnistu müügilepingu sõlmimise ajal teadlikud, et kinnistu on üürilepingutega koormatud. Lepingu sõlmimisel notaribüroos kinnistas omaniku R.E esindaja Erika Eigla, et kinnistut ei ole koormatud ühegi kolmanda isiku õigusega, s.h üür-, rendi- või muu kasutuslepinguga, seda kinnitab müügilepingu punkt 2.1.2. Tehingut vahendanud maakleri Sirje Lilleoja 02.11.2005 koostatud broneerimislepingu punktis 2.2 on omanik kinnitanud sama (hagejate esitatud sama isiku seletuskiri on vale). Kostjad olid seisukohal, et VÕS § 323 lg-s 1 nimetatud tähtaega tuleb arvestada üürilepingutest teadasaamisest. Vastasel juhul puuduks uuel omanikul õigus kasutada VÕS §-s 323 sätestatud võimalust. Kuna 07.12.2005 sõlmitud leping märget kinnistu koormamise kohta ei sisalda ning hagejad on üürilepingutest eelnimetatud tähtaja kestel vaikinud, siis hindavad kostjad nende käitumist pahatahtlikuks ja VÕS §-s 6 sätestatud hea usu põhimõttega vastuolus olevaks. Ka on vaidlusalused üürilepingud kostjate jaoks ebamõistlikult koormavad. Lepingud on sõlmitud 50 aastaks eesmärgiga, et hagejad saaksid seal oma küttepuid hoida ja pesu kuivatada, kuid tegelikult seisavad maatükid tühjadena. VÕS § 108 lg 2 p 2 kohaselt ei saa võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist, mis ei seisne raha maksmises, kui kohustuse täitmine on võlgnikule ebamõistlikult kulukas või koormav. Kolmas isik AS Sampo Pank ei pidanud hagi põhjendatuks ja nõustusid kostjate seisukohaga.

