Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja DEMO KV OÜ (registrikood 14585889), lepinguline esindaja vandeadvokaat Madis Piirla Kostja GP (isikukood xxxxxxxxxx), lepinguline esindaja Sven Paaver
Menetluse liik
Asja läbivaatamine 08.05.2024 kohtuistungil
RESOLUTSIOON
1.Jätta Harju Maakohtu 20.06.2023 otsus muutmata.
2.GP apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
3.Ringkonnakohtu menetluskulud jätta GP kanda. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.
1.DEMO KV OÜ (hageja) esitas 15.09.2020 Pärnu Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse GPlt (kostja) 2565 euro saamiseks. Seoses kostja vastuväitega lõpetati maksekäsu kiirmenetlus ja nõue anti üle Harju Maakohtule menetluse jätkamiseks hagimenetluses. Hageja esitas 23.11.2020 (täpsustatud 23.12.2020) Harju Maakohtule hagi, milles palus kostjalt hageja kasuks välja mõista 4536,67 eurot, sh üüri ja kommunaalkulude võlg 2150 eurot ning kahju hüvitis 2386,67 eurot.
2.Hagiavalduse ja selle täpsustuse kohaselt üüris hageja (üürileandja) kostjale (üürnik) Tallinnas Xxxxxxxxxx tn x-x asuvat eluruumi. Korteri valdus anti kostjale üle 27.05.2019 ja leping lõppes 17.07.2020.
2.1.Kostja jättis üüri ja kõrvalkulud osaliselt tasumata. Võlg üüri ja kõrvalkulude igakuiste maksete osas on 2150 eurot. Vaatamata korduvatele meeldetuletustele võla tasumiseks ja kostja antud lubadustele kostja siiski võlga tasunud ei ole.
2.2.Kostja kohustus tasuma üüri 650 eurot iga kuu esimeseks kuupäevaks. Üürivõlg muutus sissenõutavaks iga kuu teisest kuupäevast. Üürivõlg 1300 eurot moodustub kostja poolt tasumata üüri arvetest: 01.06.2020 tasumisele kuuluv üür juunikuu eest ja 01.07.2020 tasumisele kuuluv üür juulikuu eest.
2.3.Kommunaalarved tuli tasuda vastavalt teenuse osutaja poolt märgitud tähtaegadel. Kostja kohustus tasuma kommunaalarveid (elekter, gaas, KÜ Xxxxxxxxxx x kommunaalkulud) järgmiselt: 2020. aasta märtsikuu eest 173,98 eurot, 2020. aasta aprillikuu eest 196,90 eurot, 2020. aasta maikuu eest 144,30 eurot, 2020. aasta juunikuu eest 219,87 eurot, 2020. aasta juulikuu eest 117,53 eurot. Kokku on tasumata kommunaalkulud 853 euro ulatuses.
2.4.Kostja lahkus üüripinnalt pinda üle andmata. Peale üürniku väljakolimist hindas üürileandja korteri seisukorda. Kostja tekitas ruumidele ja selles asunud esemetele kahjustusi, mille kõrvaldamise kulu on 2565 eurot. Kostja käitumine tingis remondi tegemise üüripinnal (kulutused). Arvestades, et hageja saab osaliselt remondikuludelt tagasi käibemaksu, on nõue 2386,67 eurot. Hageja esitas järgnevate tööde arved: maalritööd, põranda lihvimine ja õlitamine, klaasukse vahetus, objekti koristamine 1495 eurot; laua ja riiulite remont 350 eurot; Xxxxxxxxxx x/2 valamukapp, elektriline avamismehhanism, tööpinna taastamine 541,67 eurot. Kostja vastuväited
3.Kostja palus jätta hagi rahuldamata.
4.Kostja ei vaidle vastu asjaolule, et poolte vahel oli üürileping, ega hageja väidetele üüri suuruse ja kõrvalkulude tasumise kohustuse olemasolu osas. Kostja vaidleb vastu võlasummale ja leiab, et tal võlg puudub.
5.Hageja ja kostja sõlmisid 01.06.2019 üürilepingu, mis kehtis kuni 01.06.2020. Hageja koostas lepingu. Kostja allkirjastas selle mobiiltelefonis ja tasus hagejale tagatisraha 2150 eurot. Pooled leppisid täiendavalt kokku, et pikendavad lepingut ühe kuu võrra. Leping lõppes 01.07.2020 ja korteri valdus anti üle samaväärses seisukorras, kui see oli üürilepingu alguses.
