Eesistuja Kalev Saare, liikmed Kai Kullerkupp ja Kaupo Paal
Kohtuasi
Mart Estra hagi Mikhail Shpynevi vastu kahjuhüvitise ja viivise saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Ringkonnakohtu 4. juuni 2025. a määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Mikhail Shpynevi määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Hageja Mart Estra, lepinguline esindaja vandeadvokaat Birje Kalmus Kostja Mikhail Shpynev, lepinguline esindaja vandeadvokaat Natalia Lausmaa
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RIIGIKOHUS MÄÄRAB
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 4. juuni 2025. a määrus tsiviilasjas nr 2-21-19417 ja saata asi samale ringkonnakohtule Mikhail Shpynevi apellatsioonkaebuse menetlusse võtmise otsustamiseks.
Mart Estra (hageja) esitas 12. detsembril 2021 Harju Maakohtule Mikhail Shpynevi (kostja) vastu hagi, milles palus mõista kostjalt enda kasuks välja kahjuhüvitise 1751 eurot 60 senti ja viivise võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates hagi esitamisest kuni kahjuhüvitise tasumiseni. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja Maie-Miralda Tui (müüja) 26. märtsil 2021 Tallinnas Mehaanika 3 asuva kinnisasja (kinnisasi) mõttelise osa müügi- ja asjaõiguslepingu (müügi- ja asjaõigusleping). Sofi Kinnisvara OÜ teostas 24. mail 2021 ostueesõigust, et omandada müügi- ja asjaõiguslepingu ese. Ostueesõigust teostas ka Delta Property OÜ, kellega müüja sõlmis
28.septembril 2021 asjaõiguslepingu, millega müüja andis Delta Property OÜ-le üle müügi- ja
2-21-19417 asjaõiguslepingu eseme omandi ja hageja andis talle üle selle valduse. Müügi- ja asjaõiguslepingu ese oli seega hageja valduses ajavahemikul 26. märts kuni 28. september 2021. Sofi Kinnisvara OÜ ei saanud küll müügi- ja asjaõiguslepingu eseme omanikuks, kuid Sofi Kinnisvara OÜ ja lisaks ka OÜ SOFI-SERVICE, mille mõlema juhatuse liige on kostja, on kinnisasja kaasomanikud, sest kummalegi kuulub kinnisasja muu mõtteline osa. Kinnisasja kaasomanike vahel oli tavana välja kujunenud kasutuskord, mille järgi oli müüja valduses kinnisasjal asuva elamu korterina 1 tähistatav eluruum (korter 1) ja selle juurde kuuluv trepikojas asuv WC, mille uks oli lukus ja mille võti oli ainult korteri 1 elanikel. Kahe kaasomaniku juhatuse liikmena pidi sellest teadlik olema ka kostja. Kuigi korter 1 vajas kapitaalremonti, oli see elamiskõlblik. Hageja avastas 8. juunil 2021, et maha on lammutatud korteri 1 WC seinad, mis olid müügi- ja asjaõiguslepingu sõlmimise ajal veel olemas. Hagejale sai nii suhtlusest kostjaga kui ka teiste isikute vahendusel teatavaks, et WC seinad lammutas kostja. Kostja rikkus WC seinte lammutamisega hageja valdust ja selle tulemusel ei olnud hagejal enam võimalik WC suhtes tegelikku võimu teostada, mis omakorda välistas korteri 1 eesmärgipärase kasutamise. Hageja kavatses korteris majutada oma töömeest, kuid WC olemasoluta ei olnud see võimalik. Hagejal tuli seega ajavahemikuks 8. juuni kuni 28. september 2021 üürida Tallinnas teine korter, täpsemalt üüris ta Pelgulinnas asuvas sarnases kahekorruselises majas asuva korteri ja tasus selle eest suulise üürilepingu alusel üüri kokku 1200 eurot. Tasutud üür on käsitatav hagejale kostja õigusvastase teo (valduse rikkumine) tagajärjel tekkinud kahjuna, mille kostja peab hagejale VÕS § 1043 ja § 1045 lg 1 p 5 alusel hüvitama. Kostjal tuleb VÕS § 115 lg 1 alusel hagejale hüvitada ka hageja kohtuvälise nõustamise ja kostjale kohtuväliste nõuete koostamisega seotud õigusabikulud, kokku 551 eurot 60 senti.
