A H tuleb välja mõistetud menetluskuludelt tasuda Luharent OÜ-le viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni Edasikaebamise kord ja selgitused Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige
esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue
1.Luharent OÜ esitas 23.04.2021 Pärnu Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse võlgnikult 2710,71 euro saamiseks. Kostja vastuväite tõttu lõpetati maksekäsu menetlus ja asi anti hagimenetluse jätkamiseks Harju Maakohtule.
2.Luharent OÜ esitas 17.06.2021 hagi ja 05.04.2023 hagi tervikteksti.
3.Hagi kohaselt sõlmisid 10.07.2019 AS XXXX ja kostja üürilepingu korteri asukohaga Xxxx üürimiseks, tähtajaga kuni 31.07.2020. Korter oli kostja valduses faktiliselt 10.07.2019 kuni 13.07.2020.
4.AS XXXX müüs korteriomandi Luharent OÜ-le ja vastav kanne on tehtud kinnistusraamatus aprillis 2020.a. Luharent OÜ on AS XXXX õigusjärglane ja praegune üürileandja.
5.Võlgnevuse tõttu esitas hageja 22.04.2020 kostjale üürilepingu ülesütlemisavalduse ja ütles üürnikuga sõlmitud üürilepingu üles alates 03.05.2020. Eluruum tuli hiljemalt 04.05.2020 vabastada ja tagastada. Üürilepingu ülesütlemist ja võlgnevust ei ole kostja vaidlustanud.
6.Kostjal on tasumata 2020. aastal esitatud arved kokku 2490,12 eurot, millest: • arve nr. xxxx märtsi üüri eest summas 600 eurot (dtl 80, sama 146); • arve nr. xxxx aprilli üüri eest summas 200 (arvel 600) eurot (dtl 81, sama 147); • arve nr. xxxx mai üüri eest summas 600 eurot (dtl 82, sama 148); • arve nr. xxxx juuni üüri eest summas 600 eurot (dtl 83, sama 149); • arve nr. xxxx juuli üüri eest summas 251,55 eurot (dtl 84, sama 150); • arve nr. xxxx juuni kommunaalkulude eest summas 120,40 eurot (dtl 130, sama 196); • arve nr. xxxx juuli kommunaalkulude eest summas 118,17 eurot (dtl 131, sama 197). Seega sellest võlasummast 2251,55 eurot on võlgnevus üüri eest (periood märts 2020 – juuli 2020) ja 238,57 eurot võlgnevus kommunaalkulude eest (periood juuni 2020 – juuli 2020).
4.Hageja on arvestanud viivist ajavahemiku 31.08.2020 kuni 17.06.2021 eest summas 158,64 eurot VÕS järgses määras.
5.Hageja arvestas kostja tasutud tagatisraha veebruari 2020 üüriarve katteks.
6.Hageja palub kostjalt välja mõista põhivõla 2490,12 euro ja viivise 158,64 eurot.
7.Mööbel paigaldati korterisse ajavahemikul august kuni oktoober 2019 üürileandja poolt ja kulul. 10.07.2019 aktis on fikseeritud korteri seisund ja korteris asuva mööbli ja seadmete nimekiri. Samas aktis on fikseeritud, mis kuupäevaks tarnib hageja täiendava mööbli. Konkreetse mööbli ja/või seadmete olemasolu kohta ei olnud pooltel kokkulepet. Isegi kui mingi mööbliese paigaldati korteris hiljem aktis märgitud kuupäevast, siis ei olnud tegemist lepingu rikkumisega. Kostja kinnitas, et on eluruumi üle vaadanud ja võtab selle kasutusse seisundis, millises see oli ülevaatuse teostamise ajal. Üürilepingu kehtivuse ajal pretensioone hagejale ei esitatud.
8.Ehitustegevuse puudumine naaberkinnistul ei olnud üürilepingu tingimuseks. Hageja ei saanud ning ei saa kuidagi ehitutegevust mõjutada.
