Pankrotiõigus › Juriidilise isiku vastu esitatud pankrotiavaldus

2-22-18340

Menetluskulude jaotus Jätta võlausaldaja menetluskulud ja ajutise pankrotihalduri tasu ja kulutuse nõue võlgniku kanda.

Edasikaebamise kord Kohtumääruse peale võib võlgnik ja võlausaldaja esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu kaudu 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest. I Asjaolud ja menetluse käik

2-22-18340 Ideal Capital OÜ poolt leitud ostja RAMM Ehituse OÜ on ETRE OÜ-lt omandatud vaidlusaluse kinnistu ainuomanik, mida võlausaldaja tõendab kinnistusraamatu väljavõttega. Vahenduslepingu punktis 5.2.3 lepiti kokku, et objekti müügilepingu võlaõigusliku müügitehingu sõlmimise järgselt tasub ETRE OÜ osaliselt vahendustasu summas 20 000 eurot, millele lisandub käibemaks. Vahenduslepingu punktist 5.2.3 tuleneva kohustuse täitis ETRE OÜ Ideal Capital OÜ ees, tasudes 04.03.2021 Ideal Capital OÜ-le 24 000 eurot, mis sisaldab käibemaksu. Vahenduslepingu punktis 5.2.4 kohaselt pidi ETRE OÜ tasuma objekti müügilepingu asjaõigusliku müügitehingu sõlmimise järgselt vahendustasu summas 130 000 eurot, millele lisandub käibemaks. Ideal Capital OÜ esitas 20.09.2022 ETRE OÜ-le arve nr 202209-06VTL summas 156 000 eurot maksetähtajaga 30.09.2022. Hoolimata korduvatest meeldetuletustest ja päringutest ei ole ETRE OÜ arvet tasunud ega esitanud ka põhjendusi, miks ta arvet ei tasu. Ideal Capital OÜ nõuab lisaks põhinõudele kahjunõude hüvitamise (VÕS § 115 lg 1, 128 lg 3) nõude sissenõudekulu 6500 eurot ETRE OÜ on jagunenud Nuia KV Halduse OÜ-ks ja Vabaduse KV Halduse OÜ-ks. Äriseadustiku § 447 lg 1 kohaselt vastutavad enne jagunemise kandmist jaguneva ühingu registrikaardile tekkinud jaguneva ühingu kohustuste eest jagunemisel osalevad ühingud solidaarselt. ETRE OÜ jagunemiskanne on äriregistrisse kantud 25.08.2022, ehk peale 15.11.2020 vahenduslepingu sõlmimist. Seega vastutavad ETRE OÜ, Nuia KV Halduse OÜ, ja Vabaduse KV Halduse OÜ kohustuste nõuetekohase täitmise eest Ideal Capital OÜ ees solidaarselt. VÕS § 65 lg 1 sätestab, et juhul kui mitu isikut peavad täitma kohustuse solidaarselt (solidaarvõlgnikud), võib võlausaldaja nõuda kohustuse täielikku või osalist täitmist kõigilt võlgnikelt ühiselt või igaühelt või mõnelt neist. Võlausaldaja on esitanud võlgnevuse arvestuse, mille kohaselt on ETRE OÜ kohustus Ideal Capital OÜ ees seisuga 18.11.2022 174 593.12 eurot. Võlgnevus koosneb põhisummast 156 000 eurot, viivisest vastavalt vahenduslepingu punktile 6 (viivise määr 0,114 % päevas) seisuga 05.12.2022 summas 12 093.12 eurot ja sissenõudekulust summas 6 500 eurot. Võlausaldaja on võlgniku maksejõuetust põhistanud PankrS § 10 lg 1 p 1 toodud asjaoluga, seega on võlausaldaja Ideal Capital OÜ 04.10.2022 volitanud Võlahaldus OÜ-d tegelema arvest nr 202209-06VTL summas 156 000 eurot, maksetähtajaga 30.09.2022, tuleneva võlgnevuse sissenõudmisega. Võlausaldaja volitas eelnimetatud võlgnevust sisse nõudma alljärgnevatelt isikutelt: ETRE OÜ (registrikood 10397783), e-post: xxxx; ETRE OÜ jagunemise käigus asutatud äriühingutelt Nuia KV Halduse OÜ, (registrikood 16560639, aadress Raudtee tn 64, Tallinn) ja Vabaduse KV Halduse OÜ, registrikood 16560646, aadress Raudtee tn 64, Tallinn), samuti kõigilt eelloetletud äriühingute juhatuse liikmetelt I. K. ja J. K.. Volikirja alusel on Võlahaldus OÜ-l õigus kasutada Ideal Capital OÜ-le kui võlausaldajale seaduses ettenähtud võimalusi võlgnevuse sissenõudmiseks, sealhulgas esitada Ideal Capital OÜ nimel pankrotihoiatusi, hagi- ja/või pankrotiavaldusi; esindama Ideal Capital OÜ-d pankrotiprotsessides, sealhulgas esitama volitaja nimel pankrotihaldurile nõudeid ja dokumente, osalema võlausaldaja esindajana võlausaldajate üldkoosolekutel, tegema mistahes menetlustoiminguid. Volikirjas märgitud Nuia KV Halduse OÜ ja Vabaduse KV Halduse OÜ on ETRE OÜ solidaarvõlgnikud, kuna ETRE OÜ on 25.08.2022 registrikaardile kantud kandega jagunenud Nuia KV Halduse OÜ-ks ja Vabaduse KV Halduse OÜ-ks.

2-22-18340 Ideal Capital OÜ ise ja tema esindaja Võlahaldus OÜ on pankrotihoiatuse kätte toimetanud: 03.11.2022 e-maili teel Vabaduse KV Halduse OÜ registrijärgsele e-postile: xxxx; 04.11.2022 tähitud kirjaga ja Tallinna kohtutäitur R. S. vahendusel. Vabaduse KV Halduse OÜ esindaja ei ole Ideal Capital OÜ nõuet vaidlustanud, ta ei ole vastanud mitte ühelegi kirjale, sh pankrotihoiatustele, võlgniku ignorantne käitumine tipnes sellega, et ta keeldus ka kohtutäituri vahendusel edastatud dokumentide kättesaamise kinnitamisest nagu nähtub kohtutäituri 16.11. 2022 tahteavalduse aktist. Ideal Capital OÜ on veendunud, et Vabaduse KV Halduse OÜ üritab pahatahtlikult oma kohustuste täitmisest kõrvale hoiduda. Võlausaldaja täiendava seisukoha kohaselt on ajutine pankrotihaldur Vabaduse KV Halduse OÜ ajutise haldur Jüri Truutsi 17.02.2023. aruandes asunud seisukohale, et “ ajutine haldur on seisukohal, et juhul kui Ideal Capital OÜ-l on nõue võlgniku vastu, siis on võlgnikul samas ulatuses regressinõue ETRE OÜ vastu. Olemasolevate andmete põhjal on ETRE OÜ pigem maksejõuline isik.” Oleme korduvalt osundanud, et võlgnik ja temaga seotud ettevõtted tegutsevad võlausaldajate ees pahatahtlikult. ETRE OÜ on peale pankrotiavalduse tagamise käsutuskeelumärke eemaldamist, asunud koheselt enda vara ettevõttest välja viima (kantima). Võlausaldaja on korduvalt avaldanud arvamust, ja esitanud kohtule (ajutisele pankrotihaldurile), et ETRE OÜ juhatuse liige I. K. võib juba varasemalt sarnaselt ETRE OÜ jagunemisega tegutseda ettevõttest varade väljaviimisega enda lähikondsete ettevõtetele. Just nii on nüüdseks juhtunud ja sisuliselt on regressinõudega ETRE OÜ tänaseks sisuliselt varatu, ehk võlausaldaja jaoks on tegemist lootusetu nõudega. Võlausaldaja on lisanud väljavõtted ETRE OÜ varadega toimunust alljärgnevalt: Raudtee 62; Tallinn kinnistu on vahetanud omaniku – uus omanik Capet Invest OÜ (lähikondne); Raudtee 64a; Tallinn kinnistu kaasomandi osa – toimumas täitemenetlus lähikondse Capet Invest OÜ laenulepingu kohustuste täitmiseks ETRE OÜ vara müük. Eeltoodu tõendab, et nii ETRE OÜ kui Capet Invest OÜ on makseraskustes ja ei suuda oma kohustusi võlausaldajate ees täita. Sisuliselt võib tõdeda, et ajutise pankrotihalduri poolt 17.02.2023 kohtule esitatud aruanne kajasta enam üldse ETRE OÜ tegeliku majandusolukorda. Loomulikult on oluline märkida, et siiani ei ole ETRE OÜ juhatusel liige I. K. esitanud kohtule lähikondsete vahel toimunud laenude üle andmise osas mitte ühtegi infot. Loomulikult, ei saagi esitada kohtule dokumenteeritud-tõendatud kujul seda mida ei ole tegelikul kujul toimunud ja seda kogu toimunu väga selgelt tõendab.

