Kehtiv kohtuotsuse tervikresolutsioon on järgmine:
3.1.Jätta rahuldamata LCI3 OÜ hagi aktsiaseltsi Folger Art vastu üürilepingust tulenevas raha tasumise nõudes. 3.2.Poolte menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jätta LCI3 OÜ kanda.
1(12)
4.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue
1.LCI3 OÜ (hageja) esitas 07.05.2020 Harju Maakohtule hagiavalduse aktsiaseltsi Folger Art (kostja) vastu üürilepingust tulenevas raha tasumise nõudes (I kd, tl-d 1-4). Hageja põhjendab hagiavaldust järgmiste asjaoludega. OÜ Scanweld Ehitus (registrikood 11010029) ja kostja sõlmisid 09.02.2015 üürilepingu, mille alusel andis OÜ Scanweld Ehitus kostja kasutusse tootmisruumid asukohaga Telliskivi 61b, Tallinn. Lepingupooled leppisid kokku, et kostja kohustub alates tootmisruumide (üüripind) otsese valduse üleandmisest maksma iga kuu 10. kuupäevaks üüri 2700 eurot, millele lisandub käibemaks. Lepingupooled leppisid kokku, et kostja on kohustatud esitatud arvete alusel arve saamisest 10 päeva jooksul tasuma lisaks üüripinna kasutamisega seotud kõrvalkulud. Lepingupooled leppisid kokku, et kostja on kohustatud rahalise kohustuse täitmisega viivitamise eest tasuma viivist 0,15% päevas. Lepingupooled leppisid kokku, et leping jõustub allkirjastamise hetkest ja kehtib üüripinna üleandmisest viis aastat. OÜ Scanweld Ehitus andis üüripinna kostjale üle 09.05.2015. Üürileping pidi kehtima kuni 09.05.2020. Lepingupooled leppisid kokku, et kui kostja ei teavita lepingu perioodi algusest kahe aasta möödumisel, kuid vähemalt kuus kuud enne lepingu lõppemist soovist leping tähtaja saabumisel lõpetada, pikeneb lepingu periood automaatselt kolme aasta võrra. OÜ Scanweld Ehitus võõrandas 29.12.2016 kinnisasja asukohaga Telliskivi 61b, Tallinn hagejale. Hagejale läksid seaduse alusel üle kõik lepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused. Kostja ei teavitanud hagejat ajavahemikus 10.05.2017 kuni 09.11.2019 soovist leping 09.05.2020 lõpetada. Leping pikenes seetõttu kuni 09.05.2023. Kostja esitas 08.11.2017 hagejale korralise ülesütlemisavalduse lepingu lõpetamiseks alates 09.05.2018. Leping ei näinud ette lepingu korralise ülesütlemise võimalust. Kostja ei põhjendanud ülesütlemist hageja lepingurikkumisega. Pooled plaanisid 04.05.2018 vormistada kirjalikult üüripinna üleandmise, kuid poolte erimeelsuste tõttu jäi üüripinna üleandmine aktiga vormistamata. Hageja on võtnud kostjalt vastu üüripinna võtmed, et tagada üüripinna säilimine. Leping ei lõppenud kostja ülesütlemisavaldusega. Hageja jätkas kostjale üüri- ja kõrvalkulude tasumiseks arvete saatmist. Poolte ühine tahe oli sõlmida tähtajaline leping, mille tähtaeg on pikem kui üks aasta. Hageja on otsinud üüripinnale uusi üürnikke, kuid see ei ole õnnestunud. Hageja tellis kostjalt võla sissenõudmiseks õigusteenust Osaühingult Advokaadibüroo Eversheds Sutherland Ots&Co, millest on hagejale tekkinud kulud 2903,46 eurot. Kostja ei ole tasunud ajavahemikus 20.05.2018 kuni 31.03.2020 üüri 76 161,48 eurot ja kõrvalkulusid 7102,12 eurot. Sissenõutavaks muutunud viivise tasumise nõue 16.04.2020 seisuga on 45 281,09 eurot. Hageja nõuab kostjalt alates hagi esitamisest viivise tasumist protsendina põhinõudelt. Hageja nõuab kostja üüri, kõrvalkulude, viivise ja kahjuhüvitise tasumist (I kd, tl-d 1-3).
2.Menetluse jooksul muutis hageja oma seisukohta, avaldades, et kostjale anti üüripinna valdus üle märtsis 2015. Hiljemalt 10.04.2015 oli üüripind kostjale üle antud. Kui kostja sai otsese valduse kätte 10.04.2015, siis oleks kostja enda tõlgenduse kohaselt pidanud lepingu
2(12)
ülesütlemise teate edastama hagejale hiljemalt 2017. aasta oktoobris. Kostja esitas avalduse 2017.a novembris, mistõttu ei lõppenud leping korraliselt 2018.a mais. Poolte ühine tahe oli sõlmida leping, mida sai üürnik ühekordselt lõpetada kahe aasta möödumisel. Üürileandja eesmärgiks lepingu sõlmimisel oli sõlmida võimalikult pikk (5-aastane) üürileping. Kostja soovis, et lepinguperioodi sees oleks siiski võimalus leping varem lõpetada. Kostjale tuldi vastu ning lepingu punktis 5.1 sätestati kostjale võimalus ühekordselt 5-aastase perioodi sees leping korraliselt üles öelda. Kostja vastus
3.Kostja vaidleb hagile vastu ja palub selle jätta rahuldamata. Kostja põhjendab vastuväiteid hagile järgmiselt. OÜ Scanweld Ehitus ja kostja sõlmisid lepingu 18.02.2015, mitte 09.02.2015. Lepingupooled leppisid kokku, et leping jõustub poolte poolt lepingu allakirjutamise hetkest ja on sõlmitud tähtajaliselt viieks aastaseks perioodiks, mida hakatakse arvutama alates otsese valduse üleandmisest üürnikule. Pärast kaht aastat on üürnikul õigus korraliselt leping üles öelda teavitades kirjalikult sellest üürileandjat vähemalt kuus kuud enne perioodi lõppu ette. Kui üürnik lepingut korraliselt üles ei ütle ja üürileandjale korralise ülesütlemise soovist kokkulepitud tähtajal ei teata, pikeneb lepinguperiood automaatselt kolme aasta võrra. Leping on sõlmitud viieks üheaastaseks perioodiks, millest esimese kahe aasta möödumisel ehk kahe perioodi lõppemist tekib üürnikul õigus lepingu ülesütlemiseks. Üürnikul on seega õigus leping üles öelda kuus kuud enne kolmanda aasta ehk kolmanda perioodi lõppu. Üüripind anti kostjale üle 09.05.2015. Kostja ei tohtinud kahe üheaastase perioodi 09.05.2015 kuni 08.05.2017 lepingut üles öelda. Kostja võis alates 09.05.2017 lepingu korraliselt öelda vähemalt kuuekuulise etteteatamisajaga enne aastase perioodi lõppu. Kostja teavitas hagejat korralisest ülesütlemisest 08.11.2017. Kuivõrd kostja ütles lepingu üles kokkulepitud etteteatamistähtaegu järgides, lõppes leping ülesütlemisega 09.05.2018. Hageja ei ole pidanud kostjaga lepingueelseid läbirääkimisi ega saa teada lepingupoolte ühist tegelikku tahet.
