Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

MENETLUSKULUDE JAOTUS

Hageja menetluskulud jätta hageja enda kanda ja kostja vastuhagis hageja vastu kostja menetluskulud jätta hageja kanda. Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib edasi kaevata Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõivu. Hageja esitaud asjaolud ja haginõue 30.10.2007 esitas V S kohtule hagi RK vastu uue põhiüürimäära tühiseks tunnistamiseks. Hagiavalduse ja selle lisade kohaselt teavitas kostja hagejat põhiüürimäära tõstmisest 135 krooni/ruutmeetri eest alates 01.07.2007 ning hiljem teavitas põhiüürimäära tõstmisest samas ulatuses alates 01.08.2007. 22.06.2007 ja 16.07.2007 esitatud avaldustega Tallinna Üürikomisjonile hageja vaidlustas kostja teated põhiüürimäära tõstmise kohta kui seadusega vastuolus olevad ja palus need tühistada. Tallinna Üürikomisjon 04.10.2007 määrusega keeldus hageja avaldusi menetlusse võtmast, kuna Tallinna Ringkonnakohtusse oli 27.09.2007 esitatud apellatsioonkaebus kohtuotsuse tsiviilasjas nr 2-06-1957 peale, milles V S samuti taotles uue põhiüürimäära tühiseks tunnistamist ning eelnimetatud otsus ei olnud veel jõustunud. Hageja esitas 27.04.2007 kostjale taotluse eluruumi XXX, 31.05.1994.a. üürilepingu pikendamiseks kolmeks aastaks alates 01.07.2007. Samuti on hageja nõus ka uue üürilepingu sõlmimiseks. Hageja väitel pooled on lähtunud tähtajalise üürilepingu lõppemise tähtajast, s.o. 01.07.2007. Kostja on tunnistanud XXX eluruumi üürilepingu edasist kehtivust ning teatas, et ei soovi uut üürilepingut sõlmida, vaid soovib muuta üürimäära ning seoses sellega puudub alus lugeda selle tähtajalise staatuse muutumist peale 01.07.2007. Hageja väitel on väär kostja arvamus, et 31.05.1994 üürileping eluruumi XXX kohta on tähtajatu ja sellele laienevad VÕS § 299 sätted. Hageja väitel on eluruumi XXX üürileping tähtajaline kestvusüürileping ja põhiüürimäära tõstmisel tuleb lähtuda VÕS § 300 nõuetest. VÕS § 300 nõuete kohaselt põhiüürimäära tõstmise ulatus ja/või selle arvutamine peab olema täpselt määratletud; kuid niisugust kokkulepet poolte vahel ei ole sõlmitud ning seoses sellega ei ole võimalik põhiüürimäära suurust muuta. Isegi kui üürileping oleks olnud tähtajatu, oleks pidanud kostja teatama põhiüürimäära tõstmist ettenähtud viisil ja vormis. Hagejale esitatud pakkumine üüri tõstmise kohta ei ole põhjendatud, kuna ei ole märgitud üüri tõstmise alus ning ei ole esitatud konkreetset üüriarve kalkulatsiooni ja selle arvutamise korda. Samuti on üüri tõstmise teade hagejale kätte toimetatud 04.07.2007, mis on kaks päeva hiljem, kui näeb ette VÕS § 299, millise kohaselt peab teatama üüri tõstmisest ette vähemalt 30 päeva enne üüri tõstmist. Vastuseks kostja vastuväitele märgib hageja, et kostja väide, et eluruumi XXX, Tallinn, üürileping on tähtajatu, on vale. Tallinna Ringkonnakohtu 12.02.2008 kohtuotsusega (tl 190-197) on tuvastatud, et eluruumi XXX, Tallinn, üürileping on sõlmitud 31.05.1994 ning see kehtis 0l.07.1997. Vastavalt üürilepingu punktidele 2.4, pikenes antud üürileping järgnevaks viieks aastaks kuni 01.07.2002 ning seejärel üürilepingu punkt 2.5 kohaselt ES § 32 lg 2 alusel antud üürileping pikenes veel viieks aastaks so. kuni 01.07.2007. Sellest tulenevalt on antud eluruumi XXX, Tallinn, üürileping kehtiv tähtajaline kestvus-üürileping. Pooled ei ole kestvusüürilepingu staatust muutnud ning see endiselt tähtajaline üürileping ja ei ole mingisugust õiguslikku alust lugeda, et peale 01.07.2007 muutus leping tähtajatuks. Hageja on seisukohal, et leping pikenes samadel tingimustel veel viieks aastaks so. kuni 01.07.2012. Kostja ka ise tunnistab oma vastuses, et poolte vahel on kehtiv 31.05.1994 sõlmitud üürileping, millega seoses uut üürilepingut ei ole vaja sõlmida ega käesolevat üürilepingut muuta. Seega vastavalt VÕS § 300 p 2 ja 3 saab tähtajaliste üürilepingute puhul põhiüürimäära perioodiliselt suurendada, kui üür tõuseb mitte rohkem kui kord aastas ja üüri tõstmise ulatus või selle arvestamise alus on täpselt määratud, vaid poolte kokkuleppel. Hageja väitel ei ole poolte vahel käesoleva ajani mingisugust uut kokkulepet