2-20-134413
6.Nõuded üüri ja kommunaalteenuste eest on alusetud. Kostja on kõik arved tasunud. Viimase kuu, s.o 2020. aasta juuni, üüri ja kommunaalkulud arvestas kostja tagatisrahast maha. Järelikult on hagejale 2020. aasta juuni üür ja kommunaalkulud tagatisrahaga tasutud ning samuti ei saa hagejal olla lepingu lõppemise järgseid nõudeid (2020. aasta juulikuu üür ja kommunaalkulud) seoses asja kasutamisega.
7.Vahendustasu ei saa eluruumi üürilepingu osa olla. Samuti ei saa olla sellise lepingu osaks asja omaniku (asja omamisega seotud) muud kulud (ühistu, remonditasu, heakorra tasu, muud tasud jms), mis ei ole seotud asja kasutamisega. Hagejale on alusetult tasutud tuhandeid eurosid enam, kui oleks pidanud.
8.Kahjunõue on tõendamata ja alusetu. Kostja ei ole korterit kahjustanud. Maakohtu otsus
9.Maakohus rahuldas 20.06.2023 otsusega hagi osaliselt, mõistis kostjalt hageja kasuks välja 1624,33 eurot ja jättis menetluskulud 64% ulatuses hageja kanda ja 36% ulatuses kostja kanda.
10.Maakohus tuvastas, et pooled sõlmisid 01.06.2019 üürilepingu Tallinnas Xxxxxxxxxx x-x asuva korteri üürimiseks ja kostja kohustus korteri kasutamise eest tasuma üüri ja kõrvalkulusid. Poolte vahel oli üürisuhe võlaõigusseaduse (VÕS) § 271 mõttes.
11.Pooled ei vaielnud selle üle, et algselt sõlmiti leping üheks aastaks, s.t 01.06.2019– 01.06.2020. Vaidlus oli selles, et leping pikenes täiendavalt 1-aastaseks perioodiks või pikendasid pooled lepingut kuni 01.07.2020. Asjaoludest nähtuvalt jätkas kostja asja kasutamist kuni 01.07.2020, s.o 1 kuu pärast tähtajalise üürilepingu lõppemist. Järelikult oli kostja üürnikuna väljendanud tahet üürilepingut jätkata. Samuti ei teinud hageja pärast tähtajalise üürilepingu tähtaja saabumist tahteavaldust üürilepingu lõppemiseks, arvestades, et hageja seisukohalt pikenes üürileping 1 aasta võrra. Sellest tulenevalt asus maakohus seisukohale, et poolte käitumine ja tahteavaldused on tõlgendatavad selliselt, et pooled on sõlminud alates 02.06.2020 suulise tähtajatu üürilepingu (VÕS § 310 lg 1).
12.Asjaoludest tulenevalt lahkus kostja üüripinnalt 01.07.2020 ja hageja võttis valduse üle 17.07.2020. Kohus ei pidanud 01.07.2020 kehtivaks üürilepingu ülesütlemiseks. Kuna kostja ei väljendanud soovi pärast 01.07.2020 lepingut jätkata ning hageja ei soovinud lepingut pärast 17.07.2020 jätkata, arvestas maakohus, et pooled lõpetasid kokkuleppel tähtajatu üürilepingu ning luges lepingut lõpetamise kuupäevaks 17.07.2020, kui hageja andis lepingu lõpetamisele ka omapoolse heakskiidu.
13.Pooled ei vaielnud selle üle, et üür oli 650 eurot kuus. Vaidlus oli pooltel kommunaalkulude suuruse üle.
13.1.Hageja esitas hagiavaldusega kostja maksmata kommunaalarved ning maakohus tuvastas kommunaalarvete summad järgnevalt: 2020. aasta märtsikuu eest 173,98 eurot, s.o KÜ Xxxxxxxxxx esitatud arve 99,07 eurot, AS Eesti Gaas esitatud arve 41,80 eurot ja Elektrilevi OÜ esitatud arve 33,11 eurot (23,05 + 10,06); 2020. aasta aprillikuu eest 196,90 eurot, s.o KÜ Xxxxxxxxxx esitatud arve 128,76 eurot, AS Eesti Gaas esitatud arve 35,98 eurot ja Elektrilevi OÜ esitatud arve 32,16 eurot (22,51 + 9,65);
2-20-134413 2020. aasta maikuu eest 144,30 eurot, s.o KÜ Xxxxxxxxxx esitatud arve 83,20 eurot, AS Eesti Gaas esitatud arve 30,87 eurot ja Elektrilevi OÜ esitatud arve 30,23 eurot (20,38 + 9,85); 2020. aasta juunikuu eest 219,86 eurot, s.o KÜ Xxxxxxxxxx esitatud arve 157,42 eurot, AS Eesti Gaas esitatud arve 27,99 eurot ja Elektrilevi OÜ esitatud arve 34,45 eurot (20,39 + 14,06); 2020. aasta juulikuu eest 94,53 eurot, s.o KÜ Xxxxxxxxxx esitatud arve 81,93 eurot ja AS Eesti Gaas esitatud arve 12,60 eurot, millest tasumisele kuulusid, arvestades, et leping lõppes 17.07.2020, kommunaalkulud 51,84 eurot. Elektrilevi OÜ arve perioodi 01.08.2020–31.08.2020 eest jättis maakohus tähelepanuta. Maakohtu arvestuse kohaselt olid tasumata kommunaalkulud 786,88 eurot.
