Eesti Vabariigi nimel Kohus
Tallinna Ringkonnakohus, tsiviilkolleegium
Kohtukoosseis
Eesistuja Urmas Reinola, liikmed Ülle Jänes ja Ande Tänav
Otsuse tegemise aeg ja koht
16.juuni 2009.a, Tallinn
Tsiviilasja number
2-07-45545
Tsiviilasi
Vladimir Sepa (Sepp) hagi Rene Kuulmanni (Kuulmann) vastu uue põhiüürimäära tühiseks tunnistamiseks ning Rene Kuulmanni vastuhagi Vladimir Sepa vastu üüri ja viivise tasumiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 06. veebruari 2009.a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Vladimir Sepa apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
27. mai 2009.a, avalik kohtuistung
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja Vladimir Sepp (ik xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxx xxx-xx xxxxxxx xxxxx), esindaja Vladimir Šemanski Kostja Rene Kuulmann (ik xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxxx xxx x xxxxxxx xxxxx), esindaja adv Mikk Lõhmus
1.Jätta Harju Maakohtu 06. veebruari 2009.a otsus muutmata. 2.Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata. 3.Jätta esimese astme ja apellatsiooniastme menetluskulud hageja Vladimir Sepa kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusabi taotlemise selgitus
TsMS § 218 lg 4 kohaselt võib hagimenetluses Riigikohtus menetlusosaline ise esitada menetlusabi saamise taotluse. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud 30.10.2007 esitas Vladimir Sepp kohtule hagi Rene Kuulmanni vastu uue põhiüürimäära tühiseks tunnistamiseks. Kostja teavitas hagejat põhiüürimäära tõstmisest 135 krooni/m2 eest alates 01.07.2007 ning hiljem samas ulatuses alates 01.08.2007. 22.06.2007 ja 16.07.2007 esitatud avaldustega Tallinna Üürikomisjonile hageja vaidlustas kostja teated põhiüürimäära tõstmise kohta kui seadusega vastuolus olevad ja palus need tühistada. Tallinna Üürikomisjon 04.10.2007 määrusega keeldus hageja avaldusi menetlusse võtmast, kuna Tallinna Ringkonnakohtusse oli 27.09.2007 esitatud apellatsioonkaebus kohtuotsuse tsiviilasjas nr 2-06-1957 peale, milles hageja samuti taotles uue põhiüürimäära tühiseks tunnistamist ning eelnimetatud otsus ei olnud veel jõustunud. Hageja esitas 27.04.2007 kostjale taotluse eluruumi Xxxxxxxxxxxx xx-xx 31.05.1994 üürilepingu pikendamiseks kolmeks aastaks alates 01.07.2007. Samuti on hageja nõus uue üürilepingu sõlmimisega. Pooled on lähtunud tähtajalise üürilepingu lõppemise tähtajast, s.o. 01.07.2007. Kostja on tunnistanud Xxxxxxxxxxxx xx-xx eluruumi üürilepingu edasist kehtivust ning teatas, et ei soovi uut üürilepingut sõlmida, vaid soovib muuta üürimäära ning seoses sellega puudub alus lugeda selle tähtajalise staatuse muutumist peale 01.07.2007. Väär on kostja arvamus, et 31.05.1994 üürileping eluruumi Xxxxxxxxxxxx xx-xx kohta on tähtajatu ja sellele laienevad VÕS § 299 sätted. Hageja väitel on eluruumi Xxxxxxxxxxxx xxxx üürileping tähtajaline kestvusüürileping ja põhiüürimäära tõstmisel tuleb lähtuda VÕS § 300 nõuetest. VÕS § 300 nõuete kohaselt põhiüürimäära tõstmise ulatus ja/või selle arvutamine peab olema täpselt määratletud, kuid niisugust kokkulepet poolte vahel ei ole sõlmitud ning seoses sellega ei ole võimalik põhiüürimäära suurust muuta. Isegi kui üürileping oleks olnud tähtajatu, oleks pidanud kostja teatama põhiüürimäära tõstmisest ettenähtud viisil ja vormis. Hagejale esitatud pakkumine üüri tõstmise kohta ei ole põhjendatud, kuna ei ole märgitud üüri tõstmise alus ega esitatud konkreetset üüriarve kalkulatsiooni ja selle arvutamise korda. Samuti on üüri tõstmise teade hagejale kätte toimetatud 04.07.2007, mis on kaks päeva hiljem, kui näeb ette VÕS § 299, mille kohaselt peab teatama üüri tõstmisest ette vähemalt 30 päeva enne üüri tõstmist. Kostja väide, et eluruumi üürileping on tähtajatu, on vale. Tallinna Ringkonnakohtu 12.02.2008 kohtuotsusega on tuvastatud, et eluruumi Xxxxxxxxxxxx xx-xx, Tallinn, üürileping on sõlmitud 31.05.1994 ning see kehtis 0l.07.1997. Vastavalt üürilepingu p-le 2.4, pikenes antud üürileping järgnevaks viieks aastaks kuni 01.07.2002 ning seejärel p. 2.5 kohaselt ES § 32 lg 2 alusel pikenes veel viieks aastaks so. kuni 01.07.2007. Sellest tulenevalt on eluruumi üürileping kehtiv tähtajaline kestvus-üürileping. Pooled ei ole kestvusüürilepingu staatust muutnud ning see on endiselt tähtajaline ja ei ole mingisugust õiguslikku alust lugeda, et peale 01.07.2007 muutus leping tähtajatuks. Hageja on seisukohal, et leping pikenes samadel tingimustel veel viieks aastaks so. kuni 01.07.2012. Kostja ka ise tunnistab oma
vastuses, et poolte vahel on kehtiv 31.05.1994 sõlmitud üürileping, millega seoses uut üürilepingut ei ole vaja sõlmida ega käesolevat üürilepingut muuta. Seega vastavalt VÕS § 300 p 2 ja 3 saab tähtajaliste üürilepingute puhul põhiüürimäära perioodiliselt suurendada, kui üür tõuseb mitte rohkem kui kord aastas ja üüri tõstmise ulatus või selle arvestamise alus on täpselt määratud, vaid poolte kokkuleppel. Hageja väitel ei ole poolte vahel käesoleva ajani mingisugust uut kokkulepet saavutatud ega üürilepingu tingimusi muudetud. Seega põhiüürimäärade tõstmine on vastuolus VÕS § 300 sätetega ja hea usu põhimõttega, tulenevalt VÕS §-de 6 ja 327 sätetest. Üüri tõstmine on seadusevastane alates 01.07.2007, kuna vastavalt Tallinna Ringkonnakohtu 12.02.2008 otsusele on tuvastatud, et tähtajaline üürileping pikenes alates 01.07.2002 viieks aastaks kuni 01.07.2007 ning seejärel kuni 01.07.2012. Kostja on rikkunud ka tähtajatute lepingute puhul VÕS §-s 299 ette nähtud üüri tõstmise korda nii vormi kui ka sisu poolest. Hageja palub tunnistada uus põhiüürimäär tühiseks alates 01.08.2007 ning menetluskulud jätta kostja kanda. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnista. Kostja leiab, et üüri tõstmine ei ole tühine. Kostja ei nõustu hageja väitega, et pooltevahelise õigussuhete puhul on käesoleval ajal tegemist tähtajalise üürisuhtega. Kuna Xxxxxxxxxxxx xx asuvad hooned ja krunt loeti omandireformi objektiks ja tagastati õigustatud subjektideks tunnistatud isikutele, siis 31.05.1994 hageja ja Xxxxxxxxxxxx xx majaomanike voliniku vahel sõlmitud tähtajaline üürileping kehtis vastavalt üürilepingu punktile 2.1 kuni 01.07.1997. 01.07.1997 pikenes üürileping tähtaja möödumise tõttu vastavalt ORAS § 121 lg-le 3 järgmiseks viieks aastaks, s.o. 01.07.2002. Tallinna Ringkonnakohus 12.02.2008 otsuses tsiviilasjas nr 2-06-1957 on tuvastanud, et üürileping pikenes alates 01.07.2002 vastavalt ES § 32 lg-le 2 viieks aastaks, s.o. 01.07.2007. Vastavalt VÕSRS § 12 lg-le 1 kohaldatakse enne 01.07.2002 sõlmitud kestvuslepingutele alates 01.07.2002 TsÜS-is ning VÕS-is sätestatut. VÕS § 310 lg 1 kohaselt juhul, kui üürilepingu tähtaja möödumisel üürnik jätkab asja kasutamist, loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks, kui üürileandja või üürnik ei avalda teisele lepingupoolele kahe nädala jooksul teistsugust tahet. VÕS § 310 lg 2 kohaselt juhul, kui vähemalt kaheks aastaks sõlmitud eluruumi üürilepingu puhul kumbki lepingupool ei teata vähemalt kaks kuud enne tähtaja möödumist, et ta ei soovi lepingu pikenemist, muutub üürileping tähtaja möödumisel tähtajatuks. Antud juhul saatis hageja kostja esindajale 27.04.2007 taotluse üürilepingu pikendamiseks kolmeks aastaks alates 01.07.2007. 25.05.2007 esitas kostja hagejale vastuse 27.04.2007 üürilepingu pikendamise taotlusele ja teate eluruumi üüri tõstmise kohta, milles kostja keeldus üürilepingu pikendamisest ja teatas üüri tõstmisest alates 01.07.2007 135 krooni/m2 eest. Üüri tõstmise teates on toodud üüri tõstmise ulatus, üüri suurus, üüri tõstmise põhjendus ja vajadus ning üüri tõstmise vaidlustamise kord. Kuna kostjal ei õnnestunud korduvalt eelnimetatud esialgset eluruumi üüri tõstmise teadet hagejale kätte toimetada mitte varem kui 06.06.2007, siis ei olnud kostja poolt täidetud VÕS § 299 lg 2 sätestatud 30 päevane etteteatamise tähtaeg. Seetõttu saatis kostja 20.06.2007 hagejale eluruumi üüritõstmise teate muutmise teate, milles teatas hagejale, et ta tõstab üüri alates 01.08.2007. Vastav teade edastati hagejale tähtkirjaga ja pandi tunnistajate T. T. ja S. M. juuresolekul 26.06.2007 Xxxxxxxxxxxx xx-xx postkasti, millise toiminguga kostja luges üürilepinguga seotud tahteavalduse hageja poolt kättesaaduks. Seega, vaatamata sellele, et hageja on sama eelnimetatud teate tähitud kirja teel kätte saanud 04.07.2007, tuleb vastavalt TsÜS § 69 lg 3 lugeda teade kättesaaduks enne 01.07.2007, s.t. teate Xxxxxxxxxxxx xx-xx postkasti panemise päevast.
19.06.2007 esitas hageja kostjale vastuskirja, mille väidete kohaselt üürileping ei ole muutunud tähtajatuks, vaid on tähtajaline, tähtajaga alates 01.07.2007 kolmeks aastaks ning 11.07.2007 korduva taotluse ja teate üürilepingu pikendamiseks, milledele kostja vastas 24.07.2007 vastusega, et Vladimir Sepa ja Rene Kuulmanni vahel kehtiv üürileping on muutunud tähtajatuks üürilepinguks. VÕS § 310 sätestab üldreegli, mille kohaselt muutub tähtajaline üürileping tähtaja möödumisel tähtajatuks. Rohkem kui kaheks aastaks sõlmitud tähtajaline üürileping ei muutu tähtajatuks vastavalt VÕS § 310 lg-le 2 üksnes juhul, kui lepingupool teatab, et ta ei soovi üürilepingu edasi kestmist. Antud juhul ei ole kumbki lepingupool teatanud üürilepingu lõppemisest tähtaja möödumise tõttu ning üürileping on vastavalt VÕS § 310 lg 2 muutnud tähtajatuks. Kostja ei nõustu väitega, et üüri tõstmine on seadusega vastuolus. Kuna poolte vahelise üürisuhte puhul on tegemist tähtajatu üürilepinguga, siis ei kohaldu antud juhul üüri tõstmisele VÕS §-s 300 sätestatud nõuded. Vastavalt poolte vahelise üürilepingu p-le 4.1 määratakse korteriüüri suurus üürileandja poolt vastavalt tegelikele kuludele. VÕS § 299 kohaselt on tähtajatu üürilepingu korral üürileandjale antud võimalus tõsta üüri ühepoolselt. Vastavalt VÕS § 299 lg-le 2 peab eluruumi üürileandja tähtajatu üürilepingu korral teatama üürnikule üüri tõstmisest kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 30 päeva enne üüri tõstmist ja seda põhjendama. Väär on hageja seisukoht, et kostja on ühe kuu jooksul korduvalt üüri tõstnud. Hagejale saadetud üüri tõstmise teadete puhul oli tegemist ühe üüri tõstmisega ja kostja oli sunnitud üüri tõstmise teateid korduvalt saatma, kuna hageja hoidus kõrvale temale saadetud kirjade vastuvõtmisest. Väär on hageja seisukoht, et üüri tõstmine on vastuolus hea usu põhimõttega, kuna üüri on tõstetud enne, kui on jõustunud otsus eelmise üüri tõstmise osas. Kostja möönab oma rikkumist 31.01.2006 esitatud üüri tõstmise teate puhul, mida ei õnnestunud üürnikule kätte toimetada 30 päeva enne üüri tõstmist ning seetõttu esitas 25.05.2007 uue üüri tõstmise teate. Eluruumi üüri tõstmine, millest kostja on teatanud hagejale 25.05.2007 teatega, mida on muudetud 20.06.2007 teatega, on põhjendatud, õiguspärane ja üürnikule siduv. Kostja ei nõustu väitega, et uue üüri määramine üürileandja poolt ei ole millegagi põhjendatud. Kostja on alates