4.Leping lõppes hiljemalt üüripinna ja selle võtmete tagastamisel hagejale. Kostja andis hagejale 04.05.2018 üüripinna üle, kuid hageja keeldus võtmeid vastu võtmast ja akti allkirjastamast. Akti allkirjastasid kaks kostja juhatuse liiget ja üleandmisele kutsutud manukas. Hageja tuli kostja asukohta ja võttis kostjalt võtmed vastu 10.05.2018. Hagejal puudus kohustus tagada üüripinna säilimine, selline kohustus oli kostjal.
5.Leping lõppes alternatiivselt 09.05.2020. Kostja avaldas tahet lepingu ülesütlemiseks 08.11.2017, see tähendab kokkulepitud ülesütlemise tähtaja kestel. Kostja ülesütlemisavalduses avaldatud lepingu lõppemise aeg 09.05.2018 ei muuda avaldust tühiseks. Seega lõppes leping kokkulepitud viieaastase tähtaja möödumisel 09.05.2020. Kostja käitumine on pahauskne, kui ta leiab, et leping lõpeb alles 09.05.2023. Põhinõude alusetuse tõttu tuleb rahuldamata jätta viivise ja kahjuhüvitise tasumise nõue. Alternatiivselt leiab kostja, et hagejal on õigus nõuda üüri ja kõrvalkulude tasumist ning vastavas ulatuses viivist kuni 10.05.2018 või 09.05.2020. Hageja nõue on ebaselge. Lepingupooled leppisid kokku üüri suuruses 2700 eurot kuus, millele lisandub käibemaks (kokku 3240 eurot). Arvetel on üüri suurus nimetatud summast erinev, ületades 3240 eurot. Hageja ei ole kokkulepitud üüri ületava nõude aluseks olevaid asjaolusid välja toonud. Hageja üürinõue on ebaselge ning ei vasta esitatud arvestustele. Hageja ei ole tõendanud üüri ja kõrvalkulude tasumiseks kostjale arve esitamist kokkulepitud aja jooksul ning seega nõuete sissenõutavaks muutumist. Hageja on arvestanud kolmel arvel märgitud põhinõude summast suuremas ulatuses viivist. Hageja ei ole tõendanud põhinõude summat ületavas ulatuses kahju tekkimist. Viivisekokkulepe on ebamõistlikult kahjustava tüüptingimusena tühine. Kostja taotleb viivise vähendamist mõistliku suuruseni. Hageja kohtueelsete õigusabikulude hüvitamise nõude 2903,46 eurot kujunemine on ebaselge. Hagejale väljastatud arvete summa ilma käibemaksuta
3(12)
on 2673,05 eurot. Kahju ei ole käive ja kahju ei saa nõuda koos käibemaksuga. Kahjunõue on tervikuna alusetu, ülepaisutatud ja tõendamata. Hagejale õigusteenuse osutamine on tõendamata. Kahjunõude rahuldamise korral palub kostja kahjuhüvitist vähendada (I kd, tl-d 42-47). Hageja põhjendas hagiavaldust väitega, et üüripind anti kostjale üle 09.05.2015. Kostja võttis faktiväite omaks. Seega ei vaja asjaolu tõendamist. Hageja ei ole esitanud vastuväidet üüripinna teistsuguse üleandmise aja kohta (I kd, tl-d 161-167). Esimese astme kohtu otsus
6.Maakohus rahuldas hagi osaliselt, üüri ja kõrvalkulude nõudes ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja üüri 76 161,48 eurot ja kõrvalkulud 7102,12 eurot.
7.Maakohus leidis, et kogumis on tõendatud ruumide otsese valduse üleandmine kostjale varem kui 09.05.2015. Kohus leiab, et arvestades kostja 21.04.2015 e-kirja, saab lugeda ruumid kostja otseses valduses olevateks hiljemalt 21.04.2015 seisuga. Kohus tuvastab, et ruumide valdus oli üle antud hiljemalt 21.04.2015.
8.Kohus on seisukohal, et lepingust, SM ütlustest ja kostja juhatuse liikme seletusest nähtuvalt sõlmiti leping tähtajaga viis aastat. Samuti nähtub, et lepingupoolte ühine tahe on olnud suunatud sellele, et anda üürnikule õigus lepingu ülesütlemiseks. OÜ Scanweld Ehitus esindaja SM ütlustest nähtuvalt pidi lepingu tähtaeg olema minimaalselt kaks aastat, kostja juhatuse liikme vande all antud seletusest nähtuvalt 2,5 aastat. Seega on pooltel ühine tahe selle osas, et lepingu tähtaeg ei saa olla lühem kui kaks aastat. Lepingupoolte selgitused ühise tahte kohta lähevad lahku osas, mis puudutavad üürniku ülesütlemisavalduse esitamise õiguse tekkimise aega. OÜ Scanweld Ehitus esindaja SM ütlustest nähtuvalt tuli leping üles öelda hiljemalt pool aastat enne kahe aastase lepinguperioodi möödumist. Kostja hinnangul tuli leping üles öelda pool aastat enne kolmeaastase lepinguperioodi möödumist.
9.Kohus leiab, et VÕS § 29 lg-st 3 tulenevalt tuleb OÜ Scanweld Ehitus tõlgendusest lähtuda. Lepingu punkti 5.1 kohaselt on võimalik lepingu kehtivus kaks aastat üksnes siis, kui üürnik ütleb lepingu üles enne kahe aasta möödumist. Vastupidise tõlgenduse korral pikeneks esialgne lepinguperiood alati pikemaks kui kaks aastat. Seega tuleb lepingu punkti 5.1 lauset kaks mõista selliselt, et lepingut ei saa öelda üles enne kahe aasta möödumist, st lepingu lõppemine korralise ülesütlemise alusel enne kahe aasta möödumist ei ole võimalik. Samuti tuleneb lepingu punktist 5.1, et ülesütlemisavaldus tuleb teha pool aastat enne kaheaastase lepinguperioodi lõppu, sest vastasel juhul ei lõpeks leping kahe aasta möödumisel, vaid pärast seda. Kohtu tuvastatud otsese valduse üleandmise ajast lähtudes möödus kahe aasta pikkune periood otsese valduse üleandmisest 21.04.2017. Seega pidi kostja lepingu ülesütlemisest OÜle Scanweld Ehitus teatama hiljemalt 21.10.2016.
10.Kostja põhjendab oma vastuväiteid hagile väitega, et leping on lõppenud korralise ülesütlemisega 09.05.2018. Kostja tegi 08.11.2017 ülesütlemisavalduse, mille kohaselt ütles kostja üürilepingu üles alates 09.05.2018 (I kd, tl-d 17-19 – 08.11.2017 ülesütlemisavaldus). Pooled ei vaidle selle üle, et kostja on ülesütlemisavalduse teinud ja hageja selle kätte saanud 08.11.2017. Seetõttu ei vaja asjaolu tõendamist (TsMS § 231 lg 2 ja 238 lg 1 p 1).
