Rae valla hagi Rae Vallavalitsuse kaudu Mittetulundusühing Peetri Selts vastu kinnistu ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks hagi hind 3500 eurot
Hagihind
Menetlusosalised ja nende Hageja: Rae vald Vallavalitsuse kaudu (registrikood: 75026106 esindajad Aruküla tee 9, Jüri, 75301 Harju maakond); Hageja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Kalev Aavik (Advokaadibüroo Koch & Partnerid, aadress: Tartu mnt 25, Tallinn, e-post: [email protected]); Kostja: Mittetulundusühing Peetri Selts (registrikood: 80291721, aadress: Peetri alevik, Pargi tee 6, 75312 Harjumaa, e- post: xxx); Kostja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Viktor Särgava (Advokaadibüroo Laus & Partnerid, Narva mnt 7B, e-post: [email protected]). Menetluse liik
kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta rahuldamata hageja 25.03.2024 taotlused eelmenetluse taastamiseks, täiendavate kirjalike tõendite vastuvõtmiseks ning tunnistajate A ja B ülekuulamiseks.
2.Jätta tähelepanuta hagiavaldusele lisatud helisalvestis.
3.Hagi rahuldada.
4.Välja nõuda kostja mittetulundusühingu Peetri Selts (registrikood 80291721) ebaseaduslikust valdusest hageja Rae valla Rae Vallavalitsuse kaudu (registrikood 75026106) valdusesse Harju maakonnas Rae vallas Assaku alevikus Turu tee 2 asuv kinnistu (registriosa nr 367650) ning kohustada kostjat mittetulundusühingut Peetri Seltsi vabastama ning hagejale üle andma selle kinnistu otsene valdus, sealhulgas kõik kinnistul asuvatele hoonetele juurdepääsu võimaldavad võtmed.
5.Määrata kindlaks kohtuotsuse täitmise viis, kus kinnistu valduse hagejale üle andmata jätmise korral 30 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest tuleb tõsta kostja mittetulundusühing Peetri Selts kinnistult välja koos talle kuuluvate esemetega
täitemenetluse seadustikus ettenähtud korras. Menetluskulude jaotus
1.Jätta menetluskulud kostja kanda.
2.Mõista kostjalt mittetulundusühingult Peetri Selts (registrikood 80291721) hageja Rae valla Rae Vallavalitsuse kaudu (registrikood 75026106) menetluskuludena välja 3666,31 (kolm tuhat kuussada kuuskümmend kuus eurot ja 31 senti) eurot, millest 3246,31 eurot on kulud õigusabile ja 420 eurot tasutud riigilõiv.
3.Mõista kostjalt mittetulundusühingult Peetri Selts (registrikood 80291721) hageja Rae valla Rae Vallavalitsuse kaudu (registrikood 75026106) välja viivis menetluskuludelt 3666,31 eurolt alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võivad pooled esitada apellatsioonkaebuse Tallinna ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus tuleb esitada otse Tallinna ringkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Apellatsioonkaebuse võib kohus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
HAGEJA NÕUE
1.Hageja esitas hagiavalduse kinnistu ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks. Hageja palus nõuda kostja ebaseaduslikust valdusest hageja valdusesse Harju maakonnas Rae vallas Assaku alevikus Turu tee 2 asuv kinnistu (registriosa nr 367650) ning kohustada kostjat vabastama ning hagejale üle andma selle kinnistu otsese valduse, sh kõik kinnistul asuvatele hoonetele juurdepääsu võimaldavad võtmed. Hageja palus määrata kohtuotsuse täitmise viis kindlaks selliselt, kus kinnistu valduse hagejale üle andmata jätmise korral 30 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest tõstetakse kostja kinnistult välja koos talle kuuluvate esemetega täitemenetluse seadustikus ettenähtud korras.
2.Hagiavalduse kohaselt kuulub hagejale kinnistu Harju maakonnas Rae vallas Assaku alevikus Turu tee 2. 15.03.2016 sõlmis hageja kostjaga lepingu kinnistu ja sellel asuva veski kostja tasuta kasutusse andmiseks. 2021.a augustis leping lõpetati ja selle asemel sõlmiti Assaku veski tasuta kasutusse andmise leping nr 13-14/47 kehtivusajaga kuni 01.08.2031. Nii 2016 lepingu kui 2021 lepingu järgi anti kinnistu koos sellel asuva veskiga avalikes huvides kostja kasutusse Rae valla elanikule vaba aja veetmise võimaluste loomiseks ja kogukonnaelu arendamiseks (lepingute p 1.1 ja 1.2).
3.2022. a sügisel tekkis hagejal kahtlus, kas lepingu eseme kasutamine on kooskõlas lepingu tingimustega. Sellega seoses viidi 06.09.2022 läbi paikvaatlus, mille tulemusena koostati paikvaatluse akt koos fototabeliga. 20.09.2022 toimus antud küsimuse aruteluks hageja ja kostja esindajate
kohtumine. 21.09.2022 saatis kostja juhatuse liige X vallavanem Madis Sarikule elektronkirja, milles samuti selgitas kinnistu kasutamisega seotud asjaolusid.
4.06.09.2022 paikvaatluse käigus andsid kostja esindajad selgitusi, mille järgi kinnistul asuvat aitkuuri lubati kasutada Warao Bygg AB-l. 20.09.2022 kohtumisel väitis X, et nimetatud isik investeeris kinnistusse 100 000 eurot ning sellel investeeringul oli hind ehk õigus oma asju kinnistul asuvas hoones ladustada ja/või seal vastavalt vajadusele koosolekuid pidada. Päev hiljem saatis X vallavanem Madis Sarikule e-kirja, milles kordas sama infot.
5.22.11.2022 ütles hageja lepingu alates 16.12.2022 üles põhjendusega, et kostja on omavoliliselt andnud kolmanda isiku kasutusse kinnistul oleva hoone, mille kasutamiseks ei ole kostjale õigust antud. 15.12.2022 vastuses ei eitanud kostja hoone kolmanda isiku kasutusse andmist, kuid leidis, et leping seda ei keela ning järelikult on lepingu erakorraline ülesütlemine tühine, sest puudub oluline lepingurikkumine. 02.05.2023 esitas hageja kostjale kinnistu ebaseaduslikust valdusest välja andmise nõude tähtajaga 16.05.2023. 15.05.2023 vastas kostja nõudele ja pidas seda alusetuks.
6.Lepingu p 1.1 ja 1.2 järgi anti kinnistu kostja kasutusse avalikes huvides Rae valla elanikele vaba aja veetmise võimaluse loomiseks ja kogukonnaelu arendamiseks. Hageja viitas VÕS § 392 lõikele 2. Tegelikkuses andis kostja ilma hagejalt nõusolekut küsimata kinnistul asuva hoone Rootsi äriühingu Warao Bygg AB tasuta kasutusse. Õiguslikku tähendust ei oma see, kas kasutus oli pidev või toimus vastavalt vajadusele. See, kui Rootsi äriühing ladustab oma asju kinnistul asuvas hoones, ei kujuta endast Rae valla elanikele vaja aja veetmise võimaluste loomist ega kogukonnaelu arendamist ning rikub VÕS § 392 lõikes 1 sätestatud kohustust kasutada eset üksnes lepingus ettenähtud viisil. Seega on kinnistul asuva hoone Warao Bygg AB kasutusse andmine vastuolus lepingu punktiga 2.1 ning VÕS § 392 lõikega 1.
7.Hageja viitas VÕS § 394 lõikele 2 ja § 196 lõikele 1 ning 2. Käesoleval juhul ei olnud enne lepingu VÕS § 392 p 2 alusel ülesütlemist kohustuse rikkumise lõpetamiseks tähtaja määramine vajalik, sest rikkumine vastas kõigile VÕS § 116 lg 2 punktides 2-4 toodud tunnustele. Tasuliste kasutuslepingute puhul on kasutusse andja esmaseks eesmärgiks reeglina kasutamise eest makstavalt tasult tulu teenimine ning muud lepingu tingimused on suunatud sellele, et see eesmärk saaks täidetud. Seevastu lepingu puhul, mille objektiks on kinnistu avalikes huvides tasuta kasutada andmine, on kinnistu kasutamine kooskõlas selle kasutusotstarbega lepingu ülekaalukalt kõigi olulisem tingimus. Reeglina sõlmitaksegi tasuta kasutamise leping üksnes selleks, et kinnistut teatud konkreetsel otstarbel kasutataks.