kinnistu mõttelise osa omandamisest teinud mitmesuguseid vajalikke kulutusi ja on teostatud töödega oluliselt parandanud kinnistu ja sellel asuva elamu varasemat seisukorda ja taganud sellega elamu säilimise, seega on märgatavalt paranenud ka kinnistul asuva elamu elanike elamistingimused. Oluliselt on tõusnud eluruumi üüri keskmine turuhind. Samasuguse asukohaga ja samasuguses seisus elamutes asuvate eluruumide üür on hageja poolt maksmisele kuuluvast üürist oluliselt kõrgem. Vastavalt kinnisvaraportaalis City24 üürikuulutustele on Roosikrantsi piirkonna keskmine üür üle 170 krooni/m2 eest. Kui senini on hageja tasunud üüri 15 krooni/m2 eest, siis lähtudes antud piirkonna turuhindadest, tuleks tal tasuda rohkem kui kümme korda suuremat üüri. Üürileandja on 25.05.2007 teatega tõstnud üüri summani, mis jääb oluliselt alla tegeliku turuhinna ning seega on üürileandja poolt tõstetud üürihind igati põhjendatud. Vastavalt VÕS § 301 lg-le 2 ei ole üüri summa ülemäärane, kui see ei ole kõrgem samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumi tavalisest üürist. Väär on hageja seisukoht, mille kohaselt on kostja eiranud Tallinna Ringkonnakohtu 12.02.2008 jõustunud kohtuotsust, asudes seisukohale, et kostja ja hageja vahel kehtib alates 01.07.2007 tähtajaline üürileping. Tallinna Ringkonnakohus on 12.02.2008 otsuses asunud seisukohale, et poolte vahel oli tähtajaline üürileping tähtajaga kuni 01.07.2007. Ringkonnakohus ei ole analüüsinud poolte vahelise üürilepingu tähtajalisust pärast 01.07.2007 ega võtnud selles osas seisukohta. Seega on alusetu hageja väide, mille kohaselt
on Tallinna Ringkonnakohus 12.02.2008 otsuses asunud seisukohale, et poolte vahel kehtib ka pärast 01.07.2007 tähtajaline üürileping. Hageja palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Vastuhagi ja selle aluseks olevad asjaolud Kostja palub rahuldada vastuhagi üüri tasumiseks perioodi 01.08.2007 – 01.10.2008 eest 208 260 krooni ja viivise tasumiseks summas 13 736,80 krooni. Juhul, kui kohus asub seisukohale, et üüri tõstmise teadet ei saa vastavalt TsÜS § 69 lg-le 3 lugeda üürniku poolt kättesaaduks enne 01.07.2007 ja üüri tõstmine alates 01.08.2007 on tühine ning üür tuleb lugeda tõstetuks alates 01.09.2007, siis rahuldada kostja vastuhagi üüri tasumiseks perioodi eest 01.09.2007 – 01.10.2008 194 376 krooni ja viivise 11 908,30 krooni saamiseks. 31.05.1994 sõlmitud üürileping kehtis vastavalt üürilepingu punktile 2.1 kuni 01.07.1997, mil see pikenes tähtaja möödumise tõttu vastavalt ORAS § 121 lg-le 3 järgmiseks viieks aastaks, s.o. kuni 01.07.2002. Ringkonnakohus on 12.02.2008 otsuses muutnud Harju Maakohtu otsuse põhjendusi ja asunud seisukohale, et vastuhagi kostja poolt eluruumi ostmine, olenemata sellest, et selle eest tasuti erastamisväärtpaberitega, ei mõjutanud üürilepingu kehtivuse tähtaega ning ringkonnakohtu otsusega on tuvastatud, et üürileping pikenes alates 01.07.2002 vastavalt ES § 32 lg-le 2 viieks aastaks, kuni 01.07.2007. Esitatud vastuhagi kohaselt jätkab hageja eluruumi kasutamist käesoleva ajani. Vastavalt pooltevahelise üürilepingu p-le 4.1 määratakse korteriüüri suurus üürileandja poolt vastavalt tegelikele kuludele. 25.05.2007 esitas kostja hagejale vastuse üürilepingu pikendamise taotlusele ja teate eluruumi üüri tõstmise kohta, milles keeldus üürilepingu pikendamisest ja teatas üüri tõstmisest alates 01.07.2007. Üüri tõstmise teates on toodud üüri tõstmise ulatus, üüri uus suurus, üüri tõstmise põhjendus ja vajadus ning üüri tõstmise vaidlustamise kord. Kuna kostjal ei õnnestunud hagejale teadet edastada õigeaegselt, siis saatis kostja 20.06.2007 hagejale uue teate, milles teatas üüri tõstmisest 135 krooni/m2 eest alates 01.08.2007. Kuna kostjal ei õnnestunud teadet hagejale edastada, jättis kostja 26.06.2007 tunnistajate juuresolekul teate hageja üüritava eluruumi postkasti. Seega on kostja teatanud hagejale üüri tõstmisest 30 päeva enne üüri tõstmist. Kostja esitatud vastuhagi kohaselt on kostja esitanud hagejale eluruumi kasutamise eest perioodil 01.08.2007-01.10.2008 igakuiselt üüri arved uue üüri põhimäära järgi, milledest hageja on eelnimetatud perioodil tasunud vastavate arvete alusel igakuist üüri summas 1 735,5 krooni ning jätnud iga kuu tasumata igakuist üüri summas 13 884 krooni. Seega on hagejal tasumata kostjale üüri perioodi 01.08.2007 - 01.10.2008 eest summas 208 260 krooni. VÕS § 113 lg 1 järgi võib rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Antud juhul ei ole üürilepingus viivise määras kokku lepitud. VÕS § 113 lg 1 järgi juhul, kui pooled ei ole viivise määras kokku leppinud, loetakse viivise määraks VÕS § 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub 7% aastas. VÕS § 94 lg 1 sätestab, et juhul, kui kohustuselt tuleb vastavalt seadusele või lepingule tasuda intressi, on intressimääraks poolaasta kaupa Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav viimane intressimäär enne iga aasta 1. jaanuari ja 1. juulit, kui seaduses või lepinguga ei ole ette nähtud teisiti. Vastavalt VÕS § 94 lg. 2 korraldab VÕS § 94 lg 1 sätestatud intressimäära õigeaegse avaldamise Eesti Pank väljaandes Ametlikud Teadaanded. 02.07.2007 ja 02.01.2008 väljaandes Ametlikud Teadaanded ilmunud intressimäära avaldamise teadetele tuli alates 01.07.2007 viivitusintressi arvutada 4,0%-lise intressimääraga, millele vastavalt VÕS § 113 lg-le 1 lisandub 7% aastas. Hageja viivis üüri osalise tasumisega viivitamise eest on kokku 13 736,80 krooni.