2.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle läbi vaatamata või rahuldamata. Kinnisasja kaasomanike vahel ei olnud kasutuskorda, mistõttu ei saanud müügi- ja asjaõiguslepingu eseme juurde kuuluda WC-d. Ka ei olnud ehitisregistri andmetel 26. märtsi 2021. a seisuga elamus ühtegi WC-d. WC oli seega ehitatud ebaseaduslikult ja seda ei tohtinud kasutada. Kostja ei lammutanud WC seinu ja hageja ei ole vastupidist tõendanud. Ka ei ole hageja tõendanud talle kahju tekkimist ega selle suurust. Kuna korter 1 vajas kapitaalremonti, ei oleks hagejal olnud võimalik seda eesmärgipäraselt kasutada ka WC olemasolul. Igal juhul sai hageja kasutada elamu koridoris asuvat kahte kuivkäimlat. Hageja elukoht on Rootsis, seega ei olnud korter 1 talle elamiseks vajalik. Kuna kostja ei ole hagejale kahju tekitanud, ei tule hüvitada ka kohtueelseid õigusabikulusid.
3.Harju Maakohus rahuldas 27. märtsi 2025. a otsusega hagi ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja kahjuhüvitise 1751 eurot 60 senti, 27. märtsi 2025. a seisuga sissenõutavaks muutunud viivise 607 eurot 73 senti ja alates 28. märtsist 2025 kuni kahjuhüvitise tasumiseni sellelt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras viivise. Maakohus tuvastas järgmised asja lahendamiseks olulised asjaolud, mille üle pooled ei vaidle: • hageja ja müüja sõlmisid 26. märtsil 2021 müügi- ja asjaõiguslepingu, mille ese oli kinnisasja kaasomandi mõtteline osa; • 24. mail 2021 tõestas notar Sofi Kinnisvara OÜ, mille juhatuse liige oli kostja, ostueesõiguse teostamise avalduse, millega tehti hagejale ettepanek anda kinnisasja kaasomandi mõttelise osa otsene valdus asjaõiguslepingu sõlmimise päeval üle Sofi Kinnisvara OÜ-le;
2(6)
2-21-19417 • • •
müüja ja Delta Property OÜ sõlmisid 26. märtsi 2021. a müügi- ja asjaõiguslepingu eseme suhtes 28. septembril 2021 uue asjaõiguslepingu; korter 1 oli 26. märtsi 2021. a müügi- ja asjaõiguslepingu alusel hageja valduses ajavahemikul 26. märts kuni 28. september 2021; hageja avastas 8. juunil 2021, et elamu koridoris olev WC on lammutatud.
Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt peab kostja VÕS § 1043 ja § 1045 lg 1 p 5 alusel hüvitama hagejale tekkinud kahju 1200 eurot. WC kuulus väljakujunenud tava kohaselt korteri 1 juurde. Tähtsust ei ole kostja väidetel selle kohta, et WC ei olnud seadustatud. Hagejal oli alus eeldada, et keegi ei kavatse WC kasutamise tava muutma hakata ja ta saab kuni uue asjaõiguslepingu sõlmimiseni WC-d kasutada. Tunnistajate ütlused kinnitavad, et WC seinad lammutas kostja. Hageja valduses oleva WC seinte lammutamisega rikkus kostja hageja valdust. Kostja teo tõttu ei olnud hagejal enam võimalik teostada tegelikku võimu tema valduses oleva WC suhtes, mis omakorda välistas korteri 1 eesmärgipärase kasutamise. Kostja ei ole tõendanud asjaolusid, mis vabastaksid ta vastutusest. Hagejale tekkis asenduspinna üürimise tõttu kahju 1200 eurot. See vastab hageja valduses olnud kaasomandi osaga samaväärse asja kasutamise kuludele (nelja kuu üürile) ega ole ülemäärane. Tekkinud kahju on põhjuslikus seoses kostja teoga. Tähtsust ei ole sellel, kes pidi korterisse 1 elama asuma. Kostja peab hagejale VÕS § 115 lg 1 alusel hüvitama ka vaidluse kohtuvälise lahendamise raames tekkinud õigusabikulud 551 eurot 60 senti.
