Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest.
I HAGEJA NÕUE JA SEISUKOHAD
1.Hagiavalduse kohaselt Hagiavalduse kohaselt oli hageja kinnisasja Jõhvi linn, Jaama tn 6 omanik kuni 04.11.2021. Pooled sõlmisid 30.04.2019 üürilepingu 1, mille alusel võttis kostja üürile Jõhvi linnas, Jaama tn 6 hoone. Üürilepingu 1 järgi kohustus kostja tasuma igakuiselt hagejale üüritasu summas 1000 eurot kuus ning elektri, vee ja keskkütte ja signalisatsiooni eest. 06.03.2019 sõlmisid pooled üürilepingu 2, millega hageja andis kostjale üürile Jaama tn 6 asuva garaažiboksi nr 5. Üürilepingu 2 järgi kohustus kostja tasuma üüritasu 150 eurot kuus. Hageja on igakuiselt esitanud kostjale arveid. Kostja ei ole arvete alusel korrektselt tasunud ning seisuga 31.03.2022 on kostja võlg kokku 19469,71 eurot, s.o võlgnevus hoone üüri eest 16319,71 eurot ja garaažiboksi nr 5 üüri eest 3150 eurot. Hageja palub kostjalt välja mõista 19469,71 eurot ja viivise alates 13.04.2022 kuni põhinõude (s.o 19469,71 eurot) täitmiseni VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses, kuid mitte rohkem kui 530, 29 eurot. Poolte vahel puudusid kirjalikud kokkulepped selle kohta, et hageja peab kostjale täiendavalt hüvitama ehitustööde maksumuse.
2.Suuremas osas on kostja poolt tehtud remondi/renoveerimistööd seotud kostja vajaduste ja isiklike soovidega hoone välimuse muutmiseks. Päästeameti paikvaatluse protokollist tuleneb, et osa rikkumisest on seotud kostja tegevusega (nt. „teedel hoiustatakse mööblit ja suuri lillepotte“ jt.). Puuduste kõrvaldamisega hakkas tegelema kostja, sellepärast alandas hageja alates augustist 2020 kuni oktoobrini 2020 üüritasu suurust kuni 250 eurot (s.o neli korda vähem kui üürilepingus 1 kokkulepitud suurus) ning alates jaanuarist 2020 kuni juunini 2021 (s.o kuus kuud) ei esitanud kostjale arveid üüri eest. Augustist 2020 kuni oktoobrini 2021 säästis kostja üüritasu arvel 11 250 eurot (750 eurot * 15 kuud). Antud summa arvel oli kostjal võimalik kustutada puuduste kõrvaldamisega seotud kulud. Kommunaalvõlgnevus on 11319,71 eurot (elekter 10567,16 eurot, G4S teenused 348,05 eurot ja vesi 404,50 eurot). Kostjal puudub õiguslik õigus nõuda hagejalt tagasi tema poolt hagejale tehtud maksed üüri ja kommunaalkulude eest ja selle summa tasaarvestamiseks. Tegemist on tingimuslikult tehtud tasaarvestusega ja see on tühine (VÕS § 198 lg 2).
II KOSTJA VASTUS
3.Kostja vaidleb hagile vastu. 05.11.2021 toimus kinnistu omaniku vahetus, VÕS § 291 lg 1 alusel läksid kõik üürilepingust tulenevad üürileandja õigused üle kinnistu uuele omanikule ning hageja ei või enam üürilepingust tulenevaid õigusi teostada. Pärast üürilepingu sõlmimist ja hoone valduse saamist selgus, et hoone ei vasta seadusest tulenevatele nõuetele. Kostja teavitas hagejat eeltoodud puudustest. Puuduste tõttu ei saanud kostja hoonet ja garaaži sihtotstarbeliselt kasutada, millest hageja oli samuti teadlik. Hoone elektrijuhtmestik ei võimaldanud lihtsalt elektriradiaatorite paigaldamist. Vajalik oli vana elektrijuhtmestiku eemaldamine ja uue juhtmestiku paigaldamine. Kostja tellimusel koostati projekt (23.10.2019 Imperelekter OÜ). Pärast seda asus 28.10.2019 Electrical Team OÜ elektritöid
teostama.18.08.2020 koostas Päästeamet hoone paikvaatluse protokolli, millest selgus, et hoone ei vasta tuleohutusnõuetele.
