2-22-208/58 - Võlaõigus - Kahju õigusvastane tekitamine - Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium - lahend.ee

Maakohus leidis, et hageja etteheited kostjale toovad kogumina kaasa hagi rahuldamise. Kostja on müüjana oluliselt korteriomandi müügilepingut rikkunud ja hageja on korteriomandi müügilepingust kehtivalt taganenud. Kuivõrd hageja on korteriomandi müügilepingust kehtivalt taganenud, siis tuleb kostjalt välja mõista hageja kasuks tasutud ostuhind 51 000 eurot. Ka muud nõuded on põhjendatud. Maakohus viitas VÕS § 218 lg 1 esimesele lausele ning leidis, et asjaolu, mille kohaselt on korteriomandi müügilepingu eseme suhtes vaidlused seoses trepikojaga, on tõendatud. Ka ainuüksi see hageja etteheide kostjale toob kaasa hagi rahuldamise. Nimetatud vaidlused ja nõude esitamise õigus kaasomaniku poolt olid olemas enne vaidlusaluse korteriomandi müügilepingu sõlmimist. VÕS § 217 lg 2 p 4 sätestab, et asi ei vasta muu hulgas lepingutingimustele, kui kolmandal isikul on asja suhtes nõue või muu õigus, mida ta võib esitada. Seega on tegemist lepingutingimustele mittevastavusega, mida saab pidada oluliseks lepingu rikkumiseks, mis on taganemise materiaalseks eelduseks ja mis andis sellisena aluse lepingust kehtivalt taganeda. Isegi kui naaber E.E. ei ole varem kirjalikus vormis vaidlusega seotud nõuet esitanud, siis sellise nõudeõiguse olemasolu toob kaasa järelduse, et korteriomandi müügilepingu ese ei vasta lepingu tingimustele, sest kostja kinnitas korteriomandi müügilepingut sõlmides, et müüdava kinnisasja ja lepingu eseme suhtes ei ole vaidlusi ning seda ei ole koormatud ühegi muu isiku õigusega (lepingu punktid 2.1.2 ja 2.1.3). Samuti kinnitas kostja, et lepingu eseme omamise ja kasutamisega seoses ei ole kellegi ees täitmata rahalisi kohustusi (lepingu punkt 2.1.7). Korteriomandi müügilepingu punkt 4.1 kohaselt müüs kostja hagejale korteri vabana mis tahes kolmandate isikute õigustest ning kõigi õigustega, millega kostja ise seni seda vallata ja kasutada on võinud. Puudub alus kahelda hageja väites, mille kohaselt pärast korteriomandi müügilepingu sõlmimist avaldas kaasomanikust naaber E.E. talle, et eelmise korteri omanikuga ehk kostjaga oli vaidlus seoses trepikojas teostatud ümberehitustega, sest trepikoda, mis oli kaasomand, oli ilma loata ja korteriomanike kokkuleppeta ümber ehitatud korteri nr 1 ehk korteriomandi müügilepingu eseme esikuks ja vannitoaks. E.E. sõnul soovis ta trepikoda ja treppi taastada, et seda kasutada oma korterisse saamiseks. E.E. kinnitas tunnistajana ütlusi andes eelnimetatut ja vaidluse olemasolu. Kaudselt kinnitas sama ka tunnistajana ütlusi andes M.M.. E.E. on 2. oktoobril 2021 esitanud avalduse, millest nähtub tema soov trepikoja taastamiseks. E.E. on esitanud põhilises osas samasisulise seisukoha. E.E. ei ole andnud nõusolekut ümberehituste tegemiseks kaasomandi pinnale, sh vana trepi eemaldamiseks ja trepikoja muutmiseks korteri nr 1 eriomandiks. Sellekohane notariaalselt tõestatud kaasomanike kokkulepe trepikoja korteri nr 1 eriomandi koosseisu arvamiseks ja vastav kanne kinnistusraamatus puuduvad. Tõendeid kogumis hinnates järeldas kohus, et puudub põhjus lugeda E.E. ütlusi ebausaldusväärseteks. Kostja poolt esitatud asjaolu, mille kohaselt E.E. poolt kohtusse pöördumine on väheusutav, ei ole tõendamisesemega seotud. Ümberehitustööde tegemine E.E. väidetaval nõusolekul City Kinnisvarahooldus ja Arendus OÜ poolt ei too kaasa hagi rahuldamata jätmist. U.U. juhitava äriühingu suhtlus majaelanikega, sh kostjaga, samuti tema ütlused seoses olukorraga enne vaidlusaluse korteriomandi müügilepingu sõlmimist ei asenda notariaalselt tõestatud kaasomanike kokkulepet. Välistrepi olemasolu City Kinnisvara Arendus OÜ poolt korteri omandamise eelselt ja tunnistaja U.U. hea läbisaamine E.E.ga ei välista vaidluse olemasolu. Samal põhjusel ei too kaasa hagi rahuldamata jätmist kostja vastuväited, et kostja ostis vaidlusaluse korteri nimetatud äriühingult samas seisus ja et hageja oli teadlik plaane ja kommentaare võrreldes ja lugedes, et ümberehitustööd on tehtud kaasomandi pinnale.

