21. jaanuar 2009. a kell 14.00 tsiviilkantselei kaudu Kentmanni 13 Tallinn
Tsiviilasja number
2-07-45384
Tsiviilasi
esindajad
VÖ’u ja TÖ’u taotlus AP’i ja MR poolt Tallinna Üürikomisjonile esitatud avalduse läbivaatamiseks hagimenetluse korras hagina (üürivaidlusasi ). Hageja I – AP (isikukood XXX, elukoht XXX) Hageja II – MTR(sünd. XXX.a., elukoht XXX) Hagejate esindaja – vandeadvokaadi abi Inge Lumiste (Advokaadibüroo Raudsepp & Co, Ahtri 12, 10151 Tallinn) Kostja I – VÖ (isikukood XXX, elukoht XXX) Kostja II – TÖ (isikukood XXX, elukoht XXX)
Asja läbivaatamine
Kirjalikus menetluses
Menetlusosalised ja nende
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada AP’i ja MTR hagi VÖ’u ja TÖ’u vastu.
2.Kohustada VÖ’ut ja TÖ’ut vabastama AP’ile ja MTR kuuluva ja Tallinnas XXX asuva korteri nr 10 valdus seoses üürilepingu lõppemisega 01.06.2007. a hiljemalt 10 päeva jooksul pärast kohtuotsuse jõustumist.
3.Kohustuse vabatahtliku mittetäitmise korral VÖ ja TÖ Tallinnas XXX asuvast korterist nr 10 välja tõsta koos neile kuuluva varaga.
4.Välja mõista VÖ’ult üüritud asja (eluruum XXX Tallinnas) tagastamisega viivitamise eest kahjuhüvitis alates 01.06.2007. a kuni asja tagastamiseni 484 (nelisada kaheksakümmend neli) krooni ja 80 senti AP’i ja MTR kasuks. Menetluskulude jaotus
5.Menetluskulud jätta täies ulatuses VÖ’u kanda. Edasikaebamise kord
Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Asjaolud ja APi ja MTRnõue
1.Kohtule 21.01.2008. a esitatud hagiavalduse kohaselt kuulub hagejatele omandiõiguse alusel Tallinnas XXXasuv kinnistu. Kinnistul paiknev elamu tagastati kui õigusvastaselt võõrandatud vara 30.05.1994. a vastavalt Tallinna Linnavalitsuse 10.02.1994. a korraldusele nr 194-k. Hagejad omandasid kinnistu 08.11.2005. a. Kostjad elasid elamus selle tagastamise hetkel ning kostja VÖ sõlmiti 01.06.1994. a üürileping XXX eluruumi kasutamiseks. Lisaks temale elab eluruumis ka VÖ poeg TÖ.
2.VÖ sõlmitud üürileping lõppes vastavalt lepingus kokkulepitule. Vaidlusalune eluruum on omandireformi käigus tagastatud eluruum, mis tagastati õigusjärgsele omanikule NK 30.05.1994. a., kuid VÖ sõlmiti üürileping 01.06.1994. a, seega pärast elamu tagastamist. Tulenevalt üürilepingu p-st 2.1. sõlmiti üürileping tähtajaga kuni 01.06.1997. a. Pärast nimetatud tähtaja möödumist pikenes leping p 2.4. kohaselt 5 aastaks, s.o. kuni 01.06.2002. a. Kuna ka enne 01.06.2002. a möödumist ei avaldanud lepingupooled soovi lepingut lõpetada, pikenes üürileping veelkord lepingu p 2.4. alusel 5 aastaks, s.o. kuni 01.06.2007. a.