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 311 lg 5 kohaselt võlgnikule edastatava teatega edastatud menetlusdokumendid kättetoimetatuks 5 tööpäeva möödumisel. TsMS § 3111 lg 5

2-22-18340 sätestab, et kui äriühingule ei ole võimalik menetlusdokumente kätte toimetada infosüsteemis, saadab kohus menetlusdokumendid äriregistri registrikaardile kantud elektronpostiaadressil. Äriühingule saadetud menetlusdokument loetakse kättetoimetatuks viie tööpäeva möödudes registrikaardile kantud elektronpostiaadressil saatmisest. TsMS § 3111 lõikes 5 sätestatud kinnitust ei nõuta äriühingu registrikaardile kantud elektronpostiaadressil kättetoimetamise korral. PankrS § 6 lg 3 sätestab, et kohus võib lugeda menetlusdokumendi kätte toimetatuks viie päeva möödumisel postitamisest saaja aadressil, isegi kui saadetis tagastatakse. Kohus võib määrata dokumendi kätte toimetatuks lugemiseks pikema tähtaja. Võlgnik pankrotiavaldusele ei vastanud. Kohus luges võlgnikule 10.01.2023 pankrotimenetluse ettevalmistamise määruse kättetoimetatuks. 27.01.2023 määrusega on kohus nimetanud ajutiseks pankrotihalduriks Jüri Truutsi.

2-22-18340 vaielnud, esitanud oma põhjendused ja tõendid ning nõude olemasolu kindlakstegemine eeldab asjaolude tuvastamist ja õiguslike hinnangute andmist mahus, mis väljub pankrotimenetluse raamest, ei saa pankrotiavalduse aluseks olevat nõuet lugeda selgeks ja seda tuleb tõendada hagimenetluses (RKTKo 3-2-1-17-02, p 10). Võlgnikule arusaadavalt ei vaidle pooled selle üle, et võlausaldaja ja ETRE OÜ on 15.11.2020 sõlminud kinnisasja vahenduslepingu, mille p 1.1 kohaselt kohustus võlausaldaja vahendama ETRE OÜ omandis oleva kinnistu (asukohaga Harju maakond, Tallinn, Nõmme linnaosa, Põllu tn 137 // Vabaduse pst 170 (registriosa nr 3679350), koos selle oluliste osadega ja päraldistega) müügilepingu sõlmimist selleks avaldaja poolt leitud ostjaga. 2.1.5. Vahenduslepingu puhul on tegemist maaklerilepinguga võlaõigusseaduse (VÕS) § 658 mõttes. VÕS § 658 lg 2 kohaselt kohaldatakse maaklerilepingule käsunduslepingu kohta sätestatut, kui maaklerilepingu regulatsioonist ei tulene teisiti. Puudutatud isik rõhutab, et VÕS § 620 lg-st 1 tulenevalt peab maakler käituma seejuures talle hoolsus- ja lojaalsusstandardile vastavalt ning täitma käsundi käsundiandjale lojaalselt ja käsundi laadist tuleneva vajaliku hoolsusega. VÕS § 668 lg 1 näeb ette, et kui maakler on vastuolus maaklerilepinguga olnud tegev ka käsundiandjale vahendatud või osutatud lepingu teise poole kasuks, ei või ta käsundiandjalt nõuda ei maakleritasu maksmist ega kulude hüvitamist. 2.1.6. Lepingu p 2.1.4. nägi ette, et vahendaja kohustuseks oli valmistada ette vajalikud müügidokumendid (sh müügileping) ja viia ostjatega läbi müügilepingu läbirääkimised müüja nimel ja huvides. 2.1.7. Avaldaja on pankrotiavalduses kirjeldanud, et vastavalt vahenduslepingu p-le 2.12 kohustus avaldaja lähtuma objekti müümisel määratud müügihinnast, milleks on 900 000 eurot. Vahenduslepingu p 5.1 kohaselt oli ETRE OÜ-l kohustus tasuda avaldajale müügilepingu/objekti vahendamise eest tasu summas 150 000 eurot, millele lisandub käibemaks. 2.1.8. Vahenduslepingu pooltel on antud juhul tekkinud vaidlus selle üle, kas vahendusleping on kehtiv või on puudutatud isik selle õigustatult üles öelnud ning kas avaldajal on õigus nõuda lepingus kokkulepitud tasu. Puudutatud isiku hinnangul väljub aga sellise vaidluse menetlemine pankrotiavalduse menetlemise raamidest. 2.1.9. Puudutatud isik on ETRE OÜ-ga samal seisukohal, et avaldaja esindaja, kes ei ole ega olnud vahenduslepingu sõlmimise ajal isegi atesteeritud maakler, on vaidlusalusel juhul rikkunud oluliselt vahenduslepingut ning tegutsenud müüja huvide vastaselt, eelistanud müüja huvidele ja õigustele ostja õigusi ja huve.1 Eeltoodust tulenevalt puudub maakleril õigus nõuda maakleritasu maksmist ja kulude hüvitamist vastavalt VÕS § 668 lg-le 1. 2.1.10. Avaldaja on asunud sisuliselt seisukohale, et ainuüksi vahenduslepingu sõlmimise fakt kui selline tõendab avaldaja nõuet ETRE OÜ ja solidaarselt puudutatud isiku vastu ning kõik ETRE OÜ vastuväited avaldaja tasunõudele on väidetavalt tõendamata. Viidatud väide on selgelt väär ja esitatud tõenditega vastuolus. Puudutatud isik selgitab oma seisukohta täiendavalt alljärgnevalt. 2.1.11. Esiteks juhib puudutatud isik kohtu tähelepanu asjaolule, et avaldaja ei ole esitanud kohtule ühtegi tõendit selle kohta, et Ü. T. oleks üldse Ideal Maja OÜ esindaja (viidatud isik ei kuulu ega ole kuulunud Ideal Maja OÜ ega ka Ideal Capital OÜ juhatusse). Esindusõigus võib tuleneda seadusest või tehingust. Seadusliku esindaja esindusõigust tõendab dokument, millest nähtub tema seaduslikuks esindajaks olek, lepingulise esindaja volitust tõendab volikiri. Sellist volikirja ei ole kohtule esitatud. Eeltoodust tulenevalt tekib küsimus esindusõiguse olemasolus ja tehingu kehtivuses üldiselt. 2.1.12. Samas isegi juhul, kui viidatud isikul oli esindusõigus olemas, on maakler rikkunud oma kohustusi muuhulgas alljärgnevalt. 2.1.13. Teiseks. ETRE OÜ soovis vaidlusalust kinnistut osta, mistõttu sõlmis maaklerilepingu Kinnisvarabüroo Uus Maa maakleriga D. T.. D. T. viis ETRE OÜ kokku potentsiaalse ostjaga, kelleks oli Nõmmel tegutsev kinnisvaraarendaja Ideal Maja OÜ. Ü. T. käis kinnistuga isiklikult tutvumas, kuid pärast seda jäi pooltevaheline suhtlus soiku. Ü. T. võttis mõni kuu hiljem otse puudutatud isiku seadusliku esindajaga I. K. ühendust ning teavitas, et ta on ise leidnud kinnistule ostuhuvilise, kelleks oli RAMM Ehituse Osaühing.