11.Kostja pidi üüriruumide otsese valduse üleandmise aega 21.04.2015 arvestades üürilepingu üles ütlema hiljemalt 21.10.2016. Kohus märgib, et kui üüriruumide otsese valduse üleandmise ajaks lugeda poolte algselt väidetud 09.05.2015, oleks kostja pidanud üürilepingu üles ütlema hiljemalt 09.11.2016. Kostja tegi ülesütlemisavalduse 18.11.2017, see tähendab ligi aasta aega pärast lepingu punktis 5.1 märgitud tähtaega. Kohus märgib, et isegi kostja tõlgenduse õigsust eeldades, mille kohaselt pidi teatama lepingu ülesütlemisest pool aastat enne kolme aasta möödumist, oleks kostja pidanud lepingu üles ütlema hiljemalt 21.10.2017. Kostja ei ole ka sellest tähtajast kinni pidanud. Eeltoodut arvestades leiab kohus, et kostja poolt üürilepingu ülesütlemise formaalsed eeldused ei olnud täidetud, sest kostja ei
4(12)
öelnud lepingut üles õigeaegselt, see tähendab lepingupoolte vahel kokku lepitud aja jooksul. Seega ei toonud kostja ülesütlemisavaldus kaasa lepingu lõppemist.
12.Kohus on seisukohal, et lepingu ülesütlemisavalduse õigusliku mõju puudumise tõttu pikenes üürileping kolme aasta võrra, see tähendab kuni 21.04.2020. Kostja tõlgendus, mille kohaselt ei saanud leping kolme aasta võrra pikeneda, on otseses vastuolus lepingu punkti 5.1 sõnastuse, lepingupoolte vahel enne lepingu sõlmimist peetud kirjavahetuse ja SM ütlustega. Seejuures arvestab kohus, et kostja on vande all peetud seletustes pidanud võimalikuks lepingu tähtajaks ka viit aastat. Kohus leiab, et lepingu punkt 5.1 ei sisalda regulatsiooni lepingu pikenemiseks pärast viit aastat. Seetõttu lõppes pooltevaheline üürileping 21.04.2020 üürilepingu tähtaja möödumisega.
13.Kostja on leidnud, et leping lõppes alternatiivselt hiljemalt 10.05.2018. Leping lõppes hiljemalt üüripinna ja selle võtmete tagastamisel hagejale. Kostja andis hagejale 04.05.2018 üüripinna üle, kuid hageja keeldus võtmeid vastu võtmast ja akti allkirjastamast. Akti allkirjastasid kaks kostja juhatuse liiget ja üleandmisele kutsutud manukas. Hageja tuli kostja asukohta ja võttis kostjalt võtmed vastu 10.05.2018. Kohus saab aru, et kostja hinnangul tegi hageja kaudse tahteavalduse lepingu kokkuleppel lõpetamiseks. Hageja ei ole sellise käsitlusega nõustunud. Kohtu hinnangul ei sisalda äriruumide võtmete tagastamise akt, mis on koostatud 10.05.2018, teavet poolte tahte kohta.
14.Kohtu hinnangul on hageja selgitanud kostjale enne võtmete vastuvõtmist oma seisukohta lepingu kehtivuse osas ning selgitanud, et hagejal ei jää üle muud, kui võtmed vastu võtta, sest kostja on üüripinnalt lahkunud ja selle valveta jätnud. Hageja eelnevat selgitust oma käitumisele arvestades ei saa hageja käitumisele anda selgitusest erinevat tähendust. Kohtu hinnangul ei ole kostja välja toonud ja tõendanud asjaolusid, millest nähtuvalt väljendas hageja käitumine võtmete vastuvõtmisel tahet leping kokkuleppel lõpetada. Kohus on seisukohal, et leping ei ole poolte kokkuleppel lõppenud.
15.Kohus on seisukohal, et kuivõrd pooltevaheline leping ei lõppenud ülesütlemise tõttu, on kostja kohustatud tasuma hagejale üüri ja kõrvalkulusid vastavalt lepingule. Hageja põhjendab hagiavaldust sellega, et ta on edastanud kostjale 48 arvet üüri ja kõrvalkulude tasumiseks ajavahemikus 30.04.2018 kuni 01.03.2020, mille alusel on hagejale tasumata üür 76 161,48 eurot ja kõrvalkulud 7102,12 eurot. Kohus leiab, et arvete koostamine on tõendatud arvete dokumentidega (I kd, tl-d 124-147). Kohus leiab, et arvetel märgitud üüritasu suurus on kooskõlas üürilepingu punktis 8.1 märgitud üüritasuga 2700 eurot, mida on korrigeeritud lepingu punkti 8.8 kohaselt tarbijahinnaindeksiga. Arvetel märgitud kõrvalkulude suurus on tõendatud kohtu hinnangul teenuseosutajate väljastatud arvetega (II kd, tl-d 32-112) ja elektriarvesti näitudega (II kd, tl-d 113-114, 127-145). Kohus leiab, et kostja ei ole tõendanud hageja kuluarvestuse ebaõigsust ning kõrvalkulude teistsugust suurust.
16.Kohus leiab, et raamatupidamisprogrammi Erply Books logiga on tõendatud arvete edastamine kostjale e-kirjadega.
17.Kohus leiab, et viivisekokkulepe ei ole käsitletav tüüptingimusena, kuna asjast nähtuvalt räägiti lepingulised kokkulepped läbi. Kostja on leidnud, et hageja on käitunud hea usu põhimõttega vastuolus olevalt, mistõttu ei ole hagejal õigus viivist nõuda. Kostja hinnangul on hageja käitunud vastuoluliselt, tuginedes varem üüripinna üleandmise ajale 09.05.2015, kui hiljem heitnud kostjale ette kostja poolt väärast üürilepingu ülesütlemise ajast lähtumist. Hageja nõuab seetõttu kostjalt viiviseid, mis on tekkinud asjaoludest, et kostja on lähtunud hageja varasema käitumise hinnangutest (I kd, tl 166, p 6.2). Kohus on seisukohal, et hageja viivisenõue kostja vastu ei ole tekkinud kostja väidetud asjaoludest. Kohus tuvastas eelnevalt, et isegi ruumide otsese valduse üleandmise korral 09.05.2015 ei ole kostja poolt lepingu ülesütlemine toimunud kokkulepitud aja jooksul ega lõpetanud pooltevahelist lepingut. Seega on viivisenõue tekkinud kostja poolt lepingust tulenevate kohustuste täitmata jätmisest, mitte hageja käitumisest. Kohtu hinnangul ei ole OÜ Scanweld Ehitus või hageja
5(12)
käitunud vastuoluliselt, vaid on olnud kogu aeg seisukohal, et kostja poolt lepingu ülesütlemine ei omanud õiguslikke tagajärgi. Seega ei ole hageja kaotanud oma nõudeõigust hea usu põhimõttega vastuolus oleva käitumise tõttu.
