Osaühingu Strantum hagi aiandusühistu Lembitu vastu isikliku kasutusõiguse seadmise lepingu täitmise, valduse rikkumise lõpetamise ja rikkumisest hoidumise nõudes
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 23.01.2023 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
Aiandusühistu Lembitu apellatsioonkaebus
Kaebuse hind
3500 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja Osaühing Strantum (registrikood 10731164), lepinguline esindaja vandeadvokaat Taivo Ruus Kostja aiandusühistu Lembitu (registrikood 80022406), seaduslik esindaja UL
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta asja juurde võtmata aiandusühistu Lembitu apellatsioonkaebusele lisatud tõend (e-kirjavahetus 2022. a maist) ja 13.04.2023 esitatud tõend (kiri Strantum OÜ-le).
2.Parandada Harju Maakohtu 23.01.2023 otsuse resolutsiooni punktides 2 ja 3 ilmsed ebatäpsused isikliku kasutusõiguse seadmise lepingu sõlmimise kuupäevas ja selle paiknemises resolutsiooni tekstis. Sõnastada maakohtu otsuse resolutsiooni punktid 2 ja 3 järgmiselt: „2. Kohustada aiandusühistut Lembitu täitma Osaühingu Strantum ja aiandusühistu Lembitu vahel 29.03.2012 sõlmitud isikliku kasutusõiguse seadmise lepingut ja tagama Osaühingu Strantum esindajatele Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna kinnistusregistris registriosa nr 2047302 all registreeritud kinnisasjal (katastritunnus 19809:022:1410; aadress Harju maakond, Harku vald, Viti küla, aiandusühistu Lembitu) asuva isikliku
2-22-206 kasutusõiguse ala valdamise õigus, võimaldades Osaühingule Strantum juurdepääs isikliku kasutusõiguse alale ja takistusteta liikumine ning mistahes toimingute tegemine isikliku kasutusõiguse ala ulatuses vastavalt 29.03.2012 isikliku kasutusõiguse seadmise lepingule ja lepingule lisatud plaanile; samuti kohustada aiandusühistut Lembitu andma Osaühingule Strantum Räitsaka ja Lume teedel (Viti küla, Harku vald, Harjumaa) asuvate väravate avamiseks viis väravavõtit ja looma viiele Osaühingu Strantum määratud telefoninumbrile väravate avamissüsteemis väravate avamise õigus.“ „3. Kohustada aiandusühistut Lembitu hoiduma tegevustest, mis takistavad Osaühingul Strantum isikliku kasutusõiguse teostamist Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna kinnistusregistris registriosa nr 2047302 all registreeritud kinnisasjal (katastritunnus 19809:022:1410; aadress Harju maakond, Harku vald, Viti küla, aiandusühistu Lembitu) asuval isikliku kasutusõiguse alal vastavalt 29.03.2012 isikliku kasutusõiguse seadmise lepingule.“
3.Jätta Harju Maakohtu 23.01.2023 otsus muus osas muutmata.
4.Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata.
5.Jätta apellatsioonimenetluse kulud aiandusühistu Lembitu kanda. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus. Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul pärast kohtuotsuse jõustumist.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Osaühing Strantum (hageja) esitas 06.01.2022 Harju Maakohtule hagi aiandusühistu Lembitu (kostja) vastu järgmiste nõuetega: -
kohustada kostjat täitma hageja ja kostja vahel 29.03.2012 sõlmitud isikliku kasutusõiguse seadmise lepingut (isikliku kasutusõiguse leping);
-
kohustada kostjat tagama hagejale õigus vallata isikliku kasutusõiguse ala kinnisasjal, mis on kantud kinnistusregistrisse Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna registriosa nr 2047302 all (katastritunnus 19809:022:1410; aadress Harju maakond, Harku vald, Viti küla, aiandusühistu Lembitu) (kinnisasi);
-
võimaldada hagejal isikliku kasutusõiguse ala ulatuses mistahes toimingute teostamine ja takistusteta liikumine vastavalt isikliku kasutusõiguse lepingule;
2-22-206 -
kohustada kostjat hagejale üle andma viis väravavõtit ja looma viiele hageja määratud telefoninumbrile Räitsaka ja Lume teedel asuvate väravate avamise õigus;
-
kohustada kostjat hoiduma tegevustest, mis takistavad hagejal isikliku kasutusõiguse teostamist kinnisasjal vastavalt isikliku kasutusõiguse lepingule.
