Hageja: E.R. (isikukood xxxxxxxxxxx), lepinguline esindaja vandeadvokaat Kaire Aus Kostja: A.K. (isikukood xxxxxxxxxxx), lepinguline esindaja vandeadvokaat Marko Tammann
Istungi toimumise aeg
14.09.2023, 21.11.2023, 09.01.2024
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada osaliselt.
2.Mõista kostjalt A.K. (isikukood xxxxxxxxxxx) hageja E.R. (isikukood xxxxxxxxxxx) kasuks välja kahjuhüvitis 16 160 eurot. Menetluskulude jaotus
3.Jätta menetluskulud 27 % ulatuses kostja A.K. kanda ja 73% ulatuses hageja E.R. kanda.
4.Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks pärast kohtulahendi jõustumist. Edasikaebamise kord Pooled võivad esitada otsuse peale apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Ringkonnakohus võib apellatsioonkaebuse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebaja ei taotle selle lahendamist istungil. Menetlusabi taotlemise selgitus Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist..
1.Hageja E.R. esitas Pärnu Maakohtule hagi kostja A.K. vastu Xxxxxxxxxxxas asuvas korteriomandis esinevate varjatud puudustega seotud kahju hüvitamiseks. Hageja palub kostjalt välja mõista varjatud puudustega seotud kahju hüvitis 54 533,40 eurot, varjatud puuduste kindlakstegemisega tekkinud kahju 1500 eurot ning viivis 0,022 eurot päevas alates hagiavalduse esitamisest kuni nõuete täitmiseni. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. Hageja ja kostja sõlmisid 21.01.2021 Pärnu notar Kaia Krügeri juures Xxxxxxxxxxx asuva korteriomandi müügi- ja asjaõiguslepingu, mille kohaselt omandas hageja lepingu esemeks oleva korteriomandi koos selle oluliste osade ja päraldistega hinnaga 50 000 eurot. Hageja tutvus korteriomandi karbiga, kaasamata ehitusspetsialiste või teisi ehitusalaste teadmistega isikuid. Müügilepingu punktis 2.1. kinnitas kostja, et korteriomandile ei ole mingeid talle teadaolevaid varjatud puudusi ega vigasid, millest ta ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Samuti kinnitas kostja, et kinnistul ei ole mingeid teadaolevaid varjatud puudusi, vigasid ega keskkonnareostust, millest ta oleks teadlik ning millest ta ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Peale müügilepingu sõlmimist asus hageja korteriomandi siseviimistlustöödeks vajalikke ettevalmistusi tegema, mille käigus selgus, et korteriomandil on olulisel määral varjatud puudusi, millest hageja teadlik ei olnud ja millistele kostja hageja tähelepanu ei juhtinud. Nimetatud puuduseid ei olnud võimalik ka korteriomandi ülevaatamisel tuvastada. Hageja teavitas kostjat jooksvalt kõigist tema poolt leitud varjatud puudustest e-kirja teel, samuti vaatas kostja koos hagejaga kohapeal üle kõik puudused. Hageja hinnangul on korteriomandil järgnevad varjatud puudused, milliseid kostja keeldus hüvitamast või parandamast: -
-
-
-
Põrandakütte torustiku leke – avastatud 02.09.2021. Kahel korral survestati põrandaküttesüsteemi, mille käigus tuli välja, et süsteem rõhku ei hoia ja on katkine. Kostjat teavitatud 07.09.2021 toimunud kohtumisel; Välisseinad on ehitatud 5 cm kitsamast plokist, kui ehitusprojektis ettenähtud avastatud 28.08.2021 ehitusprojektiga lähemalt tutvudes, et seinad peaksid olema laotud 25cm laiusest plokist. Kohapeal kontrollides selgus, et kasutatud on 20 cm laiust ploki külge materjali kulu kokkuhoiu eesmärgil. Kostjat sellest teavitatud 07.09.2021 toimunud kokkusaamisel. Hoone vundament on valatud projektis näidatud 25 cm laiusena. Seega jääb 5 cm vundamendi laiusest üle ning tekitab kogu maja mahus põranda valuga külgnedes praod. Pragude olemasolu ei võimalda põranda plaatimist, sest temperatuuri kõikudes tekivad lõhed ka plaatidesse; seinad on laotud ilma plokiliimita, kasutatud on tavalist müürisegu; korsten on projektis ettenähtust madalam ja korstna ümbruses puudus isolatsioonivill avastatud 28.08.2021 ehitusprojektiga lähemalt tutvudes, et korsten peaks ulatuma 0,8m üle katuseharja. Kohapeal asjaolu kontrollides selgus, et korsten asetseb allpool katuseharja. Korstent lähemalt vaadeldes selgus, et lõõritoru ümber korstnaplokkide sees puudub tootja poolt ettenähtud isolatsioonivill. Müüjat teavitatud ja probleem ette näidatud 07.09.2021 toimunud kohtumisel; vundamendi soojustamiseks kasutatud soojusisolatsiooniplaadid ei ole niiskuskindlad avastatud suvel 2021, et ehitusprojekti järgi peaks vundament olema soojustatud niiskuskindla materjaliga EPS 200F. Kohapeal kontrollides selgus, et kasutatud on ebasobivat vundamendile, mitte ettenähtud soojustusplaati. Kostjat teavitatud 07.09.2021 kohtumisel; kogu majal puudub betoonvöö, müürivöö puittala kinnitatud tuhaplokki naeltega, mille tulemusel vajusid maja seinad ülevalt laiali - puudus avastatud 20.04.2021, kui oli võimalik katusekonstruktsioonidele ligi pääseda. Kostjat teavitati samal päeval
2-22-16838
-
telefoni teel, kuid kostja kasutas venitamistaktikat ja ei tulnud puuduseid üle vaatama, tuues korduvalt põhjuseks ülima hõivatuse oma ettevõtmistes. Kostja isiklikult tutvus puudusega 07.09.2021 toimunud kohtumisel; katuseharjatihend ja harjakivid paigaldatud ebaõigesti, katusekivide alumised read kinnitamata - teavitus e-kirjaga 26.02.2021, kui vihmavesi majja lekkis; seinte alumiste ja ülemiste plokiridade vuugid asetsevad kohakuti läbi kolme rea, plokkide vuugid suures ulatuses täitmata, plokid laotud ilma liimita; maja alumise korruse põrand ei ole seotud välisseinte vundamendi ega seinaga; sissepääsu ees paiknev varikatud tugipostide külge kinnitamata - sissepääsu ees paiknev varikatus alla vajunud ca, 25 cm, pinges, ja katuse raskuse all murdumisohtlik, Google maps 2011 piltidel olemasolevad tugipostid eemaldatud – avastatud kevadel 20.04.2021, kui oli võimalik normaalsetes tingimustes katuse alla ronida. Kostjat teavitati telefoni teel samal päeval ja probleem näidati ette kokkusaamisel 07.09.2021.
Hageja tellis auditi ehitusspetsialistilt J.B.lt, kelle poolt teostatud ülevaatus tuvastas, et hoone ehitamisel on tehtud väga palju ja suuri vigu ning tegu on oluliste puudustega, mis mõjutavad nii hoone kasutamist kui ka hoone ohutust. Ülevaatuse maksumuseks oli 1 500 eurot, milline on hageja poolt tasutud.
