Määruse tegemise aeg ja koht 9. jaanuar 2026, Tallinn Kohtuasja number
2-24-10500
Kohtuasi
Q.X-i hagiavaldus R.O ja Veskisilla OÜ vastu ostumüügitehingu kehtetuks tunnistamiseks, tehingu tühistamiseks ja tahteavalduse andmise kohustamiseks ning alternatiivselt raha väljamõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Pärnu Maakohtu 8. septembri 2025. hagiavalduse läbi vaatamata jätmise kohta
Kaebuse esitaja ja liik
Q.X-i määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja: Q.X (isikukood XXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Tarmo Pilv
a
määrus
Kostja: R.O (isikukood XXX) Kostja: Veskisilla OÜ (registrikood 10329830) Kostjate lepinguline esindaja Kuldar Kirt Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Pärnu Maakohtu 8. septembri 2025. a määrus osas, millega maakohus lõpetas tsiviilasja menetluse Q.X-i poolt R.O ja Veskisilla OÜ vastu esitatud rahalise nõude osas, samuti menetluskulude jaotuse osas ja saata asi tühistatud osas tagasi samale maakohtule uueks läbivaatamiseks.
2.Jätta Pärnu Maakohtu 8. septembri 2025. a määruse resolutsioon muutmata osas, millega maakohus jättis läbi vaatamata Q.X-i hagi R.O ja Veskisilla OÜ vastu ostu-müügitehingu kehtetuks tunnistamiseks ning tehingu tühistamiseks ja tahteavalduse andmiseks kohustamiseks, kuid muuta selles osas maakohtu määruse põhjendusi.
2-24-10500 Edasikaebamise kord Määruse resolutsiooni p 2 peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest. Muus osas ei saa määruse peale määruskaebust esitada (tsiviilkohtumenetluse seadustik (TsMS) § 696 lg 1 esimene lause ja § 427). Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka määruskaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Q.X (hageja) esitas 09.07.2024 (täpsustatud 23.05.2025) Pärnu Maakohtule hagi R.O (kostja I) ja Veskisilla OÜ (kostja II) (koos kostjad) vastu ostu-müügilepingu kehtetuks tunnistamiseks, tehingu tühistamiseks ja tahteavalduse andmise kohustamiseks. Menetluskulud palus hageja jätta kostjate kanda.
1.1.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid Q (müüja) ja hageja (ostja) 26.06.2013 kinnisasja (katastritunnus 83604:003:0064) tähtajalise ostu-müügi eellepingu kehtivusajaga kuni 01.07.2014. Hageja tasus müüjale kõik laenumaksed, pärast mida, 07.07.2014 vormistati kinnisasja omandiõigus finantsilistel põhjustel kostjale I. Hagejal ja kostjal I oli suuline kokkulepe, et kinnisasja omandiõigus vormistatakse hiljem hagejale. Kostja I võõrandas aga 14.01.2022 hagejaga kooskõlastamata kinnisasja edasi kostjale II. Tegemist on pettusega ning tehing on heade kommetega vastuolus ja tühine. Kostja I ei olnud huvi kinnisasja vastu ja ta ei ole maksnud selle eest hagejale ühtegi senti.
1.2.Hageja palus: - tuvastada, et esinevad asjaolud, mille alusel kinnisasja ostu-müügitehing kostja I ja kostja II vahel tunnistatakse kehtetuks ja tehing tühistatakse; - kohustada kostjaid andma tahteavaldus kinnistusraamatu kannete muutmiseks selliselt, et kinnisasja ainuomanikuna kantakse sisse hageja või asendada kohtuotsusega kostjate vajalik tahteavaldus kinnistusraamatu kannete muutmiseks; - alternatiivselt makstakse hagejale hüvitis, mille turuväärtus tehakse eksperdi poolt kindlaks tänase päeva seisuga ja tehakse kindlaks ka hageja poolt tehtud kulutused alates kinnisasja soetamise hetkest.
1.3.Hagiavalduse 23.05.2025 täienduses jäi hageja selle juurde, et nõuab kostjatelt I ja II hagejale kuuluva vara üleandmist hagiavalduses märgitud viisil ja alternatiivselt, kui vara ei tagastata, kostjatelt ostusumma 20 717,88 euro väljamõistmist.
