Otsuse avalikult teatavaks tegemise aeg ja koht Tsiviilasi
29. detsember 2023, Pärnu
Tsiviilasja hind
5416,90 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: A.J. (isikukood: xxxxxxxxxxx), lepinguline esindaja Annika Murulaid (e-post: [email protected]) Kostja: EAsy Kinnisvara OÜ (registrikood: 14998338, epost: [email protected], [email protected]), juhatuse liikmed Elgo Tisler ja Aivo Mängel; kostja lepinguline esindaja vandeadvokaat Kaire Aus (e-post: [email protected])
Menetlusviis/ Kohtuistung
10.oktoobril 2023, osalesid A.J., Annika Murulaid, Elgo Tisler, adv Kaire Aus Menetlusosaliste nõusolekul menetlus jätkus kirjalikus menetluses
A.J. hagi EAsy Kinnisvara OÜ vastu tühise lepingu alusel saadu tagastamiseks ja viiviste väljamõistmiseks
RESOLUTSIOON
1.A.J. hagi rahuldada.
2.Välja mõista EAsy Kinnisvara OÜ-lt (registrikood 14998338) A.J. (isikukood xxxxxxxxxxx) kasuks5668,04 eurot (millest 5000 eurot põhivõlg ja 668,04 eurot sissenõutavaks muutunud viivis).
3.Välja mõista EAsy Kinnisvara OÜ-lt A.J. kasuks alates 30. detsembrist 2023 kuni põhivõla täieliku tasumiseni viivis protsendina põhivõla tasumata osalt (otsuse tegemise seisuga 5000 eurot) iga viivitatud päeva eest VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras (s.o poolaasta kaupa Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav viimane intressimäär enne iga aasta 1. jaanuari ja 1. juulit, millele lisandub 8% aastas; otsuse tegemise ajal kehtib viivisemäär 12% aastas).
5.Määrata A.J. põhjendatud ja vajalike menetluskulude suuruseks 2795 eurot (2200 eurot õigusabi kulud (käibemaksu ei sisalda) ja riigilõiv 595 eurot).
6.Mõista EAsy Kinnisvara OÜ-lt A.J. kasuks menetluskulude katteks välja 2795 eurot.
2-22-14639
7.Väljamõistetud menetluskuludelt on EAsy Kinnisvara OÜ kohustatud tasuma A.J.le viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud ulatuses alates kohtuotsuse jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul arvates otsuse apellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel maakohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus esitatakse Tallinna Ringkonnakohtule. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist kohtuistungil. Menetlusosalisel on õigus seaduses ettenähtud tingimustel ja korras taotleda apellatsioonkaebuse esitamisel nõutava riigilõivu tasumiseks menetlusabi. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
HAGI ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE
1.A.J. esitas Pärnu Maakohtule hagi EAsy Kinnisvara OÜ-lt 5000 euro põhivõla, põhivõlalt alates
23.septembrist 2022 kui hagiavalduse 30. septembril 2022 esitamise päevaks sissenõutavaks muutunud viivise väljamõistmiseks ning edasi viivise väljamõistmiseks protsendina põhivõlast alates hagiavalduse esitamise päevast kuni põhinõude täitmiseni võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
2.Hagiavalduse põhjenduste kohaselt 05. juulil 2022 sõlmisid hageja (broneerija) ja kostja (kinnisvarabüroo) ning kinnisasja müüjad R.V. ja M-L.V. broneerimislepingu. Lepingu p-s 1 märgitakse: “Lepingu esemeks on Tartu Maakohtu kinnistusosakonna korteriomandi kinnistusregistri registriossa nr xxxxxxxxxxx kantud eluruum asukohaga Xxxxxxxxxxx, Xxxxxxxxxxx 2/1 (kinnisvara), mille reaalosaks on eluruum nr xxxxxxxxxxx, üldpinnaga 64,4 m2. Müügihind 178 000 eurot.“ Lepingu punktis 2 lepivad omanik ja broneerija kokku, et kuni 01. septembrini 2022 ei paku omanik kinnisvara teistele huvilistele ega sõlmi kinnisvara võõrandamise kokkuleppeid, samuti ei pea selleteemalisi läbirääkimisi. Kinnisvarabüroo märgib broneerimistähtaja jooksul müügikanalistes korteri staatuseks „Broneeritud“. Lepingu punkti 3 kohaselt tasub broneerija (hageja) kinnisvara broneerimise eest broneerimistasu ülekandega EASY KINNISVARA Coop pangas arveldusarvele nr EE1742042786155443706 summas 5000 eurot ja märgib selgitusse „Broneerimisleping Xxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxx“. Kinnisvarabüroo ei ole kohustatud broneerimistasu enda varast eraldi hoidma ja sellelt intressi maksma. Lepingu punkt 4 kohaselt, kui broneerimistähtaja jooksul omanik ja broneerija sõlmivad kinnisvara notariaalse müügilepingu, arvestatakse broneerimistasu maaklertasu osaks, kui lepingu sõlmimisel ei lepita kokku teisiti ning omanik ja broneerija tasaarvestavad broneerimistasu kinnisvara ostuhinnaga. Lepingu punkti 5 kohaselt juhul, kui broneerimistähtaja jooksul kinnisvara notariaalset müügilepingut ei sõlmita broneerija poolsel põhjusel, siis loetakse broneerimistasu omaniku poolseks kinnisvara müügi peatamise hüvitiseks ning broneerijale seda ei tagastata. Lepingu punkti 6 kohaselt, kui omanik rikub käesoleva lepingu p 2, tagastab kinnisvarabüroo broneerimistasu broneerijale ning broneerijal on õigus nõuda omanikult lepptrahvi poole broneerimistasu ulatuses.
2-22-14639
3.Hageja maksis kostjale lepingu punkti 3 alusel 5000 eurot. Broneerimistähtaja jooksul kinnisvara notariaalset müügilepingut ei sõlmitud. 16. septembril 2022 saatis hageja kostjale e-kirja, milles palus broneerimistasu talle tagastada alusetu rikastumise sätete alusel, kuna
06.juulil 2022 sõlmitud broneerimisleping on õigustühine. Samal kuupäeval kostja vastas hagejale, et ta suunab hageja nõude seisukohavõtuks oma juristile.
4.Kostja 26. septembril 2022 vastas hagejale, et oli selles lepingus ainult vahendaja ja hageja peaks oma nõudega pöörduma omaniku poole. Hageja suhtles omanikuga, kes saatis talle edasi kostja 24. septembri 2022 e-kirja, milles kostja avaldas, et tal puuduvad rahalised vahendid broneerimistasu omanikule välja maksmiseks. Omanik kinnitas, et kuni käesoleva ajani ei ole kostja broneerimistasu talle välja maksnud ehk et hagiavalduse esitamise päeva seisuga on broneerimistasu kostja valduses.
5.Hageja leiab, et hageja, kostja ja kinnisvara müünud isikute vahel 05. juulil 2020 sõlmitud Broneerimisleping Xxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxx on tühine. Hageja nõuab kostjalt tühise lepingu alusel saadu tagastamist ja tagastamisega viivitamiselt arvestatud viivist. Leping sisaldab nii kinnistu müügi eellepingu kui ka broneerimislepingu elemente, mistõttu on tervikuna tegemist tühise tehinguga TsÜS § 83 lõike 1 järgi (koosmõjus AÕS § 119 lõikega 1 ja VÕS § 33 lõikega 2). Lepingu pealkiri on broneerimisleping ja kuigi lepingu alusel kostjale makstud makset on lepingus nimetatud broneerimistasuks, ei ole see oma sisult broneerimisleping, vaid kinnisasja omandamisele suunatud leping ehk kinnisasja võõrandamise eelleping. Lepinguga määrati kindlaks kinnistu müügilepingu tingimused ning tervikuna oli leping suunatud kinnistu võõrandamisele tulevikus. Lepingu punkti 1 all märgitud, et lepingu esemeks on korteriomand asukohaga Xxxxxxxxxxx, Xxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxx, mille müügihind 178 000 eurot. Kokku on lepitud, et omanik ja broneerija tasaarvestavad broneerimistasu kinnisvara ostuhinnaga. Lepingu punkti 6 all sisalduvast kokkuleppest nähtub, et lepingu alusel tasutu jääb müüjale vaid siis, kui kinnistu ostumüügileping jääb sõlmimata. Seega on selle maksega tagatud ostumüügilepingu sõlmimine. Tuginedes Riigikohtu praktikale (10. aprilli 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-32-06, punkt 16) hageja leiab, et sellise sanktsiooni ettenägemine kinnitab kohustuse siduvust ja seega kokkuleppe suunatust kokkuvõttes kinnisasja omandamisele. Broneerimislepingu järgi ei tohi ostjal ega müüjal olla kohustust hiljem kinnisasja omandada või võõrandada.