18.Hageja nõuab kostjalt üüri ja kõrvalkulude tasumisega viivitamise eest viivise tasumist määraga 0,15% võlgnetavalt summalt. 16.04.2020 seisuga oli sissenõutavaks muutunud viivis summas 45 281,09 eurot. Kostja ei ole esitanud vastuväiteid sissenõutavaks muutunud viivise arvestuskäigule. Kohtu hinnangul vastab sissenõutavaks muutunud viivise suurus tasumisega viivitatud päevade arvule, põhinõuete suurusele ning viivisemäärale. Kohus leiab, et hagejal on õigus nõuda kostjalt viivise 45 281,09 eurot tasumist. Kohus rahuldab hagiavalduse ja mõistab viivise 45 281,09 eurot kostjalt hageja kasuks välja. Kostja apellatsioonkaebus
19.Apellant vaidlustab maakohtu otsuse, palub selle tühistada ja saata asi uueks arutamiseks maakohtule, alternatiivselt uue otsusega jätta hagi rahuldamata.
20.Maakohus leidis, et ruumide valdus oli kostjale üle antud hiljemalt 21.04.2015.a. Maakohus aga ei ole valduse üleandmise osas analüüsinud kõiki kostja väiteid ega tõendeid, millest nähtub, et ka 21.04.2015.a ei olnud kostjal ruumide osas valdust. Asjaolust, et kostja enne 09.05.2015.a akti allkirjastamist hoiustas seal trükimasinaid, ei saa järeldada, et ruumide valdus oli üle antud 21.04.2015.a. Vastavat kinnitavad ka tunnistaja SM`e ja TR ütlused ning MS seletused. Vastavad ütlused/seletused tõendavad ka poolte ühist tahet, et kostja ei soovinud üüripinna suhtes tegelikku võimu teostada enne, kui on üürileandaja poolt teostatud kokkulepitud tööd, mis olid eelduseks, et kostjal oleks võimalik üüripinnal alustada toiduainete pakendite tootmist.
21.Üleandmise– vastuvõtmise akti sõnastusest ilmneb üheselt, et üüripinna otsese valduse üleandmise aja puhul on määrav just üleandmise–vastuvõtmise akti allkirjastamise aeg. Akti p-i. 4 kohaselt käesolev lisa jõustub Poolte poolt selle allkirjastamise momendist. Sarnaselt eeltoodule olid pooled kokku leppinud akti koostamises ka üüripinna tagastamisel, kuivõrd lepingu p-i 5.5 kohaselt üüripinna tagastamise akt on analoogne üüripinna üleandmise aktiga, kus fikseeritakse äriruumi seisund üürileandjale tagastamise hetkel. Aktidele on pooled omastanud lepingu kohaselt kokkuleppelise toimingu sisu, mitte aga tegemist ei ole lihtsalt võimaliku dokumendiga, millest ei tulene õiguslikke tagajärgi. Seega ka lepingutingimuste, mis käsitlevad otsese valduse ajale lepingu kohaselt kokkuleppelist toimingu omistamist, tõlgendamist koos teiste lepingutingimustega (üürilepingu tagastamise aktiga), annab lepingu ja selle lisadest tulevalt lepingu terviku olemust ja eesmärki arvestades tulemi, et otsese valduse üleandmiseks tuleb lugeda akti allkirjastamise hetke. Kostja rõhutab, et kui poolte arusaamiste kohaselt aktile ei omistatud õiguslikke tagajärgi, siis ei oleks pooled sõlminud akti peale seda kui väidetavalt otsene valdus oli kostjale üleantud juba ligi 1,5 kuud enne akti allkirjastamist.
22.Maakohus jättis otsuses käsitlemata kostja alternatiivsed väited ning nendega seotud tõendid hindamata, et hageja (sh OÜ Scanweld Ehitus) käitumine on selges vastuolus hea usu põhimõttega kui ta kogu kohtumenetluse ja kohtuvälise menetluse vältelt on olnud läbivalt seisukohal, et üüripind on kostjale antud üle 09.05.2015.a tulenevalt akti allkirjastamisest ning sellest hetkest hakati ja tuleb hakata lugema üürilepingu perioodi, mille üle poolte vahel ka vaidlus puudus.
23.Maakohus leidis, et lepingust, SM ütlustest ja kostja juhatuse liikme seletustest nähtuvalt sõlmiti leping tähtajaga viis aastat. Kostja hinnangul ei nähtu maakohtu otsusest, et maakohus oleks selgitanud välja ja tuvastanud nõuetekohaselt ülalnimetatud asjaolu. Maakohus on üldsõnaliselt leidnud, et lepingust nähtub, et leping sõlmiti tähtajaga viis aastat. Kuidas vastavale seisukohale maakohus jõudis aga otsusest ei nähtub. Vastupidi, lepingu p-i 5.1 sõnastusest tuleneb, et leping on sõlmitud tähtajaliselt viieks (5) aastaseks perioodiks.
6(12)
Seega maakohtu seisukoht läheb lepingu grammatilise tõlgendamisega vastuollu. Maakohtu muid tõlgendusi ja sellest tehtavaid järeldusi aga otsusest ei nähtu. Samuti on arusaamatu, kuidas maakohus jõudis järeldusele, et MS seletustest nähtuvalt sõlmiti leping tähtajaga viis aastat. SM`e antud tunnistaja ütlused ei lükka ümber kostja seisukohta, et leping sõlmiti 5-ks aastaseks perioodiks, mis automaatselt peale viite aastat pikeneks kolme aasta võrra kui kostja polnud lepingut üles öelnud.
24.Kostja hinnangul on maakohus omistanud kontekstiväliselt kostjale väited, mida kostja pole esitanud. Kostja ei ole ainuüksi väitnud, et kostjal on õigus leping korraliselt üles öelda vähemalt kuus kuud enne kolmanda aasta pikkuse perioodi lõppu. Maakohus ei ole ka viidanud, millises menetlusdokumendis kostja on vastavat väitnud. Kostja on kogu menetluses läbivalt olnud seisukohal, et leping on sõlmitud tähtajaliselt 5-ks aastaseks perioodiks (kokku on 5 aastat) ning peale kahte aastat ehk kahe esimese perioodi möödumist tekib üürnikul õigus leping üles öelda teatades sellest ette vähemalt 6 kuud enne perioodi lõppu. Periood on üks aasta. Kostja eesmärgiks ning läbirääkimiste tulemusel ka poolte ühiseks tahteks oli just sõlmida üürileping viieks üheaastaliseks perioodiks kokku viis aastat, mida oleks ainult kostjal võimalik peale kahte aastat (kaks aastat oli sätestatud üürileandja huvides) öelda üles teavitades üürileandjat ette kuus kuud enne üheaastase perioodi lõppu. Seega kostja soovis üles ütlemise võimaluse endale jätte mitte ainult üheks korraks st peale kahte aastat on õigus leping üles öelda, millest tuleb teavitada 6 kuud ette ehk 1,5 aasta möödumisel, vaid ka järgmisteks perioodideks. Vastav tähendab, et ka peale kolmandat, neljandat ja viiendat aastat saab ainult kostja vajadusel lepingu üles öelda, millest tuleb teavitada ette 6 kuud.
