Võlaõigus › Võõrandamislepingud

kui kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE

Hageja esitas 22.05.2008 kohtule hagi kostja vastu, milles palus kostjalt välja mõista lepingu alusel tasutud 3 200 000 krooni, intressid lepingu alusel saadud summalt alates 05.04.2007 kuni tagastamisavalduses toodud tähtajani (10.03.2008) kokku 109 337 krooni, viivis alates 11.03.2008 kuni põhinõude täitmiseni määras 11% aastas, mille suurus parandatud hagiavalduse esitamise seisuga 05.06.2008 on 81 749 krooni, tekitatud kahju summas 1 054 202,30 krooni, millel lisandub viivis 11% aastas alates 11.03.2008 kuni põhinõude täitmiseni, viivise suurus on parandatud hagiavalduse esitamise seisuga 26 931 krooni ja saamata jäänud tulu summas 1 500 000 krooni koos viivisega 11 % aastas alates 11.03.2008 kuni põhinõude täitmiseni. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid 24.07.2007 hageja, kostja, AS Hansapank ja AS SEB Pank lepingu kinnistu nr xxx omandamiseks. Hageja tasus lepingu alusel kostjale 100 000 krooni 4.05.2007 ja 3 100 000 krooni 24-26.04.2007. Kostja kohustus lepingu järgi korraldama müüdud kinnistu liitumise vee-, kanalisatsiooni- ja elektrivõrguga (4 korda 3*16A) hiljemalt 31.12.2007 ja ehitama kruusateed müüdud kinnistu piirini hiljemalt 31.07.2007. Kostja oma kohustusi ei täitnud ning seetõttu ei saanud hageja ehitusluba. Hageja andis kostjale täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks. Kostja määratud tähtajaks, 15.03.2008, kohustust ei täitnud ja hageja taganes lepingust. Kostja võttis lepingu rikkumise omaks, kuid keeldus lepingu järgi saadut tagastamast ja üheaegselt asja tagasi võtmast. Hageja tugineb oma nõudes VÕS § 189 lg 1, mis sätestab lepingust taganemisel lepingu järgi saadu tagastamise ja intressi tasumise kohustuse. Hageja peab tasuma kinnistu ostuks võetud pangalaenult intresse, sest hagejal puuduvad rahalised vahendid laenulepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks. Viiviste arvestusel on hageja lähtunud kohtumenetluse keskmisest kestusest esimese ja teise astme kohtus.

KOSTJA VASTUVÄITED

Kostja hagi ei tunnista ja vaidleb sellele vastu. Kohtule esitatud vastuväidete kohaselt ei ole hageja tõendanud, et kostja on jätnud oma kohustused tehnovõrkudega liitumise ja kruusateede väljaehitamise suhtes täitmata. Hageja esitatud must-valgete fotodega ei ole võimalik tuvastada kostja rikkumist. Rae vallavalitsuse 6.11.2007 korraldusest nähtub üksnes OÜ P kohustuste täitmata jätmine. 11.03.2008 e-kirjast ei ole näha, millisel teemal vestus toimus. Hageja esitatud kõrvalnõuded on esitatud pahatahtlikult. Hageja on viivitanud kõrvalnõuete esitamisega. Mõistlik oleks esitada leppetrahvi nõue 3 kuu jooksul rikkumise avastamisest, analoogselt võiks ka intresside ja viivise nõude esitamisel järgida sama tähtaega. Kostja väidetav lepingu rikkumine oli hagejale teada juba 31.07.2007, kuid hagi esitati 21.05.2008. Hageja ei ole tõendanud lepingust taganemise avalduse kostjale edastamist. Kahju tekkimine hagejale ei ole tõendatud. Hagiavaldusele lisatud 6.06.2007 lepingu järgi pidi hageja tasuma OÜ-le R 107 380 krooni, maksekorraldusel on märgitud 75 040 krooni, seega ei ole tõendatud, et tasumine toimub viidatud lepingu alusel. Kostjal ei ole puutumust kinnistule paigutatud ehitusmaterjalidega. Hageja esitatud viivise arvestus on ebaselge. Kostja palub kohtul viivist vähendada, sest see on pahauskselt suur. Hageja esitatud saamata jäänud tulu arvestus ei ole põhjendatud. Hageja on välja toonud vaid kinnistu ja ehitushinnad, kuid ei ole välja toonud projekteerimisele, müügi- ja muid kõrvalkulusid. Hageja ei ole tõendanud, et tal oleks ehitusõigus 600m2 suuruse ridaelamu püstitamiseks. Hageja esitatud eellepingu ehituseelarve on allkirjastamata. Hageja on arvestanud

korteri keskmise hinna lõppviimistlusega korterite alusel, kuid eelleping on sõlmitud nn valge karbi kujul elamu ehitamiseks st ilma siseviimistluseta elamu ehitamiseks.