6.Broneerimistasu on ebamõistlikult suur. Poolte kohustuse hindamisel on mh oluline broneerimistasu suurus. See, kui broneerimistasu ületab broneerimise eest mõistlikult makstava summa ja kokku on lepitud nt selle jäämine teisele poolele müügilepingu sõlmimata jäämisel, viitab sellele, et tegelikult on tegemist kinnisasja müügi eellepingu või juba müügilepinguga, mis peab aga olema notariaalselt tõestatud. 5000 euro suurust makset ei saa kindlasti lugeda ainuüksi broneerimise eest mõistlikult mastavaks summaks. Riigikohtu hinnangul tuleb eeldada, et kinnisasja omandamisele suunatud kokkuleppe tühisus toob kaasa ka kõrvalkokkulepete (nt broneerimise) tühisuse (vt Riigikohtu 17.06.2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-79-04, p 20 ja 21).
7.Kinnisasja omandamisele suunatud võlaõiguslik leping peab AÕS § 119 lg 1 järgi olema notariaalselt tõestatud. Samasugune vorminõue kehtib VÕS § 33 lg 2 järgi ka kinnisasja omandamise eellepingu suhtes. TsÜS § 83 lg 1 kohaselt on tehing tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti. Vaidlusalune leping oli kinnisasja müügilepingu sõlmimisele suunatud eelleping, see on sõlmitud lihtkirjalikus vormis ja seega vorminõude rikkumise tõttu tühine.
8.Lisaks eelnevale hageja leiab, et tegemist on tüüptingimustel (VÕS § 35 lg 1) sõlmitud lepinguga ja punkt 3 on VÕS § 42 järgi tühine. Hageja tundis huvi broneerimislepingu esemeks oleva korteriomandi vastu. Hageja selgitas maaklerile (kostjale), et ta ei saa enne korterit osta, kui enda elamu ära müünud. Maakler soovitas, et neil oleks neil mõistlik korter ära broneerida ning et
2-22-14639 nende poolt tasutud broneerimisasu jääb siis korteri ostuhinna ettemaksuks. Selle kohta esitas kostja hagejatele eeltäidetud broneerimislepingu, mille palus allkirjastada. Lepingu tingimusi pooled eraldi läbi ei arutanud. Asjaolu, et tegemist on kostja tüüptingimustel väljatöötatud lepinguga, kinnitab muuhulgas ka asjaolu, et leping on koostatud kostja blanketil. Leping oli sõlmitud kostja poolt väljatöötatud broneerimislepingu tüüptingimustel ja sellise lepingu puhul eeldatakse, et tüüptingimust ei olnud eraldi läbi räägitud.
9.Hageja on broneerimislepingu sõlminud tarbijakaitseseaduse (TKS) § 2 p-st 1 tulenevalt tarbijana, kuna ta kasutas kostja poolt pakutud teenust eesmärgil, mis ei seondu tema majandusvõi kutsetegevusega. Kui pooled vaidlevad tüüptingimuste üle, peab kohus kontrollima tüüptingimuste kehtivust ka siis, kui pooled ise ei ole sellele tuginenud. Seega tüüptingimuste tühisust peab kohus kontrollima olenemata sellest, kas kostja on sellele sõnaselgelt tuginenud või mitte. Kuna VÕS § 42 lg-s 1 ja TsÜS § 86 lg 2 p-s 2 toodud tühisuse alused on sarnased, siis on TsÜS § 86 lg 1 ja lg 2 p 2 kohaldamine õige. Tüüptingimustel sõlmitud lepingu puhul tuleb esmalt kontrollida tüüptingimuste kehtivust VÕS § 42 lg 1 järgi. Tüüptingimuse tühisust ja sellega seotud asjaolusid hinnatakse lepingu sõlmimise aja seisuga.
10.Seoses Lepingu tühisusega on hageja õigustatud nõudma kostjalt tühise lepingu järgi tasutu tagastamist. TsÜS § 84 lg 1 kohaselt tuleb tühise lepingu alusel saadu tagastada vastavalt alusetu rikastumise sätetele. VÕS § 1028 lg-s 1 sätestatud alusetu rikastumise nõude eeldused on täidetud: A.J. on kohustuse täitmisena kostjale tasunud 5000 eurot, lepingu tühisuse tõttu ei olnud seda kohustust tegelikult olemas. Seega on A.J.l õigus nõuda hagejalt VÕS § 1028 lg 1 alusel kohustuse täitmisena tasutud 5000 euro tagastamist.
11.Kuna kostja on kohustust rikkunud, nõuab hageja VÕS § 101 lg 1 p 6 alusel kostjalt viivist VÕS § 113 teises lauses ettenähtud määras. Hageja menetluse kestel täpsustas viivise perioodi ning arvestab viivist alates kostjale kohustuse täitmiseks määratud tähtpäeva möödumisest. Perioodi eest 23. septembrist kuni hagi esitamiseni 30. septembril 2022 oli VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määraga 8% aastas (0,022% päevas) põhivõlalt 5000 eurot arvestatud viivis muutunud sissenõutavaks summas 7,70 eurot. Menetluse ajal muutus viivis täiendavalt sissenõutavaks: perioodi 01. oktoobrist 2022 kuni 31. detsembrini 2022 (92 päeva, 0,022% päevas) 101,2 eurot; perioodil 01. jaanuarist 2023 kuni 30. juunini 2023 (181 päeva) oli viivisemäär 10,5% aastas (0,029% päevas) ja sissenõutav viivis 262,45 eurot; perioodil 01. juulist 2023 kuni 30. oktoobrini 2023 (algselt määratud kohtuotsuse teatavakstegemise päev) oli viivisemäär 12% aastas (122 päeva; 0,033% päevas), sissenõutav viivis 201,30 eurot. Hageja taotleb kohtuotsuse tegemise seisuga sissenõutavaks muutunud viivise väljamõistmist kindlas summas ja edasi protsendina põhivõlast VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates kohtuotsuse tegemisest kuni põhinõude täieliku tasumiseni.
12.Hageja palub hagi rahuldada, kõik menetluskulud jätta kostja kanda. Määrata kostja poolt hagejale hüvitamisele kuuluvate menetluskulude summaks 3425 eurot ning mõista menetluskuludelt kostjalt hageja kasuks välja kohtuotsuse jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lause alusel ja määras arvestatud viivis.
KOSTJA VASTUS
13.Kostja kirjalikus vastuses leiab, et hagi on täies ulatuses põhjendamatu ning pahatahtlik. Hageja eksitab kohut poolte vahel tegelikult esinenud faktiliste asjaolude osas. Kostja vaidleb hagile täies ulatuses vastu ja palub jätta see rahuldamata.
14.Kostjale on ebaselge, miks hageja on pöördunud nõudega kostja vastu. Kostja selgitab, et kostja rolliks oli selles asjas vahendada broneerimistehingut, kostja ei olnud broneerijaks ega korteri omanikuks. Korteri omanikud ja hageja kinnisasja müügilepingut ei sõlminud, mistõttu broneerimislepingu pst 5 tulenevalt loeti broneerimistasu omaniku poolseks kinnisvara müügi peatamise kokkuleppeliseks hüvitiseks ning seda broneerijale ei tagastatud. Kostja pidi edastama
2-22-14639 broneerimistasu omanikule kolme pangapäeva jooksul. Asjaolu, kas kostja on edastanud broneerimistasu korteri omanikele, kas nimetatud summa on tasaarvestatud nende omavaheliste teiste nõuetega või on korteri omanikud hoopis loobunud kostja vastu broneerimistasu edastamise nõudest, ei puuduta kuidagi hagejat. Kostja kinnitab, et kostjal ja korteri müüjatel teineteise vastu nõudeid ei ole. Kui hageja hinnangul on broneerimisleping tühine (millega kostja ei nõustu), siis oleks hageja pidanud pöörduma oma nõudega korteri omanike vastu, mistõttu kostja hinnangul on hagi esitatud vale kostja vastu.