saavutatud ega üürilepingu tingimusi muudetud. Seega põhiüürimäärade tõstmine on vastuolus VÕS § 300 sätetega ja hea usu põhimõttega tulenevalt VÕS §§-de 6 ja 327 sätetest. Üüri tõstmine on seadusevastane alates 01.07.2007, kuna vastavalt Tallinna Ringkonnakohtu 12.02.2008 otsusele on tuvastatud, et tähtajaline üürileping pikenes alates 01.07.2002 viieks aastaks kuni 01.07.2007 ning seejärel kuni 01.07.2012. Hageja märgib, et kostja on rikkunud ka tähtajatute lepingute puhul VÕS §-s 299 ette nähtud üüri tõstmise korda nii vormi kui ka sisu poolest. Hageja palub tunnistada uus põhiüürimäär tühiseks alates 01.08.2007 ning menetluskulud jätta kostja kanda. Kostja kirjalikud vastuväited Kostja hagi ei tunnista. Kostja vaidleb hagile vastu põhjendusel, et üüri tõstmine ei ole tühine. Kostja ei nõustu hageja väitega, et poolte vahelise õigussuhete puhul on käesoleval ajal tegemist tähtajalise üürisuhtega. Kuna XXX asuvad hooned ja krunt loeti omandireformi objektiks ja tagastati õigustatud subjektideks tunnistatud isikutele, siis 31.05.1994 hageja ja XXX majaomanike voliniku vahel sõlmitud tähtajaline üürileping kehtis vastavalt üürilepingu punktile 2.1 kuni 01.07.1997.a. 01.07.1997.a. pikenes üürileping tähtaja möödumise tõttu vastavalt ORAS § 121 lg-le 3 järgmiseks viieks aastaks, s.o. 1. juulini 2002.a. Tallinna Ringkonnakohus 12.02.2008 otsuses tsiviilasjas nr 2-06-1957 on tuvastanud, et üürileping pikenes alates 01. juulist 2002.a. vastavalt ES § 32 lg.-le 2 viieks aastaks, s.o. 01. juulini 2007.a. Vastavalt (VÕS RAK) § 12 lg-le 1 kohaldatakse enne 01.07.2002 sõlmitud kestvuslepingutele alates 01.07.2002 tsiviilseadustiku üldosa seaduses ning võlaõigusseaduses sätestatut. VÕS § 310 lg. 1 kohaselt, juhul kui üürilepingu tähtaja möödumisel üürnik jätkab asja kasutamist, loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks, kui üürileandja või üürnik ei avalda teisele lepingupoolele kahe nädala jooksul teistsugust tahet. VÕS § 310 lg. 2 kohaselt, juhul kui vähemalt kaheks aastaks sõlmitud eluruumi üürilepingu puhul kumbki lepingupool ei teata vähemalt kaks kuud enne tähtaja möödumist, et ta ei soovi lepingu pikenemist, muutub üürileping tähtaja möödumisel tähtajatuks. Antud juhul saatis hageja kostja esindajale 27.04.2007 taotluse üürilepingu pikendamiseks, milles hageja avaldas soovi pikendada XXX üürilepingut kolmeks aastaks alates 01.07.2007. 25.05.2007 esitas kostja hagejale vastuse hageja 27.04.2007.a. üürilepingu pikendamise taotlusele ja Teate eluruumi üüri tõstmise kohta, milles kostja keeldus üürilepingu pikendamisest ja teatas üüri tõstmisest alates 01.07.2007.a. 135 krooni ruutmeetri eest. Üüri tõstmise teates on toodud üüri tõstmise ulatus, üüri suurus, üüri tõstmise põhjendus ja vajadus ning üüri tõstmise vaidlustamise kord. Kuna kostjal ei õnnestunud korduvalt eelnimetatud esialgset eluruumi üüri tõstmise teadet hagejale kätte toimetada (hageja elu- ega töökoha kaudu ja esindaja kaudu) mitte varem kui 06.06.2007, siis ei olnud kostja poolt täidetud VÕS § 299 lg.2 sätestatud 30 päevane etteteatamise tähtaeg. Seetõttu saatis kostja 20.06.2007 hagejale eluruumi üüritõstmise teate muutmise teate, milles teatas hagejale, et ta tõstab üüri alates 01.08.2007. Vastav teade edastati hagejale tähtkirjaga ja pandi tunnistajate TT ja SM juuresolekul 26.06.2007.a. XXX postkasti, millise toiminguga kostja luges üürilepinguga seotud tahteavalduse hageja poolt kättesaaduks. Seega, vaatamata sellele, et hageja/üürnik on sama eelnimetatud teate tähitud kirja teel kätte saanud 04. juulil 2007, tuleb vastavalt TsÜS § 69 lg. 3 lugeda teade kättesaaduks enne 01. juulit 2007, s.t. teate XXX postkasti panemise päevast. 19.06.2007 hageja esitas kostjale vastuskirja, mille väidete kohaselt üürileping ei ole muutunud tähtajatuks, vaid on tähtajaline, tähtajaga alates 01.07.2007 kolmeks aastaks ning 11.07.2007 korduva taotluse ja teate üürilepingu pikendamiseks, milledele kostja vastas 24.07.2007 vastusega, et V S ja RK vahel kehtiv üürileping on muutunud tähtajatuks üüri-lepinguks VÕS § 310 sätestab