4.Kostja kasutusse antud hoone ei olnud lepingujärgseks kasutamiseks (majutusteenus, noortekeskus) sobivas seisundis, hoone ei vastanud seadusest tulenevatele ohutusnõuetele, hoonel puudusid seadusega ettenähtud projektid teostatud ümberehitustele. Sellega on hageja rikkunud VÕS § 276 lg 1 kohustusi. Antud juhul ei saanud kostja hoonet sihtotstarbeliselt kasutada eeltoodud oluliste puuduste tõttu ja kostja ei pea selle eest tasuma VÕS § 296 lg 1 alusel. Säte vabastab kostja mitte ainult üüri, kuid ka kõrvalkulude tasumisest. Garaaži ei saanud kostja hoonega tekkinud probleemide tõttu samuti kasutada. Kostja vajas garaaži peahoone tegevusega seotud esemete ladustamiseks. Kostja on tasunud hagejale üüri ja kõrvakuludena kokku 11095, 97 eurot, mida hoone lepingutingimustele mittevastavuse tõttu ei pidanud kostja hagejale tasuma. Kostja nõuab hagejalt 11095,97 eurot tagastamist. Kui kohus leiab, et garaaži eest esitatud üüri nõue on põhjendatud, siis tasaarvestab kostja eeltoodud nõude hageja üürinõudega garaaži eest. Kostja on teinud hoonele kulutusi 6316,88 eurot ja kui kohus peab hageja nõudeid põhjendatuks, tasaarvestab kostja eeltoodud nõude haginõudega.
III KOHTU PÕHJENDUSED
5.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 403 lg 1 kohaselt võib kohus poolte nõusolekul lahendada asja seda kohtuistungil arutamata. Pooled olid nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses. Kohus, selgitanud välja menetlusosaliste seisukohad, tutvunud tsiviilasja materjalidega ning hinnanud asjas kogutud tõendeid, leiab et hagi tuleb rahuldada osaliselt. Vaidlust ei ole selle üle, et pooled sõlmisid 30.04.2019 Jõhvis, Jaama tn 6 hoone üürilepingu ja 06.03.2019 samas asuva garaažiboksi nr 5 üürilepingu. Lepingud ei ole lõpetatud ja need on kinnistu uuele omanikule 05.11.2021 üle läinud. Pooled olid eri meelt selles osas, kas VÕS § 291 lg 1 alusel kinnisasja üürilepingu üleminekul uuele omanikule, on enne üleminekut tekkinud võlga õigus nõuda endisel, või uuel omanikul. VÕS § 304 lg 1 kohaselt üüritud asja omaniku vahetumisel võib omandaja nõuda üürnikult üüri maksmist omandi ülemineku kalendrikuule järgnevast kalendrikuust. Üür varasema aja eest tuleb maksta senisele üürileandjale. Eeltoodu alusel on hageja õigustatud nõudma üürivõlga ja kõrvalkulusid, mis on tekkinud enne omandi üleminekut (so. enne 05.11.2021).
6.Hageja nõuab üüritasu ja majandamiskulude (elekter, vesi ja valveteenused) võlgnevust. Kostja põhiliseks vastuväiteks on see, et tal ei olnud kohustust tasuda üüri, kuna ta ei saanud hoonet sihtotstarbeliselt kasutada. Kostja vastuväidete kohaselt selgus pärast üürilepingu sõlmimist ja hoone valduse saamist, et hoone ei vasta seadusest tulenevatele nõuetele (elektrijuhtmestik vajas välja vahetamist ja Päästeamet leidis, et hoone ei vastanud tuleohutusnõuetele). VÕS § 296 lg 1 kohaselt ei pea üürnik maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid või hoone korrashoiu- ja parenduskulusid ajavahemiku eest, mil ta ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu. Lepingu p 3.1. järgi on üürnik kohustatud kasutama ruumi majutuseks ja noorte klubi tegevuseks. Päästeameti Ida Päästekeskuse 17.08.2020 paikvaatluse protokollist nähtub, et hoones tuvastati 12 puudust. Hoone ei ole hetkel kasutuses, kuni puuduste likvideerimiseni. Hoone I korrust kasutatakse kogunemisteks, II korrus on kasutusel osaliselt (voodikohad), III korrus kasutusel ei ole. 18.09.2020 on Päästeameti poolt tehtud hagejale ettekirjutus ülaltoodud puuduste kõrvaldamiseks kuni 01.09.2021.