3.30.11.2006. a esitasid hagejad kostjatele teate, milles informeerisid kostjaid, et nad ei soovi üürilepingut tähtaja saabumisel enam pikendada ning, et üürileping lõpeb 01.06.2007. a. seoses üürilepingu lõppemisega palusid hagejad kostjatel aegsasti otsida uut elamispinda. Nimetatud teate postitas hagejate palvel Pindi Kinnisvarahaldus OÜ 12.12.2006. a tähtkirjana AS Eesti Post kaudu. Kuna kostja VÖ ei võtnud kirja vastu, saadeti see tähtkiri hoiutähtaja möödumisel 15.01.2007. a Pindi Kinnisvarahaldus OÜ-le tagasi. 22.01.2007. a saatis Pindi Kinnisvarahaldus OÜ VÖ eelnimetatud teate uuesti. Ka seekord ei võtnud V. Ö kirja vastu, mistõttu tagastati see hoiutähtaja möödumisel 08.02.2007. a. Hagejate palvel saatis Pindi Kinnisvarahaldus OÜ VÖ teate ka kolmandat korda 27.02.2007. a, kuid ka selle kirja tagastas Eesti Post AS hoiutähtaja möödumisel 16.03.2007. a. Kuna VÖ ei võtnud kolmel korral tähtkirjana saadetud teadet vastu, pani Pindi Kinnisvarahaldus OÜ haldur H Anto nimetatud teate märtsis 2007 koos märtsikuu arvega VÖ postkasti. Et VÖ on 2007 märtsikuu eluruumi kasutamise eest tasunud, on ilmne, et koos arvega on VÖ kätte saanud ka hagejate tahteavalduse lepingut mitte pikendada.
4.15.05.2007. a kostjatele edastatud pöördumises juhtisid hagejad veelkord kostjate tähelepanu asjaolule, et üürileping lõpeb 01.06.2007. a ning palusid kostjatel teada anda, millal nad eluruumi vabastavad. Nimetatud pöördumise pani Pindi Kinnisvarahaldus OÜ haldur H Anto VÖ postkasti. Hagejad on kostjate poole üürilepingu lõppemise küsimuses korduvalt pöördunud ka suuliselt. Kostjad võtsid küll teatavaks, et üürileping lõpeb tähtaja saabumisel, kuid ei olnud nõus tagastama eluruumi. Kostjad ei ole hagejatelt taotlenud üürilepingu pikendamist ega uue sõlmimist.
5.Kuna kostjad ei tagastanud üürilepingu lõppemisel eluruumi, esitasid hagejad 05.06.2007. a kostjale VÖ eluruumi tagastamise nõude, milles nad veelkord juhtisid kostjate tähelepanu asjaolule, et kostjatel puudub alates 01.06.2007. a õiguslik alus eluruumi valdamiseks ja kasutamiseks ning palusid kostjatel tagastada eluruum hiljemalt 11.06.2007. a. Nõue oli VÖ saadetud tähtkirjana. Kuna kostja VÖ ei võtnud eelnimetatud tähtkirja vastu saatis AS Eesti Post selle hoiutähtaja möödumisel tagasi. Kuna kostjad vaatamata korduvatele nõudmistele ei tagastanud hagejatele eluruumi ning jätkasid selle kasutamist, esitasid hagejad 13.06.2007. a
Tallinna Üürikomisjonile avalduse eluruumi vabastamise ja tagastamise nõudes ning üüritud asja tagastamisega viivitamise eest kahjuhüvitise väljamõistmise nõudes Tallinna Üürikomisjon rahuldas 04.10.2007. a otsusega üürivaidlusasjas hagejate avalduse. VÖ ja TÖ taotlus ja vastus
6.29.10.2007. a esitasid VÖ ja TÖ kohtule taotluse AP’i ja MR poolt Tallinna Üürikomisjonile esitatud avalduse läbivaatamiseks hagimenetluse korras hagina. Kostjad leiavad, et AP ja MR on ära kasutanud kostjate teadmatust oma seaduslikest õigustest ja pahauskselt lõpetanud üürilepingu tegelikku olukorda üürnikele selgitamata, pannes kostjaid raskesse olukorda VÕS § 327 lg 1 p 2 mõttes.
7.Kostjad ei vaidle vastu, et üürilepingu lõppemise tähtaeg lepingus oli 01.06.2007. a, kuid kostjad leiavad, et Tallinna Üürikomisjon on otsuses ekslikult märkinud, et ei pea vajalikuks hinnata lepingu ülesütlemisteate vastavust VÕS § 325 nõuetele, kuna tegemist on lihtsalt teatega.