üldreegli, mille kohaselt muutub tähtajaline üürileping tähtaja möödumisel tähtajatuks. Rohkem kui kaheks aastaks sõlmitud tähtajaline üürileping ei muutu tähtajatuks vastavalt VÕS § 310 lg-le. 2 üksnes juhul, kui lepingupool teatab, et ta ei soovi üürilepingu edasi kestmist. Antud juhul ei ole kumbki lepingupool teatanud üürilepingu lõppemisest tähtaja möödumise tõttu ning üürileping on vastavalt VÕS § 310 lg. 2 muutnud tähtajatuks. Seega kehtib poolte vahel tähtajatu üürileping. Kostja ei nõustu väitega, et üüri tõstmine on seadusega vastuolus. Kuna poolte vahelise üürisuhte puhul on tegemist tähtajatu üürilepinguga, siis ei kohaldu antud juhul üüri tõstmisele VÕS §-s 300 sätestatud nõuded (reguleerivad üüri tõstmist tähtajalise üürilepingu puhul). Vastavalt poolte vahelise üürilepingu punktile 4.1 määratakse korteriüüri suurus üürileandja poolt vastavalt tegelikele kuludele. VÕS §-ga 299 on tähtajatu üürilepingu korral üürileandjale antud võimalus tõsta üüri ühepoolselt. Vastavalt VÕS § 299 lg-le 2 peab eluruumi üürileandja tähtajatu üürilepingu korral teatama üürnikule üüri tõstmisest kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 30 päeva enne üüri tõstmist ja seda põhjendama. Kostja on 25.05.2007 saatnud hagejale teate eluruumi XXX üüri tõstmise kohta, mida ei õnnestunud hagejale kätte toimetada, saatis kostja sama üüri tõstmise teate ka 30.05.2007 ja 31.05.2007 kulleriga hageja elukohta ja hagejat esindavale advokaadile. Kuna hageja sai teate kätte 06.06.2007, siis ei olnud üürileandja poolt täidetud VÕS § 299 lg-s . 2 sätestatud nõue, mille kohaselt tuleb üüri tõstmisest teatada vähemalt 30 päeva ette. Seega saatis kostja 20.06.2007 hagejale eluruumi üüri tõstmise teate muutmise teate, milles teatas, et tõstab üüri alates 01.08.2007. Nimetatud teade edastati hagejale tähtkirjaga ja pandi tunnistajate TTja SM juuresolekul 26.06.2007 XXX postkasti. Kuigi üürnik on tähitud kirja teel saadetud sama teate saanud kätte 04.07.2007, tuleb teade vastavalt TsÜS § 69 lg-le 3 lugeda kättesaaduks enne 01.07.2007. Eeltoodust tulenevalt on üüri tõstmise teade edastatud üürnikule seaduses sätestatud tähtaja 30 päeva enne üüri tõstmist jooksul. Väär on hageja seisukoht, et kostja on ühe kuu jooksul korduvalt üüri tõstnud. Hagejale saadetud üüri tõstmise teadete puhul oli tegemist ühe üüri tõstmisega ja kostja oli sunnitud üüri tõstmise teateid korduvalt saatma, kuna hageja hoidus kõrvale temale saadetud kirjade vastuvõtmisest. Väär on hageja seisukoht, et üüri tõstmine on vastuolus hea usu põhimõttega, kuna üüri on tõstetud enne, kui on jõustunud otsus eelmise üüri tõstmise osas. Kostja möönab oma rikkumist 31.01.2006 esitatud üüri tõstmise teate puhul, mida ei õnnestunud üürnikule kätte toimetada 30 päeva enne üüri tõstmist ning seetõttu esitas 25.05.2007 uue üüri tõstmise teate. Kostja on seisukohal, et eluruumi üüri tõstmine, millest kostja on teatanud hagejale 25.05.2007 teatega, mida on muudetud 20.06.2007 teatega, on põhjendatud, õiguspärane ja üürnikule siduv. Kostja ei nõustu väitega, et uue üüri määramine üürileandja poolt ei ole, millegagi põhjendatud. Kostja on alates kinnistu mõttelise osa omandamisest teinud mitmesuguseid vajalikke kulutusi ja on teostatud töödega oluliselt parandanud kinnistu ja sellel asuva elamu varasemat seisukorda ja taganud sellega elamu säilimise, seega on märgatavalt paranenud ka kinnistul asuva elamu elanike elamistingimused. Oluliselt on tõusnud eluruumi üüri keskmine turuhind. Samasuguse asukohaga ja samasuguses seisus elamutes asuvate eluruumide üür on hageja poolt maksmisele kuuluvast üürist oluliselt kõrgem. Vastavalt kinnisvaraportaalis City24 üürikuulutustele on XXX piirkonna keskmine üür üle 170 krooni/ruutmeetri eest. Kui senini on hageja tasunud üüri summas 15 krooni /ruutmeetri eest, siis lähtudes antud piirkonna turuhindadest tuleks tal tasuda rohkem kui kümme korda suuremat üüri. Üürileandja on 25.05.2007 teatega tõstnud üüri 135 kroonini ruutmeetri eest, s.o summani, mis jääb oluliselt alla tegeliku turuhinna ning seega on üürileandja poolt tõstetud üürihind igati põhjendatud. Vastavalt VÕS § 301 lg-le2 ei ole üüri summa ülemäärane, kui see ei ole kõrgem samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumi tavalisest üürist.

Väär on hageja seisukoht, mille kohaselt on kostja eiranud Tallinna Ringkonnakohtu jõustunud 12.02.2008. kohtuotsust, asudes seisukohale, et kostja ja hageja vahel kehtib alates 01.07.2007 tähtajaline üürileping. Tallinna Ringkonnakohus on 12.02.2008 otsuses asunud seisukohale, et poolte vahel oli tähtajaline üürileping tähtajaga kuni 01.07.2007. Ringkonnakohus ei ole analüüsinud poolte vahelise üürilepingu tähtajalisust pärast 01.07.2007 ega võtnud selles osas seisukohta. Eeltoodust tulenevalt on alusetud hageja väide, mille kohaselt on Tallinna Ringkonnakohus 12,02.2008 otsuses asunud seisukohale, et poolte vahel kehtib ka pärast 01.07.2007 tähtajaline üürileping. Hageja palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