1.1.Hagiavalduse kohaselt on hagejal isikliku kasutusõiguse lepingu alusel õigus kasutada kinnisasjal paiknevat ala, mis on tähistatud lepingule lisatud plaanil. Kostjal on muu hulgas kohustus võimaldada hageja töötajatele juurdepääs hagejale kuuluvale tehnorajatisele ja lubada teha kinnisasjal tehnorajatise ehitamiseks ja teenindamiseks, sealhulgas remondiks ja rekonstrueerimiseks vajalikke töid. Isiklik kasutusõigus on kantud kinnistusraamatusse.
1.2.24.03.2015 sõlmisid hageja ja kostja kokkuleppe, millega hageja kohustus kompensatsiooniks kostja talumiskohustuse eest tegema kaevetööde käigus lõhutavate teede parandustööd kokkuleppes märgitud mahus ja tähtajaks.
1.3.2021. aastal hakkas kostja takistama hageja isikliku kasutusõiguse teostamist. Isikliku kasutusõiguse alale pääseb sõidukiga üksnes Lume või Räitsaka tee kaudu, kuhu on paigaldatud väravad. Väravad on lukus ja nende avamiseks on vaja võtit, pulti või avamiskoodi. Ilma kostja koostööta (võtme või puldi andmine või hageja telefoninumbrite sisestamine värava avamissüsteemi) ei saa hageja väravaid avada. Hageja on korduvalt taotlenud takistuste kõrvaldamist ja selgitanud juurdepääsu vajadust, kuid kostja keeldub hagejale juurdepääsu võimaldamisest. Kostja vastuväited
2.Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
2.1.Kostja vastuväidete kohaselt keeldub kostja isikliku kasutusõiguse lepingust tulenevate kohustuste täitmisest järgmistel asjaoludel: -
hageja eirab isikliku kasutusõiguse lepingu punkti 3.8.4 ning ei teavita kostja esindajaid punktis viidatud toimingutest ja kohustustest;
-
hageja ei hüvitanud isikliku kasutusõiguse lepingu punktide 3.8.5 ja 3.8.6 kohaselt kostjale lisakulutusi ega nõuetele mittevastava töö teostamisega tekitatud kahju;
-
hageja ei täitnud isikliku kasutusõiguse lepingu punkte 4.1.1 ja 4.1.2;
-
hageja on ilma kostja nõusolekuta lubanud isikliku kasutusõiguse esemeks olevale alale kolmandaid isikuid;
-
hageja ei vasta kostja järelepärimistele.
2.2.Lisaks leidis kostja, et kohtuotsust võtme väljastamiseks ei ole võimalik täita, kuna kostjal ei ole värava võtmeid. Maakohtu otsus ja põhjendused
3.Harju Maakohus rahuldas hagi ja jättis menetluskulud kostja kanda.
3.1.Maakohus kohustas kostjat täitma isikliku kasutusõiguse lepingut ja tagama kostja esindajatele isikliku kasutusõiguse ala valdamise õigus, võimaldades hagejal mistahes toimingute teostamine ja takistusteta liikumine vastavalt isikliku kasutusõiguse lepingule sellele lisatud plaanil märgitud isikliku kasutusõiguse ala ulatuses, samuti andma hagejale üle viis väravavõtit ja looma viiele hageja määratud telefoninumbrile Räitsaka ja Lume teedel asuvate väravate avamise õigus (resolutsiooni punkt 2). Samuti kohustas maakohus kostjat
2-22-206 hoiduma tegevustest, mis takistavad hagejal isikliku kasutusõiguse teostamist vastavalt isikliku kasutusõiguse lepingule (resolutsiooni punkt 3).