8.Lepinguga anti kinnistu kostja kasutusse tasuta avalikul otstarbel kasutamiseks. Sellise lepingu sõlmimist ja selle täitmist soovis hageja üksnes eeldusel, et kinnistut tõepoolest kasutatakse läbivalt avalikul otstarbel, mitte kasutaja äranägemisel vastavalt vajadusele kolmandate isikute ärilistel eesmärkidel. Paraku selgus 2022. a sügisel, et kinnistu tegelik kasutus kujutab endast ebaselges mahus vajaduse kasutamist ühe Rootsi äriühingu poolt asjade hoiustamiseks ja nõupidamisruumi kasutamiseks.
9.20.09.2022 kohtumisel ja 21.09.2022 e-kirjas selgitas seda X. Hagejal puuduvad tõendid selle kohta, kas ja millises mahus on Rootsi äriühing kinnistusse investeerinud. Oluline on see, et kostja hinnangul on ta saanud äriühingult soorituse, millel oli „hind“ ning on otsustanud selle soorituse vastutasuks võimaldada äriühingul kasutada hagejale kuuluvat kinnistut vastuolus selle kasutusotstarbega ärilistel eesmärkidel. X selgitustest nähtuvalt on sellises kasutuses kokku lepitud 2021. a ning see on tõenäoliselt toimunud pikema aja jooksul. Selline kostja teguviis on vastuvõetamatu.
10.Hageja ei oleks kostjaga lepingut sõlminud, kui ta oleks olnud teadlik kostja kavatsusest või valmisolekust suvaliste äriühingutega hagejale kuuluva kinnistu kasutamiseks kokkuleppeid teha. Hageja soovis kinnistu kostja kasutusse andmist ja selle kinnistu kasutamist üksnes eeldusel, et kostja järgib lepingu põhieesmärki ja kõige olulisemat kohustust. Selle kohustuse täpne järgimine oli eelduseks sellele, et hagejal püsiks huvi lepingu täitmise vastu.
11.Kostja on rikkunud oma kohustusi tahtlikult või vähemalt raskest hooletusest. Kinnistut ei ole võimalik „kogemata“ kolmanda isiku kasutusse anda. Samuti on vähetõenäoline, et ükski kostja seaduslik esindaja ei suuda aru saada sellest, et vallale kuuluva kinnistu kolmandatele isikutele nende ärilisteks eesmärkideks kasutada andmine ei kujuta endast kasutust avalikes huvides. Isegi kui eeldada, et kostja seaduslikud esindajad ei andnud endale aru sellest, et sellised kokkulepped on vastuolus lepingu ja VÕS § 392 lõikes 2 sätestatuga, saab seda selgitada vaid raske hooletusega. Võttes tasuta kasutusse valla vara selle avalikes huvides kasutamise eesmärgil, ei saa kasutaja õigustada selle kolmandale isikule ärilistel eesmärkidel kasutada andmist piisavate õigus- või muude teadmiste puudumisega.
12.Kostja juhatuse liikmed, kes arvavad, et nad võivad valla antud kinnistut kasutada oma äranägemist mööda mingite teenete vastutasuna kolmandatele isikutele ärilisteks eesmärkideks kasutada andmiseks, ilmselgelt ei täida juhatuse liikme hoolsuskohustustust ning seetõttu oli kostja rikkumine on põhjustatud kui mitte tahtlikult, siis vähemalt raskest hooletusest.
13.20.09.2022 kohtumisel väitis kostja juhatuse esimees Y, et leping ei keela neil kinnistut kolmandate isikute kasutusse anda. Paralleelselt väitis juhatuse liige X, et nad ei ole kinnistut allrendile andnud. Juriidiliselt ebatäpse „allrendile andmise“ all pidasid nii valla esindajad kui kostja esindajad ilmselt laiemalt silmas mistahes „allkasutusse andmist“. Seda kinnitab kostja 15.12.2022 vastus ülesütlemise teatisele, kus korratakse seisukohta, et neil ei ole keelatud vaidlusalust hoonet kolmanda isiku kasutusse anda ning kostja esindaja 15.05.2023 vastus, mille kohaselt ei ole kinnistut ega sellel asuvaid hooneid kellegi kolmanda isiku allkasutusse antud.
14.Järelikult võib kostja kuni lepinguperioodi lõpuni jääva 8 aasta jooksul oma äranägemist mööda kolmandate isikutega „koostööleppeid“ sõlmida, mis annavad kolmandatele isikutele õiguse vastavalt vajadusele kinnistut oma ärilistel eesmärkidel kasutada ilma et kostja sellega ühtegi kohustust rikuks. Hageja hinnangul annab see mõistliku põhjuse eeldada, et kostja ei täida kinnistu sihtotstarbekohase kasutamise kohustust ka edaspidi (VÕS § 116 lg 2 p 4). Eeltoodust tulenevalt oli lepingu ülesütlemine põhjendatud ja kehtiv ning kostja valdab kõnealust kinnistut alates 17.12.2022 ilma õigusliku aluseta. Hageja viitas AÕS §-le 80. Lepingu punkti 3.1.4 järgi on kasutaja kohustatud lepingu erakorralisel ülesütlemisel andma vara omanikule üle 10 tööpäeva jooksul alates lepingu erakorralisest ülesütlemisest.
15.Kostja vastuväidetega hageja ei nõustunud. Hageja viitas, et nii 15.03.2016 lepingu kui 2021 augustis sõlmitud lepinguga anti kostja kasutusse „maaüksus koos sellel asuva endise veskiga“. Selline sõnastus oleks kummaline, kui poolte sooviks oleks olnud mõlema kinnistul asuva hoone kostja kasutusse andmine. Lisaks oli kostja mõlema lepingu punkti 3.1.2 järgi kohustatud kandma vara hooldamisega seonduvad kulud (sh kommunaalkulud) ja parendama maaüksusel asuva endise veski seisukorda ning tegema selleks omal kulul remonti. Ait-kuuri näol oli nii 15.03.2016 kui augustis 2021 tegemist lagunenud ja kasutusest välja langenud hoonega, mida ei hooldatud ja millel puudusid kommunaalkulud. Lisaks räägib punkt 3.1.2 sõnaselgelt endise veski, mitte ühegi muu hoone parendamisest ja selleks remondi 2 tegemisest. Seega on ebaselge, millel kostja arusaam lepingu esemest põhineb, igal juhul on see otseses vastuolus lepingute tekstiga.
16.Tõele ei vasta kostja väited, et ta kasutas ait-kuuri ja renoveeris selle juba alates 15.03.2016. 15.03.2016 lepingu kehtivuse ajal ei pöördunud kostja kordagi hageja poole ait-kuuri kasutamise ja/või renoveerimisega seotud küsimustes. Nagu nähtub fotodest, oli kõnealune hoone veel hiljemalt 12.05.2021 seisuga Maa-ameti kaardirakenduses oleva ortofoto kohaselt renoveerimata ning hoone väliskujus ja ümbruses ei viita miski sellele, et renoveerimistööd oleksid pooleli. Sama olukorda kajastab 06.06.2021 foto. Kostja vastuse lisaks olev fototabel kajastab hoone seesmist olukorda enne renoveerimistööde algust 2021. a sügisel.