2.Valede materjalidega ja ebaõigesti ehitatud korteriomand on käsitletavad müügilepingu esemeks oleva kinnistu varjatud puudustena. Hagejal puudus müügilepingu sõlmimisele eelnevalt mõistlik võimalus korteriomandi ülevaatuse käigus vastavate puuduste avastamiseks. Ainuüksi asjaolu, et puuduste esinemise ja nende ulatuse tuvastamiseks osutus vajalikuks korteriomandile auditi tellimine, kinnitab üheselt, et tegemist on vaieldamatult müüja vastutusalasse jäävate probleemidega. Ehituslikele puudustele või sellega seotud võimalikele probleemidele ei viidanud kostja ka müügilepingu punktis 2.1. toodud avalduste koosseisus. Käesoleval juhul ilmnes puuduste ulatus ja iseloom hagejale siseviimistlustöödeks ettevalmistuse käigus 2021 kevadel, mistõttu hageja poolt esitatud kahju hüvitamise nõue on esitatud mõistliku aja jooksul lepingutingimustele mittevastavusest teada saamisest. Hageja leiab, et kostja pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest põhjusel, et kostja ehitas või lasi ehitada korteriomandi ning pidi selle ehituse käiku dokumenteerima, mh teostama ehitusjärelevalvet.
3.Hageja täiendava seisukoha kohaselt on hageja esitanud kostjale igakordselt teabe puudustest teadasaamise kohta vahetult peale puuduse avastamist. Ebaõige on kostja väide, mille kohaselt ta teavitas hagejat korduvalt maja üldisest seisukorrast, mis tingis ka müügihinna alandamise nii, et korteriomandi eest tasus hageja kostjale 50 000 eurot. Kostja soovis korteriomandi eest 82 000 eurot, kuid kostja poolt esitatud tingimusel, et hageja tasub kostjale sularahas 20 500 eurot, lepiti kokku korteriomandi müügihinnaks 70 500 eurot. Võimalik, et kostja soetas korteriomandi pankrotivarana, kuid kostja on alates 20.10.2010 omanikuna teostanud ehitustöid korteriomandis ja teadis täpselt kõiki korteriomandis asuvaid varjatud puudusi. Hageja sai alles hagi vastusest teada, et vaidlusalune korteriomand on ehitatud n-ö buumiajal 2008. Müügikuulutusest nähtuvalt on tegemist uue elamuga, milline on ehitatud 2016. Seega avaldas kostja juba müügikuulutuses elamu kohta valeandmeid.
4.Pooled leppisid lepingus kokku, et müüdav korteriomand peab olema seisundis, mis võimaldab alustada hagejal siseviimistlustöödega, et korteriomand oleks elamiskõlbulik sügiseks 2021. Seega teadis hageja, et ostab korteri, milles ei pea hakkama ise korteri põhikonstruktsioone, katust ja seinu välja vahetama või ümber ehitama, vaid teostab ainult siseviimistluse vastavalt enda soovile. Korteriomand pidi olema valmis ehitatud, kuid ilma siseviimistluseta. Hageja sai kahel korral juurdepääsu kinnisasjale. Seoses ilmaoludega 2021 jaanuari kuus, ja maja katusekonstruktsioonidele ligipääsmatuse tõttu, ei saanud hageja
2-22-16838 korralikult tutvuda korteriomandi seisukorraga. Temperatuur oli miinuskraadides (-15) ja sademete hulk (lumi) ei võimaldanud ka väljastpoolt üksikasjalikku hoonega tutvumist, lisaks oli hoone nurkadesse kujatud täitematerjali (liiva) hunnikud, mille hilisemal eemaldamisel selgus, et selle all oli veeleke tulenevalt asjaolust, et korteriomandi nr 1 katuselt tulev vihmavesi oli suunatud naabri sadevee torustikuta katusele. Vihmavesi langes mööda katust naabri terassile ja voolas vastu seina, oli pikema perioodi vältel määndanud vundamendi isolatsiooni, märganud seinaplokid ja tunginud maja seinaplokkidesse ja sealt edasi toa põrandasse. Paljud puudused ilmnesid ja said mõistetavaks pärast projektiga tutvumist ning selle sisu ja nõuete võrdlemist reaalselt ehitatuga. Müüja hoone projekti ostjale ei andnud, selle hankis ostja ise vallavalitsuse ehitusnõuniku käest. Igast hagiavalduses loetletud puudusest teavitas hageja kostjat viivitamatult. Kuivõrd iga puuduse avastamine viis järgmise puuduse avastamiseni, siis vastavalt katusekonstruktsioonide etapilise avamisega leidis hageja igal töö alustamise korral uue puuduse korteriomandil. Samuti korteriomandi karbi siseviimistlust teostama hakates avastas hageja järjest uusi puudusi ja ehitusvigu. Lõplik puuduste ja ehitusvigade koond esitati kostjale kirjalikult 17.09.2021, kuna kostja keeldus vigade likvideerimisest 10.09.2021 saadetud e-kirjaga. Hageja andis korduvalt telefonitsi ja ka e-kirja teel kostjale teada puudustest ja lepiti kokku erinevaid tähtaegu puuduste kõrvaldamiseks. Kostjal oli võimalus puudused kõrvaldada, kuid need jäid kõrvaldamata. Kõiki puuduseid ja vigu ei saanud hageja avastada enne, kui saabus uuesti sajuperiood, sest kevadel-suvel ei olnud sajud nii intensiivsed, ei oleks katusekonstruktsioonidest korteriomandisse jõudnud. Kuivõrd kogu hoone on ehitatud projektist erinevalt, siis ei saa küsimus olla enam kostja poolt puuduste kõrvaldamine, sest tööde maht on ülimalt suur. Hageja andis korduvalt telefonitsi ja ka e-kirja teel kostjale teada puudustest ja lepiti kokku erinevaid tähtaegu puuduste kõrvaldamiseks.
5.Puuduste kõrvaldamise maksumuse on hageja esitanud tuginedes puuduste kõrvaldamise hinnapakkumistele, millest nähtub, et puuduste kompaktseks kõrvaldamiseks on vajalik teha järgmised tööd: sokli lammutamine ja prahi utiliseerimine – 600 eurot; vundamendi lahtikaevamine – 1080 eurot; uue sokli ehitus koos viimistlusega – 5960 eurot; hoone konstruktsioonide tugevdamine – 10 000 eurot; katusekivi eemaldamine ja tagasi paigaldamine koos vajalike tihenditega – 5112 eurot; uus aluskatte paigaldus – 4320 eurot; korstna lammutus ja uue ehitus 160 mm FIBO, koos läbiviikude ja veeplekkidega katusel – 7020 eurot; vihmaveerennide ümberehitus – 244,50 eurot; puistavilla taastamine, mis on saanud veekahjustusi lekkivalt katuselt – 780 eurot; lisasoojustus hoone välisseintele 50mm + krohv, kuna hoone seinad on 50mm õhemad – 11 750 eurot. Nimetatud hinnad on esitatud 2022 jaanuari kuu seisuga. Kuivõrd ehitusmaterjalide hinnad ja ehituse hinnad on olulisel määral tõusnud, siis võib haginõudele puuduste kõrvaldamise hinnale lisada vähemalt 9706,87 eurot. Kostja vastuväited
6.Kostja oma vastuses hagiavaldusele ei nõustu hagiga. Hageja ei ole välja toonud ega tõendanud, millal hageja tema poolt hagiavalduses välja toodud igast kümnest väidetavast puudusest teada sai. Samuti pole hageja välja toonud ega tõendanud, millal hageja igast sellisest puudusest kostjale teatas. Poolte vahel sõlmitud lepingu esemeks oli korteriomand, mis sisuliselt oli 2008. aastal ehitatud majakarp. Lepingust ei nähtu punkti või sätet, mille kohaselt pidi lepingu objektiks olev korteriomand vastama ehitusprojektile. Lepingu punktis
2.1.on sätestatud üksnes müüja kinnitus, et elamu mõõtmed, uste, akende, korstna asukohad ning mõõdud vastavad elamu projektis olevatele andmetele. Hageja ei saanud lepingu objektiks olevat korteriomandit ostes eeldada, et see vastab täielikult ehitusprojektile, seda enam, et ehitusprojekt oli koostatud mitte majakarbile, vaid täielikult valmisolevale elamule kui tervikule. Hageja on korteriomandi ja elamuga tutvunud kahel korral. Nii müüja kui ka