13.2.VÕS § 296 lg 3 järgi ei vabasta üürnikku üüri maksmise kohustusest asjaolu, et üürnik on üüritud ruumidest lahkunud. Kuivõrd maakohus tuvastas, et üürileping lõppes 17.07.2020, oli kostjal kohustus tasuda üüri ja kõrvalkulusid kuni 17.07.2020.
13.3.Maakohus asus seisukohale, et kommunaalkulud kuuluvad hüvitamisele täies ulatuses. Kostja vastuväide kommunaalkulude osas, mis ei ole seotud asja kasutamisega (ühistu, remonditasu, heakorra tasu, muud tasud jms), ei ole põhjendatud. Kostja on lepingu kestel tasunud kommunaalkulusid vastavalt hageja esitatud arvetele, millega ta on andnud omapoolse nõusoleku kõikide kommunaalarvetel kajastatud kulude tasumiseks ning selline kokkulepe ei ole seadusega vastuolus. Kostja ei ole esitanud selgeid vastuväiteid ega arvutusi selle kohta, millised kirjed ja mis summades tuleks kommunaalkulude arvetelt maha arvestada.
13.4.Maakohus tuvastas, et perioodi 01.03.2020–17.07.2020 tõendatud kommunaalarvete kogusumma on 786,88 eurot ja perioodi 01.06.2020–17.07.2020 eest tasumata üüri summa on 1006,45 eurot.
14.Kahju hüvitise nõude lahendamisel tugines maakohus VÕS § 127 lg-tele 1 ja 4 ning § 334 lg-le 2.
14.1.Pooled ei esitanud tõendeid, mille alusel maakohus saaks visuaalselt hinnata, millises olukorras oli üüripind enne kostjale valduse üle minemist. Hageja esitas 17.01.2022 vastusega maakleri assistendi allkirjastatud kinnituskirja, millega ta kinnitas, et üüripind oli üleandmisel kostjale tehniliselt korras ja igati elamiskõlbulik. Maakohus luges selle asjaolu maakleri kinnitusega tõendatuks. Kuivõrd kohtul ei olnud visuaalselt võimalik üüripinna seisukorda võrrelda, hindas kohus parandustöid tavapärase elamiskõlbulikkuse tasemel. Kohtu hinnangul ei kajastunud tõenditena esitatud piltidel tehniliselt korras ja elamiskõlbulik üüripind, mida keskmine üürnik oleks nõus üürima 650 euro suuruse üürihinnaga.
14.2.Maakohus pidas hageja esitatud tõendite alusel korteris tehtud parandustöödest põhjendatuks järgmisi töid: maalritööd 350 eurot (seinte pahteldamine ja värvimine) ja objekti koristamine pärast värvimist 150 eurot; põrandate lihvimine ja õlitamine 410 eurot; klaasukse vahetamine 250 eurot; väikse laua korda tegemine 150 eurot; köögikapi asendamine 270 eurot.
14.3.Eelnimetatud tööde suhtes ei ole kostja vastutus välistatud VÕS § 334 lg 2 teise lause järgi. Kohtu hinnangul ei ole tegemist asja hariliku kulumise, halvenemise või muutustega, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega. Kostja ei tõendanud, et asja (üüripinna) kahjustumine toimus väljaspool tema asja (üüripinna) kasutust või asjaoludel, mis ei tulenenud temast. Eelpool nimetatud parandustööd olid vajalikud seoses üüripinnale tekitatud kahjuga,
2-20-134413 mis tekkis perioodil, kui üüripind oli kostja valduses. Kohtu hinnangul ei oleks hagejal tekkinud kahju, kui kostja oleks tagastanud üüripinna tavapärases elamiskõlbulikus seisukorras (põhjuslik seos). Samuti ei ole kohtu hinnangul kostja vastutus välistatud VÕS § 127 lg 3 alusel, sest kostja pidi ette nägema, et kui ta jätab korteri remondi tegemata, tekib hagejale kahju. Sellest tulenevalt pidas maakohus eelpoolnimetatud kulusid põhjendatuks 1580 euro ulatuses.