8.Tegelikult oli poolte vahel kokku lepitud, et kui kumbki pool ei teata 2 kuud ette lepingu omapoolsest lõpetamisest siis pikeneb leping järgmiseks viieks aastaks automaatselt. Kostjad leiavad, et sellise kokkuleppe korral ongi üürileandja teade oma keeldumisest pikendada lepingu edasist kehtivust sisuliselt lepingu ülesütlemise teade, mis peab oma sisult vastama VÕS § 325 lg
2.Praegune üürilepingu ülesütlemise teade on vastavalt VÕS 325 lg 5 tühine.
9.Kui üürileandja oleks aegsasti selgitanud oma edaspidiseid plaane maja osas, oleks kostjad ka varem hakanud uut elamispinda Tallinna linnalt taotlema. Kostjad ei ole tehnilistel põhjustel tähitud kirju kätte saanud ja üürileandja otsus tuli kostjatele ootamatult. Kui üürileandja oleks järginud VÕS § 325 sätestatut, siis oleks kostjad teada saanud ülesütlemisteatest, et neil on õigus taotleda lepingu pikendamist.
10.Kostjad ei nõustu hagejaga selles, et kostjad on võtnud elamusse allüürnikke. Tegelikult ei hooli hagejad oma varast ja elamu välisuks on lukust lahti, nii et igaüks pääseb takistamatult elamusse. Samuti ei vasta tõele, et kostjad on keeldunud kirjade vastuvõtmisest 2006. a. TÖ on liikumispuudega isik ja kui VÖ viibib kodust väljas, ei olegi kedagi, kes saaks korteri ust avada. Kohtu põhjendused Kohus, tutvunud tsiviilasja ning Tallinna Üürikomisjoni toimiku kõigi materjalidega, on jõudnud järeldusele, et hagiavaldus kuulub rahuldamisele.
11.Kohus on tuvastanud, et AP ja MTR on Tallinnas XXX asuva kinnistu, registriosa nr XXX omanikena kantud kinnistusraamatusse 08.11.2005. a. Õigusvastaselt võõrandatud elamu asukohaga Tallinnas XXXt agastati Tallinna Linnavalitsuse 30.05.1994. a. koostatud vara üleandmise akti alusel NK(üürivaidl tl 10). Elamu NK tagastamise hetkel oli eluruumi nr 10 üürnik VÖ, kellega NK sõlmis 01.06.1994. a üürilepingu tähtajaga 01.06.1997. a (üürivaidl. tl 1114).
12.Hagiavalduse kohaselt üürilepingu tähtaja saabudes 01.06.1997. a, pikenes leping p 2.4. kohaselt 5 aastaks, s.o. kuni 01.06.2002. a. Kuna ka enne 01.06.2002. a möödumist ei avaldanud lepingupooled soovi lepingut lõpetada, pikenes üürileping veelkord lepingu p 2.4. alusel 5 aastaks, s.o. kuni 01.06.2007. a. 30.11.2006. a esitasid hagejad kostjatele teate, milles informeerisid kostjaid, et nad ei soovi üürilepingut tähtaja saabumisel enam pikendada ning, et üürileping lõpeb 01.06.2007. a.
13.Kostjad ei vaidle vastu, et üürilepingu lõppemise tähtaeg oli lepingus 01.06.2007. a. Kostjad on aga seisukohal, et lepingu ülesütlemise teade, peab oma sisult vastama VÕS § 325 lg-le 2.
14.Kohus kostjatega ei nõustu. VÕSRakS § 12 lg 1 kohaselt enne 1. juulit 2002 sõlmitud kestvuslepingutele kohaldatakse alates 1. juulist 2002 tsiviilseadustiku üldosa seaduses ning võlaõigusseaduses sätestatut. Tulenevalt VÕS § 309 lg 1 lõpeb tähtajaline üürileping tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. VÕS § 310 lg 2 sätestab, et kui vähemalt kaheks aastaks sõlmitud eluruumi üürilepingu puhul kumbki pool ei teata vähemalt kaks kuud enne tähtaja möödumist, et ta ei soovi lepingu pikenemist, muutub üürileping tähtaja möödumisel tähtajatuks. Hagejad on teatanud kostjatele 30.11.2006. a teatisega (üürivaidl tl 15), et nad ei soovi üürilepingu pikenemist. Seega on üürileping kohtu hinnangul tähtaja möödumisel 01.06.2007. a lõppenud.
