Harju Maakohus, Tallinna kohtumaja
Kohtunik
Liisi Vernik
Otsuse tegemise aeg ja koht
13. september 2023, Tallinn
Tsiviilasja number
2-22-16412
Tsiviilasi
Osaühing Katanter hagi E R vastu kinnisasja ebaseaduslikust valdusest väljanõudmise ja võla nõudes
Tsiviilasja hind
103 312,67 eurot Hageja osaühing Katanter (registrikood 10041494; asukoht Peterburi tee 65, 11415 Tallinn) Hageja lepingulised esindajad: vandeadvokaat Viktor Särgava ja vandeadvokaadi abi Liis Puidak (e-post [email protected]; [email protected]) Kostja: E R (isikukood xxx; elukoht xxx) Kostja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Ilja Sipari (epost [email protected] )
Menetlusosalised ja nende esindajad
Menetluse liik
Kohtuistung 06.02.2023, edasi kirjalikus menetluses
Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgmiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kohus selgitab, et menetlustoimingut, mille tegemiseks on kehtestatud tähtaeg, võib teha tähtaja viimasel päeval kuni kella 24.00-ni (TsMS § 62 lg 2). Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud 01.11.2022 esitatud hagiavalduse kohaselt kanti osaühing Katanter (hageja) Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxx korteriomandi aadressiga xxx omanikuna sisse 25.10.2011. 01.03.2012 sõlmiti hageja ja E R (kostja) vahel üürileping, millega hageja andis kostjale üürile elamispinna koos parkimiskohaga aadressiga xxx. Lepingu tähtajaks oli 01.03.2017. Kuivõrd pärast lepingu tähtaja saabumist kasutas kostja üüripinda edasi, siis VÕS § 310 lg 1 alusel muutus üürileping tähtajatuks. 27.07.2022 saatis hageja kostja e-posti aadressidele xxx ja xxx üürilepingu korralise ülesütlemisavalduse, milles luges üürilepingu ülesöelduks VÕS § 311 lg 1 ja § 312 lg 1 alusel. Hageja ühtlasi teavitas, et loeb lepingu lõppemise päevaks 31.10.2022 ning palus hiljemalt üürilepingu lõppemise viimasel päeval üle anda üüripinna otsene valdus ja võtmed. 01.08.2022 saatis hageja kostjale uuesti sama ülesütlemisavalduse eelpool mainitud e-posti aadressidel, paludes kinnitada kirja kättesaamist. 04.08.2022 saatis hageja kostjale ülesütlemisavalduse ka tähitud kirjaga. Üürilepingu punkti 4.1. kohaselt kohustus kostja tasuma üüripinna kommunaalmakseid. Kuivõrd kostjal oli tekkinud kommunaalkulude võlgnevus juba 12 kuu kohta kokku summas 2 920,66 eurot, otsustas hageja üürilepingu ka erakorraliselt üles öelda VÕS § 316 lg 1 p-de 1 ja 3 alusel. 12.10.2022 saatis hageja kostja e-posti aadressidele xxx ja xxx üürilepingu erakorralise ülesütlemisavalduse, milles luges üürilepingu ülesöelduks VÕS § 313 lg-te 1 ja 3 ning VÕS § 316 lg 1 p-de 1 ja 3 alusel. Hageja andis ka VÕS § 316 lg 3 järgi kostjale 14-päevase täiendava tähtaja võlgnevuse tasumiseks, hoiatades, et antud tähtaja jooksul võlgnevuse tasumata jätmise korral ütleb ta lepingu üles. Hageja luges lepingu lõppemise päevaks 28.10.2022 ning palus üüripinna vabastada hiljemalt 31.10.2022. 13.10.2022 saatis hageja kostjale üürilepingu erakorralise ülesütlemisavalduse ka tähitud kirjaga. Kostja hagejale vastanud ei ole, samuti ei ole ta vabastanud üüripinda ega tasunud kommunaalkulude võlgnevust summas 2 920,66 eurot. Seega on hageja õigustatud nõudma ka viivist kuni hagi esitamiseni, so 02.11.2022, summas 158,36 eurot ning edasiulatuvalt VÕS § 113 lg 1 II lauses sätestatud määras kuni kommunaalkulude võlgnevuse 2 920,66 eurot tasumiseni. Eeltoodust tulenevalt palus hageja välja nõuda kostja valdusest hageja valdusesse Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxx, aadressiga xxx kantud korteriomand. Samuti palus hageja kostjalt välja mõista põhivõlgnevus summas 2 920,66 eurot ja sissenõutavaks muutunud viivised summas 158,36 eurot ning viivised põhivõlgnevuselt (s.o 2 920,66 eurot) alates 03.11.2022 kuni otsuse tegemiseni kindla summana ja edasi VÕS § 113 lg 1 II lauses sätestatud määras kuni põhivõlgnevuse 2 920,66 eurot tasumiseni.