KOHTU PÕHJENDUSED

Kohus, kuulanud kohtuistungil ära hageja esindaja seisukoha ja tutvunud kohtule esitatud dokumentaalsete tõenditega, leiab, et hagi on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele osaliselt. Poolte vahel ei ole vaidlust järgmiste asjaolude üle: 24.07.2007 sõlmisid hageja, kostja, AS Hansapank ja AS SEB Pank notariaalselt tõestatud lepingu, mis on pealkirjastatud „Avaldus kinnistu vabastamiseks hüpoteegi alt, kinnistu müügileping, hüpoteegiga koormamise leping ja asjaõigusleping“ (edaspidi leping) Rae vallas asuva kinnistu nr xxx omandamiseks. Hageja tasus lepingu alusel kostjale 100 000 krooni 4.05.2007 ja 3 100 000 krooni 24-26.04.2007. Kostja kohustus lepingu järgi korraldama müüdud kinnistu liitumise vee-, kanalisatsiooni- ja elektrivõrguga (4 korda 3*16A) hiljemalt 31.12.2007 ja ehitama kruusateed müüdud kinnistu piirini hiljemalt 31.07.2007. Hageja on esitanud nõude, mis põhineb tema poolt lepingust taganemisel põhjusel, et kostja jättis täitmata oma lepingust tulenevad kohustused tehnovõrkudega liitumise korraldamiseks ja kruusateede väljaehitamiseks. Poolte vahel on vaidlus kostja poolt müügilepingus võetud kohustuste täitmise üle ja taganemise seaduslikkuse üle. Kohus leiab, et asja lahendamisel on vaja välja selgitada kas lepingust taganemine on toimunud seaduses sätestatud viisil, kas kostja on hageja tahteavaldusest teadlik, kas lepingust taganemine oli põhjendatud st kas kostja rikkus lepingut oluliselt ning kas hageja rahalised nõuded on põhjendatud. TsÜS § 77 lg 1 sätestab, et tehingu võib teha mistahes vormis, kui seaduses ei ole sätestatud tehingu kohustuslikku vormi. AÕS § 119 lg 1 järgi peab olema kinnistu võõrandamiseks sõlmitud kohustustehing notariaalselt tõestatud vormis. TsÜS § 77 lg 3 sätestab, et seadusega ettenähtud vormis tehtud tehingut saab muuta üksnes samas vormis, milles tehing on tehtud, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Tehingu seadusest tuleneva vorminõude kontroll on asjaolu, mida kohus peab arvestama sõltumata sellest, kas pooled sellele selgesõnaliselt tuginevad. Kohtule esitatud hageja 5.03.2008 taganemisavaldusest nähtub, et see on lihtkirjalik avaldus. Kohus leiab, et VÕS § 188 ei ole sätestatud lepingust taganemisele vorminõudeid, seega on lepingust taganemine vormivaba ja järelikult on hageja lepingus taganemine kehtiv. VÕS § 188 lg 1 sätestab, et lepingupool võib taganeda lepingust taganemisavalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Kohtule esitatud Eesti Posti tähtkirja väljastusteatest nähtub, et kostja on kätte saanud 07.03.2008 tähtsaadetise. AS Eesti Posti universaalse postiteenuse tüüptingimuste p 4.1.12-4.1.14 alusel toimetatakse tähtsaadetis juriidilisele isikule kätte volikirja alusel või seaduslikule esindajale, kusjuures postitöötaja kontrollib isikusamasust isikut tõendava dokumendi alusel ning volituse olemasolu. Seega leiab kohus, et tähtsaadetis toimetati kätte kostja poolt selleks volitatud isikule ning kostja sai taganemisavaldusest teada 07.03.2008. VÕS § 114 lg 1 kohaselt peab võlausaldaja andma võlgnikule mõistliku tähtaja kohustuse täitmiseks. VÕS § 144 lg 4 sätestab, et kui võlgnik teatab, et ta kohustust ei täida või kui ta ei ole täiendava tähtaja jooksul kohustust kohaselt täitnud, võib võlausaldaja pärast teate saamist või tähtaja möödumist kasutada muid õiguskaitsevahendeid, sealhulgas nõuda kohustuse täitmise asemel kahju hüvitamist või taganeda lepingust või öelda leping üles. Hageja on kostjale andnud oma 22.01.2008 kirjas täiendava tähtaja oma kohustuste täitmiseks, kusjuures hageja on märkinud, et kostja peab alustama ehitustöödega hiljemalt hageja antud tähtajaks. Kohus leiab, et hageja on andnud kostjale piisavalt aega oma kohustuste täitmiseks, sest esialgselt oli lepingus kokku lepitud ehitustööde teostamise tähtajaks 31.07.2007. Poole aastane lisaaeg teede ehitamisega alustamiseks on piisav, arvestades teeehituse keerukust ja sõltuvust