14.4.Maakohus jättis hageja kahju hüvitamise nõude rahuldamata 806,67 euro ulatuses, kuna ei pidanud põhjendatuks hüvitada sahtlite parandust, suure toa valgusti taastamist, transpordija materjalikulu.
15.Seoses kostja tasaarvestuse vastuväitega analüüsis maakohus, mida sisaldas esialgne makse 2150 eurot. Maakohtu hinnangul olid hageja seisukohad vastuolulised. Hageja oli seisukohal, et esialgne makse 2150 eurot koosnes esimesest kolmest üürisummast. Kostja esitatud tõenditest nähtus, et hageja esitas 05.07.2019 järelepärimise juulikuu üüri maksmise osas. Samuti kinnitas hageja 2019. aasta juuli ja augusti üüri kättesaamist vastavalt 05.07.2019 ja 30.07.2019. Maakohtule jäi selgusetuks, miks hageja esitas järelepärimise ja kinnitas üüritasu kättesaamist, kui lepingu sõlmimisega oleks pidanud esimesed 3 kuud olema ettemaksuga kaetud.
16.Täiendavalt analüüsis maakohus kõrvalkulude tasumist. Pooled ei vaielnud selle üle, et kostja kohustus kommunaalkulusid tasuma 2 kuud hiljem. Hageja esitas tabeli, milles on märgitud, et juunikuu kommunaalarved 180,11 eurot kuulusid tasumisele septembri alguses. Tõenditest nähtuvalt kostja tasus 30.07.2019 juuni 2019 kommunaalkulude eest 150 eurot ja 07.09.2019 180,11 eurot. Kohtule jäi arusaamatuks hageja seisukoht, et kostja on osaliselt tasunud kommunaalkulude ettemaksu 200 eurot, s.o 180,11 eurot juunikuu kommunaalkulude eest, kui tõenditest nähtuvalt tasus kostja nimetatud kommunaalkulude eest 150 eurot ning täiendavalt veel 180,11 eurot eraldi maksetena. Sellise põhjendusega oleks kostja tasunud 2019. juuni kommunaalkulude eest kokku 510,22 eurot. Maakohus asus seisukohale, et kostja on kommunaalkulude eest tasunud suurema summa, kui hagejal õigus nõuda oli. Kohtu hinnangul tõendas kostja piisavalt üürikulude ja kõrvalkulude tasumist alates lepingu sõlmimisest.
17.Eeltoodust tulenevalt asus maakohus seisukohale, et hageja 28.05.2019 kinnitusega on tõendatud, et esialgne makse 2150 eurot koosneb esimese kuu üürist 650 eurot ja tagatisrahast 1500 eurost. Kuivõrd kohtule ei esitatud üürilepingut, lähtus maakohus pooltevahelisest vestlusest, millest tulenevalt olid pooled kokku leppinud, et tagatisraha suurus oli 1500 eurot ning ettemaksu edasiste kuude osas ei toimunud.
18.Menetluse asjaoludest tulenevalt olid perioodil 01.06.2019–17.07.2020 kulud üüri eest 8806,45 eurot (650x12 + 1006,45 eurot) ja kommunaalkulud 2523,54 (tasutud kulud 1736,66 eurot + otsusega tuvastatud kulude võlg 786,88 eurot), s.o kokku 11 329,99 eurot. Täiendavalt mõistis kohus välja 1580 eurot kahju hüvitamise kulud. Seega oli kostja kohustatud tasuma üüri, kõrvalkulusid ning tasu kahju hüvitamise eest kokku 12 909,99 eurot. Kostja on üüri ja kõrvalkulude eest tasunud kokku 9785,66 eurot (650 + 650 + 650 + 7685,66 + 150). Seega oli hagejal õigus kostjalt nõuda 3124,33 euro tasumist (12 909,99 – 9785,66). Kohus arvestas sellest summast maha kostja makstud tagatisraha 1500 eurot ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja 1624,33 eurot. Apellatsioonkaebus
19.Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada osas, millega hagi rahuldati, ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
2-20-134413
20.Maakohus jättis rahuldamata kõik kostja tõendite kogumise taotlused, põhjendades sellega, et saab tuvastada need asjaolud, mille kohta kostja selgitusi soovib anda, muudest tõenditest. Samas ei viidanud maakohus tõenditele, mille alusel tuvastas asjaolu, et leping lõppes 17.07.2020. Samuti jääb arusaamatuks, milliste tõendite alusel maakohus tuvastas, et kostja rikkus korteri. See ei ole poolte võrdne kohtlemine.