17.Hageja pidas ilmseks, et ait-kuur ei kuulunud 15.03.2016 lepingu eseme hulka ning kostja ei arvanud teisiti. Vastasel juhul vajaks selgitamist, miks kostja, kes uskus kõnealuse hoone kuuluvat lepingu eseme hulka, mille ta enda arvates pidi renoveerima ja vaba aja veetmiseks vallaelanikel kasutada võimaldama, seda viie aasta jooksul renoveerima ei hakanud, rääkimata mistahes kasutusvõimaluste loomisest. Lepingu tasandil ei muutunud midagi uue lepingu sõlmimisega 2021. a augustis. Vallavalitsuse sooviks oli jätkuvalt endise veskihoone renoveerimine ning seal vallaelanikele vaba aja veetmise võimaluste loomine ning täpselt nii sai see ka lepingu punktidesse 1.1, 1.2 ja 3.1.2 kirja pandud. Vana lepingu lõpetamise ja selle uuega asendamise ainsaks põhjuseks oligi see, et kasutusleping vastaks tingimustele, mis võimaldaksid kostjal taotleda rahalist toetust veskihoone renoveerimiseks.
18.Hagejale on selgunud, et kostja alustas juba 2021. a sügisel ait-kuuri renoveerimistöid, saades sellega seonduvalt abivallavanem Priit Põldmäelt 14.09.2021 allkirjastatud kinnituskirja. Kinnituskirja ei olnud registreeritud Rae Vallavalitsuse dokumendiregistris. Kinnituskirja olemasolust sai Rae Vallavalitsus esmakordselt teada 20.09.2022 vallavalitsusel toimunud kohtumise käigus. Priit Põldmäe ei olnud 14.09.2021 ametnikuks, kelle pädevuses oleks olnud ehituslubade taotluste ja/või ehitusteatiste menetlemine. Hagejale teadaolevalt ei eelnenud kinnituskirja väljastamisele ühtegi kirjalikult või kirjalikult taasesitataval kujul esitatud taotlust, selgitustaotlust või muud dokumenti. Vastuseks suulistele päringutele ei ole Priit Põldmäe osanud või soovinud kinnituskirjas käsitletud asjaolusid täpsustada.
19.26.09.2023 saatis Rae Vallavalitsus Priit Põldmäele päringu kinnituskirjas käsitletud asjaolude kohta, paludes vastata hiljemalt 17.10.2023, ent Priit Põldmäe ei ole päringule vastanud. Hagejale ei ole senini teada, millist „kavandatavat investeeringut“ ja milliseid „renoveerimis- ja remonttöid“ kinnituskiri puudutab.
20.Kinnituskirja koostamisel rikkus Priit Põldmäe mitmeid kohalduvaid õigusnorme. Esiteks vastavalt märgukirjale ja selgitustaotlusele vastamise ning kollektiivse pöördumise esitamise seaduse (MSVS) § 7 lõikele 1 tuleb registreerida selgitustaotlus ja selle vastus, sealhulgas suuliselt esitatud selgitustaotlus, millele vastatakse kirjalikult. Teiseks eeldades, et kinnituskirja väljastamisele eelnenud suuline taotlus/ teade puudutas samu renoveerimis- ja remonttöid, mis näivad olevat tegelikkuses teostatud, on kinnituskiri oma sisult vale. EhS lisaks 1 olevast tabelist ehitusteatise, ehitusprojekti ja ehitusloa kohustuslikkuse kohta nähtub, et ehitusaluse pinnaga üle 60 m2 mitteelamu ümberehitamisel on vajalik ehitusluba. Seega vastas ehitustööde sisu ja maht EhS § 4 lg 3 sätestatud nõuetele. Seega oleks kostjat tulnud informeerida sellest, et kõnealuseid ehitustöid puudutav ehitusloa taotlus tuleb esitada ehitusregistri kaudu Rae Vallavalitsusele, pärast mida menetleb seda juba pädev ametnik. Hagejale ei ole teada Priit Põldmäe kinnituskirja väljastamise asjaolud ja motiivid. Igal juhul on selge, et nimetatud kiri ei muuda poolte vahel sõlmitud tasuta kasutamise lepingu eset.
21.Kostja väitis, et ta ei ole Warao Bygg AB-le hoone kasutusõigust andnud, vaid on üksnes võimaldanud äriühingul hoone valmimiseni hoiustada seal tööde teostamiseks vajalikke materjale ja tööriistu. See väide on otseses vastuolus kostja varasemate väidetega. 20.09.2022 vallavalitsuse
toimunud kohtumisel selgitas kostja seaduslik esindaja, et Rootsi äriühing tegi hoonesse investeeringu ning vastutasuks lubati tal oma asju seal ladustada. 15.12.2022 vastuses lepingu ülesütlemisele ei pidanud kostja vajalikuks vaielda vastu hageja väidetele selle kohta, et Warao Bygg AB-le anti õigus ait-kuuri kasutamiseks.
22.27.02.2023 saatis Rae abivallavanem Tanel Tammela kostja juhatuse liikmele Xle e-kirja, milles palus muuhulgas selgitada Warao Bygg AB-le kasutusõiguse andmise asjaolusid. Nimetatud e-kirjale vastas kostja teine juhatuse liige Y 21.03.2023 e-kirjaga, milles kinnitas kokkulepet Rootsi ühinguga. Ka 15.05.2023 vastuses möönis kostja, et on lubanud Warao Bygg AB-l hoones hoiustada tööriistu ja inventari. Alles kohtumenetluses muutis kostja oma seisukohta.
23.Hageja nõustus, et ehitamiseks otseselt vajalike tööriistade ja materjalide hoid objektil ehitustööde teostamise ajal on tavapärane. Samas ei ole see asjakohane, sest kostja varasemate väidete järgi ei olnud kasutus piiratud ehitamiseks vajaliku materjali ja tööriistade hoiuga, vaid hõlmas mistahes inventari, sh autode ja autorehvide hoidu ning lisaks sellele teise korruse saali kasutamist nõupidamisteks või muuks otstabel. Kasutus ei piirdunud ehitamise ajaga, vaid on jätkunud pärast ehitustööde lõpetamist ning ehitamisega mitte seotud inventari (nt autorehvid) suhtes.
24.Kostjal ei olnud lepingu alusel õigust renoveerida ega kasutada teist maaüksusel asuvat hoonet aitkuuri. Teise hoone kasutamine rikkus lepingu tingimusi. Kui lepingu esemesse mitte kuuluva hoone omavolilist renoveerimist, kasutamist ja kolmandale isikule kasutada andmist ei saaks lugeda tasuta kasutamise lepingu rikkumiseks, oleks kostjal kohustus selle hoone valdus hagejale tagastada. Kui tasuta kasutamise leping ei puuduta seda hoonet, ei ole selle hoone valdamisel mitte õiguslikku alust olnud ning omavoliline ning õigusliku aluseta valdus tuleks viivitamata hagejale tagastada sõltumata sellest, kas tasuta kasutamise leping kehtib või ei kehti.
25.Hageja ei nõustunud, et veskihoone on viidud seisundisse, mis võimaldaks seda kasutada lepingus sätestatud eesmärgil, s.t. Rae valla elanike vaba aja veetmiseks ja kogukonnaelu arendamiseks. Paikvaatluse aktile lisatud fototabelist nähtub, et oli veski paikvaatluse toimumise hetkel kasutusel sisuliselt laoruumina. Hagejale teadaolevalt ei ole veskihoonet senini viidud seisukorda, mis võimaldaks seal avalikke üritusi korraldada ning seni ei ole seal avalikke üritusi korraldatud. Seega on saavutamata tasuta kasutamise lepingu põhieesmärk, milleks oli veskihoone kasutamine valla elanike vaja aja veetmiseks ja kogukonnaelu arendamiseks. Selle asemel on kostja omavoliliselt renoveerinud ja võtnud kasutusele hoopis ait-kuuri.
26.Kostja ei ole välja toonud, kuidas lepingu ennetähtaegne lõpetamine tema õigusi kahjustab. Leping oli sõlmitud Rae valla elanike jaoks ja lepingu ülesütlemine Rae valla elanikke ei kahjusta. Kinnistu valduse tagasisaamisel looks Rae vald esmalt võimalused seal asuvate hoonete õiguspäraseks ja ohutuks kasutamiseks, tehes esmalt kindlaks ümberehitustööde seadustamiseks ja kasutusloa väljastamiseks vajalikud toimingud. Kostja liikmed ja/või juhatuse liikmed saavad kinnistut kasutada samadel alustel teiste Rae valla elanikega. Rae valla elanike huvide ja õiguste kõrval ei eksisteeri ühtegi kaalukat kostja õigust kinnistut kitsalt oma liikmete ja/või juhatuse liikmete huvides kasutada.