2-22-18340 Kuivõrd ETRE OÜ-l oli huvi kinnistu võimalikult kiiresti müüa, oli ETRE OÜ nõus Ü. T.ga koostööd tegema. 2.1.14. Ü. T. broneeris notari aja 02.03.2021 võlaõigusliku lepingu sõlmimiseks (vt lisa 1 – 02.03.2021 müügileping). Viidatud lepingusse oli lisatud tingimus, mille kohaselt on müüja kohustuseks viia läbi eelprojekteerimine ja hankida ehitusluba kahe äripindadega korterelamu ehitamiseks kinnistule (lepingu p 5.1.1.). Lepingus oli nähtud ostjale ette õigus taganeda müügilepingust juhul, kui kinnistule ei väljastata hiljemalt 01.10.2021.a. ehitusluba. Samuti tulenes müügilepingust, et juhul, kui ostja taganeb viidatud põhjustel müügilepingust, peab müüja tagastama kogu ostja poolt tasutud ostuhinna ning ostjal on lisaks õigus nõuda müüjalt ka leppetrahvi summas 90 000 eurot, mille müüja peab tasuma hiljemalt ühe tööpäeva jooksul arvates Ostjalt vastavasisulise nõude saamisest (lepingu p 6.4.). Müüjale seevastu ei tulenenud müügilepingust mistahes sarnaseid õigusi (sh õigust lepingust taganeda, kui ehitusluba kokkulepitud ajaks ei väljastata). Eelviidatud tingimusi ei saa pidada ei mõistlikuks ega ka müüja huvidega kuidagi kooskõlas olevaks ja seda olukorras, kus maaklerlepingust tulenevalt oli müügilepingu ettevalmistamine ja läbirääkimiste pidamine müüja huvides maakleri otseseks kohustuseks (lepingu p 2.1.4.). 26.02.2021 saatis notar T. L. ETRE OÜ esindajale ja Ü. T.le võlaõiguslepingu projekti. Tegemist on tavapäratu olukorraga, kuivõrd üldjuhul saadetakse lepingu projekt tutvumiseks otse lepingu osapooltele, mitte aga maaklerile või vahendajale. Ostjat lepingu projekti saajate hulgas ei olnud, mistõttu on võlgnikul põhjendatud alus eeldada, et: Ü. T. osales tehingus ostja esindajana ja Ü. T. lasi ostja esindajana viia müügilepingu projekti sisse ostja huve (võrreldes müüja huvidega) ebamõistlikult soosivad muudatused. Tõendamist on leidnud ka asjaolu, et lõplik notaris allkirjastatud müügileping erines seejuures oluliselt puudutatud isikule saadetud lepinguprojektist. Müügilepingus oli sätestatud, et lepingu sõlmimise ajaks oli müüja juba esitanud taotluse ehitusloa väljastamiseks TT Arhitektuuribüroo poolt koostatud projekti (Põllu tn 137//Vabaduse pst 170, töö nr AP010220) alusel lepingu esemele kahe äripindadega kortermaja ehitamiseks ning et ehitusloa taotlust menetleti lepingu sõlmimise päeva seisuga ehitusloa taotluse menetluse nr 2111271/03144 raames. Lepingu mõttest tulenevalt on selge, et ehitusloa menetlus pidi liikuma edasi ETRE OÜ ja tema poolt palgatud arhitekti juhtimisel ning ostja kooskõlastamisel. Ü. T. kohustuseks ei olnud ehitusloa menetlemisega seonduvad toimingud vahenduslepingu ega ka võlaõigusliku müügilepingu kohaselt. Sellele vaatamata hakkas Ü. T. ajama ehitusloa menetlusega seonduvaid asju ning seda eelkõige juba ostja huvides ja ostjale sobivas suunas. Võlaõiguslepingus sätestatud kuupäevaks ehk 01.10.2021 ehitusluba kinnistule ei saadud, kuivõrd Ü. T. asjaajamise viis oli selgelt kallutatud saamaks ostjale meelepärane ehitusluba. Paraku hakkas ehitusprojekt venima, sest ostja ja avaldaja esindaja Ü. T. ei olnud rahul projektiga, mida soovis linn. Korduvalt esitati otse ETRE OÜ poolt palgatud arhitektile lahendusi, mis ostjale sobiksid, kuid mida linn ei kooskõlastanud. Sisuliselt arutati nn eelprojekti raames (mis oli võlaõigusliku lepinguga müüja kohustuseks) juba hoopis ehitusliku põhiprojekti küsimusi, sh töötati välja ehitise põhilahendusi, käsitleti tehnilist informatsiooni, konstruktori küsimusi jms. Seega lahendati eelprojekti staadiumis sisulisi küsimusi põhiprojektist, mis ei olnud kuidagi müüja huvides ega asjaõiguslepingu sõlmimise eelduseks. Selle tulemusena väljastati ehitusluba hoonetele alles 28.08.2022 ehk pea 10 kuud pärast müügilepingus kokkulepitud kuupäeva. Seejuures on märkimisväärne, et selline viivitus ei tulenenud müüjast, vaid otseselt Ü. T. ja ostja tegevusest. Asjaolu, et eelprojekti nime all lahendati oluliselt detailsemaid küsimusi, tõendab Ü. T. edastatud tööde kokkuvõte. Koondarvestuse tabelist nähtub, et Ü. T. tööd sisaldasid ka töid nt Grune OÜ haljastuse projektiosaga, sh parandused ja muudatused, tööd seoses Energiaprojekt

2-22-18340 OÜ projekti eriosadega (teed; haljastus; tehnovõrk), sh parandused ja muudatused, suheldi ka Päästeameti menetlejaga ning Tallinna Vesi menetlejaga. Samuti sisaldas tööde kokkuvõte töid Energiaprojekt OÜ projekti eriosadega seoses (kütteprojekt ja energiamärgis). Kõik viidatud tööd on seotud eelkõige põhiprojekti koostamisega ja selle menetlemisega, kuid sellele vaatamata esitati arve kõikide tööde eest võlgnikule. Äärmiselt tähelepanuväärne on seejuures asjaolu, et vahenduslepingu p-st 5.3.1. tulenevalt puudus maakleril õigus nõuda müüjalt mistahes kulude hüvitamist (vt lepingu p 5.3.1.). Viidatud säte ei ole aga takistanud vastava nõude esitamist ETRE OÜ-le ja seda olukorras kus see on üheses vastuolus maaklerilepinguga. 01.11.2021 on Ü. T. pöördunud seoses vaidlusaluse kinnistu ehitusloa menetlusega Tallinna Transpordiameti juhataja A. H. poole, milles tituleerib end e-kirja signatuuris kui „omanike esindaja menetluses“. Sel ajahetkel olid puudutatud isik ja RAMM Ehituse Osaühing sõlminud vaidlusaluse kinnistu osas küll juba võlaõigusliku müügilepingu, kuid omanik oli ETRE OÜ kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni. On märkimisväärne, et Ü. T. ei olnud eelnevalt ETRE OÜd teavitanud sellise kirja väljasaatmise kavatsusest, rääkimata selle kooskõlastamisest müüjaga. Eeltoodu kinnitab üheselt ja selgelt, et vastav kiri saadeti välja ostja nimel ja ostjaga kokkuleppel. 2.1.22. 10.12.2021 on ostja projektijuht E. M. saatnud arhitektile ning Ü. T.le ja müüja esindajale e-kirja, milles on märgitud järgmist: „Mõned tõsised küsimused konstruktorile ennem kui L. midagi esitame, sest kui täna eeldame, et juu kuidagi saab ja tulevikus pole võimalik konstruktsiooni lahendada, siis pole selle ehitusloaga meil midagi peale hakata, ideaalis peaks konstruktor üle vaatama ja siis koos laua taga variandid üle arutama, ideaalis esmaspäeval - teha nt 1-2h kohapeal joonestamist nii et saaks kõik klappima.“ Eelviidatu kinnitab, et ostja soovis enne ehitusloa taotlemist lahendada põhiprojekti küsimusi väites, et muidu pole neil selle ehitusloaga midagi peale hakata. See aga omakorda tähendab, et võlaõiguslikus müügilepingus kokku lepitud ehitusluba ei pidanud endas sisaldama nii detailseid küsimusi, mida ostja oleks pidanud aga ise lahendama põhiprojekti raames. Võlgniku hinnangul ilmestab selline kirjavahetus selgelt, et ehitusloa menetluses hakkasid prevaleerima ostja isiklikud soovid ning eelprojekti raames püüti müüja arvel ja Ü. T. juhtimisel viia läbi põhiprojekti koostamist (mis oli otseses vastuolus nii vahenduslepingu kui ka võlaõigusliku müügilepinguga). Veel enam, kuivõrd ehitusloa menetlus venis Ü. T. ja ostja erisoovide tõttu, mida Linnaplaneerimisamet ei olnud valmis kooskõlastama, organiseeris Ü. T. Advokaadibüroo TRINITI vahendusel kõikide osapooltega korduvaid kohtumisi, et ostja soove ehitusloa menetluses läbi suruda. Need tööd kajastuvad samuti tööde koondkokkuvõttes. Vaatamata sellele, et maakleril puudus maaklerlepingu kohaselt õigus nõuda müüjalt mistahes kulude hüvitamist, esitati ka nende kulude eest arve ETRE OÜ-le. Mingit projektijuhtimist tegelikkuses pooled vahenduslepinguga kokku ei leppinud ning see oli Ü. T. isiklik soov tegeleda ostja huvides ehitusloa projektiga. 19.12.2021 saatis ETRE OÜ seaduslik esindaja vaidlusaluse kinnistu ostjale ja võlausaldaja esindajale e-kirja, milles andis teada, et juba enne müügilepingu sõlmimist on ta kandnud ootamatuid kulusid projekteerimisega ning õigusnõustamisega seoses, samuti tasunud võlausaldaja esindajale tema projektijuhtimise tasu. Need kulud olid otseselt tingitud ostja soovist teha projektimuudatusi ning avaldaja poolt tekitatud viivitusest seoses ehitusloa menetlusega. 01.02.2022 kohtusid avaldaja ja ETRE OÜ seaduslikud esindajad, et arutada lepingu täitmisega seotud küsimusi ja avaldajapoolseid rikkumisi. Viidatud kohtumisel ütles ETRE OÜ seaduslik esindaja vahenduslepingu avaldajapoolsete rikkumiste tõttu suuliselt üles. ETRE OÜ oli seisukohal, et lepingu lõpetamine oli põhjendatud alljärgnevatel põhjustel: (i) avaldaja otsesest tegevusest tekkinud konflikt ehitusloa menetlusega seotud isikutega Tallinna Linnaplaneerimise Ametis ja sellest tekkinud viivitus ehitusloa väljastamisel; (ii) avaldaja poolt ETRE OÜ-le korduvalt antud ebaõigete juhiste ja soovituste tõttu tekkis ETRE OÜ-le otsene