21.Kahju hüvitamise nõue on täielikult tõendamata. Tõendamata on nii kahju tekkimine kui ka selle põhjuslik seos. Maakohus põhjendas nõuet menetlusse esitatud arvete ja hageja maakleri JP kirjaliku selgitusega. Sisuliselt on tegemist võimaliku hageja tunnistajaga, kes oleks pidanud ütlused andma vande all. Remondi arvete põhjal ei saa järeldada, et need on seotud kostja käitumisega. Asjaolu, et üürileandja soovib remonti teha või on teinud, ei saa käsitada eeldusena, et üürnik on üüritud asja rikkunud või kahjustanud. Sellise nõude rahuldamise eelduseks on tõendid, mis seostavad isiku konkreetsete episoodidega. Jääb arusaamatuks, miks hageja professionaalse üürileandjana ei koosta asja üle andmisel ja tagastamisel akte.
22.Otsusest ei selgu, millised puudused asjal pärast selle üürileandjale tagastamist väidetavalt olid või kuidas JP saadud kinnitus elamiskõlbulikkuse ja tehnilise korrasoleku kohta saaks tõendada mingite detailide rikkumist kostja poolt. Jääb mõistmatuks, kuidas sai maakohus tuvastada ja kostjale ette heita seda, et kostja on midagi hageja korteris ära rikkunud, kui isegi konkreetset väidet hagis pole. Seetõttu ei ole võimalik aru saada, miks ja mille alusel kohus hagi osaliselt rahuldas.
23.Otsusest ei nähtu, kas ja mis ulatuses maakohus arvestas kostja esitatud kirjalikke tõendeid rahade maksmise kohta.
23.1.RainierAG tasus hagejale kostja eest 650 eurot esimese kuu üüri, 1500 eurot deposiiti (tagatis) ja 600 eurot üürilepingu sõlmimise tasu. Maakohus leidis 07.02.2023 määruses, et kostja väited on tõendatud hageja poolt RainierAG-le väljastatud arvetega. Maakohus pidi tuvastama, et hageja on RainierAG-lt saanud 2700 eurot.
23.2.Kostja tasus hagejale sularahas 1950 eurot (hageja kinnitused, tõlgitud venekeelne vestlus, WhatsApp piltidelt). Kohus möönab otsuses, et hageja ütlused raha saamise kohta on menetluses osutunud vastuoluliseks. Maakohus pidi tuvastama, et hageja on kostjalt saanud sularahas 1950 eurot ning ka seda, et hageja on selles osas kohtule valetanud.
23.3.Pangaväljavõttega on tõendatud maksed 7685,65 euro ulatuses.
23.4.Seega on hageja saanud üürilepingu täitmisena kokku 12 335,66 eurot. Maakohus tuvastas, et hagejal oli õigus üüri ja kommunaalkuludele kokku 11 329,99 euro ulatuses (millega kostja ei nõustu, sest perioodi 01.07–17.07.2020 eest on üüri jms nõue alusetu – leping oli lõppenud). Järelikult sai hageja kostjalt lepingu alusel rohkem, kui tal oli õigust ka kohtu hinnangute järgi.
24.Materiaalõiguslikult eksis maakohus VÕS § 275 ja § 1028 vastu, leides, et kuna kostja on lepingu kestel tasunud kommunaalkulusid vastavalt hageja esitatud arvetele, siis on kostja sellega andnud omapoolse nõusoleku kõikide kommunaalarvetel kajastatud kulude tasumiseks ning selline kokkulepe ei ole seadusega vastuolus. VÕS § 292 järgi peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid üksnes juhul, kui selles on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku lepitud. Eluruumi üürilepingu korral peab üürnik mõistlikus, proportsionaalses ja ettenähtavas ulatuses kandma terve hoone lepingujärgses seisundis hoidmiseks ja parendamiseks vajalikke kulusid (edaspidi hoone korrashoiu- ja parenduskulud) üksnes juhul,
2-20-134413 kui selles on lepingu sõlmimisel kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku lepitud. Maakohtu loogika kohaselt muutuks VÕS § 1028 sisutühjaks, kuivõrd alusetute maksete korral saab järeldada, et üleantu ei ole alusetu, sest üleandmisega on üleandja üleandmises kokku leppinud. Alusetute arvete tasumine ei asenda seaduses nõutud kokkulepet ja selle vormi. Pealegi ei oleks eelnevalt olnud viidatud õigus kokkuleppe osana võimalikki, sest selline õigus jõustus seadusesse peale lepingu sõlmimist. Vastustaja seisukoht
25.Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
26.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. TsMS § 657 lg 1 p 1 järgi tuleb maakohtu otsus jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohtu menetluskulud jäävad kostja kanda.