Maakohtu otsus ja selle põhjendused Pärnu Maakohus rahuldas hagi, tunnustas kostjate poolt 13.06.2006 esitatud ülesütlemisavalduste tühisust ning tuvastas kostjate kohustuse anda nõusolek märkuse tegemiseks Pärnu Maakohtu Rapla kinnistusjaoskonnas peetavasse kinnistusregistriossa nr 422637 Ahti Petersoni ja Paul Orupõllu kasuks nende poolt 19.03.1998 R.Ega sõlmitud üürilepingute kohta maatükkide kasutamiseks tähtajaga 50 aastat. Kohtuotsuse kohaselt tuleb lugeda maatükkide kasutamiseks 19.03.1998 sõlmitud rendilepingute olemasolu tõendatuks. Et maa ei olnud lepingute sõlmimise ajal veel kinnistusregistrisse kantud, ei muuda neid rendilepinguid tühisteks (kuni 01.07.2002 kehtinud TsÜS § 66 lg-te 2 ja 3 järgi). Lepingutes fikseeritud suhted jätkusid ka pärast vastava kinnistusregistriosa avamist 12.06.1998. Kinnistamisavaldus oli rendilepingute sõlmimise ajal juba kohtu registriosakonnale esitatud, mistõttu sõltus kinnistu omanikuks saamine vaid kande tegemisest. Kuna lepingute sõlmimise ajal 19.03.1998 leppisid pooled kokku kõigis olulistes tingimustes, saab lepinguid lugeda sõlmituks vastavalt sel ajal kehtinud TsK § 165 lg-le 1. Lepingutest nähtuvalt on kummagi hageja kasutusse antud maatükkide suurused koos viidetega maakasutuse plaanile. Nii sai Ahti Peterson oma kasutusse kaks maatükki suurusega 139 m2 ja 70 m2, Paul Orupõld aga kolm maatükki suurustega 131 m2, 70 m2 ja 26 m2. Mõlemad lepingud näevad ette maa kasutamise eest tasumise. Vaidlustatud lepingud tuleb lugeda rendilepinguteks vastavalt kuni 01.07.2002 kehtinud rendiseaduse § 2 lg-le 1, mille kohaselt kasutas üks isik (rentnik) tasu eest teisele isikule (rendileandjale) kuuluvat vara; § 3 kohaselt võis rendisuhte objektiks olla mistahes vara. Vara tasuta kasutamisena hagejate ja R.E vahelist suhet käsitleda ei saa. Seega tuleb lepinguid käsitleda kehtiva seaduse tähenduses üürilepingutena ning kohaldada VÕS 15. peatüki sätteid. VÕS § 291 lg 1 kohaselt läksid üürileandja õigused ja kohustused kostjatele üle nende sissekandmisega omanikena kinnistusraamtusse, oli neil VÕS § 323 lg 1 kohaselt üürilepingute ülesütlemiseks aega kuni 27.03.2006. Seega on 13.07.2006 koostatud avaldused üürilepingute erakorraliseks ülesütlemiseks seadusega vastuolus ja TsÜS § 84 lg 1 ja § 87 alusel algusest peale ilma õiguslike tagajärgedeta. VÕS § 324 lg 1 kohaselt on hagejatel õigus nõuda üürilepingute kohta märgete tegemist kinnistusregistriossa. Kuna kostjad on sellest keeldunud, siis tulenevalt TsÜS § 68 lg-st 5 asendab kostjate sellekohast tahteavaldust jõustunud kohtuotsus vastava kohustuse olemasolu tuvastamiseks. Kuigi kohus leidis, et tähtsust ei oma see, millal kostjad üürilepingutest teada said, vaid kinnistu omandiõiguse ülemineku aeg, viitas ta samas ka asjaolule, et kohtul ei ole alust kahelda, et kostjad said juba enne 07.12.2005 teada, et samal kinnistul asuvaid maatükke kasutavad nii hagejad kui ka teised sama maja elanikud. Kohus ei kahelnud tunnistajate Sirle Lilleoja ja Erika Eigla ütlustes. Kohus leidis, et üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste ülemineku aja osas ei oma tähtsust müügilepingus olev müüja kinnitus kinnistut koormavate lepingute ning kolmandate isikute õiguste puudumise kohta. Kui kostjad on seisukohal, et kinnistu müüja ei informeerinud neid hagejate õigusest kasutada kinnistul kokku lepitud maatükke ja ostetud kinnistu ei vasta seetõttu lepingu tingimustele, siis on neil võimalus kasutada VÕS § 101 lg 1 p-des 3-5 sätestatud õiguskaitsevahendeid. Kohus lähtus hagejate poolt esitatud maaüksuse plaanist, millel on nii kinnistu eelmise omaniku R.E, hagejate kui kõigi teiste külgnevate maaüksuste kasutajate nõusolekud maaüksuse reaalosadeks jagamiseks 20.03.1997 ja R.E kasutuses olnud maatükiga külgneva maa jagunemine teiste kasutajate vahel. Apellatsioonkaebuse põhjendused Kostjad paluvad apellatsioonkaebuses Pärnu Maakohtu otsuse tühistada ning teha asjas uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Maakohus kohaldas ebaõigesti materiaalõiguse norme ning rikkus oluliselt protsessiõiguse norme. Kaebuse kohaselt on käesoleval juhul tegemist tasuta kasutamise õigussuhtega, mille puhul peab