KOSTJA RKVASTUHAGI

NÕUDES

HAGEJA V S VASTU ÜÜRI

JA VIIVISTE TASUMISE

Vastuhagis kostja palub rahuldada vastuhagi üüri tasumise nõudes perioodi 01.08.2007.a. kuni 01.10.2008 eest summas 208 260 krooni ja viiviste tasumise nõudes summas 13 736,80 krooni Juhul, kui kohus asub seisukohale, et üüri tõstmise teadet ei saa vastavalt TsÜS § 69 lg-le 3 lugeda üürniku poolt kättesaaduks enne 01.07.2007 ja üüri tõstmine alates 01.08.2007 on tühine ning üür tuleb lugeda tõstetuks alates 01.09.2007, siis rahuldada kostja vastuhagi üüri tasumise nõudes perioodi eest 01.09.2007 kuni 01.10.2008.a. summas 194 376 krooni ja viiviste saamise nõudes 11 908,30 krooni Vastuhagis kostja palub menetluskulud jätta hageja kanda. 31.05.1994 sõlmitud üürileping kehtis vastavalt üürilepingu punktile 2.1 kuni 01.07.1997. 01.07.1997 pikenes üürileping tähtaja möödumise tõttu vastavalt ORAS § 121 lg-le 3 järgmiseks viieks aastaks, s.o. kuni 01.07.2002. Ringkonnakohus on 12.02.2008 otsuses muutnud Harju Maakohtu otsuse põhjendusi ja asunud seisukohale, et vastuhagi kostja poolt eluruumi ostmine, olenemata sellest, et selle eest tasuti erastamisväärtpaberitega, ei mõjutanud üürilepingu kehtivuse tähtaega ning ringkonnakohtu otsusega on tuvastatud, et üürileping pikenes alates 01.07.2002 vastavalt ES § 32 lg-le 2 viieks aastaks, kuni 01.07.2007. Esitatud vastuhagi kohaselt jätkab hageja eluruumi kasutamist käesoleva ajani. Vastavalt poolte vahelise üürilepingu punktile 4.1 määratakse korteriüüri suurus üürileandja poolt vastavalt tegelikele kuludele. 25.05.2007 esitas kostja hagejale vastuse üürilepingu pikendamise taotlusele ja teate eluruumi üüri tõstmise kohta, milles keeldus üürilepingu pikendamisest ja teatas üüri tõstmisest alates 01.07.2007.a. 135 krooni ruutmeetri eest. Üüri tõstmise teates on toodud üüri tõstmise ulatus, üüri uus suurus, üüri tõstmise põhjendus ja vajadus ning üüri tõstmise vaidlustamise kord. Kuna kostjal ei õnnestunud hagejale teadet edastada õigeaegselt, siis saatis kostja 20.06.2007 hagejale uue teate, milles teatas üüri tõstmisest 135 krooni ruutmeetri eest alates 01.08.2007. Kuna kostjal ei õnnestunud teadet hagejale edastada, jättis kostja 26.06.2007 tunnistajate juuresolekul teate hageja üüritava eluruumi XXX, Tallinn postkasti. Seega on kostja teatanud hagejale üüri tõstmisest 30 päeva enne üüri tõstmist. Kostja esitatud vastuhagi kohaselt on kostja esitanud hagejale eluruumi XXX, Tallinn, kasutamise eest perioodil 01.08.2007.a. kuni 01.10.2008.a. igakuiselt üüri arved uue üüri põhimäära, (135 krooni/ ruutmeetri eest) järgi, milledest hageja on eelnimetatud perioodil tasunud vastavate arvete alusel igakuist üüri summas 1 735,5 krooni ning jätnud iga kuu tasumata igakuist üüri summas 13 884 krooni. Seega on hagejal tasumata kostjale üüri perioodi 01.08.2007 kuni 01.10.2008 eest summas 208 260 krooni. VÕS § 113 lg 1 järgi võib rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Antud juhul ei ole üürilepingus viivise määras kokku lepitud. VÕS § 113 lg 1 järgi juhul, kui pooled ei ole viivise määras kokku linud, loetakse viivise määraks VÕS § 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub 7% aastas. VOS § 94 lg 1 sätestab, et juhul, kui kohustuselt tuleb

vastavalt seadusele või lepingule tasuda intressi, on intressimääraks poolaasta kaupa Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav viimane intressimäär enne iga aasta 1. jaanuari ja 1. juulit, kui seaduses või lepinguga ei ole ette nähtud teisiti. Vastavalt VÕS § 94 lg. 2 korraldab VÕS § 94 lg 1 sätestatud intressimäära õigeaegse avaldamise Eesti Pank väljaandes Ametlikud Teadaanded. 02.07.2007 ja 02.01.2008 väljaandes Ametlikud Teadaanded ilmunud intressimäära avaldamise teadetele tuli alates 01.07.2007 viivitusintressi arvutada 4,0%-lise intressimääraga, millele vastavalt VÕS § 113 lg-le 1 lisandub 7% aastas. Kostja on vastuhagis esitanud hageja viiviste arvestuse alljärgnevalt: - 21.08.2007 esitatud arve nr 8 tasumise tähtaeg oli 31.08.2007, üüri osalise tasumata jätmisega viivitatud periood 01.09.2007 kuni 10.11.2008, s.o 437 päeva ning viivis tasumisega viivitatud aja eest on 1 828.50 krooni (13 884 x 11% : 365 x 437 = 1 828.50), - 25.09.2007 esitatud arve nr 9 tasumise tähtaeg oli 05.10.2007, üüri osalise tasumata jätmisega viivitanud periood 06.10.2007 kuni 10.11.2008, s.o 402 päeva ning viivis tasumisega viivitatud aja eest on 1 682.10 krooni (13 884 x 11% : 365 x 402 = 1 682.10), - 24.10.2007 esitatud arve nr 10 tasumise tähtaeg oli 04.11.2007, üüri osalise tasumata jätmisega viivitanud periood 05.112007 kuni 10.11.2008, s.o 372 päeva ning viivis tasumisega viivitatud aja eest on 1 556.50 krooni (13 884 x 11% : 365 x 372 = 1 556.50), - 21.11.2007 esitatud arve nr 11 tasumise tähtaeg oli 01.12.2007, üüri osalise tasumata jätmisega viivitanud periood 02.12.2007 kuni 10.11.2008, s.o 335 päeva ning viivis tasumisega viivitatud aja eest on 1 401.70 krooni (13 884 x 11% : 365 x 335 = 1 401.70), - 20.12.2007 esitatud arve nr 12 tasumise tähtaeg oli 31.12.2008, üüri osalise tasumata jätmisega viivitanud periood 01.01.2008 kuni 10.11.2008, s.o 305 päeva ning viivis tasumisega viivitatud aja eest on 1 276.20 krooni (13 884 x 11% : 365 x 305 - 1 276.20), - 23.01.2008 esitatud arve nr 1 tasumise tähtaeg oli 31.01.2008, üüri osalise tasumata jätmisega viivitanud periood 01.02.2008 kuni 10.11.2008, s.o 284 päeva ning viivis tasumisega viivitatud aja eest on 1 188.30 krooni (13 884 x 11% : 365 x 284 = 1 188.30), - 27.02.2008 esitatud arve nr 2 tasumise tähtaeg oli 07.03.2008, üüri osalise tasumata jätmisega viivitanud periood 08.03.2008 kuni 10.11.2008, s.o 248 päeva ning viivis tasumisega viivitatud aja eest on 1 037.70 krooni (13 884 x 11% : 365 x 248 - 1 037.70), - 25.03.2008 esitatud arve nr 3 tasumise tähtaeg oli 05.04.2008, üüri osalise tasumata jätmisega viivitanud perioodil 06.04.2008 kuni 10.11.2008, s.o 219 päeva ning viivis tasumisega viivitatud aja eest on 916.30 krooni (13 884 x 11% : 365 x 219 = 916.30), - 29.04.2008 esitatud arve nr 4 tasumise tähtaeg oli 09.05.2008, üüri osalise tasumata jätmisega viivitanud periood 10.05.2008 kuni 10.11.2008, s.o 185 päeva ning viivis tasumisega viivitatud aja eest on 774.10 krooni (13 884 x 11% : 365 x 185 = 774.10), - 21.05.2008 esitatud arve nr 5 tasumise tähtaeg oli 31.05.2008, üüri osalise tasumata jätmisega viivitanud periood 01.06.2008 kuni 10.11.2008, s.o 163 päeva ning viivis tasumisega viivitatud aja eest on 682.00 krooni (13 884 x 11% : 365 x 163 ~ 682.00), - 30.06.2008 esitatud arve nr 6 tasumise tähtaeg oli 10.07.2008, üüri osalise tasumata jätmisega viivitanud periood 11.07.2008 kuni 10.11.2008, s.o 123 päeva ning viivis tasumisega viivitatud aja eest on 514.70 krooni (13 884 x 11% : 365 x 123 = 514.70), - 18.07.2008 esitatud arve nr 7 tasumise tähtaeg oli 30.07.2008, üüri osalise tasumata jätmisega viivitanud periood 31.07.2008 kuni 10.11.2008, s.o 103 päeva ning viivis tasumisega viivitatud aja eest on 431.00 krooni (13 884 x 11% : 365 x 103 = 431.00), - 25.08.2008 esitatud arve nr 8 tasumise tähtaeg oli 05.09.2008, üüri osalise tasumata jätmisega viivitanud perioodi 06.09.2008 kuni 10.11.2008, s.o 66 päeva ning viivis tasumisega viivitatud aja eest on 276.20 krooni (13 884 x 11% : 365 x 66 = 276.20), - 30.09.2008 esitatud arve nr 9 tasumise tähtaeg oli 10.10.2008, üüri osalise tasumata jätmisega viivitanud periood 11.10.2008 kuni 10.11.2008, s.o 31 päeva ning viivis tasumisega viivitatud aja eest on 129.70 krooni (13 884 x 11% : 365 x 31 = 129.70).

