Triin Uusen-Nacke, Anneli Alekand, Andra Pärsimägi
Määruse tegemise aeg ja koht
22. jaanuar 2026, Tartu
Tsiviilasja number
2-25-9799
Tsiviilasi
W.D.Q avaldus F.L-i vastu kohustamaks võimaldama kasutada eriomandi eset vana küttesüsteemi demonteerimiseks ja uue küttesüsteemi paigaldamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 28. oktoobri 2025 määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
F.L-i määruskaebus
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised esindajad
ja
nende Määruskaebuse esitaja (puudutatud isik): F.L Avaldaja: W.D.Q (registrikood: XXX)
RESOLUTSIOON
1.Jätta Tartu Maakohtu 28. oktoobri 2025 määrus muutmata ja F.L-i määruskaebus rahuldamata.
2.Jätta määruskaebuse menetlemisega seotud kulud F.L-i kanda.
3.Mõista F.L-ilt välja W.D.Q kasuks 514 eurot ja 19 senti (sh käibemaks) ja viivis tasumata menetluskuludelt kohtumääruse jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
Edasikaebamise kord
Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
1.W.D.Q (avaldaja) esitas 20. juunil 2025 kohtule avalduse, et kohustada korteriomanikku F.L-i (puudutatud isik) võimaldama juurdepääsu tema eriomandi esemele, aadressiga XXX, et teha küttesüsteemi renoveerimiseks vajalikud tööd, sh keskküttetorude läbiviimine eriomandist. Samuti palus avaldaja määrata, et puudutatud isik on kohustatud nimetatud töid taluma ning võimaldama nende tööde tegemiseks oma korterisse siseneda korteriühistu poolt määratud töövõtjatel. Avalduse kohaselt otsustati 23. augusti 2023 üldkoosolekul alustada vajalikke läbirääkimisi elamu küttesüsteemi projekteerimiseks. 2024 koostati ehitusprojekt ja 2025. aastal tehti selles täpsustused, mis tulenesid kohalikust omavalitsusest. 28. jaanuari 2025 üldkoosolekul otsustati renoveerida elamu küttesüsteem. Renoveerimistööde planeerimisel anti omanikele võimalus jääda elektriküttele. Puudutatud isik sellist avaldust ei esitanud, kuid tema kirjadest nähtub, et ta ei soovi keskküttega liituda. Töövõtuleping rekonstrueerimistöödeks sõlmiti OÜ-ga Kodusoojus. Elanikke teavitati 8. aprillil 2025 kavandatavatest töödest. Enamik töödest on kohtule avalduse esitamise ajaks lõpetatud, kuid
1.trepikojas on paigaldamata regulaatorid ja tegemata tasakaalustus, sest puudutatud isik keeldus 23., 24. ja 25. aprillil 2025 oma eluruumi OÜ Kodusoojuse töömehi lubamast.
2.Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu ja väitis, et avaldaja on jätnud korduvalt talle esitamata tegelikkusele vastava ja ajakohase teabe, esitanud eksitavaid väiteid projekti sisu kohta ning korraldanud renoveerimist selliselt, et puudutatud isikul puudus võimalus teha informeeritud otsuseid ja korraldada vajalikul moel oma õiguste kaitset. Seetõttu oli põhjendatud keelduda töömehi korterisse lubamast kuni nõuetekohaste dokumentide esitamiseni ja kooskõlastatud lahenduse kinnitamiseni. Puudutatud isik märgib, et avaldaja väited vältimatu sisenemisvajaduse, garantiikaotuse ja täiendavate kulude kohta on eksitavad. Puudutatud isik rõhutas, et korteriomanik on kohustatud taluma sisenemist oma korterisse ainult ulatuses, mis on tõendatult vajalik kaasomandi korrashoiuks. Antud juhul ei ole see miinimumnõue täidetud, sest puuduvad tõendid, et tema korterisse sisenemiseta ei oleks võimalik küttesüsteemi tasakaalustada või töö tervikuna kasutuskõlblikuks muuta. Seda enam, et projekt on muudetud ning kahe korteri erilahendus näeb ette radiaatoritest loobumise. Puudutatud isik peab oma käitumist õiguspäraseks ja põhjendatuks ning märkis, et koostöö on võimalik üksnes juhul, kui avaldaja tunnistab tema seisukohti ning heastab talle tekkinud kahju.