25.Maakohus on jätnud otsuses käsitlemata kostja väited, et isegi kui möönda, et leping on sõlmitud tähtajaliselt 5-ks aastaks, siis lähtuvalt lepingu p-st 5.1 peale 2 aasta möödumist alates otsese valduse üleandmist Üürnikule tekib Üürnikul õigus Leping üles öelda teatades sellest ette 6 kuud. Kostja tegi lepingu ülesütlemise avalduse 08.11.2017.a, millega teavitas, et ütleb üürilepingu üles alates 09.05.2018.a. Seega lepingu ülesütlemise avaldus tehti peale kahte aastat alates otsese valduse üleandmisest (siinkohal ei oma tähtsust, millal anti valdus üle 2105. aastal, sest kaks aastat oli seisuga 08.11.2017.a igal juhul täitunud). Seega alates maist 2017.a oli kostjal igal juhul õigus teavitada lepingu ülesütlemisest, mis lõpetaks lepingu peale kuue kuu möödumist vastava avalduse tegemist. Kostjal oli kohustus teha vastav tahteavaldus enne vähemalt märtsi 2020.a (hageja hinnangul) ehk 6 kuud enne viieaastalise lepingu perioodi lõppu. Seega ka kui lähtuda, et leping sõlmiti 5-ks aastaks, siis kostja ütles lepingu üles vastavalt kokkulepitule ning leping lõppes alates 09.05.2018.a.
26.Kostja ei nõustu maakohtu otsuse p-s 10. toodud järeldusega, et alternatiiviselt ei saa lugeda lepingut lõppenuks ka hiljemalt 10.05.2018.a, mil hageja tuli kostja asukohta ja võttis kostjalt üüripinna võtmed vastu 10.05.2018.a. Kostja hinnangul lõppes leping hageja kaudse tahteavaluse kohaselt vastavalt TsÜS § 68 lg-le 3.
27.Maakohus otsuse p-s 11 leiab, et arvetel märgitud üüritasu suurus on kooskõlas lepingu punktis 8.1 märgitud üüritasuga 2 700.- eurot, mida on korrigeeritud lepingu punkti 8.8 kohaselt tarbijahinnaindeksiga. Maakohtu otsusest ei nähtu, et kuidas maakohus jõudis järeldusele, et üüritasu on korrigeeritud lepingu punkti 8.8 kohaselt tarbijahinnahindeksiga. Samuti ei nähtu, millisele tõendile tuginedes maakohus on vastavale järeldusele jõudnud. Hagiavalduse p-i 2.1. kohaselt Lepingu punktiga 8.1 ja 8.2 leppisid pooled kokku, et kostja kohustub alates Üüripinna otsese valduse üleandmisest maksma iga kuu 10-ndaks kuupäevaks üüri summas 2 700.- eurot + km (seega kokku 3 240.- eurot). Maksmata arvetele tabeli kohaselt on üüriarved aga summas 3 340,54.- eurot ja 3 440,75.- eurot. Hageja pole selgelt välja toonud THI suurust vaidlusalustel perioodidel ega tõendanud THI suurust, mis on hageja kohustuseks TsMS § 230 lg-s 1 sätestatule. Maakohus on jätnud otsuses tähelepanuta kostja
7(12)
väite, et THI suurus vaidlusalustel perioodidel on hageja poolt tõendamata. Eelnevast maakohus on üüritasu nõudnud välja suuremas ulatuses kui see on tõendatud.
28.Maakohus leiab, et kõrvalkulude suurus on tõendatud teenuseosutajate väljastatud arvetega ja elektriarvesti näitudega. Kostja ei ole tõendanud hageja kuluarvestuse ebaõigusest ning kõrvalkulude teistsugust suurust. Samas ei nähtu maakohtu otsusest, et maakohus oleks kõrvalkulude suurust asjas esitatud tõendite alusel tuvastanud. Maakohus rajas otsuse hageja väidetele, mitte tõenditele. Maakohus on jätnud täielikult tähelepanuta kostja vastuväited kõrvalkuludele osas ning jättes vastavate kostja väidete käsitlemata jätmise ka põhjendamata (TsMS § 232 lg 1, § 436 lg 1 rikkumine). Kostja on leidnud, et osaliselt on kõrvalkulude suurus tõendamata sh enamuse arvete puhul hageja ei ole sisustanud neid oma konkreetsete väidetega. Hageja peab ise esitama enda selged faktilised väited ja seejärel viitama tõenditele. Hageja ei ole põhistanud ega tõendanud, kust tuleneb kostjal kohustus tasuda üldelektri eest ning millistel alustel. Arusaamatu ja tõendamata on hageja väide, et elektriarvestuse ühikut tuleb korrutada täiendavalt koefitsiendiga.
29.Kummastav on asjaolu, et kuidas kostja sai tarbida elektrit üüritud pinnal kui ta andis valduse üle 04.05.2018.a sh võtmed 10.05.2018.a. Seega väidetavalt tarbitud elektri eest ei vastuta kostja ka juhul, kui kohus leiab, et üürileping ei olnud lõppenud ning hagejal on õigus nõuda kostjalt kõrvalkulusid nõutud perioodi eest. Gaasikulu ehk kütte osas on põhistamata ja tõendamata kuude lõikes, kuidas moodustub mingis kuus soojusenergia. Kuidas on arvestamise aluseks võetavad andmed kujunenud ehk kuidas on kujunenud igakuselt kostja osa gaasikulus.
30.Praeguses asjas tugineb hageja sellele, et kostja on rikkunud üürilepingust tulenevat kohustust tasuda kõrvalkulude eest (majandamiskulude eest). Järelikult pidi hageja tõendama, et kostjal on kohustus tasuda majandamiskulude eest, samuti kohustuse suuruse. Ainuüksi sellest, et hageja esitab kostjale arve majandamiskulude tasumiseks, kostjale kohustusi ei teki. Järelikult ei saa nende arvete esitamisega tõendada seda, kui palju pidi kostja majandamiskulude eest tasuma. Maakohus on otsuse p-s 13 leidnud, et viivisekokkulepe ei ole tüüptingimus. Esitatud tõenditest ei nähtu, et kostja polnud võimeline mõjutama viivisekokkuleppe sisu. Maakohtu hinnangul nähtub, et kostjal oli võimalik lepingu sisu mõjutada ning üürileandja on olnud nõus lepinguprojekti muutmisega kostja soovitud viisil. Kostja ei ole tõendanud, et ta soovis lepinguprojekti selles osas muuta, kuid OÜ Scanweld Ehitus ei pidanud seda võimalikuks. See, et kostja ei ole soovinud muuta lepinguprojekti viivisekokkuleppe osas, ei muuda lepingut tüüptingimustel sõlmitud lepinguks. Maakohus on jätnud seisukoha võtmata kostja taotluse osas, milles kostja taotles VÕS § 113 lg 8 ja 162 alusel viivisenõude vähendamist mõistliku suuruseni.
