Eesistuja Urmas Volens, liikmed Ants Kull ja Kai Kullerkupp
Kohtuasi
Osaühingu Heiling, OÜ Leheris, Margo Aasa, Eurowind Energy OÜ ja Elektrilevi OÜ kandeavaldus
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Ringkonnakohtu 24. novembri 2023. a määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Osaühingu Heiling, OÜ Leheris ja Margo Aasa määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Avaldajad Osaühing Heiling, OÜ Leheris ja Margo Aasa, avaldajate lepinguline esindaja vandeadvokaat Martin Triipan
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 24. novembri 2023. a määrus tsiviilasjas nr 2-23-14266 ja Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 18. septembri 2023. a määrus nr 944042023 (kinnistamisasi nr 56576202350) osas, milles kinnistamisavaldus jäeti rahuldamata. Saata asi tühistatud osas Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale kande tegemise otsustamiseks.
1.Osaühing Heiling, OÜ Leheris, Margo Aasa, Eurowind Energy OÜ ja Elektrilevi OÜ (avaldajad) esitasid 11. juulil 2023 Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale kinnistamisavalduse, milles muuhulgas palusid kanda iga sama kinnistamisavalduse alusel avatava hoonestusõiguse registriosa esimesse jakku eelmärke hoonestusõiguse sisu muutmise nõude tagamiseks iga hoonestusõigusega koormatud kinnisasja igakordse omaniku kasuks. Samuti paluti märkida iga hoonestusõigust koormava reaalkoormatise ja selle muutmist tagava eelmärke kandesse, et kanne asub vastava hoonestusõiguse sisu muutmise nõude tagamiseks seatud eelmärkega samal järjekohal.
2-23-14266 Puuduste kõrvaldamise käigus täpsustati 23. augusti 2023. a õiendusega kinnistamisavaldust ja avaldajad taotlesid eelmainitud eelmärgete kandmist avatavate hoonestusõiguste registriosade kolmandasse jakku esimese jao asemel.
Maakohus leidis, et seadus ei võimalda kinnistamisavaldust täielikult rahuldada, sest tulenevalt asjaõigusseaduse § 53 lg-st 1, kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 15 lg 1 p-st 1 ja § 28 p-st 3 on välistatud hoonestusõiguse kinnistusregistriosa kolmandasse jakku eelmärke kandmine hoonestusõiguse sisu muutmise nõude tagamiseks. Eelmärke kannete taotluse rahuldamata jätmise tõttu jäeti rahuldamata ka taotlus märkida iga hoonestusõigust koormava reaalkoormatise ja selle muutmist tagava eelmärke kandesse, et kanne asub vastava hoonestusõiguse sisu muutmise nõude tagamiseks seatud eelmärkega samal järjekohal.
3.Osaühing Heiling, OÜ Leheris ja Margo Aasa (kaebajad) esitasid kinnistusosakonna kandemääruse peale määruskaebuse, milles palusid selle tühistada osas, milles kinnistamisavaldus jäeti rahuldamata, ja saata kinnistamisavaldus rahuldamata jäetud osas maakohtu kinnistusosakonnale uueks läbivaatamiseks. Määruskaebuse kohaselt kitsendab hoonestusõigusega koormatud kinnisasja omaniku õigus nõuda hoonestusõiguse sisu muutmist hoonestaja õigusi, mistõttu tuleb seda õigust tagav kanne teha hoonestusõiguse registriosasse. KRS § 493 lg-t 6 analoogia korras rakendades tuleb eelmärgitud kanne teha hoonestusõiguse registriosa kolmandasse jakku või alternatiivselt KRS § 493 lg-te 1 ja 3 järgi hoonestusõiguse registriosa esimesse jakku, sest eelmärge taotletaval kujul puudutab hoonestusõiguse sisu. Taotletud kande tegemata jätmisel saaksid kahjustada hoonestusõigusega koormatud kinnisasja igakordse omaniku õigused. Kuna koormatud kinnisasja ja hoonestusõiguse kohta on kinnistusraamatus eraldi registriosad, kaotaks hoonestaja vahetuse korral koormatud kinnisasja igakordne omanik õiguse nõuda hoonestusõiguse sisu muutmist.
