Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Reet Allikvere ja Kaupo Paal
Otsuse tegemise aeg ja koht
28.01.2009, Tallinn
Tsiviilasi
Vaidlustatud kohtulahend
Ants-Vello Vaino taotlus Nikolai Lõhmuse poolt Tallinna Üürikomisjonile esitatud avalduse läbivaatamiseks hagimenetluse korras ning Ants-Vello Vaino vastuhagi Nikolai Lõhmuse vastu eluruumi vabastamiseks ja eluruumist väljatõstmiseks Harju Maakohtu 11.06.2008 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Nikolai Lõhmuse apellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
10 000 krooni
Kohtuistungi toimumise aeg
13.01.2009
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja Nikolai Lõhmus (ik xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxx xx-xx, xxxxx xxxxxxx), esindaja adv. Gennadi Kull Kostja Ants-Vello Vaino (ik xxxxxxxxxxx, elukoht xxxx x-xx xxxxx xxxxxxx), esindaja adv. Äili Rodi
Resolutsioon
1.Muuta Harju Maakohtu 11.06.2008 otsust menetluskulude jaotuse osas.
2.Ülejäänud osas jätta kohtuotsus muutmata.
3.Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
4.Lugeda kohtuotsuse resolutsioon tervikuna sõnastatuks järgmiselt: 4.1 Jätta rahuldamata Nikolai Lõhmuse hagi Ants-Vello Vaino vastu. 4.2 Rahuldada Ants -Vello Vaino vastuhagi Nikolai Lõhmuse vastu. 4.3 Kohustada Nikolai Lõhmust vabastama Ants-Vello Vaino’le kuuluva ja Tallinnas Xxxxx xx xx asuva korteri nr xx valdus seoses üürilepingu lõppemisega 30.08.2006. a hiljemalt 10 päeva jooksul pärast kohtuotsuse jõustumist.
4.4 Kohustuse vabatahtliku mittetäitmise korral Nikolai Lõhmus Tallinnas Xxxxx xx xx asuvast korterist nr xx välja tõsta koos talle kuuluva varaga. Menetluskulude jaotus Menetluskulud jätta täies ulatuses poolte endi kanda. Jätta riigi õigusabi kulud hagejale osutatud õigusabi eest riigi kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib üksnes vandeadvokaadi vahendusel edasi kaevata vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi taotlemise selgitus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
Hageja nõue ja põhjendused
1.27.07.2007 esitas Nikolai Lõhmus Tallinna Üürikomisjonile avalduse Ants-Vello Vaino vastu tunnustada üürilepingu kehtivust tähtajaga 01.09.2008. Tallinna Üürikomisjon 01.10.2007 otsusega rahuldas Nikolai Lõhmuse avalduse osaliselt ja tunnustas pooltevahelise üürilepingu kehtivust tähtajatuna. 23.10.2007 esitas AntsVello Vaino taotluse Harju Maakohtule ja taotles Nikolai Lõhmuse avalduse läbivaatamist hagimenetluses.
2.Hageja ja kostja sõlmisid 01.09.1993 kirjaliku üürilepingu tähtajaga 5 aastat, mida pooled asusid täitma. Oluline ei olnud, kas tegemist oli uue lepinguga või endise lepingu muutmisega, vaid et pooled leppisid kokku teatavates tingimustes, nagu lepingu tähtaeg ja üüri suurus.
3.Pooltevahelise lepingu tähtaeg saabus 01.09.1998. 02.03.1997 jõustus ORAS 121, mille lõige 1 sätestas, et elamu tagastamisel kehtiv üürileping loetakse kehtivaks kolmeks aastaks alates omandiõiguse üleminekust õigustatud subjektile. Kostja emale tagastati Tallinnas, Xxxxx xx xx kinnistul asuv elamu 30.08.1993. ORAS § 121 ei omanud tagasiulatuvat jõudu, mistõttu ei saanud reguleerida seaduse jõustumisele eelnevat perioodi.
4.ORAS § 121 lg 11 sätestab, et käesoleva paragrahvi sätted laienevad üürisuhtele, mille pooleks olev üürnik elas eluruumis elamu tagastamise hetkel. Tulenevalt ORAS § 121 lg-st 3, mis tol ajal kehtis ja reguleeris üürilepingute kehtivust tagastatud elamus, pikenes pooltevaheline üürileping viieks aastaks, so kuni 01.09.2003.
5.ORAS § 121 lg 11 (01.07.2002-26.12.2004 redakts.) teine lause sätestab, et käesoleva paragrahvi alusel pikenenud üürilepingu tähtaja möödumisel võib üürilepingut pikendada ES § 32 ja 33 alusel (01.07.2003-26.12.2004 redakts.). Seega tuginedes ES § 32 lg-le 4 pikenes sama leping ühekordselt veel viieks aastaks ja seega on kehtiv tähtajalisena kuni 01.09.2008.
2(5)
6.Kostja on põhjendamatult jätnud tähelepanuta ORAS § 121 lg 11 viimase lause, mis sätestab, et käesolevas lõikes nimetatud juhul ei kohaldata eluruumi üürilepingu pikenemisele VÕS eluruumi üürilepingu sätteid.
7.Hageja leidis, et uue üürilepingu sõlmimine ei võtnud temalt ära nn sundüürniku staatust.
8.Nikolai Lõhmus palus tunnistada üürileping kehtivaks kuni 01.09.2008. Kostja vastuväited
9.Kostja hagi ei tunnistanud. Õigusvastaselt võõrandatud elamu asukohaga Tallinnas, Xxxxx xx xx tagastati Tallinna Linnavalitsuse 30.08.1993 koostatud vara üleandmise akti nr 15 alusel Melanie Vainole. Kostja Ants-Vello Vaino on kinnistu omanikuna kantud kinnistusraamatusse 31.01.1997. Ants-Vello Vaino ei olnud üürilepingu sõlmimise ajal eluruumi omanik ega õigusvastaselt võõrandatud vara tagasisaaja ORAS tähenduses.
10.Seega 01.09.1993, kui Ants–Vello Vaino sõlmis üürileandjana uue üürilepingu, kehtis üheaegselt ka 30.08.1993 Melanie Vaino poolt üle võetud eelmine Nikolai Lõhmusega sõlmitud üürileping. Ants–Vello Vaino, sõlmides uue üürilepingu iseenda kui üürileandja nimel, ei saanud ilma selleks volitust omamata ja seda eraldi fikseerimata lõpetada Melanie Vaino poolt üle võetud üürilepingut – see jäi kehtima.
11.Nikolai Lõhmusega sõlmitud ja Melanie Vaino poolt ülevõetud eluruumi üürileping kehtis alates 30.08.1993-30.08.1996 ORAS § 12 lg 4 alusel. Seejärel pikenes see leping ES § 32 lg 2 alusel veel 5 aastaks kuni 30.08.2001, seega pidi see lõppema enne VÕS kehtestamist ning sellele suhtele tuli kohaldada ES § 32 sätteid. Lisaks sätestas ORAS § 121 lg 11, et käesoleva paragrahvi sätted laienevad üürisuhtele, mille pooleks olev üürnik elas eluruumis tagastamise hetkel. Käesoleva paragrahvi alusel pikenenud üürilepingu tähtaja möödumisel võib üürilepingut pikendada ES § 32 ja 33 alusel. ES § 32 lg 2 alusel pikenes 30.08.2001 lõppenud leping veel 5 aastaks ehk kuni 30.08.2006. Vastuhagi
12.23.10.2007 esitas Ants-Vello Vaino kohtule vastuhagi, milles palus kohustada Nikolai Lõhmust tagastama Tallinnas Xxxxx xx xx-xx asuv eluruum Ants-Vello Vainole hiljemalt 10 päeva jooksul pärast kohtuotsuse jõustumist ning selle tagastamata jätmisel määrata otsuse täitmise viisiks Nikolai Lõhmuse eluruumist välja tõstmine koos talle kuuluva varaga. Vastus vastuhagile
13.Nikolai Lõhmus palus jätta vastuhagi rahuldamata ning kõik kohtukulud jätta hageja kanda. Esimese astme kohtu otsus ja põhjendused
14.Harju Maakohus jättis hagi rahuldamata ja rahuldas vastuhagi. Ants-Vello Vaino menetluskulu mõistis kohus välja Nikolai Lõhmuselt.
15.Õigusvastaselt võõrandatud elamu asukohaga Tallinnas, Xxxxx xx xx tagastati Tallinna Linnavalitsuse 30.08.1993 koostatud vara üleandmise akti nr 15 alusel Melanie Vainole. Elamu Melanie Vainole tagastamise hetkel oli eluruumi üürnik Nikolai Lõhmus. Ants Vello Vaino on kinnistu omanikuna kantud kinnistusraamatusse 31.01.1997.
16.Vaatamata asjaolule, et hageja ja kostja sõlmisid 01.09.1993 üürilepingu tähtajaga 01.09.1998, ei lõppenud Melanie Vaino ja Nikolai Lõhmuse vahel vara tagastamise
3(5)
hetkel kehtinud üürileping. Hagejaga lepingu sõlmimise ajal ei olnud kostja elamu omanik. Seega ei saa 01.09.1993 leping anda Nikolai Lõhmusele omandireformi käigus tagastatud eluruumis elavate üürnike õigusi, kuna selle lepingu teiseks pooleks ei ole omanik ega üürileandja. Vastavalt ORAS § 12 lg-le 4 pidi Melaine Vaino elamu tagastamisel 30.08.1993 olema nõus üle võtma ka tagastamise hetkel kehtinud hageja üürilepingu. ORAS § 12 lg 4 (16.06.1994. a redakts) sätestab, et elamu tagastamisel kehtiv üürileping loetakse kehtivaks kolmeks aastaks, alates elamu omandiõiguse üleminekust õigustatud subjektile, kui üürnik ja omanik elamu tagastamisel ei lepi kokku teisiti.
17.Ants-Vello Vaino ei ole ORAS § 121 lg 1 tähenduses tagastatud elamu omanikuna sõlminud üürnikuga teistsugust kokkulepet, s.o. andnud üürnikule suuremaid õigusi kui seda võimaldas ORAS.
18.Riigikohus on lahendis 3-2-1-79-07 leidnud, et üürilepingu pikenemine perioodiks 01.04.1995-01.04.1998 toimus kooskõlas ORAS § 121 lg-ga 1. Seega on sättel tagasiulatuv mõju. Hageja üürilepingu puhul tuleb lähtuda põhimõttest, et elamu tagastamisel kehtiv üürileping tuleb lugeda kehtivaks kolmeks aastaks, alates omandiõiguse üleminekust õigustatud subjektile ning seejärel on üürileping pikenenud viieks aastaks ning ORAS 121 lg 11 ja ES § 32 lg 2 alusel veelkord viieks aastaks. Seega lõppes hageja üürileping 30.08.2006.
19.Seoses üürilepingu lõpetamisega võlaõigusseaduse kehtivuse ajal tuleb kohaldada võlaõigusseaduse sätteid üüritud asja tagastamiseks. Vastavalt VÕS § 334 lg-le 1 peab Nikolai Lõhmus lõpetama Tallinnas, Xxxxx xx xx asuva korteri nr xx ebaseadusliku valduse, vabastama eluruumi seoses üürilepingu lõppemisega ning andma eluruumide valduse üle Ants-Vello Vainole.
20.Vastavalt kostja taotlusele määras kohus otsuse täitmise viisiks eluruumist väljatõstmise, juhuks kui hageja keeldub eluruumi vabastamisest. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus
21.Nikolai Lõhmus esitas otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada Harju Maakohtu 11.06.2008 otsuse, teha uus otsus, millega rahuldada Nikolai Lõhmuse hagi ja jätta rahuldamata Ants-Vello Vaino vastuhagi. Menetluskulud jätta Ants-Vello Vaino kanda.
22.Hageja jääb on väidete juurde, millised ta esitas hagiavalduses ja on seisukohal, et üürileping on kehtiv kuni 01.09.2008. Vastustaja seisukoht
23.Ants-Vello Vaino vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu põhjendused
24.Tsiviilkolleegium kuulanud ära menetlusosaliste seisukohad ja tutvunud toimiku materjaliga, leidis, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Kolleegium nõustub esimese astme kohtu põhjendustega ja TsMS § 654 lg-st 6 tulenevalt neid ei korda. Kolleegium muudab aga TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel otsust menetluskulude jaotuse osas.
25.Apellatsioonimenetluses ei ole enam vaidlust eluruumi vabastamise küsimuses, kuna Nikolai Lõhmus on käesolevaks ajaks saanud Tallinna linnalt üüripinna ja on vaidlusaluse eluruumi vabastanud.
26.Pooled vaidlevad endiselt selle üle, kas eluruumi üürileping pikenes ORAS-e sätete alusel alates elamu tagastamisest õigusjärgsele omanikule kokku 15 aastaks, nagu 4(5)
leiab hageja, või 13 aastaks, nagu leiab kostja ja millisele järeldusele jõudis ka maakohus.
27.Apellatsioonkaebuses ei ole hageja uusi asjaolusid esile toonud, millele maakohus ei oleks juba vastanud ja millise käsitlusega nõustub ka ringkonnakohus.
28.Kolleegium leiab, et menetluskulude jaotuse osas on käesolevas asjas õiglane ja otstarbekas kohaldada TsMS § 162 lg-s 4 sätestatut, mille kohaselt võib kohus menetluskulud jätta täielikult või osaliselt poolte endi kanda, kui vastaspoole kulude väljamõistmine poolelt, kelle kahjuks otsus tehti, oleks tema suhtes äärmiselt ebaõiglane või ebamõistlik. Asja materjali kohaselt on hageja töövõimetuspensionär, kelle ainsaks sissetulekuks on pension 1804 krooni kuus. Hagejal puudub ka vara, mida saaks võõrandada. Hageja on apellatsioonimenetluse kestel, kui Tallinna linn talle elamispinna eraldas, kostja nõudmise eluruum vabastada täitnud. Vastaspoole advokaadikulude jätmine hageja kanda, kes on ise abivajaja, oleks ebamõistlik ja arvestades vaidluse olemust ka hageja suhtes ebaõiglane.
Reet Allikvere
Gaida Kivinurm
Kaupo Paal
5(5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.