7.Kohus leiab, et olukorras, kus üüritud hoone ei vasta tuleohutusnõuetele, ei ole seda võimalik kasutada inimeste majutuseks ja noortekeskuse tegevuseks, mis on Lepingu p 3.1. järgseks hoone kasutusotstarbeks. Teisiti öeldes, välistab hoone tuleohutusnõuetele mittevastavus hoone kasutuse vastavalt lepingus kokku lepitud kasutusotstarbele. Päästeameti Ida Päästekeskuse 17.08.2020 paikvaatluse protokolli järgi ei ole hoone kasutuses kuni puuduste likvideerimiseni. Protokollist tuleneb ka see, et hoone oli kasutusel osaliselt (I korrus
ja II korrus osaliselt). Tegemist oli puudusega, mille eest kostja/üürnik ei vastuta VÕS § 280 järgi ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama ning mis välistas üürieseme sihtotstarbelise kasutamise. Tuleohutuse seaduse (TuOS) § 3 ja ka Lepingu 3.8. järgi on üürnikul mh. kohustus kinni pidada seadusega kehtestatud tuleohutusnõuetest. Hageja väitel ei olnud hoone kasutamine keelatud, kuid Päästeameti 17.08.2020 paikvaatluse protokollist nähtub, et hoone ei ole kasutuses, kuni puuduste likvideerimiseni.
8.Tuleohutusnõuetele mitte vastavat hoonet ei saa kasutada ning üürileandja ei saa eeldada, et üürnik sellist hoonet kasutab. Tuleohutusnõuete nõuete rikkumise eest on TuOS 4 peatükis ette nähtud vastutus. Eeltoodu alusel on tuvastatud, et kostja ei saanud Jaama tn 6 hoonet sihtotstarbeliselt kasutada perioodil 17.08.2020-11.12.2021 ning kostja ei pea selle aja eest VÕS § 296 lg 1 alusel maksma üüri ja kõrvalkulusid (hagis kommunaalkulud) summas 7632, 17 eurot (võlgnevuse tabel ja esitatud arved). Siit tulenevalt ei oma tähendust hageja väiteid hinna alandamisest (08.2020-10.2020) ja maksepuhkusest (01.2020-06.2021). Viimane periood ei kattu ajaga, kui hoone kasutamine ei olnud võimalik. Üürnik võib nõuda üüri alandamist (VÕS § 296 lg 2) juhul, kui üürieseme kasutamise on piiratud (takistatud). Kui kasutusvõimalus puudub (on välistatud), nagu antud juhul, võib üürnik üüri ja kõrvalkulude maksmisest keelduda (VÕS § 296 lg 1).
9.Kostja väited elektrijuhtmestiku vahetamisest viitavad sellele, et see oli vajalik hoonesse elektriradiaatorite paigaldamiseks. Kostja on küll väitnud, et elektri- ja keskküttesüsteemid oli täielikult amortiseerunud, mis aga ei viita sellele, et hoone kütmine ja elektrijuhtmestiku kasutamine oli võimatu. Teisiti öeldes ei saa järeldada, et ilma elektrijuhtmestiku vahetamiseta ei oleks hoonet saanud sihtotstarbeliselt kasutada. Hageja esitatud võlgnevuse tabelist ja arvetest tuleb, et hageja nõuab Jaama tn 6 hoone eest kokku 15 785, 36 eurot (periood 10.09.2019-11.12.2021 + tasu elektri eest 2021 detsember 534,35 eurot), kokku 16319, 71 eurot. Arvestades, et kostja ei pea tasuma 7632, 17 eurot, tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista 8687, 54 eurot. Kostja väide tasutud üüri ja kõrvalkulude (11095,97 eurot) tagastamisest on sisutu, sest kostja ei tasuma üüri ja kõrvalkulusid ainult perioodi eest, mil on tuvastatud hoone kasutamise võimatus, so. 17.08.2020-11.12.2021.
10.Kohus ei nõustu kostja seisukohaga, et garaaži kasutamine oli võimatu põhjusel, et kostja väitel vajas ta garaaži ainult peahoone tegevusega seotud esemete ladustamiseks. See, mis eesmärgil või viisil kostja soovis garaaži kasutada, ei näita seda, et garaaži lepingujärgne kasutamine oleks olnud kuidagi takistatud. Teisi vastuväiteid garaaži üüritasu osas kostja esitanud ei ole. Kostjal tuleb hageja kasuks välja mõista garaažiboksi nr 5 üüri võlgnevus 3150 eurot. Kostja väitel on ta teinud hoonele kulutusi 6316,88 eurot, mille ta tasaarvestab hageja nõudega. Hageja leiab, et kostja otsustas ise paigaldada hoonesse elektrikütte ning kandis seoses sellega kulud. Tasaarvestada ei saa nõuet, millele teine pool saab esitada vastuväiteid (VÕS § 200 lg 4). Pooled ei vaidle selle üle, et kostja on üüritud asjale parendusi teinud, sh paigaldanud keskkütte asemel elektrikütte.