15.02.2023 esitatud dokumendis on hageja täiendavalt asunud seisukohale, et poolte vahel ei ole vaidlust, et kostjal puudub õigus 01.03.2012 sõlmitud üürilepingu alusel korteriomandi kasutamiseks. Kuivõrd kostja väitel kasutab ta korteriomandit 01.04.2018 sõlmitud üürilepingu alusel, mis on tühine TsÜS § 86 lg 1 alusel, puudub poolte vahel kehtiv üürileping. Kostja on seadusliku aluseta kasutanud korteriomandit jättes tasumata asja kasutamisega kaasuvad kulud ja üüri. Seega on kostja kasutuseelis kasu, mida kostja sai korteriomandi ebaseaduslikul kasutamisel seetõttu, et ei pidanud üürima korteriomandit teistelt isikutelt ning kostja poolt kommunaalarvete tasumata jätmisega kokku hoitud kulud. Kostja kommunaalkulude võlgnevus oli hagi esitamise seisuga kokku 2920,66 eurot. Hageja on nõudnud korteriomandi vabastamist ja üle andmist 31.10.2022 seisuga, kostja korteriomandit vabastanud ei ole. Seega arvates üürilepingu ülesütlemisest pidanuks kostja tasuma turutingimustel üüri summas 2700 (900 x 3 kuud) eurot. Järelikult on kostja saanud kasutuseeliseid arvates üürilepingu ülesütlemisest kokku vähemalt 5620,66 (2920,66 + 2700) eurot. Kuivõrd kostja väitel ei eksisteeri 01.03.2012 üürilepingut ja 01.04.2018 üürileping on tühine, kasutab kostja korteriomandit seadusliku aluseta. Seega on kostja viimase kolme aasta jooksul saanud kasutuseeliseid kokku summas 32 400 (900 x 12 kuud x 3 aastat) eurot. Kuna hagejale teadaolevalt puudub kostjal vara, on hageja piirdunud üksnes reaalse kulunõudega (s.o kostja poolt tarbitud ja tasumata jäetud kommunaalteenused) ja ei ole nõudnud kostjalt kogu saadud kasutuseeliste hüvitamist. Kostja vastus Kostja palus jätta hagiavaldus rahuldamata. Kostja osundab, et 01.03.2012 ei ole hageja ja kostja korteri üürilepingut sõlminud. Korteri üürilepingu nr 01/04 sõlmisid hageja ja kostja 01.04.2018. Üürilepingu on üürileandja seadusliku esindajana allkirjastanud P B, kelle andmed nähtuvad samuti 01.03.2012 üürilepingus. Kui võrrelda üürilepingutel olevaid P B allkirju, siis allkirjad on drastiliselt erinevad, allkirjadel ei ole isegi kaudselt sarnasusi. Kostja kinnitab, et 01.04.2018 üürilepingu on allkirjastanud hageja seaduslik esindaja P B. Hagiavalduse kohaselt on hageja 01.03.2012 üürilepingut väidetavalt üles öelnud kaks korda korraliselt ja erakorraliselt vastavalt 27.07.2022 ja 12.10.2022. Hageja on „üles öelnud“ lepingu, mida pole olemas. Kostja hinnangul on mõlemad ülesütlemise avaldused sel põhjusel toimetud. 