Korteri müügikuulutuse kohaselt on korter renoveeritud. Nimetatud kuulutuse juures olevalt korteri plaanilt ei nähtunud kaasomandi osa. Ka 8. aprilli 2021. a eksperdihinnangust nr 007021 ei nähtu ühtegi kaasomandiga seotud asjaolu. Eksperthinnanguna pealkirjastatud dokumendis (hindamisaktis) on märgitud, et hindaja soovitab andmete korrastamist. Olukorras, kus registriandmed ei ole vastavusse viidud tegeliku olukorraga, puudub põhjus kahelda hageja poolt esitatud eelduses, et ta ei ostnud korterit registriandmete põhjal. Kostja poolt korteri müügi eesmärgil avaldatud korteri plaanilt nähtub tegelik olukord. Puudub alus kahelda hageja väites, et kaasomandi eseme võimalikul füüsilisel taastamisel jääb ta ilma eraldi sissepääsust, millele müügikuulutus viitab. VÕS § 217 lg 2 p 1 sätestab, et asi ei vasta muu hulgas lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi. Õige on hageja väide, et ta ei pidanud teadma ega eeldama, et korteris tehtud renoveerimis- ja ümberehitustööd on teostatud kaasomandi pinnale, ilma kaasomaniku nõusolekuta ja kaasomanik nõuab ümberehituse lammutamist. Kostja ei teavitanud hagejat enne lepingu sõlmimist puudustest ja võimalike vaidlustega seotud asjaoludest. Kostja väide ehitusteatise mitteesitamisest ei välista hagi rahuldamist, sest hageja ei pidanud seda asjaolu teadma. Puudub alus kahelda hageja poolt esitatud asjaolus, mille kohaselt on korteri üheks kütteallikaks olev õhksoojuspump paigaldatud kaasomanike nõusolekuta. Nimetatu on kaasa toonud olukorra, mille kohaselt võivad nõusolekut mitte andnud kaasomanikud nõuda õhksoojuspumba kõrvaldamist. Järelikult on tegemist võimaliku vaidlusega, mille puudumist kostja aga korteriomandi müügilepingu sõlmimisel kinnitas. Ahjul olevad vead nähtuvad hageja esitatud 2021. a sügisel tehtud fotodelt. 11. augusti 2020. a korstnapühkija akt on koostatud ajaliselt lahutatuna ega tõenda sellisena ahju korrasolekut 4. mail 2021, s.o vaidlusaluse korteriomandi müügilepingu sõlmimise ajal. Akt nr 63 on koostatud samuti müügilepingu sõlmimise ajaga võrreldes erineval ajal. Kostja tõendid ei lükka ümber hageja poolt esitatud tõendeid, s.o fotosid ahju vigadest. Hageja poolt esitatud fotod hallitusest ei oma asja lahendamisel määravat tähendust. Hallituse tekkimise põhjused saavad olla erinevad ja võivad olla seotud ka muude põhjustega, mis ei ole kostjaga seostatavad ja vaidlusaluse lepinguga puutumuses. Hageja etteheide kostjale seoses kinnistu veesõlme mittevastavusega tehnilistele tingimustele on leidnud kinnitust AS Viljandi Veevärk 12. novembri 2021. a teavitusega. Nimetatud asjaolu ei oma asja lahendamisel määravat tähendust, sest piisavalt kaalukas ei ole asjaolu, et kostja jättis hagejale avaldamata, et tsentraalse veevärgiga liitumiseks on vajalik teha kulukaid kaevetöid veetrassi majani vedamiseks ja teiste korteriomanike nõusolekut. Nimetatud asjaolud kaasnevad ehitustegevusega möödapääsmatult. Hageja taganes korteriomandi müügilepingust mõistliku aja jooksul, sest lepingust taganemiseks pidi hageja selgeks tegema kõik kinnisasja ja naabri nõudega seotud asjaolud. Hageja väited advokaadiga suhtlemisele kulunud aja osas ja hageja tööga seonduva osas pandeemia olukorras on põhjendatud. Kostja suhtlus hagejaga tekkinud olukorra selgitamiseks ei olnud selline, et käesolevas menetluses taganemisavalduse tegemiseks mõistliku aja möödumist hagejale ette heita. Hageja ja kostja vestluse sisu ei välista hagejal tekkinud vajadust siiski asjaolusid täiendavalt kontrollida, sest tegemist oli koduks ostetud korteriga ja seetõttu sedavõrd kaalukat otsustust tingiva olukorraga ning seega ei saa nõustuda kostja seisukohaga, et hageja pidi hiljemalt 5. juunil 2021 teada saama, et esineb puudus ja et 6 kuud 4 päeva hiljem tehtud taganemisavaldus ei ole tehtud mõistliku aja jooksul. Hagejal ei olnud vajalik taganemisavalduse tegemise eelselt anda kostjale tema kohustuse täitmiseks täiendavat tähtaega, sest kostjal puudus võimalus kaasomandi pinna määramiseks korteri 1 eriomandi koosseisu, seega asja parandamine või asendamine ei ole võimalik.