2-22-16838 maakler soovitasid lepingu objektiks oleva korteriomandi ülevaatamisel kasutada asjatundja abi. Müüja ja maakleri poolt lepingu objektiks oleva korteriomandi ülevaatamisel asjatundja abi kasutamise soovitus tõukus esile tõsiasjast, et korteriomand oli ehitatud n-ö buumiajal ning seega esines arvestatava tõenäosusega külgnev risk, et selle ehituskvaliteet võis jätta soovida. Teiseks tõukus selline soovitus sellest, et müüja ehk kostja ostis selle korteriomandi pankrotimenetluses toimunud avalikul enampakkumisel ehk pankrotivarana, mistõttu olid kostja võimalused sellel asjal esinevatest võimalikest puudustest (ehitusvigadest) teadasaamisel võrreldes n-ö tavaolukorras asja ostmisega piiratumad. Kõnealune korteriomand oli enne selle hageja poolt ostmist seisnud peaaegu 12 aastat, mistõttu esines suurema tõenäosusega külgnev võimalus erinevate puuduste esinemiseks. Hageja otsustas aga lepingu objektiks oleva korteriomandi ülevaatamisel asjatundja abi kasutamisest loobuda. Selliselt võttis hageja endale sellel korteriomandil lasuda võivate ehitusvigade ja muude ehituskvaliteeti pärssivate tegurite suhtes teadlikult riski, s.t riski, mille realiseerumisega pidi ta arvestama. Kostja teavitas hagejat korduvalt maja üldisest seisukorrast, mis tingis müügihinna alandamise. Kostja, kes lepingu objektiks olevat korteriomandit elamiseks ei kasutanud ega saanudki kasutada, ei olnud ega pidanud olema teadlik hageja poolt välja toodud puudustest. Hagiavaldusest ei nähtu, et hageja oleks andnud kostjale võimaluse kõikide hagiavalduses välja toodud väidetavate puuduste parandamiseks. Kostja märgib, et kahju hüvitamise eesmärk ei ole ega saa olla kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on talle varalises mõttes soodsam olukorrast, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Kahju hüvitamine ei tohi olla kannatanu rikastumise allikas. Kummati oleks ainuüksi hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest tulenevalt ning üldinimlikust arusaamast vastuvõetamatu, kui hageja tegutsemise – ja lõpuks hagiga kohtusse pöördumise – tegelikuks sooviks ja sihiks on katta lepingu objektiks oleva korteriomandi endale valmis- või meelepärase(ma)ks ehitamise kulud kostja arvelt. Isegi kui hageja oleks õigustatud kostjalt kahju nõudma, siis hagiavalduse kohaselt tellis hageja kolmelt ehitusettevõttelt võrdlevad hinnapakkumised tuvastamaks varjatud puuduste kõrvaldamise ja ümberehituste maksumus, milleks on keskmiselt 54 533,40 eurot. Juba hageja väidetud puuduste ja hinnapakkumiste pealiskaudsel vaatlemisel ja võrdlemisel on võimalik aru saada, et hageja väidetud puudused ja hinnapakkumistes kirjeldatud tööd ei ole omavahel vähemalt lõviosas korrelatsioonis. Hageja esitatud hinnapakkumistest ei nähtu konkreetsete tööde tegemiseks kasutatavate materjalide nimetused ega nende tööde tegemise kulud (tööjõukulu). Selliselt koostatud hinnapakkumised ei võimalda seega kontrollida, kui palju hageja väidetud puuduste kõrvaldamine eraldi nii tööjõukulu kui ka materjalikulu osas maksis. Seetõttu ei ole kohtul võimalik kontrollida ega hinnata puuduste kõrvaldamiseks tehtavate ehitustööde mahtu.
7.Poolte vahel 21.01.2021 sõlmitud korteriomandi müügilepingu punkti 1.2. kohaselt on ehitisregistri andmetel elamule 15.05.2007 väljastatud ehitusluba ehitise püstitamiseks nr EL30/2007. Algses müügikuulutuses oli kõnealuse korteriomandi ehitusaastaks märgitud 2008. Müüki vahendanud maakler on saatnud hageja pojale 06.01.2021 ülevaatamiseks elamu projekti. Hagejal oli enne ostu-müügilepingu sõlmimist võimalik veenduda, kas muu hulgas välisseinte blokkide paksus vastab elamu ehitusprojektis ette nähtud blokkide paksusele.
8.Hageja ja kostja ei ole kokku leppinud selles, et korteriomand peab olema seisundis, mis võimaldab alustada hagejal siseviimistlustöödega, et korteriomand oleks elamiskõlbulik sügiseks 2021. Hageja on tellinud kolmelt ehitusettevõttelt võrdlevad hinnapakkumised tuvastamaks varjatud puuduste kõrvaldamise ja ümberehituste maksumuse, milleks on keskmiselt 54 533,40 eurot. Hageja väidetud varjatud puudused ning hinnapakkumistest välja toodud tööde loetelu ei lange valdavalt kokku. Kahju hüvitamise nõude puhul ei saa aktsepteerida tekitatud kahju suuruse äramärkimist või arvutamist „keskmisena“.
2-22-16838
9.Hageja varjatud puuduste kindlakstegemisega tekkinud kahju 1500 eurot nõude osas märgib kostja, et nimetatud nõue ei kuulu välja mõistmisele mitte haginõudena, vaid menetluskuludena. Kohtuotsuse põhjendused
10.Kohus, tutvunud asjas esitatud seisukohtade ning poolte poolt esitatud tõenditega, on seisukohal, et hagiavaldus tuleb rahuldada osaliselt.
11.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 järgi menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 kohaselt rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 järgi kohus ei ole otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited.
12.Pooled ei vaidle käesolevas asjas järgmiste asjaolude üle, mille kohus loeb TsMS § 231 lõigete 2 ja 4 ja viidatud tõendite alusel tuvastatuks: -
-
-
Hageja ja kostja sõlmisid 21.01.2021 Pärnu notar Kaia Krügeri juures Xxxxxxxxxxx asuva korteriomandi müügi- ja asjaõiguslepingu, mille kohaselt omandas hageja lepingu esemeks oleva korteriomandi koos selle oluliste osade ja päraldistega hinnaga 50 000 eurot (I kd tl 5-14); Lisaks tasus hageja kostjale 21.01.2021 allkirjastatud „Dokument-kokkulepe“ kohaselt korteriomandi tehingu raames ja eest sularahas 20 500 eurot (I kd tl 109); Müügilepingu punktis 2.1. müüja avaldab ja kinnitab, et: o korteriomandi eriomandi esemeks olev eluruum on täielikult väljaehitamata ning vaja täielikku siseviimistlust; o tema poolt on kinnistu aadressiga Xxxxxxxxxxx, ehitatud maakütte torustik koos põrandakütte torustikuga, mille toimimise ta garanteerib. Torustiku toimimist pole kontrollitud. Võimalikud puudused, vead likvideeritakse tema kulul; o elamu, milles paikneb Korteriomand, kõik katusetalad, laotud siseseinad, kogu sisekonstruktsioon jms on Ostjale olnud visuaalsel vaatlusel vaadeldav kahel korral. Elamu mõõtmed, uste, akende, korstna asukohad ning mõõdud vastavad elamu projektis olevatele andmetele. Elamu katuse ematalal on piki puutoimet pragu, millel tema hinnangul ei ole selles asukohas märkimisväärset koormust. Algselt projektis olev elamu plekk-katus on asendatud kivikatusega, elamu 2 (kaks) katuse äärekivi on fassaadi poolt ja samuti elamu tagant purunenud; o Korteriomandil ei ole mingeid talle teada olevaid varjatud puudusi ega vigasid, millest ta ei ole Ostjale teatanud või mida Ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel; Hageja lasi korterile teostada auditi, et tuvastada korteril esinevad puudused (I kd tl 26-39); Auditi tellimisega tekkis hagejale kulu 1500 eurot (I kd tl 40); Kostja oli vaidlusaluse kinnisasja omanik alates 2010 aastast (I kd tl 110).