Väär on hageja seisukoht, mille kohaselt ei ole vastuhagis esitatud selgelt väljendatud nõuet ja hagi aluseks olevaid faktilisi asjaolusid. Kostja on seisukohal, et vastuhagis esitatud nõuded on selged ning hageja vastuväited on asjakohatud. Vastavalt TsMS § 370 lg-le 1 võib hageja ühes hagis esitada kostja vastu mitu erinevat nõuet ja neid võib koos menetleda, kui kõik esitatud nõuded alluvad menetlevale kohtule ning lubatud on sama menetluse liik. Sama kehtib ka erinevatel asjaoludel põhinevate nõuete kohta. Vastavalt TsMS § 370 lg-le 2 võib hagis esitada mitu alternatiivset nõuet, samuti mitu nõuet selliselt, et hageja palub rahuldada mõne nõude üksnes juhul, kui esimest nõuet ei rahuldata. Antud juhul on kostja vastuhagis esitanud üüri tasumise nõuded alternatiivsena sõltuvalt üüri tõstmise ajast. Kuna üüri tasumise nõuded on esitatud alternatiivsena, on seetõttu alternatiivsed ka vastavad viivise nõuded. Vastukostja vastuväited Hageja ei tunnista vastuhagi ja palub selle jätta rahuldamata ning menetluskulud kostja kanda. Üürisuhted poolte vahel jätkusid ka peale 01.07.2007 31.05.1994 sõlmitud tähtajalise üürilepingu alusel. Kostja ei ole tõendanud, et üürileping on tähtajatu. Seega on tegemist kehtiva tähtajalise kestvusüürilepinguga ning seoses sellega kostja poolt esitatud vastuhagi ei kuulu rahuldamisele, kuna üürimäära tõstmine antud juhul peab toimuma VÕS § 300 sätestatu kohaselt. Tulenevalt käesoleva üürilepingu sõlmimise ajal kehtinud ORAS § 121 lg-test 1 ja 3 kehtis üürnikuga sõlmitud tähtajaline üürileping 01.07.2002 ning lähtudes ES § 32 lg 2 pikenes antud tähtajaline kestvusüürileping kuni 01.07.2007, mis leidis kinnitust ka Tallinna Ringkonnakohtu 12.02.2008 kohtuotsuses tsiviilasjas 2-06-1957. Vastavalt sama üürilepingu p.2.4 pikenes üürileping kuni 01.07.2012, kuna kumbki pool ei teatanud soovist seda lõpetada, vaid üürileandja teatas üürnikule 24.07.2007 kirjas, et poolte vahel kehtib 31.05.1994 sõlmitud üürileping, seoses millega uut üürilepingut ei ole vaja sõlmida. Et üürileping on tähtajaline, tuleneb ka VÕS § 310 lg l sätetest, mis on kooskõlas ka varem kehtinud ORAS § 121 lg 11 sätetega. Tulenevalt sama seaduse § 121 lg 13 üüri piirmäära kehtetuks tunnistamisest tulenev üüri tõstmise vaidlustamine käesolevas paragrahvis käsitletava üürisuhte korral toimub võlaõigusseaduses sätestatud tähtaegadel ja korras. Hageja väitel kostja 2007-2008 esitatud üüriarved olid vormistatud ebakorrektselt, summad ja maksmise tähtajad olid ebaõiged ja arusaamatud, omavoliliselt on pandud üürnikule kohustus maksta igakuiselt maamaksu, mis on aga üürileandja kohustus, samal ajal üürileandja isegi ei ole üürnikul lubanud kasutada maja hoovi auto parkimiseks. Üüriarved ei ole esitatud õigeaegselt, ehkki vastavalt üürilepingu punktile 8.1.6 tuleb arved esitada üürnikule maksustatava kuu 10. kuupäevaks. Esitatud üüriarvetes ei ole käesoleva ajani märgitud üürniku väidetavat võlgnevust ega viivist maksmata jäänud põhiüüri osas. Kuna andmed üürivõlgnevuse ja viivise kohta pole üüriarvetesse sisse kantud, ei ole üürnikul võlgnevust. Kostja ei ole esitanud pretensioone selle kohta, et hageja on tasunud üüri 15 krooni ruutmeetrilt. Esimese astme kohtu otsuse põhjendused 06.02.2009 otsusega jättis Harju Maakohus hagi põhiüürimäära tühiseks tunnistamiseks rahuldamata. Kohus rahuldas vastuhagi üüri tasumiseks alates 01.09.2007 – 01.10.2008 194 376 krooni ja viivise 11 908,30 krooni väljamõistmiseks. Hageja menetluskulud ja kostja menetluskulud vastuhagis jäid hageja kanda. Kohus leidis, et õige on poolte seisukoht, et kostja on tunnistanud eluruumi, Xxxxxxxxxxxx xx-xx, Tallinn 31.05.1994 üürilepingu edasist kehtivust poolte vahel. Tallinna Ringkonnakohus 12.02.2008 otsuses tsiviilasjas nr 2-06-1957 on tuvastanud, et üürileping
poolte vahel pikenes alates 01.07.2002 vastavalt ES § 32 lg 2 veel viieks aastaks, s.o. 01.07.2007. Enne VÕS-i jõustumist reguleeris eluruumi üürilepingute regulatsiooni ES. Enne VÕS-i jõustumist sõlmitud üürilepingud on tekitanud probleeme nii sisu kui ka lepingute kehtivuse osas. VÕS tunneb nii tähtajalisi kui tähtajatuid üürilepinguid. Seaduses sätestatud regulatsioon on ühene, et enne 01.07.2002 sõlmitud üürilepingule kui kestvuslepingule rakendatakse alates 01.07.2002 VÕS-i sätteid. Enne VÕS-i jõustumist kehtinud ES kohaselt sai sõlmida üksnes tähtajalisi üürilepinguid. Selliste lepingute tähtajalisus tulenes ka VÕSRS-i § 15 lg-st 3. Käesolevaks ajaks on kujundatud selge seisukoht enne VÕS-i jõustumist sõlmitud eluruumi üürilepingu tähtajalisuse või tähtajatuse küsimuses. Riigikohus leidis, et tähtajatu üürileping muutus tähtajaliseks alates elamuseaduse jõustumisest, s.o. 01.07.1992. Kusjuures selline üürileping pikenes tähtaja möödudes alates 01.07.1997 veel kord viieks aastaks. Alates 01.07.2002 võis ES § 32 lg 2 järgi üürileping pikeneda viieks aastaks, vaatamata sellele, et alates 01.07.2002 piirati ES-i § 32 lg 2 rakendusala. VÕS jõustumisel jäi ES § 32 lg 2 kehtima sama paragrahvi neljanda lõike järgi ainult ORAS § 121 lg-s 3 sätestatud eluruumi üürilepingu viieaastase tähtaja möödumisel selle üürilepingu ühekordseks pikendamiseks või uue üürilepingu sõlmimiseks. Tallinna Ringkonnakohus on 12.02.2008 otsuses tsiviilasjas nr 2-061957 tuvastanud, et üürileping Vladimir Sepa ja Rene Kuulmanni vahel pikenes alates 01.07.2002 vastavalt ES § 32 lg-le 2 veel viieks aastaks, s.o. 01.07.2007, mis oligi 31.05.1994 sõlmitud üürilepingu ühekordseks pikendamiseks. Kehtiv seadusandlus ei näe enam rohkem ette eelnimetatud üürilepingu tähtaja pikendamist lepingu p.2.4 alusel. Seega muutus 31.05.1994 sõlmitud eluruumi Xxxxxxxxxxxx xx-xx üürileping alates 01.07.2007 tähtajatuks üürilepinguks. Kohus leidis, et alusetud ja põhjendamatud on hageja väited, et 31.05.1994 sõlmitud eluruumi