9.Hageja alandas üürihinda pandeemia tõttu märtsist 2020.a. 200 euro võrra kuus. 05.04.2020 kostja kirja ei ole hageja saanud. Isegi kui nõustuda sellega, et see kiri oli edastatud 05.04.2020, nähtub, et tegemist ei ole hinna alandamise avaldusega, vaid hinna alandamise taotlusega, mille osas kokkulepet ei saavutatud.
10.Hageja ei tunnista kostja 08.04.2022 tasaarvestust, sest kostja ei ole tõendanud nõude olemasolu hageja vastu.
11.Parkimiskaardi puudumine ei ole tekitanud kostjale kahju 99 eurot kuus. Kahju ei ole tõendatud, sest pole teada, mis sõiduauto, mis parklas ja mis ajal ja mis hinnaga parkis.
12.Kostjale esitati üüriperioodil arved, mis hagejale esitati korteriühistu ja Eesti Energia AS poolt. Hageja ei ole korteriühistu ja sel põhjusel ei saa kostja nõuda hagejalt üldkoosoleku otsuseid vms dokumente. Kostja peab põhjendama, millise summaga ja mis põhjusel ei ole kostja nõus. Üürniku etteheited kommunaalkulude arvete summade osas oleksid põhjendatud ja arusadavad, kui üürilendaja oleks üürnikule väljastanud arve tarbitud kommunaalteenuste eest suuremas summas võrreldes korteriühistu poolt väljastatud arvetega. Hageja ei nõua kostjalt kommunaalteenuste eest raha suuremas summas võrreldes korteriühistu ja Eesti Energia AS poolt väljastatud arvetega. Kostja vastuväited
13.Kostja hagi ei tunnista. Kostja leiab, et hagejale ei ole korteriomandi müügiga nõuded kostja vastu üle läinud. AS xxxx ei saanud üürileandjale 02.03.2020 järgselt tasutud summasid oma nõuete katteks arvestada. Tagatisraha oleks tulnud üle anda uuele üürileandjale ja seda ei saanuks AS xxxx tasaarvestada 30.12.2020. Hagejale tasutud summad ja tagatisraha on arvestatud lubamatult AS xxxx nõuete katteks. Lepingu perioodil on kostja hagejale tasunud 3021,91 eurot, mis on vale isiku võimalike nõuete katteks arvestatud. Seega hagejal puudub kostja vastu mis iganes nõue. Majandamiskulude nõuete kujunemine ei ole selge ega tõendatud.
14.Kostja sõlmis sisuliselt üürilepingu K S. Üüri hinnaks lepiti kokku 800 eurot. Kaupmehe tn alanud ehitustegevuse tõttu lepiti kokku üüri alandamises 200 euro võrra. Eluruum ei vastanud kokkulepitud tingimustele ja seetõttu leiab kostja, et talle on esitatud arveid ülemääraselt summas 3014,70 eurot. Kostja ei saanud kasutada parkimiskohta ja osaliselt ka mööblit. 08.04.2022 esitas kostja tasaarvestusavalduse. Kostja üüris korterit kuni 07.07.2020. Kostja andis korteri tagasi 13.07.2020. Pandeemia ei olnud üürihinna alandamise põhjuseks. Üüritud korter ei vastanud kokkulepitud tingimustele. Üürilepingus leppisid pooled kokku, et üürileandja möbleerib korteri, kuna mööbel selles puudus ja möbleerimise tähtaegades, samuti, et korter antakse üürile koos parkimiskohaga hoovis (lisatingimustes pole kokku lepitud). Mööbel paigaldati korterisse osaliselt ja kokkulepitust hiljem, parkimiskohta hoovis kostjale ei tagatud. Elamu juures toimus ehitustegevus. Kohtuotsuse põhjendused
15.Kohus, kuulanud ära menetlusosaliste seisukohad, tutvunud toimiku kõigi materjalidega ning uurinud ja hinnanud tõendeid kogumis, on seisukohal, et hagi tuleb rahuldada osaliselt.