01.04.2018 üürilepingut ei ole hageja üles öelnud ja leping on tänase päeva seisuga kehtiv, mis juba iseenesest välistab hageja nõude korteri väljaandmise osas, sest AÕS § 83 lg 1 kohaselt valdaja võib asja väljaandmisest keelduda, kui tal on omaniku suhtes õigus asja vallata. Kostja õigus korterit vallata tuleneb eelkõige üürilepingu punktist 10.1, mille kohaselt üürileandja ehk hageja annab korteri üürile viieteistkümneks aastaks alates üürilepingu allkirjastamise kuupäevast. Üürileping jõustus selle allkirjastamise hetkel ja kehtib kuni 01.04.2033. Kostja keeldub korteri väljaandmisest, sest tal on õigus korterit vallata üürilepingu alusel. Üürilepingu p 3.4 kohaselt kohustus hageja üürina saadud rahast tasuma täies ulatuses eluruumi hooldusfirmale (teenuseosutajale) kommunaal-ja abiteenuste (haldusteenused) eest, lähtudes teenuseosutaja igakuisest arvest. Kostja on hagejale tasunud nõuetekohaselt 300 eurot kuus vastavalt üürilepingu p-le 3.1. Tegutsedes pahas usus, eelkõige kostjale kahju tekitamise eesmärgil ei tasu hageja korteri kommunaalmakseid korteriühistule. Kostja on samas korduvalt juhtinud hageja tähelepanu üürilepingu punkti 3.4 täitmise kohustusele. Võlgnevuste puudumise tõttu ei ole põhjendatud ka viivise nõue.
Kohtu põhjendused
ehtsust tõendanud, siis on ka tõendamata, et poolte vahel oleks üldse 01.03.2012 üürileping sõlmitud. Eeltoodust tulenevalt kohus 01.03.2012 üürilepinguga asja lahendamisel ei arvesta ning puudub vajadus ka hinnata, kas antud leping on korraliselt või erakorraliselt ülesöeldud.
Samas on kohus seisukohal, et turutingimustele mittevastavus ei tähenda automaatselt, et lepingupoolte vastastikuste kohustuste väärtus oleks heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. Lähtuvalt lepinguvabaduse põhimõttest on lepingupooled vabad lepingu tingimustes kokku leppima, s.h üüritasu, kõrvalkulude, tähtaegade jms osas. Samuti märgib kohus, et eluruumi üürilepingus võivad pooled seadusega sätestatust kõrvale kalduda, kuid üksnes eluruumi üürnikule soodsamas suunas (VÕS § 275). Seega ei saa käesoleval juhul kohtu hinnangul lugeda lepingut heade kommete vastaseks üksnes asjaolu pinnalt, et teatud üürilepingu tingimused on kostjale tavapärastest üürilepingu tingimustest soodsamad. Kohtu hinnangul ei ole hageja käesoleval juhul ka tõendanud, et leping kui tervik oleks hagejale äärmiselt ebasoodne. Üksnes viited, et tavapäraselt lepingutes teatud tingimusi ei kajastu või on teistsugused, ei tõenda, et need oleksid just hagejale äärmiselt ebasoodsad. Kohus asub seega seisukohale, et ainuüksi see, et sõlmitud leping ei vasta käesoleval ajal turutingimustele, et muuda lepingut heade kommetega vastuolus olevaks. Hageja on iseenesest välja toonud ja tõendanud, et samas majas asuvate müügis olevate korterite keskmine ruutmeetri hind on city24.ee andmetel 2 947,75 eurot, mis teeb kostja kasutuses oleva korteriomandi müügihinnaks ca 361 689,33 eurot (dtl 131-135). Sellest tulenevalt on hageja hinnangul kostja poolt saadav hüve arvestades samaväärse korteri keskmist üürihinda ja kostja poolt esitatud üürilepingu 2 kehtivust (15+5 aastat), kokku 216 000 eurot, s.o sisuliselt 2/3 kogu korteriomandi maksumusest. Kohus peab vajalikuks selgitada, et