4.Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ja saatis tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
5.Tartu Ringkonnakohus jättis 24. novembri 2023. a määrusega maakohtu kinnistusosakonna määruse muutmata ja määruskaebuse rahuldamata. Ringkonnakohus nõustus maakohtu kandemääruse põhjendustega, märkides lisaks, et kuna hoonestusõiguse sisu muutmist tagav eelmärge ei ole hoonestusõiguse sisu, siis ei saa seda hoonestusõiguse registriosa esimesse jakku kanda.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
6.Kaebajad esitasid määruskaebuse, milles paluvad ringkonnakohtu määruse tühistada, kinnistusosakonna kandemääruse tühistada osas, milles kinnistamisavaldus jäeti rahuldamata, ning saata asi tühistatud osas kinnistusosakonnale uueks läbivaatamiseks.
2(4)
2-23-14266 Määruskaebuses Riigikohtule korrati ringkonnakohtule esitatud määruskaebuse väiteid.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
7.Kolleegium leiab, et TsMS § 701 lg 3 kolmanda lause alusel tuleb materiaalõiguse ebaõige kohaldamise tõttu (TsMS § 692 lg 1 p 1 ja § 695) ringkonnakohtu määrus tühistada tervikuna ja kinnistusosakonna määrus tühistada osas, milles kinnistamisavaldus jäi rahuldamata. Asi tuleb saata tühistatud osas kinnistusosakonnale kande tegemise otsustamiseks. Määruskaebus rahuldatakse.
8.Kaebajad ei ole nõus kohtute käsitlusega, et hoonestusõiguse sisu muutmist tagavat eelmärget ei saa kanda hoonestusõiguse registriosasse. Kaebajad leiavad, et selline kanne tuleb teha hoonestusõiguse registriosa kolmandasse jakku või alternatiivselt esimesse jakku.
9.Juhul, kui kinnisasi koormatakse hoonestusõigusega, avatakse hoonestusõigusele iseseisev registriosa (KRS § 493 lg 1). KRS § 493 lg 3 p-dest 2 ja 4 tulenevalt kantakse hoonestusõiguse registriosa esimesse jakku hoonestusõiguse sisu ja selle muudatused. Muus osas kohaldatakse hoonestusõiguse registriosasse kannete tegemisel kinnisasja registriosade suhtes sätestatut, sh KRS § 15 lg-t 1 ja § 28. Märge kantakse KRS § 28 kohaselt kinnistusregistriosa kolmandasse jakku, kui märge tagab omandi üleandmise nõuet (p 1), lõpliku kande jaoks ettenähtud jakku, kui märge tagab nõuet mingi muu õiguse seadmiseks kinnistule või seda koormavale õigusele (p 2), ning ülejäänud juhtudel sellesse jakku, kuhu on kantud õigus, mille kohta märge käib (p 3). Märked piiratud asjaõiguseks oleva hoonestusõiguse kohta tuleb KRS § 15 lg 1 p 1 järgi kanda kinnistu registriosa kolmandasse jakku.
10.KRS § 493 lg 3 p 4 ei võimalda kolleegiumi arvates kanda hoonestusõiguse registriosa esimesse jakku eelmärget hoonestusõiguse sisu muutmise tagamiseks. See säte võimaldab hoonestusõiguse registriosa esimesse jakku kantud andmed viia kooskõlla koormatud kinnisasja registriosas sisalduvate andmetega. Analoogse sisuga sätteid on KRS-s veelgi, nt § 15 lg 1 p 3 ja § 16 p 6. Hoonestusõiguse sisu muutmist tagavate märgete kandmist kinnistusraamatusse reguleerivad KRS § 28 ja § 15 lg 1 p 1, mille kohaldumisele viitab KRS § 493 lg 6. Eelnev on kooskõlas ka KRS süstemaatilise tõlgendamisega. KRS § 493 lg-test 1 ja 6 tulenevalt avatakse hoonestusõigusele registriosa, mis sarnaneb kinnisasja registriosale hoonestusõiguse olemust arvestades võimalikult suures ulatuses. Kuna hoonestusõiguse registriosa esimesse jakku kantavad andmed on olemuselt samalaadsed kinnisasja registriosa esimesse jakku kantavate andmetega ning KRS § 13 lg 1 ei võimalda kinnistusregistriosa esimesse jakku märgete kandmist, ei saa sellise kande hoonestusõiguse registriosa esimesse jakku tegemise alust tuletada ka KRS § 493 lg 3 p-st 4.