3.2.Maakohus tuvastas järgmised asjaolud, mille üle pooled ei vaidle: -
pooled on sõlminud isikliku kasutusõiguse lepingu;
-
hageja kasuks seatud isiklik kasutusõigus on kantud kinnistusraamatusse;
-
kinnisasi kuulub kostjale;
-
kostja piirab hageja esindajate juurdepääsu isikliku kasutusõiguse alale.
3.3.Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei ole vaidlust selles, et hagejal on isiklik kasutusõigus ja kostja on jätnud isikliku kasutusõiguse lepingust tuleneva kohustuse täitmata. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 225 lg-st 1 tuleneb, et isiklik kasutusõigus koormab kinnisasja selliselt, et isik, kelle kasuks see on seatud, on õigustatud kinnisasja teatud viisil kasutama või teostama kinnisasja suhtes teatud õigust, mis sisult vastab mõnele reaalservituudile. Praegusel juhul on hageja kasuks seatud kostja kinnisasja koormav isiklik kasutusõigus, mille sisu osas on viidatud isikliku kasutusõiguse lepingu punktile 3 ning lepingule lisatud plaanile. AÕS § 225 lg 1 kohustab kinnisasja omanikku muu hulgas hoiduma tegevustest, mis takistavad isikliku kasutusõiguse teostamist. Lepingupool, kelle suhtes on kohustust rikutud, võib võlaõigusseaduse (VÕS) § 101 järgi kasutada kohustust rikkunud lepingupoole suhtes õiguskaitsevahendeid. VÕS § 108 lg 2 esimese lause järgi võib võlausaldaja nõuda võlgnikult kohustuse täitmist, kui võlgnik kohustust rikub. Seega saab hageja AÕS § 225 lg 1 ja VÕS § 108 lg 2 esimese lause alusel nõuda kostjalt isikliku kasutusõiguse lepingust tulenevate kohustuste täitmist.
3.4.Kostja keeldub isikliku kasutusõiguse lepingust tuleneva kohustuse täitmisest. Õiguslik alus selleks saaks olla VÕS § 111 lg 1, mille järgi üks lepingupool võib oma kohustuse täitmisest keelduda, kui lepingupooltel on lepingust tulenevad vastastikused kohustused, mis on täitmata või mille täitmist teine lepingupool ei ole kinnitanud või taganud. VÕS § 111 lg 3 järgi ei või kohustuse täitmisest keelduda juhul, kui see ei oleks asjaolusid arvestades mõistlik või ei vastaks hea usu põhimõttele. Arvestades lepingu eesmärki, milleks on juurdepääsu võimaldamine tarbijatele veevarustuse tagamiseks, leidis maakohus, et kostja keeldumine lepingu täitmisest on ebaproportsionaalne ning vastuolus hea usu ja mõistlikkuse põhimõtetega. Seega ei ole kostjal õigust keelduda temale isikliku kasutusõiguse lepingust tulenevate kohustuste täitmisest.
3.5.Kui kostja leiab, et hageja on rikkunud hagejale isikliku kasutusõiguse lepingust tulenevaid kohustusi, tuleb kostjal kasutada hageja suhtes muid õiguskaitsevahendeid kui isikliku kasutusõiguse lepingust tulenevate kohustuste täitmisest keeldumine. Apellatsioonkaebus
4.Kostja esitas apellatsioonkaebuse, mille kohaselt kostja ei nõustu maakohtu otsusega.
4.1.Kostja ei ole isikliku kasutusõiguse lepingut rikkunud. Hageja on rikkunud enda kohustusi, kusjuures kostja on nõudnud hagejalt tema kohustuste täitmist, kuid kostja ei ole teavitanud hagejat oma kohustuste rikkumise heastamise kavatsusest. Kostja ei nõustu maakohtu järeldusega, et kostja ei saa keelduda lepingu täitmisest VÕS § 111 lg-s 3 sätestatu tõttu, kuna lepingu täitmisest keeldumine ei vasta hea usu põhimõttele. Arvestades et hageja on enda kohustused täitmata jätnud, ei saa kostja käitumise hindamisel lähtuda hea usu põhimõttest.