mitte igasugune vastastikuste kohustuste ebaproportsionaalsus ei ole objektiivseks aluseks tehingu vastuolule heade kommetega, vaid üksnes selline ebaproportsionaalsus, mis ise on samal ajal heade kommete vastane. Eelkõige tähendab vastastikuste kohustuste ebaproportsionaalsus seda, et üks pool saab tehingu kohaselt liiga suure eelise. Riigikohus on leidnud, et tehing ei saa olla TsÜS § 86 järgi heade kommete vastane ainuüksi põhjusel, et ese on müüdud liiga odavalt või ostetud liiga kallilt (vt Riigikohtu lahend 3-2-1-163-11 p 31). Seega ei muuda kohtu hinnangul ka nimetatud hageja asjaolu üürilepingut heade kommetega vastuolus olevaks. Hagejal on endiselt võimalus ka korteriomand müüki panna. Kohus peab vajalikuks täiendavalt märkida, et ei nõustu ka hageja väitega, et kostja kasutaks korteriomandit tasuta. Pooled on kokku leppinud üüri tasumises ja teatud juhtudel ka kommunaalkulude tasumises. Isegi juhul, kui pooled ei oleks üldse kõrvalkulude tasumise kohustuses kokku leppinud, siis oleks see tulenevalt VÕS § 292 lg-st 1 aktsepteeritav, sest ka seadusandja on pidanud kõrvalkulude kandmise kohustust kehtivaks üksnes juhul, kui pooled on selles kokku leppinud. Eeltoodust tulenevalt asub kohus seisukohale, et kuigi üürileping ei vasta teatud tingimuste osas käesoleval ajal turutingimustele ning võib ka teatud määral olla kostjale soodsam kui hagejale, siis ei ole tõendamist leidnud, et leping kui tervik oleks tehtud hagejale äärmiselt ebasoodsatel tingimustel või oleks vastastikiste kohustuste väärtus heade kommete vastaselt tasakaalust väljas.
alusel on vajalik, et esineksid ka subjektiivsed rasked asjaolud (s.o erakorraline vajadus, sõltuvussuhe, kogenematus või muu selline asjaolu) sellel tehingupoolel, kelle jaoks oli tingimus ebasoodne, samuti et teine tehingupool nendest rasketest asjaoludest teadis või pidi teadma. Riigikohtu seisukoha järgi peab tühisusele tuginev pool nimetama ja tõendama vähemalt ühe sundolukorda iseloomustava asjaolu ning mida rohkem on vastastikuste kohustuste väärtus heade kommete vastaselt tasakaalust väljas või mida ebasoodsamad on tehingu tingimused, seda vähem on alust arvata, et mõistlik isik oleks sundolukorrata sellise lepingu sõlminud (vt Riigikohtu lahend 3-2-1-186-13 p 20). Kohus selgitab, et erakorraline vajadus seondub eelkõige sellise olukorraga, kus mingi eriline asjaolu tingib vajaduse teha kahjulik tehing § 86 lg 2 p-de 1 või 2 mõttes. Erakorraline vajadus võib tuleneda isikust endast, aga ka kolmandatest isikutest, nagu näiteks perekonnaliikmetest. Tegemist peab olema erakorralise olukorraga ja erakorraliste vajadustega, kus ohus on eelkõige elu ja tervis või muud isikuõigused. Sõltuvussuhe tehingupoolte vahel tähendab seda, et ühe tehingupoole tahe tehingu tegemisel ei ole vabalt kujunenud, täpsemalt öeldes – tehingu tegemisel väljendatud tahteavaldus