- 22.10.2008 esitatud arve nr 10 tasumise tähtaeg oli 31.10.2008, üüri osalise tasumata jätmisega viivitanud perioodil 01.11.2008 kuni 10.11.2008, s.o 10 päeva ning viivis tasumisega viivitatud aja eest on 41.80 krooni (13 884 x 11% : 365 x 10 = 41.80). Eeltoodust tulenevalt on viivis üüri osalise tasumisega viivitamise eest kokku 13 736.80 krooni. Tulenevalt hageja vastuväitest vastuhagile märgib kostja, et väär on hageja seisukoht, mille kohaselt ei ole vastuhagis esitatud selgelt väljendatud nõuet ja hagi aluseks olevaid faktilisi asjaolusid. Kostja on seisukohal, et vastuhagis esitatud nõuded on selged ning hageja vastuväited on asjakohatud. Vastavalt TsMS § 370 lg-le 1 võib hageja ühes hagis esitada kostja vastu mitu erinevat nõuet ja neid võib koos menetleda, kui kõik esitatud nõuded alluvad menetlevale kohtule ning lubatud on sama menetluse liik. Sama kehtib ka erinevatel asjaoludel põhinevate nõuete kohta. Vastavalt TsMS § 370 lg-le 2 võib hagis esitada mitu alternatiivset nõuet, samuti mitu nõuet selliselt, et hageja palub rahuldada mõne nõude üksnes juhul, kui esimest nõuet ei rahuldata. Antud juhul on kostja vastuhagis esitanud üüri tasumise nõuded alternatiivsena sõltuvalt üüri tõstmise ajast. Kuna üüri tasumise nõuded on esitatud alternatiivsena, on seetõttu alternatiivsed ka vastavad viivise nõuded. Hageja vastuväited kostja vastuhagile Hageja ei tunnista vastuhagi ja palub selle jätta rahuldamata ning menetluskulud kostja kanda. Üürisuhted poolte vahel jätkusid ka peale 01.07.2007.a. 31.05.1994.a. sõlmitud tähtajalise üürilepingu alusel. Kostja vastuhagis ei ole tõendanud, et üürileping on tähtajatu. Seega on tegemist kehtiva tähtajalise kestvusüürilepinguga ning seoses sellega kostja (üürileandja) poolt esitatud vastuhagi ei kuulu rahuldamisele, kuna üürimäära tõstmine antud juhul peab toimuma VÕS § 300 sätestatu kohaselt. Tulenevalt käesoleva üürilepingu sõlmimise ajal kehtinud omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 121 lg-test 1 ja 3 kehtis üürnikuga sõlmitud tähtajaline üürileping 01.07.2002 ning lähtudes elamuseaduse (ES) § 32 lg 2 pikenes antud tähtajaline kestvusüürileping kuni 01.07.2007, mis leidis kinnitust ka Tallinna Ringkonnakohtu 12.02.2008 kohtuotsuses tsiviilasjas 2-06-1957. Vastavalt sama üürilepingu p.2.4 pikenes üürileping kuni 01.07.2012, kuna kumbki pool ei teatanud soovist seda lõpetada, vaid üürileandja teatas üürnikule 24.07.2007 kirjas, et poolte vahel kehtib 31.05.1994 sõlmitud üürileping, seoses millega uut üürilepingut ei ole vaja sõlmida. Et üürileping on tähtajaline, tuleneb ka VÕS § 310 lg l sätetest, mis on kooskõlas ka varem kehtinud ORAS § 121 lg 11 sätetega. Tulenevalt sama seaduse § 121 lg 13 üüri piirmäära kehtetuks tunnistamisest tulenev üüri tõstmise vaidlustamine käesolevas paragrahvis käsitletava üürisuhte korral toimub võlaõigusseaduses sätestatud tähtaegadel ja korras. Hageja väitel kostja (üürileandja) 2007-2008 esitatud üüriarved olid vormistatud ebakorrektselt, summad ja maksmise tähtajad olid ebaõiged ja arusaamatud, omavoliliselt on pandud üürnikule kohustus maksta igakuiselt maamaksu, mis on aga üürileandja kohustus, samal ajal üürileandja isegi ei ole üürnikul lubanud kasutada maja hoovi auto parkimiseks. Esitatud üüriarvetes ei ole käesoleva ajani märgitud üürniku väidetavat võlgnevust ega viivist maksmata jäänud põhiüüri osas. Seega, kuna andmed üürivõlgnevuse ja viivise kohta pole üüriarvetesse sisse kantud, ei ole üürniku võlgnevust ega viivise faktilist olemasolu. Samuti märgib hageja, et kostja ei ole esitanud mingeid pretensioone selle kohta, et hageja on tasunud üüri 15 krooni ruutmeetrilt. Hageja väitel 2007-2008 esitatud üüriarved ei ole esitatud üürileandja poolt üürnikule õigeaegselt, ehkki vastavalt üürilepingu punktile 8.1.6 tuleb arved esitada üürnikule maksustatava kuu 10. kuupäevaks. Esitatud üüriarved on aga esitatud kuu viimastel päevadel ning mõningad isegi järgmisel kuul, seoses millega on osa üüriarveid tasutud üürniku poolt varem, kui on esitatud üüriarved. Samuti on esitatud üüriarved allkirjastamata.