4.2.Kostja ei ole keelanud hagejal teha kinnistul tehnorajatise ehitamiseks ja teenindamiseks, remondiks ja rekonstrueerimiseks vajalikke töid. Kostja võimaldab juurdepääsu isikliku
2-22-206 kasutusõiguse lepingu sätteid arvestades. Leping ei näe ette pultide või väravavõtmete andmist või värava avamissüsteemi telefoninumbrite sisestamist. Seega ei ole hageja sellekohane nõue põhjendatud. Vastustaja seisukoht
5.Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, paludes jätta see läbi vaatamata või rahuldamata ning menetluskulud kostja kanda.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 1 alusel rahuldamata ja maakohtu otsus muutmata. Apellatsioonkaebuse väited ei anna alust kahelda maakohtu otsuse seaduslikkuses ja põhjendatuses. Ringkonnakohus nõustub TsMS § 654 lg 6 kohaselt maakohtu otsuse põhjendustega ega korda neid. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.
7.Kostja kinnitas maakohtu menetluses, et pooltel ei ole vaidlust selle üle, et hagejal on õigus tehnorajatist kostja maatükil omada ja teenindamise otstarbel hageja maatükile juurdepääsu omada (tl 63 pöördel, esimene ja teine lõik). 01.12.2021 ja 05.12.2021 e-kirjades on kostja kinnitanud, et ta on piiranud (takistanud) hageja juurdepääsu kinnisasjale (tl 20 pöördel, esimene lõik „[...] antud kirja saatsin ka Hr. Hle on peatatud antud teenus kuni on vastatud meie kirjale ja tagatakse vastavalt lepingule kohustuste täitmist“; ja tl 20 „[v]astavalt notari lepingule ja sellest tulenevalt lepingu mitte täitmist ja pidevalt ühistu pöördumisest keeldumisest on ühistu piiranud ligipääsu“). Kostja vastuväited hagile puudutasid üksnes seda, et hageja ei teavitanud kostjat kaevetööde tegemisest, hageja ei teinud vajalikke taastustöid ega hüvitanud kostjale kahju (samas, neljas ja kuues lõik). Seega ei ole põhjendatud apellatsioonkaebuse väide, et kostja ei ole hageja valdust rikkunud. Nii leidis ka maakohus õigesti, et isikliku kasutusõiguse olemasolu ja kohustuse rikkumise osas ei olnud pooltel vaidlust (tl 67 pöördel, p 16).
8.Ringkonnakohtu hinnangul kohaldas maakohus õigesti AÕS § 225 lg-t 1 ja VÕS § 111 lg-t 3 ning põhjendas nõuetekohaselt, et kostjal ei ole õigust keelduda talle isikliku kasutusõiguse lepingust tulenevate kohustuste täitmisest. Lepingu eesmärki arvestades oleks selline keeldumine vastuolus hea usu ja mõistlikkuse põhimõtetega. Lepingu eesmärgiks on lepingu punkti 3.1 kohaselt kostja kinnisasja koormamine selliselt, et hageja saab omada tema ehitatavat veevarustuse torustikku ja kanalisatsioonitorustikku ning nendega kaasnevaid rajatisi (tl 9). Lepingu punkti 3.2 kohaselt on hagejal vee ning reovee juhtimiseks läbi kinnisasja õigus eelnimetatud tehnorajatist ehitada, arendada, omada, kasutada, kasutusse anda, säilitada, rekonstrueerida, remontida, korras hoida, hooldada, asendada ja muul viisil ekspluateerida (samas). Lepingu täitmine on vajalik elutähtsa teenuse osutamiseks hageja poolt (ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni seaduse § 6 lg 2 ja hädaolukorra seaduse § 36 lg 4 p 3). Ringkonnakohus nõustub, et veevarustuse ja kanalisatsiooniteenuse tagamiseks vajaliku juurdepääsu takistamine õiguskaitsevahendina oleks siinse vaidluse asjaolusid arvestades ebaproportsionaalne. Kostjal on võimalik vajadusel kasutada hageja suhtes muid õiguskaitsevahendeid kui võlgnetava kohustuse täitmisest keeldumine (VÕS § 101 lg 1).