27.Ringkonnakohus kontrollib TsMS § 651 lg 1 järgi maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, millega hagi rahuldati. Kostja ei ole vaidlustanud maakohtu otsust osas, millega hagi jäeti rahuldamata.
28.Maakohus ei ole rikkunud tsiviilasja menetlemisel ega vaidlustatud otsuses oluliselt menetlusõiguse norme, nagu väitis kostja apellatsioonkaebuses. Samuti on maakohus kohaldanud õigesti materiaalõigust. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega ja järgib neid, mistõttu neid käesolevas otsuses TsMS § 654 lg 6 järgi ei korrata. Ringkonnakohus ei nõustu kostjaga, et maakohus on jätnud käsitlemata tema väited ja hindamata tõendid. Maakohus on hinnanud poolte esitatud tõendeid TsMS § 232 lg 1 järgi igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ja lähtunud asjaolude tuvastamisel mh ka elulisest usutavusest. Kostja on apellatsioonkaebuses korranud valdavalt maakohtus esitatud väiteid, mida maakohus on vaidlustatud otsuses piisava põhjalikkusega käsitlenud. See, et kostja maakohtu järeldustega ei nõustu, ei tähenda, et need oleksid ebaõiged.
29.TsMS § 652 lg 1 p 1 järgi võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel aluseks esimese astme kohtu poolt tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kui puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. Ringkonnakohtu arvates ei ole maakohus vaidluse lahendamiseks oluliste faktiliste asjaolude tuvastamisel menetlusõiguse norme rikkunud.
30.Pooled ei vaielnud, et hageja andis kostjale alates 01.06.2019 üürile eluruumi asukohaga Xxxxxxxxxx tn x-x Tallinnas, lepingu tähtaeg oli 12 kuud ehk üks aasta ja üür 650 eurot kuus (VÕS § 271). Kirjalikku lepingut kohtule esitatud ei ole. Samuti ei ole vaidlust, et pärast 31.05.2020 jäi korter kostja kasutusse. Vaidlus on poolte vahel selle üle, millal leping lõppes. Kostja väitel pikendasid pooled lepingut ühe kuu võrra ja leping lõppes 01.07.2020 (dtl 119). Hageja väitel pikenes leping pärast 01.06.2020 12-ks kuuks. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et pooltevaheline üürileping muutus VÕS § 310 lg 1 järgi tähtajatuks. Kostja ei ole tõendanud, et pooled oleksid sõlminud kokkuleppe üürilepingu pikendamiseks ühe kuu võrra ega hageja seda, et tavaks on, et üürileping pikeneb samaks perioodiks kui algselt sõlmitud leping.
2-20-134413
31.Maakohus tuvastas, et pooled lõpetasid pärast 01.06.2020 määramata tähtajaks pikenenud üürilepingu kokkuleppel 17.07.2020, kuna pärast seda ei olnud neil enam soovi üürilepingut jätkata. VÕS § 207 järgi võivad võlasuhte pooled kokku leppida, et leping lõppeb poolte kokkuleppega. Maakohus hindas poolte käitumist üüritud eluruumi vabastamisel kui kaudseid tahteavaldusi (TsÜS § 68 lg 3). Kostja väitis maakohtus, et ta vabastas üüritud pinna 01.07.2020 ja apellatsioonkaebuses, et 04.07.2020. Seda, et ta oleks hagejale teatanud üüritud korteri vabastamisest, tõendatud ei ole. Hageja väitel sai ta korteri valduse 17.07.2020. Kostja heidab maakohtule ette, et hageja ei ole seda tõendanud. Maakohus järeldas hageja väitest seda, et sellel ajal oli hageja nõus, et ta ei soovi enam tähtajatuks muutunud üürilepingut jätkata ja kuna kostja ei ole väitnud ega tõendanud, et üürileping oleks poolte kokkuleppel lõppenud muul ajal, siis ei olnud hagejal vajadust seda tõendada. VÕS § 296 lg 3 järgi ei vabasta üüritud korterist lahkumine üürnikku üüri tasumisest.
32.VÕS § 271 järgi on üürnik kohustatud tasuma üürileandjale üüritud asja kasutamise eest üüri. Maakohus tuvastas vaidlustatud otsuses, et kostja jättis tasumata üüri juunikuu eest 650 eurot ja juulikuu eest kuni lepingu lõppemiseni. Seda, et juuni üür on tasumata, on tunnistanud ka kostja, kes vastuses hagile teatas, et ta arvestas selle tagatisrahaga tasa (dtl 120). Kuna üürileping lõppes 17.07.2020, siis on maakohus juulikuu eest arvestanud üüri 356,45 eurot. Ringkonnakohus nõustub, et kostja üüri võlg oli 2020 juunikuu ja juulikuu 17 päeva eest kokku 1006,45 eurot.