11.Märked hoonestusõigusele seatud hüpoteegi kohta tuleb KRS § 493 lg 6 ja § 16 p 5 alusel kanda hoonestusõiguse registriosa neljandasse jakku. Otsustamaks, kas muu sisuga märge tuleb KRS § 28 p 3 järgi kanda kinnisasja või hoonestusõiguse registriosa kolmandasse jakku, on KRS § 15 lg 1 p-st 1 tulenevalt määrava tähtsusega märkega tagatava õiguse olemus. Kui märkega soovitakse tagada koormatud kinnisasja omaniku õigust nõuda hoonestusõiguse sisu muutmist, kitsendab märge oma olemuse tõttu hoonestaja õigusi ja tuleb KRS § 493 lg 6, § 15 lg 1 p 1 ja § 28 p 3 kohaselt kanda hoonestusõiguse registriosa kolmandasse jakku. Kui märkega soovitakse tagada hoonestaja õigust nõuda hoonestusõiguse sisu muutmist, kitsendab märge seevastu koormatud kinnisasja omaniku õigusi ja tuleb KRS § 15 lg 1 p 1 ja § 28 p 3 järgi kanda koormatud kinnisasja registriosa kolmandasse jakku.
3(4)
2-23-14266
12.Kolleegiumi arvates kitsendab hoonestusõigusega koormatud kinnisasja igakordse omaniku kasuks seatava hoonestusõiguse sisu muutmise nõude tagamise eelmärge hoonestaja õigusi, mitte hoonestusõigusega koormatud kinnisasja omaniku õigusi, mistõttu tuleb selline eelmärge KRS § 493 lg 6 ja KRS § 15 lg 1 p 1 kohaselt kanda üksnes hoonestusõiguse registriosa kolmandasse jakku.
13.On oluline, et kinnistusraamatu kanded oleksid arusaadavad ja ülevaatlikud, ei oleks vastuolulised ning oleksid realiseeritavad, st et nendele tuginedes oleks võimalik korraldada mõistlikult kinnisasjaga seotud õigussuhteid ning vajaduse korral ka täitemenetlust (vt RKTKm 08.11.2006, 3-2-1-97-06, p 20). Välistatud ei ole hoonestusõiguse sisu muutmise nõude tagamiseks eelmärgete kandmine nii hoonestusõiguse registriosa kui ka koormatud kinnisasja registriosa kolmandasse jakku, kui hoonestusõiguse registriosasse kantav eelmärge tagab koormatud kinnisasja omaniku nõuet hoonestusõiguse sisu muutmiseks ning koormatud kinnisasja registriosasse kantav eelmärge tagab hoonestaja nõuet hoonestusõiguse sisu muutmiseks. Selliselt on tegemist eri sisuga eelmärgetega.
14.Eeltoodust tulenevalt jätsid ringkonnakohus ja maakohtu kinnistusosakond ebaõigesti avaldajate kinnistamisavalduse vaidlustatud ulatuses rahuldamata. Eksimused tulenesid KRS § 28 p 3 ebaõigest tõlgendamisest ja KRS § 493 lg 6 ja § 15 lg 1 p 1 kohaldamata jätmisest. Seetõttu tuleb asi saata kinnistusosakonnale uueks läbivaatamiseks ja kande tegemise otsustamiseks.
15.Kuivõrd eelmärkeid hoonestusõiguste sisu muutmise nõuete tagamiseks hoonestusõiguste registriosadesse ei kantud, jäeti rahuldamata ka taotlus märkida iga hoonestusõigust koormava reaalkoormatise ja selle muutmist tagava eelmärke kandesse kande asumine vastava hoonestusõiguse sisu muutmise nõude tagamiseks seatud eelmärkega samal järjekohal. Kuna asi saadetakse tagasi kinnistusosakonnale kande tegemise otsustamiseks, tuleb kinnistusosakonnal uuesti lahendada ka eelviidatud taotlus.
16.Kuna kohtumenetluses osalesid üksnes kaebajad, tuleb menetluskulud kõigis kohtuastmetes jätta TsMS § 172 lg-te 1 ja 2 järgi nende endi kanda.
17.Määruskaebuse rahuldamise tõttu tuleb määruskaebuselt tasutud riigilõiv TsMS § 150 lg 1 p 5 alusel tagastada. (allkirjastatud digitaalselt)
4(4)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.