27.25.03.2024 esitas hageja kohtule taotluse taastada eelmenetlus. Hageja palus kohtul vastu võtta hageja esindaja päringu ja A ja B vastuse. Hageja taotles tunnistajatena Rae Vallavalitsuse sisekontrolöri A ja Rae Vallavalitsuse järelevalvespetsialist B ülekuulamist.
28.Hageja esitas varem kohtule 20.09.2022 kohtumise salvestise. Kohus lõpetas eelistungil eelmenetluse, määras kirjaliku menetluse ning palus kostjal esitada salvestise osas seisukoht hiljemalt 04.03.2024. Kohus osundas, et kui kostja pärast eelmenetluse lõpetamist esmakordselt väidab, et teda
20.09.2022 kohtumise salvestamisest ei teavitatud, võib hagejal tekkida vajadus täiendavate tõendite esitamiseks. Seda arvestades andis kohus hagejale võimaluse esitada hiljemalt 25.03.2024 lõplikud seisukohad ja vajadusel taotlused. 26.02.2024 väitis kostja, et teda salvestise tegemisest ei teavitatud ja temalt eelnevat nõusolekut ei võetud.
29.Hagejal mõjuv põhjus taotleda eelmenetluse taastamist ja tunnistajate ülekuulamist ja kohus on sellist võimalust aktsepteerinud. Koosolekut juhatanud Rae Vallavalitsuse järelevalvespetsialist B teavitas koosolekul osalejaid sellest, et kohtumine salvestatakse. Salvestamiseks kasutatud B nutitelefon oli kogu kohtumise ajal laual, mille ümber osalejad istusid.
30.Hageja päringutest ja vastustest nendele nähtub, et B teavitas 20.09.2022 kohtumisel osalejaid kohtumise salvestamisest enne salvestamise algust, mille peale kostja seaduslik esindaja X vastas, et ka tema lindistab kohtumist. Salvestamine toimus B nutitelefoniga, mis oli kogu kohtumise ajal nähtavalt nõupidamise ruumi laual. Ükski osaleja ei esitanud salvestamisele vastuväiteid. Tunnistajatena saavad samad isikud anda ütlusi samade asjaolude kohta, mis nähtuvad nende kirjalikest seletustest.
31.Rae Vallavalitsuse isikuandmete töötlemise üldpõhimõtted on esitatud valla kodulehel. Muuhulgas on seal selgitatud, et isikuandmeid töödeldakse avaliku ülesande täitmisel, isikuga sõlmitud lepingu täitmisel ning juriidilise kohustuse täitmisel. Käesoleval juhul kohalduvad kõik kolm viidatud alust. Rae vald avastas 2022. a septembri algul, et vaidlusalusel kinnistul toimuv ei ole kooskõlas ehitamist reguleerivate õigusaktide ning hageja ja kostja vahelise lepinguga. Olukorra selgitamiseks teostati esmalt paikvaatlus. Täiendavate kostja selgituste saamiseks lepiti kokku kohtumine Rae Vallavalitsuses, mis toimus 20.09.2022. Kohtumisel täitis Rae Vallavalitsust oma avalikke ülesandeid, kontrollis hageja poolt vallavara kasutamiseks sõlmitud lepingu täitmist ning täitis oma kohustusi valla vara valitsemisel.
32.Olukorras, kus isikuandmete töötlemine toimub IKÜM artiklites 6(1)(b), 6 (1)(c) ja 6(1)(e) sätestatud alustel, ei ole nõusolek selleks vajalik ega kohane. Kui isikuandmete töötlemine on vajalik eeltoodud alustel, ei ole isikul õigus sellest keelduda. Käesoleval juhul oli olemas üldine teavitus valla kodulehel ja salvestamist puudutav teavitus, mida tõendavad kohtumisel osalenud vallaametnike selgitused. Kostja ei ole selgitanud, milles seisneb tema õiguste riive. 20.09.2022 kohtumine toimus selleks, et selgitada ja talletada vaidlusaluse kinnistu kasutamise asjaolusid. Salvestiselt kuuldub selgesti, et kostja esindajad said aru kohtumise eesmärgist. Tegemist oli 06.09.2022 paikvaatluse jätkuna tehtava ametliku toiminguga. Kostja ei ole väitnud, et tema esindajad andsid 20.09.2022 kohtumisel selgitusi, mille talletamist nad ei soovinud.
33.Hageja on soovinud tugineda vaid paarile salvestiselt kostuvale lausele: „See kolmas isik pani õla alla, investeeris 100 000 eurot sinna. Ja tingimus oli see et /.../ kui tal on vaja mingit asja seal meie laopinnal ladustada, siis ... igal asjal on oma hind. Ja kui tal on vaja pidada seal mõned koosolekud või muud asjad, siis ta saab teha seda tasuta“.
34.Seaduslik esindaja X saatis järgmisel päeval vallavanemale e-kirja, milles avaldas, et eelmisel aastal ütles ettevõtja, et tema osalusega Rootsi ettevõte võiks meie tegevust toetada ja et me lisaruumi saaksime, siis kõrvalhoone korda teha. Kuna kõrvalhoone seisukord oli üpris täbar ja pakkumine oli uskumatult hea, siis sellega ka nõustusime. Võtsimegi Warao Bygg AB pakkumise vastu ja tulemus on tänaseks suurepärane. Teine seaduslik esindaja kinnitas seda samuti teises e-kirjas.
35.E-kirjad on salvestisega võrreldes palju detailsemad. Isegi juhul, kui kohtu arvates ei ole tõendatud kostjate esindajate teavitamine salvestise tegemisest, ei saa salvestist jätta arvestamata. Salvestamine
toimus legitiimsel eesmärgil. E-kirjad on kooskõlas salvestisega. Salvestist ei ole saadud kuriteoga ning kostja ei ole põhistanud ka seda, kuidas tema põhiõigusi oleks õigusvastaselt rikutud.
36.Menetluskuludena palus hageja kostjalt välja mõista 5027,64 eurot. Hagiavalduselt tasutud riigilõiv on 420 eurot ja kulud õigusabile 5027,64 eurot. Hageja ei ole käibemaksukohustuslane. Hageja palus kostjalt välja mõista ka viivise menetluskuludelt.
KOSTJA VASTUVÄITED
37.Kostja vaidles hagile vastu. 15.03.2016 sõlmiti hageja ja kostja vahel vara tasuta kasutusse andmise leping, millega hageja andis kostjale avalikes huvides tasuta kasutamiseks Rae vallas, Assaku alevikus, Turu tee 2 asuva maaüksuse koos sellel asuva endise veskiga. 2021. a augustis leping lõpetati ja selle asemel sõlmiti Assaku veski tasuta kasutusse andmise leping nr 13-14/47 kehtivusajaga 01.08.2031. Kõik uue lepingu tingimused jäid identseteks varasemaga.
38.Kinnistul asuvad kaks hoonet – veski ja aidahoone. Kostja on alates 15.03.2016 kasutanud ja renoveerinud mõlemaid hooneid ning olnud pidevas arusaamises, et mõlemad hooned kuuluvad lepingu eseme hulka. 20.09.2022. a toimunud kohtumisel teatas hageja ootamatult kostjale, et soovib kostja lepingu rikkumise tõttu lepingu lõpetada. Kuna kostja hinnangul ei olnud ta lepingut rikkunud, kostja sellega ei nõustunud. 22.11.2022 saatis hageja kostjale lepingu erakorralise ülesütlemise teate, milles teatas lepingu erakorralisest ülesütlemisest seoses kostja rikkumisega.
39.Teate kohaselt seisnes lepingu rikkumine selles, et kostja oli kinnistul asuva aidahoone kolmanda isiku kasutusse andnud, kuid lepingu kohaselt ei olnud kostjal endal õigust seda aidahoonet kasutada. Kostja teatas 15.12.2022, et tema hinnangul on ülesütlemine tühine, õiguslike tagajärgedeta ja leping kehtib edasi. Kostja teatas, et ta ei ole lepingut rikkunud. 02.05.2023 esitas hageja kostjale kinnistu ebaseaduslikust valdusest väljanõudmise nõude. 15.05.2023 vastas kostja, et peab nõuet alusetuks ja keeldus nõude täitmisest.
40.Kostja ei ole kinnistut ega sellel asuvaid hooneid allkasutusse andnud. Kui kostja on vahel lubanud hoida Warao Bygg AB-le aidahoone laos tööriistu ja inventari, ei tähenda see laohoone andmist kolmanda isiku valdusesse. Tööriistu on kostja kasutanud kinnistul asuva hoone parandamiseks ja remontimiseks, samuti ürituste läbiviimiseks. Lisaks leidis kostja, et kui lepinguga ei ole talle aidahoone kasutust üle antud, ei saa talle sellega seoses lepingu rikkumist ette heita.
41.Hageja nõue kinnistu valduse üleandmiseks on alusetu, sest kostja kasutab kinnistut kehtiva lepingu alusel. Kostja ei ole lepingut rikkunud. Hageja lepingu ülesütlemine on tühine, mistõttu kehtib leping edasi. Täitmata on materiaalsed eeldused lepingu ülesütlemiseks. Kostja ei ole kinnistul asuvat aidahoonet Warao Bygg AB kasutusse andnud. Aidahoone kasutusõigus ja valdus on pidevalt kostja käes olnud. See, kui kostja on aidahoone lao osas lubanud Warao Bygg AB-l tööriistu ja inventari hoida, ei tähenda, et aidahoone valdus ja kasutusõigus on Warao Bygg AB-le üle läinud.
42.Kostja on võimaldanud Warao Bygg AB-l, kes teostab kõrvalhoone renoveerimistöid, hoiustada hoone valmimiseni tööde teostamiseks vajalikke materjale ja tööriistu kõrvalhoones asuvas laoruumis. Selles ei ole midagi tavapäratut. Vastasel juhul tuleks jaatada hoone valduse/kasutusõiguse üleminekut kostja liikmeteks olevatele isikutele olukorras, kui nad on aidahoones remonti käinud tegemas ja pooleliolevate remonttööde raames jätnud mugavuse huvides sinna erinevaid isiklike tööriistu ja tööriideid. Seega lepingu erakorralise ülesütlemise alus VÕS § 394 p 2 järgi puudub. Leping kehtib
kuni 01.08.2031 ja selle ajani on kostja valdus kinnistule ja seal asuvate hoonete osas õiguspärane. Hageja ei saa kinnistu valduse üleandmist kostjalt nõuda.
43.22.11.2022 saatis hageja kostjale lepingu erakorralise ülesütlemise teate, milles heitis ette kinnistul asuva aidahoone kolmanda isiku kasutusse andmist. Samal ajal leidis hageja, et see aidahoone ei kuulu lepingu esemesse. Kui hageja käsitluse järgi aidahoone lepingu esemeks ei olnud, siis selle kasutusse andmisega või mitte andmisega ei saa lepingu rikkumist kostjale üldse ette heita.
44.Lepingu ülesütlemisega kuritarvitab hageja oma õigusi. Lepingust või seadusest tulenevate õiguste teostamist loetakse alati õiguse kuritarvitamiseks, kui õigusi teostatakse vastuolus hea usu põhimõttega. Õiguste teostamise piiramine tähendab, et kohus ei kohalda konkreetsel halvas usus käitumise juhul seadusest või lepingust tulenevat. Kinnistu koos sellel asuvate hoonetega anti kostja valdusesse 2016. aasta märtsis. Kinnistul asuvad hooned anti kostjale üle kasutuskõlbmatutena, sh ei olnud võimalik tagada hoonete ohutut kasutamist. Hoonetel puudusid avatäited, need olid prügi täis ja kodutute kasutuses, kes hoonetes muuhulgas lõket tegid, ohustades seeläbi oluliselt hoonete püsima jäämist. Käesolevaks ajaks on veski renoveeritud ja aidahoone renoveerimistööd on lõppjärgus.
45.Kostja on paigaldanud hoonetele avatäited, uuendanud hoonete elektri- ja turvasüsteemi, soojustanud tornikupli, soojustanud põrandad luues sh nii elektri- kui vesikütte valmiduse, parandanud hoonete fassaadi ja tellinud õhksoojuspumbad. Lisaks eelnevale on kostja välja ehitanud WC, mis varasemalt puudus. Tellitud, kuid paigaldamata on kööginurk, rajatud trassid liitumispunktist hooneteni, teostatud liitumised, paigaldatud tänavakivi veski välisuksest kuni parklani jne. Kostja väiteid tõendavad fotod aidahoonest enne ja pärast renoveerimist. Fotodelt nähtub aidahoone kardinaalne parendamine. Seejuures kostja oli eelnevalt hagejaga mõlema hoone suhtes tehtavad renoveerimistööd kooskõlastanud ja hageja andis sellele aktsepti.
46.Kostja on täitnud lepingu punktis 1.2 nimetatud kohustuse ja loonud kinnistul asuvatesse hoonetesse Rae valla elanikele vaba aja veetmise võimalused. Samuti on kostja täitnud lepingu punktist 3.1.2 tuleneva kohustuse, teostades kinnistul asuvate hoonete täieliku renoveerimise. Paralleelselt hoonete renoveerimistöödega on kostja kavandanud lepingu punkti 1.2 alusel kinnistule ja sellel asuvatesse hoonetesse erinevaid vaba aja veetmise võimalusi. Näiteks on kostja paralleelselt hoonete parendamisega saanud Kohaliku Omaalgatuse Programmi 2023. a kevadisest taotlusvoorust toetust 10 erineva rahvusköögi õpitoa korraldamiseks, millest osa on kavandatud läbi viia kinnistul asuvas veskis ja osa kõrvalhoones.
47.Lepingu erakorralise ülesütlemisega jääksid kõik parendused hagejale. Samas ei saaks kostja kinnistut kuni lepingus ettenähtud tähtaja lõpuni 01.08.2031 kasutada. Olukorras, kus kostja ei ole aidahoonet kolmanda isiku 5 valdusesse andnud, vaid võimaldanud kolmandal isikul aidahoones tööriistu hoiustada, millega aidahoonet remonditi, ei teki hagejale õigustatud alust lepingut erakorraliselt üles öelda. Sellega ei ole hageja huve ega lepingu eesmärki kahjustatud.
48.Menetluskuludena palus kostja hagejalt välja mõista kulud õigusabile. Kostjale osutati õigusabi kokku 10,25 tundi hinnaga 190 eurot tunnis, millele lisandus käibemaks. Kuni 31.12.2023 osutatud õigusteenuse puhul oli käibemaks 20% ja pärast seda 22%. Kuivõrd kostja ei ole käibemaksukohustuslane, on käibemaks on talle kuluks. Kostja nõudis menetluskulude hüvitamist käibemaksuga. Õigusabi kuluks 20% käibemaksuga on 1 596 eurot ja koos 22% käibemaksuga 753,35 eurot. Kostja palus 12.02.2024 kohtuistungil osalemise eest õigusabikulu välja mõista vastavalt faktiliselt kuluvale ajale arvestusega hinnaga 190 eurot tunnis, millele lisandub käibemaks. Kostja palus hagejalt välja mõista ka viivise menetluskuludelt.
KOHTU PÕHJENDUSED
49.Kohus leiab, hinnates asjas kogutud tõendeid ning arvestades poolte seisukohti, et hagi kuulub rahuldamisele.