ei vasta tema tegelikule tahtele. Kogenematus on üldise elukogemuse või siis vastavat liiki tehingute tegemise kogemuse puudus (vt selgituste osas ka Tsiviilseadustiku üldosa seadus. Kommenteeritud väljaanne; P.Varul, I.Kull, V.Kõve, M.Käerdi, K.Saare, K.Sein; 2023; § 86). Hageja on märkinud, et hageja endine juhatuse liige oli üürilepingu sõlmimise ajal haige ning esines päevi, kus ta ei olnud võimeline ajas ja kohas orienteeruma ning seega on võimalik, et üürilepingu allkirjastamine on tingitud kostja poolt tema kallutamisest, ära kasutanud hageja tervislikku seisundit, nendevahelist pikaajalist tutvust ja usaldusliku suhet. Hageja poolt väljatoodust ei saa aga tuletada, kas ja milles seisnes hageja erakorraline vajadus, sõltuvussuhe, kogenematus või muu selline asjaolu. Lisaks ei ole hageja esitanud ka ühtegi tõendit oma väidete kinnitamiseks.
01.04.2018 sõlmitud lepingu p 3.1 kohaselt on pooled kokku leppinud, et üürnik kohustub eluruumi ja parkimiskoha kasutamise eest tasuma üüri 300 eurot kalendrikuus. Lepingu p 3.4 kohaselt kohustub üürileandja üürina saadud rahast tasuma täies ulatuses eluruumi hooldusfirmale (teenuseosutajale) kommunaal: ja abiteenuste (haldusteenused) eest, lähtudes teenuseosutaja igakuisest arvest. Kui hooldusfirma esitataval arvel on summa suurem kui üür, siis kohustub üürnik tasuma selle vahe üürileandja esitatud lisaarve põhjal ja koos üürileandja kinnitusega enammakse kohta. Hageja on välja toonud, et kostjal on tasumata kommunaalkulu kokku 2920,66 eurot järgmiste arvete alusel: arve nr 8/08/2021 juuni ja juuli 2021 eest summas 393,13 eurot; arve nr K08/2021 august 2021 eest summas 186,02 eurot; arve nr K09/2021 september 2021 eest summas 248,37 eurot; arve nr K10/2021 oktoober 2021 eest summas 222,65 eurot; arve nr K11/2021 november 2021 eest summas 279,47 eurot; arve nr K02/2022 veebruar 2022 eest summas 286,47 eurot; arve nr K03/2022 märts 2022 eest summas 275,19 eurot, arve nr K04/2022 aprill 2022 eest summas 290,25 eurot; arve nr K05/2022 mai 2022 eest summas 267,13 eurot; arve nr K06/2022 mai 2022 eest summas 235,99 eurot; arve nr K07/2022 summas 235,99 eurot (dtl 42-52). Samuti on hageja esitanud kohtule arvete aluseks olevad xxx poolt esitatud arved (dtl 148-158). Esitatud arvetest nähtub, et üksnes arve nr 8/08/2021 ületab summat 300 eurot. Samas on viidatud arve esitatud 2 kuu eest, s.o juuni 2021 ja juuli 2021 (dtl 42). Seega ei ületa ei juuni ega ka juuli arve 300 eurot. Samuti märgib kohus, et kostja on tõendanud, et on tasunud perioodil august 2021 kuni august 2022 igakuiselt üüri 300 eurot (dtl 78-105). Kohus on seisukohal, et seega ei ole hageja võlgnevuse nõue (sh viivis) põhjendatud.
Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast otsuse jõustumist. /allkirjastatud digitaalselt/ Liisi Vernik kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.