16.Kohus tuvastas, et 10.07.2019 sõlmisid AS XXXX ja kostja üürilepingu korteri asukohaga Xxxx üürimiseks, tähtajaga kuni 31.07.2020 (dtl 65-70). Üüri suuruseks oli lepingu p 3.1. järgi 800 eurot kuus. Lisaks tuli üürnikul tasuda kõrvalkulude eest vastavalt Eesti Energia AS ja KÜ xxxx väljastatud arvetele (lepingu p 3.2). Üürnik tasus p 5 järgi tagatisraha 800 eurot (dtl 260).
17.10.07.2019 on koostatud eluruumi üleandmise akt, milles on fikseeritud eluruumi seisukord selle üleandmise hetkel ja samuti märgitud esemed, mis on eluruumis olemas ja mis tuleb tuua hiljemalt aktis märgitud kuupäevaks. Samuti on kokku lepitud, et üle tuleb anda parkimiskaart hiljemalt 01.08.2019 ja selleks koostatakse eraldi akt (dtl 254-259).
18.Kuna antud nõude puhul on tegemist lihtmenetluses menetletava vaidlusega TsMS § 405 järgi, siis on kohtul selle hagi menetlemisel sama paragrahvi lg 1 p 8 järgi õigus koguda tõendeid omal algatusel.
19.Kohus tuvastas äriregistri andmete põhjal, et Xxxx kui jagunev ühing andis jagunemisel eraldumise teel Luharent OÜ-le kui omandavale ühingule üle mh korteriomandi Xxxx.
20.Seega ei ole hageja viited VÕS § 291 ei ole kohased. Äriseadustiku § 434 lg 2 kohaselt, jaotumisel annab jagunev ühing oma vara üle omandavatele ühingutele. Omandav ühing
võib olla olemasolev või uus ühing. Seega sai hageja vara omanikuks Xxxx jagunemisel vara üleminekul.
21.Vastav kanne on tehtud kinnistusraamatus (dtl 344-347). Kande sisu: sisse kantud 15.04.2019. 27.11.2019 lepingu, 17.02.2020 avalduse, 02.03.2020 äriregistri andmete alusel muudetud 02.03.2020.
22.Kostja vastuväitel puudub hagejal õigus nõuda arvete tasumist, mis on väljastatud enne 02.03.2020, kuna hagejal puudub mis iganes alus vastavaid nõudeid esitada.
23.Kohus leiab, et kuna hagejale ei võõrandatud kõnesolevat korteriomandit, vaid see läks hagejale kui omandavale ühingule üle, siis on hagejal õigus nõuda kostjalt arvete tasumist alates märtsist 2020.
24.Hageja esitas 22.04.2020 kostjale üürilepingu ülesütlemisavalduse ja ütles üürnikuga sõlmitud üürilepingu erakorraliselt üles alates 03.05.2020, sest kostjal oli tekkinud üüri tasumisel võlgnevus (dtl 36-37). Kostja tagastas korteri 13.07.2020 ja selle üle pooled ei vaidle.
25.VÕS § 271 kohaselt kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Lisaks tuli üürnikul tasuda lepingu p 3.2. kohaselt kõrvalkulude eest vastavalt KÜ xxxx väljastatud arvetele.
26.Hageja nõuab kostjalt üüri ja kommunaaltasude maksmist summas 2490,12 eurot järgmiselt: • arve nr. xxxx märtsi 2020 üüri eest summas 600 eurot (dtl 80, sama 146); • arve nr. xxxx aprilli 2020 üüri eest summas 200 (arvel märgitud summana 600 eurot) eurot (dtl 81, sama 147); • arve nr. xxxx mai 2020 üüri eest summas 600 eurot (dtl 82, sama 148); • arve nr. xxxx juuni 2020 üüri eest summas 600 eurot (dtl 83, sama 149); • arve nr. xxxx juuli 2020 üüri eest summas 251,55 eurot (dtl 84, sama 150); • arve nr. xxxx juuni 2020 kommunaalkulude eest summas 120,40 eurot (dtl 130, sama 196); • arve nr. xxxx juuli 2020 kommunaalkulude eest summas 118,17 eurot (dtl 131, sama 197).