15.Kostja on ka seisukohal, et broneerimisleping ei ole tühine ning aluseid broneerimistasu tagastamiseks ei esine. Hageja eksitab kohut broneerimislepingu sisus ja selle õiguslikes tagajärgedes. Broneerimislepingu kohaselt korteri omanikud ja kostja leppisid kokku, et lepingu esemeks olev korteriomand broneeritakse hageja kasuks selliselt, et kokkulepitud ajani kinnisasja omanik ei paku korteriomandit teistele huvilistele ega sõlmi selle võõrandamise kokkuleppeid, samuti ei pea sellealaseid läbirääkimisi. Kostja märgib broneerimistähtaja jooksul müügikanalites korteri staatuseks „BRONEERITUD“ ning hageja kohustuseks oli tasuda broneerimistasu 5000 eurot. Müügilepingu sisuks seevastu on VÕS § 208 lg 1 järgi asja omandi ja valduse üleandmine müüja poolt ja teisalt ostja poolt müüjale ostuhinna tasumine ja asja vastu võtmine. Sellised kohustused broneerimislepingus puuduvad – veelgi enam, kostja polnud ka kinnisasja omanik, mistõttu poleks kostja ka parimal tahtmisel saanud kinnisasja omandit ja valdust hagejale üle anda. Seega, analüüsides broneerimislepingut tervikuna, on selge, et lepingu eesmärk ja selle sisu on suunatud üksnes lepingu eseme ehk kinnisasja broneerimisele kokkulepitud ajaks (kuni 01. septembrini 2022). Nähtuvalt broneerimislepingus sisalduvatest kokkulepetest on lepingu osaliste poolt sõlmitud kokkulepped kostja ja müüjate vahel (maakleritasu), hageja ja kostja vahel (broneerimise ajavahemik) ning hageja ja müüjate vahel (broneerimistasu mittetagastamine hagejast tulenevalt). Asjaolu, et müüjad ja kostja leppisid omavahel hiljem kokku, et broneeringu tasu jääb kostjale maakleritöö tasuks, ei anna hagejale alust esitada nõuet kostja vastu, sest hagejal puudub nõudeõigus maakleritasu tagastamiseks, hagejal ja kostjal puudus omavaheline maaklerileping. Hagejal sai nõue olla üksnes müüjate vastu, sest hageja soovis kinnisasja broneerimist tasu eest ja leppis müüjatega kokku, et kui tehing jääb hagejast (ja tunnistajast) sõltuvalt toimumata, siis broneerimistasu ei tagastata.
16.Broneerimisleping ei sisalda punkte, millest tuleneks poolte kohustus sõlmida broneerimislepingu järgselt korteriomandi müügileping. Broneerimislepingus sisalduvad punktid käsitlevad ainult ja üksnes korteri broneerimisest tulenevaid õigusi ja kohustusi. Hageja viitab broneerimislepingu p-dele 1, 2 ja 6 ja leiab, et nende p-dega määrati kindlaks kinnistu müügilepingu tingimused ning tervikuna on leping suunatud kinnistu võõrandamisele tulevikus. Kostjale jääb hageja järeldused arusaamatuks. Broneerimislepingu p-s 1 on kirjeldatud müügiobjekti sh selle müügihinda, mille müümine või müügiks pakkumine kolmandatele isikutele peatati. Broneerimislepingu p 4 (hageja viidanud ekslikult p-le 2) näol on tegemist tingimusega, milles pooled on kokku leppinud juhuks, kui ostja ja müüja peaksid jõudma müügilepingu sõlmimiseni. Regulatsioon, mis saab broneerimistasust siis, kui müügilepingut ei sõlmita, on toodud broneerimislepingu p-des 5 ja 6 ning selle õiguslikud tagajärjed sõltuvad sellest, kellest või millest tingituna müügileping sõlmimata jääb. Broneerimislepingu p-s 4 on selgelt sedastatud, et broneerimistasu tasaarvestatakse ostuhinnaga alles müügilepingu sõlmimisel, mitte broneerimislepingu sõlmimisel. Juba ainuüksi lepingu p-d 4, 5 ja 6 välistavad selle, et tegemist oleks olnud kinnisasja müügilepinguga – vastasel juhul ei oleks pooled kokku leppinud neis tagajärgedes, kui eraldiseisvat müügilepingut ei sõlmita.
2-22-14639 Riigikohus on korduvalt selgitanud, et kinnisasja müügilepingu eellepingu sisuks on müüja kohustus võõrandada kinnisasi tulevikus ostjale. Kinnisasja broneerimislepingu sisuks on aga müüja kohustus jätta teatud aja vältel broneerija kasuks kinnisasi võõrandamata ja tasu võidakse maksta üksnes kinnisasja broneerimise eest (RKTKo 3- 2-1-70-07, p 14; RKTKo 3-2-1-32-06, p 16). Täiendavalt saab Riigikohtu seisukoha järgi broneerimisleping kõne alla tulla siis, kui tasu makstakse tõesti ja üksnes kinnisasja broneerimise eest, st selle eest, et müüja müügiobjekti mingil ajavahemikul kolmandatele isikutele ei müüks. Sellisel juhul ei tohi olla aga ostjal ega müüjal kohustust hiljem kinnisasja omandada või võõrandada (RKTKo 2-16-8456, p 16; RKTKo 3-2-132-06, p 16). Antud juhul on broneerimislepingu p-ga 3 kinnitanud, et hageja maksab kostja arveldusarvele broneerimistasu kinnisasja broneerimise eest ning lepingu p 2 kohaselt loetakse broneerimiskohustus täidetuks, kui kokkulepitud ajani kinnisasja omanik ei paku kinnisasja teistele huvilistele ega sõlmi selle võõrandamise kokkuleppeid, samuti ei pea sellealaseid läbirääkimisi. Kostja kohustuseks oli müügikanalites korteri staatuseks märkida „BRONEERITUD“. Vaidlust ei ole, et pooled on broneerimislepingus võetud kohustused täitnud. Lepingu punktis 5 lepiti kokku selles, et kui broneerimistähtaja jooksul kinnisvara notariaalset müügilepingut ei sõlmita broneerija poolsel põhjusel siis loetakse broneerimistasu omaniku poolseks kinnisvara müügi peatamise kokkuleppeliseks hüvitiseks ning seda broneerijale ei tagastata.
17.Hagiavaldusest ei selgu, miks hageja leiab, et 5000 eurot ületab broneerimise eest mõistlikult makstavat summat. Kostja selgitab, et antud juhul ei ületa kinnisasja broneerimise eest makstav tasu (s.o 5000 eurot) broneerimise eest mõistlikult makstavat summat (pidades silmas broneeritud vara väärtust summas 178 000 eurot). Kinnisvaraga seotud tehingute puhul on mitmed tasud seotud eestkätt kinnisasja väärtusega ja tasusid arvestatakse protsendina kinnisasja väärtusest. Käesoleval juhul on broneerimistasu vähem kui 3% müügihinnast. Seega kinnitab ka see asjaolu, et antud juhul ei ole tegemist kinnisasja omandamisele suunatud eellepinguga.
18.Broneerimislepingule pole nähtud ette vorminõuet, selle teha mis tahes vormis, sh ka kirjalikus (TsÜS § 77 lg 1). TsÜS § 83 lg 1, millele hageja hagi õigusliku alusena tugineb, ei ole asjakohane. Kuna tehing pole tühine, pole hagejal kostja vastu ka TsÜS § 84 lg 1 ja VÕS § 1028 lg 1 koosmõjus alusetust rikastumisest tulenevat ettemaksu tagastamise nõuet. Samal põhjusel puudub hagejal kostja vastu ka viivise ja hüvitisnõue.