2-22-18340 varaline kahju (täiendavad projekteerimis- ja õigusabikulud); (iii) avaldaja tegutses otseselt mitte käsundiandja (ETRE OÜ), vaid ka ostja ehk teise poole huvides. Sealhulgas selgus ETRE OÜ-le, et avaldaja esindajal Ü. T. oli isiklik huvi müügilepingu sõlmimiseks just konkreetse ostjaga (RAMM Ehituse OÜ), kes oli tema äripartner. Ü. T. soovis, et puudutatud isik müüks vaidlusaluse kinnistu tema partnerile, kelle käest pidi ta saama ehitustöid samal objektil. Eeltoodu kinnitab, et võlausaldaja esindaja ei käitunud mitte müüja huvides, vaid ostja huvides; (iv) võlausaldaja esindaja Ü. T. organiseeris müüjale kinnistu müügilepingu sõlmimiseks notaritehingu, kuid tehingu sõlmimine oli võimalik üksnes ja ainult juhul kui müüja nõustub tingimusega, et tal puudub võimalus müügilepingust taganemiseks juhul, kui ehitusluba teatud ajaks ei väljastata. Ostjal oli seevastu taganemisõigus olemas; (v) ETRE OÜ-le tekkinud intressikulud seoses maaklerlepingu esemeks oleva kinnisasja müügilepingu sõlmimise venimisega. Ülaltoodud rikkumised kinnitavad, et võlausaldaja töö ei vastanud lepingus kokkulepitule. Seetõttu puudub avaldajal ka õigus maakleritasule VÕS § 668 lg 1 mõttes. Veelgi enam, võlausaldaja on oma käitumisega ETRE OÜ-le ulatusliku kahju põhjustanud. Seega on ETRE OÜ ja ka solidaarselt võlgnik keeldunud põhjendatult tasumast avaldajale vahenduslepingu viimast osamakset. Kompromissina on ETRE OÜ pakkunud võlgnikule välja, et maakleritasu lõplikuks suuruseks jääb juba võlausaldajale tasutud summa. Võlausaldaja on paraku mõistliku kompromissi leidmisest alusetult keeldunud. Kuivõrd ostjaga kokkulepitud ehitusloa saamise menetlus venis müüjast mitteolenevatel põhjustel, toimus asjaõigusleping kinnistu omandi üleandmiseks ostja ja müüja vahel alles 23.09.2022. Vaid 3 päeva enne s.o. 20.09.2022 esitas avaldaja ETRE OÜ-le arve nr 20220906VTL vahendustasu teise osamakse kohta summas 156 000 eurot maksetähtajaga 30.09.2022. See tähendab, et võlausaldaja oli teadlik asjaõiguslepingu sõlmimisest, kuigi müüja teda enam lepingu läbirääkimiste protsessi enda esindajana kaasata ei soovinud. Seega pidi võlausaldaja saama infot asjaõigusliku müügilepingu sõlmimise kohta otse ostjalt. 20.10.2022 esitas võlausaldaja ETRE OÜ-le arve nr 202210-07PT väidetava projektijuhtimise teenuse osutamise eest (ehitusluba(de) menetlus) summas 10 804.42 eurot maksetähtajaga 30.10.2022. 22.11.2022 edastas ETRE OÜ lepinguline esindaja avaldajale e-kirja, milles tõi uuesti välja asjaolu, et vahenduslepingu alusel esitatud nõue on põhjendamatu, kuna leping on eelnevalt lõpetatud. ETRE OÜ esindaja selgitas, et ETRE OÜ on lepingu üles öelnud ning tasunud võlausaldajale tasu võlausaldaja töö eest kuni lepingu ülesütlemiseni (ehk vahenduslepingu esimese osamakse ulatuses). ETRE OÜ oli seisukohal, et tegemist on mõistliku tasuga, arvestades asjaolu, et võlausaldaja tegevus ei lähtunud ETRE OÜ huvidest ning tõi ETRE OÜ-le kaasa otsese kahju, mille täpse suuruse arvestamisega ETRE OÜ võlgnikule teadaolevalt hetkel tegeleb. Võlgnik ei vaidle vastu sellele, et müügilepingu vahendamisel on paratamatult vajalik teha koostööd ka tehingu teise poolega, kuid võlgniku hinnangul kinnitavad eelnevalt väljatoodud dokumentaalsed tõendid ja elulised asjaolud kogumis, et Ü. T. tegevus väljus selgelt tavapärase koostöö raamidest. Võlausaldaja esindaja asus otseselt juhtima ehitusprojekti ja ehitusloa saamise menetlust esindades ja eelistades ostja õigusi ja huve selgelt müüja omadele. Viidatud asjaolud kinnitavad, et maakler on oma hoolsus- ja lojaalsuskohustust rikkunud ning on tegutsenud selgelt huvide konfliktis. Subjektiivse õiguse teostamisel tuleb lähtuda hea usu põhimõttest. See tähendab, et isik peab arvestama lepingupartneri huve ega tohi teostada oma õigusi teisele poolele kahjulikul viisil. Vastavalt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 138 lg-le 2 ei ole õiguse teostamine lubatud seadusvastasel viisil ega nii, et eesmärgiks on teisele kahju tekitamine. Ka VÕS § 76 lg 2 sätestab, et kohustuse täitmisel tuleb lähtuda hea usu põhimõttest. Hea usu põhimõte on samuti üldistest moraalinormidest ja väärtushinnangutest