üürleping on peale 01.07.2007 jätkuvalt tähtajaline. Antud juhul on pooltevaheline eluruumi üürileping alates 01.07.2007 muutunud tähtajatuks. Vastavalt VÕS § 271 üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Seega on kostjal õigus eluruumi üüri tõstmisel lähtuda VÕS § 299 sätestatust. Kostja on alates 25.05.2007 korduvalt üritanud hagejale kätte toimetada teadet üüri tõstmise kohta 135 krooni ruutmeetri kohta. Kostja on üüri tõstmise teate esitanud vastavalt VÕS § 299 lg 2 nõuetele ja põhjendanud üüri tõstmise ulatuse ja üüri suuruse, samuti, mis ajast ja miks üür suureneb. Kostja on alates kinnistu mõttelise osa omandamisest teinud mitmesuguseid vajalikke kulutusi ja on teostatud töödega oluliselt parandanud kinnistu ja sellel asuva elamu varasemat seisukorda ja taganud sellega elamu säilimise, seega on märgatavalt paranenud ka kinnistul asuva elamu elanike elamistingimused. Samuti on oluliselt tõusnud eluruumi üüri keskmine turuhind. Samasuguse asukohaga ja samasuguses seisus elamutes asuvate eluruumide üür on hageja poolt maksmisele kuuluvast üürist oluliselt kõrgem. Vastavalt kinnisvaraportaalis City24 üürikuulutustele on XXXXXXXXXXXX piirkonna keskmine üür üle 170 krooni/m2 eest. Kui senini on hageja tasunud üüri 15 krooni/m2 eest, siis lähtudes antud piirkonna turuhindadest tuleks tal tasuda rohkem kui kümme korda suuremat üüri. Üürileandja on 25.05.2007 teatega tõstnud üüri 135 kroonini/m2 eest, s.o summani, mis jääb oluliselt alla tegeliku turuhinna ning seega on üürileandja poolt tõstetud üürihind igati põhjendatud. Vastavalt VÕS § 301 lg-le 2 ei ole üüri summa ülemäärane, kui see ei ole kõrgem samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumi tavalisest üürist. Seega kohus ei saa nõustuda hageja väitega, et kostja nõutav üür on põhjendamatu, kalkuleerimata ja ebaõiglaselt kõrge. Hageja on saanud aastaid kasutada ülimadala piiratud üüriga eluruumi Tallinna südalinna kõige kallimas piirkonnas. Kostja on tõendanud, et sama piirkonna keskmine üür on 170 krooni/m2 kohta, mis on tunduvalt madalam kui kostja soovib hagejalt saada. Seega VÕS § 301 lg 2 alusel üüri suurus ei ole
ülemäärane, kui see ei ole kõrgem samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumi tavalisest üürist. Seega puudub alus uue põhiüürimäära tühiseks tunnistamiseks ja hagi uue põhiüürimäära tühiseks tunnistamiseks tuleb jätta rahuldamata. Kostja palub rahuldada vastuhagi üüri tasumiseks perioodi 01.08.2007-01.10.2008 eest 208 260 krooni ja viivise 13 736,80 krooni saamiseks. Samas on kostja esitanud vastuhagis alternatiivnõude, mille kohaselt juhul, kui kohus asub seisukohale, et üüri tõstmise teadet ei saa vastavalt TsÜS § 69 lg-le 3 lugeda üürniku poolt kättesaaduks enne 01.07.2007 ja üüri tõstmine alates 01.08.2007 on tühine ning üür tuleb lugeda tõstetuks alates 01.09.2007, siis rahuldada kostja vastuhagi üüri tasumiseks perioodi eest 01.09.2007–01.10.2008 194 376 krooni ja viivise 11 908,30 krooni saamiseks. VÕS § 299 lg 2 kohaselt tuleb üüri tõstmisest üürnikule teatada 30 päeva enne üüri tõstmist. Tunnistajate ütlustega ei ole tõendatud, et nad toimetasid üürnikule nõutaval viisil kätte eluruumi üüri tõstmise teate 26.06.2007, selle Xxxxxxxxxxxx xx-xx postkasti panekuga. Seega üüri tõstmise teadet ei saa vastavalt TsÜS § 69 lg-le 3 lugeda üürniku poolt kättesaaduks enne 01.07.2007 ja üüri tõstmine alates 01.08.2007 on tühine ning üür tuleb lugeda tõstetuks alates 01.09.2007. Vastuhagi kohaselt on kostja esitanud hagejale eluruumi kasutamise eest perioodil 01.09.2007- 01.10.2008 igakuiselt üüri arved uue üüri põhimäära, (135 krooni/m2 eest) järgi, milledest hageja on eelnimetatud perioodil tasunud vastavate arvete alusel igakuist üüri summas 1735,5 krooni ning jätnud iga kuu tasumata igakuist üüri summas 13 884 krooni. Seega on hagejal kostjale tasumata üüri perioodi 01.09.2007–01.10.2008 eest summas 194 376 krooni. Hageja vaidles esitatud arvetele vastu, et need on esitatud vigadega (ühes arves ekslikult koma koht valesti, ja teisel arve tegemise kuupäev valesti märgitud) ning samuti ei ole arvetes näidatud eelnevat võlgnevust. Kohus leidis, et hageja vastuväited ei muuda arveid kehtetuks ega vabasta teda talle VÕS 299 lg-s 2 ettenähtud tähtajal teatavaks tehtud üürisumma tasumise kohustusest. Üürilepingus ei ole viivise määras kokku lepitud. VÕS § 113 lg 1 järgi juhul, kui pooled ei ole viivise määras kokku leppinud, loetakse viivise määraks VÕS § 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub 7% aastas. VÕS § 94 lg 1 sätestab, et juhul, kui kohustuselt tuleb vastavalt seadusele või lepingule tasuda intressi, on intressimääraks poolaasta kaupa Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav viimane intressimäär enne iga aasta 1. jaanuari ja 1. juulit, kui seaduses või lepinguga ei ole ette nähtud teisiti. Vastavalt VÕS § 94 lg 2 korraldab VÕS § 94 lg 1 sätestatud intressimäära õigeaegse avaldamise Eesti Pank väljaandes Ametlikud Teadaanded. Vastavalt 02.07.2007 ja 02.01.2008 väljaandes Ametlikud Teadaanded ilmunud intressimäära avaldamise teadetele tuli alates 01.07.2007 viivitusintressi arvutada 4,0%-lise intressimääraga, millele vastavalt VÕS § 113 lg-le 1 lisandub 7% aastas. Kostja on vastuhagis esitanud hageja tähtaegselt tasumata arvete osas viiviste arvestuse, mille kohaselt perioodil 06.10.2007–10.11.2008 on viivis 11 908,30 krooni. Hageja vastuväited kostja vastuhagile ei anna alust jätta kostja vastuhagi rahuldamata. Eeltoodu alusel leidis kohus, et tuleb rahuldada kostja vastuhagi üüri tasumiseks alates 01.09.2007–01.10.2008 summas 194 376 krooni ja viivise 11 908,30 krooni saamiseks. Apellatsioonkaebuse nõuded ja põhjendus Hageja palub tühistada maakohtu otsuse ja teha uus otsus, millega rahuldada hagi ja jätta rahuldamata vastuhagi. Kohtukulud jätta kostja kanda.