4.Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada maakohtu otsuse. Maakohus leidis ebaõigesti, et WC oli hageja valduses olnud korteri 1 osa. WC-d, nagu ka kahte elamu esimese korruse koridoris asuvat kuivkäimlat, võisid kasutada kõik esimese korruse elanikud. Kuna WC ei kuulunud korteri 1 juurde, ei saanud selle seinte lammutamine hageja valdust rikkuda. Maakohus tuvastas poolte võrdsuse põhimõtet rikkudes ning tõendeid valikuliselt ja ebaõigesti hinnates valesti, et WC seinad lammutas kostja. Maakohus leidis ebaõigesti, et hagejale tekkis kahju. Hageja ei taastanud WC-d ega kandnud sellega seotud kulutusi. Hageja kahjuks ei saa olla samaväärse asja kasutamise kulu, sest korter 1 ei olnud vajalik hagejale endale, vaid tema töömehele. Hageja oli seejuures juba 2021. a mai alguses teadlik, et teine kaasomanik teostab ostueesõigust, seega ei oleks olnud mõistlik kedagi korterisse 1 majutada. Hagejal oli võimalik kasutada ka elamu esimese korruse koridoris asuvaid kuivkäimlaid. Hagi tuleb jätta läbi vaatamata, sest see on esitatud vale kostja vastu. Hagi tulnuks esitada kaasomanike OÜ SOFI-SERVICE või Sofi Kinnisvara OÜ vastu, mitte nende juhatuse liikmeks oleva kostja vastu. Kostja toimetas elamus vaid märgitud osaühingute huvides ja nimel. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
5.Tallinna Ringkonnakohus jättis 4. juuni 2025. a määrusega tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 637 lg 21 alusel koosmõjus TsMS § 405 lg-ga 1 kostja apellatsioonkaebuse menetlusse võtmata. Määruse kohaselt ei andnud maakohus TsMS § 442 lg-s 10 sätestatud luba lihtmenetluses lahendatud asjas tehtud otsuse peale kaebuse esitamiseks ega ole selgelt valesti kohaldanud materiaalõiguse normi, selgelt rikkunud menetlusõiguse normi või selgelt ebaõigesti hinnanud tõendeid.
3(6)
2-21-19417 Kostja on apellatsioonkaebuses esitanud uue väite, et hagi tuleb jätta läbi vaatamata, sest see on esitatud vale kostja vastu. Vastav väide ei annaks alust jätta hagi läbi vaatamata ka juhul, kui see oleks esitatud õigel ajal. Hageja on esitanud kostja vastu valduse rikkumisega põhjustatud kahju hüvitamise nõude, mida on VÕS § 1043 ja § 1045 lg 1 p 5 järgi võimalik esitada iga isiku vastu, kes valdust rikub. Maakohus ei eksinud menetlusõiguse normide vastu, kui tuvastas, et kostja lammutas WC seinad ja rikkus sellega hageja valdust. Kostja ei ole kummutanud, et hagejale tekkis WC seinte lammutamise tagajärjel kahju. Hagejal oli õigus korterit 1 koos WC-ga talle sobival viisil kasutada kuni valduse üleandmiseni ostueesõigust teostanud isikule. Hagejale sai seega korteri ja WC kasutusvõimaluse rikkumisega tekkida kahju saamata jäänud kasutuseelise näol.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
6.Kostja esitas ringkonnakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub ringkonnakohtu määruse tühistada ja saata apellatsioonkaebuse samale ringkonnakohtule menetlusse võtmiseks, või tühistada lisaks ringkonnakohtu määrusele ka maakohtu otsus ja saata asi maakohtule uueks arutamiseks teises koosseisus. Määruskaebuse kohaselt tulnuks ringkonnakohtul apellatsioonkaebust menetleda, kuna maakohus on hinnanud ebaõigesti tõendeid ja kohaldanud valesti materiaalõiguse normi. Leides, et hagejat on kahjustanud kostja, tugines maakohus vaid ühe tunnistaja ütlustele. Vastav tunnistaja ei lähtunud enda vahetust kogemusest ja kirjeldas subjektiivset muljet vestlusest kostjaga. Tema ütlused ei saa seega tõendada, et WC seinad lammutas kostja. Maakohus ei arvestanud teiste tunnistajate ütlusi, kes kinnitasid, et nende teada kostja WC seinasid ei lammutanud. Maakohus lähtus nõude põhjendatuse hindamisel alusetult hagis väidetust ja leidis valesti, et hagejale tekkinud varalise kahjuna on võimalik käsitada tema kulutusi teise eluruumi üürimiseks. Hageja ei vajanud teist eluruumi mitte endale, vaid töömehele. Asja kahjustamisel hõlmab kahjuhüvitis eelkõige asja parandamise mõistlikud kulud. Hageja WC seinte ja ukse parandamiseks vajalike kulutuste kohta arvestust ei esitanud, kuigi selle kulu olnuks ilmselt teise korteri üürimise omast väiksem. Seejuures nõustus maakohus põhjendamatult sellega, et WC seinte ja ukse puudumine muutis WC kasutamise täiesti võimatuks, kuigi hageja saanuks kahju oma palgatud töömehe abil hõlpsasti kõrvaldada.