2-22-18340 tulenev käitumine. Heas usus käitub inimene, kes käitub ausalt ja väärikalt. Lisaks, nagu eelnevalt rõhutatud, on maakleril kohustus käituda talle hoolsus- ja lojaalsusstandardile vastavalt ning täita käsund käsundiandjale lojaalselt ja käsundi laadist tuleneva vajaliku hoolsusega. Neid kohustusi on võlausaldaja – tegutsedes mitte oma lepingupartneri vaid kolmanda isiku huvides – vaidlusalusel juhul olulisel määral rikkunud. Viidatud rikkumised annavad aluse VÕS § 668 lg 1 kohaldamiseks, mistõttu ei või võlausaldaja nõuda ETRE OÜ-lt ega võlgnikult ei maakleritasu maksmist ega ka kulude hüvitamist (milline õigus puudus maakleril ka maaklerilepingust tulenevalt). Võlausaldaja (väidetav) esindaja Ü. T. puhul on tegemist Eesti ettevõtluses (peamiselt ehitusettevõtluses) tuntud isikuga – seda küll paraku negatiivsest küljest. Nimelt on Ü. T. on seotud äriühingutega, kes on oma äripartneritelt ja klientidelt suuri summasid välja petnud. Märtsi- ja aprillikuus 2021. a ilmunud artiklites on mitmed võlausaldajad kirjeldanud kuidas ehitusfirma Conmade OÜ juht Ü. T. pahatahtlikult oma kohustused kolmandate isikute ees täitmata jättis. Tegemist on süstemaatiliste pahatahtlike toimingute jadaga. 2 xxxx; xxxx. Veel enam, Ü. T. jõudis leheveergudele juba 2014. aastal, kui kohus mõistis ta süüdi pistise andmises, mida tollal nimetati Eesti kohtuajaloo suurimaks pistiselooks. Ü. T. tunnistati süüdi KarS § 293 lg 2 p 3 ja 4 järgi pistise võtmises ja karistati 1-aastase vangistusega 3-aastase katseajaga. Tegemist on vaieldamatult järjepideva kriminaalse ja pahatahtliku käitumisega, mistõttu oleks Ü. T. varasemaid tegusid arvestades naiivne loota, et tema suhtumine oma kohustuste täitmisesse on võrreldes eelnevaga muutnud. Kokkuvõtteks. ETRE OÜ poolt on vahendusleping üles öeldud, kuid poolte vahel on siiani vaidlus lepingu kehtivuse ja nõude aluse osas. Võlausaldaja poolt pankrotiavalduses esitatud nõue on vaieldav nii nõude aluse kui ka suuruse osas. ETRE OÜ on nõudele põhjendatult vastu vaielnud – tasu nõue ei ole õiguspärane, kuivõrd ETRE OÜ lõpetas lepingu enne tasunõude sissenõutavaks muutumist. Lepingu lõpetamise tingis võlausaldaja poolne vahenduslepingust tulenevate kohustuste oluline rikkumine (võlausaldaja ei tegutsenud ETRE OÜ huvides ning tekitas oma tegevusega ETRE OÜ-le varalist kahju). Seega ütles ETRE OÜ vahenduslepingu üles ega soovinud avaldajaga koostööd jätkata. Samuti on ETRE OÜ keeldunud tasumast vahenduslepingu viimast osamakset, kuivõrd avaldaja on tegutsenud ostja huvides, mitte ainult müüja huvides. Võlausaldaja on keeldunud aktsepteerimast ETRE OÜ ülesütlemisavaldust ning on asunud oma nõuet maksma panema hoopis pankrotiavalduse esitamisega. Sellega püüab võlausaldaja ilmselgelt kõrvale hoida tsiviilõiguslikust vaidlusest nõude üle ja pankrotiavalduse esitamisega soovitakse ETRE OÜ-d ja ka seeläbi võlgnikku survestada raha tasuma. Eeltoodust tulenevalt leiab võlgnik, et võlausaldaja nõue on PankrS § 10 lg 4 kohaselt tõendamata ning ebaselge (vaieldav pankrotimenetluse mõttes) ning võlgnik vaidleb sellele põhjendatult vastu, seega tuleb vaidlus nõude üle lahendada hagimenetluses. Võlgniku hinnangul ei lähe pankrotimenetluse eesmärgi ja mõttega kokku võlgniku ja võlausaldaja vaheliste tsiviilõiguslike vaidluste lahendamine. Hagimenetluses tuleb muuhulgas anda hinnang avaldaja nõude põhjendatusele, samuti tuvastada lepingu ülesütlemisega seotud asjaolud, hinnata tõendeid ning anda hinnang ka ETRE OÜ vastunõudele (kahjunõue). 2.2. Vabaduse KV Halduse OÜ ei ole maksejõuetu. Ka seetõttu puudub alus pankroti väljakuulutamiseks Kuivõrd vaidlusalusel juhul on puudutatud isik vaielnud avaldaja poolt esitatud nõuetele põhjendatult vastu, ei ole võlausaldaja pankrotiavalduse alusel kohtuotsusega puudutatud isiku maksejõuetust (pankrotti) võimalik välja kuulutada. Vaatamata eeltoodule peab võlgnik siinkohal siiski vajalikuks rõhutada, et võlausaldaja ei ole põhistanud ka võlgniku maksejõuetust. Eelmärgitud asjaoludest tulenevalt puudus võlausaldajal ka seetõttu seaduslik alus pankrotiavalduse esitamiseks. PankrS § 1 lg 1 sätestab pankroti legaaldefinitsiooni, milleks

2-22-18340 on võlgniku kohtuotsusega väljakuulutatud maksejõuetus. Seejuures on võlgnik maksejõuetu, kui ta ei suuda rahuldada võlausaldajate nõudeid ja see suutmatus ei ole võlgniku majanduslikust olukorrast tulenevalt ajutine (PankrS § 1 lg 2). PankrS § 14 lg 1 p 2 näeb ette, et kohus keeldub määrusega pankrotiavaldust menetlusse võtmast, kui võlausaldaja ei ole pankrotiavalduses põhistatud võlgniku maksejõuetust. Riigikohus on leidnud, et kohus jätab pankrotiavalduse rahuldamata, kui ta leiab, et võlgniku majanduslik olukord võimaldab nõuete rahuldamist. Võlgnikule teadaolevalt ei ole Riigikohus siiani oma seisukohta muutnud. See tähendab, et olukorras, kus võlgniku majanduslik olukord võimaldab nõuete rahuldamist, tuleks pankrotiavalduse menetluse võtmisest keelduda või juhul, kui avaldus on menetlusse võetud, avaldus rahuldamata jätta. Teatmik.ee ja äriregistri andmetel ei ole võlgnikul maksuvõlgnevusi ning ka võlgniku eelneva aasta käive ületab mitmekordselt avaldaja poolt esitatud nõuet. Puuduvad mistahes tõendid, mis võiksid viidata võlgniku püsivale maksejõuetusele. Lisaks rõhutab võlgnik, et võlausaldaja ei ole pankrotiavalduses võlgniku maksejõuetust põhistanud ühegi muu asjaoluga, kui see, et võlgnik ei ole alusetut nõuet täitnud 30 päeva jooksul pärast väidetava kohustuse sissenõutavaks muutumist ja pankrotihoiatuse esitamist. Võlausaldaja on oma avalduses vaid paljasõnaliselt viidanud, et kuna võlgnik ei ole oma väidetavat võlga tasunud, ilmnevad võlgniku käitumises tunnused, mis viitavad võimalikule ettevõtte maksejõuetusele. Mistahes muid asjaolusid pole võlausaldaja võlgniku väidetava maksejõuetuse põhistamiseks välja toonud. Eelviidatud asjaolud annavad alust eeldada, et võlausaldaja on soovinud pankrotiavalduse esitamisega kiirendatud ja lihtsamal viisil oma nõuet sisse nõuda olukorras, kus nõude olemasolu üle on poolte vahel vaidlus ning tegelikkuses oleks võlausaldaja pidanud oma nõude esitama tsiviilkohtumenetluses. Seejuures juhib võlgnik tähelepanu asjaolule, et Riigikohus on leidnud, et võlgniku maksejõuetust tuleb hinnata ilma vaidlusaluse nõudeta. Seega seda enam on võlausaldaja pankrotiavaldus alusetu, kuivõrd võlgniku osas ei saa rääkida maksejõuetusest isegi juhul, kui maksejõuetuse hindamisel arvestada vaidlusalust nõuet. Tulenevalt eelmärgitud asjaoludest puudub alus võlgniku pankroti väljakuulutamiseks, kuivõrd võlausaldaja ei ole pankrotiavalduses põhistatud võlgniku püsivat maksejõuetust PankrS § 1 mõttes ega tõendanud oma nõuet. Nõude üle on pooltel siiani vaidlus ning pankrotiavaldus on esitatud üksnes võlgniku survestamiseks.