MAAKOHTU SEISUKOHT
2
4.Maakohus rahuldas 28. oktoobri 2025 määrusega avalduse ja tunnistas kohtumääruse viivitamata täidetavaks. Kohus kohustas puudutatud isikut võimaldama 3-päevase etteteatamistähtajaga sissepääs talle kuuluvasse korteriomandisse, aadressil XXX, perioodil 3. november 2025 kuni 19. detsember 2025 kahel (2) erineval tööpäeval ajavahemikus kella 9.00 kuni 18.00, et viia läbi küttesüsteemi renoveerimiseks vajalikud tööd: keskküttetorude läbiviimine eriomandist, sh selleks vajalike eeltööde ja kaasnevate tööde tegemine; keskküttetorude ümbruse viimistlus, soojatorude isoleerimine, sh vajalikud eeltööd ja kaasnevad tööd (maakohtu määruse resolutsiooni p 2). Kohus määras, et puudutatud isik on kohustatud kohtumääruse resolutsiooni punktis 2 nimetatud töid taluma ja võimaldama 3-päevase etteteatamistähtajaga kahel (2) erineval tööpäeval siseneda talle kuuluvasse korteriomandisse (registriosa nr 2422504) järgnevatel isikutel: Kodusoojus OÜ töötajad: Maiko Siion, Margus Sula ja Marko Veider; K-Vision OÜ juhatuse liige Taavi Koha. Kohus jättis menetluskulud puudutatud isiku kanda ja mõistis avaldaja kasuks välja 2194,06 eurot ja viivise tasumata menetluskuludelt. Korteriühistu nõude aluseks on KrtS § 31 lg 1 p 3, millest tuleneb mh korteriomaniku kohustus taluda selliste ehitustööde tegemist tema korteriomandi eriomandi piires, mis on vajalikud nii kaasomandi eseme tavapäraseks korrashoiuks või remondiks (KrtS § 35 lg 2 p 1), aga ka sellest suuremateks ümberkorraldusteks (KrtS § 38 lg 1) või kaasomandi eseme ajakohastamiseks (KrtS § 39). Eelviidatud sätetest koostoimes KrtS § 12 lg-ga 1 ning § 30 lg-tega 2 ja 4 tuleneb ka korteriühistu õigus esitada hagita menetluse avaldus eriomandi eseme kasutamiseks, kui korteriomanik vastavast nõusolekust kohtuväliselt keeldub. Sellise nõude esitamise eeldus on samas see, et ehitustöö, mille tegemiseks avaldus esitatakse, on kas korteriomanike vahel kokku lepitud või otsustatud (kooskõlas seaduse ja korteriühistu põhikirjaga) korteriomanike üldkoosolekul (RKTKm nr 2-21-11317, p-d 12-12.3). Tööde vajalikkus ja ulatus on tõendatud korteriühistu üldkoosoleku otsustega, ehitusprojekti ja selle muudatustega ning OÜ-ga Kodusoojus sõlmitud töövõtulepinguga. Kohtu hinnangul on tõendatud, et avaldaja on elanikke töödest nõuetekohaselt teavitanud, kuid puudutatud isik on keeldunud vastavate tööde tegijat oma korterisse lubamast. Avaldaja on tõendanud, et puudutatud isik on takistanud küttesüsteemi rekonstrueerimistööde tegemist tema eriomandi esemel, kuigi tööde tegemine on vajalik korterelamu kaasomandi kaasajastamiseks ja remondiks ning üldkoosolekul vastu võetud otsuste täitmiseks. Puudutatud isik on ka ise tunnistanud, et ta ei ole võimaldanud avaldajale küttesüsteemi renoveerimistööde tegemiseks juurdepääsu oma korterisse. Riigikohus on asunud seisukohale, et KrtS § 39 kohaldamiseks peavad olema täidetud kolm koostoimelist eeldust: esiteks peab muudatus vastama ajakohastamise määratlusele, teiseks ei tohi muudatusega muuta eriomandi eseme otstarvet ja kolmandaks ei tohi muudatusega ülemäära kahjustada ühegi korteriomaniku õigustatud huve (vt RKTKm nr 2-23-11510, p 28). Maakohus leidis, et elamu küttesüsteemi renoveerimine, mille käigus eemaldatakse amortiseerunud torustik, paigaldatakse uus soojasõlm koos soojusvahetiga ning uuendatakse küttesüsteem tervikuna, et tagada selle nõuetekohane töö ja ühtlane soojajaotus, vastab KrtS § 39 mõttes ajakohastamise sisule. Maakohus leidis, et kavandatud töödega ei muudeta ühegi eriomandi eseme otstarvet. Lisaks märkis kohus, et kavandatud tööde tegemise õiguslik alus tuleneb korteriomanike üldkoosoleku 28. jaanuari 2025 otsusest, mis on vastu võetud seaduse ja korteriühistu põhikirjaga kooskõlas ning mille kehtivust puudutatud isik ei ole KrtS § 29 lg 3 alusel 60 päeva jooksul vaidlustanud. Maakohus märkis, et kavandatud muudatus ei kahjusta ülemäära puudutatud isiku, õigustatud huve. Korteriühistu ja teiste korteriomanike huvi seisneb selles, et elamu küttesüsteem toimiks terviklikult, oleks energiatõhus ning vastaks tehnilistele nõuetele. Puudutatud isiku huvi konkreetses küsimuses seisneb eelkõige tema eriomandi puutumatuse ja kodurahu tagamises. Kohus peab nende 3
huvide hindamisel saavutama õiglase tasakaalu. Tõendatud asjaolude kohaselt on sekkumine puudutatud isiku eriomandisse tehniliselt vältimatu, kuid see on ajutine, piiratud ulatusega ja eesmärgipärane.
MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
5.Puudutatud isik esitas Tartu Maakohtu 28. oktoobri 2025 määruse peale määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada. Puudutatud isiku väitel tuli avalduse rahuldamine talle üllatusena, sest avalduses nimetatud KrtS § 31 lg 1 p 3 esimese lause kohaldamiseks vajalikud tingimused ei olnud täidetud kasvõi põhjusel, et puudutatud isikule ei tehtud nimeliselt teatavaks töömeest, kellel oli õigus ajavahemikul 23.–26. aprillil 2025 siseneda tema korterisse. Avaldaja õiguste rikkumine ei ole üldse võimalik, sest avaldaja ei täitnud juba algusest peale puudutatud isiku korterisse sisenemise tingimust: teatada nimeliselt töötajad, kellel oli see õigus.
PUUDUTATUD ISIKUTE SEISUKOHAD
6.Avaldaja palub jätta määruskaebuse rahuldamata ja maakohtu määruse muutmata ning menetluskulud määruskaebuse esitaja kanda. Avaldaja hinnangul on kohus ammendavalt analüüsinud ja põhjendanud KrtS § 33 lg 1 p-st 3 tuleneva nõude eelduste olemasolu ning jõudnud õigele järeldusele. Avaldajal polnud KrtS § 31 lg-st 1 tulenevalt kohustust teatada puudutatud isikule töömeeste nimesid, kes eriomandisse sisenevad. Siiski märgib avaldaja, et kui puudutatud isik oleks vastavat infot palunud, oleks talle see edastatud. Puudutatud isik on kohtumenetluse ajal, sh peale määruskaebuse esitamist, nõude täitnud ning ligipääsu võimaldanud. Seetõttu puudub avaldaja hinnangul puudutatud isikul menetlushuvi ja määruskaebus tuleb jätta läbi vaatamata.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
7.Ringkonnakohus, tutvunud määruskaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et määruskaebuse väited ei anna alust maakohtu määruse muutmiseks. Ringkonnakohus jätab TsMS § 657 lg 1 p 1 ja § 659 alusel määruskaebuse rahuldamata ja maakohtu määruse muutmata.
8.Ringkonnakohus leiab, et puudutatud isikul oli avaldusele vastamise ajal õiguskaitsevajadus, kuna tema arvates soovisid tema korterisse pääseda küttesüsteemi rekonstrueerinud ettevõtte töötajad ilma õigusliku aluseta. Avaldaja kinnitas vastuses määruskaebusele, et puudutatud isik lubas menetluse ajal töömehed oma korterisse. Ringkonnakohus nõustub avaldajaga, et hetkest, mil puudutatud isik lubas töömehed oma korterisse, lõppes ka puudututatud isiku vahetu õiguskaitsevajadus avaldaja nõude osas.
9.Kuna puudutatud isik jäi määruskaebuses selle juurde, et korterisse lubamiseks puudus õiguslik alus, kuna tal ei olnud piisavat teavet, siis ringkonnakohus kontrollib, kas maakohus hindas õigesti asjas tähtsust omavaid asjaolusid ja tuvastas, et puudutatud isik oli kohustatud avaldaja nõude täitma.