15.Kostjate vastuväite kohaselt, ei ole kostjad tehnilistel põhjustel tähitud kirju kätte saanud. TÖ on liikumispuudega isik ja kui VÖ viibib kodust väljas, ei olegi kedagi, kes saaks korteri ust avada. Kostjad leiavad, et kui üürileandja oleks järginud VÕS § 325 sätestatut, siis oleks kostjad teada saanud ülesütlemisteatest, et neil on õigus taotleda lepingu pikendamist.
16.Järgnevalt kontrollib kohus, kas pooled avaldasid TsÜS §-le 69 vastava tahteavalduse enne üürilepingu tähtaja möödumist, selleks et välistada üürilepingu pikenemine. TsÜS § 69 lg 1 järgi tuleb kindlale isikule suunatud tahteavaldus tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see muutub kehtivaks kättesaamisega. TsÜS § 69 lg 2 järgi on tahteavaldus kätte saadud, kui see on tahteavalduse saajale isiklikult teatavaks tehtud. Eemalviibijale tehtud tahteavaldus loetakse kättesaaduks, kui see on jõudnud tahteavalduse saaja elu- või asukohta ja tal on mõistlik võimalus sellega tutvuda.
17.Hagiavalduse kohaselt esitasid hagejad 30.11.2006. a kostjatele teate, milles informeerisid kostjaid, et nad ei soovi üürilepingut tähtaja saabumisel enam pikendada ning, et üürileping lõpeb 01.06.2007. a. Teate postitas hagejate palvel Pindi Kinnisvarahaldus OÜ 12.12.2006. a tähtkirjana AS Eesti Post kaudu. Tähtkiri saadeti hoiutähtaja möödumisel 15.01.2007. a Pindi Kinnisvarahaldus OÜ-le tagasi. 22.01.2007. a saatis Pindi Kinnisvarahaldus OÜ VÖ teate uuesti. See tagastati hoiutähtaja möödumisel 08.02.2007. a. Hagejate palvel saatis Pindi Kinnisvarahaldus OÜ VÖule teate kolmandat korda 27.02.2007. a, ka selle kirja tagastas Eesti Post AS hoiutähtaja möödumisel 16.03.2007. a (üürivaidl tl 28-40). Pindi Kinnisvarahaldus OÜ haldur HAnto pani nimetatud teate ka märtsis 2007 koos märtsikuu arvega VÖ postkasti. 15.05.2007. a kostjatele edastatud pöördumises (üürivaidl tl 16) juhtisid hagejad veelkord kostjate tähelepanu asjaolule, et üürileping lõpeb 01.06.2007. a. Pöördumise pani Pindi Kinnisvarahaldus OÜ haldur HAnto VÖ postkasti. 05.06.2007. a esitasid hagejad kostjale VÖ eluruumi tagastamise nõude tähtkirjana. Kuna VÖ ei võtnud tähtkirja vastu, saatis AS Eesti Post selle hoiutähtaja möödumisel tagasi.
18.Kohus on seisukohal, et hagejad on teinud kõik endast oleneva, et tagada kostjatele reaalne võimalus üürilepingu lõpetamise tahteavaldusega tutvuda. VÖ kinnitas 25.09.2007. a Tallinna Üürikomisjoni istungil, et ta on ammu teadlik üürilepingu lõppemisest. Kostjad ei lahku hagejatele kuuluvast eluruumist, kuna soovivad linnalt kahetoalist korterit (üürivaidl tl 52).