11.Hageja väitel ei olnud poolte vahel kirjalikku kokkulepet selle kohta, et hageja peab kostjale hüvitama ehitustööde maksumuse, kuid see ei välista nõuete esitamist seaduse alusel. Riigikohus on selgitanud, et VÕS § 286 lg 2 alusel on üürnikul õigus nõuda parenduste hüvitamist sõltumata sellest, kas on järgitud VÕS § 286 lg-s 1 sätestatut. VÕS § 286 lg 2 alusel ei ole hüvitatavad üürniku puuduste või takistuste kõrvaldamiseks tehtud vajalikud kulutused, mis tuleb hüvitada VÕS § 279 lg 3 järgi. Kui üürnik on teinud üüriesemele kulutusi, mida ei tule hüvitada VÕS § 279 lg 3 ega ka VÕS § 286 lg 1 järgi, siis on tal VÕS § 286 lg-st 2 tulenevalt õigus esitada üürileandja vastu kulutuste hüvitamise nõudeid käsundita asjaajamise sätete alusel (VÕS §-d 1018 ja 1023). VÕS § 286 lg 2 mõttes on käsundita asjaajamise sätteks ka VÕS § 1024 lg 4, milles sätestatud eelduste puhul saab kohaldada ka VÕS § 1042 (RKTKo 3-2-1-51-15 p-d 17, 18, 19).
12.Kostja on ära näidanud kulutuste koosseisu (elektriradiaatorid, elektritööd, projekt, 2 klaasitud silemetallust), kuid ei ole välja toonud kulutuste hüvitamise nõude õiguslikku alust. VÕS § 286 lg 1 alusel saaks kostja nõuda üürileandja kirjalikus vormis esitatud nõusolekul tehtud parenduste hüvitamist. Lepingu p-s 3.3. järgi peab üürnik kooskõlastama kõik ehitustööd (parendused, jooksev remont) kirjalikult üürileandjaga. Kostja on küll väitnud, et pooled leppisid kokku, et kostja teostab keskküttesüsteemi vahetuse elektriküttesüsteemi vastu, kuid asjas ei ole tuvastatud, et kostjal oli parenduste tegemiseks üürileandja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis nõusolek. Hoone küttesüsteemi muutmise, so. elektrikütte paigaldamise tööd on mahukad ja ei ole käsitletavad ebaolulise puuduse või takistuse kõrvaldamiseks tehtud vajalike kulutustena, mis tuleb hüvitada VÕS § 279 lg 3 järgi. Seega ei saa kostja nõude aluseks olla VÕS §-d 286 lg 1 ja 279 lg 3, küll aga saab kohalduda VÕS § 286 lg 2.
13.Hageja väite osas, et kostja tehtud parenduste hüvitamise nõue on aegunud TsÜS § 146 lg 1 alusel märgib kohus, et VÕS § 286 lg-tes 1 ja 2 märgitud nõuete aegumine on sätestatud VÕS § 338 lg-tes 1 ja 2 ning asja parendamisest tulenevate nõuete aegumistähtaeg on kuus kuud alates üürilepingu lõppemisest. Riigikohus on leidnud, et VÕS § 338 lg-s 1 nimetatud aegumistähtaeg kehtib ka VÕS § 286 lg 2 järgi üürilepingu esemele tehtud kulutuste hüvitamise nõudele käsundita asjaajamise sätete aluse (RKTKo 3-2-1-9-13 p 12). Riigikohus on leidnud, et VÕS § 286 lg-s 2 ettenähtud kulutuste hüvitamist käsundita asjaajamise sätete alusel on üürnikul õigus nõuda sõltumata sellest, kas oli järgitud VÕS § 285 lg-s 1 sätestatut ning kas üürileping on lõppenud või mitte (RKTKo 3-2-1-126-08 p 15). Eeltoodust järeldub, et kostja parenduste hüvitamise nõue ei ole aegunud ja olenemata sellest, et üürileping ei ole lõppenud, saab kostja poolt tehtud tasaarveldusavaldust arvesse võtta.