7.Hageja vaidleb määruskaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
8.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu määrus tuleb TsMS § 701 lg 3 esimese ja teise lause alusel tühistada ja kostja apellatsioonkaebus tuleb saata samale ringkonnakohtule menetlusse võtmise otsustamiseks. Määruskaebus rahuldatakse.
9.Ringkonnakohus jättis kostja apellatsioonkaebuse menetlusse võtmata TsMS § 637 lg 21 alusel lihtmenetluse asjana, leides, et maakohus ei ole selgelt valesti kohaldanud materiaalõiguse normi ega rikkunud menetlusõiguse normi viisil, mis võinuks kaasa tuua ebaõige otsuse.
4(6)
2-21-19417 Kolleegium leiab, et ringkonnakohus ei võinud keelduda apellatsioonkaebuse menetlusse võtmisest, kuna maakohus on selgelt ebaõigesti kohaldanud materiaalõiguse normi, mis võis oluliselt mõjutada kohtuotsust. Ringkonnakohus jättis tähelepanuta, et maakohus tuvastas ebapiisavalt põhjusliku seose kostja õigusvastase teo ja hagejale tekkinud kahju vahel.
10.Hageja esitas kostja vastu asenduskorteri üüris väljenduva kahju hüvitamise nõude, tuginedes sellele, et ta oli ajavahemikul 26. märtsist kuni 28. septembrini 2021 korteri 1 ja elamu koridoris asuva WC valdaja, kuid ta ei saanud pärast WC seinte lammutamist enam WC suhtes tegelikku võimu teostada ja seda kasutada ega sellest lähtuvalt kasutada ka korterit 1. Hageja on seega esitanud kostja vastu hagi kinnisasja valdajana, mitte selle kaasomanikuna. Kostja ei ole samuti kinnisasja kaasomanik, vaid müügi- ja asjaõiguslepingu eseme suhtes edutult ostueesõigust teostanud ja kostja väitel ka kinnisasja kaasomanikuks olnud Sofi Kinnisvara OÜ juhatuse liige. Nendel asjaoludel leidis maakohus õigesti, et hageja nõuet kostja vastu tuleb kontrollida VÕS § 1043 ja § 1045 lg 1 p 5 kolmanda alternatiivi alusel valduse rikkumisega õigusvastaselt tekitatud kahju hüvitamise nõudena.
11.Maakohtu otsuses märgitu kohaselt kuulus WC kinnisasja kaasomanike vahel välja kujunenud kasutuskorra alusel hageja valduses olnud korteri 1 juurde. Kuigi sellise kasutuskorra olemasolu on vaidluse all, oleks selle tuvastamisel tähtsust üksnes siis, kui hageja nõude eeldusena tuleks kindlaks teha hageja WC ainuvaldajaks olek või kaasvalduse puudumine kostjaga. Hageja nõude lahendamise seisukohalt ei ole aga tähtsust sellel, kas hageja oli WC ainu- või kaasvaldaja. Ka ei välista asjaõigusseaduse (AÕS) § 50 lg 2, mille kohaselt ei kohaldata kaasvaldajate vahelises vaidluses valduse kasutamisõiguse ulatuse üle valduse kaitse sätteid (s.o AÕS §-d 40–48), kaasvaldaja vastu valduse rikkumisel põhineva deliktilise nõude esitamist. Seda, et hageja sai müüjalt vähemalt WC kaasvalduse, ei ole kostja kahtluse alla seadnud. Vastupidi, kostja on väitnud, et WC-d said ja võisid kasutada kõik majaelanikud, sh korteri 1 elanikud.
12.Valduse rikkumisena VÕS § 1045 lg 1 p 5 kolmanda alternatiivi tähenduses saab käsitada igasugust valdaja takistamist asja suhtes tegeliku võimu teostamisel, sh isiku ainu- või kaasvalduses oleva ruumi kasutuskõlbmatuks muutmist (vt ka AÕS § 40 lg 3). Kui ringkonnakohus jõuab maakohtuga samale järeldusele, et WC seinad lammutas kostja, saab muude eelduste tõendatuse korral rahuldada hagi kostja vastu, arvestamata tema suhet kinnisasja teiste valdajate või kaasomanikega. Asjaolu, et kostja võis WC seinte lammutamise ajal olla kinnisasja kaasomanikuks oleva äriühingu juhatuse liige, ei välista tema isiklikku deliktilist vastutust hageja valduse rikkumise eest olukorras, kus ei ole tuvastatud, et sellel äriühingul olnuks õigus teostada WC lammutamiseks omaabi ning kostja seda õigust äriühingu nimel tema seadusjärgse esindajana realiseeris.