2-22-18340 raamatupidamistöid tegi: juhatuse liige I. K., audiitor: puudub Majandusaasta: 01. jaanuar - 31. detsember Võlgniku majandusliku seisundi ja maksejõuetuse põhjuste kindlakstegemiseks saatis ajutine haldur võlgniku e-postiaadressile xxxx kirjaliku päringu. Juhatuse liige I. K. päringu kättesaamist kinnitatud ei ole. 01.02.2023 sai ajutisele haldurile läbi e-toimiku teatavaks, et võlgnikul on esindajad, kes on esitanud läbi e-toimiku vastuse pankrotiavaldusele. Ajutine halduri on kirjaliku päringu edastanud võlgniku esindajatele B. O. (xxxx) ja H.-L. M. (xxxx), Cuesta Advokaadibüroo OÜ. Päringu kättesaamist on kinnitanud B. O. ning osaliselt andmeid esitanud H.-L. M.. Mingeid raamatupidamise registreid võlgnikul ei eksisteeri, ajutisele haldurile on esitatud majandusaasta aruanne 25.08.2022-31.12.2022, ostu- ja müügiarved, kinnistu müügiga seotud lepingud, jagunemiskava ja riigilõivu tasumise maksekorraldus. Ajutine haldur saatis päringud ka võimalikele solidaarvõlgnikele ETRE OÜ-le (xxxx)ja Nuia KV Halduse OÜ-le (xxxx), samuti täiendava päringu võlgniku andmete kohta võlgnikule. Käesoleva aruande koostamise ajaks ei ole neile päringutele vastatud. Ajutine haldur on telefoni teel suhelnud I. K.iga (xxxx). I. K. on lubanud täiendavalt andmeid esitada esimesel võimalusel, kuid selgitanud, et on kuni järgmise nädalani (8. nädal) muude töökohustustega väga hõivatud ja ei pruugi seega jõuda andmeid varem saata. Haldur saatis järelpärimised ja teate ajutise halduri nimetamisest riiklikele registritele ja Eestis enim kasutatavatele krediidiasutustele. Päringute adressaadid on ajutisele haldurile vastanud. Ajutine haldur on täiendava informatsiooni saamiseks suhelnud telefoni teel pankrotiavalduse esitanud võlausaldaja Ideal Capital OÜ esindajaga advokaadibüroost DEM ja võlausaldaja esindajaga OÜ-st Võlahaldus (I. P. xxxx). Ajutisele haldurile on esitanud kirjaliku arvamuse ning andmeid Ideal Capital OÜ töötaja Ü. T. (xxxx, xxxx). Ajutine haldur tegi elektroonilised järelpärimised võlgnikule kuuluvate ja kuulunud kinnisasjade kohta e-kinnistusraamatule, võlgniku majandusaasta aruannete ja muude andmete kohta Äriregistrile. Samuti Maksu- ja Tolliameti andmebaasi avaldatud võlgniku maksuvõlgade kohta. Ajutine haldur tutvus võlgniku ja temaga seotud isikute kohta internetis avaldatud informatsiooniga. Varad Raha ja pangakontod LHV Pank AS arvelduskonto xxxx, saldo seisuga 02.02.2023 0.00 eurot. Teistes krediidiasutustes võlgnik ajutisele haldurile teadaolevalt kontot ei oma. Vastavalt võlgniku ajutise halduri päringu vastusele sularaha puudub, kassast väljamakseid tehtud ei ole. Vastavalt esitatud bilansile seisuga 31.12.2022 sularaha puudub. Raha kokku 0.00 eurot. Debitoorsed nõuded - võlgnik on vastuses ajutise halduri päringule teatanud, et varad puuduvad. Vastavalt esitatud bilansile seisuga 31.12.2022 debitoorsed nõude puuduvad. Võlgnik ei ole ajutisele haldurile esitanud enda kohustuste kohta detailset infot. Vastavalt esitatud jagunemiskavale võttis võlgnik üle ETRE OÜ kohustused Laguun Investeeringu OÜ, OPA Credit OÜ ja Capet Invest OÜ ees (detailid avaldamata). Vastavalt kinnistu müügilepingule tasuti võlgniku poolt kohustust TBB Pank AS-ile summas 133 141.73 eurot (lepingu nr 16752018J ennetähtaegne lõpetamine). Kuna selle kohustuse olemasolu kohta ei ole mingit infot, võib olla tegemist alusetu maksega või maksega kellegi kolmanda isiku kohustuse täitmiseks. Seega võib võgnikul olla nõue 133 141.73 eurot TBB Pank AS või kellegi kolmanda isiku vastu. Vastavalt jagunemislepingule ei läinud võlgnikule üle ETRE OÜ võimalik maaklerlepingust tekkinud kohustus Ideal Capital OÜ ees. Vastavalt seadusele võlgnik siiski vastutaks sellise kohustuse eest solidaarselt ETRE OÜ-ga. Sisesuhtes ETRE OÜga on sellisel juhul võlgnikul nõue ETRE OÜ vastu täidetud kohustuse ulatuses (174 593.12 eurot). Selliste oletuslike nõudega ei saa siiski arvestada kui varaga pankrotimenetluses, mille arvelt oleks võimalik kanda pankrotimenetluse kulusid ja teostada väljamakseid

2-22-18340 võlausaldajatele. Nasdaq CSD Eesti filiaali andmetel ei ole võlgniku nimel väärpaberikontot avatud. Materiaalne vara Võlgnik on vastuses ajutise halduri päringule teatanud, et varad puuduvad. Vastavalt esitatud bilansile seisuga 31.12.2022 materiaalne vara puudub. Transpordiameti andmetel registreerimisele kuuluvaid sõidukeid võlgnikule ei kuulu ja ei ole kuulunud. Immateriaalne vara Vastavalt Patendiameti kaubamärkide registri otsingule võlgniku nimel ega taotlemisel ühtegi kaubamärki ei ole. Kinnisasjad, ehitised kui vallasasjad Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi Elamu- ja Ehitisregistri andmetel võlgnik registreeritud vara ei oma. Vastavalt Kinnistusraamatu väljavõttele on võlgnikule kuulunud 52/1000 kaasomandist Tootmismaa 100%, Harju maakond, Tallinn, Lasnamäe linnaosa, Nuia tn 5 // Ruunaoja tn 6, katastritunnus 78401:101:4836, sisse kantud 06.09.2022. 15.07.2022 lepingu, 29.08.2022 avalduse alusel muudetud 07.09.2022. Kanne asendab eelmist kannet. Kohtunikuabi E. L. (kanne 3.13). Kaasomand kuulus alates 03.01.2020 ETRE OÜ-le (kanne 1.3), seejärel Nuia KV Halduse OÜle (kanne 2.13, sisse kantud 06.09.2022, 15.07.2022 lepingu, 29.08.2022 avalduse alusel muudetud 06.09.2022. Kohtunikuabi E. L.) ja 15.07.2022 lepingu, 29.08.2022 avalduse, 08.09.2022 äriregistri andmete alusel muudetud 08.09.2022. Kanne asendab eelmist kannet. Kohtunikuabi E. L. (kanne 4.13). Võlgnik on vastuses ajutise halduri päringule teatanud, et eelpool nimetatud kinnistu kaasomand ei ole võlgnikule kunagi kuulunud. Tegemist on olnud eksliku kandega, millega võlgnik õigusliku aluseta kanti kinnistusraamatusse selle kinnisasja omanikuna. Hilisemalt kanne parandati. Võlgnikule on kuulunud Elamumaa 90%, Ärimaa 10%, Harju maakond, Tallinn, Nõmme linnaosa, Põllu tn 137 // Vabaduse pst 170, katastritunnus 78404:408:0386, 3219 m2. Algselt kuulus kinnistu jagunevale ühingule ETRE OÜ, seejärel sai omanikuks jagunemise käigus asutatud Nuia KV Halduse OÜ (15.07.2022 lepingu, 29.08.2022 avalduse alusel sisse kantud 06.09.2022. Kohtunikuabi E. L.) ning seejärel võlgnik (Sisse kantud 6.09.2022. 15.07.2022 lepingu, 29.08.2022 avalduse alusel muudetud 7.09.2022. Kanne asendab eelmist kannet. Kohtunikuabi E. L.). Nuia KV Halduse OÜ omaniku kanne on olnud ekslik ja selle parandamise käigus kanti omanikuna kinnistusraamatusse võlgnik. 23.09.2022 on võlgnik võõrandatud kinnisasja RAMM Ehitus OÜ-le (23.09.2022 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 29.09.2022). Vastavalt 02.03.2021 sõlmitud võlaõiguslikule müügilepingule (Tallinna notar T. L.) paikneb kinnistul vundament. Kinnistu piiril asuvad tehnovõrkude liitumispunktid (liitumised tasutud): elekter (160A), tsentraalne vesi- gaas- ja kanalisatsioonivõrk. Lepingu eseme suhtes on Tallinna Linnavolikogu 1996.a. otsusega nr 12 kehtestatud detailplaneering „Vabaduse pst, Põllu tn, Raba tn ja Pääsküla tn vahelise kvartali detailplaneering nr DP000440, mis on kehtiv ja mida ei ole kolmandate osapoolte poolt vaidlustatud. ETRE OÜ on esitanud 16.02.2021 taotluse ehitusloa väljastamiseks TT Arhitektuuribüroo poolt koostatud projekti: Põllu tn 137//Vabaduse pst 170 (töö nr AP010220) alusel Lepingu esemele kahe (2) äripindadega kortermaja ehitamiseks ning et ehitusloa taotlust menetletakse käesoleva lepingu sõlmimise päeva seisuga ehitusloa taotluse menetluse nr 2111271/03144 raames. Ostuhinnaks 1 080 000 € (sisaldab 20% käibemaksu). Lepingu kohaselt leppisid Endine omanik (ETRE OÜ) ja Ostja kokku, et nad kohustuvad sõlmima asjaõiguslepingu Lepingu eseme omandi üleandmiseks Ostjale hiljemalt kümme (10) tööpäeva jooksul arvates punktis 1.4. nimetatud korterelamutele ehitusloa väljastamisest, kusjuures asjakohane ehitusluba 2212271/18722 on väljastatud 28.07.2022. Vastavalt 23.09.2022 sõlmitud lepingule 2245 lepiti kokku uueks ostuhinnaks 1 047 510.84 €. Võlgnik on ajutisele haldurile esitanud 23.09.2022 RAMM Ehituse OÜ-le esitatud arve 2309/22 summas 939 510,84 € Sellest tasuti võlgniku arvelduskontole 604