Ekslik on kohtu seisukoht, et 31.05.1994 sõlmitud eluruumi Xxxxxxxxxxxx xx-xx üürileping on muutunud alates 01.07.2007 tähtajatuks. Vastavalt VÕSRS § 12 lg-le 1 on antud üürileping kestvusleping, millele kohaldatakse enne 01.07.2002 sõlmitud kestvuslepingutele alates 01.07.2002 TsÜS ning VÕS-s sätestatut. Tallinna Ringkonnakohus 12.02.2008 otsuses tsiviilasjas nr 2-06-1957 tuvastas, et antud üürileping on tähtajaline ning kehtib kuni 01.07.2007. Tallinna Ringkonnakohtu määrusest 17.03.2008 tsiviilasjas nr 2-06-1957 ei tulene samuti, et antud üürileping muutub peale 01.07.2007 tähtajatuks. Kohus ei ole arvestanud sellega, et antud üürilepingu edasine tähtajalisus peale 01.07.2007 on leidnud tõendamist hageja poolt kostjale esitatud 11.07.2007 tahteavalduses, kus üürnik avaldas üürileandjale kahe nädala jooksul peale üürilepingu tähtaja möödumist tahet jätkata antud tähtajalist üürilepingut. See tahteavaldus on tehtud vastavalt VÕS § 310 lg-le l. Tahteavaldus, mis kinnitab, et antud üürileping jääb samuti ka edaspidi tähtajaliseks, on kostja esindaja poolt kätte saadud 13.07.2007 ning on samuti esitatud hageja poolt maakohtule. Vastavalt VÕS § 310 lg-le 1 käesolev üürileping oleks muutunud automaatselt tähtajatuks 01.07.2007 ainult juhul, kui üürnik ei oleks teatanud kahe nädala jooksul kostjale, et ei soovi jätkata antud tähtajalist üürilepingut või oleks vaikinud. Kohus jättis arvestamata selle hageja tahteavalduse üürilepingu tähtajalisuse kohta, mis oli esitatud kostjale 11.07.2007, kuid arvestas vaid ainult esimest hageja taotlust, mis oli tema poolt enne üürilepingu tähtaja lõppemist tehtud 27.04.2007 kostjale üürilepingu pikendamiseks, mis samuti kinnitab, et see üürileping on tähtajaline ja kooskõlas kehtiva üürilepingu p-dega 2.4 ja 2.5 ning tuleneb VÕS § 310 lg 2 nõuetest. Kohus tuvastas, et üürilepingu pooled on tunnistanud eluruumi 31.05.1994 üürilepingu edasist kehtivust. Pooled on lähtunud selle üürilepingu kehtivusest kogu ulatuses, millega on ka üürileandja nõus olnud ja rõhutanud oma kirjas, et üürileping kehtib edasi ning uut üürilepingut ei ole vaja sõlmida ja veel enam, et antud üürileping on sõlmitud tähtajaliselt. See tähendab selle lepingu tähtaja kestvuse edasist pikendamist, mis on ka tegelikult toimunud, kuna selle lepingu üürisuhet kostja on säilitanud ja ei ole kunagi vaidlustanud. Kohus ei ole arvestanud ka sellega, et tähtajalise üürilepingu muutmine ühepoolselt on õigustühine (Riigikohtu tsiviilkolleegiumi kohtuotsuse 3-2-1-128-06 p 23). Seega mitte arvestades seadust ja Riigikohtu seisukohti, rakendas kohus antud juhul valesti VÕS-i sätteid, tunnistades antud eluruumi üürilepingu tähtajatuks alates 01.07.2007, eirates eelpool nimetatud üürilepingu tähtajalisuse staatust. Hageja teatas kostjale 11.07.2007 tahteavalduses, et eluruumi üürileping jääb tähtajaliseks kolmeks aastaks kuni 01.07.2010. Kohtueelmenetluse käigus poolte vahel oli arutatud veelkord antud eluruumi Xxxxxxxxxxxx xx-xx ostu-müügi küsimust eesmärgiga sõlmida vastav kohtuväline kompromiss-kokkuleppe, kuid kostja teatas, et ei soovi antud eluruumi müüa. Hageja eelkohtumenetluse käigus teatas kostjale, et soovib antud tähtajalise üürilepingu pikendamist viieks aastaks, see tähendab kuni 01.07.2012, mis tuleneb VÕS § 310 lg-st 2, aga mitte kolmeks aastaks nagu on teatatud 11.07.2007 tahteavalduses. Seega arvestades kehtivat üürilepingut ning VÕS § 310 lg l, kuna pooled ei ole selle kestvusüürilepingu staatust muutnud, on see endiselt jätkuvalt tähtajaline üürileping ning ei ole mingisugust õiguslikku alust lugeda, et peale 01.07.2007 muutus antud üürileping tähtajatuks, vaid see jäi tähtajaliseks samadel tingimustel veel viieks aastaks s.o. kuni 01.07.2012. Käesoleval juhul, kuna antud eluruumi üürileping on tähtajaline, tuleb rakendada VÕS § 300 sätteid. Sellest lähtudes ei saa üürileandja põhiüürimäära ühepoolselt tõsta, kuna seda saab teha ainult poolte kokkuleppel. Poolte vahel vastavalt VÕS § 300 sätetele ei ole saavutatud vastavat kokkulepet, kus üüri tõstmise ulatus või selle arvestamise alus oleks täpselt määratud. Järelikult üüri tõstmine on vastuolus nimetatud seaduse sätetega. Kui eeldada, et antud üürileping on tähtajatu, siis arusaamatuks jäävad kohtu vastuolulised järeldused, et ühelt poolt põhiüürimäära tõstmine 01.07.2007 ja 01.08.2007 135 krooni/m2
kohta on tühised, kuid teiselt poolt sama põhiüürimäära tõstmine üürileandja poolt alates 01.09.2007 on tunnistatud õiguspäraseks. Tulenevalt VÕS § 299 lg 1 p-st l juhul, kui üüri tõstmise tähtaeg on 01.08.2007, siis üürileandjal oli õigus teha järgmine uus üüri tõstmise teade mitte varem, kui tähtajaga 01.03.2008 aga mitte 01.09.2007. See kohtu arvamus ei vasta kohtumenetluses kogutud tõenditele ja seadusele, et üüri tõstmist on võimalik määrata alternatiivselt alates 01.09.2007, seda enam, et kostja ei ole kunagi saatnud hagejale seda üüri tõstmise teadet tähtaja kohta, kus on määratud üüri tõstmise tähtajaks 01.09.2007. Vastavalt VÕS § 299 lg 2 p 2 üüri tõstmise teade peab olema tehtud vähemalt 30 päeva enne üüri tõstmist ja selles peab olema toodud tähtaeg, mis ajast üür suureneb, kuid vastustaja poolt on tehtud vaid kaks üüri tõstmise teadet: üks alates 01.07.2007 ja teine üüri tõstmise teade tähtajaga alates 01.08.2007, see tähendab kaks korda kahe kuu jooksul, kuid nn kolmandat teadet üüri tõstmise kohta alates 01.09.2007 ei ole hagejale kunagi esitatud. Tähtaeg 01.09.2007 ilmnes esialgu ettepanekuna vastuhagis kohtumenetluse ajal, mis on vastuolus VÕS § 299 lg 1 p. l. See tähendab, et kohtu järeldus nimetatud tähtaja alguse kohta on vastuolus toimikus oleva tõendiga, nimelt teatega 01.08.2007 üüri tõstmise kohta, kus üürileandja poolt on määratud tähtaeg 01.08.2007. VÕS §-s 299 on kehtestatud detailselt üüri tõstmise teate esitamise tähtaeg ja kord ning vastustaja poolt ilmnenud uus alternatiivne tähtaeg 01.09.2007 kohtumenetluses ei või asendada VÕS § 299 sätestatut. Vastuolus eelpoolnimetatud tõenditega (üüri tõstmise teatistega) laiendas kohus kostja kasuks nimetatud VÕS § 299 sätteid, kohaldades tema poolt esitatud üüri tõstmise nn alternatiivset uut tähtaega ja selle alusel rahuldas esitatud vastuhagi. Samuti ei ole õige kohtu arvamus, et üürileandja poolt vastavalt VÕS § 299 lg 2 p 3 sättele on kalkuleeritud üüri tõstmise põhjendus, sest kohtule on esitatud sama kalkulatsioon, mis oli esitatud 31.01.2006 üürnikule teatises põhiüürimäära 90 krooni/m2 kohta Harju Maakohtu