27.Hageja sõnul alandas ta üürihinda pandeemia tõttu märtsist 2020.a. 200 euro võrra kuus. Kostja sõnul ei olnud pandeemia üürihinna alandamise põhjuseks.
28.Kohus tuvastas, et hageja teatas vastuseks kostja e-kirjale ehitustegevusest, et muutub üürileandja ja üür alaneb 600 euroni kuus (dtl 309-312). Praeguseks ei ole võimalik tuvastada, mis asjaoludel hageja konkreetselt üürihinda alandas, kas pandeemia, ehitustegevuse, sisustuse või uue üürileandja tõttu. 12.03.2020 on kostja pakkunud välja omalt poolt üüri hinna 570 eurot kuus (dtl 313-324). Kohtu hinnangul ei ole asjas tõendatud, et pooled oleksid saavutanud kokkuleppe üürihinnas 570 eurot. Kohtu hinnangul ei oma asjas tähtsust ka kostja 05.04.2020 taotlus üüri alandamiseks (dtl 325), sest hageja alandas üüri 200 euro võrra kuus.
29.Kohus märgib, et kuigi hageja on esitanud kostjale aprilli 2020 eest üüri arve summas 600 eurot, nõuab ta hagis kostjalt 200 euro tasumist (dtl 81, sama 147). Kohus lähtub selles osas TsMS § 5 lg 1 järgi hageja nõudest. Seega tuleb kostjalt hagejale välja mõista üürivõlgnevus perioodi märts kuni juuli 2020 eest summas 2251,55 eurot.
30.Hageja nõuab kostjalt kommunaalkulude tasumist juuni ja juuli 2020 eest.
31.Kohus tuvastas, et kostjale esitatud juuni 2020 kommunaalkulude arve nr. xxxx summas 120,40 eurot, millest kommunaalkulud 88,69 eurot ja elekter 31,71 eurot (dtl 130, sama 196), aluseks on KÜ xxxx arve 110,86 eurot (dtl 122) ja Eesti Energia arve (dtl 87-88) summas 31,71 eurot. Juuli 2020 kommunaalkulude arve nr. xxxx summas 118,17 eurot, millest kommunaalkulud 101,01 eurot ja elekter 17,16 eurot (dtl 131, sama 197), aluseks on KÜ xxxx arve 123,18 eurot (dtl 123) ja Eesti Energia arve 17,16 eurot (dtl 91-92).
32.KÜ xxxx arvetel kajastuvad järgmised teenused, mille eest kostja leiab, et ei pea tasuma: parkimine 2,30 eurot, kuna kostja ei saanud parkida, hooldusfond 30,40 eurot ja remondifond 22,17 eurot. Kostja leiab, et see kokkulepe on tühine.
33.Kohus tuvastas, et pooled on lepingu p 3.2. kokku leppinud, et üürnik tasub kõrvalkulude eest vastavalt KÜ xxxx 10 poolt väljastatud arvetele. Hooldusfondi tasumises on lepingu p-s 3.2. kokku lepitud (dtl 66) ja kohtu hinnangul ei ole see kokkulepe tühine, sest see tasu on seotud üüritud eluruumi kasutamisega. Hooldusfondist kaetakse igapäevased kulud, mis tekivad nt trepikodade hooldamisega, lumekoristusega, muru niitmisega jne ja puudub põhjus arvata, et kostja neid teenuseid ei vajanud. Kohus nõustub, et remondifondi ei pea üürnik tasuma, kuna remondifond on seotud omandi säilitamise kuludega. Seda kulu 22,17 eurot kuus ei ole hageja ka nõudnud ja on selle summa võrra esitanud kostjale väiksemad arved.