Korteriomandi müügilepingu täitmine on kostja poolt võimatu, kuivõrd tal ei ole võimalik puudusi kõrvaldada ja lepingueset lepingutingimustega vastavusse viia. Kostja vastuväide, et uute plaanide koostamise ja nendele korteriühistu liikmete nõusoleku võtmise kaudu saanuks ta lepingu täidetud, ei too kaasa hagi rahuldamata jätmist, sest kostja lahendus ei tähendaks lepingu täitmist, vaid osalist muutmist. Lisaks puudub kostja pakutud lahenduse realiseerumiseks piisav tõenäosus, sest vaidlused E.E.ga ei näita vaibumise märke. Asjas ei ole ainsaks lahenduseks küll vaid endise olukorra taastamine ja olukord on võimalik lahendada naabri tahteavalduse asendamisega kohtulahendiga, samas kohtulahendi saamine jääb väljapoole asja parandamist või asendamist. Kahjunõude osas leidis maakohus, et tõendatud on, et hageja on tasunud notaritele 207 eurot 43 senti ja 124 eurot 44 senti, õigusabi eest seoses taganemisavalduse tegemisega 480 eurot, intresse Coop Pank AS-le ja sellel alusel korduvalt nõuet suurendanud. Selliselt on kahjunõude suuruseks kujunenud 4270 eurot 12 senti. Kostja ei ole hageja arvutustele vastuväiteid esitanud. Kostja on esitanud üldise vastuväite kahjunõude põhjendamatusest seoses väitega, et taganemisavaldus ei kehti. Kuivõrd taganemisavaldus on kehtiv, siis on põhjendatud ka kahjunõude täielik rahuldamine. Viivise summa on hagi esitamise seisuga 312 eurot 99 senti. Viivisenõue on põhjendatud ja maakohus rahuldas selle täielikult. Kostja on esitanud hagile tasaarvestuse vastuväite, esitades tasaarvestusavalduse, leides, et kui korter ei oleks olnud alates 31. maist 2021 hageja omandis, oleks kostjal võimalik olnud saada üüritulu ja tegemist on kasutuseelisega, mille osas on võimalik tasaarvestus. Kostja esitas kv.ee väljavõtte ja maakleri arvamuse (kuu üüritulu 250–300 eurot) ja leiab, et kasutuseelise nõude suurus on 5573 eurot 60 senti. Hageja vaidleb tasaarvestusavaldusele vastu ja leiab, et kostja on ise vastuvõtuviivituses, sest keeldus müügilepingu tagasitäitmisest ja korter on olnud osa tasaarvestusavalduses nimetatud ajast kostja enda valduses. Maakohus viitas, et osa tasaarvestusavalduses nimetatud ajast oli korter kostja valduses. Pooled soovisid ühiselt jõuda kompromissile. Hageja kandis osaliselt elektrikulu perioodil, kui korter oli kostja valduses. Ettepanekud korter välja üürida oli seotud asja kompromissilepingu kaudu lahenduse saavutamisega. Kostjal puudub selge nõue, mida hageja nõudega tasaarvestada. Nõue pole muutunud ka sissenõutavaks. Kostja tasaarvestusavaldus tuleb jätta rahuldamata, seda hageja nõudega mitte tasaarvestades. Hageja palus täiendavalt märkida, et maakohus kohustaks hagejat kostja poolt oma kohustuste täitmisel andma kostjale üle XXXXXXXXXXXXXXX (Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr XXXXXXXX) korteriomandi omandiõigus vabana seda koormavatest asjaõigustest. Kostja ei ole vastuväiteid nimetatud nõudele esitanud ja nõude rahuldamine on põhjendatud. Kostja taotlus teha otsuse täitmine sõltuvaks hageja poolt omandiõiguse ülekandmise kohustuse täitmisest on eelnimetatud hageja taotluse rahuldamisega sisuliselt lahendatud. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 alusel jättis maakohus menetluskulud kostja kanda. Maakohus ei määranud menetluskulude rahalist suurust kindlaks, vaid märkis, et määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtulahendi jõustumist.