ilmastikutingimustest. VÕS § 116 lg järgi võib lepingupool lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud. Olulise lepingurikkumisega on VÕS § 116 lg 2 järgi tegemist eelkõige siis, kui kohustuse rikkumise tõttu jääb kahjustatud lepingupool olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis, välja arvatud juhul, kui teine lepingupool ei näinud kohustuse rikkumise niisugust tagajärge ette ja temaga sarnane mõistlik isik ei oleks seda tagajärge samadel asjaoludel samuti ette näinud. Kohtule esitatud lepingu punktist 1.1. nähtub, et hageja omandab kostjalt Rae vallas asuva kinnistu asukohaga Kopli tee 44. Lepingu p 1.2. kirjeldatakse kinnistusraamatu seisu ning lepingu p 1.4 kirjeldab müüja lepingu esemeks oleva kinnistu omadusi. Lepingu punkt 3.1. lepivad hageja ja kostja kokku kinnistu müügis ja kinnistu hinnas. Kinnistu hinna sisse on arvatud tehnovõrkudega liitumise tasu. Lepingu p 3.5.1. järgi kohustub kostja korraldama kinnistu tehnovõrkudega liitmise ja lepingu p 3.5.2. järgi kohustub kostja ehitama kinnistu piirini viiva kruusatee. Kohus asub seisukohale, et lepingu p 1.2 ja 3.1 ning 3.5. koostoimest saab järeldada, et müügilepingu esemeks oli tehnovõrkudega ja kruuskattega juurepääsuteega varustatud kinnistu. Lepingu p 3.5.1. ja 3.5.2. nähtub, et tehnovõrkudega liitumine ei olnud lepingu sõlmimise ajaks toimunud ning kruusatee väljaehitamiseks oli lepingus antud tähtaeg. Kohus leiab, et poolte vahel oli müügileping VÕS § 208 lg 2 mõttes ning lepingu p 3.5. sätestatud kohustusi ei saa käsitelda kui töövõtulepingut. Leping p 3.5 nimetatud kohustused ei moodusta kostja kohustuste suhtes enamust võrreldes kinnistu müügikohustusega. Lepingu p 3.5 toodud kohustuste kaudu omandab lepingu ese oma lepingus kokku lepitud kvaliteedi. Kohtule on kostja kohustuste täitmata jätmise tõendamiseks esitatud hageja poolt fotod. Kostja ei ole esitanud vastuväiteid selle kohta, et tegemist on vaidlusalust kinnistut kujutavate fotodega. Esitatud fotodest nähtub, et kinnistu piirini ei ole rajatud kruusateed. Kinnistu näol on tegemist rohumaaga, mis on looduses märgistatud, kuid millel puuduvad juurdepääsuteed. Fotodelt ei ole näha ka tehnovõrkudega liitumiseks vajalikke rajatisi, näiteks elektrikilp, kanalisatsioonikaevud jm. Kohtule esitatud Rae vallavalitsuse 6.11.2007 korraldusest nr 1754 (edaspidi korraldus) nähtub, et ehitusloa väljaandmisest on keeldutud põhjusel, et kinnistule ei ole rajatud tehnovõrke ja teid. Kohus leiab, et kostja vastuväited selle kohta, et korralduse tekstist nähtuvalt on oma kohustused täitmata jätnud OÜ P , ei ole käesoleva vaidluse lahendamisel olulised. Lepingu järgi oli tehnovõrkude ja teede rajamine kostja kohustus ning korraldusest nähtub, et ehitusloa väljaandmise põhjuseks on teede ja tehnovõrkude puudumine. Asjaolu, et korralduse väljaandja teada oli teede ja tehnovõrkude rajajaks OÜ P , ei muuda olematuks kostja kohustust hageja ees. Hinnangu kohustuse täitmise kohta annab kohtuasjas kohus mitte korralduse väljaandja. Kohus peab vajalikuks märkida, et kostja seaduslik esindaja kasutab menetlusdokumentide vastuvõtmiseks E-postiaadressi xxx. Kohus järeldab, et kostja seaduslik esindaja oli teadlik ka OÜ P kohustusest teede ja tehnovõrkude ehitamiseks ning sellest, et nimetatud tööde teostamata jätmisel ei ole võimalik hagejal ehitusluba saada. Kohtule esitatud Oleg M e-kirjast ja 02.04.2007 broneerimislepingust nähtub, et kinnistu müügitehingu läbirääkimiste ajal pidasid pooled oluliseks tehnovõrkude ja kõvakattega tee olemasolu. Oleg M e-kirjast, 5.06.2007 projekteerimislepingus ja 16.03.2007 ehituse eellepingus nähtub, et hageja sooviks oli kinnistule kortermaja püstitamine. Kohus asub seisukohale, et hageja soovis kinnistu osta eesmärgiga ehitada sinna kortermaja. Elamu ehitamiseks on vajalik ehitusloa olemasolu vastavalt ehitusseaduse § 12 lg 2. Ehitusloa väljastamisest keeldus korralduse andja just tehnovõrkude ja teede puudumise tõttu. Kohus järeldab, et tehnovõrkudega liitumise korraldamine ja teede väljaehitamine olid ehitusloa