50.Pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle: 1) hagejale kuulub kinnistu Harju maakonnas Rae vallas Assaku alevikus Turu tee 2; 2) hageja ja kostja sõlmisid 15.03.2016 lepingu kinnistu ja sellel asuva veski kostjale tasuta kasutamiseks andmiseks, mille nad kokkuleppel 2021. a augustis lõpetasid; 3) hageja ja kostja sõlmisid 18.08.2021 teise lepingu sama kinnistu kostjale tasuta kasutamiseks andmiseks kuni 01.08.2031; 4) hageja saatis kostjale 22.11.2022 lepingu erakorralise ülesütlemise teate kostja rikkumise tõttu, millega kostja ei nõustunud.
51.Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja rikkus lepingulisi kohustusi ning kas seetõttu oli hagejal õigus leping üles öelda ning nõuda kostjalt kinnistu valduse üleandmist.
52.Käesolevas asjas lõpetas kohus 12.02.2024 eelmenetluse, jätkas menetlust poolte nõusolekul kirjalikus menetluses ning andis pooltele aega täiendavate seisukohtade esitamiseks. 26.02.2024 teatas kostja, et hagiavaldusele lisatud salvestis on tehtud ilma tema esindajate nõusolekuta ning kostja palus salvestist asja lahendamisel mitte arvestada. Hageja esitas kohtule 25.03.2024 taotluse eelmenetluse taastamiseks, täiendavate kirjalike tõendite vastuvõtmiseks ja kahe tunnistaja ülekuulamiseks.
53.Kohus leiab, et hageja taotlused ei kuulu rahuldamisele. TsMS § 329 lg 1 sätestab, et menetlusosalised peavad menetluses esitama oma avaldused, taotlused, tõendid ja vastuväited nii varakult, kui menetluse seisund seda võimaldab ning see on menetluse kiireks ja õigeks lahendamiseks vajalik. Pärast eelmenetluse lõppemist võib uusi avaldusi, taotlusi, väiteid, tõendeid ja vastuväiteid esitada üksnes juhul, kui neid ei olnud mõjuval põhjusel võimalik varem esitada. Hageja ei ole esile toonud ega tõendanud mõjuva põhjuse olemasolu eelmenetluse taastamise taotlemiseks ja täiendavate tõendite esitamiseks. Eksitav on hageja väide, et kohus möönis hagejal sellise õiguse olemasolu.
54.TsMS § 331 lg 1 sätestab, et kui menetlusosaline pärast selleks kohtu määratud tähtaja möödumist või TsMS §-s 329 või 330 sätestatut rikkudes esitab avalduse, taotluse, tõendi või vastuväite, menetleb kohus seda üksnes juhul, kui menetlusse võtmine ei põhjusta kohtu arvates menetluse lahendamise viibimist või menetlusosaline põhistab, et hilinemiseks oli mõjuv põhjus. Antud juhul tooks hageja taotluste rahuldamine kaasa menetluse venimise.
55.Kohus leiab, et hageja taotluste rahuldamiseks puudub ka sisuline vajadus. TsMS § 238 lg 1 näeb ette, et kohus võtab vastu ainult sellise tõendi ja korraldab selliste tõendite kogumise ning arvestab asja lahendamisel ainult sellist tõendit, millel on asjas tähtsust. Tõendil ei ole asjas tähtsust eelkõige, kui tõendatavat asjaolu ei ole vaja tõendada, muu hulgas kui asjaolu ei ole vaidlusalune (p 1) või kui asjaolu kohta on kohtu hinnangul juba piisavalt tõendeid esitatud (p 2).
56.Käesolevas asjas ei ole asjakohane ega hageja nõude rahuldamise üheks eelduseks see, kas helisalvestis kui üks paljudest hageja esitatud tõenditest on tehtud kostja esindajate nõusolekul või mitte. Seetõttu ei ole asjas vajalik eraldiseisvalt uute kirjalike tõendite vastuvõtmine küsimuses, kas kostja esindajaid teavitati salvestise tegemisest või samade asjaolude kohta mitme tunnistaja ülekuulamine. Tegemist oleks menetlust tarbetult koormavate tõenditega, millistel ei ole hagiavalduse lahendamisel sisulist tähendust. Lisaks on hageja ise möönnud, et ta soovib salvestisest tugineda vaid
ühe isiku paarile lausele, kuid samu asjaolusid tõendavad paremini ja detailsemalt hageja esitatud ekirjad. Seega on hageja esitanud sama asjaolu tõendamiseks mitu tõendit, milleks vajadus puudub. Kuna kostja on tõendi arvestamisele vastu vaielnud ning sama asjaolu kohta on esitatud piisavalt muid tõendeid, tuleb hagiavaldusele lisatud salvestis jätta tähelepanuta. Kuna hageja tõendite taotlused ei ole asjakohased ning eelmenetluse taastamine tooks kaasa menetluse venimise, tuleb kõik hageja 25.03.2024 taotlused jätta rahuldamata.
57.Sisulise vaidluse osas leidis hageja, et kostja rikkus vara tasuta kasutamiseks andmise lepingu tingimusi, sest asus renoveerima ilma lepingulise aluseta kinnistul asunud ait-kuuri ning andis viimase kasutamise õiguse Warao Bygg AB-l. Tegu oli lepingu olulise rikkumisega, sest kostja pidi tasuta talle kasutamiseks antud vara kasutamine üksnes lepingus toodud viisil. Kuna kinnistu anti kostjale tasuta kasutamiseks avalikes huvides, oli kinnistu kasutamine kooskõlas lepinguga hageja jaoks kõige olulisem tingimus. Hagejal oli õigus leping üles öelda.
58.Kostja leidis, et hagejal puudus õigus lepingu ülesütlemiseks. Kostja on alates 2016. aastast renoveerinud mõlemat kinnistul asuvat hoonet ja on olnud arusaamisel, et mõlemad hooned kuuluvad lepingu eseme hulka. Kostja ei ole hooneid andnud kolmanda isiku valdusesse ning hoonete renoveerimiseks kasutatavate tööriistade ja inventari hoidmine laohoones ei tähenda hoone kolmanda isiku valdusesse andmist. Kui hageja arvates ei olnud kostjal õigust kasutada ait-kuuri, ei saa hageja ka sellest tulenevalt heita kostjale lepingu rikkumist ette.
59.Kohus leiab, et kostja vastuväited ei võimalda jätta hagi rahuldamata. Kohus selgitas seda kostjale 12.02.2024 (toimiku lk 74-76). Kohus selgitas kostjale vajadust välja tuua asjaolud, mis välistaksid lepingu rikkumise. Vaatamata kohtu selgitusele kostja täiendavaid asjaolusid välja ei toonud ega tõendanud.
60.AÕS § 32 järgi on valdus tegelik võim asja üle. Eeltoodust tuleneb, et ait-kuuri või selles asuvate ruumide valdajaks saab lugeda kõiki isikuid, kellel on tegelik võim ruumide üle ehk kes ruumidesse saavad siseneda ning neid ühel või teisel viisil kasutada. AÕS § 33 lg 1 järgi on valdajaks isik, kelle tegeliku võimu all asi on.
61.AÕS § 127 lg 1 järgi ulatub kinnisomand maapinnale ning õhuruumile ülalpool ja maapõuele allpool seda pinda sellise kõrguse või sügavuseni, milleni ulatub omaniku huvi kinnisasja kasutamisel. Eeltoodust tulenevalt saab järeldada, et kui kinnistul asub mitu hoonet või hoone jäänukit, on tegemist kinnisomandi osadega.
62.VÕS § 389 sätestab, et tasuta kasutamise lepinguga kohustub üks isik (kasutusse andja) andma teisele isikule (kasutaja) üle eseme tasuta kasutamiseks. Iseenesest ei vaidle pooled selle üle, et hageja ja kostja vahel oli sõlmitud vara tasuta kasutamise leping. VÕS § 392 lg 1 näeb ette, et kasutaja võib eset kasutada üksnes lepingus ettenähtud viisil, kokkuleppe puudumisel aga eseme olemusest või kasutamise eesmärgist tuleneval viisil. Eeltoodust tuleneb, et kui leping andis kostjale õiguse kasutada ja renoveerida vaid ühte kinnistul asunud hoonet, tuli kostjal lepingulisi kohustusi täita. VÕS § 392 lg 2 järgi ei või kasutaja anda eseme kasutamist üle kolmandale isikule ilma kasutusse andja nõusolekuta. Kohus leiab, et kui lepingu alusel antakse tasuta kasutamiseks kinnistu, ei ole kasutajal ilma kasutusse andja loata õigust anda kinnistut kolmandale isikule kasutamiseks ka osaliselt.