19.Kostjale jääb ebaselgeks, mille alusel hageja jõuab järeldusele, et broneerimislepingu p 3 on tühine tüüptingimus. Broneerimislepingu p 3 kohaselt pidi broneerija tasuma kostja arvelduskontole broneerimissumma 5000 eurot, kostja ei ole kohustatud broneerimistasu enda varast eraldi hoidma ja sellelt intressi arvestama ega tasuma. Broneerimislepingu kohaselt olid broneerijateks hageja A.J. ja tema abikaasa R.J.. Nii broneerimise aja kui ka broneeringu summa pakkus broneerija R.J. ise välja oma 04. juuli 2022 ekirjas. Kostja teavitas soovidest korteri omanikke, kes nõustusid selliste broneerimise tingimustega. Kostja, suheldes broneerijaga R.J., eeldas, et sama infot omab ka hageja ning et ta on abikaasa esitatud pakkumisega nõus. Kostja poolt hagejale ja R.J.ile edastatud lepingu tingimused olid läbiräägitud ja läbiräägitavad. Broneerimislepingu sõlmimise läbirääkimised kestsid 04. - 06. juulini 2023. Hageja ja R.J. soovisid muuta üksnes broneerimise aja kestust, mitte tingimusi, mh tasu või muud sõnastust/täpsustust. Kostja küll reageeris broneeringuaja muutmisele, kuid palus uuesti lepinguga tutvuda ja kui leping ikkagi sobib, siis see allkirjastada, millega broneerijad nõustusid, allkirjastades lepingu ja tehes kostja arvelduskontole ülekande kokkulepitud broneeringu summa ulatuses. Kui lepingu tingimused ei oleks neile sobinud, ei pidanud nad lepingut allkirjastama ega raha üle kandma, kostja poolt lepingu allkirjastamiseks mingit survet ei olnud. Seega broneerimislepingu p 3 ei ole tüüptingimus ja see ei ole ka tühine.
2-22-14639
20.Kostja palub jätta hagi rahuldamata, menetluskulud hageja kanda, mõista hagejalt kostja kasuks menetluskulude katteks välja 2565 eurot ning viivis menetluskuludelt VÕS § 113 lg 1 teises lause alusel ja määras.
KOHTU PÕHJENDUSED
21.Kohus, tutvunud põhjalikult tsiviilasja materjalidega, arutanud asja pooltega suuliselt kohtuistungitel, kuulanud üle tunnistaja, uurinud igakülgselt ja objektiivselt asjas esitatud kirjalikke tõendeid ning hinnanud kõiki tõendeid kogumis, leiab, et hageja nõue on tõendatud ja tuleb rahuldada.
22.Asjas ei ole vaidlust selle üle, et hageja A.J., tema abikaasa R.J., kostja ja korteriomandi, asukohaga Xxxxxxxxxxx, omanikud sõlmisid 5. juulil 2022 kirjaliku lepingu, milles hageja ja korteriomandi omanikud leppisid kokku, et kuni 1. septembrini 2022 omanik ei paku kinnisvara teistele huvilistele, ei sõlmi selle võõrandamise kokkuleppeid ega pea selleks läbirääkimisi. Sama lepinguga kostja kohustus broneerimistähtaja jooksul märkima müügikanalites korteri staatuseks „Broneeritud“. Broneerimistasu suuruseks leppisid lepinguosalised kokku 5000 eurot, mille hageja ja tema abikaasa R.J. tasusid kostja pangakontole. Leping sisaldab kokkulepet, et ostumüügilepingu sõlmimise korral arvatakse broneerimistasu müügihinna katteks. Vaidlust ei ole, et kostja ei ole broneerimistasu omanikele üle kandnud. Pooled vaidlevad selle üle, kas 5. juulil 2022 elektrooniliselt taasesitatavas vormis ja digitaalselt allkirjastatud leping on broneerimisleping, millele kohustuslikku vorminõuet kehtestatud ei ole, või on tegemist kinnisasja omandamisele suunatud eellepinguga, mille kehtivus sõltub asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg-s 1 ettenähtud kohustusliku notariaalselt tõestatud vorminõude järgimisest. Samuti pooled vaidlevad selle üle, kas 5000 euro suurune broneerimistasu on mõistlik, kas leping on sõlmitud tüüptingimustel ning kas tüüptingimuste tühisuse tõttu on leping tühine.
23.Riigikohus on korduvalt selgitanud, et tehingu tühisuse alus on asjaolu, mida kohus peab asja lahendamisel arvestama sõltumata sellest, kas pooled sellele sõnaselgelt tuginevad (RKTKo 28.01.2015, 3-2-1-141-14, p 18; RKTKo 08.06.2010, 3-2-1-40-10, p 14). Lisaks vorminõuetele tuleb kohtul poolte esile toodud asjaoludest lähtudes omal algatusel kontrollida ka seda, kas vaidlusalune leping on sõlmitud tüüptingimustel või mitte ning kas see asjaolu võis mõjutada lepingus sätestatud tingimuste kehtivust mh osas, mis puudutas broneerimistasu tagastamise või tagastamata jätmise eelduseid (vt RKTKo 14. juuni 2023 otsus tsiviilasjas nr 2-20-14179). Praeguses asjas on hageja tehingu tühisuse alused selgelt välja toonud. Esmalt kohus analüüsib, kas leping on sõlmitud tüüptingimustel ja kas need tingimused kehtivad. Lepingu sõlmimine tüüptingimustel ja tüüptingimuste tühisus.
23.Kohus leiab, et vaidlusalune broneerimisleping on sõlmitud tüüptingimustel. VÕS § 35 lg 1 järgi loetakse tüüptingimuseks lepingutingimust, mis on eelnevalt välja töötatud tüüplepingutes kasutamiseks või mida lepingupooled muul põhjusel ei ole eraldi läbi rääkinud ja mida tüüptingimust kasutav lepingupool (tingimuse kasutaja) kasutab teise lepingupoole suhtes, kes ei ole seepärast võimeline mõjutama tingimuse sisu. VÕS § 35 lg 2 kohaselt eeldatakse, et tüüptingimust ei olnud eraldi läbi räägitud. Hageja abikaasa R.J., kes oli üheks vaidlusaluses broneerimislepingus nimetatud broneerijaks, andis tunnistajana ütlusi, et nad soovisid hagejaga korterit osta. Käisid korterit vaatamas, aga neil ei olnud võimalik kohe korterit välja osta, enne oli vaja maja maha müüa. Pidasid nõu maakleriga, kes soovitas kindlasti sõlmida broneerimislepingu. Summadest küsides maakler ütles, et see on 7000 kuni 5000 eurot, soovis saada kinnitust, et hageja ja tunnistaja on nõus selle summaga ja kindlasti teevad broneeringu. Tunnistaja ütluste kohaselt maakler rääkis, et pidas omanikega läbirääkimisi, omanikud olevat väga raskelt nõusse jäänud, et broneerimislepingut üldse sõlmida.
2-22-14639 Maakler saatis tunnistajale meili peale selle teabe ja kinnitas, et broneerimistasu võrra vähendatakse tehingusummat. Seejärel R. J. saatis maaklerile meili, et broneerivad korteri ja nõustuvad 5000 euroga. R.J. tunnistajana ütlusi andes kinnitas, et tema arusaamist mööda 5000 eurot oli summa, mis pidi tehingu sõlmimise korral maha minema müügisummast, tunnistaja mäletamist mööda 178 000 või 179 000 eurost. Tunnistaja ja hageja jaoks oli see ettemaks. Tunnistaja maakleri nõudmisel saatis meiliga broneeringu kinnituse ja märkis summa 5000 eurot. Lepingu tekst tuli järgmisel päeval kostja blanketil, see oli juba digiallkirjastatud omanike ja maakleri poolt. Tunnistajal ja hagejal jäi ainult üle leping digiallkirjastada. Tunnistaja ja hageja soovisid lepingu tähtaega pikendada, et oleks kaks kuud, aga maakleri sõnul ei saanud enam midagi muuta, sest ta ütles, et omanikega on väga raske läbi rääkida ja seda ta uuesti tegema ei hakka.