31.Maakohus leiab otsuse p-s 13, et kostja ei ole esitanud vastuväiteid sissenõutavaks muutunud viivise arvestuskäigule. Kohtu hinnangul vastab sissenõutavaks muutunud viivise suurus põhinõuete suurusele. Kostja maakohtu järeldusega ei nõustu. Kostja on esitanud viivisearvestusele vastuväited mh et hageja on arvestanud viivist põhivõlgnevust ületavas summas arvete puhul: arve nr 179 võlgnevuselt summas 431,57.- eurot on hageja arvestanud viivist summas 451,21.- eurot; arve nr 176 võlgnevuselt summas 2 370,71.- eurot on hageja arvestanud viivist summas 2 514,14.- eurot ja arve nr 187 võlgnevuselt summas 3 340,54.eurot on hageja arvestanud viivist summas 3 387,31.- eurot. Kostja taotles viivise vähendamist põhinõude suuruseni. Maakohus ei ole kostja vastavaid väited otsuses käsitlenud. Vastus apellatsioonkaebusele
32.Vastustaja leidis, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ning menetluskulud jätta teise poole kanda.
8(12)
Ringkonnakohtu seisukoht
33.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada, teha asjas uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Kostja apellatsioonkaebus tuleb rahuldada.
34.Asja materjalidest nähtub: -OÜ Scanweld Ehitus (registrikood 11010029) ja kostja sõlmisid 09.02.2015 kuupäeva kandva üürilepingu, mille alusel andis OÜ Scanweld Ehitus kostja kasutusse tootmisruumid asukohaga Telliskivi 61b, Tallinn. -09.02.2015 kuupäeva kandev üürilepingu dokument on OÜ Scanweld Ehitus esindaja SM ja kostja esindaja MS poolt digitaalselt allkirjastatud 18.02.2015 (I kd, tlk-d 5-13, lepingudokument; I kd, tlk 14, digiallkirja kinnitusleht) -Äriruumi üleandmise-vastuvõtmise akti kuupäevaks on märgitud 20.03.2015 (I kd, tlk 15). Digitaalallkirjade kinnituslehest nähtuvalt on akt kostja esindaja poolt digitaalselt allkirjastatud 09.05.2015 ning OÜ Scanweld Ehitus esindaja poolt 06.07.2015 (I kd, tlk 16). -OÜ Scanweld Ehitus võõrandas kinnisasja asukohaga Telliskivi 61b, Tallinn hagejale. Kinnistusraamatu registriosa nr 12214101 väljatrükist nähtuvalt on hageja omanikuna kinnistusraamatusse kantud 03.01.2017 (I kd, tlk 32). Pooled ei vaidle, et OÜ Scanweld Ehitus ja kostja vahel 18.02.2015 digitaalselt allkirjastatud üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused on 03.01.2017 läinud seaduse alusel üle hagejale. -Kostja tegi 08.11.2017 ülesütlemisavalduse, mille kohaselt ütles kostja üürilepingu üles alates 09.05.2018 (I kd, tlk-d 17-19 – 08.11.2017 ülesütlemisavaldus). Pooled ei vaidle selle üle, et kostja on ülesütlemisavalduse teinud ja hageja selle kätte saanud 08.11.2017
35.Apellatsioonimenetluses on poolte vahel jätkuvalt vaidlus selle üle, kas kostja poolt lepingu ülesütlemine tõi kaasa õiguslikud tagajärjed. Selle väljaselgitamiseks, kas ülesütlemine omas toimet, tuli esmalt tuvastada üürilepingu tähtaja pikkus, lepingu ülesütlemisõiguse tingimused, lepingu tähtaja algus ja seejärel tuvastada, kas kostja poolt lepingu ülesütlemine oli kooskõlas lepingus kokkulepituga.
36.Lepingu punkt 5.1 on sõnastatud järgmiselt: „Leping jõustub Poolte poolt Lepingu allakirjutamise hetkest ja on sõlmitud tähtajaliselt viieks (5) aastaseks perioodiks, mida hakatakse arvutama alates otsese valduse üleandmisest Üürnikule. Pärast kahte (2) aastat on Üürnikul õigus korraliselt Leping üles öelda teavitades kirjalikult sellest Üürileandjat vähemalt kuus (6) kuud enne perioodi lõppu ette. Juhul kui Üürnik Lepingut korraliselt üles ei ütle ja Üürileandjale korralise ülesütlemise soovist kokkulepitud tähtajal ei teata, pikeneb Lepinguperiood automaatselt kolme (3) aasta võrra. Üürileandja kohustub Üürnikule Äriruumide otsese valduse üle andma hiljemalt 20. märtsil 2015.a.“ (I kd, tlk 5 pöördel)
37.Poolte vahel on vaidlus lepingu tingimuste üle. Ringkonnakohus osutab, et lepingu tõlgendamisel tuleb lähtuda poolte tegelikust tahtest, arvestades kõiki kohtule esitatud asjaolusid ning seda, kuidas pooled ise sõlmitud lepingut mõistsid. Eelkõige tuleb lepingu tõlgendamisel arvestada VÕS § 29 lg 1 esimeses lauses sätestatuga ning lähtuda poolte ühisest tegelikust tahtest. Juhul kui poolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tuleb VÕS § 29 lg 4 järgi lepingu tõlgendamisel arvesse võtta ka seda, kuidas pidi lepingust aru saama lepingupooltega sarnane mõistlik isik. Lepingu tõlgendamisel tuleb eelkõige arvestada VÕS § 29 lg 5 p-des 1–6 nimetatud asjaolusid, mh lepingu sõlmimise asjaolusid, tõlgendust,
9(12)
mille pooled on samale lepingutingimusele varem andnud, lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist, lepingu olemust ja eesmärki ning tavasid ja pooltevahelist praktikat.
38.Maakohus tuvastas, et poolte vahel oli sõlmitud üürileping tähtajaga viis aastat, kokkulepe lepingu pikenemise kohta peale 5 aasta möödumist puudus. Sellist seisukohta väljendades tugines maakohus eelkõige tunnistajana ülekuulatud SM ütlustele, sest poolte kirjavahetuses, millele maakohus otsuse põhjendustes samuti viitab, ei arutatud lepingu võimaliku pikenemise küsimust, vaid üürniku ülesütlemisõigust.