kohtumenetluse käigus (tsiviilasi nr 2-06-1957). Harju Maakohtu kohtuotsusega 31.07.2007 põhiüürimäär 90 krooni/m2 eest on tühistatud. Iga põhiüürimäära muutust tuleb eraldi põhjendada. Antud kohtuotsus on samuti vastuolus ka VÕS § 299 lg 2 ja 3 sätetega. Kohus ei ole arvestanud Riigikohtu 11.10.2005 otsuse p 14, 15, 16, 18, kus on avaldatud tsiviilkolleegiumi seisukohad kohtuasjas nr 3-2-1-76-05, mis kinnitab, et kui üürileandja ei teata põhiüürimäära tõstmisest VÕS § 299 lg 1 ja 2 nimetatud viisil ja vormis, on see tühine. Kohtu poolt on tehtud ebaõige määrus vastuhagi koos põhihagiga vastuvõtmiseks ja arutamiseks, kuna on muudetud hageja põhihagi eseme sisu nõudeid ning põhiüürimäära tõstmise alguse tähtaega. Samuti ei saa nõustuda kohtu järeldusega, et kostja poolt tõsiste vigadega vormistatud üüriarved ei vabasta üürnikku kohustusest maksta üüritasu. Vastustaja seisukoht Vastustaja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Ringkonnakohtu seisukoht ja otsuse põhjendused Tsiviilkolleegium, kuulanud kohtuistungil ära menetlusosalised ning tutvunud asja materjaliga, leidis, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust kohtuotsuse tühistamiseks. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 1 alusel tuleb jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja kohtuotsus muutmata. Apellatsioonkaebuses kordab hageja põhiliselt esimese astme kohtule esitatud väiteid, millele on maakohus piisava põhjalikkusega vastanud. Ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu otsuse põhjendustega ja tulenevalt TsMS § 654 lg-s 6 sätestatust neid ei korda. Tulenevalt TsMS § 652 lg 1 p-s 1 sätestatust võttis ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud, kuivõrd puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või
protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. Vaidlust ei ole selles, et hageja on omandireformi käigus omandireformi õigustatud subjektidele 31.05.1993 tagastatud elamu Xxxxxxxxxxxx xx, Tallinnas, eluruumi (korteri nr XX) üürnik majaomanike voliniku S.Jakimovi ja hageja vahel 31.05.1994 sõlmitud eluruumi üürilepingu alusel. Pooled vaidlevad selle üle, kas 31.05.1994 sõlmitud tähtajaline eluruumi üürileping kehtib poolte vahel tähtajalise või tähtajatu üürilepinguna ning tulenevalt sellest, kas kostjal on õigus eluruumi üürimise eest tõsta üüri VÕS §-is 300 või VÕS §-is 299 sätestatu kohaselt. Hageja seisukohaga, mille kohaselt kehtib tema suhtes jätkuvalt, alates 01.07.2007 tähtajaline eluruumi üürileping, kolleegium ei nõustu. Vastavalt ES § 32 lg-le 4, kohaldatakse ES § 32 ORAS § 121 lg-s 3 sätestatud eluruumi üürilepingu viieaastase tähtaja möödumisel selle üürilepingu ühekordseks pikendamiseks või uue üürilepingu sõlmimiseks. ES § 32 nõue on fikseeritud ka poolte vahel sõlmitud eluruumi üürilepingu p-s 2.4. (I kd lk 7-10). Eeltoodust tulenevalt saab üürileping pikeneda ES § 32 alusel ainult ühe korra ja nimetatud sätte alusel üürilepingu korduv pikenemine ei ole enam võimalik, kuna eelnevalt kehtis üürileping tulenevalt p-st 2.1. 5 aastat ja pikenes üürilepingu tähtaja möödumise tõttu 01.07.1997 vastavalt ORAS § 121 lg-le 3 järgmiseks 5 aastaks, s.o. kuni 01.07.2002. Seega käesolevas asjas on 31.05.1994 sõlmitud üürileping ES § 32 alusel pikenenud alates 01.07.2002 kuni 01.07.2007 ja muutus peale 01.07.2007 tähtajatuks üürilepinguks, nagu maakohus õigesti tuvastas. Kolleegium sellega nõustub. Tulenevalt VÕS, TsÜS ja RES RAKS § 12 lg-st 1 kohaldatakse enne 1.juulit 2002 sõlmitud kestvuslepingutele alates 1. juulist 2002 TsÜS-is ja VÕS-is sätestatut. Seega tuleb pooltevahelisele üürisuhtele kohaldada alates 01.07.2002 VÕS-i üürilepingu kestust ja lõppemist reguleerivaid sätteid. Vaidlust ei ole selles, et hageja on käesoleval ajal eluruumi üürnik ja kostja on tunnistanud eluruumi üürilepingu edasist kehtivust poolte vahel. Kaebuse väitega üürilepingu pikenemisest hageja 11.07.2007 tahteavalduse alusel järgmiseks viieks aastaks, kolleegium ei nõustu. VÕS § 310 lg 1 kohaselt kui pärast üürilepingu tähtaja möödumist jätkab üürnik asja kasutamist, loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks, kui üürileandja või üürnik ei avalda teisele lepingupoolele kahe nädala jooksul teistsugust tahet. Rohkem kui kaheks aastaks sõlmitud tähtajaline üürileping ei muutu tähtajatuks vastavalt VÕS § 310 lg-le 2 üksnes juhul kui kumbki lepingupool ei teata vähemalt kaks kuud enne tähtaja möödumist, et ta ei soovi lepingu pikenemist. Et ei hageja ega kostja ei ole asja materjalidest nähtuvalt teatanud üürilepingu lõppemisest tähtaja möödumise tõttu, kehtib poolte vahel alates 01.07.2002 tähtajatu üürileping. Kolleegium märgib, et VÕS §-is 310 sätestatu reguleerib tähtajalise üürilepingu muutumist tähtaja möödumisel tähtajatuks asja kasutamise jätkamisel või selle lõppemist, kui üürilepingu pooled üürilepingu edasist kestvust ei soovi, mitte tähtajalise üürilepingu pikenemist järgmiseks viieks aastaks. Kostja ei ole üürilepingu tähtajalisust peale 01.07.2007 tunnistanud, vaid keeldunud kahel korral, 25.05.2007 ja 24.07.2007, uue üürilepingu sõlmimisest või selle tähtaja pikendamisest. Ebaõige on apellandi väide ka selles, et tulenevalt Tallinna Ringkonnakohtu 12.02.2008 kohtuotsusest (I kd tl 65-72) ja 17.03.2008 määrusest, pikenes pooltevaheline tähtajaline üürileping kuni 01.07.2012. Kolleegium märgib, et nimetatud otsuses asus ringkonnakohus seisukohale, et poolte vahel oli tähtajaline üürileping kuni 01.07.2007, kohus ei ole otsuses
analüüsinud pooltevahelise üürilepingu staatust peale 01.07.2007 ega tuvastanud selle tähtajalisust või tähtajatust. Kolleegium ei nõustu hageja seisukohaga, et kostja poolt üüri tõstmine on seadusega vastuolus ja tühine. Maakohus, tuvastades üürilepingu tähtajatuse alates 01.07.2007, leidis õigesti, et kostjal oli õigus tõsta eluruumi üüri VÕS §-is 299 sätestatu alusel, mitte tulenevalt VÕS §-is 300 sätestatust nagu hageja ekslikult leiab. VÕS § 300 reguleerib eluruumi üüri tõstmist tähtajalise üürilepingu puhul ja eeldusel, et poolte vahel on kokkulepe saavutatud. Käesolevas asjas sellist kokkulepet kohtule esitatud ei ole. Tulenevalt pooltevahelise eluruumi üürilepingu p-st 4.1. määratakse korteriüüri suurus üürile andja poolt vastavalt tegelikele kuludele. Maakohus tuvastas, et kuna kostjal ei õnnestunud temast mittesõltuvatel põhjustel alates 25.05.2007 korduvalt hagejale VÕS § 299 lg-s 2 nõutava tähtaja jooksul üüri tõstmise teadet 135 kr/m2 kohta kätte