24.Kostja on broneerimistasu suuruse ja broneerimislepingu sõlmimise asjaolude kohta esitanud vastuolulisi väiteid. Kostja kirjalikus vastuses väitis, et broneerimise algatus ja konkreetne broneeringu summa 5000 eurot tulid R.J.i poolt. Samas kostja seaduslik esindaja Elgo Tisler, kes on tunnistaja nimetatud maakler ning kostja esindajana vaidlusaluse lepingu allkirjastanud, selgitas kohtuistungil, et broneerimislepinguni jõuti, sest hageja ja R. J. väga tahtsid seda korterit, käisid mitu korda vaatamas, nemad olid kindlad, et tahavad seda korterit osta. Siis kinnisvarabüroo pakkus välja, et korterit on võimalik broneerida. E. Tisleri selgituste kohaselt nende kinnisvarabüroos broneerimiste korral on broneerimistasu alati nende vahendustasu suurune, see on E. Tisleril kõikidel objektidel niimoodi olnud, kindlasti on ka edaspidi. Kuna hageja ja R.J.iga maaklerilepingut E. Tisleril ei olnud, siis vahendustasu suurust nemad ei teadnudki, see info ei kuulunud neile avalikustamisele; võib-olla said selle teada müüjate käest. Samas E. Tisler pidas täiesti võimalikuks, et ta ise ütles hagejale ja R. J.ile broneerimistasu suuruse suuliselt kohapeal, kuid eitas, et on R. J.ile broneeringutaotluse sõnastuse ette andnud. E. Tisleri väitel edastas ta broneeringutaotluse kohta info omanikele, sai järgmisel päeval vastuse, et broneerimistasu läheb ostuhinnast maha, ja saatis selle omakorda edasi R.J.ile. Selle peale A. ja R.J. vastasid, et nad on nende tingimustega nõus. E. Tisler koostas broneerimislepingu, saatis selle hagejale ja R. J.ile tutvumiseks, palus enne allkirjastamist tutvuda; nemad vastasid, et leping on allkirjastatud.
25.Kohtul puudub alus kahelda tunnistaja R.J.i ütluste tõepärasuses, kuigi R.J. oli ise vaidlusaluse lepingu osaline, on hageja abikaasa ning seega ilmselgelt huvitatud asja lahendamisest hageja kasuks. Tunnistaja andis kostja seadusliku esindaja hilisemate selgitustega kattuvaid ütlusi selles, et kostja seaduslik esindaja teatas hagejale ja tema abikaasale nii broneerimise võimalusest, kui ka broneerimistasu suuruse, lepingu teksti valmistas ette kostja ning see saadeti hagejale ja R.J.ile juba kostja ja omanike poolt allkirjastatuna. Kohus loeb need asjaolud tunnistaja R.J.i ütlustega ja pooltevahelise e-kirjavahetusega tõendatuks.
26.Kostja väide, et kõik lepingutingimused olid läbiräägitavad, on paljasõnaline ja vastuolus kostja enda poolt kohtule esitatud kirjalike tõenditega. Broneerimislepingu on kostja seaduslik esindaja E. Tisler digitaalselt allkirjastanud 05. juulil 2022 kell 18:52:26, omanikest R.V. allkirjastas lepingu 06. juulil 2022 kell 07:24:40 ja R.V. 06. juulil 2022 kell 11:33:13. Pooltevahelisest e-kirjavahetusest (toimikus lk 54-58) nähtub, et vastuseks R.J.i 06. juulil 2022 kell 7:58 (s.t enne omanike poolt alla kirjutamist) e-kirjaga saadetud palvele panna lepingusse ikkagi kaks tervet kuud, on Elgo Tisler 06. juulil 2022 kell 11:24 vastanud, et „Kurjam küll. Meil oli niigi tükk tegu, et ühelt osapoolelt allkiri saada. Kuna lahutusega ju ikka nii, et üks pool kannatab rohkem. Kas see 5 päeva on nii suure tähtsusega? Väga ei sooviks hetkel talle teatada, et vaja muuta lepingut ja uuesti allkirjastada. Broneerimisleping on hetkel kõigi osapoolte poolt allkirjastatud ja on selle meile manuses. Tutvuge lepinguga ja kui kõik ok siis palun allkirjastada ja leping tagastada minule. Broneering hakkab kehtima kui broneerimistasu on laekunud meie kontole.“
2-22-14639 Kostja e-kiri näitab, et reaalset võimalust lepingu tingimusi muuta hagejal ja R.J.il ei olnud, oli üksnes valik jätta leping sõlmimata. Kostja ei ole väitnud (ja seda ei nähtu ka poolte e-kirjavahetusest), et läbi oleks räägitud lepingu punktides 5 ja 6 sätestatud sanktsioone lepingu sõlmimata jäämise puhuks.
27.Kostja korraldas lepingu sõlmimist oma majandus- ja kutsetegevuses ning korteriomandi omanikega sõlmitud maaklerilepingust tulenevate kohustuste täitmise raames. Broneerimislepinguna pealkirjastatud lepingu tekst on ette valmistatud kostja poolt, vormistatud kostja blanketile ja kostja/omanike määratud tingimustel. Asjas ei ole leidnud tõendamist kostja väide, et broneerimistasu suuruse 5000 eurot pakkus välja R.J. ise või et see summa kujunes läbirääkimiste käigus. Kostja seaduslik esindaja kohtuistungil kinnitas, et lepingus sätestatud maakleritasu suurus vastab kostja tavapärase vahendustasu suurusele, mida hagejal ja R. J.il ei olnud võimalik teada saada mujalt, kui kostjalt. Elgo Tisleri kinnitusel on selline broneerimistasu olnud kostja kõikidel objektidel ja kindlasti on ka edaspidi. Kirjalikest tõenditest nähtuvalt ei õnnestunud hagejal ja R.J.il enda soovi kohaselt muuta ka lepingus märgitud broneerimise tähtaega. Ka see kummutab kostja väite, et kõik lepingutingimused olid läbi räägitavad.
28.Kohus eeltoodu alusel leiab, et 15. juuli 2023 lepingus on hageja vaatest VÕS § 35 lg 1 kohaselt tüüptingimusteks vähemalt lepingu punkt 3, milles nähakse ette broneerija kohustus maksta broneerimistasu 5000 eurot kinnisvarabüroo kontole, ja lepingu punktid 5 ja 6, milles nähakse broneerijale ja omanikule ette erinevas ulatuses sanktsioonid lepingu sõlmimata jäämise puhuks. Vaieldamatult on lepingu tekstis sisalduv tüüptingimus lepingu osa.
29.Kohus leiab, et 15. juuli 2022 lepingus on VÕS § 42 lg 1 mõttes tühisteks tüüptingimusteks lepingu punktid 3, 5 ja 6. VÕS § 42 lg 1 kohaselt tüüptingimus on tühine, kui see lepingu olemust, sisu, sõlmimise viisi, lepingupoolte huvisid ja teisi olulisi asjaolusid arvestades kahjustab teist lepingupoolt ebamõistlikult, eelkõige siis, kui tüüptingimusega on lepingust tulenevate õiguste ja kohustuste tasakaalu teise lepingupoole kahjuks oluliselt rikutud. Ebamõistlikku kahjustamist eeldatakse, kui tüüptingimusega kaldutakse kõrvale seaduse olulisest põhimõttest või kui tüüptingimus piirab teise lepingupoole lepingu olemusest tulenevaid õiguseid ja kohustusi selliselt, et lepingu eesmärgi saavutamine muutub küsitavaks. Tüüptingimuse tühisust ja sellega seotud asjaolusid hinnatakse lepingu sõlmimise aja seisuga. Kinnisasja omanikud ei sõlminud lepingut oma majandus- ja kutsetegevuses, mistõttu ei kehti VÕS §-s 44 sätestatud eeldus, et tüüptingimus on ebamõistlikult kahjustav, vaid see tuleb tuvastada.