39.SM ütlustest nähtuvalt oli leping sõlmitud viieks aastaks ja lepingus kokkulepitud kolmeaastane lepingu pikenemine tähendas seda, et kui 2 aasta möödudes üürnik lepingut üles ei ütle, pikeneb leping 3 aasta võrra. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on ekslikult lähtunud eelkõige vaid nimetatud SM ütlustest, jättes tähelepanuta asjas esitatud teised tõendid. Eelkõige on oluline käesolevas asjas see, et algne üürileandja ehk Scanweld Ehitus OÜ on enne kohtumenetluse algust avaldanud, et lepingu p 5.1 tuleb mõista nii, et leping sõlmiti 5 aastaks ja kui üürnik lepingut üles ei ütle, pikeneb leping 3 aasta võrra. Nii on seda 22.01.2018 (I kd, tlk 21) ja 04.11.2019.a. kirjades (I kd, tlk 176) Scanweld Ehitus OÜ lepinguline esindaja avaldanud. Neile asjaoludele, et leping oli sõlmitud 5 aastaks ja pikenes sealt edasi 3 aasta võrra, sest üürnik ei öelnud nõutud ajal lepingut üles, tugines hageja ka oma hagis. Kuna algse üürileandja seisukoha järgi sõlmiti leping tähtajaga 5+3 aastat, kui üürnik lepingut üles ei ütle, seda on asjas väitnud ka kostja ning seda seisukohta kinnitasid asjas vande alla ärakuulatud kostja seaduslik esindaja MS ja tunnistaja TR, siis leiab ringkonnakohus, et tõendatud on üürilepingu sõlminud poolte ühine tahe sõlmida leping pikkusega 5+3 aastat. Ringkonnakohus toob esile, et põhjendatud on ka kostja apellatsioonkaebuse viide sellele, et pikeneda saab mingi tähtaeg peale esialgse tähtaja saabumist. Seega, kui poolte vahel oli kokku lepitud lepingu tähtaeg 5 aastat, sai leping pikeneda peale viieaastase tähtaja saabumist, mitte selle tähtaja sees. Juba sellest tulenevalt ei saa loogiline olla hageja poolt menetluse jooksul muudetud väite õigsus kokkulepitud lepingu tähtaja pikkuse suhtes.
40.Ringkonnakohtu arvates tõi eelnimetatud lepingu tähtaja kokkuleppe väär tuvastamine maakohtu poolt kaasa selle, et ebaõigesti tuvastati ka lepingu ülesütlemisõiguse tingimused. Asjas ei vaidle pooled selle üle, et minimaalseks lepingu tähtajaks oli kaks aastat, enne seda oli üürniku poolt lepingu ülesütlemisõigus välistatud. Poolte vahel on vaidlus selles, kas lepingust tuli üürnikule vaid üks kord viie aasta jooksul konkreetsel ajal õigus leping üles öelda ning, kas selle aja möödalaskmisel ülesütlemisõigust kasutamata, oli ülesütlemisõiguse kasutamine välistatud. Hageja on nimelt seisukohal, et üürnikul oli õigus öelda leping üles vaid üks kord viie aassta jooksul, täpsemalt lepingu sõlmimisest kahe aasta möödudes (teatades sellest 6 kuud ette ehk teatades ülesütlemisest 1,5 aastat lepingu algusest). Kostja on seisukohal, et ülesütlemisest tuli ette teatada küll pool aastat ette, kuid ülesütlemisõiguse kasutamist ei piiratud konkreetse ajaga lepingu algusest. Üürilepingu sõlminud poolte seisukohad, sh ka hageja seisukoht, mis tugineb algse üürileandja hilisemale, kohtumenetluse ajal antud arvamusele, on erinevad. Ka vande all ärakuulatud isikud andsid lahknevaid seletusi/ütlusi selle asjaolu kohta. Lepingu sõlminud poolte ühist tahet ei ole seega võimalik veenvalt tuvastada. Konkreetselt selles spetsiifilises küsimuses puudub ka üürilepingu poolte kirjavahetus, millest saaks kõige veenvamalt poolte tahte tuvastada. Seega tuleb lepingut tõlgendada mõistliku isiku seisukohalt.
41.Arvestades lepingu punkt 5.1 lausete 1 ja 2 sõnastust, et Leping jõustub Poolte poolt Lepingu allakirjutamise hetkest ja on sõlmitud tähtajaliselt viieks (5) aastaseks perioodiks, mida hakatakse arvutama alates otsese valduse üleandmisest Üürnikule ning pärast kahte (2) aastat on Üürnikul õigus korraliselt Leping üles öelda teavitades kirjalikult sellest Üürileandjat vähemalt kuus (6) kuud enne perioodi lõppu ette, on ringkonnakohus seisukohal, et lausest 2 on selgelt tuvastatav, et:
10(12)
- lepingu ülesütlemisõigus tekib pärast kahe aasta möödumist lepingu algusest, - üürnikul oli kohustus üürilepingu lõpetamisest ette teatada 6 kuud, - seejuures ei saanud üürnik lepingut lõpetada suvalisel ajal 6-kuulise etteteatamisega, vaid lepingu sõlminud pooled olid selle sidunud perioodi lõpuga, - perioodiks peeti aastast tähtaega, kuivõrd lauses 1 on esile toodud, et leping sõlmiti viieks (5) aastaseks perioodiks.
42.Eeltoodu alusel ei saa nõustuda hageja seisukohaga, et üürnikul oli lepingu järgi vaid üks kord konkreetsel ajal lepingu kehtivuse perioodil õigus lepingu ülesütlemiseks. Selline kokkulepe puudub täielikult. Hageja käsitlus, et lepingu piiratud ülesütlemisõigus tuleneb kokkuleppest lepingu pikenemise kohta 3 aasta võrra, on ümber lükatud eespool tuvastatuga, et lepingupoolte ühiseks tahteks oli sõlmida 5+3 aastase tähtajaga leping. Eeltoodud alusel on ringkonnakohus seisukohal, et kostjal oli õigus leping üles öelda ka 3 aastat peale lepingu tähtaja algust, teatades sellest teisele poolele ette pool aastat.
43.Kostja on seisukohal, et kuna ta teatas 6 kuud enne kolmeaastase lepingu tähtaja algust hagejale üürilepingu ülesütlemisest, siis lõppes leping 3 aasta möödudes. Hageja on seisukohal, et kostja ei teatanud lepingu ülesütlemisest ette 6 kuud. Nagu eelpool esile toodud, tuli vaidluse lahendamiseks ka tuvastada, lepingu tähtaja algus. Pooled ei vaidle selle üle, et kokkulepitu järgi oli lepingu tähtaja algus seotud üürieseme otsese valduse üleandmisega Üürnikule. Asjakohane lepingu punkt 4.3 sisaldab järgmist tingimust: „ Äriruumi otsese valduse üleandmisel koostavad Pooled üleandmise-vastuvõtmise akti, milles fikseeritakse Äriruumi seisundi üldkirjeldus ja koosseis, arvestite näidud ning Poolte soovil ka muud Äriruumiga seonduvad asjaolud“ (I kd, tl 5 pöördel).
44.Äriruumi üleandmise-vastuvõtmise akti kuupäevaks on märgitud 20.03.2015 (I kd, tl 15), kuid asjas puudub vaidlus selles, et nimetatud kuupäeval kostjale üürilepingu eseme valdust üle ei andnud. Digitaalallkirjade kinnituslehest nähtuvalt on akt kostja esindaja poolt digitaalselt allkirjastatud 09.05.2015 ning OÜ Scanweld Ehitus esindaja poolt 06.07.2015 (I kd, tl 16).