13.Hageja palub kostjalt välja mõista varjatud puudustega seotud kahjuhüvitis 54 533,40 eurot, varjatud puuduste kindalakstegemisega tekkinud kahju 1500 eurot ning viivis alates hagiavalduse esitamisest iga tasumisega viivitatud päeva eest 0,022 eurot päevas. Kostja vaidleb hageja nõudele vastu ning leiab, et tegemist ei ole varjatud puudustega, kuivõrd kostja
2-22-16838 on lepingu esemega enne tehingu sõlmimist tutvunud, hageja ei ole andnud kõikide väidetavate puuduste kõrvaldamiseks täiendavat tähtaega. Varjatud puuduste kindlakstegemisega tekkinud kahju osas märgib kostja, et tema hinnangul ei ole tegemist kahju nõudega, vaid menetluskuludega.
14.Poolte vahel on sõlmitud müügileping VÕS § 208 mõistes. VÕS § 208 lg 1 kohaselt asja müügilepinguga kohustub müüja andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. Lisaks VÕS § 208 lg-s 1 sätestatud põhikohustusele on müüja oluliseks kohustuseks anda müüdud asi üle kindlaksmääratud seisundis, eeskätt peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele faktiliste omaduste poolest ehk lepingu esemeks olev asi peab olema vaba puudustest, mis vähendavad kinnisasja väärtust.
15.Hageja on esitanud kostja vastu müügilepingu rikkumisest tuleneva kahju hüvitamise nõude.
16.Riigikohus on märkinud, et VÕS § 115 lg 1 ning §-de 127 ja 128 alusel võib võlausaldaja lepingu rikkumise korral nõuda kahju hüvitamist, kui on täidetud eelkõige järgmised üldised eeldused (vt Riigikohtu 8. jaanuari 2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-173-12, p 15): -
võlgnik on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1); võlgnik vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1); võlausaldajale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128); kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2); kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena võlgnikule lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3); rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4).
17.Müüja vastutust hinnatakse mitmete erisätete alusel, millest tulenevalt vastutab müüja müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused (vt ka Riigikohtu 8. veebruari 2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-156-11, p 19): -
puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1); puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3); ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4); sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (VÕS § 221 lg 2); ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav (VÕS § 220 lg 3), puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS § 221 lg 1 p 1) või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (VÕS § 221 lg 1 p 2).
18.Müügilepingu rikkumisel põhineva ostja kahju hüvitamise nõude rahuldamise esimene eeldus on müüjapoolne lepingu rikkumine. VÕS § 217 lg 1 järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele muu hulgas kvaliteedi osas. VÕS §-de 100, 101 ja 218 lg 1 järgi on just asja lepingutingimustele mittevastavus aluseks müüja võimalikule vastutusele. Seega tuleb asja lahendamiseks esmalt välja selgitada, kas kostja (müüja) on rikkunud poolte vahelist müügilepingut sellega, et andis hagejale (ostjale) üle lepingutingimustele mittevastava asja, nagu hageja väidab.
19.VÕS § 217 lg 2 p 1 järgi ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi. VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi ei vasta müüdud asi lepingutingimustele
2-22-16838 lisaks ka siis, kui asi ei sobi otstarbeks, milleks ostja seda vajab või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse.
20.Kohus on eelnevalt tuvastanud, et hageja ostis kostjalt 21.01.2021 Xxxxxxxxxxx asuva korteriomandi. Poolte vahel on m.h vaidlus, kas pooled leppisid müügilepingus kokku, et korteriomand peab olema seisundis, mis võimaldab alustada hagejal siseviimistlustöödega, et korteriomand oleks elamiskõlbulik sügiseks 2021.
21.Kohtule esitatud müügilepingust nähtuvad järgnevad poolte kokkulepped: (i) lepingu punkti 2.1. järgi kinnitas kostja, et korteriomandi eriomandi esemeks olev eluruum on täielikult väljaehitamata ning vajab täielikku siseviimistlust; (ii) kostja poolt on kinnistu aadressiga Xxxxxxxxxxx, ehitatud maakütte torustik koos põrandakütte torustikuga, mille toimimise ta garanteerib. Torustiku toimimist pole kontrollitud. Võimalikud puudused, vead likvideeritakse kostja kulul; (iii) kostja kinnitas, et elamu, milles paikneb korteriomand, kõik katusetalad, laotud siseseinad, kogu sisekonstruktsioon jms on ostjale (hagejale) olnud visuaalselt vaatlusel vaadeldav kahel korral. Elamu mõõtmed, uste, akende, korstna asukohad ning mõõdud vastavad elamu projektis olevatele andmetele. Elamu katuse ematalal on piki puutoimet pragu, millel kostja hinnangul ei ole selles asukohas märkimisväärset koormust. Algselt projektis olev elamu plekk-katus on asendatud kivikatusega, elamu kaks katuse äärekivi on fassaadi poolt ja samuti elamu tagant purunenud; (iv) Samuti kinnitas kostja, et korteriomandile ei ole mingeid talle teada olevaid varjatud puudusi ega vigasid, millest ta ei ole ostjale (hagejale) teatanud või mida ostja (hageja) ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel (I kd tl 8); (v) hageja kinnitas lepingu punktis 2.2, et ta on tutvunud korteriomandi ja elamuga, milles paikneb korteriomand, ning ostab korteriomandi olemasolevas füüsilises ja õiguslikus seisukorras (I kd tl 8 pöördel). Kohtu hinnangul ei saa müügilepingus sätestatud kokkulepetest välja lugeda, et pooled oleksid kokku leppinud, et korteriomand peab olema seisundis, mis võimaldab alustada hagejal siseviimistlustöödega, et korteriomand oleks elamiskõlbulik sügiseks 2021. Kostja on välja toonud, et hageja teadis, et vaidlusalune korteriomand on ehitatud n-ö buumiajal, mistõttu pidi hageja olema teadlik, et esineb arvestatava tõenäosusega külgnev risk, et selle ehituskvaliteet võis jätta soovida. Kostja on nimetatud teadmisele vastu vaielnud, kuivõrd müügikuulutuses avaldatud kohaselt oli tegemist 2016 aastal ehitatud hoonega. Kohtule esitatud tõenditest nähtuvalt oli korteriomandi müügikuulutuses küll märgitud ehitusaastaks 2016 (I kd tl 112), kuid kohtu hinnangul on tunnistaja K.S. ütlustega ja K.S. poolt hageja pojale 06.01.2021 tutvumiseks edastatud ehitusprojektiga tõendatud, et hageja pidi enne müügilepingu sõlmimist olema teadlik, et vaidlusalune korteriomand ei ole ehitatud 2016, vaid oluliselt varem ning on pikalt seisnud. Kuigi lepingupooled ei leppinud kokku korteriomandi ehituskvaliteedis, pidi majakarp kohtu hinnangul siiski vastama keskmisele kvaliteedile.
22.VÕS § 218 lg 1 kohaselt müüja vastutab lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. Kinnistul asuva elamu lepingutingimustele mittevastavuse tõendamiskoormis lasub hagejal. Kui kostjale saab lepingu rikkumist ette heita, siis kostja müüjana ei vastuta asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ta omakorda tõendab, et hageja ostjana lepingu sõlmimisel asja mittevastavusest teadis või pidi teadma (VÕS § 218 lg 4).
23.Kuna pooltevaheline leping on kehtiv, siis tuleb kohtul kõigepealt tuvastada, kas müüja on täitnud oma müügilepingust tuleneva kohustuse kohaselt, s.t kas kostja pool hagejale müüdud korteriomand vastas lepingule. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-129-12 tehtud otsuses avaldanud, et müügieseme vastavust lepingutingimustele hinnatakse lepingu enese ning VÕS §-de 77 ja 217 alusel. VÕS § 77 lg 1 sätestab, et võlgnik peab kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga. Kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust
2-22-16838 või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. VÕS § 217 lg 1 järgi ostjale üleantav asi peab vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas ja lg 2 p 1 sätestab, et asi ei vasta muuhulgas lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi. VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi ei vasta asi lepingutingimustele, kui kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Seega, seadusest tuleneb, et teistsuguse kokkuleppeta peab müüja tagama ostjale üldjuhul vähemasti keskmise kvaliteediga müügieseme ja vastutab kõigi selle puuduste eest, isegi kui ta neist ei teadnud (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p 24).