14.Kohus ei nõustu hageja vastuväidetega kostja tasaarvestusele, sh sellega, et tegemist on tingimusliku tasaarvestusega ja see on tühine (VÕS § 198 lg 2). Riigikohus on leidnud, et tasaarvestuse avaldust juhuks, kui kohus hagi rahuldab, ehk kohtumenetluses alternatiivselt tehtud avaldust ei saa lugeda tingimuslikuks VÕS § 198 teise lause mõttes (RKTKo 2‐14‐21710 p 42). Antud juhul ongi kostja tasaarvestusavalduse sellisel kujul esitanud (kui kohus hagi tervikuna või osaliselt rahuldab). Kohus saab raha maksma kohustatud menetlusosalise tasaarvestuse avaldust otsuse tegemisel arvestada ning väljamõistetavat rahalist hüvitist vastavalt vähendada, kui tasaarvestus on põhjendatud. Tasaarvestust välistavateks vastuväideteks VÕS § 200 lg 4 tähenduses on üksnes sellised vastuväited, mis välistavad täielikult või osaliselt nõude maksmapaneku. Selliste vastuväidete alla kuuluvad vastuväited, mis annavad poolele õiguse võlgnetava kohustuse täitmisest kestvalt (kohustus on täidetud, kohustus on muul põhjusel lõppenud, kohustus on kehtetu) või teatud ajavahemiku jooksul keelduda (RKTKo 2-19-15657 p 12).
15.Kohtu hinnangul hageja selliseid vastuväiteid esitanud ei ole. Hageja vastuväited tasaarvestusele ei välista tasaarvestuseks kasutatud nõude maksmapanekut. Asjaolu, et kostja (üürnik) otsustas ise paigaldada hoonesse elektrikütte ei välista tehtud parenduste kulutuste hüvitamist. Riigikohus on selgitanud, et VÕS § 1018 jj kohaldamist ei välista see, kui hageja tegutses kulutuste kandmisel ka enda huvides. Piisab, kui kantud kulutused kuuluvad vähemalt osaliselt kostja huvisfääri (RKTKo 2-15-1663 p 20). VÕS § 1018 lg 1 kohaselt on olukorras, kus üks isik teeb midagi teise isiku kasuks, ilma et viimane oleks talle andnud õiguse tegu teha või kohustanud teda tegu tegema, käsundita asjaajajal mh õigus nõuda kulutuste hüvitamist (VÕS § 1023). Kostja väitel koosnevad tasaarvestatavad kulutused 6316, 88 eurot järgnevast: AS Effex elektriradiaatorid 1686, 72 eurot, Top Steel OÜ 2 klaasitatud silemetallust 2136 eurot, OÜ Imperelekter elektriprojekt 1000 eurot ja Electrical team OÜ elektritööd 1494,16 eurot.
16.Hageja hoonele Jaama tn 6 tehtud kulutused olid tehtud nii kostja enda huvides ja on kasulikud hagejale, sest renoveerimine võimaldas kostjal hoonet sihtotstarbeliselt kasutada ja
muutis hagejale kuuluva hoone paremaks ning hoidis kokku hageja kulusid. Kohus on otsuse p-s 12 välja toonud, et kostja on teinud mahukaid töid. Selliste tööde tegemise kohustus kostjal puudus, st. sellist kohutust ei tulenenud kostjale seadusest, ega poolte vahelisest üürilepingust. Hoonele uute uste paigaldamine, hoone elektrisüsteemi uuendamine ja elektriradiaatorite paigaldamine vastab hoone omaniku huvidele ja tegelikule tahtele, sest on kasulik hoonele ning vabastab omaniku nende tööde eest tasumisest. Kulude koosseisule ja suurusele hageja vastu vaielnud ei ole. Kohus leiab, et kostja tasaarvestusavaldus summas 6316, 88 eurot on põhjendatud, sellega tuleb arvestada ning kostjalt välja mõistetavat rahalist hüvitist tuleb vähendada. Otsuse p-st 9 ja 10 tuleneb, et kostja peab hagejale maksma 11837, 54 eurot (hoone ja garaažiboks), mida tuleb vähendada tasaarvestuse summa võrra, so. 6316, 88 euro ulatuses ning järelikult tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista 5520, 66 eurot.
17.Kostja esindaja on 06.10.2023 esitanud seisukoha koos tõenditega, mille kohus jätab tähelepanuta, kuna need on esitatud hilinenult. Kohus määras pooltele tähtaja avalduste, dokumentide ja menetluskulude nimekirjade esitamiseks kuni 28.09.2023.
MENETLUSKULUD
18.Asja menetlenud kohus märgib kohtuotsuses menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel (TsMS § 173 lg 1). Maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses (TsMS § 174 lg 2). TsMS § 163 lg 1 kohaselt kannavad hagi osalise rahuldamise korral pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kuna kohus rahuldab hagi osaliselt, jäävad poolte menetluskulud poolte endi kanda ja kohus ei määra kindlaks menetluskulude rahalist suurust.
Tarmo Tina Kohtunik /allkirjastatud digitaalselt/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.