63.VÕS § 394 p 2 järgi võib kasutusse andja tasuta kasutamise lepingu sõltumata VÕS §-s 393 sätestatust üles öelda ja kasutusse antud eseme tagasi nõuda, kui kasutaja kasutab eset vastuolus VÕS §-s 392 sätestatuga, eelkõige kui ta annab eseme kasutamise õigustamatult üle kolmandale isikule või kui ese on tõsiselt ohustatud kasutaja kohustuste rikkumise tõttu. Eeltoodust tuleneb kohtu hinnangul,
et kasutusse andja võib lepingu üles öelda mitte ainult siis, kui ese on õigustamatult antud üle kolmanda isiku valdusesse, vaid ka siis, kui eset ei ole kasutatud lepingus toodud viisil.
64.VÕS § 23 lg 1 p 1 järgi võivad lepingupoolte kohustused olla kindlaks määratud lepingus või sätestatud seaduses ning lepingupoolte kohustused võivad tuleneda ka lepingu olemusest ja eesmärgist. Kohus leiab, et olukorras, kus tasuta kasutusse antakse vallale kuuluv vara, tuleneb lepingu olemusest ja eesmärgist, et seda vara võib kasutada vaid lepingus selgesõnaliselt märgitud avalikel eesmärkidel, mitte kellegi erahuvides.
65.VÕS § 116 lg 2 p 2 järgi loetakse oluliseks lepingu rikkumiseks olukorda, kus rikutakse kohustust, mille täpne järgimine oli lepingust tulenevalt teise lepingupoole huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu. Kohus nõustub hageja väitega, et vallale kuuluva vara tasuta kasutusse andmise puhul on vara omaniku esmaseks huviks see, et vara kasutatakse täpselt kooskõlas lepinguga ning avalikes huvides.
66.Asjas kogutud tõenditest nähtub, et hagejale kuulub kinnistuna ühiskondlike ehitiste maa Rae vallas Järvekülas aadressil Turu tee 2 (kinnistusraamatu väljavõte, toimiku lk 5). 15.03.2016 olid hageja ja kostja sõlminud vara tasuta kasutusse andmise lepingu (toimiku lk 6-8), millega anti kostjale avalikes huvides tasuta kasutamiseks Rae vallas Assaku alevikus Turu tee 2 asuv maaüksus koos sellel asuva endise veskiga. Vara anti kostja kasutusse Rae valla elanikele vaba aja veetmise võimaluste loomiseks ja kogukonnaelu arendamiseks. Pooled lõpetasid lepingu kokkuleppel alates 01.09.2021 (toimiku lk 9-10).
67.18.08.2021 sõlmisid pooled uue lepingu Assaku veski tasuta kasutusse andmise lepingu nr 1314/47 (toimiku lk 11-12). Lepingu punkti 1.1 järgi andis hageja kostjale avalikes huvides tasuta kasutamiseks Rae vallas Assaku alevikus Turu tee 2 asuva maaüksuse koos sellel asuva endise veskiga. Punkti 1.2 järgi anti vara kasutaja kasutusse Rae valla elanikele vaba aja veetmise võimaluste loomiseks ja kogukonnaelu arendamiseks. Punkti 3.1.2 järgi oli kostja kohustuseks kanda vara hooldamiseks seonduvad kulud (sh kommunaalkulud) ja parendama maaüksusel asuva endise veski seisukorda ning tegema selleks omal kulul remonti. Eeltoodust tulenes kohtu hinnangul, et lepingu järgi oli kostjal õigus renoveerida üksnes veskihoonet ning seda sõltumata sellest, et tema valdusesse antud kinnistul asus veel üks hoone.
68.Lepingu punktis 2.1. oli märgitud, et vastavalt Rae valla põhimäärusele võis vallavalitsus valla vara tasuta kasutusele anda mittetulundusühingutele avalike ürituste läbiviimiseks ning kultuuri- ja spordiringide tegevuseks. Seega oli lepingus määratletud eesmärk, mille täitmiseks vara kostjale tasuta kasutamiseks anti. Leping ei näinud kostjale ette õigust anda vara osaliselt või tervikuna mõnele kolmandale isikule kasutamiseks viimase huvides.
69.Lepingu punkti 4.2. järgi võis pool lepingu erakorraliselt üles öelda, kui teine pool on lepingut oluliselt rikkunud ning ei kõrvalda rikkumist ka ühe kuu jooksul peale nõude esitamist. Lepingu võis erakorraliselt üles öelda ka muul seadusest tuleneval põhjusel. Seega võimaldas leping selle ülesütlemist seaduses toodud juhtudel ehk siis, kui vara ei kasutata kooskõlas lepinguga või antakse osaliselt või tervikuna mõne kolmanda isiku valdusesse ilma hageja nõusolekuta.
70.Hageja esitas kohtule paikvaatluse 06.09.2022 akti koos sellele lisatud fotode tabeliga (toimiku lk 13-24). Akti kohaselt tuvastati paikvaatlusel 06.09.2022, et kostja oli võtnud omavoliliselt kasutusse samal kinnistul asunud eraldiseisva ait-kuuri ning teinud selles ümberehituse- ja renoveerimistöid hagejat teavitamata. Samuti on aktis märgitud, et kostja andis kinnistul eraldiseisva hoone ait-kuuri rendile kolmandale isikule Warao Bygg AB-le ning lubas kolmandal isikul ladustada hoones
kolmandale isikule kuuluvat vallasvara.
71.Fotode tabelist nähtub, et Maa-ameti kaardirakenduse kuvatõmmistel seisuga 12.05.2021 ja seisuga 27.04.2022 on erinevused – hilisemast seisust nähtub kõrvalhoone väljaehitamine. Eeltoodust lähtuvalt on iseenesest ebaõige kostja väide, et kostja asus kõrvalhoonet renoveerima juba 2016. aasta lepingu alusel ning pidas ait-kuuri talle kasutada antud vara osaks alates 2016. aastast.
72.Fotodest nähtub, et lisaks töödele veskis olid teostatud tööd ait-kuuris, millel oli uuendatud katus ning teostatud fassaaditööd. Antud hoonest seest tehtud fotodest nähtub, et ka siseruumides oli tehtud renoveerimistöid ja välja ehitatud tualettruum. Hoones olid paigaldatud riiulid erinevate esemete ladustamiseks. Ladustatud esemed kujutasid endast sõidukitele vajalikke tarvikuid ja hooldusvahendeid, sealhulgas klaasipesuvedelikke ja rehve. Teisel korrusel asus möbleeritud puhkeruum. Hoonesse oli rajatud ka küttesüsteem. Seega tõendavad fotod, et ruumidesse ei olnud ladustatud mitte renoveerimistöödeks vajalikke tööriistu ja materjale, vaid sõidukitega seotud vahendeid ning materjale. Kostja ei ole ühegi tõendiga tõendanud, et ait-kuuris ladustati vaid renoveerimistööde tegemiseks vajalikke tööriistu ja vahendeid. Kostja ei ole ümber lükanud asjaolusid, mis nähtuvad hageja esitatud fotodest.
73.Kostja esindaja X saatis hagejale 21.09.2022 e-kirja (toimiku lk 25-26), milles ta muuhulgas teatas, et üks Rootsi ettevõte lubas kostjat toetada ja kõrvalruumi korda teha. Antud ettevõte soovis kohe alguses, et seda hoone osa, kus asub laoruum, saaks tema vajadusel kasutada mõningate asjade hoiustamiseks ja vajadusel teise korruse nõupidamiste ruumi kasutada. Kostja nõustus sellega ilma tasu küsimata. Eeltoodust tuleneb, et kolmas isik asus kostja nõusolekul, kuid ilma õigusliku aluseta renoveerima kinnistul asunud ait-kuuri ning kostja võimaldas kolmandal isiku vastutasuks teostatud tööde eest kasutada ait-kuuri ruume kolmanda isiku enda huvides. Seesuguste tööde võimaldamiseks ja kolmandale isikule ruumide kasutamise lubamiseks kostjal lepingust tulenev õiguslik alus puudus.