24.Hageja väidete kohaselt kostja poolne lepingurikkumine seisneb selles, et kostja poolt hagejale üle antud korteriomand ei vastanud müügilepingu tingimustele, st sellel esinesid järgmised varjatud puudused: -
Põrandakütte torustiku leke; Välisseinad on ehitatud 5 cm kitsamast plokist, kui ehitusprojektis ettenähtud; seinad on laotud ilma plokiliimita, kasutatud on tavalist müürisegu; korsten on projektis ettenähtust madalam ja korstna ümbruses puudus isolatsioonivill; vundamendi soojustamiseks kasutatud soojusisolatsiooniplaadid ei ole niiskuskindlad; kogu majal puudub betoonvöö, müürivöö puittala kinnitatud tuhaplokki naeltega, mille tulemusel vajusid maja seinad ülevalt laiali; katuseharjatihend ja harjakivid paigaldatud ebaõigesti, katusekivide alumised read kinnitamata; seinte alumiste ja ülemiste plokiridade vuugid asetsevad kohakuti läbi kolme rea, plokkide vuugid suures ulatuses täitmata, plokid laotud ilma liimita; maja alumise korruse põrand ei ole seotud välisseinte vundamendi ega seinaga; sissepääsu ees paiknev varikatud tugipostide külge kinnitamata.
25.Kuna hageja heidab kostjale mitmeid erinevaid puuduseid korteriomandil, siis käsitleb kohus eraldi kõiki väidetavaid puuduseid.
26.Hageja heidab kostjale ette, et põrandakütte torustik lekkis. Hageja on välja toonud, et nimetatud puudus avastati 02.09.2021, kui kahel korral survestati põrandaküttesüsteemi, mille käigus tuli välja, et süsteem rõhku ei hoia ja on katkine. Kostja oma vastuväidetes märgib, et hageja poolt hagiavalduses märgitud puuduste kõrvaldamise maksumus kõnealust puudust ei hõlma. Kohus on seisukohal, et kohtule ei ole esitatud tõendeid nimetatud puuduse olemasolu kohta, küll aga on poolte vahel sõlmitud müügilepingus pooled küll kokku leppinud, et kostja kinnitab, et kostja poolt on kinnistu aadressiga Xxxxxxxxxxx, ehitatud maakütte torustik koos põrandakütte torustikuga, mille toimimise ta garanteerib. Torustiku toimimist pole kontrollitud. Võimalikud puudused, vead likvideeritakse kostja kulul. Käesoleval juhul ei ole hageja nimetatud puuduse kõrvaldamiseks kahju hüvitamise nõuet esitanud, mistõttu kohus nõustub kostjaga, et hageja poolt puuduste kõrvaldamise maksumus kõnealust puudust ei hõlma.
27.Hageja heidab kostjale ette, et välisseinad on ehitatud 5 cm kitsamast plokist, kui ehitusprojektis ettenähtud. Hageja väidab, et avastas nimetatud puuduse 28.08.2021 ehitusprojektiga lähemalt tutvudes, et seinad peaksid olema laotud 25 cm laiusest plokist. Kohapeal kontrollides selgus, et kasutatud on 20 cm laiust ploki külg materjali kulu kokkuhoiu eesmärgil. Kostjat teavitati sellest 07.09.2021. Kostja vastuväidete kohaselt ei ole tegemist varjatud puudusega seetõttu, et hageja ostetud korteriomandi välisseinad olid hagejale kahel korral selle korteriomandi tutvumisega väliselt vaadeldavad. 21.11.2023 toimunud kohtuistungil üle kuulatud tunnistajate ütlustega ning hageja poolt kohtule esitatud
2-22-16838 auditi (I kd tl 27-39) ja fotodega (I kd tl 41-83) on kohtu hinnangul tõendatud, et välisseinad olid hagejale korteriomandiga tutvumisel ilma igasuguse katteta ning seetõttu vaadeldavad, mistõttu ei saa olla tegemist varjatud puudusega. Ühtlasi ei ole kohtu hinnangul usutav hageja väide, et hageja sai nimetatud puudusest teada 28.08.2021, kuivõrd varem ei olnud tal võimalik ehitusprojektiga tutvuda. Tunnistaja M.R.i ütlustega on tõendatud, et maakler K.S. edastas ehitusprojekti tunnistajale tutvumiseks 06.01.2021 (I kd tl 188 pöördel). Tunnistaja M.R. 21.11.2023 kohtuistungil avaldas, et sai küll maaklerilt projekti, kuid projekti saamisel vaatasid üksnes ruumide paigutust ja ei tutvunud projektiga põhjalikult. Mistõttu oli hagejal kohtu hinnangul võimalik ehitusprojektiga tutvuda ka enne korteriomandiga tutvumist ning müügilepingu sõlmimist, kuid hageja enda soovil ta seda ei teinud.
28.Hageja heidab ette, et korsten on projektis ettenähtust madalam ja korstna ümbruses puudus isolatsioonivill. Hageja avastas nimetatud puuduse 28.08.2021 ehitusprojektiga lähemalt tutvudes, et korsten peaks ulatuma 0,8m üle katuseharja. Kohapeal asjaolu kontrollides selgus, et korsten asetseb allpool katuseharja. Korstent lähemalt vaadeldes selgus, et lõõritoru ümber korstnaplokkide sees puudub tootja poolt ettenähtud isolatsioonivill. Kostja vaidleb nimetatud puudusele vastu ning leiab, et tegemist ei ole varjatud puudusega, kuna hagejal oli enne müügilepingu sõlmimist olemas elamu projekt ning hagejal oli võimalik see puudus ehitusprojekti ja hageja ostetud poolelioleva majakarbi võrdlemise teel enne müügilepingu sõlmimist avastada. Kohtule esitatud auditi punkti 2 kohaselt ei vasta korstna ehitus tootja sertifikaadile, kuna on jäetud paigaldamata lõõri ümber isolatsioonivill. Korsten on ehitatud katuseharjast madalamale, eirates ehitusprojekti ja Päästeameti nõuet, mille järgi peab korsten ulatuma 0,8m katuseharjast kõrgemale. Vastavalt tootja juhistele on tuleohutuse tagamiseks ettenähtud kivivill ümber suitsulõõri toru, mis on paigaldamata (I kd tl 29 pöördel-30). Kohtule ei ole väidetud ega esitatud tõendeid selle kohta, et koostatud audit oleks ebaõige või mitteusaldusväärne. Kohtu hinnangul on nimetatud puuduste näol tegemist puudustega, mida hageja ei saanud mõistliku ülevaatamise käigus avastada ning korstna projektist ettenähtust madalama ja korstna ümbruses isolatsioonivilla puudumise näol on tegemist mittevastavusega VÕS § 217 mõistes. Hageja on välja toonud, et nimetatud puuduse kõrvaldamise maksumus on 7020 eurot (I kd tl 38 pöördel).