10.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus on seaduslik ja põhjendatud ning määruskaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks või muutmiseks. Ringkonnakohus nõustub maakohtu määruse põhjendustega ning kooskõlas TsMS § 654 lg-ga 6 ja §-ga 659 ei korda neid kõiki.
11.Puudutatud isik tugineb määruskaebuses eelkõige väitele, et kuna teda ei teavitatud töömeeste nimedest, kellel oli õigus korterisse siseneda, siis oli tema keeldumine õiguspärane. Ringkonnakohus ei nõustu puudutatud isikuga. 4
Kehtivast õigusest ei tulene, et korterühistus töid tegevate töötajate nimed tuleb kõigile korteriomanikele enne tööde alustamist teatavaks teha. Seetõttu ei pidanud avaldaja ega tööde tegija töötajate nimesid eelnevalt teatama. Samas, kui korteriomanik soovib, tuleb talle töötajate nimed avaldada, mh selleks, et korteriomanik saaks kontrollida, et tema korterisse sisenevad selleks volituse saanud töötajad. Korteriomanikul on õigus saada juhatuselt teavet korteriühistu tegevuse kohta (KrtS § 45 lg 1). Teabe saamiseks tuleb korteriomanikul teavet küsida. Praeguses asjas oli puudutatud isikul õigus küsida teavet nii juhatuselt kui ka töid tegevalt ettevõttelt. Asjas on tõendatud, et töid teinud OÜ Kodusoojus teavitas küttesüsteemi renoveerimistöödest Keskuse 12 aadressil majaelanikke kirjalikult. Teavituses kirjeldati, kus ja milliseid töid tehakse, paluti tagada juurdepääs vastavalt graafikule kõikides korteris asuvatele torustikele ja radiaatoritele ning teatati telefoninumber, millele tuleb küsimuste korral helistada (dtl 38). Puudutatud isik ei ole menetluses tuginenud sellele, et ta küsis juhatuselt või tööde tegijalt töötajate nimesid ning teabe andmisest keelduti. Samuti puuduvad asjas sellekohased tõendid.
12.Seoses määruskaebuse rahuldamata jätmisega jäävad määruskaebusega seotud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel puudutatud isiku kanda. Avaldaja esitas määruskaebemenetluses menetluskulude nimekirja, mille järgi on tema menetluskuluks lepingulise esindaja kulu 464,75 eurot (ilma käibemaksuta). Puudutatud isik vaidles avaldaja menetluskulude suurusele ja hüvitamisele vastu. Avaldaja lepingulisel esindajal on kulunud õigusabi osutamisele tunnihinnaga 165 eurot, millele lisandub käibemaks, kokku 2 tundi ja 49 minutit. Ringkonnakohus peab põhjendamatuks ajakulu täitemenetluse kirjavahetusega seoses kokku 30 minutit (49,5 eurot). Määruskaebuse vastuses ei ole viiteid täitemenetlusele ning ei ole lisatud ka kirjavahetust. Eeltoodu tõttu ei saa ringkonnakohus kontrollida nende kulude vajalikkust. Seega on lepingulise esindaja tasu põhjendatud 415,25 eurot, millele lisandub käibemaks 24%, kokku 514,19 eurot. Nimetatud summa kuulub puudutatud isikult avaldaja kasuks väljamõistmisele. Avaldaja taotlusel märgib ringkonnakohus TsMS § 177 lg 4 alusel, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda määruse jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
13.TsMS § 178 lg-te 1 ja 2 järgi saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 280 eurot.
14.Puudutatud isik tasus määruskaebuse esitamisel 20 eurot riigilõivu rohkem (tasuti 70 eurot), kui tasumisele kuulus (tasuda oli vaja 50 eurot). Puudutatud isikul on õigus taotleda määruskaebuse eest ettenähtust rohkem tasutud riigilõivu tagastamist (TsMS § 150 lg 1 p 1). Riigilõivu tagastamiseks tuleb esitada vastavasisuline taotlus kohtule, kelle menetluses asi viimati oli (TsMS § 150 lg 4). Taotluses tuleb märkida pangakonto number, millele riigilõivu tagastamist soovitakse, ja konto omaniku nimi. Riigilõivu tagastamise nõue lõpeb kahe aasta möödumisel selle aasta lõpust, millal riigilõiv tasuti, kuid mitte enne menetluse jõustunud lahendiga lõppemist (TsMS § 150 lg 6). (allkirjastatud digitaalselt)
5
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.