2.Kostjad vaidlesid hagile vastu ja palusid jätta selle läbi vaatamata.
2.1.Väidetav eelleping sõlmiti Q ja Nexon Trans OÜ vahel. Hagejal ei ole selle lepinguga mingit puutumust, mistõttu puudub tal ka kaebeõigus. Nexon Trans OÜ kustutati äriregistrist 12.02.2020. Ka ei ole hagiavalduse resolutsioonis esitatud nõuded täidetavad.
2
2-24-10500 Maakohtu määrus ja põhjendused
3.Maakohus jättis hagi TsMS § 423 lg 2 p 1 alusel läbi vaatamata ja menetluskulud hageja kanda.
3.1.Määruse kohaselt selgitas kohus hagejale põhjalikult, et hagis esitatud nõuded on perspektiivitud ja andis hagejale võimaluse puudused kõrvaldada. Hageja ei täpsustanud haginõudeid ega esitanud selliseid tõendeid, mis hagis märgitud asjaolusid ja nõudeid tõendaksid. Hagi on endiselt puudustega, mis ei võimalda selle menetlemist. Nõue on ebaselge.
3.2.Hagiavaldus sisaldab tõenditega vastuolus olevaid ja paljasõnalisi väiteid. Tõendid näitavad, et kinnisasja ostu-müügi eelleping sõlmiti firmaga, mitte hagejaga. Hagejal ei ole nõudeõigust. Kinnisasja lihtkirjalik ostu-müügileping on tühine. Hageja väide, et ta tasus kinnisasja eest ainuisikuliselt, ei vasta tõele. Tõenditest nähtub, et Nexton Trans OÜ tasus suurema summa kui hageja.
3.3.Puuduvad tõendid hageja ja kostja I vahelise kokkuleppe kohta, mille kohaselt peaks kostja I kinnisasja hagejale tagastama. Seejuures ei nõua hageja Q ja kostja I vahel sõlmitud ostu-müügilepingu, vaid kostja I ja kostja II vahel sõlmitud ostu-müügitehingu kehtetuks tunnistamist ja alternatiivselt kostjatelt 20 717,88 euro väljamõistmist. Hagist ega selle täiendusest ei selgu, mis alusel on hagejal õigus nõuda kostjate vahelise kinnistu ostumüügilepingu kehtetuks tunnistamist või neilt kahju hüvitamist. Hageja väited suulise kokkuleppe, kostjate hea usu vastase käitumise ja pettuse kohta on paljasõnalised. Määruskaebus ja menetluse edasine käik
4.Hageja palub maakohtu määruse tühistada ja saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule.
4.1.Kohus leidis ennatlikult, et hageja hagi on perspektiivitu. See, et hagis on esitatud asjaolusid, mille tõendamiseks ei olnud hagile tõendeid lisatud, ei tähenda, et neid asjaolusid ei saa tõendada kohtumenetluse käigus.
4.2.Hageja täpsustas hagiavalduses esitatud asjaolusid. Kostja I ei ole sisuliselt kinnisasja ostnud. Seda tegi hageja, tasudes müüjale kinnisasja eest 20 000 eurot. Seejuures sooritas hageja osa makseid endale kuuluva ettevõtte kaudu.
5.Kostjad paluvad jätta määruskaebuse rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
6.Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ja edastas TsMS § 663 lg 5 alusel lahendamiseks ringkonnakohtule.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
7.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 3 (koostoimes §-ga 659) alusel tühistada osas, millega maakohus lõpetas tsiviilasja menetluse hageja alternatiivse rahalise nõude osas ja saata asi selles osas tagasi samale maakohtule menetluse jätkamiseks. Maakohtu määruse resolutsioon jääb muus osas muutmata, kuid TsMS § 657 lg 1 p 2 1 alusel tuleb muuta määruse põhjendusi. Määruskaebus rahuldatakse osaliselt.
3
2-24-10500
8.Maakohus jättis hageja nõuded ostu-müügitehingu kehtetuks tunnistamiseks ning tehingu tühistamiseks ja tahteavalduse andmiseks kohustamiseks läbi vaatamata TsMS § 423 lg 2 p 1 alusel, leides, et hagiavaldus sisaldab paljasõnalisi väiteid ja väiteid, mis on vastuolus esitatud tõenditega. Maakohtu hinnangul ei ole hageja esitanud tõendeid, mis tõendaksid hagis esitatud asjaolusid ja nõudeid, sh hageja nõudeõigust. Kolleegiumi hinnangul ei saanud maakohus jätta hagi vaidlustatud määruses esitatud põhjendustel läbi vaatamata.