Hageja väitel kostja vastuhagis esitades nõuded erinevates suurustes ning alternatiivnõuetena, seab kahtluse alla oma nõuete õigsuse. Maakohtu põhjendused Hageja jäi kohtuistungil esitatud nõuete juurde, kostja vaidles hagile vastu kirjalikus vastuses toodud motiividel. Kostja jäi vastuhagis esitatud nõuete juurde ja hageja vaidles vastuhagile vastu kirjalikus vastuses toodud motiividel. Vastavalt TsMS § 230 lg-le 1 kumbki pool peab tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited; lg 2 kohaselt tõendeid esitavad menetlusosalised. TsMS § 5 lg 1 ja § 436 lg 2 kohaselt lahendab kohus tsiviilasja vaid nende asjaolude alusel, mida pooled on asjas esitanud. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et hageja V S on omandireformi käigus omandireformi õigustatud subjektidele 31.05.1993 tagastatud elamu Tallinnas XXX eluruumi (korteri) 21 üürnik XXX majaomanike voliniku SJ ja V S vahel 31.05.1994.a. sõlmitud eluruumi üürilepingu alusel. Vaidlus poolte vahel on selles, kas 31.05.1994.a. sõlmitud eluruumi XXX tähtajaline üürileping kehtib poolte vahel tähtajalise üürilepinguna või tähtajatu üürilepinguna ning sellest tulenevalt, kas kostjal on õigus tõsta hageja üüri eluruumi üürimise eest tulenevalt VÕS § 300 või VÕS § 299 sätestatust Hageja leiab, et tema suhtes kehtib jätkuvalt alates 01.07.2007.a. eluruumi XXX üürileping tähtajalise kestvusüürilepinguna. Hageja esitas 27.04.2007 kostjale taotluse 31.05.1994. sõlmitud eluruumi (XXX) üürilepingu pikendamiseks järgnevaks kolmeks aastaks alates 01.07.2007. Hageja väitel pooled on lähtunud tähtajalise üürilepingu lõppemise tähtajast, s.o. 01.07.2007. Kostja on tunnistanud XXX eluruumi üürilepingu edasist kehtivust ning ei soovi uut üürilepingut sõlmida, vaid soovib muuta üürimäära ning seoses sellega puudub alus lugeda selle tähtajalise staatuse muutumist peale 01.07.2007. Hageja väitel vastavalt Tallinna Ringkonnakohtu 12.02.2008 otsusele on tuvastatud, et tähtajaline üürileping pikenes alates 01.07.2002 viieks aastaks kuni 01.07.2007 ning seejärel kuni 01.07.2012. ning sellest tulenevalt põhiüürimäära tõstmisel tuleb kostjal lähtuda VÕS § 300 nõuetest ning kostjal puudub õigus VÕS § 299 alusel ühepoolselt tõsta hageja üüripõhimäära 135 krooni ruutmeeti eest ning lisaks on kostja rikkunud VÕS § 299 sätestatut üüri tõstmise etteteatamise aja osas. Kostja väitel on hageja eluruumi XXX üürileping muutunud alates 01.07.2007.a tähtajatuks. 01.07.1997.a. pikenes üürileping tähtaja möödumise tõttu vastavalt ORAS § 121 lg-le 3 järgmiseks viieks aastaks, s.o.1.juulini 2002.a. Vastavalt (VÕS RAK) § 12 lg-le 1 kohaldatakse enne 01.07.2002 sõlmitud kestvuslepingutele alates 01.07.2002 TsÜS-s ning VÕS-s sätestatut. VÕS § 310 lg. 1 kohaselt, juhul kui üürilepingu tähtaja möödumisel üürnik jätkab asja kasutamist, loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks, kui üürileandja või üürnik ei avalda teisele lepingupoolele kahe nädala jooksul teistsugust tahet. 27.04.2007 saatis hageja kostja esindajale taotluse üürilepingu pikendamiseks, milles hageja avaldas soovi pikendada XXX üürilepingut kolmeks aastaks alates 01.07.2007 ning kostja 25.05.2007 vastusega keeldus üürilepingu pikendamisest ja teatas üüri tõstmisest alates 01.07.2007.a. 135 krooni ruutmeetri eest. Õige on poolte seisukoht, et kostja on tunnistanud eluruumi XXX, Tallinn 31.05.1994.a. üürilepingu edasist kehtivust poolte vahel . Tallinna Ringkonnakohus 12.02.2008 otsuses tsiviilasjas nr 2-06-1957 on tuvastanud, et üürileping V S ja RK vahel pikenes alates 01. juulist 2002.a. vastavalt ES § 32 lg. 2 veel viieks aastaks, s.o. 01. juulini 2007.a. Enne VÕS-i jõustumist reguleeris eluruumi üürilepingute regulatsiooni elamuseadus (ES). Enne VÕS-i jõustumist sõlmitud üürilepingud on tekitanud probleeme nii sisu kui ka lepingute kehtivuse