34.Pooltel ei ole käesolevaks vaidlust, et hageja ei võimaldanud kostjale kokkulepitud parkimiskohta. Samas ei ole kohtu hinnangul vaidlust ka selles, et eluruumi kasutas peamiselt kostja abikaasa, kellel puudus sõiduk, mida parkida (dtl 279, 278 hageja selgitus, dtl 283 kostja vastuväide). Seetõttu kohus leiab, et kostja ei pea tasuma parkimise eest juunis ja juulis 2020 tasu 2,30 eurot kuus. Seega on juuni 2020 arve kommunaalkulude osas põhjendatud summas 86,39 eurot (88,69– 2,30).
35.Pooled ei vaidle, et kostja tagastas korteri 13.07.2020. Kuna kostja tagastas korteri 13.07, siis tuleb tal tasuda elektri ja kommunaalkulude osas 13 päeva eest nagu ka juuli 2020 üüri. Ka üüriarve juuli 2020 kohta on hageja esitanud kostjale 13 päeva eest (dtl 84, sama 150). Juuli 2020 kommunaalkulude arvet tuleb vähendada lisaks parkimistasu 2,30 euro võrra (101,01 -2,30). Seega tuleb kostjal tasuda juuli 2020 kommunaalkulude ja elektri arvest 48,59 eurot (115,87:31x13).
36.Kokku on hageja nõue põhjendatud summas 2386,53 eurot (2251,55+86,39+48,59).
37.VÕS § 292 lg 2 kohaselt üürileandja peab üürniku nõudmisel võimaldama viimasel tutvuda kõrvalkulusid ning hoone korrashoiu- ja parenduskulusid tõendavate dokumentidega.
38.Hageja on esitanud tõenditena Eesti Energia arved (dtl 85-111, 151-161, 162-177) ja KÜ xxxx 10 kommunaalarved hagejale (dtl 112-123, 178-189) ning sellega on kõrvalkulude tekkimine ja nende suurus tõendatud. Hageja on täitnud VÕS § 292 lg 2 toodud kohustuse ja võimaldanud kostjal tutvuda kõrvalkulusid tõendavate dokumentidega. Kostjal kui üürnikul ei ole õigust vaidlustada majanduskulude jaotuse aluseks olevaid dokumente.
39.Hageja arvestas kostja tasutud tagatisraha 800 eurot veebruari 2020 üüriarve katteks. Kostja leiab, et tagatisraha oleks tulnud üle anda uuele üürileandjale. Hagejale tasutud summad ja tagatisraha on arvestatud lubamatult Xxxx nõuete katteks.
40.Kohus leiab, et kuna hageja sai vara omanikuks Xxxx jagunemisel, siis oli hagejal õigus arvestada tasutud tagatisraha varasemate võlgnevuste katteks.
41.Hageja on arvestanud viivist perioodi 31.08.2020 - 17.06.2021 eest seadusjärgses määras. Hagejal on õigus nõuda viivist VÕS § 113 lg 1 ls 2 järgi ja põhivõlalt 2386,53 eurolt on viivis viivisekalkulaatori järgi perioodil 31.08.2020 - 17.06.2021 summas 152,04 eurot arvestatuna seadusjärgses määras.