19.TsÜS § 69 lg-s 2 kohaselt tahteavaldus tuleb lugeda kättesaaduks hetkest, mil tahteavalduse saajaga sarnasel isikul on tavapärastel asjaoludel võimalus tahteavaldusest teada saada. Kohus on seisukohal, et hiljemalt 2007. a märtsis olid kostjad hagejate tahteavaldusest teada saanud. Isegi juhul kui VÖ ei saanud passi kehtivuse lõppemise tõttu tähitud kirju kätte, edastati teade kostjatele
koos märtsikuu arvega lihtkirjaga. Märtsikuu arve on VÖ tasunud, mistõttu tuleb asuda seisukohale, et üürilepingu lõppemise teatest oli kostjatel samuti võimalik teada saada. Tunnistaja HAnto ütluste kohaselt pani ta üürilepingu lõpetamise teate koos märtsikuu üüriarvega VÖ kasutuses olevasse postkasti 22.03.2007. a (tl 92). TsÜS §-le 138 lg 1 kohaselt tuleb õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel toimida heas usus. Vastavalt VÕS §-le 7 lg 1 loetakse võlasuhtes mõistlikuks seda, mida samas olukorras heas usus tegutsevad isikud loeksid tavaliselt mõistlikuks. Kohus on seisukohal, eluruumi vabastamata jätmise mõistlikuks põhjuseks ei ole kostjate soov saada linnalt pakutava ühetoalise korteri asemel kahetoaline korter. Vaidlusalune eluruum tagastati endisele omanikule 1994. aastal. Kostjad on eluruumi üürimise taotlejana arvele võetud 29.05.2007. a (tl 68). Kostjad on jätnud pika aja jooksul kasutamata neile seaduses sätestatud võimaluse taotleda Tallinna linnalt munitsipaal- või sotsiaaleluruumi. Kostjad ei pöördunud pärast üürilepingu tähtaja möödumist ka hagejate poole üürilepingu pikendamiseks VÕS § 326 lg 2 alusel. Kuna kostjad üürileandja poole seaduses sätestatud tähtaja jooksul ei pöördunud, on kostjatel käesolevaks hetkeks see õigus lõppenud. Eeltoodust tulenevalt puudub kostjatel õiguslik alus kasutada alates 01.06.2007. a eluruumi XXXTallinnas.
20.Kostjate vastuväite kohaselt on hagejate poolt kostjatele saadetud üürilepingu ülesütlemise teade VÕS 325 lg 5 tulenevalt tühine. Kohus kostjatega ei nõustu. VÕS § 325 reguleerib üürilepingu ülesütlemise formaalset korda juhul kui üürileping öeldakse üles ühepoolses korras. Käesolevas vaidluses lõppes leping tähtaja möödumisega. Seega ei peagi teates sisalduma ülesütlemise vaidlustamise kord tähtaeg. Üürnik saaks ülesütlemise vaidlustada üürikomisjonis või kohtus juhul, kui ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega. Kuivõrd vaidlusalune leping lõppes tähtaja möödumisega, ei saa see kohtu hinnangul olla vastuolus hea usu põhimõttega.
21.Hagejad paluvad välja mõista VÖ’ult üüritud asja tagastamisega viivitamise eest kahjuhüvitis alates 01.06.2007. a kuni asja tagastamiseni 484.80 krooni. VÕS § 335 kohaselt kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja viivitatud aja eest kahjuhüvitisena nõuda kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline, välja arvatud juhul, kui üürnik peab asja õigustatult kinni tema poolt tehtud kulutuste tasumise tagamiseks. Kuna kostjate üürileping on lõppenud, siis puudub neil õigus asja kasutada ja vallata ning hagejate nõue on kohtu hinnangul põhjendatud..
22.Vastavalt VÕS § 334 lg-le 1 peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutusele. Kui üürnik asja ei tagasta, on üürileandjal õigus asi temalt välja nõuda. Asjaõigusseaduse § 80 lg 1 kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab ning lg 2 järgi on omaniku nõue on suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. Seega on Vivo ja TÖ kohustatud lõpetama Tallinnas XXXasuva korteri nr 10 ebaseadusliku valduse, vabastama eluruumi seoses üürilepingu lõppemisega ning andma eluruumide valduse üle APile ja MTR’le. TsMS § 445 lg 1 kohaselt võib kohus otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra ning täitmise tähtaja või tähtpäeva ja asjaolu, et otsus täidetakse viivitamata või et otsuse täitmine tagatakse mõne hagi tagamise abinõuga. Hagejad on esitanud taotluse määrata otsuse täitmise viisiks eluruumist väljatõstmine, juhuks kui kostjad keelduvad eluruumi vabastamisest. Kohus leiab, et taotlus on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Menetluskulud
23.TsMS § 162 lg 1 alusel kuulub VÖ väljamõistmisele hagejate menetluskulu täies ulatuses. TsMS § 174 lg 1 alusel menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult
menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.
Karin Sonntak Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.