29.Hageja heidab ette, et vundamendi soojustamiseks kasutatud soojusisolatsiooniplaadid ei ole niiskuskindlad. Hageja avastas nimetatud puuduse suvel 2021, et ehitusprojekti järgi peaks vundament olema soojustatud niiskuskindla materjaliga EPS 200F, kuid kohapeal kontrollides selgus, et kasutatud on ebasobivat vundamendile mitte ettenähtud soojustusplaati. Hageja tõendab nimetatud puuduse olemasolu asjatundja arvamusega (I kd tl 31). Kostja leiab, et tegemist ei ole varjatud puudusega ainuüksi seetõttu, et hagejal oli võimalik puudus ehitusprojekti ja poolelioleva majakarbi võrdlemise teel enne müügilepingu sõlmimist avastada. Kohtule esitatud piltidelt nähtuvalt ei olnud vundamendi soojustus maja ülevaatamisel nähtav, mistõttu loeb kohus kõnealuse puuduse tõendatuks ning märgib, et kuna asja tavapärase ülevaatuse käigus ei olnud nimetatud puudus nähtav, s.o tegemist on varjatud puudusega. Hageja on välja toonud, et nimetatud puuduse kõrvaldamise maksumus on 7640 eurot (600 eurot sokli lammutamine ja prahi utiliseerimine + 1080 eurot vundamendi lahti kaevamine + 5960 eurot uue sokli ehitus koos viimistlusega) (I kd tl 38 pöördel).
30.Hageja heidab ette, et kogu majal puudub betoonvöö, müürivöö puittala kinnitatud tuhaplokki naeltega, mille tulemusel vajusid maja seinad ülevalt laiali. Hageja avastas puuduse 20.04.2021, kui oli võimalik katusekonstruktsioonidele ligi pääseda. Kohtule esitatud auditist tuleneb järgnev: Kogu majal puudub betoonivöö viimase rea seinaplokkidel, samuti ei ole lõpetatud seinte ladumist U-plokiga või siis tehtud lisa ankurdust, et müürivöö oleks kinnitatud maja seina külge tugevalt. Müürivöö puittala on kinnitatud naeltega pehmesse tuhaplokki, kui arvestada kõiki koormusi ja lisaks ka veel kivikatuse raskust siis on see
2-22-16838 puudulikult tehtud ja väga ohtlik (I kd tl 31 pöördel). Kohus on seisukohal, et nimetatud puuduse esinemine on tõendatud. Siiski ei ole tegemist varjatud puudusega, kuna seinad olid korteriomandi ülevaatuse käigus nähtavad.
31.Lisaks heidab hageja ette, et katuseharjatihend ja harjakivid paigaldatud ebaõigesti, katusekivide alumised read kinnitamata. Hageja avastas nimetatud puuduse 26.02.2021, kui vihmavesi majja lekkis. Poolte vahel sõlmitud müügilepingus on müüja avaldanud ja ostja on kinnitanud, et on teadlik, et Elamu katuse ematalal on piki puutoimet pragu, millel müüja hinnangul ei ole selles asukohas märkimisväärset koormust. Algselt projektis olev elamu plekk-katus on asendatud kivikatusega, elamu 2 (kaks) katuse äärekivi on fassaadi poolt ja samuti elamu tagant purunenud (I kd 8-8pöördel). Kohtule esitatud auditi punktist 5 tuleneb järgnev: Katuseharjatihend ja harjakivid on valesti paigaldatud, mille tõttu tuiskab lumi talviti katuse alla. Lepingus märgitud kahe katusekivi asemel oli neid üle kümne. Katusekivide alused read on roovituse külge kinnitamata. Katusekile on müüja poolt saadetud eksperdi sõnul temale tundmatu ja katusel mitte kasutatav materjal, selletõttu on see materjal pragunenud ega täida oma eesmärki. Hoida niiskust majast eemal (I kd tl 33). Kohus on seisukohal, et nimetatud puuduse esinemine on tõendatud. Hageja käis maja vaatamas talvel jaanuari kuus ning tunnistajate ütlustega on tõendatud, et korteriomandiga tutvumisel oli väljas lumi, mistõttu ei olnud katus ning katusekivide seisukord kohtu hinnangul vaadeldav ning nimetatud puudus nähtav, s.o tegemist on varjatud puudusega. Hageja on välja toonud, et nimetatud puuduse kõrvaldamise maksumus on 5112 eurot (I kd tl 31 pöördel). Kohtu hinnangul ei ole hageja siiski konkreetselt nimetatud puuduse kõrvaldamise maksumust välja toonud, kuivõrd nimetatud summa sisaldab kogu katuse kivi eemaldamist ja tagasi paigaldamist koos vajalike tihenditega.
32.Hageja heidab ette, et seinte alumiste ja ülemiste plokiridade vuugid asetsevad kohakuti läbi kolme rea, plokkide vuugid suures ulatuses täitmata, plokid laotud ilma liimita. Samuti, et maja alumise korruse põrand ei ole seotud välisseinte vundamendi ega seinaga. Kohus leiab, et tegemist ei ole varjatud puudusega, kuna seinad olid katteta ning korteriomandi ülevaatuse käigus nähtavad.
33.Hageja heidab ette, et sissepääsu ees paiknev varikatud tugipostide külge kinnitamata. Varikatus on alla vajunud ca 25 cm, pinges ja katuse raskuse all murdumisohtlik. Hageja poolt esitatud Google maps 2011. aasta piltidel olemasolevad tugipostid on eemaldatud. Hageja avastas nimetatud puuduse kevadel 20.04.2021, kui oli võimalik normaalsetes tingimustes katuse alla ronida. Kohtule esitatud auditi punktist 9 tuleneb järgnev: Sissepääsu ees olev varikatus, mis on ka maja katuse osa, oli tugipostide külge kinnitamata ja rippus ca 20 cm alla vajunult vaid roovide toel. Postidel on 2011. aastal olnud kivivooderdus, mis toestas ka varikatust, kuid see on eemaldatud. /.... / Katuse viimane sarikas ja tala ei toetanud metallraami peale ja oli selle tõttu 20 cm alla vajunud (I kd tl 37). Kohus loeb kõnealuse puuduse tõendatuks, kuid siiski ei ole tegemist varjatud puudusega, kuna sissepääsu ees paiknev varikatus oli korteriomandi ülevaatuse käigus nähtav.
34.Eeltoodust nähtuvalt on kostja kohtu hinnangul rikkunud lepingut, müües hagejale korteriomandi, millel esinesid järgmised varjatud puudused: -
põrandakütte torustik lekkis (puuduse kõrvaldamise maksumus teadmata); korsten on projektis ettenähtust madalam ja korstna ümbruses puudus isolatsioonivill (puuduse kõrvaldamise maksumus 7020 eurot); vundamendi soojustamiseks kasutatud soojusisolatsiooniplaadid ei ole niiskuskindlad (puuduse kõrvaldamise maksumus 7640 eurot); katuseharjatihend ja harjakivid paigaldatud ebaõigesti, katusekivide alumised read kinnitamata (puuduse kõrvaldamise maksumus teadmata).
2-22-16838 Eeltoodust nähtub, et tõendamist leidnud varjatud puuduste tõendatud kogumaksumus on 14 660 eurot.
35.Alljärgnevalt asub kohus analüüsima, kas kostja vastutav puuduste kui lepingurikkumise eest. Müüja vastutust hinnatakse mitmete erisätete alusel, millest tulenevalt vastutab müüja müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused (vt Riigikohtu otsus nr 3 2-1-156-11 p 19 ja nr 3-2-1-100-15, p 21): -
puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal hagejale (VÕS § 218 lg 1), puudus ei tulenenud hagejast (VÕS § 101 lg 3), hageja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4), sõlmitud ei ole kostjate vastutust piiravat kokkulepet või ei saa kostjad sellele tugineda (VÕS § 221 lg 2) ning hageja on teatanud puudusest kostjatele mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav (VÕS § 220 lg 3), puudus tekkis kostjate tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS § 221 lg 1 p 1) või kui kostjad puudusest teadsid või pidid teadma, kuid ei avaldanud seda hagejale (VÕS § 221 lg 1 p 2).