42.08.04.2022 esitas kostja menetluses protsessuaalse tasaarvestuse vastuväite ja kordas seda 24.08.2023 menetlusdokumendis. Kostja leiab, et talle on esitatud arveid ülemääraselt summas 3014,70 eurot. Kostja toob välja, et korter ei vastanud kokkulepitud tingimustele ja sellest lähtuvalt ei saanud üürihinnaks olla 800 eurot kuus. Arvestades, et mööbel tagati osaliselt ja mitteõigeaegselt, samuti halvendas oluliselt elamistingimusi ehitustegevus, on parkimiskohata üüripinna õiglaseks üürihinnaks 490 kuus (700-30%). Parkimiskoha hinnaks südalinnas hindab kostja vähemalt 100 eurot kuus ehk kokku 1100 (11 kuud x 100 eurot) eurot. Kostja on 2019 augustis maksnud üüri enam 77,70 euro võrra (567,60490). Alates septemberist 2019 kuni veebruarini 2020 k.a. on arveid esitatud ülemäärases summas 210 euro võrra igas kuus ehk kokku 1260 (210 x 6 kuud) eurot. Alates märtsist
2020 kuni juuni 2020 k.a. on arveid esitatud ülemäärases summas 110 euro võrra igas kuus ehk kokku 440 (210 x 4 kuud) eurot. 2020 aasta juulis pidi kostja üüri maksma kuni 07.07 ehk 114 eurot (490 / 30 päeva x 7). 08.07.2020 lülitati korteris vool välja ehk korteri sihipärane kasutamine kujunes võimatuks. Seega on juuli arve esitatud ülemäärases summas 137 (251-114) eurot. Ka juuli kõrvalkulude arve vajab korrigeerimist.
43.VÕS § 197 lg 1 järgi kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt lõpetavad tasaarvestuse tulemusena tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti. Kui ühe või mõlema nõude eest on juba makstud intressi, ei ulatu tasaarvestus tagasi rohkem kui viimase ajavahemiku lõpuni, mille eest intressi maksti.
44.Õiguskirjanduses on leitud, et tasaarvestuse esmaseks eelduseks on, et on tasaarvestuse õiguse tekkimine ehk tasaarvestuse olukorra eksisteerimine. Tasaarvestuse õigus tekib juhul, kui kahe isiku vahel eksisteerivad vastastikused samaliigilised nõuded VÕS § 197 lg-s 1 kirjeldatud viisil. Tasaarvestuse õiguse tekkimiseks ei piisa aga üksnes lg 1 kohaselt aktiiv- ja passiivnõude olemasolust tasaarvestuse poolte vahel, sest tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. See tähendab, et nõue, millega tasaarvestatakse, peab olema sissenõutav VÕS § 82 lg 7 tähenduses (vt VÕS kommenteeritud väljaanne I, kommentaarid § 197 kohta).
45.VÕS § 82 lg 7 kohaselt muutub kohustus sissenõutavaks, kui võlausaldajal on õigus nõuda kohustuse täitmist. Kui lepingust ei tulene teisiti, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist kohustuse täitmise tähtpäeva või kohustuse täitmiseks ettenähtud tähtaja möödumisel. Kui kohustuse täitmise aega ei ole kindlaks määratud ja see ei tulene ka võlasuhte olemusest, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist pärast käesoleva paragrahvi lõikes 3 nimetatud kohustuse täitmiseks mõistlikult vajaliku aja möödumist.
46.10.07.2019 on koostatud eluruumi üleandmise akt, milles on fikseeritud eluruumi seisukord selle üleandmise hetkel ja samuti märgitud esemed, mis on eluruumis olemas ja mis tuleb tuua hiljemalt aktis märgitud kuupäevaks. Samuti on kokku lepitud, et üle tuleb anda parkimiskaart hiljemalt 01.08.2019 ja selleks koostatakse eraldi akt (dtl 254-259).