kasutaja kandma vaid eseme säilitamiseks vajalikud kulud. VÕS § 389 kohaselt on tasuta kasutamise lepinguga tegu juhul, kui üks isik kohustub andma teisele isikule üle eseme tasuta kasutamiseks. Kohtuistungil kinnitas tunnistaja E. E, et vastustajad ei ole peale maamaksu ühtegi muud makset teinud. Samuti ei tule muude maksete tegemise kohustust ka lepingutest. Apellandid ei nõustu kohtu seisukohaga, et vaidlusaluseid lepinguid ei saa lugeda tasuta kasutamise suhteks, kuna lepingutega on ette nähtud tasu maatükkide kasutamise eest. Käesoleval juhul on renditasuks (üür) loetud kasutatavate maatükkide suurusele vastav maamaks, mis ei ole ega saagi olla üürileandja tuluks. Kummaski vaidlustatavas lepingus ei ole ette nähtud üüritasu maatükkide kasutamise eest. Tasuta kasutamise lepingut reguleerib VÕS 21. peatükk. Tasuta kasutamise lepingu alusel ei ole vara kasutajal õigust nõuda kinnistusraamatusse märke tegemist. Apellandid ei pea õigeks kohtu seisukohta, et hagejate ja R.E vahelised rendisuhted jätkusid ka pärast R.E saamist kinnistu omanikuks. Kohtumenetluses on tõendatud, et R.E talus maatükkide kasutamist, kuid ühtegi makset ei ole maa kasutajad R.Ele teostanud pärast viimase poolt kinnistu omandamist. Seega ei saanud esitatud tõenditest järeldada, et rendisuhted nende vahel jätkusid. R.El ei olnud 19.03.1998 õigust maatükke 50 aastaks rendile anda, sest ta ei olnud kinnistu omanik. Ebaõige ja põhjendamatu on kohtu järeldus, et kostjad said 19.03.1998 lepingutest teada juba enne 07.12.2005. Kohtu seisukohast tulenevalt peaksid kostjad kohtu silmis usaldusväärsuse võitmiseks tõendama negatiivset asjaolu. Kohtumenetluses ei esitatud ühtegi tõendit selle kohta, et lepingu oleks antud kostjatele üle enne 25.06.2006. Seda ei saanud järeldada ka tunnistaja S. L ütlustest. Tunnistaja E.E ütlusi ei saa võtta usaldusväärsena, kuna nimetatud isik on ise kinnistu müüja, sest tegemist oli R.E ja E. E ühisvaraga. Käesoleva menetluse tulem mõjutab ka E. E majanduslikku olukorda, sest kostjatel võiks tekkida õigus esitada kinnistu müüjate vastu kahju hüvitamise nõue. Kostjad esitasid hagiavaldusele ka alternatiivse vastuväite: kui kohus leiab, et tegemist on pooltevahelise üürisuhtega, siis on kostjate poolt esitatud ülesütlemisavaldused kehtivad ja pooltevahelised lepingud lõppenud. Apellandid on jätkuvalt seisukohal, et VÕS § 323 lg-s 1 nimetatud tähtaega tuleb arvestada üürilepingust teadasaamisest alates. Kohtuotsusest ei selgu, kas 13.07.2006 esitatud ülesütlemisavalduse esitamiseks oleks olnud seaduslik alus siis, kui oleks tõendatud lepingutest teadasaamine 25.06.2006. Kohus on otsuse tegemisel rikkunud nii TsMS § 438 lg-t 1 kui § 422 lg-t 8. Kostjad esitasid hagile ka vastuväite selle kohta, et vaidlusalused lepingud on neile ebamõistlikult koormavad (VÕS § 108 lg 2 p 2). Lepingud on sõlmitud 50 aastaks eesmärgiga, et hagejad saaksid seal oma küttepuid hoida ja pesu kuivatada, kusjuures maatükid seisavad tegelikkuses tühjadena ja kasutuseta. Kohus ei ole otsuses kostjate eeltoodud vastuväite osas seisukohta võtnud. Vastus apellatsioonkaebusele Hagejad on seisukohal, et Pärnu Maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud. Kohus on hinnanud tõendeid kogumis, igakülgselt ja õigesti ning teinud neile tuginedes õige otsuse. Vastustajad on jätkuvalt seisukohal, et poolte vahel eksisteerib üürisuhe, mitte tasuta kasutamise leping. Seadusest ei tulene kohustust saada rendilepingust tulu. R.El oli õigus 19.03.1998 lepingut sõlmida, seaduse kohaselt võib lepingut sõlmida ka tulevikus saabuvate tingimustega, samuti lepinguid hiljem heaks kiita. Kostjad ei esitanud kohtule vastuhagi üürilepingute tühiseks tunnistamiseks. Tunnistajate vande all antud ütluste kahtluse alla panek on vastustajatele arusaamatu. Pealegi omab asja lahendamisel määravat tähtsust omandiõiguse ülemineku aeg. Ringkonnakohtu seisukoht Tsiviilkolleegium, tutvunud toimiku materjaliga, leidis, et Pärnu Maakohtu otsus tuleb

materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise ja menetlusõiguse normi rikkumise tõttu tühistada. Kooskõlas TsMS § 657 lg 1 p-ga 3 saadab ringkonnakohus asja samale kohtule uueks läbivaatamiseks. Kinnistusraamatu kande kohaselt oli R.E Raplas x asuva kinnistu omanik alates 12.06.1998. R.E sõlmis 19.03.1998 Ahti Petersoni ja Paul Orupõlluga rendilepingud maa kasutusse andmiseks. Ahti Petersoni kasutusse oli üürilepinguga antud 50 aastaks kaks maatükki kogupindalaga 209 m2 ja Paul Orupõllule samaks tähtajaks kolm maatükki kogupindalaga 227 m2. 07.12.2005 lepinguga võõrandasid R.E ja tema abikaasa E. E kinnistu kostjatele. Triin Sildoja ja Rainer Kars on omanikena kinnistusraamatusse kantud 27.12.2005. Kostjad, tuginedes VÕS § 323 lg-le 1, ütlesid üürilepingud üles 14.07.2006 hagejatele üleantud avaldustega. Ahti Peterson ja Paul Orupõld pöördusid ülesütlemise vaidlustamiseks kohtusse, sest leidsid, et VÕS § 323 lg-st 1 tulenev tähtaeg ülesütlemiseks oli avalduste esitamise ajaks möödunud. Hagejate nõuete lahendamiseks tuli kohtul kontrollida, kas üürileandja õigused ja kohustused olid kostjatele üle läinud. Seda enam, et kostjad tuginesid oma vastuväidetes üürilepingute tühisusele (sest olid sõlmitud R.E poolt enne, kui ta kinnistu omanikuks sai - 20.09.2006 esitatud vastus hagiavaldusele – tl 38-42) või nende puudumisele (pärast tunnistaja E. E ärakuulamist), sest tegemist ei olnud üürisuhtega, vaid tasuta kasutamisega. Kolleegium nõustub maakohtuga, et lepingute sõlmimine kinnistamisavalduse esitamise ajal (enne kinnistusraamatusse kande tegemist) ei muuda lepinguid tühisteks, samuti sellega, et üüritasu piiramine maamaksuks vajalike kulutuste kandmisega ei tähenda tasuta kasutamist. Kuid maakohus jättis tähelepanuta nimetatud vastuväidetest tuleneva kostjate olulise seisukoha ega kontrollinud, kas üürileandja õigused ja kohustused on kostjatele üldse üle läinud. VÕS § 291 lg 1 kohaselt, kui üürileandja võõrandab kinnisasja pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist või kui üüritud asja omanik vahetub pärast asja üürniku valdusse andmist asja võõrandamise korral sundtäitmisel või pankrotimenetluses, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale. Kui varemkehtinud õiguse kohaselt piisas kasutuslepingust tulenevate õiguste ja kohustuste omandajale üleminekuks üürniku ja üürileandja vahelisest üürilepingust ega olnud välistatud olukord, kus omandaja võis mitu kuud pärast omanikuks saamist avastada, et ta peab asja või osa sellest pikaks ajaks üürnikule loovutama, peab nüüd olema üüritud asi ka üürniku otsesesse valdusesse antud. Sellise täiendava eelduse kehtestamine oli otseselt kinnisasja omandaja huvides. Kuna kinnisasja üürileping mõjutab oluliselt asja väärtust, ei ole tähtsusetu, kas ostja peab pika aja vältel üürnikke taluma või mitte. Selles osas on õigusteoreetilises kirjanduses antud soovitus, et omandaja, vältimaks üürnikega seotud halbu üllatusi, peaks ostetava kinnisasja enne omanikuks saamist enda otsesesse ainuvaldusesse võtma (Võlaõigusseaduse II, 2.-7. osa (§§ 208-618), Kommenteeritud väljaanne, Tallinn, 2007). Kuna asja otsese valduse puhul on kasutamine nähtav, ongi üürileandja õiguste ja kohustuste üleminekul antud uuele üürileandjale üürilepingu ülesütlemiseks kolmekuuline tähtaeg (VÕS § 323 lg 1). Nimetatud tähtaeg on seotud üürileandja õiguste ja kohustuste üleminekuga, mis VÕS § 291 lg 1 kohaselt on seotud võõrandamise hetkega, milleks tuleb pidada kinnisasja omandiõiguse ülemineku hetke (AÕS § 641). Kui kostjate alternatiivseks vastuväiteks oli see, et nad ei olnud asja omandamisel teadlikud üürilepingutest ega saanud seetõttu lepinguid kolme kuu jooksul kinnisasja omandamisest üles öelda, pidi kohus hindama, kas vaidlusalused maatükid olid hagejate otseses valduses või mitte. Kostjate väitele, et kõnealused maatükid seisavad praktiliselt tühjadena, kohus tähelepanu ei omistanud (otsene valdus informeeriks omandajat kolmandate isikute võimalikest õigustest kinnisasja suhtes). Seega jättis kohus tuvastamata vaidluse lahendamiseks olulise asjaolu. Sellekohaseid tõendeid ei ole kohus hinnanud (tulenevalt TsMS § 230 lg-st 2 võib kohus teha menetlusosalisele ettepaneku esitada täiendavaid tõendeid). Eeltoodud põhjusel ei ole ringkonnakohtul võimalik käesolevat vaidlust ka lõplikult lahendada. Poolte kaebeõiguse tagamiseks ei saa teise astme kohus tuvastada asjaolusid ega hinnata tõendeid, mida

esimese astme kohus tuvastanud ega hinnanud pole. Sel põhjusel tuleb tsiviilasi saata maakohtule uueks läbivaatamiseks. Menetluskulud jaotatakse asja uuel läbivaatamisel esimese astme kohtus.

Ü. Jänes

T. Kollom

U.Loonurm

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.