saamise eeltingimuseks ning seetõttu tuleb nende puudumist lugeda lepingu oluliseks rikkumiseks. VÕS § 189 lg 1 järgi võib lepingust taganemise korral kumbki lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist, kui ta tagastab kõik üleantu. Taganemisest tulenevad kohustused peavad lepingupooled täitma üheaegselt, kusjuures vastavalt kohaldatakse VÕS § 111 sätestatut. Tagastatavalt rahalt tuleb tasuda intressi raha saamisest alates. Poolte vahel puudub vaidlus selle üle, et hageja tasus kostjale kinnistu müügihinnana 3 200 000 krooni, mitme osamaksena. Kinnistu eest saadu tuleb kostjal hagejale tagastada ning tasuda ka viivitusintress alates raha saamisest kuni põhinõude kohase täitmiseni. Selguse huvides tuleb viivitusintressi arvestus esitada kolmes osas so alates müügisumma tasumisest kuni taganemisavalduses märgitud kuupäevani 10.03.2008, edasi alates 11.03.2008 kuni kohtuotsuse tegemiseni ja seal edasi protsendina kuni kohtuotsuse kohase täitmiseni. Kohtule esitatud maksekorraldustest nähtub, et hageja tasus kostjale 05.04.2007 100 000 krooni, 24.04.2007 860 000 krooni, 25.04.2007 1 320 400 krooni ja 26.04.2007 919 600 krooni. Kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista kinnistu müügihind 3 200 000 krooni, millelt tuleb arvestada VÕS § 94 lg 1 sätestatud viivist kuni lepingust taganemiseni ja raha tagastamise nõude tähtaja 10.03.2008 saabumiseni 109 337 krooni järgmiselt: 05.04.2007.-30.06.2007 määras 3,5% summalt 100 000 krooni kokku 825 krooni; 24.05.2007-30.06.2007 määras 3,5 % summalt 860 000 krooni kokku 5 525 krooni; 25.04.2007-30.06.2007 määras 3,5 % summalt 1 320 400 krooni kokku 8 375 krooni; 26.04.2007 -30.06.2007 määras 3,5 % summalt 919 600 krooni kokku 5 732 krooni; 1.07.2007-31.12.2007 määras 4% summalt 3 200 000 krooni kokku 64 350 krooni ja 1.01.2008-10.03.2008 määras 4% summalt 3 200 000 krooni kokku 24 548 krooni. Hageja kasuks tuleb kostjalt välja mõista viivitusintress alates 11.03.2008 kuni kohtuotsuse tegemiseni 293 044,25 krooni järgmiselt: 11.03.2008-30.06.2008 määras 11% summalt 3 200 000 krooni kokku 76 939,20 krooni; 1.07.2008-31.12.2008 määras 11 % summalt 3 200 000 krooni kokku 176 960,16 krooni; 1.01.2009 – 16.02.2009 määras 9,5% summalt 3 200 000 krooni kokku 39 144,89 krooni. Hageja kasuks tuleb välja mõista TsMS § 367 alusel seadusega sätestatud viivitusintress põhinõudelt 3 200 000 krooni alates kohtuotsusele järgnevast päevast kuni kohtuotsuse kohase täitmiseni. Kohus peab vajalikuks märkida, et seadusega sätestatud viivitusintressi nõudmine on õiguskaitsevahend, mille suurust ei saa kohus vähendada. VÕS § 191 lg 2 sätestab, et juhul, kui lepingupool tagastab eseme, peab teine lepingupool hüvitama esemele tehtud vajalikud kulutused Muud kulutused tuleb lepingupoolele hüvitada vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui teine lepingupool on kulutuste läbi alusetult rikastunud. Kohtule esitatud hageja ja OÜ R vahel sõlmitud lepingust nähtub, et hageja tellis projekteerimistöid ridamaja ehitamiseks vaidlusalusele kinnistule. Kohus leiab, et tegemist on vajalike kulutustega, mis tuleb hagejale hüvitada. Hageja eesmärgiks kinnistu omandamisel oli sellele ridamaja ehitamine, mis nähtub nii broneerimislepingust, lepingueelsete läbirääkimiste kohta esitatud e-kirjadest, kui ka ehitusloa väljastamise keeldumise korraldusest. Kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista projekteerimistööde eest tasutud 75 040 krooni. Kohtule esitatud OÜ K01.12.2007 kirjast, E AS 19.11.2007 arvest ja KOÜ 20.11.2007 arvest nähtub, et hageja on tasunud ehitusmaterjalide eest ja nende veo eest. Krundi ettevalmistustööde