Kohus on rikkunud TsMS § 442 lg-t 8 ning § 232 lg-t 1 ning kohaldanud ebaõigesti VÕS § 218 lg-t 1 ning VÕS § 217 lg 2 p 4, kui asus seisukohale, et korteriomand ei vasta lepingutingimustele seetõttu, et ülemine naaber E.E. on hageja vastu esitanud nõude ning nõudeõigus oli olemas müügitehingu hetkel. Kohus on ebaõigesti asunud seisukohale, et korter ei vasta lepingu tingimustele seetõttu, et kostja kinnitas korteriomandi müügilepingut sõlmides, et müüdava kinnisasja ja lepingu eseme suhtes ei ole vaidlusi ning seda ei ole koormatud ühegi muu isiku õigusega (lepingu pd 2.1.2 ja 2.1.3). Müügitehingu hetkel puudusid kostja ja E.E. vahel kaasomandi pinna osas igasugused vaidlused. Kohus on rikkunud TsMS § 232 lg-t 1, kui asus tunnistaja E.E. ütlusi hinnates seisukohale, et E.E. sõnul soovis ta trepikoda ja treppi taastada, et seda kasutada oma korterisse saamiseks. Ütlustest järeldub, et trepi osas oli kostja ja E.E. vahel suhtlus vaid ühel kuupäeval (11. detsembril 2020), mil E.E. ütles, et soovib treppi tagasi. Vaidlus tähendab kahepoolset argumentatsiooni, mis aga puudus. Kostja ei pidanud mittesõbraliku vestluse käigus õhku visatud väitest aru saama, mis treppi E.E. üleüldse silmas peab. E.E. 2. oktoobri 2021. a avaldus on esitatud pärast müügilepingu sõlmimist, seega vaidlust enne ei olnud. Kohus on rikkunud TsMS § 232 lg-t 1, kui asus tunnistaja M.M. ütlusi hinnates seisukohale, et kaudselt kinnitas vaidlust kaasomandi pinna osas ka M.M.. Tunnistaja ütluste kohaselt ei olnud ta kostja ja oma ema E.E. vaidluste juures. Olulist lepingurikkumist ei esine, maakohus kohaldas vääralt VÕS § 116. Asjaolu, et E.E. pole kohtusse pika aja jooksul pöördunud, näitab seda. Kohus kohaldas ebaõigesti VÕS § 217 lg 2 p 1, leides, et kaasomandi füüsilisel taastamisel jääb hageja ilma eraldi sissepääsust, millest tulenevalt ei vasta korter lepingu tingimustele. Notariaalse ostu-müügilepingu kohaselt ei olnud lepingu tingimuseks eraldi sissepääsuga korter. Plaani ja eksperthinnangu (hindamisakti) selgitustega tutvumise järgselt pidi hageja aru saama, et korteris tehtud renoveerimis- ja ümberehitustööd on tehtud kaasomandi pinnale, ilma kaasomaniku nõusolekuta ja kaasomanik võib nõuda ümberehituse lammutamist ning kohtu vastupidine järeldus on ebaõige. Igal juhul ei saanud hageja hindamisakti alusel eeldada, et korteris ei oleks tehtud ebaseaduslikke ümberehitustöid. Faktist, et ehitustööd on tehtud ilma ehitusteatist esitamata, pidi hageja mõistma või eeldama, et võivad puududa kaasomanike nõusolekud. Maakohus jättis põhjendamata, kuidas õhksoojuspumba paigaldamise osas kaasomanike nõusoleku puudumine annab aluse lepingust taganemiseks ja seda ilma täiendavat tähtaega andmata. Maakohus on vääralt tõendeid hinnates tuvastanud, et hageja on tõendanud fotodega, et esitatud ahi ei ole korras – ei lähe soojaks ja on tuleohtlik ning laguneb. Maakohtu otsus on selles osas vastuoluline. Analüüsimata on ahjuga seoses taganemise materiaalsete ja formaalsete eelduste esinemine. Kohus on jätnud kohaldamata VÕS § 218 lg 4 ning rikkunud TsMS § 232 lg-t 1, jättes analüüsimata ning hindamata kostja poolt 14. juuli 2023. a lisa 1 (notari e-kiri) ning 8. juunil 2022 esitatud lisad 1 ja 2 (notari e-kiri ja plaan, mida notar tehingu tegemisel tutvustas). Hageja pidi olema etteheidetavast puudusest (korteri esik on ehitatud kaasomandi pinnale) teadlik. Maakohus on kohaldanud ebaõigesti VÕS § 118 lg 1 p 1, asudes seisukohale, et hageja taganes lepingust mõistliku aja jooksul. Taganemise mõistlik aeg möödus hiljemalt 3. oktoobril 2021.