33.Maakohus tuvastas, et kostja jättis tasumata kommunaalkulude eest 786,88 eurot. Kostja väitis apellatsioonkaebuses, et maakohus oleks pidanud sellest summast maha arvestama korteriühistu arvetel nähtuvad omaniku kulud, s.o haldamise tasu, heakorra tasu ja remondi ning muud tasud. Kostja on 04.05.2023 kohtuistungil öelnud, et maha arvata tuleb iga arve järgi 30 eurot. Maakohus leidis, et kuna kostja on lepingu kehtivuse ajal tasunud kõik kommunaalkulud, siis saab järeldada, et poolte vahel oli sellekohane kokkulepe ja lisaks ei ole kostja esitanud kohtule selgeid vastuväiteid ega arvestusi.
34.Apellatsioonkaebuses tõi kostja viitega VÕS § 292 lg-te 1 ja 11 esile, et ta peab kõrvalkulusid ning hoone korrashoiu- ja parenduskulusid, mis ei ole seostatavad asja kasutamisega, kandma ainult siis, kui selles on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku lepitud. Ringkonnakohus märgib, et üürilepingu sõlmimise ja täitmise ajal kehtinud VÕS § 292 lg 1 redaktsiooni kohaselt pidi üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Seega ei tulenenud üürisuhte ajal seadusest kõrvalkulude tasumise kokkuleppe sõlmimiseks kirjalikult taasesitatavat vormi.
35.TsMS § 5 lg 2 järgi on pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. Ringkonnakohus leiab, et kostja üldsõnalise vastuväite järgi ei olnud kohtul võimalik tuvastada, millises osas korteriühistu arvetel olevate kõrvalkulude osas on kostja vastuväite esitanud. Kohtul pole hagimenetluses kohustust ise tuvastada asjaolusid, mida pole pool selgelt jälgitavalt esile toonud. Seega ei olnud kohtul võimalik kostja üldsõnalise vastuväite alusel tuvastada, millises osas võis olla hageja nõutud kõrvalkuludest selliseid kulusid, mille tasumise kohustust kostjal tema väidete kohaselt ei olnud.
36.VÕS § 334 lg 1 sätestab, et üürnik peab üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele ja lg 2 järgi
2-20-134413 vastutab üürnik üüritud asja hävimise, kaotsimineku ja kahjustumise eest, mis toimub ajal, kui asi oli üürniku valduses, kui ta ei tõenda, et hävimine, kaotsiminek või kahjustumine toimus asjaoludel, mis ei tulenenud temast või isikust, kellele ta asja kasutamise lepinguga kooskõlas üle andis. Üürnik ei vastuta asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega.
37.Maakohus tuvastas, et kostjale üüritud korteri siseviimistluses ja seal olnud asjadel oli pärast üürilepingu lõppemist kahjustusi, mis ei olnud omased tavapärasele kulumisele. Ringkonnakohus ei nõustu kostja apellatsioonkaebuse väitega, et üürilepingu esemeks olnud korteri seisukorda kostja kasutusse andmisel ei saanud tuvastada maakleri assistendi JP digitaalselt allkirjastatud kinnistuskirja järgi. Tegemist on TsMS § 272 lg 1 järgi dokumentaalse tõendiga, mille sisu sai kohus hinnata. Kohus tuvastas üüritud korteri seisukorra pärast selle hagejale tagastamist hageja esitatud piltide järgi (dtl 143–148, 150–156, 158–163, 165). Ringkonnakohus nõustub, et esitatud fotodelt näha olevad korteri ja seal asuvate asjade kahjustused ei ole iseloomulikud tavapärasele korteri kasutamisega kaasnevale kulumisele. Kostja väide, et hageja ei ole tõendanud, et üüritud korteris olid kahjustused pärast kostja lahkumist, ei ole veenev ja on vastuolus kostja käitumisega pärast üürilepingu lõppemist. Nähtuvalt pooltevahelisest sõnumivahetusest on hageja kostjale teatanud, et korteris on kahjustused, need tuleb kõrvaldada ja kostja peab vastavad kulutused kandma. Kostja ei ole hageja sõnumites esiletoodud kahjustustele vastu vaielnud, vaid on lubanud helistada tagasi (dtl 198–199; 209–214). Kostja väitel ei oleks kohus saanud hagi rahuldada, kuna hageja ei ole hagis täpselt esile toonud, millised kahjustused korteris olid. Hageja on hagis esile toonud, et korteris oli kahjustusi ja korterit oli vaja koristada ning kahjustuste kõrvaldamine maksis 2386,67 eurot (dtl 62, 205). Kohtuistungil selgitas hageja esindaja, et põrand, mööbel ja seinad olid rikutud, köögimööbel oli rikutud (dtl 345). Maakohtu menetlusdokumentidest ei saa järeldada, et kostja poleks aru saanud, milliste kahjustuste tekitamist hageja kostjale ette heitis. Maakohus tuvastas piltide järgi korteri ja asjade kahjustused ja nende kõrvaldamise kulutused arvete järgi. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et kostja on tekitanud hagejale otsese varalise kahju ning kostja poolt üüritud korteri ja asjade kahjustamise ja hagejale tekkinud kahju vahel on põhjuslik seos.