toimetada, on üüri tõstmine põhjendatud alates 01.09.2007. Kolleegium sellega nõustub. Hageja sai üüri tõstmise teate tähitud kirjaga kätte 04.07.2007, seega seaduses sätestatud tähtaja jooksul. VÕS § 299 lg-st 2 tulenevalt võib tähtajatu üürilepingu puhul üürileandja üüri tõsta, teatades üürnikule üüri tõstmisest kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 30 päeva enne üüri tõstmist ja seda põhjendama. Teates tuleb selgelt märkida üüri tõstmise ulatus ja üüri uus suurus, mis ajast üür suureneb, üüri tõstmise põhjendus ja arvestus ning üüri tõstmise vaidlustamise kord. Asjaolu, et üüri tõstmise muutmise teates, mille hageja kätte sai, oli üüri tõstmise uueks tähtajaks märgitud 01.08.2007 ei tähenda kolleegiumi arvates seda, et kostja on üüri korduvalt tõstnud. Kaebuse väide, et kohus, lugedes üüri tõstmise põhjendatuks alates 01.09.2007, väljus hagi raamidest, kuivõrd teadet üüri tõstmise kohta eelnimetatud kuupäevast ei ole hagejale esitatud, ei ole õige ega tulene asja materjalidest. Kostja on vastuhagis (I kd tl 51-64) esitanud alternatiivse nõude lugeda üür tõstetuks alates 01.09.2007 juhul, kui üüri tõstmise teadet ei saa vastavalt TsÜS § 69 lg-le 3 lugeda üürniku poolt kättesaaduks enne 01.07.2007 ja üüri tõstmine alates 01.08.2007 on tühine. Kolleegium nõustub maakohtu põhjendusega, et hageja ei saanud enne 01.07.2007 teada alates 01.08.2007 üüri tõstmisest, mistõttu tuleb lugeda üür tõstetuks 01.09.2007 ja teade on sellega kätte toimetatud seaduses sätestatud tähtaja jooksul. Teate kättetoimetamisega saab üürnik mõistliku aja üüri tõusmisega arvestamiseks ja vajalike otsuste kujundamiseks. Vastuseks kaebuse väitele, et kostja ei ole uut üüri tõstmist põhjendanud, märgib kolleegium, et hagejale oli alates 16.01.2006 (I kd tl 124-126) teada kinnistule Xxxxxxxxxxxx xx, Tallinnas tehtud kulutuste arvestus ja seega ka kostja tahe tõsta üüri kinnistu parendamiseks tehtud kulutuste katmiseks juba varasemalt. Hageja ei ole kostja tehtud kulutuste suurust kinnistu ja sellel asuva elamu parendamiseks kahtluse all seadnud. Asjaolu, et Harju Maakohtu 31.07.2007 otsusega (I kd tl 168-174) tunnistati põhiüürimäära tõstmine 90 kr/m2 kohta alates 01.03.2006 tühiseks, ei tähenda, et kostja pidanuks kulutusi samas mahus uuesti hagejale uue üüri tõstmise teatega esitama. Hagejale olid need kulutused teada ja on teada asjaolu, et käesolevaks ajaks on kostja pidanud tegema täiendavaid kulutusi elamu säilimiseks ja korrashoiuks. Sellega on kostja parendanud kinnistul asuva elamu üürnike elamistingimusi ja on ilmselge, et hageja, kelle kasutuses on jätkuvalt eluruum, pindalaga 115,7 m2, poolt makstav üür 15 kr/m2 on tänasel päeval ebapiisav kostja poolt tehtavate kulutuste katmiseks ja üüri tõstmine on tulenevalt eeltoodust põhjendatud. Põhjendatud on üürimäära tõstmine ka tulenevalt eluruumi üüri keskmisest turuhinnast. VÕS § 301 lg 2 kohaselt üüri suurus ei ole ülemäärane, kui see ei ole kõrgem samasuguse asukoha
ja seisundiga eluruumi tavalisest üürist. Kostja tõenditele samasuguse asukohaga ja samasuguse seisundiga elamutes asuvate eluruumide üüri suuruse kohta ei ole hageja vastuväiteid esitanud ega tõendanud, et nõutav uus üürimäär oleks ülemääraselt suur. Hageja ei ole esitanud tõendeid ka selle kohta, et tema poolt makstava üüri suurus kuni 01.07.2007 on samasuguse asukohaga ja samasuguses seisundis elamutes asuvate eluruumide puhul põhjendatud. Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga, et kostja nõutav uus üürimäär ei ole põhjendamatult kõrge, jäädes alla keskmise turuhinna, arvestades kohtule esitatud kinnisvaraportaalis City24 toodud üürikuulutuste üürihinda 1 m2 kohta. VÕS § 310 lg 3 kohaselt ei ole üüri tõstmine ülemäärane, kui üüri suuruse tõstmine põhineb eluruumile tehtavate kulutuste või üürileandja kohustuste suurenemisel või kui üüri tõstmine on vajalik mõistlike parenduste ja muudatuste tegemiseks, muu hulgas kui üüritava ruumi või hoone osa seisundit parandatakse selliselt, et ruum või hoone vastaks seisundile, millele selline ruum või hoone osa tavaliselt vastab. Hageja ei ole põhjendanud uue üürimäära 135 kr/m2 ülemäärasust. Riigikohus on 19.09.2005 lahendis nr 3-2-1-76-05 asunud seisukohale, et üüri tõstmine on majanduslikult põhjendatud juhul, kui see põhineb üürileandja suurenenud kohustustel või eluruumi väärtuse tõstmiseks tehtud vajalikel kulutustel. Maakohus on eeltoodud seisukohaga hageja nõude rahuldamata jätmisel ja kostja nõude rahuldamisel arvestanud. Maakohtu põhjendusega, et hagejale tasumiseks esitatud arvetel esinevad ebatäpsused ei muuda arveid kehtetuks ega vabasta hagejat talle seaduses ettenähtud tähtajal teatavaks tehtud üürisumma tasumise kohustusest, kolleegium nõustub. Seadusest ei tulene üürileandjale kohustust üüriarveid teatud vorminõuete kohaselt esitada. Hageja ei ole põhistanud, milles seisneb väidetav ebatäpsus üüriarvetes, kuigi nähtuvalt asja materjalidest on talle esitatud tasumiseks üüriarved arvestusega 135 kr/m2, millest hageja on aga tasunud arvestusega 15 kr/m2. Ebatäpsuse osas kostja poole selgituse saamiseks hageja pöördunud ei ole. Kaebuse väitega, et maakohus, menetledes vastuhagi koos põhihagiga ühises menetluses, rikkus menetlusõiguse norme, kolleegium ei nõustu. Tulenevalt TsMS § 373 lg 1 p-dest 1-3 on kostjal õigus esitada kuni kohtuvaidluseni maakohtus või kirjalikus menetluses taotluste esitamise tähtaja möödumiseni hageja vastu oma protsessuaalne nõue ühiseks läbivaatamiseks põhihagiga (vastuhagi), kui: vastuhagi on suunatud põhihagi tasaarvestamisele; vastuhagi rahuldamine välistab täielikult või osaliselt põhihagi rahuldamise; vastuhagi ja põhihagi vahel on muu vastastikune seos ning nende ühine läbivaatamine võimaldab asja õiget ja kiiremat läbivaatamist. Kuivõrd käesolevas asjas on hagi ja vastuhagi omavahel seotud menetluses lahendamisele kuuluvate küsimuste olulisel määral kattuvuse tõttu, oli põhjendatud poolte nõuete menetlemine ühises menetluses. Kuna apellatsioonkaebuse väited ei anna alust hinnata tõendeid teisiti ja teha asjas teistsuguseid järeldusi kui tegi maakohus, jätab ringkonnakohus vaidlustatud kohtuotsuse muutmata ning apellatsioonkaebuse rahuldamata. Esimese astme kohtu menetluskulud tuleb jätta hageja kanda vastavalt otsuses esitatud jaotusele. Apellatsioonimenetluse menetluskulud jäävad TsMS § 162 lg 1 kohaselt koosmõjus § 171 lg-ga 1 Vladimir Sepa kanda.
Ülle Jänes
Ande Tänav
Urmas Reinola
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.