osas. Võlaõigusseadus tunneb nii tähtajalisi kui tähtajatuid üürilepinguid. Seaduses sätestatud regulatsioon on ühene, et enne 1. juulit 2002 sõlmitud üürilepingule kui kestvuslepingule rakendatakse alates 1. juulist 2002 VÕS-i sätteid. Enne VÕS-i jõustumist kehtinud elamuseaduse kohaselt sai sõlmida üksnes tähtajalisi üürilepinguid. Selliste lepingute tähtajalisus tulenes ka VÕSRS-i § 15 lõikest 3. Käesolevaks ajaks on kujundatud selge seisukoht enne VÕS-i jõustumist sõlmitud eluruumi üürilepingu tähtajalisuse või tähtajatuse küsimuses. Riigikohus leidis, et tähtajatu üürileping muutus tähtajaliseks alates elamuseaduse jõustumisest, s.o. 1. juulist 1992. Kusjuures selline üürileping pikenes tähtaja möödudes alates 1.juulist 1997 veel kord viieks aastaks. Alates 1. juulist 2002 võis ES-i § 32 lg. 2 järgi üürileping pikeneda viieks aastaks, vaatamata sellele, et alates 1.juulist 2002 piirati ES-i § 32 lg. 2 rakendusala. Võlaõigusseaduse jõustumisel jäi ES-i § 32 lg. 2 kehtima sama paragrahvi neljanda lõike järgi ainult ORAS-i § 121 lg-s 3 sätestatud eluruumi üürilepingu viieaastase tähtaja möödumisel selle üürilepingu ühekordseks pikendamiseks või uue üürilepingu sõlmimiseks. Eeltoodust tulenevalt Tallinna Ringkonnakohus 12.02.2008 otsuses tsiviilasjas nr 2-06-1957 on tuvastanud, et üürileping V S ja RK vahel pikenes alates 01. juulist 2002.a. vastavalt ES § 32 lg. 2 veel viieks aastaks, s.o. 01. juulini 2007.a., mis oligi 31.05.1994.a. sõlmitud üürilepingu ühekordseks ja pikendamiseks. Kehtiv seadusandlus ei näe enam rohkem ette eelnimetatud üürilepingu tähtaja pikendamist lepingu p.2.4 alusel. Seega muutus 31.05.1994 sõlmitud eluruumi XXX üürileping alates 01.07.2007 tähtajatuks üürilepinguks. Seega leiab kohus, et alusetud ja põhjendamatud on hageja väited, et 31.05.1994.a. sõlmitud eluruumi XXX üürleping on peale 01.07.2007 jätkuvalt tähtajaline. Kohus leiab, et antud juhul on pooltevaheline eluruumi XXX üürleping alates 01.07.2007 muutunud tähtajatuks. Vastavalt VÕS § 271 üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Eeltoodust lähtuvalt leiab kohus, et kostjal on õigus eluruumi üüri tõstmisel lähtuda VÕS-i § 299 sätestatust. VÕS § 299 lg 2 p 1-4 sätestab, et eluruumi üürileandja peab teatama üürnikule üüri tõstmisest kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 30 päeva enne üüri tõstmist ja seda põhjendama. Teates tuleb selgelt märkida: 1) üüri tõstmise ulatus ja üüri uus suurus; 2) mis ajast üür suu Rb; 3) üüri tõstmise põhjendus ja arvestus; 4) üüri tõstmise vaidlustamise kord. VÕS § 299 lg 3 järgi üüri tõstmine on tühine, kui üürileandja ei teata sellest käesoleva paragrahvi lõigetes 1 ja 2 nimetatud viisil ja vormis või hoiatab üürnikku, et üüri tõstmise vaidlustamise korral ütleb ta üürilepingu üles. Kostja on alates 25.05.2007 korduvalt üritanud hagejale kätte toimetada teadet eluruumi XXX üüri tõstmise kohta 135 krooni ruutmeetri kohta. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et hageja on 04.07.2007 saanud kätte kostja kirjaliku teate eluruumi XXX üüri tõstmise kohta 135 krooni ruutmeetri kohta alates 01.08.2007.a.. Kostja on üüri tõstmise teate esitanud vastavalt VÕS § 299 lg-s 2 nõuete ja põhjendanud üüri tõstmise ulatuse ja üüri suuruse, samuti, mis ajast üür suu Rb ja miks suu Rb. Kostja on alates kinnistu mõttelise osa omandamisest teinud mitmesuguseid vajalikke kulutusi ja on teostatud töödega oluliselt parandanud kinnistu ja sellel asuva elamu varasemat seisukorda ja taganud sellega elamu säilimise, seega on märgatavalt paranenud ka kinnistul asuva elamu elanike elamistingimused. Samuti on oluliselt tõusnud eluruumi üüri keskmine turuhind. Samasuguse asukohaga ja samasuguses seisus elamutes asuvate eluruumide üür on hageja poolt maksmisele kuuluvast üürist oluliselt kõrgem. Vastavalt kinnisvaraportaalis City24 üürikuulutustele on XXX piirkonna keskmine üür üle 170 krooni/ruutmeetri eest. Kui kuni senini on hageja tasunud üüri summas 15 krooni /ruutmeetri eest, siis lähtudes antud piirkonna turuhindadest tuleks tal tasuda