38.Selleks, et tuvastada, palju kostja hagejale võlgneb, tuli maakohtul selgeks teha, palju on kostja hagejale tasunud. Maakohus tuvastas, et kostja on tasunud üüri ja kommunaalkulude eest kokku 9785,66 eurot, millest 7685,66 eurot oli tasutud pangaülekandega kostja arvelduskontolt. Kostja heidab maakohtu otsusele ette, et sellest ei ole võimalik tuvastada, kas maakohus arvestas sularahas 1950 euro tasumist ja Rainier AG poolt 2700 euro tasumist.
39.Arvestades maakohtu poolt tuvastatut saab järeldada, et maakohus on arvestanud juuni, juuli ja augusti 2019 üüri eest tasumist muul moel kui kostja arvelduskontolt. Lisaks on tasutud tagatisraha 1500 eurot. Ringkonnakohus märgib, et maakohtu poolt tuvastatu on kooskõlas ka kostja vastuväidetega hagile. Nimelt on kostja vastuses hagile ise tunnistanud, et tal oli võlg juuni 2020 üüri ja kommunaalteenuste eest, mille ta arvestas tasa tagatisrahaga (dtl 120). Seda, et osa üürist ja kommunaalkuludest oleks Rainier AG poolt tasutud, kostja tõendanud ei ole. Kostja on väitnud 17.01.2022 menetlusdokumendis, et Rainier AG tasus kostja eest ainult 2150 eurot (dtl 190), mitte 2700 eurot, nagu ta väidab apellatsioonkaebuses. Seega on kostja enda väited vastuolulised. Kostja on esitanud Rainier AG-le hageja poolt esitatud arved (dtl 179– 183), millest nähtub, et arve on esitatud mh ka augusti 2019 üüri eest, kuid kostja väitel on ta selle tasunud sularahas. Samuti on hageja Rainier AG-le esitanud arved oktoobri ja novembri kommunaalteenuste eest, kuid kostja ei ole väitnud, et need oleks tasutud Rainier AG poolt. Kohtuistungil selgitas kostja, et Rainier AG arveid tuleks vaadata koos sularaha maksmisega
2-20-134413 (dtl 346). Seega ei saa nõustuda kostja apellatsioonkaebuse väitega, et Rainier AG poolt oleks tasutud 2700 eurot.
40.Eeltoodut arvestades nõustub ringkonnakohus maakohtuga, et poolte väidetest ja esitatud tõenditest lähtuvalt pidi kostja tasuma 8806,45 eurot üüri ja 2523,54 eurot kommunaalkulusid, kokku 11 329,99 eurot. Kostja on hagejale tasunud üüri ja kommunaalkulude eest 9785,66 eurot. Seega oli võlg üüri ja kommunaalkulude eest 1544,33 eurot, millele lisandub kahju hüvitis 1580 eurot. Kokku võlgnes kostja hagejale 3124,33 eurot. Maakohus tegi tasaarvestuse kostja poolt tasutud tagatisrahaga 1500 eurot, mille suurust ei ole apellatsioonimenetluses vaidlustatud, ja mõistis kostjalt hageja kasuks õigesti välja 1624,33 eurot. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
41.Maakohus jaotas menetluskulud õigesti TsMS § 163 lg 1 järgi võrdeliselt hagi rahuldamisega. Maakohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks ei määranud.
42.TsMS § 171 lg 1 järgi tuleb ringkonnakohtu menetluskulud seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega jätta kostja kanda. Kuna maakohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks ei määranud, siis ei tee seda ka ringkonnakohus. Pärast menetlust lõpetava lahendi jõustumist määrab mõistliku aja jooksul TsMS § 177 lg 2 järgi menetluskulude rahalise suuruse kindlaks maakohus.
43.TsMS § 178 lg 1 järgi saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. (allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.