47.Kohus leiab, et kostja oli seega teadlik, millises seisukorras eluruumi ta lepingu sõlmimise hetkel kasutusse võtab ning ta nõustus sellele vaatamata maksma lepingus kokkulepitud üüri 800 eurot kuus. Kohus nõustub, et ehitustegevus naaberkrundil ei ole üürileandja mõjusfääris ja ehitustegevuse puudumise naaberkinnistul ei ole pooled ka üürilepingu tingimuseks seadnud. See asjaolu ei saa olla ka üürihinna alandamise põhjuseks. Nagu kohus eelnevalt märkis, ei ole võimalik praeguseks kindlaks teha, mis asjaoludel hageja konkreetselt üürihind alandas, kas pandeemia, ehitustegevuse, sisustuse või uue üürileandja tõttu, kuid tõendamist pole leidnud kostja väide, et õiglaseks üürihinnaks võiks olla 490 eurot kuus.
48.Pooled ei vaidle, et hageja ei andnud kostjale üle parkimiskaarti. Samas ei ole kostja tõendanud, et ta on kandnud sellega seoses kahju ja tasunud parkimise eest mujal. Europark parkimistingimustega (dtl 326) ei saa kostja tõendada kahju tekkimist endale. Ka leidis kohus eelnevalt, et parkimise võimatuse tõttu ei pea kostja tasuma hageja arvet parkimise eest igakuiselt 2,30 eurot.
49.Kohus on eespool leidnud, et hageja on täitnud VÕS § 292 lg 2 toodud kohustuse ja võimaldanud kostjal tutvuda kõrvalkulusid tõendavate dokumentidega. Kostjal kui üürnikul ei ole õigust vaidlustada majanduskulude jaotuse aluseks olevaid dokumente. Niisamuti ei ole kostjal kui üürnikul õigust esitada sisulisi vastuväiteid korteriühistu poolt hagejale esitatud arvete arvestuste alusele. Pooled on lepingu p 3.2. kokku leppinud, et üürnik tasub kõrvalkulude eest vastavalt KÜ xxxx 10 poolt väljastatud arvetele. Kohus
leidis, et kostja peab tasuma juuli 2020 kommunaalkulude eest kuni korteri üleandmiseni 13 päeva eest. Vaidluse lahendamise seisukohast ei oma tähtsust, kas korterist lülitati 08.07 vool välja. Kostja tagastas korteri 13.07.2020 ja selle üle pooled ei vaidle.
50.Kõike eelnevat arvestades leiab kohus, et kostjal ei ole tasaarvestatavat nõuet, mida hageja nõudega tasaarvestada. Menetluskulude jaotus
51.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 163 lg 1 järgi, hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kuna kohus rahuldab hagi 95% ulatuses, jäävad menetluskulud kostja kanda 95% ulatuses ja 5% ulatuses hageja kanda.
52.25.10.2023 taotluse järgi on hageja kuludeks riigilõiv 275 eurot ja kulud esindajale 1462,50 eurot. Hagejale on osutatud õigusabi 16,25 tundi, hinnaga 90 eurot tund ilma km.
53.Kostja hinnangul ei ole põhjendatud ega ka vajalikud hageja menetluskulud, mis on kaasnenud toimingutega enne 05.04.2023 hagiavalduse tervikteksti koostamist, kuna nimetatud kuupäevani oli kostja nõue ja selle kujunemine ebaselge ning raiskas kohtu ja kostja aega ja põhjusta kostjale vaid menetluskulu.
54.Hageja põhjendatud menetluskuluks on TsMS § 138 lg 2 kohaselt hagilt tasutud riigilõiv 275 eurot.
55.Riigikohus on lahendis 2-19-10324 asunud seisukohale, et menetlusosalisele hüvitatavate esindajakulude rahalise suuruse kindlaksmääramiseks tuleb lähtuda kuludest, mis menetlusosalisel on tekkinud vajadusest teha menetluses esindaja abil oma õiguste kaitseks vajalikud menetlustoimingud. Põhjendatud ja vajaliku menetluskuluna TsMS § 175 lg 1 tähenduses saab vastaspoolelt välja mõista lepingulise esindaja kulu ulatuses, mis vastab nõutava kvalifikatsiooniga ja hoolsalt tegutseva esindaja menetlusosalise esindamiseks vajalike menetlustoimingute tegemiseks tavapäraselt vajaliku ajakulu ja põhjendatud tunnitasu määra korrutisele. Seejuures võimaldab TsMS § 175 lg 1 arvestada menetlusosalise esindamiseks vajalike menetlustoimingute tegemiseks tavapäraselt vajaliku ajakulu hindamisel menetluse ja asja liiki, asja keerukust ja mahukust, menetlusdokumentide sisu ja mahtu. Lisaks tuleb selle sätte järgi arvestada esindaja põhjendatud tunnitasu suurust.