maksumus on hagiavalduse järgi 77 369 krooni. Kohus leiab, et selles osas ei kuulu hagi rahuldamisele. Poolte kokkulePe järgi oli kostjal aega kuni 1.02.2008 teede ehitustegevuse alustamiseks. Rae vallavalitsuse korraldus ehitusloa väljastamisest keeldumiseks on antud välja 06.11.2007. Kohus leiab, et enne ehitusloa väljastamist ja kostjale teede ehituse alustamiseks antud tähtaega ehitusmaterjalide kohaletoimetamine krundile oli hageja risk, mida kostja ei võinud ega pidanudki ette nägema. Enne ehitusloa väljastamist kinnistule ladustatud ehitusmaterjalid ei ole kohtu meelest asjale tehtud vajalikud kulutused VÕS § 191 lg 2 mõttes. Hageja on tehingu sõlmimisel tasunud notaritasudeks ja riigilõivuks kokku 19 793,30 krooni. Kohus leiab, et tehingutasu on asjale tehtud vajalik kulutus, mis tuleb kostjal hagejale hüvitada ja kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista notaritasudena ja riigilõivuna tasutud 19 793,30 krooni. VÕS § 127 lg 1 sätestab, et kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Hageja on oma kahjuna märkinud kinnistu ostuks võetud laenult tasutud intressid. Kohus leiab, et laenult tasumisele kuuluva intressid ei ole hageja kahju, mille hüvitamist ta saaks kostjalt nõuda ja selles osas tuleb jätta hagi rahuldamata. Kahju hüvitamise eemärk on asetada kahjustatud isik olukorda, kus rikkumist ei oleks esinenud. Ka olukorras, kus kostja oleks oma kohustused tähtaegselt täitnud, oleks hageja pidanud tasuma laenuitresse. VÕS § 127 lg 3 sätestab, et lepingulist kohustust rikkunud lepingupool peab hüvitama üksnes kahju, mida ta nägi rikkumise võimaliku tagajärjena ette või pidi ette nägema lepingu sõlmimise ajal, välja arvatud juhul, kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Hageja on oma kahjuks märkinud ridaelamu korteriomandite saamata jäänud tulu. Hageja on kohtul esitanud arvestuse kinnistule ehitatava ridaelamu müügist saadava tulu kohta. Kohus leiab, et hageja poolt esitatud arvestus ei ole põhjendatud. Hageja on esitanud kohtule ehituse eellepingu ning spot.city24.ee veebilehe väljavõtte kinnisvara ruutmeetri hindade kohta Tallinna lähiümbruses. Kohus leiab, et ridaelamu ehitusele tehtavad kulutused ei piirdu vaid ehituskuludega ning veebilehe väljavõte ei ole tõsikindel tõend ridaelu ruutmeetri hinna suuruse kohta. TsMS § 230 lg 1 järgi peab pool tõendama oma väiteid. Kostja on oma vastuväidetes saamata jäänud tulu tõendamatuse ka välja toonud. Hageja ei ole vaatamata sellele lisatõendeid esitanud. Kohus leiab, et saamata jäänud tulu osas tuleb hagi jätta rahuldamata. TsMS § 163 lg 1 alusel tuleb jaotada menetluskulud selliselt, et kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista riigilõiv hagi rahuldatud osalt ja 2/3 hageja õigusabikulusid. Muus osas tuleb menetluskulud jätta poolte kanda. Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.