Maakohus on kohaldanud ebaõigesti VÕS § 116 lg-t 4, asudes seisukohale, et taganemine oli lubatud ilma täiendavat tähtaega andmata. Kostja võimuses oleks olnud kaasomandi pinna määramine korteri 1 eriomandi koosseisu (tulnuks koostada uued plaanid ja nendele võtta korteriühistu liikmete nõusolek). Vale on maakohtu järeldus, et väidetava puuduse kõrvaldamine oleks olnud võimatu. Kostja pole arvestanud kostja vastuväidetega seoses sellega, et lepingust taganemisel kannaks kostja ebamõistlikult suurt kahju, millest johtuvalt tulnuks igal juhul määrata kohustuse täitmiseks täiendav tähtaeg. Kohus on jätnud kohaldamata VÕS § 139 lg 1 ja § 140 lg 1 hageja kahjunõude lahendamisel, eelkõige intressimaksetega seoses. Kui hageja oleks korteri välja üürinud või ise sees elades saanud kasutuseeliseid, olnuks hagejal võimalik teenida üüritulu, mis oleks katnud hageja intressimaksed ning olulises osas ka hageja viivisenõude. Alternatiivselt on põhjendatud kahju vähendada, sest kostja suhtes on ebaõiglane kahju hüvitamine olukorras, kus hageja ise on kahju tekkimises süüdi (kahju ei oleks tekkinud, kui hageja oleks korteri välja üürinud või ise korteris sees elades saanud kasutuseeliseid). Kohus on jätnud kohaldamata VÕS § 113 lg 8, rikkudes seeläbi ka TsMS § 442 lg-t 8 ja § 232 lg-t 1, jättes täielikult arvesse võtmata kostja esitatud nõude viivise vähendamiseks (otsuse punkt 25). Kohus on rikkunud TsMS § 436 lg-t 1 ning kohaldanud ebaõigesti VÕS § 200 lg-t 4 ning VÕS § 82 lg-t 7, asudes seisukohale, et kostjal puudub selge nõue, mida hageja nõudega tasaarvestada ning kostja tasaarvestusavalduses nimetatud nõue ei ole muutunud sissenõutavaks. Isegi kui möönda (millega hageja ei nõustu), et kasutuseelis ei ole põhjendatud aja eest, mil korter oli seoses kompromissläbirääkimistega kostja valduses, jääb arusaamatuks, miks ei tasaarvestanud kohus kostja nõuet perioodi osas, mil korter ei olnud kostja valduses. Kasutuseelise nõude lahendamiseks piisab sellest, et hageja oli korteri omanik ning omanikuna oli tal õigus korterit kasutada ja käsutada. Apellatsioonimenetluses esitatud Lea Kallase teatisega soovib kostja tõendada, et hageja teenib reaalselt korterit välja üürides üüritulu alates maist. Seetõttu on ainetu ka hageja väide, et korter on elamiskõlbmatu. Alternatiivselt tuleks hageja kahjunõuet vähendada VÕS § 140 lg 1 alusel seetõttu, et kostja suhtes oleks äärmiselt ebaõiglane, et kostja hüvitab hagejale kahju ning lisaks saab hageja kasutuseeliseid. Eelnev oleks vastuolus kahju hüvitamise eesmärgiga.

muudest asjaoludest välja lugema mingeid andmeid ja järeldusi, mida hindaja otsesõnu ega isegi kaudselt ei viidanud. Kohus ei ole jätnud analüüsimata 8. juuni 2022. a notari e-kirja ja plaani. Tegelikkuses hagejale nimetatud plaani tehingu tõestamisel ei näidatud. Tehing toimus kaugtõestamise teel. Kostja kohustus müüjana oli puudustele selgelt viidata ja müügilepingus välja tuua. Kui müügilepingus on kostja selgelt ja konkreetselt kinnitanud vaidluste puudumist ja kolmandate isikute ees kohustuste puudumist, ei pidanud hageja eeldama, et vaidlusi tekib ja kinnisasi ei ole vaba kolmandate isikute õigustest. Maakohus leidis põhjendatult, et hageja taganes lepingust mõistliku aja jooksul ja taganemine oli lubatud ilma täiendavat tähtaega andmata. Kostjal oli alates 2021. a juuni algusest kuni käesoleva ajani aega puudused kõrvaldada. Kostja on seda ka üritanud alates 2022. a juunist, kui poolte vahel olid läbirääkimised kompromissi sõlmimiseks. Kostjal oli korteri valdus ja ta üritas seda võõrandada või E.E.ga kokkuleppeid sõlmida. Kostja müüs hagejale teadlikult puudustega asja. Kostja on andnud mõista ja teada, et ta oma kohustust ei täida. Seega ei pidanud hageja enne lepingust taganemist andma täiendavat tähtaega. Kostja ei ole menetluses ega apellatsioonkaebuses mingil viisil tõendanud ega põhistanud, kuidas ta kandis lepingust taganemisel ebamõistlikult suurt kahju, võrreldes olukorraga, kus hageja oleks andnud talle täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks. Kohtu otsuse põhjendustest tuleneb, et kostja esitatud taotlus kahju vähendamiseks ei ole põhjendatud. Kohus on tuvastanud, et korter oli kostja valduses ja pooled soovisid ühiselt kompromissile jõuda ning hageja kandis korteri kostja valduses oleku ajal elektrikulu. Seega on kohus selgitanud, et hageja ei pidanud korterit välja üürima, mistõttu on alusetu väide, et hageja oli kahju tekkimises ise süüdi. Kahjuhüvitise nõude vähendamine oleks antud juhul vastuolus ka VÕS § 127 lg-st 1 tuleneva kahju