36.Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-100-15 (p 35) osundanud, et seadusest (eelkõige VÕS § 77 lg 1, § 217 lg 2 p-d 1 ja 2, § 218 lg 4, §-d 220 ja 221) nähtub, et teistsuguse kokkuleppeta peab müüja tagama ostjale üldjuhul vähemasti keskmise kvaliteediga müügieseme ja vastutab kõigi selle puuduste eest, isegi kui ta neist ei teadnud. Müüja teadmatus puudustest vabastab teda vastutusest üksnes juhul, kui ostja sellest teadis. Müügilepingu puhul ei ole müüja vastutuse hindamisel ostueseme puuduste (lepingutingimustele mittevastavuse) eest tähtsust, kas rikkumine on vabandatav VÕS § 103 mõttes. Müüja teadmine asja puudustest omab tähtsust vaid juhul, kui ostja ei teavita müüjat puudustest mõistliku aja jooksul. Kui ostja teavitab puudustest mõistliku aja jooksul müüjat, ei oma vastutuse osas tähtsust see, kas müüja ise puudustest teadis või mitte.
37.Esiteks analüüsib kohus, kas müügilepingu eseme varjatud puudused olid olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1). VÕS § 218 lg 1 esimene lause sätestab, et müüja vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. Kõik puudustega detailid (põrandaküte, korsten, vundament, katusekivid) olid korteriomandisse/kinnistule paigaldatud enne korteriomandi müümist hagejale. Seega on tõendatud, et kõnealused puudused olid olemas enne asja müüki ja üleandmist/riisiko üleminekut ostjale.
38.Teiseks analüüsib kohus, kas puudused tulenesid ostja tegevusest (VÕS § 101 lg 3). VÕS § 101 lg 3 sätestab, et võlausaldaja ei või tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab. Kohtule ei ole esitatud ega tõendatud selliseid asjaolusid, mis annaksid alust arvata, et põrandakütte, korstna, vundamendi ja katusekividega seotud rikkumised oleks põhjustatud hageja tegevusest või hagejast tulenevast asjaolust. Seega leiab kohus, et puudus ei tulenenud ostja (hageja) tegevusest.
39.Kolmandaks analüüsib kohus, kas ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma (VÕS § 218 lg 4). Kostja kinnitas lepingus, et lepingu esemel ei ole mingeid varjatud puudusi, millest kostja ei ole hagejale teatanud või mida ostja ei saa märgata eseme ülevaatusel (p 2.1). Ostja ei pea puudusi otsima ning nende
2-22-16838 avastamiseks kontrollima asja või selle osade töökorda, kõrvaldama asja seisundi tuvastamiseks takistusi või otsima puudusi, mida ei ole võimalik tajuda pelga asja välise, visuaalse vaatluse käigus (vt Riigikohtu lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-114-05). VÕS § 218 lg 4 kohaselt ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma. Kohus on seisukohal, et käesolevas asjas ei ole leidnud tõendamist, et hageja oleks olnud teadlik või pidanuks teadma müügieseme mittevastavusest lepingutingimustele. Hagejal ei olnud kohustust kinnisasja puudusi enne müügilepingu sõlmimist otsida või nende avastamiseks kaasata kinnisasja ülevaatusele ehitusspetsialist vm asjatundja. Seega ei vabane kostja müüjana vastutusest VÕS § 218 lg 4 alusel.
40.Neljandaks tuvastas kohus poolte poolt esitatud asjaoludele tuginedes, et sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet (VÕS § 221 lg 2). VÕS § 221 lg 2 sätestab, et müüja ei või tugineda kokkuleppele, millega välistatakse või piiratakse ostja õigusi seoses asja lepingutingimustele mittevastavusega, kui müüja teadis või pidi teadma, et asi lepingutingimustele ei vasta ja ta sellest ostjale ei teatanud.
41.Viiendaks analüüsib kohus, kas ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama (VÕS § 220 lg 1). Pooltevaheline müügileping on sõlmitud 21.01.2021. Hageja on soovinud puudustest teatamist tõendada tunnistaja M.R.i ütlustega. Kostja on leidnud, et M.R.i ütlused on ebausaldusväärsed ning tuleb kõrvale jätta. M.R. oli enne ülekuulamist tutvunud toimiku materjalidega ja asja sisuga kursis. Samuti on M.R. hageja pojana hagejale lähedane isik ning vaidlusega seotud kinnistul elava isikuna on ilmselgelt tema huviks ja eesmärgiks see, et hagi saaks rahuldatud. Kohus ei jäta käesoleval juhul tunnistaja M.R.i ütlusi kõrvale, kuid on seisukohal, et tunnistaja ütlusi tuleb vaadata koosmõjus teiste asjas esitatud kirjalike tõenditega. Hagiavaldusele lisatud kirjavahetusest nähtuvalt edastati esimene teavitus seoses korteriomandil lasuvate puudustega hageja poolt kostjale 26.02.2021 (I kd tlk22). Seega on hageja kostjat esmakordselt teavitanud müügiesemel esinevatest puudustest ligikaudu 1 kuu pärast müügilepingu sõlmimist. Kõikidest hagiavalduses nimetatud puudustest on hageja kostjat teavitanud hiljemalt septembris 2021 (I kd tll 16-18, 20). Puudub vaidlus, et kostja on teated kätte saanud. Arvestades asjaolu, et käesoleval juhul oli tegemist varjatud puudustega, leiab kohus, et hageja on teatanud puudustest müüjale mõistliku aja jooksul pärast puudustest teadasaamist.
42.Kokkuvõtvalt on kohus seisukohal, et käesolevas asjas on leidnud tõendamist, et kostja on rikkunud müügilepingust tulenevaid kohustusi ja vastutab rikkumise eest, kuna kostja poolt müüdud korteriomand ei vastanud osaliselt keskmisele kvaliteedile müügieseme üleandmise hetkel. Korteriomandil esinesid varjatud puudused müügilepingu mõttes.
43.Järgmisena analüüsib kohus, kas hagejal on seoses kostjapoolse rikkumisega tekkinud kahju ning kas tekkinud kahju on põhjuslikus seoses rikutud kohustusega. Riigikohus on 06. mai 2015 lahendi nr 3-2-1-36-15 p-is 22 märkinud, et kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Seega tuvastatakse kahju olemasolu rikkumisele eelneva ja sellele järgneva varalise olukorra võrdlemise kaudu. Varaline diferents VÕS § 127 lg 1 mõttes eeldab varalise olukorra võrreldavat halvenemist – kahjustatud isik peab olema sattunud kahju tekitaja käitumise tõttu halvemasse olukorda võrreldes olukorraga, milles ta oleks olnud, kui rikkumist ei oleks toimunud. VÕS § 127 lg 4 järgi tuleb hüvitada üksnes selline kahju, mis on kahju tekitaja käitumise tagajärg. Põhjusliku seose tuvastamisel tuleb kohaldada nn conditio sine qua non põhimõtet. Selle põhimõtte kohaselt loetakse ajaliselt eelnev sündmus hilisema sündmuse põhjuseks, kui ilma esimese sündmuseta poleks ajaliselt hilisemat sündmust toimunud. Kui
2-22-16838 kahjulik tagajärg oleks ikkagi saabunud, pole isiku käitumine kahju põhjuseks (RKTKo nr 32-1-173-12, p 18; RKTKo nr 3-2-1-42-16, p 19). Kohtu hinnangul on põhjendatud kulude suurus ja koosseis järgmine: -
korstna lammutuse ja uue ehituse kulu koos läbiviikude ja veeplekkidega katusel 7020 eurot; sokli lammutamise, vundamendi lahtikaevamise ja uue sokli ehituse kulu 7640 eurot; varjatud puuduste kindlakstegemise (auditi) kulu 1500 eurot.