9.Apellatsioonkaebuse väide, et hageja nõue pultide või väravavõtmete saamiseks või telefoninumbrite värava avamissüsteemi sisestamiseks ei ole põhjendatud, kuna leping selliste toimingute tegemist ette ei näe, on asjakohatu. Osundatud toimingute tegemine on hõlmatud kostja üldise kohustusega tagada hagejale juurdepääs isikliku kasutusõiguse alale.
2-22-206 Kui juurdepääs isikliku kasutusõiguse alale on piiratud väravaga, tuleb isikliku kasutusõiguse omajale anda võti või muu mõistlik võimalus värava avamiseks.
10.Apellatsioonkaebuse kohaselt on maakohus ebaõigesti leidnud, et isikliku kasutusõiguse lepingu punkt 4.1.1 on aegunud. Ringkonnakohus selgitab, et maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on aegunud 24.03.2015 sõlmitud poolte kokkuleppest tulenev nõue (mille kohaselt hageja kohustus teostama kompensatsiooniks kostja talumiskohustuse eest kaevetööde käigus lõhutavate teede pindamistööd tähtajaks 30.06.2015). Kokkuleppest tulenev nõue teha tööd kindlaks tähtajaks muutus sissenõutavaks 01.07.2015 ning see nõue aegus kolme aasta möödudes. Maakohus ei võtnud seisukohta isikliku kasutusõiguse lepingu punkti 4.1.1 kehtivuse kohta, mille järgi hagejal on üldine kohustus taastada kaevetööde käigus lõhutavad teed samaväärselt (bituumenkattega) või parema kattega.
11.Ringkonnakohus nõustub apellatsioonkaebuses väljatooduga, et maakohtu otsuse resolutsioonis on viga isikliku kasutusõiguse seadmise lepingu kuupäeva osas. Tegemist on ilmse ebatäpsusega (TsMS § 447 lg 2), mille ringkonnakohus parandab siinse otsuse resolutsioonis, märkides isikliku kasutusõiguse seadmise lepingu kuupäevaks 29.03.2012 (tl 8). Samuti muudab ringkonnakohus samal alusel maakohtu otsuse resolutsiooni p-s 3 kinnisasja registriosa numbri ees oleva kuupäeva „29.03.2012“ asukohta tekstis selliselt, et lepingu sõlmimise kuupäevale 29.03.2012 viidatakse isikliku kasutusõiguse seadmise lepingu juures.
12.Ringkonnakohus jätab TsMS § 652 lg 4 teise lause alusel asja materjalide juurde võtmata kostja apellatsioonkaebusele lisatud tõendi (e-kirjavahetus 2022. a maist) ja 13.04.2023 ringkonnakohtule esitatud tõendi (kiri Strantum OÜ-le). TsMS § 652 lg 4 kohaselt peab pool uue asjaolu ja tõendi esitamise lubatavust oma kaebuses või vastuses põhjendama ja kohtu nõudmisel põhistama. Kui pool uue asjaolu või tõendi esitamise lubatavust ei põhjenda või põhista, jätab kohus selle tähelepanuta, välja arvatud juhul, kui tõend on ilmselt vajalik asja õigemaks lahendamiseks ja vastaspool on tõendi vastuvõtmisega nõus. Ringkonnakohus juhtis kostja tähelepanu uute tõendite lubatavuse põhjendamise vajadusele 23.02.2023 määruses ja 13.04.2023 kirjas. Kostja uute tõendite esitamist ei põhjendanud ning ringkonnakohtu hinnangul ei ole need asja õigeks lahendamiseks vajalikud. Kuna dokumendid, mida ringkonnakohus vastu ei võta, on esitatud elektrooniliselt, puudub vajadus neid füüsiliselt tagastada.
13.Eelnevast tulenevalt jääb apellatsioonkaebus rahuldamata. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
14.Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad apellatsioonimenetluse kulud TsMS § 171 lg 1 alusel kostja kanda.
15.Kuna maakohus ei määranud kindlaks hüvitatavate menetluskulude suurust, ei tee seda TsMS § 174 lg 4 järgi ka ringkonnakohus. Hüvitatavate menetluskulude suuruse määrab maakohus TsMS § 177 lg 1 p 2 ja lg 2 järgi kindlaks mõistliku aja jooksul pärast kohtuotsuse jõustumist.
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.