30.Kohus on asjas esitatud tõendite ja asjaolude kogumi põhjal jõudnud veendumusele, et vaidlusaluses lepingus sätestatud broneerimistasu 5000 eurot üksnes selle eest, et 05. juulist
1.septembrini 2022 peatatakse kinnisasja müügiks pakkumine, on ebamõistlikult suur. Lepingus märgitud broneerimistasu moodustab 2,8% kokkulepitud 178 000 euro suurusest müügihinnast. Lepingus on ette nähtud, et korteri müügilepingu sõlmimisel loetakse broneerimistasu müügihinna osaks. Ka kostja oma lõppseisukohtades on nimetanud hageja tasutud broneerimistasu ettemaksuks. Kohus möönab, et kui hageja koos abikaasa R. J.iga oleks sõlminud omanikega ostumüügilepingu, siis broneerimistasu suurus iseenesest kummagi poole huve ei kahjustaks. Ebamõistlik ja hageja huve kahjustav on broneerimistasu suurus eelkõige koosmõjus punktidega 5 ja 6, milles nähakse ette broneerimistasu suurusega seotud sanktsioonid, kui broneerimistähtaja jooksul ostu-müügilepingut ei sõlmita. Nii näeb lepingu punkt 5 ette, et kui leping jääb sõlmimata broneerijast tingitult, loetakse broneerimistasu omaniku poolseks kinnisvara müügi peatamise kokkuleppeliseks hüvitiseks (sisuliselt leppetrahv) ning seda broneerijale ei tagastata. Samal ajal broneerijal on lepingu punktist 6 tulenevalt õigus omanikult leppetrahvina nõuda üksnes poolt broneerimistasu, kui broneerimistähtaja jooksul omanik jätkab kinnisasja müügiks pakkumist ja/või sõlmib kinnisasja võõrandamise kokkulepped teiste ostuhuvilistega.
2-22-14639
31.Kohus leiab, et eeltoodust tulenevalt ei olnud lepingupoolte õigused ja kohustused tasakaalus. Kokkulepitud tähtaja jooksul hageja ja R.J.i huvides kinnisasja müügi peatamine välistab heauskselt tegutsevate omanike jaoks sellel ajal lepingu sõlmimise võimalike teiste ostuhuvilistega, mistõttu võib (aga ei pruugi) broneerimine omanike huvisid kahjustada, kui broneerijast tingitult jääb leping sõlmimata. Konkreetses, müüjatele teenust osutava maakleri tavapärase tasu suurusega kattuvas broneeringusummas hüvitise ettenägemine, sõltumata tegelikust kahjust, ei ole sellele vaatamata põhjendatud. VÕS § 42 lg 3 p 5 kohaselt loetakse ebamõistlikult kahjustavaks tüüptingimust, millega nähakse ette, et teine lepingupool peab oma kohustuse rikkumise korral maksma ebamõistlikult suurt leppetrahvi, ebamõistlikult suurt kindlaksmääratud suuruses kahjuhüvitist või muud hüvitist, või kui teiselt lepingupoolelt võetakse võimalus tõendada tegeliku kahju suurust.
32.Hageja ja R.J.i huve vältimatult kahjustab broneerimistasu jäämine müüjale sõltumata sellest, mis põhjusel hageja ja R.J. broneerimistähtaja jooksul ostu-müügilepingut ei sõlminud või kas müügilepingu sõlmimata jäämine tegelikult kahjulikku tagajärge müüjate jaoks kaasa tõi. Samal ajal omanikel/müüjatel tekkinuks lepingu punkti 6 kohaselt kohustus hagejale ja R.J.ile poole broneerimistasu (s.o 2500 euro) ulatuses leppetrahvi maksta üksnes siis, kui omanikud (või nende volitatud maakler) lepingut teadlikult rikuvad (kohtu hinnangul ei ole müügi peatamise kohustust võimalik rikkuda kogemata või teadmatusest). Poolte õiguste ja kohustuste vahekorra kaalumisel tuleb tähele panna ka seda, et lepingu sõlmimata jäämise ajaks oli broneerimistasu juba omanike (nende volitatud maakleri kaudu) valduses ning neil ei olnud lepinguliste sanktsioonide rakendamiseks vajalik teha hageja ja R. J.i suhtes täiendavaid toiminguid. Hageja ja R. J. pidanuks aga vastava aluse tekkimisel oma õiguste maksmapanekuks hakkama omanikelt leppetrahvi nõudma (minimaalselt saatma leppetrahvi nõude, halvemal juhul algatama kohtumenetluse), kui selleks tekkinuks alus. Seetõttu kohus leiab, et lepingus on lepinguosaliste õiguste ja kohustuste tasakaal hageja ja tema abikaasa kahjuks paigast ära ning lepingu punktid 3, 5 ja 6 on tüüptingimustena tühised. Mõistlikult võib eeldada, et ilma broneerimistasu suuruse ja tasumise kohustuseta ning lepingu sõlmimata jäämise puhuks sanktsioone ette nägemata ei oleks kinnisasja broneerimiseks lepingut üldse sõlmitud. Seetõttu kohus leiab, et VÕS § 42 lg 1 alusel on tüüptingimuste tühisuse tõttu kogu leping tühine. Lepingu tühisus vorminõude järgimata jätmise tõttu
33.Hageja leiab, et broneerimislepinguna pealkirjastatud leping on olemuslikult kinnisasja omandamisele suunatud leping, mis kohustuslikult peab olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis. Riigikohtu tsiviilkolleegium tegi sarnase broneerimislepingu tühisuse tuvastamise ja broneeringutasu tagastamise kaasuse kohta 14. juunil 2023 tsiviilasjas nr 2-20-14179 kohtuotsuse, mille punktis 10 märgib, et hindamaks lepingulise kohustuse kehtivust, tuleb asjaomane leping õiguslikult korrektselt kvalifitseerida, sest eri liiki lepingutele võivad kehtida erinevad nende kehtivust mõjutavad nõuded (sh seadusest tulenev vorminõue). Poolte esitatud asjaolude kogumile õigusliku hinnangu andmine (kvalifitseerimine) on kohtu ülesanne, kusjuures kohus ei ole seotud poolte õiguslike seisukohtadega (vt ka TsMS § 436 lg 7, § 438 lg 1 esimene lause). Lepingu õiguslik kvalifitseerimine ei saa piirduda üksnes lepingudokumendis kasutatud lepingu nimetusega, vaid lepingu sisu tuleb välja selgitada lepingu tõlgendamise teel (VÕS § 29).
34.05. juuli 2023 leping on pealkirjastatud broneerimislepinguna, kuid lepingu punkti 1 kohaselt on lepingu esemeks „Tartu Maakohtu kinnistusosakonna korteriomandi kinnistusregistri registriossa nr xxxxxxxxxxx kantud eluruum, asukohaga Xxxxxxxxxxx, Xxxxxxxxxxx 2/1, mille reaalosaks on eluruum nr xxxxxxxxxxx, üldpinnaga 64,4 m2 (edaspidi Kinnisvara). Ostumüügihind 178 000 eurot.“
2-22-14639 Lepingu punktis 2 on omanik ja broneerija leppinud kokku, et kuni 01. septembrini 2022 (broneerimistähtaeg) omanik ei paku kinnisvara teistele huvilistele ega sõlmi selle võõrandamise kokkuleppeid. Lepingu punktis 3 nähakse ette hageja ja tema abikaasa kohustus maksta selle eest broneerimistasu 5000 eurot, mis tuli kanda kinnisvarabüroo arvelduskontole. Seejuures on omanik ja broneerija leppinud kokku (p 4), et kui broneerimistähtaja jooksul sõlmitakse kinnisvara notariaalne müügileping, tasaarvestatakse broneerimistasu kinnisvara ostuhinnaga. Samuti sätestab lepingu punkti 5 hagejale ja tema abikaasale rahalise sanktsiooni, kui kinnisvara notariaalne ostu-müügileping jääb nendest tingitult sõlmimata – sellisel juhul broneerimistasu broneerijale ei tagastata. Riigikohus on korduvalt oma lahendites selgitanud, et lepingus sanktsioonide ettenägemine kinnitab üldjuhul kohustuse siduvust ja seega kokkuleppe suunatust kinnisasja omandamisele (vt RKTKo 08. juuni 2006 3-2-1-32-06, p 16; RKTKo 29. novembri 2017 2-16-8456/31, p 15; RKTKo 14.06.2023). 14. juunil 2023 kohtuotsuses tsiviilasjas nr 2-20-14179 punktis 12.4 kolleegium leiab, et kaudselt väljendatud kohustust sõlmida kinnisasja omandamisele suunatud leping võib sisaldada ka broneerimisleping, millega nähakse kinnisasja ostmisest huvitatud isikule tehingu temast sõltuvatel asjaoludel ärajäämise puhuks ette rahaline koormis.