2-22-18340 434,17 €, 201 937,94 € tasuti OPA Credit OÜ-le ja 133141,73 € TBB Pank AS-ile Ülejäänud osas 108 000 € on müügihinnast tasutud varasemalt endisele omanikule ETRE OÜ. Vastavalt võlgniku pangakonto väljavõttele on võlgnikule laekunud summast tasutud käibemaks summas 156 585,14 €. OÜ-le Capet Invest on selgitusega „laenu tagastamine“ makstud 325 000 eurot, Laguun Investeeringu OÜ-le makstud kokku selgitusega „laenu tagastamine“ 121 779.03 eurot. Nende kannetega täitis võlgnik ilmselt jagunemiskavaga ülevõetud kohustusi. Tasuti ka notari tasu arve 949.93 eurot ja Rahandusministeeriumile 121.25 eurot. Kõik tehingud on tehtud perioodil august kuni oktoober 2022. a. Rohkem kinnisasju võlgnikule ei kuulu ja ei ole kuulunud. Kogu väljaselgitatud võlgniku vara väärtus on 0.00 eurot kuni 307 734.85 eurot. Konservatiivse hinnangu korral seega 0 eurot. Kohustused Võlausaldaja Nõue Ideal Capital OÜ, võlgnik on kohustuse vaidlustanud 174 593.12 eurot. Võlgnevus pankrotiavalduse esitanud kreeditori Ideal Capital OÜ avalduse põhjal on neil nõue võlgniku vastu kokku 174 593.12 eurot, millest 156 000 eurot põhivõlgnevus, viivis seisuga 05.12.2022 12 093.12 eurot (viivise määr vastavalt vahendusleping p. 6 on 0,114 % päevas) ja sissenõudmiskulud 6 500 eurot. Võlgnevus tuleneb ETRE OÜ ja Ideal Capital OÜ (endine ärinimi Ideal Maja OÜ) 15.11.2020 kinnisasja vahenduslepingust, mille p.1.1. kohaselt kohustus Ideal Capital OÜ vahendama ETRE OÜ omandis oleva müügilepingute sõlmimist kinnistu, Harju maakond, Tallinn, Nõmme linnaosa, Põllu tn 137 // Vabaduse pst 170 (registriosa 3679350), koos selle oluliste osadega ja päraldistega selleks Ideal Capital OÜ poolt leitud ostjatega. Vahenduslepingu p. 2.1.2. vastavalt kohustus Ideal Capital OÜ lähtuma objekti müümisel määratud müügihinnast, milleks on 900 000 eurot. Vahenduslepingu p. 5.1. kohaselt on ETRE OÜ-l kohustus tasuda Ideal Capital OÜ-le müügilepingu/objekti vahendamise eest tasu summas 150 000 € (lisandub käibemaks). ETRE OÜ on jagunenud Vabaduse KV Halduse OÜ-ks ja Nuia KV Halduse OÜ-ks. Äriseadustiku § 447 lg 1 kohaselt vastutavad enne jagunemise kandmist jaguneva ühingu registrikaardile tekkinud jaguneva ühingu kohustuste eest jagunemisel osalevad ühingud solidaarselt. ETRE OÜ jagunemiskanne on äriregistrisse kantud 25.08.2022, so peale 15.11.2020 sõlmitud vahenduslepingut. Seega vastutavad ETRE OÜ, Nuia KV Halduse OÜ ja Vabaduse KV Halduse OÜ kohustuste nõuetekohase täitmise eest Ideal Capital OÜ ees solidaarselt. Võlausaldaja on esitanud pankrotiavalduse ka ETRE OÜ suhtes, millele ETRE OÜ on vastu vaielnud (tsiviilasi 2-22-17400). Kas võlausaldaja on Nuia KV Halduse OÜ vastu pankrotiavalduse esitanud, ei ole ajutisele haldurile avaldatud. I. K. on ajutisele haldurile teatanud, et Capet Invest OÜ osaluse Nuia KV Halduse OÜ-s võõrandanud (R. L., xxxx). Ideal Capital OÜ on seisukohal, et ta on kõik vahenduslepingust tulenevad kohustused täitnud ja leidnud vahenduslepingu objektiks olnud kinnistule ostja - RAMM Ehituse OÜ, kes on omandatud kinnistu ainuomanik. Seega on tal õigus saada vahendustasu. Võlgnik on pankrotiavaldusele (ja nõudele) läbi e-toimiku esitanud 01.02.2023 vastuväite, kus teatab et nõue on alusetu ja pahatahtlik ning puudub igasugune alus Vabaduse KV Halduse OÜ kui maksejõulise isiku pankroti väljakuulutamiseks. Võlgnik on seisukohal, et nõue ei ole selge ning selle osas on tekkinud vaidlus ka ETRE OÜ ja Ideal Capital OÜ vahel pankrotiasjas nr 222-17400. Võlgnik kinnitab, et ETRE OÜ on 15.11.2020 sõlminud võlausaldajaga vahenduslepingu (maaklerilepinguga võlaõigusseaduse (VÕS) § 658 mõttes) nimetatud kinnistu müügilepingu sõlmimiseks võlausaldaja poolt leitud ostjaga. Võlgniku hinnangul rikkus Ideal Capital OÜ aga oluliselt vahenduslepingu tingimusi ning tegutsenud müüja huvide vastaselt, maakleritasu ei ole õigust nõuda (VÕS § 668 lg 1). Võlgnik on seisukohal, et töö ei vastanud lepingus kokkulepitule ning on võlgnikule ulatuslikku kahju tekitanud. Võlgnik on seisukohal, et vaidlus tuleks lahendada tsiviilkohtumenetluses (hagimenetluses) ja