13.VÕS § 1043 ja § 1045 lg 1 p 5 alusel esitatud valduse rikkumisel põhineva õigusvastaselt tekitatud kahju nõude puhul saab kahju VÕS § 132 lg 4 esimest lauset arvestades seisneda kahjustatud asjaga samaväärse asja kasutamise kuludes, kui asi oli isikule vajalik või kasulik. Selleks, et pidada asja isikule vajalikuks, ei pea ta seda tingimata ise kasutama, vaid võib seda vajada ka teise isiku kasutusse andmiseks. Arvestades, et hageja valduse rikkumise ajaks oli müügi- ja asjaõiguslepingu eseme suhtes juba teostatud ostueesõigust ning eeldada võis hageja valduse kinnisasja suhtes peatset lõppemist, ei tarvitse hagejale ette heita, et ta ei taastanud ruumi lammutatud seinu ega nõudnud kahjuna nende parandamise kulusid.
14.Kolleegiumi hinnangul on aga maakohus ebapiisavalt tuvastanud põhjusliku seose kostja õigusvastase teo ja hagejale tekkinud kahju vahel, kohaldades selgelt ebaõigesti materiaalõiguse normi, ning ringkonnakohus on jätnud selle ekslikult tähelepanuta. 5(6)
2-21-19417
14.1.VÕS § 127 lg-st 4 tulenevalt peab isik kahju hüvitama ainult juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg (põhjuslik seos). Põhjusliku seose tõendamine on seejuures hageja ülesanne (vt nt RKTKo 19.02.2020, 2-15-7163/191, p 14; 05.06.2013, 3-2-1-62-13, p 12).
14.2.Kostja tugines maakohtu menetluses sellele, et hagejal oli olenemata WC seinte lammutamisest võimalik kasutada kaht elamu esimese korruse koridoris asuvat kuivkäimlat ning seetõttu oli võimalik edasi kasutada ka korterit 1. Maakohus küll tuvastas, et elamu esimese korruse koridoris oli lisaks WC-le kaks kuivkäimlat, kuid ei pööranud sellele tähelepanu põhjusliku seose kindlakstegemisel. Kostja tugines hageja võimalusele kasutada kuivkäimlaid ka apellatsioonkaebuses.
14.3.Kolleegium on seisukohal, et teiste käimlate olemasolul ja nende kasutamise võimalusel on tähtsus kostja õigusvastase teo ja hagejale tekkinud kahju vahelise põhjusliku seose kindlakstegemisel. Nimelt tugineb hageja sellele, et tal ei olnud WC seinte lammutamise tagajärjel enam võimalik WC suhtes tegelikku võimu teostada ja seda kasutada ning see välistas omakorda korteri 1 eesmärgipärase kasutamise, mis tingis asenduskorteri üürimise ja mille eest tasutud üüris väljendubki hageja kahju. Kui aga leida, et kuivkäimlate olemasolu tagas hagejale jätkuva võimaluse kasutada korterit 1, ei saa hagejale asenduskorteri üüri näol tekkinud kahju olla WC seinte lammutamisega põhjuslikus seoses. Hageja pidanuks seega esile tooma ja tõendama, et tal ei olnud kuivkäimlate kasutamine mingil põhjusel võimalik või mõistlikult vastuvõetav. Maakohus ei ole selliseid asjaolusid tuvastanud.
14.4.Eeltoodust lähtuvalt võib maakohtu järeldus põhjusliku seose esinemise kohta kostja õigusvastase teo ja hagejale tekkinud kahju vahel olla ebaõige.
15.Kuivõrd maakohus kohaldas selgelt ebaõigesti materiaalõiguse normi ning see võis oluliselt mõjutada maakohtu otsust, ei olnud TsMS § 637 lg-s 21 sätestatud tingimused apellatsioonkaebuse menetlusse võtmisest keeldumiseks täidetud. Ringkonnakohtu määrus tuleb seega tühistada ja asi tuleb saata samale ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse menetlusse võtmise otsustamiseks. (allkirjastatud digitaalselt)
6(6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.