56.Maakohus, hinnates käesoleva vaidluse keerukust ja mahukust, hageja esindaja teostatud toiminguid ja nende mahtu ning esindaja kvalifikatsiooni, samuti tunnitasu suurust, leiab, et antud juhul on hagejale osutatud selle tsiviilasja menetlemisel maakohtus põhjendatud õigusabi 16,25 tundi. Kohus ei nõustu kostjaga justkui oleks hageja kulud põhjendatud alates hagi tervikteksti esitamisest. Hageja on terviktekstis oma hagi asjaolusid täpsustanud, kuid hageja on oma nõude põhjendused välja toonud ka algses hagis. Hageja esindaja tunnihind vastab tema kvalifikatsioonile ja asja keerukusele.
57.25.10.2023 taotluse järgi on kostja kulud esindajale 2889,60 eurot, millele lisandub 09.08.2023 istungiga seonduv menetluskulu, tunnitasu määraga 168 eurot. 25.10.2023 taotluse järgi on õigusabi osundatud 17 h 12 min, hinnaga 140 eurot +km. Kostja ei ole käibemaksukohuslane ja ei saa ka muul põhjusel käibemaksu tagasi küsida.
58.Kohus märgib, et 25.10.2023 istungi kestus protokolli järgi oli 13 minutit, mis esindaja tunnihinda arvestades teeb tasu suuruseks 36,40 eurot.
59.Hageja palub kontrollida kostja poolt esitatud menetluskulude põhjendatust ja vajalikkust.
60.Kohus leiab, et kostja kulud esindajale on olnud vajalikud ja põhjendatud ning kooskõlas asjas esitatud menetlusdokumentide keerukuse ja mahukusega. Poolte esindajate poolt maakohtu menetluses näidatud õigusabi ajakulu on olnud samas suurusjärgus.
61.Kohtupraktikas on peetud 170 euro suurust tunnihinda (vt Riigikohtu lahend 2-20-6269) ja ka 180 euro suurust tunnihinda põhjendatuks (vt Riigikohtu lahendid 2-21-13599 ja 220-6269).
62.Seega on hageja põhjendatud menetluskulud kokku 1737,50 eurot (275 + 1462,50) ja kostja peab sellest hüvitama 95% ehk summa 1650,63 eurot. Kostja põhjendatud menetluskulud on summas 2926 eurot (2889,60 +36,40) ja hageja peab sellest hüvitama 5% ehk summa 146,30 eurot.
63.TsMS § 445 lg 1 kohaselt, kohus võib otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra ning täitmise tähtaja või tähtpäeva ja asjaolu, et otsus täidetakse viivitamata või et otsuse täitmine tagatakse mõne hagi tagamise abinõuga. Kui pooled esitavad menetluses teineteise vastu tasaarvestatavad nõuded ja kohus mõlema poole nõuded täielikult või osaliselt rahuldab, tasaarvestatakse resolutsioonis poolte nõuded rahuldatud osas.
64.Toodust tulenevalt peab kostja hagejale hüvitama peale tasaarvestust kokku menetluskuluna 1504,33 eurot (1650,63-146,30).
65.Hageja on palunud märkida vastavalt TsMS § 177 lõikele 2 menetluskulude kindlaksmääramise lahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb kostjal tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Kohus rahuldab taotluse.
66.TsMS § 178 lg 1 kohaselt menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati.