2-07-44557/6 - Võlaõigus - Muud kasutuslepingud - Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja - lahend.ee

Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Asjaolud ja NLe nõue 26.02.2008. a esitatud hagiavalduses (tl 56-62) leiab NL, et Üürikomisjon on teinud otsuse, mida keegi ei ole temalt taotlenud. N. L taotles, et Üürikomisjon tunnustaks üürilepingu kehtivust kuni 01.09.2008. a. Üürikomisjon tegi aga otsuse, millega tunnustas üürilepingu kehtivust tähtajatult. Hageja ja kostja sõlmisid 01.09.1993. a üürilepingu tähtajaga 5 aastat. Kuna kostja asus üürileandjaks ja pooled asusid lepingut täitma, kehtib poolte vahel üürulepingu alusel üürisuhe. Pooled sõlmisid kirjaliku üürilepingu, millise kohustuse oli pannud 01.07.1992. a jõustunud elamuseadus (ES) § 31 lg 1, mis ütleb, et üürileping sõlmitakse kirjalikult. Isegi juhul, kui eelmine leping ei kaotanud kehtivust, oli pooltel õigus kokku leppida eelmisest lepingust teistsugustes tingimustes, s.o. muuta lepingu tingimusi poolte kokkuleppel. ES § 39 (01.07.1992-24.04.1994. a redakts) nägi ette, et üürilepingut võib muuta üksnes üürniku, tema perekonnaliikmete ja üürileandja kirjalikul nõusolekul. See, kas tegu on uue lepinguga või endise lepingu muutmisega, ei oma tähendust. Oluline on asjaolu, et pooled leppisid kokku teatavates tingimustes, nagu lepingu tähtaeg ja üüri suurus ning asusid neid tingimusi täitma. Hiljem jõustunud, kuid tagasiulatuvalt mitterakendunud ORAS § 121 lg 1 esimese lause teine pool sätestab, et üürnikul on õigus elamu tagastamisel kokku leppida üürilepingu sõlmimisel seadusest teistsugustel tingimustel, mis annab samuti õigustuse pooltevahelisele käitumisele. Pooltevahelise lepingu tähtaeg saabus 01.09.1998. a. 02.03.1997. a jõustus ORAS 121, mille 1. lõige sätestas, et elamu tagastamisel kehtiv üürileping loetakse kehtivaks kolmeks aastaks alates omandiõiguse üleminekust õigustatud subjektile. Tehingu, asjaolu ja toimingu suhtes kohaldatakse nende tegemise ajal kehtinud materiaalõigust. Kostjale tagastati Tallinnas Xxxkinnistul asuv elamu 30.08.1993. a. ORAS § 12 ei omanud tagasiulatuvat jõudu. Kostja on ekslikult asunud rakendama ORAS § 121 lg 1. ORAS § 121 lg 11 sätestab, et käesoleva paragrahvi sätted laienevad üürisuhtele, mille pooleks olev üürnik elas eluruumis elamu tagastamise hetkel. Tulenevalt ORAS § 121 lg 3, mis tol ajal kehtis ja reguleeris üürilepingute kehtivust tagastatud elamus, pikenes pooltevaheline üürileping viieks aastaks, so kuni 01.09.2003. a. ORAS § 121 lg 11 (01.07.2002-26.12.2004 redakts.) teine lause sätestab, et käesoleva paragrahvi alusel pikenenud üürilepingu tähtaja möödumisel võib üürilepingut pikendada ES § 32 ja 33 alusel (01.07.2003-26.12.2004 redakts.). seega tuginedes ES § 32 lg 4 pikenes sama leping ühekordselt veel viieks aastaks ja seega on kehtiv tähtajalisena kuni 01.09.2008. a. Kostja on põhjendamatult jätnud tähelepanuta ORAS § 121 lg 11 viimase lause, mis sätestab, et käesolevas lõikes nimetatud juhul ei kohaldata eluruumi pikenemisele VÕS eluruumi üürilepingu sätteid. N. L leiab, et uue üürilepingu sõlmimine ei võtnud temalt ära nn sundüürniku staatust. Pooled ei ole kokku leppinud selles, et üürilepingu sõlmimiega kaotab N. L nn sundüürnikule kohaldatava õiguskaitse. Pooled lähtusid õigusaktidest, mis kaitsevad nn sundüürnikke. Hageja hinnangul on Üürikomisjon omaalgatuslikult väljunud poolte tegelikust tahtest üürilepingu sisu ja mõtte osas. Üürikomisjon on võtnud asja lahendamisel seisukoha, mida kumbki pool ei ole taotlenud.

N. L palub tühistada üürikomisjoni otsus ja teha kohtul otsus, millega tunnistada üürileping kehtivaks kuni 01.09.2008. a. AVVvastus ja vastuhagi Kohtule 01.04.2008. a esitatud vastuses kostja hagi ei tunnista. Kostja AVV on Tallinnas Xxx asuva kinnistu, registriosa nr xxx omanikuna kantud kinnistusraamatusse 31.01.1997.a. Õigusvastaselt võõrandatud elamu asukohaga Tallinnas Xxx tagastati Tallinna Linnavalitsuse 30.08.1993.a. koostatud vara üleandmise akti nr 15 alusel M V . 01.09.1993.a. kuupäeva kandev eluruumi üürileping on sõlmitud AVV kui üürileandja ja L N kui üürniku vahel. AVV ei olnud üürilepingu sõlmimise ajal eluruumi omanik ega õigusvastaselt võõrandatud vara tagasisaaja ORAS tähenduses. ORAS § 12 lg 4 kohaselt riigi, juriidilise isiku või munitsipaalomandis olev ehitis, mida füüsilised isikud kasutavad eluruumi üürilepingu alusel, kuulub tagastamisele ainult juhul, kui omandireformi õigustatud subjekt, kes nõuab elamu tagastamist, võtab endale kõik üürnikuga varem sõlmitud üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused. Kuivõrd M V elamu tagastati, siis pidi ta olema olnud nõus üle võtma ka tagastamise hetkel kehtinud eluruumi üürilepingud ning tema sai NLe kasutada oleva eluruumi suhtes nii eluruumi omanikuks kui ka üürileandjaks. Seega, 01.09.1993.a., kui AVV sõlmis üürileandjana uue üürilepingu, kehtis üheaegselt ka 30.08.1993.a. M V poolt üle võetud eelmine NL sõlmitud üürileping. Üürileping lõpeb ES § 51 kohaselt tähtaja möödumisel või ennetähtaegsel lõpetamisel, samuti ES § 57 kohaselt üürilepingu kehtetuks tunnistamisel. AVV sõlmides uue üürilepingu iseenda kui üürileandja nimelt, ei saanud ilma selleks volitust omamata ja seda eraldi fikseerimata lõpetada M V poolt üle võetud üürilepingut – see jäi kehtima. Üürikomisjon asus oma otsuses AVV vastuväiteid ümber lükates seisukohale, et 01.09.1993.a. sõlmitud üürileping ei saa olla kehtetu üksnes seetõttu, et samaaegselt kehtis 30.08.1993.a. M V poolt üle võetud varasemalt NL sõlmitud üürileping. Samuti otsustas üürikomisjon lähtudes mõistlikkuse põhimõttest, et eelduslikult kui uue üürileandja astudes üürisuhetesse pooled sõlmivad uue üürilepingu, siis nende tahe on, et varasem üürileping lõpeks ning nad ei eelda, et varasem, so eelmise üürileandjaga sõlmitud üürileping jääb kehtima ainuüksi seetõttu, et pooled uues lepingus eraldi selles osas kokku ei lepi. Kostja seisukoht on, et kuna lepingud on sõlmitud erinevate isikute vahel, ei saanud AVV lõpetada lepingut, mille pooleks ta ise ei olnud. Samuti on kostja arvamusel, et kuna seadusandlus on muutunud hilisemalt üürniku kui sundüürniku kasuks, siis käesoleval ajal tõlgendada lepingute sõlmimist üksnes mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ja sobitades asjaolusid üürnikule sobivasse vormi, ei ole õige. AVV sõlmis üürilepingu küll kui üürileandja kirjalikult, kuid seda mitte kui vara tagasisaanud õigustatud subjekt ja vara omanik. AVVga sõlmitud üürilepingule ei saa kohaldada ORAS sätteid. Tema ei ole ORAS § 121 lg 1 tähenduses tagastatud elamu omanikuna sõlminud üürnikuga teistsugust kokkulepet, s.o. andnud üürnikule suuremaid õigusi kui seda võimaldas omandireformi seadusandlus. AVV sõlmitud üürileping oli tähtaegne leping, mis pidi lõppema tähtaja saabumisel ja mis ei pidanud andma täiendavaid sotsiaalseid garantiisid. Vahepeal aga muutus omandireformi puudutav seadusandlus. Alates 16.06.1994 muudeti ORAS § 12 lg 4 ja selles kehtestati, et elamu tagastamisel kehtiv üürileping loetakse kehtivaks kolmeks aastaks, alates elamu omandiõiguse üleminekust õigustatud subjektile, kui üürnik ja elamu omanik tagastamisel ei lepi kokku teisiti. Nimetatud seadusemuudatusest alates oli NL sõlmitud üürilepingu kehtivus elamu tagastamisest 3 aastat. Alates 02.03.1997.a. kehtestati ORAS § 12-1,

mille lg 1 kohaselt elamu tagastamisel kehtiv üürileping loetakse kehtivaks kolmeks aastaks, alates elamu omandiõiguse üleminekust õigustatud subjektile, kui üürnik ja elamu omanik ei lepi elamu tagastamisel kokku teisiti. Kui kirjalik üürileping on üürnikuga sõlmimata, tuleb see omandireformi kohustatud subjektil üürnikuga sõlmida enne tagastatava elamu üleandmist. Lg 3 kohaselt käesoleva paragrahvi 1.lõikes nimetatud üürilepingu tähtaja möödumisel pikeneb üürileping viieks aastaks. Üürileandja võib vaidlustada üürilepingu pikenemise üksnes käesolevas paragrahvis sätestatud juhtudel. Hageja NLe kuni hagiavalduse esitamiseni väljendatud seisukohtade järgi on tema sundüürnik, kellele laienevad ORAS-st tulenevad õigused, nii lepingu tähtajas kui ka üürimääras. AVV seisukoht on siiani olnud, et ORAS sätted laienevad NLe üürilepingule alates vastavate seadusesätete kehtestamisest. Hageja esindaja seisukoht on, et kuna seaduse rakendussätetes ei ole ette nähtud seaduse tagasiulatuvat jõudu, siis seda ei saa ka rakendada üürisuhtele AVV viitab oma seisukoha õigsuse kaitseks Riigikohtu lahenditele nr 3-2-1-79-07 ja 3-2-1-11-05. Riigikohus otsuses nr 3-2-1-79-07 punktis 12 märgib järgmist: “ Hageja nõude lahendamiseks oli vaja kindlaks teha, kas kostja üürileping lõppes 01.aprillil 2003. Tuvastatud asjaolude kohaselt kasutasid kostjad vaidlusalust eluruumi tähtajaga kuni 1.juuli 1997.a. Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise akt, millega õigusjärgsele omanikule tagastati elamu, milles vaidlusalune eluruum asub, jõustus 1.aprillil 1995.a. Kooskõlas ORAS § 121 lg-ga 1 pikenes kostja üürileping seega 1.aprillini 1993.a. Selle tähtaja möödumisel pikenes leping sama sätte 3. lõike alusel veel 1.aprillini 2003.a. “ Käesolevas vaidluses on sarnased asjaolud Riigikohtu lahendis toodud kaasusega. M V poolt ülevõetud leping kehtis alates 01.juulist 1992 , s.o. elamuseaduse kehtestamisest 5 aastat kuni 01. juulini 1997.a. Elamu tagastati õigustatud subjektile enne ORAS § 12 1 kehtestamist alates 02.03.1997.a. Seega on ORAS § 121 kui soodustaval seadusel tagasiulatuv mõju seaduse kehtestamise ajal kehtinud lepingutele. NL sõlmitud ja M V poolt ülevõetud eluruumi üürileping kehtis alates 30.08.1993.a. st kuni 30.08.1996 ORAS § 12 lg 4 alusel. Seejärel pikenes 30.08.1996.a. see leping ES § 32 lg 2 alusel veel 5 aastaks. ES § 32 lg 2 sätestab, et kui enne üürilepingu tähtaja möödumist kumbki pool ei taotle üürilepingu lõpetamist või uue lepingu sõlmimist, loetakse see pikenenuks viieks aastaks, kui lepingus ei ole teisiti ette nähtud. Kuna üürileping NL ei olnud ORAS § 121 kehtestamise ajaks lõpetatud, ulatus ORAS-st tulenev kaitse ka tema õigustele. 30.08.1996.a. pikenenud üürileping kehtis kuni 30.08.2001.a., seega pidi see lõppema enne VÕS kehtestamist ning sellele suhtele tuli kohaldada ES § 32 sätteid. Lisaks sätestas ORAS § 121 lg 11, et käesoleva paragrahvi sätted laienevad üürisuhtele, mille pooleks olev üürnik elas eluruumis tagastamise hetkel. Käesoleva paragrahvi alusel pikenenud üürilepingu tähtaja möödumisel võib üürilepingut pikendada Eesti Vabariigi elamuseaduse § -de 32 ja 33 alusel. ES § 32 lg 2 alusel pikenes 30.08.2001.a. lõppenud leping veel 5 aastaks ehk kuni 30.08.2006.a. ES § 32 lg 4, milline kehtestati alates 01.07.2002.a. sätestab, et käesolevat paragrahvi kohaldatakse omandireformi aluste seaduse § 121 lõikes 3 sätestatud eluruumi üürilepingu viieaastase tähtaja möödumisel selle üürilepingu ühekordseks pikendamiseks või uue üürilepingu sõlmimiseks. Siit järeldus, et tagastatud elamutes üürilepingute pikendamine ORAS ja ES alusel toimub kokku kuni 13 aastat, edasised suhted reguleeritakse VÕS alusel. Kuna NL sõlmitud eluruumi üürilepingu viimane omandireformist tulenev tähtaeg lõppes 30.08.2006.a. ja seda suhet reguleerib juba VÕS, siis on tulenevalt VÕS § 309 lg-st 1 lõpeb

tähtajaline üürileping tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. VÕS § 310 lg 2 sätestab, et kui vähemalt kaheks aastaks sõlmitud eluruumi üürilepingu puhul kumbki pool ei teatata vähemalt kaks kuud enne tähtaja möödumist, et ta ei soovi lepingu pikenemist, muutub üürileping tähtaja möödumisel tähtajatuks (mida on siis omakorda võimalik korraliselt, st 3 kuulise etteteatamistähtajaga üles öelda). Käesoleval juhul on kostja teatanud hagejale 28.06.2006, et ta ei soovi üürilepingu pikenemist ning et üürileping tähtaja möödumisel 30.08.2006 lõpeb. Eeltoodud põhjendustel vaidleb AVV vastu NL hagile nõudes tunnustada temaga sõlmitud eluruumi üürilepingu kehtivust tähtajaga kuni 30.08.2008.a. ja palub NLe hagi jätta tervikuna rahuldamata ning rahuldada AVV vastuhagi. Kohtule 23.10.2007. a esitatud vastuhagis palub AVV kohustada NL tagastama Tallinnas Xxx korter 12 asuv eluruum AVV hiljemalt 10 päeva jooksul pärast kohtuotsuse jõustumist ning selle tagastamata jätmisel määrata otsuse täitmise viisiks NL eluruumist välja tõstmine koos talle kuuluva varaga. NL vastus vastuhagile Kostja leiab, et Üürikomisjoni poolt tehtud otsus on seaduslik ja õige ning hageja toodud väited ei anna alust Üürikomisjoni otsuse tühistamiseks osas, mis puudutab Üürilepingu pikendamist ehk kostja nõuet. Hageja nõude rahuldamiseks, mis oli esitatud Üürikomisjonile, puudub samuti alus. Üürikomisjon on teinud õige lahendi. Hageja ei vaidlusta sisuliselt Üürikomisjoni otsust vaid püüab kohtule selgeks teha oma arusaamu seadusest. Hageja ei selgita, milles seisneb Üürikomisjoni väär seaduse kohaldamine. Kostja nõustub täielikult Üürikomisjoni poolt tehtud otsuse põhjendustega ning ei hakka neid seetõttu käesolevas vastuses ümber kirjutama. Kostja palub jätta vastuhagi rahuldamata ning kõik kohtukulud jätta hageja kanda. Kohtuistung Kohtuistungil 19.05.2008. a leiab hageja esindaja, et üürikomisjon on jätnud tähelepanuta 12.08.1998 Riigi Teatajas avaldatu. Samuti on eksinud ORAS § 73 vastu. Kostja lähtub sellest, et arvestada tuleb ORAS muudatust 1994-ndast aastast. See, et kolmeks aastaks leping pikenes, ei tähenda, et leping hakkas tagasiulatuvalt kehtima. See, et kostja hiljem omanikus sai, see ei muuda protseduuri. Võeti üle eelmine leping ja järgmisel päeval sõlmiti uus leping. Üürileping kehtis ka õigusjärgluse suhtes, vaidlust ei ole selles, et see on omandireformi käigus sõlmitud leping. Siin tuleb lähtuda lepingust, mitte omanike vahetusest. Omanike vahetamisel jäi leping jõusse. Kostja esindaja jääb oma seisukoha juurde. Hageja ja kostja lihtsalt vormistasid selle lepingu. See, mis tähendus sellel lepingul oli, seda ta ei teadnud. Oleks ta seda teadnud, oleks kostja tõstnud üüri, kuna kesklinnas kõik tõstsid üürihindasid. Leping oli sõlmitud mitteomaniku poolt.

Xxx tagastati Tallinna Linnavalitsuse 30.08.1993.a. koostatud vara üleandmise akti nr 15 alusel M V (üürivaidl tl 12). Elamu M V tagastamise hetkel oli eluruumi üürnik NL (üürivaidl. tl 4). Hageja leiab, et hageja ja kostja vahel 01.09.1993. a sõlmitud 5 aastase tähtajaga üürilepingu (üürivaidl tl 7-10) tähtaeg saabus 01.09.1998. a, misjärel see pikenes ORAS § 121 lg 3 alusel veel 5 aastaks, s.o. kuni 01.09.2003. a. Seejärel pikenes üürileping omakorda ORAS § 121 lg 11 ning ES § 32 lg 4 alusel viieks aastaks ja on seega kehtiv tähtajalisena kuni 01.09.2008. a (tl 57). Kostja leiab, et kuna hagejaga ei sõlmitud eluruumi tagastamisel teistsugust kokkulepet, siis vastavalt ORAS § 12 lg 4 kehtis 28.05.1979. a kohaliku omavalitsuse ja NLe vahel sõlmitud üürileping nr 4178 alates elamu tagastamisest M V le, s.o. alates 30.08.1993. a kolm aastat, s.o. kuni 30.08.1996. a. Vastavalt ES § 32 lg 2 pikenes üürileping pärast 30.08.1996. a veel viie aasta võrra, s.o. kuni 30.08.2001. a. Pooled ei teavitanud teineteist enne üürilepingu tähtaja möödumist üürilepingu lõpetamisest, mistõttu üürilepingu tähtaeg pikenes ORAS § 121 lg 11 ja ES § 32 lg 2 alusel pärast algse tähtaja möödumist, s.o. pärast 30.08.2001. a veel viie aasta võrra, s.o. kuni 30.08.2006. a. Tulenevalt VÕS § 309 lg 1 lõpeb tähtajaline üürileping tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. VÕS § 310 lg 2 sätestab, et kui vähemalt kaheks aastaks sõlmitud eluruumi üürilepingu puhul kumbki pool ei teata vähemalt kaks kuud enne tähtaja möödumist, et ta ei soovi lepingu pikenemist, muutub üürileping tähtaja möödumisel tähtajatuks. Kostja on teatanud hagejale 28.06.2006. a, et ta ei soovi üürilepingu pikenemist, hageja on teate allkirja vastu kätte saanud. Lähtudes eeltoodust on kostja seisukohal, et üürileping on tähtaja möödumisel 30.08.2006. a lõppenud. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et NL on isik, kes vastab ES § 73 sätestatule, s.o. hageja on üürnik, kes elas omandireformi käigus tagastatud eluruumis, selle tagastamise hetkel (tl 61). Kohus nõustub kostjaga, et vaatamata sellele, et hageja ja kostja sõlmisid 01.09.1993. a üürilepingu tähtajaga 01.09.1998. a, ei lõppenud M V ja NL vahel vara tagastamise hetkel kehtinud üürileping. Hagejaga lepingu sõlmimise ajal ei olnud kostja elamu omanik. Seega ei saa kohtu hinnangul 01.09.1993. a leping anda NL omandireformi käigus tagastatud eluruumis elavate üürnike õigusi, kuna selle lepingu teiseks pooleks ei ole omanik ega ka üürileandja. Lepingu sõlmimise ajal kehtinud ORAS § 12 lg 4 kohaselt elamu, mida kasutavad füüsilised isikud eluruumi üürilepingu alusel, kuulub tagastamisele ainult juhul, kui omandireformi õigustatud subjekt, kes nõuab elamu tagastamist, võtab endale kõik üürnikuga varem sõlmitud üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused. Kuna M V 30.08.1993. a elamu tagastati, pidi ta olema nõus üle võtma ka tagastamise hetkel kehtinud hageja üürilepingu. ORAS § 12 lg 4 (16.06.1994. a redakts) sätestab, et elamu tagastamisel kehtiv üürileping loetakse kehtivaks kolmeks aastaks, alates elamu omandiõiguse üleminekust õigustatud subjektile, kui üürnik ja omanik elamu tagastamisel ei lepi kokku teisiti. Kinnistusraamatu väljavõttest nähtub, et kostja ei olnud 1993. a omandireformi õigustatud subjekt ning sai elamu omanikuks alles 1997. a jaanuaris (üürivaidl tl 13) Hageja on kohtu hinnangul ekslikult leidnud, et ORAS § 121 lg 3 alusel pikenes hageja ja kostja vahel sõlmitud leping perioodiks 01.09.1998. a kuni 01.09.2003. a (tl 57). Kohus on seisukohal, et pärast viie aasta möödumist ei saanud 01.09.1993. a sõlmitud leping pikeneda ORAS § 121 lg 3 alusel veel viieks aastaks, kuna vaidlusalune leping ei ole ORAS § 121 lg-s 3 sätestatud eluruumi üürileping. AVVei ole ORAS § 121 lg 1 tähenduses tagastatud elamu omanikuna sõlminud üürnikuga teistsugust kokkulepet, s.o. andnud üürnikule suuremaid õigusi kui seda võimaldas

hinnangul vastab seega tegelikkusele kostja poolt väidetu, et õiguslikult kehtis ja sisuliselt ka täideti M V poolt ülevõetud üürilepingut. TsÜS (01.09.1994. a redakts) § 64 lg 1 kohaselt tehingu tõlgendamisel lähtutakse tehingu teinud isikute tegelikust tahtest, kui tehingu sisust ei tulene teisiti. TsÜS § 170 lg 2 kohaselt enne 1994. a 1. septembrit tekkinud ja sel päeval kestvatele õigussuhtetele kohaldatakse tsiviilseadustiku üldosa seaduse sätteid, kui rakendussätetest ei tulene teisiti. Osapooled tõlgendasid üürilepingut selliselt, et selle kehtivus on garanteeritud üürnikule ORAS alusel 13 aasta jooksul (3+5+5) koos ORAS-est tulenevate soodusüüridega. Kohus nõustub kostjaga, et vastasel juhul poleks millegagi põhjendatud olnud ka keskmisest turuhinnast madalam üürimäär ning kostja oleks olnud õigustatud hagejalt küsima turuhinnale vastavat üüri (tl 73). Kohus nõustub kostjaga (tl 73) ka selles, et hageja on ekslikult leidnud, et ORAS regulatsioon ei omanud tagasiulatuvat jõudu (tl 57). 29.01.1997.a. on vastu võetud omandireformiga seonduvate õigusaktide muutmise seaduse § 15 rakendussätted, mille lõige 1 näeb ette kui õigusvastaselt võõrandatud elamu on tagastatud enne käesoleva seaduse jõustumist ja selles asuvate eluruumide üürilepinguid ei ole kirjalikult sõlmitud, on eluruumi üürnikul õigus nõuda elamu omanikult kirjaliku üürilepingu viivitamatut sõlmimist, arvestades Eesti Vabariigi omandireformi aluste seaduse §-s 121 sätestatut. Vastupidiselt hageja esindaja väidetele sätestab eelnimetatud seadus tagasiulatuva õigusjõu seaduse jõustumise (02.03.1997) ajal kestvatele õigussuhetele. ORAS § 12 lg 4 (alates 16.06.1994.a. redaktsioon) kohaselt elamu tagastamisel kehtiv üürileping loetakse kehtivaks kolmeks aastaks, alates elamu omandiõiguse üleminekust õigustatud subjektile, kui üürnik ja omanik elamu tagastamisel ei lepi kokku teisiti. Riigikohus on lahendis 3-2-1-79-07 leidnud, et üürilepingu pikenemine perioodiks 01.04.1995. a kuni 01.04.1998 toimus kooskõlas ORAS § 121 lg 1. Seega on sättel tagasiulatuv mõju. M V poolt ülevõetud leping kehtis alates 01.07.1992. a, s.o. elamuseaduse kehtestamisest 5 aastat kuni 01.07.1997. a. Vara tagastati M V 30.08.1993. a. Kohtu hinnangul tuleb ka hageja üürilepingu puhul lähtuda põhimõttest, et elamu tagastamisel kehtiv üürileping tuleb lugeda kehtivaks kolmeks aastaks, alates omandiõiguse üleminekust õigustatud subjektile ning seejärel on üürileping pikenenud viieks aastaks ning ORAS 121 lg 11 ja ES § 32 lg 2 alusel veelkord viieks aastaks. Seega lõppes hageja üürileping 30.08.2006. a. Seoses üürilepingu lõpetamisega võlaõigusseaduse kehtivuse ajal tuleb kohaldada võlaõigusseaduse sätteid üüritud asja tagastamiseks. Vastavalt VÕS § 334 lg-le 1 peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutusele. Kui üürnik asja ei tagasta, on üürileandjal õigus asi temalt välja nõuda. Seega on NL kohustatud lõpetama Tallinnas Xxxasuva korteri nr 12 ebaseadusliku valduse, vabastama eluruumi seoses üürilepingu lõppemisega ning andma eluruumide valdus üle AVVle. TsMS § 445 lg 1 kohaselt võib kohus otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra ning täitmise tähtaja või tähtpäeva ja asjaolu, et otsus täidetakse viivitamata või et otsuse täitmine tagatakse mõne hagi tagamise abinõuga. Kostja on esitanud taotluse määrata otsuse täitmise viisiks eluruumist väljatõstmine, juhuks kui hageja keeldub eluruumi vabastamisest. Kohus leiab, et taotlus on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel kuulub NL väljamõistmisele AVV menetluskulu (s.h. vastuhagilt tasutud riigilõiv ja õigusabikulu) täies ulatuses. TsMS § 174 lg 1 alusel menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Käesolevas tsiviilasjas on kohus 14.01.2008. a teinud määruse, millega on hagejale antud riigi õigusabi ning hagejale ei ole pandud kohustust hüvitada riigi õigusabi tasu ja riigi õigusabi kulusid (tl 38). Eeltoodust tulenevalt tuleb hageja õigusabikulud jätta riigi kanda.