35.Eeltoodu alusel kohus leiab, et vaidlusaluse 05. juulil 2022 sõlmitud lepinguga võtsid hageja ja tema abikaasa endale sisuliselt kohustuse sõlmida broneerimistähtaja jooksul müügileping konkreetse kinnisasja omandamiseks. Seda, et ka kostja ja omanikud lepingust niimoodi aru said, kinnitab Elgo Tisleri 05.juuli 2022 kell 13:40 saadetud e-kiri, millega E. Tisler edastab omanikelt saadud vastuse lepingu tingimuste kohta: müügihind 178 000 eurot (koos sisustusega); broneering kuni 01.09.2022, broneerimistasu 5000 eurot. E. Tisler lisaks märgib, et tehinguni peab siis jõudma broneerimisaja jooksul ning et broneerimissumma vähendatakse siis tehingusummast.
36.Kohtu hinnangul lepingu liigi kindlaksmääramisel ei oma tähtsust punktis 4 sisalduv omanike ja tehingu vahendajana lepingu sõlmimisel osalenud maakleri vaheline kokkulepe, et notariaalse müügitehingu sõlmimise korral arvestatakse broneerimistasu maakleritasuks/maakleritasu osaks, kui tehingu sõlmimisel ei lepita kokku teisiti. Maakleritasu maksmise kohustus oli maakleriga lepingu sõlminud omanikel. Broneerimistasu maakleritasu katteks arvestamine ei välista broneerija ja omaniku vahel broneerimistasu tasaarvestamist ostuhinnaga.
37.Siin tsiviilasjas vaidlusesemeks olevas lepingus on nimetatud konkreetne kinnisasi, selle müügihind ning tähtaeg, mille jooksul hagejast tingitult notariaalse müügilepingu sõlmimata jäämise korral jääb hageja broneerimistasust ilma midagi vastu saamata ehk broneerimistasu on mõeldud tagama notariaalse müügilepingu sõlmimise kohustuse täitmist. Seega broneerimisleping sisaldab kokkuleppeid, millest saab järeldada kinnisasja omandamise kohustust. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi selgituste kohaselt tuleb AÕS § 119 lg 1 tähenduses kinnisasja omandama või võõrandama kohustava tehinguna mõista igasugust võlaõiguslikku kohustust, mis on kasvõi kaudselt suunatud sellele, et muuta konkreetse kinnisasja senist kuuluvust (omandit) ehk tuua kaasa kinnisasja omandi üleminek seniselt omanikult uuele omanikule. Kohustus omandada või võõrandada kinnisasi võib olla nii asjaomase lepingu järgne põhi- kui ka kõrvalkohustus. Ka broneerimisleping võib olla AÕS § 119 lg 1 tähenduses tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, juhul kui sellest lepingust tuleneb lepingupoolele otsene või kaudne surve kinnisasi hiljem omandada või võõrandada. Kohus leiab, et need seisukohad ja tõlgendused on kohaldatavad ka siin kohtuasjas.
38.Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 77 lg 1 kohaselt võib tehingu teha mis tahes vormis, kui seaduses ei ole sätestatud tehingu kohustuslikku vormi. TsÜS § 82 näeb ette, et seaduse või poolte kokkuleppega ettenähtud juhtudel peab tehing olema notariaalselt tõestatud. TsÜS § 83 lg 1 järgi on tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral tehing tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti.
2-22-14639 AÕS § 119 lg 1 järgi peab tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, olema notariaalselt tõestatud. AÕS § 119 lg 2 kohaselt muutub vorminõuet järgimata tehtud kohustustehing kehtivaks üksnes siis, kui tehingu täitmiseks on sõlmitud asjaõigusleping ja tehtud vastav kanne kinnistusraamatusse. Seega juhul, kui asjaõiguslepingut ei ole sõlmitud ega kinnistusraamatusse selle alusel kannet tehtud, on tehingu vorminõude järgimata jätmise tagajärjeks TsÜS § 83 lg 1 kohaselt tehingu tühisus. AÕS § 119 lg-s 1 sätestatud vorminõue ei piirdu kitsalt üksnes kinnisasja omandamise otsest kohustust sisaldava müügilepinguga või sellise müügilepingu sõlmimisele eelneva eellepinguga VÕS § 33 mõttes, vaid vorminõude eesmärk on kaitsta pooli järelemõtlematult ja notari selgitusteta kinnisasja omandamise või võõrandamisega seotud siduvate kohustuste võtmise eest ka muud liiki kokkulepete puhul, mille eesmärk on survestada pooli mh varaliselt ebasoodsa tagajärje ähvardusel tegema kinnisasja omandamise või võõrandamise tehingut. Nii peavad AÕS § 119 lg-s 1 ettenähtud vorminõudele vastama igasugused kokkulepped, millest kinnisasja omandamise või võõrandamise kohustus tuleneb ka üksnes kaudselt. Niisuguste kaudselt kohustavate kokkulepete hulka saab lugeda mh lepinguid, millega kindla kinnisasja omandamata või võõrandamata jäämise puhuks nähakse ette märkimisväärne rahaliselt ebasoodne tagajärg (vt ka RKTKo 14.06.2023, 2-20-14179/52, p-d 12-12.3). Riigikohtu tsiviilkolleegium 25. oktoobril 2023 kohtuotsuses tsiviilasjas nr 2-22-7114 (p 15) väljendanud seisukohta, et kinnisasja müügilepingu sõlmimata jäämise puhuks ettenähtud leppetrahv on oma olemuselt suunatud poole survestamisele sõlmida kavandatud müügileping. Olles mõeldud kohalduma peamiselt olukorras, kus kostja on rikkunud enda antud lubadust osta kinnisasi enampakkumise käigus kokkulepitud tingimustel, peab niisugust leppetrahvi tasuma kohustav kokkulepe olema sõlmitud AÕS § 119 lg 1 kohaselt notariaalselt tõestatud vormis. Tühise tehingu alusel saadu tagastamise nõue
39.Praegusel juhul on broneerimislepingus kokku lepitud võõrandatav kinnisasi, selle müügihind ning tähtaeg, mille jooksul notariaalse müügilepingu sõlmimata jäämise korral on kinnisasja ostjad hageja ja tema abikaasa R.J. kohustatud maksma teisele poolele rahalist hüvitist broneerimistasu ulatuses. Kuna kinnisasja müügi kohustustehing peab AÕS § 119 lg 1 kohaselt olema notariaalselt tõestatud, tulnuks ka see kokkulepe VÕS § 33 lg 2 järgi sõlmida samas vormis. TsÜS § 84 lg 1 kohaselt ei ole tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi. Tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Eelnevast tuleneb, et hagejal ja R. J.il ei tekkinud tühise broneerimislepingu alusel kohustust tasuda broneerimistasu 5000 eurot kostja pangakontole. VÕS § 1028 lg 1 sätestab, et kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära.
40.Kostja leiab, et nõue on esitatud vale kostja vastu. Asjas ei ole vaidlust, et hageja tasus broneerimistasu 5000 eurot kostja pangakontole. Samuti ei ole vaidlust selle üle, et kostja ei ole broneeringutasu lepingu punkti 5 kolmanda lause kohaselt broneerimistähtaja lõppemise järel omanikele üle kandnud. Kohtumenetluses kostja lepinguline esindaja E. Tisler kinnitas, et on omanikega sõlminud broneerimistasu osas kokkuleppe, kuid leidis, et ei pea kostja ja kliendi vahelise kokkuleppe kohta infot jagama.