hüvitamise peamise põhimõttega. Alust ei ole vähendada viivisenõuet põhjusel, et kostja töötasu on alla keskmise ja nii suur viivis ei ole enam õiguskaitsevahendiks. Hageja hinnangul on kostja keskmisest paremal majanduslikul järjel isik. Hageja nõuab kostjalt viivist VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras ehk seaduses sätestatud määras. Seega ei saa öelda, et hageja poolt nõutud viivis on ebamõistlikult suur. Ka on kostja alates ostuhinna 51 000 euro saamisest nimetatud raha kasutanud ja selle eest saanud otsest või kaudset kasu. Inflatsiooni tõttu on raha väärtus langenud. Sellest tulenevalt ei ole asjakohane väide, et hageja viivisenõue on ebamõistlikult suur ning et seda tuleb vähendada. Viivise vähendamine oleks ebaõiglane ja kahjustaks hagejat. Kohus on otsuses käsitlenud kostja tasaarvestusega seotud väiteid. Hageja oleks väljaüürimisega pidanud võtma omale kohustused ja vastutuse teise lepingupoole ees. Hagejal ei olnud väljaüürimise kohustust ja temalt ei saanud seda oodata, olukorras kus korter oli kostja valduses, kostja tegeles aktiivselt selle müügiga, näitas ostjatele ja iga hetk oli võimalus, et korter müüakse. Apellatsioonkaebuse lisas 1 esitatud tõendi osas leiab hageja, et nimetatud tõend ei tõenda kasutuseelise nõuet. Jääb arusaamatuks, kuidas naaber teab, et korteris elavad üürnikud ning kas ja kui palju ja mis tingimustel nad selle eest raha maksavad. Nimetatud tõend ei tõenda, et hageja teenib korteriga tulu, mida saab kasutuseelisena käsitleda. Maakohus on ahju ja õhksoojuspumba osas seisukoha võtnud. Maakohus ei ole väitnud, et ainuüksi ahju korrasolek või õhksoojuspumba paigaldamise nõusoleku puudumine oleks lepingust taganemise materiaalseks aluseks. Asjaolude kogumis on taganemine põhjendatud.

8.1.Maakohus on põhjendatult tuvastanud, et müügilepingu ese ei vastanud müügilepingu tingimustele VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes. Müügitehingu tegemise hetkel oli kostja ja E.E. vahel kaasomandi pinna osas vaidlus – E.E. soovis, et kaasomandi osal, millel oli tehtud ümberehitustöid ilma E.E. nõusolekuta, taastataks lammutatud trepp. Maakohus tuvastas E.E. ütluste alusel põhjendatult, et E.E. kinnitas vaidluse olemasolu. Mh on E.E. viidanud oma ütlustes sellele, et „Maiki Imala-ile ma lihtsalt teatasin 11.12.2020, et ma soovin treppi tagasi ja õhksoojuspumpa ma ei taha. Me ei olnud tollel päeval teineteise suhtes eriti sõbralikud“ (dtl 180). Lisaks vastas E.E. küsimusele, kas ta teavitas kostjat, et soovib ära lammutatud treppi taastada, jaatavalt ning lisas, et tegi seda 11. detsembril 2020 ja jaanuaris pandi korter juba müüki (dtl 180). Asjaolu, et tõendatud on E.E.ga vestlus vaid ühel päeval või et E.E. ei kinnitanud istungil otsesõnu kavatsust kohtusse pöörduda, ei muuda maakohtu järeldust ebaõigeks. Asjaolu, et poolte vahel polnud vestlus sõbralik, kinnitab ringkonnakohtu hinnangul just vaidluse olemasolu, mitte ei lükka seda ümber. Lisaks, nagu on viidanud hageja, nähtub ka hageja ja kostja vestlusest, kus hageja teavitas kostjat E.E. nõudest trepp taastada, et kostja oli ka eelnevalt E.E.ga vaielnud. Nii märgib kostja vastuseks hageja sõnumitele selle kohta, et E.E. nõuab trepi taastamist, kuna tema poolt kasutatav trepp on ohtlik, järgmist: „Ma nii tõsiselt seda asja ei võtaks. Ennegi mingit jama ajanud.“ (dtl 117). Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus põhjendatult viidanud ka sellele, et vaidluse olemasolu kinnitavad kaudselt E.E. tütre M.M. ütlused. Ringkonnakohus nõustub kostjaga, et kuigi M.M. ei olnud oma ema ja kostja vestluse juures, siis kuna ta elas koos oma emaga, võib eeldada, et ta oli vaidlusest teadlik. Asjas nähtub, et ümberehitusteks ei olnud kaasomanike nõusolekut ja üks kaasomanikest avaldas soovi ümberehituste lammutamiseks ja trepi taastamiseks kaasomandi osal, millele oli tehtud ümberehitused. Kostja oli korteriomandi müügilepingut sõlmides mh kinnitanud, et müüdava kinnisasja ja lepingu eseme suhtes ei ole vaidlusi ning seda ei ole koormatud ühegi muu isiku õigusega (lepingu p-d 2.1.2 ja 2.1.3). Kuna asjas nähtub, et E.E.ga oli kaasomandi eseme suhtes vaidlus ja ta pole andnud nõusolekut ümberehituste teostamiseks kaasomandi pinnale, sh vana trepi eemaldamiseks ja trepikoja muutmiseks korteri nr 1 eriomandiks, siis polnud kostja kinnitus õige. U. U., kes tegi ümberehitustöid, kirjalikud ütlused E.E. võimaliku suulise nõusoleku kohta ei anna alust asuda maakohtust erinevale seisukohale kaasomanikuga notariaalselt tõestatud kokkuleppe puudumise kohta.