Seega on põhjendatud kahju kogusumma 16 160 eurot. Kohus leiab, et nimetatud kulu on põhjuslikus seoses kostja rikkumisega. Kui kostja müüdud korteriomandil oleks nõuetekohane korsten ning vundamendi soojustus, ei peaks hageja kandma kulusid seoses korstna ja vundamendi ümberehitamisega. Kui vaidlusalusel korteriomandil poleks olnud eelnimetatud varjatud puuduseid nagu kostja lepingus kinnitas, poleks hagejal olnud vajalik varjatud puuduste kindlakstegemiseks ekspertiisikulusid kanda. Kostja vastuväidete osas seoses ekspertiisikulude kahju nõudena esitamise kohta märgib kohus, et kohtu hinnangul on kahju nõue kooskõlas viimaseaja kohtupraktikaga ning lubatav. Seega on tõendatud, et korteriomandil lasunud puudustega seonduvalt on hageja kahju kokku 16 160 eurot ning rikkumise ja kahju vahel esineb põhjuslik seos.
44.Järgmisena selgitab kohus välja, kas kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2). Riigikohus on selgitanud, et VÕS § 127 lg 2 võimaldab jätta tähelepanuta rikkumise negatiivsed tagajärjed, mis on küll põhjuslikus seoses rikkumisega, kuid on mõistliku inimese seisukohast vaadates erakordsed. Seda põhjusel, et selliste tagajärgede ärahoidmine ei saanud eeldatavasti olla kohustuse eesmärgiks ning seega ei olnud rikkujal neid tagajärgi ka võimalik ette näha. Hüvitatav kahju tuleb kindlaks määrata, arvestades VÕS § 127 lg 2 järgi rikutud kohustuse kaitse-eesmärki (vt viidatud sätte kohaldamise kohta Riigikohtu 7. detsembri 2011 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-106-11, p 12; 26. septembri 2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-53-06, p 13). Kolleegium rõhutas lisaks, et rikkumisega põhjustatud kahju hüvitamine peab vastama pooltevahelisele mõistlikule riskijaotusele. Kohus leiab, et hageja nõutav hüvitis ja selle koosseis on kooskõlas rikutud kohustuse (kohustusega anda lepingueelsetes läbirääkimistes tõele vastavat infot) kaitseeesmärgiga. Rikutud kohustus pidi tagama, et hagejal ei ole vaja asuda korteriomandil juba teosatud töid parandama, et tagada selle vastavus vähemalt keskmisele kvaliteedile.
45.Järgmisena selgitab kohus välja, kas kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena kostjale lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3). Riigikohus on 13. veebruari 2014 lahendi nr 3-2-1-178-13 p-is 12 selgitanud, et kahju ettenähtavuse puhul on oluline selgitada, kas lepingut rikkunud pool pidi arvestama lepingurikkumise korral selliste tagajärgedega, s.o sellist liiki ja sellise suurusega kahju tekkimisega. Kahju ettenähtavust tuvastades tuleb arvestada üldjuhul seda, kas lepingut rikkunud pool nägi või pidi asjas esile toodud asjaoludel kahju ette nägema, kuid majandus- ja kutsetegevuses lepingut rikkunud poole puhul saab lähtuda ka sellest, mida pidi ette nägema sellel majandus- või kutsealal tegutsev keskmine mõistlik isik. Kohus leiab, et tekkinud kahju pidi kostjale olema ettenähtav. Kostja pidi lepingu sõlmimisel aru saama, et kui eramul esineb varjatud puudusi ja kostja antud vastavasisuline kinnitus on ebaõige, võib hagejal tekkida kahju, mis seisneb puuduste tuvastamise ja kõrvaldamise ning nõude maksmapanekuga seotud kuludes.
46.Kohus leiab, et kahju hüvitamise nõude rahuldamise eeldused on täidetud ning kahjuhüvitis summas 16 160 eurot tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista. Kohus rahuldab kahjunõude osaliselt. Ülejäänud osas jätab kohus hageja hagi rahuldamata.
2-22-16838
47.Lisaks põhinõudele on hageja esitanud ka viivisenõude. VÕS § 101 lg 1 p-st 6 tulenevalt võib võlausaldaja nõuda rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral viivist. Hageja palus viivise välja alates hagiavalduse esitamisest kuni nõude tasumiseni määras 0,022 eurot päevas. Kohus on seisukohal, et hageja viivisenõue tuleb jätta rahuldamata, kuivõrd hageja ei ole selgitanud ja välja toonud, et poolte vahel oli kokkulepe nimetatud määras viivise nõudmiseks. Menetluskulud
48.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses.
49.TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Tsiviilasja hind on 60 516,07 eurot. Rahuldatud nõuete hind tsiviilasja hinna kontekstis on 16 160 eurot, mis moodustab tsiviilasja hinnast 27%. Seega leiab kohus, et menetluskulud tuleb jätta 27% kostja kanda ning 73% hageja kanda.
50.TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg 4 sätestab, et kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.
51.Kohtupraktikast tuleneb, et maakohus peab menetluskulud uuesti kindlaks määrama juhul, kui otsus kaevatakse edasi ja menetluskulude jaotus selle tulemusel muutub. Poolte vahel leidis aset intensiivne vaidlus ning pooltevahelised erimeelsused näivad olevat ületamatud, mida kinnitab ka menetluses kompromissile mittejõudmine. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et menetluskulude suuruse kindlaksmääramine on menetlusökonoomikast tulenevalt mõistlik alles peale lõpplahendi jõustumist. Seega ei määra kohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks kohtuotsuses, vaid määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras. /allkirjastatud digitaalselt/ Kadri Mälberg Kohtunik
Tallinna Ringkonnakohtu 06.06.2024 otsuse
RESOLUTSIOON:
1.Muuta E.R.i apellatsioonkaebuse hinda ja määrata selleks 44 236,07 eurot.
2.Võtta asja juurde E.R.i 19. aprillil 2024 esitatud dokumentaalsed tõendid (moodulkorstna paigaldusjuhend, Päästeameti juhendmaterjal küttesüsteemide tuleohutuse kohta, EPS-isolatsiooniplaatide kasutusjuhend ja Saint-Gobain Eesti AS-i esindaja 16. aprilli 2024. a e-kiri).
2-22-16838
3.Tühistada Pärnu Maakohtu 9. veebruari 2024. a otsus tsiviilasjas nr 2-22-16838 osas, millega maakohus jättis E.R.i hagi A.K.i vastu kahjuhüvitise 6702,80 euro ja sellelt arvutatava viivise ning kahjuhüvitiselt 16 160 eurot arvutatava viivise saamiseks rahuldamata, samuti menetluskulude jaotuse osas. Teha tühistatud osas uus otsus, millega hagi käesoleva punkti esimeses lauses nimetatud osas rahuldada ning jaotada menetluskulud vastavalt kohtuotsuse tervikresolutsiooni sõnastuses märgitule.
4.Jätta muus osas, s.o hagi rahuldamine 16 160 euro saamiseks ja hagi rahuldamata jätmine 33 170,60 euro ja sellelt arvutatava viivise saamiseks, maakohtu otsuse resolutsioon muutmata, arvestades ringkonnakohtu otsuse põhjendusi.
5.Rahuldada E.R.i ja A.K.i apellatsioonkaebused osaliselt.
6.Jätta ringkonnakohtus kantud menetluskulud poolte endi kanda.
7.2.Mõista A.K.ilt E.R.i kasuks välja kahjuhüvitis 22 862,80 eurot, käesoleva otsuse kuupäeva (6. juuni 2024) seisuga sissenõutavaks muutunud viivis 4072,78 eurot ja alates 7. juunist 2024 põhinõudelt (22 862,80 eurot) viivis võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni põhinõude täitmiseni.
7.3.Jätta maakohtus kantud riigilõivust 41% A.K.i kanda ja 59% E.R.i kanda, ülejäänud menetluskulud jätta poolte endi kanda. Jätta ringkonnakohtus kantud menetluskulud poolte endi kanda.
7.4.Määrata E.R.ile hüvitatava menetluskulu suuruseks 631,40 eurot ja mõista see summa A.K.ilt E.R.i kasuks välja. Väljamõistetud menetluskuludelt tuleb alates otsuse jõustumisest kuni kulude hüvitamiseni tasuda võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras viivist.
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.