9.TsMS § 423 lg 2 p 1 kohaselt võib kohus jätta hagi läbi vaatamata, kui ilmneb, et hageja õiguste rikkumine ei ole hagi alusena toodud faktilistele asjaoludele tuginedes üldse võimalik, eeldades hageja esitatud faktiliste väidete õigsust. Hageja õiguste rikkumise võimalikkuse all selle sätte tähenduses mõeldakse hagis esitatud nõude ehk hagi eseme õiguslikku põhjendatust, mida hindab kohus, olemata seotud hageja esitatud õigusliku põhjendusega. Sellest tulenevalt saab pidada perspektiivituks nõudeid, mille puhul ei saa hagejal juba ainuüksi materiaalõiguse järgi olla hagi esemena märgitud nõudeõigust (TsMS II komm (2017), § 371, p 3.4.5.3.a). Seega saab TsMS § 423 lg 2 alusel jätta läbi vaatamata õiguslikult perspektiivitu nõude. Vaidlustatud määruses asus maakohus aga hageja nõudeid sisuliselt lahendama ja esitatud tõendeid hindama. Kohus ei saa TsMS § 423 lg 2 p 1 alusel jätta hagi läbi vaatamata põhjusel, et hagiavaldus on põhjendamatu, samuti ei saa kohus jätta hagiavaldust läbi vaatamata, kui selle perspektiivikuse üle ei ole võimalik otsustada tõendeid hindamata (RKTKm 22.01.2025, 2-23-12244, p 14).
10.Eeltoodu tõttu ei andnud maakohtu hinnang hageja nõude tõendamatuse kohta alust jätta nõue läbi vaatamata. Samal põhjusel on siinses menetluses asjakohatud ka määruskaebuse väited hageja nõude tõendatuse kohta ja etteheited hageja tunnistaja ülekuulamise taotluse rahuldamata jätmise kohta. Osas, milles maakohus jättis hageja tõendite kogumise taotluse rahuldamata, ei ole maakohtu määrus ka vaidlustatav (TsMS § 660 lg 1) ja ringkonnakohus nendele väidetele sisulist hinnangut ei anna.
11.Lõppastmes on siiski õige maakohtu järeldus, et hageja kinnisasja omandiõiguse üleandmisele suunatud nõuded tuleb jätta läbi vaatamata. Nõuded on õiguslikult perspektiivitud TsMS § 423 lg 2 p 1 tähenduses, kuna neid ei oleks võimalik rahuldada ühelgi õiguslikul alusel. Ringkonnakohus jätab seetõttu maakohtu määruse resolutsiooni selles osas muutmata, kuid muudab määruse põhjendusi järgmiselt.
11.1.Hageja esitas kostja vastu hagi, milles soovis, et kohus tuvastaks, et esinevad kostjate vahelise kinnisasja müügilepingu kehtetuse alused ja tühistaks selle (tuvastusnõue) ning kohustaks kostjaid andma tahteavaldused hageja kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks (kohutamise nõue). Hagiavalduse kohaselt ostis vaidlusaluse kinnisasja, mille eest hageja ise ja tema äriühing on müüjale maksnud, hagejaga sõlmitud suulise kokkuleppe alusel hageja asemel kostja I, kes pidi selle hiljem hagejale üle andma. Hageja soovib siinses menetluses vaidlustada müügilepingut, millega kostja I võõrandas kinnisasja edasi kostjale II, leides, et tehing on kehtetu. Hagiavaldusest nähtub, et hageja peab ennast kinnisasja omanikuks, ta ei olnud nõus kinnisasja võõrandamisega kostjale II ja soovib seda hoopis endale.