Maakohus on põhjendatult viidanud, et korteriomandi taastamisel jääb hageja ilma lisaks ka eraldi sissepääsust, millele müügikuulutus viitab (dtl 24). Hageja on ka viidanud, et kaasomandi taastamisel ja korteri ümberehitamisel väheneks lisaks korteri pindala, muutuks ruumide suurus, arv, nende paigutus ja otstarve. Kostja on viidanud apellatsioonkaebuses sellele, et hageja pidi aru saama plaani ja hindamisaktiga tutvudes, et korteris tehtud renoveerimis- ja ümberehitustööd on tehtud kaasomandi pinnale, ilma kaasomandi nõusolekuta ja kaasomanik nõuab ümberehituste lammutamist. Hindamisaktis on hindaja viidanud järgnevale: „Elamu kütteallikaks on lisaks ahiküttele ka õhksoojuspump, mida ehitisregistrisse ei ole kantud. Korteris on teostatud ümberehitusi. Esiku (plaanil nr 12) asemele on ehitatud san. Ruum. Tuulekojas (plaanil nr 11) asuv trepp on eemaldatud, uks on kinni ehitatud ning uus uks on ehitatud toa (plaanil nr 14) suunas. Ehitisregistris on märgitud veevarustuse liigiks võrk, tegelikkuses on lokaalne. Teostatud on osaline fassaadi renoveerimine. Puuduvad vajalikud dokumendid (ehitusteatis). Hindamisel on arvestatud tegeliku olukorraga. Hindaja soovitab andmete korrastamist.“ (dtl 32). Sama on hindaja korranud hindamisaktis ruumilahenduse/planeeringu all, viidates järgnevale: „Esik, köök, magamistuba, elutuba, WC/duširuum. Eraldi sissepääs. Korteris on teostatud ümberehitusi. Esiku (plaanil nr 12) asemele on ehitatud san. Ruum. Tuulekojas (plaanil nr 11) asuv trepp on eemaldatud, uks on kinni ehitatud ning uus uks on ehitatud toa (plaanil nr 14) suunas. Hindamisel arvestatakse tegeliku olukorraga. Hindaja soovitab plaanimaterjali korrigeerimist. Plaanimaterjal on välja toodud lisas nr 4.“ (dtl 37). Ringkonnakohus leiab, et kuigi hindamisaktist ja plaanist võis järeldada, et tehtud on ümberehitustöid, ei pidanud hageja eeltoodust järeldama, et ümberehitustööd on tehtud kaasomandi pinnale ilma kaasomaniku nõusolekuta ja et kaasomanik nõuab ümberehituse lammutamist ja endise olukorra taastamist. Ehitusteatise puudumisele viitamine hindamisaktis pole samuti asjaoluks, millest tulenevalt pidi hageja eeldama, et kaasomanik vaidlustab ümberehituste tegemist või et need on tehtud kaasomaniku nõusolekuta. Olukorras, kus kostja ei teavitanud hagejat sellest, et korteri puhul on tehtud ümberehitustöid kaasomandi pinnale ilma kaasomaniku nõusolekuta, kaasomanikuga on selles osas vaidlus, kaasomanik nõuab ümberehituse lammutamist ja endise olukorra taastamist, vaid vastupidiselt kinnitas, et vaidlusi ei ole, ei muutunud eelnev asja kokkulepitud omaduseks VÕS § 217 lg 2 p 1 tähenduses. Ringkonnakohus leiab, et kui müüakse korteriomand, kus eriomandi eset on faktiliselt laiendatud kaasomandi pinna arvelt ilma kaasomaniku nõusolekuta tehtud ümberehitusega, kaasomanikuga on selles osas vaidlus ning kaasomanik nõuab ümberehituse lammutamist ja endise olukorra taastamist, lepingus kinnitatakse aga vaidluste puudumist, on tegemist korteriomandi puudusega nii VÕS § 217 lg 2 p 1 kui ka p 2 mõttes. Tegemist on sellise puuduse puhul olulise lepingurikkumisega, mis annab aluse lepingust taganemiseks.