rohkem kui kümme korda suuremat üüri. Üürileandja on 25.05.2007 teatega tõstnud üüri 135 kroonini ruutmeetri eest, s.o summani, mis jääb oluliselt alla tegeliku turuhinna ning seega on üürileandja poolt tõstetud üürihind igati põhjendatud. Vastavalt VÕS § 301 lg-le2 ei ole üüri summa ülemäärane, kui see ei ole kõrgem samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumi tavalisest üürist. Seega kohus ei saa nõustuda hageja väitega, et kostja nõutav üür on põhjendamatu, kalkuleerimata ja ebaõiglaselt kõrge. Hageja on saanud aastaid kasutada ülimadala piiratud üüriga eluruumi XXX, Tallinna südalinna kõige kallimas piirkonnas. Kostja on tõendanud, et sama piirkonna keskmine üüri on 170 krooni/ruutmeetri kohta, mis on tunduvalt madalam kui kostja soovib hagejalt saada. Seega VÕS § 301 lg 2 alusel üüri suurus ei ole ülemäärane, kui see ei ole kõrgem samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumi tavalisest üürist. Eeltoodu alusel leiab kohus, et puudub alus uue põhiüürimäära tühiseks tunnistamiseks, seega tuleb hagi uue põhiüürimäära tühiseks tunnistamiseks jätta rahuldamata. Kostja oma vastuhagis palub rahuldada vastuhagi üüri tasumise nõudes perioodi 01.08.2007.a. kuni 01.10.2008 eest summas 208 260 krooni ja viiviste tasumise nõudes summas 13 736,80 krooni. Samas on kostja esitanud vastuhagi alternatiivnõude, mille kohaselt juhul, kui kohus asub seisukohale, et üüri tõstmise teadet ei saa vastavalt TsÜS § 69 lg-le 3 lugeda üürniku poolt kättesaaduks enne 01.07.2007 ja üüri tõstmine alates 01.08.2007 on tühine ning üür tuleb lugeda tõstetuks alates 01.09.2007, siis rahuldada kostja vastuhagi üüri tasumise nõudes perioodi eest 01.09.2007 kuni 01.10.2008.a. summas 194 376 krooni ja viiviste saamise nõudes 11 908,30 krooni . Vastuhagis kostja palub menetluskulud jätta hageja kanda. VÕS § 299 lg. 2 kohaselt tuleb üüri tõstmisest üürnikule teatada 30 päeva enne üüri tõstmist. Tunnistajate ütlustega ei ole tõendatud, et nad toimetasid üürnikule nõutaval viisil kätte eluruumi XXX üüri tõstmise teate 26.06.2007, selle XXX postkasti panekuga. Seega asub kohus seisukohale et üüri tõstmise teadet ei saa vastavalt TsÜS § 69 lg-le 3 lugeda üürniku poolt kättesaaduks enne 01.07.2007 ja üüri tõstmine alates 01.08.2007 on tühine ning üür tuleb lugeda tõstetuks alates 01.09.2007. Kostja vastuhagi kohaselt on esitanud hagejale eluruumi XXX, Tallinn, kasutamise eest perioodil 01.09.2007.a. kuni 01.10.2008.a. igakuiselt üüri arved uue üüri põhimäära, (135 krooni/ ruutmeetri eest) järgi, milledest hageja on eelnimetatud perioodil tasunud vastavate arvete alusel igakuist üüri summas 1 735,5 krooni ning jätnud iga kuu tasumata igakuist üüri summas 13 884 krooni. Seega on hagejal kostjale tasumata üüri perioodi 01.09.2007 kuni 01.10.2008 eest summas 194 376 krooni. Hageja vaidles esitatud arvetele vastu, et need on esitatud vigadega (ühes arves ekslikult koma koht valesti, ja teisel arve tegemise kuupäev valesti märgitud) ning samuti ei ole arvetes näidatud eelnevat võlgnevust. Kohus leiab, et hageja vastuväited ei muuda arveid kehtetuks ega vabasta hagejat talle VÕS 299 lg-s. 2 ettenähtud tähtajal teatavaks tehtud üürisumma tasumise kohustusest. VÕS § 113 lg 1 järgi võib rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Antud juhul ei ole üürilepingus viivise määras kokku lepitud. VÕS § 113 lg 1 järgi juhul, kui pooled ei ole viivise määras kokku linud, loetakse viivise määraks VÕS § 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub 7% aastas. VOS § 94 lg 1 sätestab, et juhul, kui kohustuselt tuleb vastavalt seadusele või lepingule tasuda intressi, on intressimääraks poolaasta kaupa Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav viimane intressimäär enne iga aasta 1. jaanuari ja 1. juulit, kui seaduses või lepinguga ei ole ette nähtud teisiti. Vastavalt VÕS § 94 lg. 2 korraldab VÕS § 94 lg 1 sätestatud intressimäära õigeaegse avaldamise Eesti Pank väljaandes Ametlikud Teadaanded. 02.07.2007 ja 02.01.2008 väljaandes Ametlikud Teadaanded ilmunud

intressimäära avaldamise teadetele tuli alates 01.07.2007 viivitusintressi arvutada 4,0%-lise intressimääraga, millele vastavalt VÕS § 113 lg-le 1 lisandub 7% aastas. Kostja on vastuhagis esitanud hageja tähtaegselt tasumata arvete osas viiviste arvestuse, mille kohasel perioodil 06.10.2007 kuni 10.11.2008 on viiviste nõue summas 11 908,30 krooni. Hageja vastuväited kostja vastuhagile ei anna alust jätta kostja vastuhagi rahuldamata. Eeltoodu alusel leiab kohus, et tuleb rahuldada RK vastuhagi üüri tasumise nõudes alates 01.09.2007 kuni 01.10.2008 summas 194 376 (ükssada üheksakümmend neli tuhat kolmsada seitsekümmend kuus) krooni ja viivise tasumise nõudes summas 11 908,30 (üksteist tuhat üheksasada kaheksa krooni ja 30 senti) krooni. Kohtu arvates tuleb kõik antud asja menetluskulud jätta hageja V S kanda. Menetluskulud Kooskõlas TsMS §-ga 162 lg 1,2,3, kuna kohus jätab hageja hagi rahuldamata ja rahuldab kostja vastuhagi, siis jätab kohus antud asjas kõik hageja enda ja kostja menetluskulud hageja V S kanda. Juhindudes TsMS §-st 174 on õigus esitada hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus koos nimekirja ja kulusid tõendavate dokumentidega kohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. Taimi Kollom Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.