11.2.Kuigi hageja tuvastusnõue on ebaõnnestunult sõnastatud, saab kohus aru, et hageja soovib tuvastada, et kostjate vaheline müügileping on kehtetu. Hageja tuvastusnõue ei vasta TsMS § 368 nõuetele ja on seetõttu § 423 lg 2 p 1 kohaselt perspektiivitu. TsMS § 368 lg 1 kohaselt võib hageja esitada hagi õigussuhte olemasolu või puudumise tuvastamiseks, kui tal on sellise tuvastamise vastu õiguslik huvi. Tuvastushagi tuleb kõne alla eelkõige juhul, kui sooritus- ega kujundushagi ei ole võimalik või otstarbekas esitada. Hageja ei toonud esile, et 4
2-24-10500 tal oleks tehingu kehtetuse tuvastamise vastu iseseisev tuvastushuvi. Hageja tuvastushuvi on hõlmatud hagis esitatud sooritusnõudega. Tehingu võimaliku kehtetuse tuvastamine ei annaks midagi rohkemat kui nõuded, mis tulenevad tehingu kehtetusest. Seega ei ole tuvastushagi sobiv õiguskaitsevahend.
11.3.Hageja kinnisasja üleandmisele suunatud kohustamisnõue on aga õiguslikult perspektiivitu TsMS § 423 lg 2 p 1 tähenduses, kuna hagejal kolmanda isikuna ei ole seadusest tulenevalt õigust kinnisasja üleandmist nõuda. Hageja leiab, et kostjate vaheline müügileping on kehtetu ja kinnisasi tuleb üle anda hagejale. Kohus selgitab, et ostumüügileping, mille pool hageja ei ole, ei tekita, muuda ega lõpeta hageja tsiviilõigusi ega kohustusi. Võlaõiguslikust lepingust tekivad õigused ja kohustused vaid selle võlasuhte osalistele. Seetõttu ei ole hagejal kolmanda isikuna võimalik kostjate vahelist võlaõiguslikku müügilepingut vaidlustada, sh seda tühistada. Lepingut saab vaidlustada, sh esitada selle tühistamise avalduse, üksnes selle lepingu pool (vt ka RKTKo 13.02.2008, 3-2-1-140-07, p 13).
11.4.Hagejal kolmanda isikuna ei ole võimalik vaidlustada ka kinnisasja kostjalt I kostjale II üleandmise kokkulepet. Asjaõiguslepingu pooleks mitteolev isik saab erandina tugineda asjaõiguslepingu tühisusele üksnes siis, kui see mõjutab tema asjaõiguslikku positsiooni, st mõnd asjaõigust, üldjuhul omandiõigust või kui hagi esitamise õigus tuleneb otse seadusest. Ainuüksi võlaõigusliku positsiooni kahjustamine ei ole piisav (vt ka nt RKTKo 20.11.2003, 32-1-128-03, p 12 ja RKTKo 15.01.2007, 3-2-1-132-06, p 20). Hagiavalduses esile toodud asjaoludel ei ole hageja kinnisasja omanik kunagi olnud ja tal ei ole võimalik omandit endale ka nõuda. Sellist õigust ei tulene asjaolust, et ta on (vähemalt osaliselt) kinnisasja eest selle esialgsele müüjale tasunud. AÕS § 641 kohaselt tekib kinnisomand, kui õigustatud isik ja teine pool sõlmivad notariaalselt tõestatud kokkuleppe (asjaõigusleping) ja selle kohta tehakse kanne kinnistusraamatusse. Kokkulepitud hinna tasumine ei ole kinnisasja omandiõiguse tekkimise eeldus. Hageja esile toodud asjaoludel anti vaidlusaluse kinnisasja omand kostjale I. AÕS § 68 lg 1 kohaselt on omand isiku täielik õiguslik võim asja üle. Omandiõigus, sh asja käsutamise õigus, oli seega kostjal I, mitte hagejal. Hageja õigust kinnisasjale ei tulene ka hageja ja kostja I väidetavalt suuliselt sõlmitud kokkuleppest kinnisasja hiljem hagejale üleandmise kohta. Kinnisasja omandamisele või võõrandamisele suunatud kokkulepped peavad olema notariaalselt tõestatud vormis (AÕS § 119). Suuliselt sõlmitud kokkulepe on tühine (TsÜS § 83 lg 1) ja hagejal ei ole võimalik nõuda selle täitmist.