4.juulil 2023 eelistungil E. Tisler aga kinnitas, et broneerimistasu jääb alati maakleri tasuks, kostjal on müüjaga kokkulepe sõlmitud. Elgo Tisler on omanikele 09. septembril 2022 kell 23:18 saadetud e-kirjas (lk 10 pöördel) teatanud, et hetkel ei oma EAsy Kinnisvara OÜ vahendeid, et tasuda lepingu kohaselt omanikele kuuluvat broneeringutasu. Samas kirjas märgitakse, et kostja on tasunud sealt käibemaksu ja muud
2-22-14639 ettevõttega seotud kulud; kostja avaldab ka lootust, et varsti laekuvatest vahenditest saab müüjatele broneerimistasu ära maksta.
26.septembri 2022 e-kirjas (lk 10) R.J.ile Elgo Tisler märgib, et kostja osales lepingu ainult vahendajana ja Xxxxxxxxxxx omanikega on kostjal leping lõppenud. Seega kostja sisuliselt kinnitab, et raha oli kostja valduses ja kostja kasutas seda oma kulude tasumiseks.
41.Kostja oli 05. juuli 2022 lepingu osaline. Kuna 05. juuli 2022 tehing on täies ulatuses tühine nii tüüptingimuste tühisuse, kui kinnisasja omandamisele suunatud tehingu kohustusliku vorminõude järgimata jätmise tõttu, ei tekkinud hagejal kohustust maksta 5000 eurot broneerimistasu ega kostjal õiguslikku alust seda saada. VÕS § 1028 järgi saab üleandja nõuda üleantu tagasi soorituse saajalt. Eeltoodu alusel kohus leiab, et tühise tehingu alusel saadu tagastamise kohustus on kostjal, kes faktiliselt on selle summa võrra rikastunud. Kõige eeltoodu alusel kohus rahuldab hagi ja mõistab EAsy Kinnisavara OÜ-lt A.J. kasuks välja 5000 eurot.
42.Hageja taotleb kostjalt ka viivise väljamõistmist TsMS § 367 kohaselt kohtuotsuse tegemise seisuga summaliselt ja edasi protsendina põhivõlast VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud ulatuses kuni põhinõude täitmiseni. Vastavalt VÕS § 101 lg 1 p-le 6 ja § 113 lg-le 1 võib rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. VÕS § 82 lg 7 kohaselt muutub kohustus sissenõutavaks, kui võlausaldajal on õigus nõuda kohustuse täitmist. Kui lepingust ei tulene teisiti, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist kohustuse täitmise tähtpäeva või kohustuse täitmiseks ettenähtud tähtaja möödumisel. Kui kohustuse täitmise tähtaega ei ole kindlaks määratud võib kohustuse täitmist nõuda mõistlikult vajaliku tähtaja jooksul. Hageja abikaasa 16. septembril 2022 e-kirjaga (lk 9) andis kostjale tühise tehingu alusel saadud 5000 euro tagasimaksmise tähtajaks 23. september 2022. Seega muutus nõue sissenõutavaks 24. septembril 2022. Hageja on arvestanud viivist hagiavalduse 30. septembril 2022 esitamise päevaga 7,70 eurot. Kohtuotsuse 29. detsembri 2023.aastal teatavakstegemise seisuga on põhivõlalt 5000 eurot VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras arvestatud viivis täiendavalt muutunud sissenõutavaks kokku 455 päeva eest summas 660,34 eurot. (01.oktoobrist 2022 – 31. detsembrini 2022 oli viivise määr 8% aastas; 1. jaanuarist 2023 – 30. juunini 2023 oli viivise määr 10,5% aasta ja alates
1.juulist 2023 on 12% aastas). Kohus mõistab lisaks põhivõlale kostjalt hageja kasuks välja viivise 668,04 eurot ning alates
30.detsembrist 2023 lisanduva viivise protsendina põhivõla tasumata osalt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni põhivõla täieliku tasumiseni. Menetluskulud
43.TsMS § 173 lg 1 alusel kohus märgib kohtuotsuses menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel. Kuna kohus hagi rahuldab, jäävad menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel täies ulatuses kostja kanda.
44.TsMS § 174 lg 1 alusel kohus määrab kindlaks ka hüvitatavate kulude rahalise suuruse. TsMS § 138 lg 1 kohaselt menetluskulud on menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. TsMS § 144 punkti 1 kohaselt kohtuvälised kulud on muu hulgas menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud. Kuivõrd kõik menetluskulud jäävad kostja kanda, puudub vajadus kindlaks määrata kostja menetluskulude suurust.
45.Hageja menetluskulude nimekirja kohaselt on hageja menetluskuludeks riigilõiv 595 eurot ja lepingulise esindaja kulud 2830 eurot. Lepingulisel esindajal on õigusabi osutamisele kulunud
2-22-14639 kokku 29,5 tundi. Õigusabi on osutatud tunnihinnaga 90 eurot (12 tunni ulatuses 2022.aastal) ja 100 eurot (17,5 tunni ulatuses 2023.aastal). Hageja kinnitab, et kõik kulud on kantud seoses selle kohtumenetlusega. Hageja menetluskulude nimekirjast nähtuvalt ei sisalda õigusabikulud käibemaksu.
46.Ei saa olla vaidlust, et riigilõiv, mille tasumine on kohtusse pöördumise vältimatu eeldus, on vajalik ja põhjendatud menetluskulu.
47.TsMS § 175 lg 1 näeb ette, et kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Riigikohus on 06.05.2015 lahendis asjas 3-2-1-4-15 asunud seisukohale, et kohus teeb kaalutlusotsuse lepingulise esindaja kulude põhjendatuse ja vajalikkuse kohta, hinnates eelkõige õigusabile kulunud aega ja keerukust. Kolleegium on varasemas praktikas rõhutanud, et menetlusosalise lepingulise esindaja kulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisel TsMS § 175 lg 1 alusel tuleb arvestada mh ka kohtuvaidluse asjaoludega, eelkõige asja keerukuse ja mahukusega.
48.Hageja lepingulise esindaja tunnihind on kooskõlas kohtupraktikas tunnustatud lepingulise esindaja tunnitasumääradega. Kohus leiab, et selle asja mahtu, õiguslikult keerulise vaidluse puudumist ning hageja esindaja koostatud menetlusdokumentide sisu ja mahtu arvestades on hageja lepingulise esindaja põhjendatud ja vajalik ajakulu hageja taotletust väiksem 23 tundi (29,5 tunni asemel). Sh 10 tundi tunnihinnaga 90 eurot (hagi koostamine koos dokumentide analüüsi ja kliendi nõustamisega) ning 13 tundi tunnihinnaga 100 eurot (kostja vastuse analüüs ja hageja seisukoha koostamine 4 tundi; istungiks ettevalmistus ja esindamine 04. juuli 2023 istungil (istungi kestus1 tund 10 min) kokku 3 tundi; 28.augusti 2023 tõendite taotluse esitamine 0,5 tundi, ettevalmistus ja esindamine 10. oktoobri 2023 istungil (istungi kestus 1,5 tundi) ning menetluskulude nimekirja koostamine kokku 4 tundi ning kohtukõne teeside koostamine 2 tundi). Seega kokku lepingulise esindaja põhjendatud ja vajalikud kulud, mille kostja peab hagejale hüvitama, on 2200 eurot. Eeltoodu alusel kohus määrab hageja põhjendatud ja vajalike menetluskulude suuruseks 2795 eurot ja mõistab selle summa kostjalt hageja kasuks välja.
49.TsMS § 177 lg 2 kohaselt märgib kohus menetluskulude kindlaksmääramist taotlenud isiku avalduse alusel menetluskulude kindlaksmääramise lahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
(Allkirjastatud digitaalselt) Heli Käpp Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.