45.Kohtumenetluse eelselt on algne üürileandja 22.01.2018 (I kd, tlk 21) ja 04.11.2019.a. kirjades (I kd, tlk 176) väljendanud seisukohta, et üürilepingu tähtaja alguseks on 09.02.2015. Ka hagis tugines hageja sellele, et lepingu tähtaja alguseks saab pidada kuupäeva 09.05.2015. Seega oli lepingu sõlminud poolte ühine seisukoht kohtueelselt ja hageja seisukoht hagi esitamisel selgelt selline, et lepingu tähtaja kulg algas 09.05.2015.a. Menetluse jooksul muutis hageja oma seisukohta, hakates väitma, et lepingu tähtaja kulg hakkas varem, kuivõrd üürilepingu eseme otsene valdus anti üürnikule üle varem. Hageja muutunud seisukohta toetas ka algse üürileandja poolel lepingu läbirääkimisi pidanud tunnistaja SM. Asjas ei vaidle seejuures pooled selle üle, et kostjale oli juba alates vähemalt aprillist 2015.a võimaldatud juurdepääs üüriesemele.
46.Ringkonnakohtu arvates on maakohus jätnud tähelepanuta üürilepingu sõlminud poolte kokkuleppe üleandmis-vastuvõtmisaktis. Nii lepiti akti p-s 5 (I kd, tlk 15 pöördel) kokku, et üleandmis-vastuvõtmisakt jõustub poolte poolt selle allkirjastamise hetkest. Kuna üleandmis-vastuvõtmisakti allkirjastamisega kinnitas üürnik muuhulgas, et ta on saanud üürilepingus kokkulepitud üürieseme ning seoses üürilepingu eseme seisundiga tal nõuded ja pretensioonid puuduvad, siis ei ole ringkonnakohtu arvates käesolevas asjas esitatud tõendite pinnalt võimalik tuvastada, et nõuetekohase üürilepingu eseme sai üürnik üürileandjalt oma otsesesse valdusesse varem. Asjast nähtub küll, et kostja sai üüritud pinnale aprillis 2015.a paigutada oma seadmeid tootmise alustamiseks, kuid kokkulepitud üürilepingu eseme otsese valduse üleandmist enne üleandmis-vastuvõtmisakti allkirjastamist kostja poolt asjas tõendatud ei ole. Vastupidi, asjas esitatud tõenditest nähtub, et üürileandja tegi veel aprillis 2015.a üüriesemel ehitustöid ja paigaldas seadmeid.
11(12)
47.20.03.2015 kuupäeva kandvas üleandmis-vastuvõtmisaktis on poolte kokkulepe, et ventilatsioonisüsteemi seade paigaldatakse 10.04.2015 kuupäevaks. Maakohus on esile toonud lepingupoolte kirjavahetuse seonduvalt ventilatsioonisüsteemiga. OÜ Scanweld Ehitus esindaja SM ja kostja esindaja MS 21.04.2015 e-kirjavahetusest nähtuvalt on SM edastanud MSle e-kirja, milles on märgitud järgmist: „[---] reedel 24.04.15 hommikul kell > 9.00 tulevad ventilatsiooni süsteemi ehitajad trükikoja ruumidesse“ (I kd, tl 103). MS on e-kirjale vastanud: „Ei näe probleemi, kuna eeldatavasti ei takista nad meie tegemisi!“ (I kd, tl 103). Maakohtu arvates nähtub üürileandja poolt kostja esindaja teavitamisest, et ruumid on 21.04.2015 seisuga kostja valduses, sest vastasel juhul oleks OÜ-l Scanweld Ehitus puudunud vajadus teavitada kostjat ehitajate tulemisest trükikoja ruumidesse, kuid ringkonnakohtu arvates nähtub nimetatud kirjast hoopis see, et üürileandja ei olnud algselt poolte poolt kokkulepitud ajaks üürieset viinud nõutavasse seisukorda. Kostja on asjas väitnud seda, et üüriese ei vastanud aprillis 2015 kokkulepitud seisundile ka seetõttu, et ehitustegevus ruumides alles käis. Selle kohta on kostja esitanud fotod (I kd, tlk 174-175 ja II kd, tlk 25-29). Asjas on kostja seaduslik esindaja MS andnud seletusi ja tunnistaja TR ütlusi fotode tegemise aja kohta aprillis 2015 ning fotodelt nähtuva üüriesemel toimuvate ehitustööde kohta. Maakohus on jätnud need tõendid tähelepanuta.
48.Kuna üleandmis-vastuvõtmisakti järgi pidi üürilepingu esemel olema ehitustööd tehtud (akti p 2.3), kuid eelnimetatud tõendite järgi aprillis 2015 alles ehitustööd kestsid, siis ei oma määravat tähtsust tunnistaja SM 04.01.2021 kinnituskirjas avaldatu, et kasutas üürnik ruume juba 2015.a märtsikuus (I kd, tl 95) ning tema ütlused, et üürnik hakkas üüripinda kasutama 2015.a kevadel, oluline ri ole ka see, et üürileandja nõudis üürnikult üüritud ruumide eest tasu maksmist juba varem kui 09.05.2015.a. Oluline on küll SM ütlus selle kohta, et üürnik hakkas ruume kasutama enne, kui üürileandja oli suutnud äripinna valmis teha ning vajadus ruume kasutada tekkis üürnikul seetõttu, et trükimasinad tulid Hiinast ja tal oli vaja neid hakata paika panema ja seadistama. Need ütlused tõendavad kostja väiteid, et üüriese polnud vastuvõtmiseks veel valmis ajal, kui kostja juba seadmeid ruumidesse paigaldas.
49.Arvestades asjas esitatud tõendeid, sh üürilepingus ja üleandmis- vastuvõtmisaktis kokkulepitut, poolte ning ka algse üürileandja seisukohti käesoleva kohtumenetluse eelselt tuleb asuda seisukohale, lepingu tähtaja alguseks tuleb lugeda selle allkirjastamise aeg kostja poolt ehk kuupäeva 09.05.2015.a. Kostja ütles lepingu 08.11.2017 avaldusega üles alates 09.05.2018. Kuna hageja sai avalduse samal päeval kätte, ütles kostja lepingu üles 6 kuud enne lepingu 3 aasta möödumist.
50.Eeltoodu alusel on ringkonnakohus seisukohal, et kostja poolt üürilepingu ülesütlemine tõi kaasa õiguslikud tagajärjed, üürileping lõppes 3 aasta möödumisel. Kuna pooled kinnitasid ringkonnakohtu istungil, et juhul, kui kohus leiab, et üürileping lõppes 3 aasta möödumisel, puudub kostjal hageja ees võlgnevus, siis tuleb hagi jätta rahuldamata.
51.Arvestades, et asjas on tuvastatud üürilepingu lõppemine kostja poolt üürilepingu ülesütlemisega 09.05.2018, puudub vajadus analüüsida kostja alternatiivseid apelatsioonkaebuse väiteid. Menetluskulude jaotus
52.Kuna kokkuvõttes tuleb hagi jätta rahuldamata ja apellatsioonkaebus rahuldada, jäävad poolte menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda. Menetluskulud määrab rahaliselt kindlaks maakohus TsMS § 177 lg 1 p 2 alusel.
/allkirjastatud digitaalselt/
12(12)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.