12.Kostjate vaheline kinnisasja üleandmise kokkulepe ei kahjusta seega hageja asjaõiguslikku positsiooni ja tal ei ole õigust kostjate vahelist kinnisasja müügilepingut vaidlustada. Samuti ei ole hagejal võimalik nõuda kostjale II kuuluva asja üleandmist endale. Hagi on selles osas õiguslikult perspektiivitu ja maakohtu määrus nõuete läbivaatamata jätmise kohta jääb muutmata.
13.Lisaks esitas hageja kostjate vastu hagiavalduses järgmise alternatiivse nõude: mõista kostjatelt välja hüvitis, mille turuväärtus tehakse eksperdi poolt kindlaks hagiavalduse esitamise päeva seisuga, samuti tehakse kindlaks hageja poolt kinnisasjale tehtud kulutused. Hageja ei selgitanud, millistel elulistel asjaoludel ta kostjatelt hüvitist nõuab. Pärast kohtuistungit esitatud hagiavalduse täienduses märkis hageja, et nõuab alternatiivselt, s.o juhul, kui vara ei tagastata, kostjatelt ostusumma 20 717,88 euro väljamõistmist. Muid nõudeid hageja täiendatud hagiavalduses ei esitanud, samuti ei toonud hageja esile, millele tema rahaline nõue tugineb. Hageja märkis vaid seda, et kostja I ei ole kinnisasja eest hagejale tasunud.
5
2-24-10500
14.Maakohus ei võtnud oma määruse resolutsioonis hageja alternatiivse rahalise nõude osas selget seisukohta. Sellega rikkus maakohus TsMS § 442 lg-st 5 (koosmõjus § 463 lg-ga 2) tulenevat kohustust lahendada resolutsiooniga selgelt ja ühemõtteliselt poolte nõuded. Määruse põhjenduste kohaselt pidas maakohus aga ka rahalist nõuet perspektiivituks, märkides, et hageja avaldatust ei selgu, mis alusel tal kahju hüvitamise nõue on ja esitatud ei ole tõendeid, et kostjal I oleks hageja suhtes kohustusi.
15.Kolleegium leiab, et hageja alternatiivne rahaline nõue on oluliste puudustega. TsMS § 363 lg 1 p 2 kohaselt peavad hagiavalduses olema mh märgitud hagi aluseks olevad faktilised asjaolud. Iseenesest on õige maakohtu etteheide, et hageja ei ole esile toonud, millisel alusel tal kostjate vastu rahaline nõue on. Siinsel juhul ei selgu hagiavaldusest ega selle 23.05.2025 täiendusest, millistel elulistel asjaoludel on hagejal nõue kostja I või kostja II vastu või kostjate vastu ühiselt. Sellises olukorras tulnuks maakohtul jätta avaldus käiguta ja anda hagejale võimalus nõude aluseks olevad asjaolud selgelt esile tuua (TsMS § 340 1 lg 1). Maakohus ei ole seda teinud. Samuti ei ole maakohus järginud TsMS § 392 lg 1 p-dest 1 ja 3 tulenevat kohustust selgitada välja hageja nõuded ja faktiväited. Maakohtu järeldus, et hageja rahaline nõue on õiguslikult perspektiivitu, on seega ennatlik. Teadmata nõude aluseks olevaid asjaolusid, ei ole nõude õiguslikku perspektiivi võimalik hinnata ka ringkonnakohtul.
16.Eeltoodu tõttu tuleb asi saata tagasi maakohule osas, millega maakohus lõpetas menetluse hageja alternatiivse, rahalise nõude osas. Maakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel anda hagejale võimalus tuua selgelt esile, kelle vastu ja millistel elulistel asjaoludel on tal rahaline nõue ning otsustada nõude rahuldamise või rahuldamata jätmise üle. Muus osas jääb maakohtu määrus muutmata. Määruskaebus rahuldatakse osaliselt.
17.Kuna maakohtu määrus tuleb osaliselt tühistada ja menetlus jätkub selles osas maakohtus, tuleb tühistada ka maakohtu määratud menetluskulude jaotus. Menetluskulude jaotus ja rahaline suurus määratakse maakohtus asja tervikuna lahendamisel (TsMS § 173 lg 3 teine lause ja RKTKm 10.06.2020, 2-18-17703, p-d 12.1 ja 12.2). (allkirjastatud digitaalselt)
6
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.