74.22.11.2022 saatis hageja kostjale lepingu erakorralise ülesütlemise teate (toimiku lk 27-28), milles leidis, et kostja on omavoliliselt andnud kolmanda isiku kasutusse Turu tee 2 kinnistul asunud hoone, mille kasutamiseks ei olnud kostjale lepinguga õigust antud. Hageja leidis, et tegu on kaaluka lepingu rikkumisega ning teatas, et ütleb kostjaga sõlmitud lepingu erakorraliselt üles ja leping lõpeb 16.12.2022. Kostja vastas sellele 15.12.2022 (toimiku lk 29-30) ega pidanud lepingu ülesütlemist seaduslikuks. Kostja leidis, et lepinguga ei keelatud tal aita kolmanda isiku kasutusse anda.
75.02.05.2023 esitas hageja kostjale nõude kinnistu ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks (toimiku lk 31-32), millega kostja samuti ei nõustunud (toimiku lk 33-34). Kostja eitas 15.05.2023 erinevalt varasemast ait-kuuri kolmanda isiku valdusesse andmist, vaid leidis, et kostja on vahel lubanud Warao Bygg AB-l hoida aida laos tööriistu ja inventari, mida on kasutatud hoonete remondi – ja parandustööde tegemiseks ning ürituste läbiviimiseks. Kohtusse esitatud tõenditega ei ole see väide kooskõlas. Kostja esitas kohtule 11.09.2022 tehtud fotod (toimiku lk 49-50), millest muuhulgas nähtub ait-kuuris tehtud tööde ulatus. Selle üle, et ait-kuuris on renoveerimistöid tehtud, pooled ei vaidle.
76.Kostja esitas kohtule Rae Vallavalitsuse abivallavanema Priit Põldmäe 14.09.2021 kinnituse (toimiku lk 51-52), milles viimane kinnitas, et on teadlik kavandatavatest investeeringutest Turu tee 2 veski ja kõrvalhoonete renoveerimiseks. Kinnituses on leitud, et tööd ei vaja ehitusluba ega kohaliku omavalitsuse kirjalikku nõusolekut. Millisel õiguslikul või faktilisel alusel on kinnitus koostatud, kirjast ei nähtu. Hageja esitas kohtule Rae Vallavalitsuse 26.09.2023 päringu Priit Põldmäele (toimiku lk 61-62), milles hageja küsis viimaselt kostja pöördumisi ja sellele lisatud dokumente, mis olid kinnituse andmisel aluseks. Päringule Priit Põldmäe ei vastanud.
77.Hageja abivallavanem Tanel Tammela saatis 27.02.2023 kostja esindajale e-kirja (toimiku lk 63), milles palus muuhulgas esitada koopia kostja ja Warao Bygg AB vahel sõlmitud lepingust, paludes samuti lisada kõik lepingu sõlmimisega seotud detailid. Kostja seaduslik esindaja vastas sellele 21.03.2023 e-kirjaga (toimiku lk 64) ning teatas, et kokkulepe Warao Bygg AG-ga oli, et viimane võib hoida oma inventari hoone lao osas. Samas väideti e-kirjas, et kirja saatmise ajal kasutas Warao Bygg AB vaid 5% hoone pindalast ning seal hoitavaid tööriistu ja inventari kasutas kostja oma ürituste tarbeks. Samas nimetati e-kirjas hoitavaks inventariks autosid, minibusse, generaatoreid, kaableid, valgusteid ja puhureid, aga ka sõidukite hooajalisi rehve.
78.Eeltoodud tõendeid kogumis hinnates leiab kohus, et kostja rikkus oluliselt vara tasuta kasutamiseks andmise lepingut, millest tulenevalt oli hagejal seaduslik alus leping erakorraliselt üles öelda. Kostjale ei olnud lepinguga antud õigust renoveerida samal kinnistul asunud ait-kuuri ning abivallavanema Priit Põldmäe kinnitus, et nende tööde jaoks ei olnud vaja ehitusluba ega kohaliku omavalitsuse kirjalikku luba, ei too kaasa poolte vahel sõlmitud lepingu muutmist. Kirjalikku lepingut selle kohta, milliseid töid ja millise hoone osas oli kostjal õigus teha, pooled ei sõlminud ega muutnud varasemat lepingut. Ühtlasi nähtub asjas kogutud tõenditest selgelt, et ait-kuuri osas teostas renoveerimistöid kolmas isik, kellel kostja võimaldas ruumide kasutamist viimase enda huvides ja majandustegevuses, mitte avalikes huvides ega kooskõlas lepinguga. Seega rikkus kostja oluliselt lepingut. Kohus nõustub hagejaga, et viimase kui kohaliku omavalitsuse eriliseks huviks lepingu sõlmimisel oli tagada vara kasutamine kooskõlas lepinguga ja avalikes huvides.
79.Kuna hageja ütles lepingu seaduslikult üles ning kostja ei ole kinnistu valdust vabatahtlikult hagejale üle andnud, on hagejal õigus nõuda valduse tagastamist. VÕS § 80 lg 1 näeb ette, et omanikul on nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Hageja taotlusele määrata kindlaks kohtuotsuse täitmise viis kostja vastuväiteid ei esitanud.
80.Eeltoodut kokku võttes kuulub hagi rahuldamisele. Kostja ebaseaduslikust valdusest tuleb hageja valdusesse välja nõuda Harju maakonnas Rae vallas Assaku alevikus Turu tee 2 asuv kinnistu (registriosa nr 367650) ning kostjat tuleb kohustada vabastama ning hagejale üle andma selle kinnistu otsene valdus, sealhulgas kõik kinnistul asuvatele hoonetele juurdepääsu võimaldavad võtmed. Samuti tuleb kindlaks määrata kohtuotsuse täitmise viis, kus kinnistu valduse hagejale üle andmata jätmise korral 30 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest tuleb tõsta kostja kinnistult välja koos talle kuuluvate esemetega täitemenetluse seadustikus ettenähtud korras.
81.TsMS § 162 lg 1 järgi kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus tegi otsuse kostja kahjuks, tuleb menetluskulud jätta kostja kanda. TsMS § 174 lg 1 sätestab, et menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist.
82.Menetluskuludena palus hageja kostjalt välja mõista 5027,64 eurot. Hagiavalduselt tasutud riigilõiv on 420 eurot ja kulud õigusabile 5027,64 eurot. Hageja ei ole käibemaksukohustuslane. Hageja palus kostjalt välja mõista ka viivise menetluskuludelt. Kohus leiab, et hageja esindaja tunnitasu 130 eurot on mõistlik ja kooskõlas vaidluse keerukusega. Hageja esindaja ajakulu on ebavajalik 45 min osas, mis kulus protokolli parandamise taotluse ja selle kohta koostatud kohtu määrusega tutvumiseks, sest taotlus oli ebavajalik ja jäi rahuldamata. Ebavajalik on ka ajakulu 25.03.2024 taotluste koostamiseks 7 h 50 min, sest taotlused jäid rahuldamata. Seega on arve nr 2024066 alusel põhjendatud ajakulu mitte 12 h 10 min, vaid 3 h 35 min ehk 465,83 euro ulatuses ilma käibemaksuta ja 568,31 euro ulatuses
käibemaksuga. Koos varasema arve alusel osutatud õigusteenusega on hageja kulud õigusabile kogumis põhjendatud 2 678 eurot + 568,31 eurot = 3246,31 eurot.
83.Koos riigilõivuga 420 eurot tuleb kostjalt hageja kasuks menetluskuludena välja mõista 3666,31 eurot. Kooskõlas hageja taotlusega tuleb kostjalt välja mõista viivis menetluskuludelt 3666,31 eurolt alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
/allkirjastatud digitaalselt/ Anu Uritam kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.