8.3.Maakohus on põhjendatult jõudnud järeldusele, et hageja ei pidanud andma kostjale täiendavat tähtaega lepingust taganemiseks. Lepingust taganemise ajal kehtinud VÕS § 223 lg 1 kohaselt loetakse müüjat müügilepingut oluliselt rikkunuks muu hulgas ka siis, kui asja parandamine või asendamine ei ole võimalik või ebaõnnestub või kui müüja keeldub õigustamatult asja parandamast või asendamast või ei tee seda mõistliku aja jooksul pärast talle lepingutingimustele mittevastavusest teatamist. Samal ajal kehtinud VÕS § 223 lg 3 kohaselt ei pea selle paragrahvi lõigetes 1 ja 2 nimetatud juhul ostja määrama müüjale tema kohustuse täitmiseks VÕS §-s 114 nimetatud täiendavat tähtaega ning võib muu hulgas lepingust taganeda. Asjas nähtub, et kostja ei tunnistanud seda, et esineks rikkumine. Nii viitab kostja oma sõnumis, et „see naaber pole normaalne oma jutuga. Midagi pole seal kaasomandis. Notar on kaks korda kinnitanud plaani kohaselt korteri paigutuse ja see kuulub siis sellele korterile.“ (dtl 141). Lisaks nähtub asjas, et täiendava tähtaja andmine ei oleks võimaldanud ka puudust kõrvaldada – asjas ei ole vaidlust, et kaasomanik pole senini andnud oma nõusolekut ümberehitustööde seadustamiseks. Muul viisil puuduse kõrvaldamine ei oleks ka ringkonnakohtu hinnangul võimalik. Asjas ei saa järeldada, et kuna on teoreetiline võimalus kostjal nõusolekut küsida, kuigi nõusolekut pole senini saadud, oleks hageja pidanud kostjale andma enne taganemist täiendava tähtaja. Lisaks märgib ringkonnakohus, et hageja ei taganenud lepingust kohe pärast vaidlusest teadasaamist, vaid tegi seda alles 8. detsembri 2021. a notariaalse taganemisavaldusega, mille hageja esindaja saatis kostjale 9. detsembril 2021. Seega sisuliselt on hageja võimaldanud kostjal ligi pool aastat puudus kõrvaldada. Hageja on mh apellatsioonimenetluses viidanud sellele, et kostja on üritanud puudusi kõrvaldada alates 2022. a juunist, kui poolte vahel olid läbirääkimised kompromissi sõlmimiseks, kostjal oli korteri valdus ja ta üritas seda võõrandada või E.E.ga kokkuleppeid sõlmida. Kõik sellekohased katsed ebaõnnestusid.

8.8.Kostja esitatud kasutuseelistega seotud nõude ja selle võimaliku tasaarvestusega seoses on maakohus leidnud lõppjärelduses õigesti, et tasaarvestuseks praegusel juhul alust pole. VÕS § 189 lg 1 esimese lause järgi võib lepingust taganemise korral kumbki lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist, kui ta tagastab kõik üleantu. VÕS § 191 lg 1 järgi, kui lepingupool ei saanud vilju või muud kasu, mida tal oleks olnud võimalik korrapärase majandamise nõudeid järgides saada, peab ta taganemise korral teisele lepingupoolele hüvitama saamata jäänud viljade või muu kasu väärtuse. Seadusest tuleneva taganemisõiguse korral vastutab taganemiseks õigustatud lepingupool viljade ja kasu saamisel üksnes sellise hoole ilmutamise eest, mida ta rakendab oma asjades. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa eeldada, et korrapärase majandamise nõudeid järgides oleks hageja pidanud välja üürima korteri, mis on osaliselt ehitatud ilma kaasomaniku nõusolekuta kaasomandis olevale osale, kaasomanik vaidlustab ümberehitusi, vaidluse all on õhksoojuspumbaga seonduv, kaasomanik soovib ümberehituste lammutamist ja on mh viidanud, et asub neid ise teostama. Ei saa eeldada, et sellises olukorras peab võtma taganemisõigust omav isik endale täiendavaid kohustusi üürilepingu sõlmimise näol üürnike ees. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonimenetluses esitatud Lea Kallase 12. septembri 2023. a teatis, kus L. Kallas märgib, et sai naabritega suheldes teada, et korteris elavad üürnikud alates maist ja et väliselt on näha, et keegi korteris elab (dtl 409), ei tõenda kasutuseeliste nõuet. Tegemist on üldsõnaliste väidetega, mida L. Kallas on esitanud. L. Kallase üldsõnalistest väidetest ei saa järeldada, et hageja on korteri alates eelmise aasta maist välja üürinud. Hageja on korteri väljaüürimist kogu menetluse jooksul ka eitanud. Eeltoodut arvestades on maakohus põhjendatult leidnud, et kostjal puudub selge nõue, mida hageja nõudega tasaarvestada.