2-22-18340 pankrotimenetluse regulatsioon ei ole ette nähtud selleks, et võlausaldaja saaks hagimenetlusest mööda minnes panna maksma oma nõudeid pankrotimenetluses, kiirendatud korras ja väiksemate kuludega. Võlgnik on taotlenud nõude läbivaatamisel tunnistajate ülekuulamist. Kuna sellest enne jagunemist sõlmitud maaklerlepingust tulenevat kohustust jagunemise käigus võlgnikule üle ei antud on ETRE OÜ ja võlgniku vahelises sisesuhtes selleks kohustatud isikuks ETRE OÜ. Kui kohustuse täidab võlgnik on võlgnikul vastavas ulatuses nõue ETRE OÜ vastu. Võlgnik on asutatud jagunemise käigus OÜ-st ETRE. Endine omanik (jagunev ühing) jagunes eraldumise teel, mille käigus asutati Nuia KV Halduse OÜ (jagunemise käigus asutatud ühing, registrikood 16560639, aadress Raudtee tn 64, Tallinn) ja Vabaduse KV Halduse OÜ (jagunemise käigus asutatud ühing, registrikood 16560646, aadress Raudtee tn 64, Tallinn). Jagunemiskava on notariaalselt tõestatud 15.07.2022.a. Jagunemisotsus võeti vastu 15.07.2022.a. Jagunemine on kantud äriregistrisse 25.08.2022.a. Vastavalt jagunemiskavale toimus jaguneva ühingu (ETRE OÜ) vara (ja kohustuste) üleandmine omandatavale ühingule II (võlgnik) järgnevalt: 5.2.1. Harju maakonnas Tallinnas Nõmme linnaosa, Põllu tn 137 // Vabaduse pst 170 asuva kinnistu (registriosa nr 3679350) koos selle oluliste osade ja päraldistega; 5.2.2. LAGUUN INVESTEERINGU OÜ, registrikood 11209329 ja Jaguneva ühingu vahel sõlmitud laenulepingust nr 01052018, tulenevad kõik Jaguneva ühingu õigused ja kohustused; 5.2.3. OPA Credit OÜ, registrikood 14161161 ja Jaguneva ühingu vahel sõlmitud laenulepingust nr EE181008, tulenevad kõik Jaguneva ühingu õigused ja kohustused; 5.2.4. Osaühing Capet Invest, registrikood 11055671 ja Jaguneva ühingu vahel sõlmitud laenulepingust nr 17022018, tulenevad kõik Jaguneva ühingu õigused ja kohustused. 5.3. Punktis viis üks (5.1.) ja viis kaks (5.2.) nimetamata Jaguneva ühingu vara, õigused ja/või kohustused jäävad Jagunevale ühingule. Seega tekkis võlgnikul jagunemisel kohustus Laguun Investeeringu OÜ, OPA Credit OÜ ja Capet Invest OÜ ees. Kohustuste detailid ei selgu ei jagunemiskavast ega ka muudest võlgniku poolt ajutisele haldurile esitatud andmetest. Ajutise halduri poolt küsitud lähikondsetega tehtud tehingute detailide kohta „Kreeditoride kohta eraldi välja tuua viimase viie aasta jooksul tehtud tehingud (kohustuste tekkimised, tagastamised jms), mis on tehtud lähikondsetega PankrS § 117 mõistes.” on võlgnik vastanud üksnes lakooniliselt: “Osaühing Capet Invest ja ETRE OÜ vahel sõlmitud laenulepingust nr 17022018 tuleneva laenukohustuse tasumine (vastavalt jagunemiskavale).” Täiendavale päringule esitada laenulepingud ei ole võlgnik vastanud. Võlausaldaja esindaja Ü. T. on ajutisele haldurile saadetud kirjas viidanud ülevõetud kohustuste detailidele kasutades selleks tsiviilasjas 2-22-17400 (ETRE OÜ suhtes esitatud pankrotiavaldus) esitatud ETRE OÜ seisukohta. Selle seisukoha punktis 2.1.8. on toodud ETRE OÜ kohustused OPA Credit OÜ, Capet Invest OÜ ja Laguun Investeeringud OÜ ees ning jõudnud järeldusele, et võlgnikul ei olnud piisavalt vara, et neid kohustusi täita ning jõudnud järeldusele, et seega on võlgnik maksejõuetu. Ajutine haldur sellega üheselt ei nõustu. Seisukoha punktis 2.1.8. ei ole välja toodud, mis seisuga olid ETRE OÜ-l sellised kohustused eelpool toodud võlausaldajate ees. Ei ole teada, kas kohustused on toodud jagunemise päeva seisuga või mingi muu kuupäeva seisuga, kas ETRE OÜ oli jagunemise ajaks kohustusi vähendanud või ei olnud. Võlgnik on esitanud ajutisele haldurile kinnituse, et tal puuduvad kohustused (sh siis kohustused OPA Credit OÜ, Capet Invest OÜ ja Laguun Investeeringud OÜ ees). OPA Credit OÜ kohustust on täidetud võlgniku kinnistu müügist saadud raha arvelt (väljamakse notari deposiidist). Ajutine haldur on telefoni teel vestelnud OPA Credit OÜ esindajaga kes kinnitas, et OPA Credit OÜ-l puuduvad nõuded ETRE OÜ ja võlgniku vastu. Capet Invest OÜ ja Laguun Investeeringud OÜ juhatuse liige on I. K., st kes on ühtlasi ka võlgniku juhatuse liige. Seega tuleks võlgniku poolt kohustuste puudumise kinnitust võtta ühtlasi ka Capet Invest OÜ ja Laguun Investeeringud OÜ kinnitusena ja asuda seisukohale, et võlgnikul ei ole kohustusi nimetatud isikute ees. Siiski rõhutab ajutine haldur, et konkreetset detailset infot ei ole võlgniku poolt esitatud. Ajutine haldur on saatnud järelpärimise ETRE OÜ15

2-22-18340 le (xxxx) ja Nuia KV Halduse OÜ-le (xxxx), Nuia KV Halduse OÜ päringule käesoleva aruande koostamise ajaks vastanud ei ole. ETRE OÜ ei ole päringus küsitud olulisi andmeid (varad ja kohustused 31.01.2023) esitanud. ETRE OÜ omakapital seisuga 31.12.2022 on Äriregistrile esitatud aruande põhjal 1 453 913 eurot, nende andmete põhjal on ETRE OÜ maksejõuline isik. Täpsemad andmed varade ja kohustuste struktuuri kohta ei ole olnud ajutisele haldurile kättesaadavad. Seega võlgniku rahaliste kohustuste suurus sõltub sellest, kas Ideal Capital OÜ-l on nõue võlgniku vastu või ei ole. Majandustegevus, raamatupidamine ja maksejõuetus Võlgnik on kantud Äriregistrisse 25.08.2022, asutaja ETRE OÜ. ETRE OÜ jagunes eraldumise teel, mille käigus asutati Nuia KV Halduse OÜ (jagunemise käigus asutatud ühing) ja Vabaduse KV Halduse OÜ (jagunemise käigus asutatud ühing) Jagunemiskava on notariaalselt tõestatud 15.07.2022.a, jagunemine jõustus 25.08.2022. Võlgniku ainus juhatuse liige on I. K., ainuosanik OÜ Capet Invest OÜ (2500 €, 100%). Capet Invest OÜ oli Nuia KV Halduse OÜ ainuosanik (2500 €) kuni 21.09.2022, alates 21.09.2022 on ainsaks osanikuks R. L. (37304210240), kes on alates 26.09.2022 ka ainus juhatuse liige (25.08.2022-26.09.2022 juhatuse liige I. K.) (lisa 5). OÜ Capet Invest (kehtetu nimi OÜ Milveral, juhatuse liikmed I. K. ja J. K.), I. K.ile kuulub ka OÜ Capet Invest 50%-line osalus (lisa 8). OÜ Capet Invest OÜ on osakapitaliga 39 050 € ETRE OÜ ainuosanik, kelle juhatuse liikmed on I. K. ja J. K., (lisa 4). Võlgnik on vastuses ajutise halduri päringule teatanud, et ETRE OÜ-st jagunemise eesmärgiks oli Põllu tn 137 / Vabaduse pst 170 kinnisvaraprojekti eraldamine ETRE OÜ muust tegevusest. ETRE OÜ tegevuseks jääb edaspidi kinnisvara haldus ning hooldus. Võlgniku juhatuse liikmel I. K.il on Äriregistri andmetel kehtiv seos 27 äriühinguga. Võlgniku omanikul Capet Invest OÜ-l on Äriregistri andmetel kehtiv seos 4 äriühinguga. Kulude seotust ettevõtlusega kontrollib ja aktsepteerib kulusid, rahaliste vahendite väljamaksete üle pangast ja kassast otsustab juhatuse liige I. K.. Võlgniku juhtimise ja raamatupidamise dokumentatsioon asub Raudtee tn 64, Tallinn, digidokumentide arhiiv puudub. Võlgnik on ajutisele haldurile teatanud, et raamatupidamise sise-eeskirju, asjaajamiskorda ega dokumentide säilitamise eeskirja koostatud ei ole, kuna võlgnikuga seotud dokumentide maht on väga väike, järgitud on tulude ja kulude vastavuse printsiipi, mis kajastub võlgniku pangakonto väljavõttel. Pea- ja päevaraamatut mis võimaldaks saada ülevaate võlgniku nõuete ja kohustuste kujunemisest võlgnikul ei eksisteeri. Võlgniku poolt on Äriregistrile 2022 majandusaasta aruanne esitatud 09.02.2022 (periood 25.08.202231.12.2022). Võlgnik on ajutisele haldurile esitanud jagunemiskava, majandusaasta aruande seisuga 25.08.2022-31.12.2022, Põllu tn 137 // Vabaduse pst 170, Tallinn, võlaõigusliku müügilepingu ja asjaõigusliku müügilepingu, ostu- ja müügiarved. Võlgnik on sõlminud ühe müügitehingu RAMM Ehituse OÜ-ga. Võlgniku tegutsemise vältel on tehtud 1 müügitehing, ainus kuludetulude kuu oli septembris 2022, mille tulemusena tekkis kahjum 2500 €. Maksu- ja Tolliameti andmebaasi põhjal võlgnikul maksuvõlg puudub, esitamata deklaratsioone ei ole. Võlgnik oli käibemaksu kohustuslane alates 09.09.2022 kuni 27.01.2022. Ajutine haldur on võlgniku maksevõime hindamisel ja makseraskustesse sattumise põhjuste analüüsil aluseks võtnud avalikest registritest, võlgniku pangakonto väljavõtetelt, majandusaasta aruandest, muudest võlgniku esitatud dokumentidest, kolmandatelt isikutelt ning Maksu- ja Tolliameti andmebaasist saadud andmed. Vastavalt Äriregistri andmetele on võlgniku põhitegevusalaks enda kinnisvara ost ja müük. Alates asutamisest on võlgniku aadress Raudtee tn 64, Tallinn. Samale aadressile on registreeritud ka ETRE OÜ ja Nuia KV Halduse OÜ. Võlgnik on vastuses ajutise halduri päringule teatanud, et Vabaduse KV Halduse OÜ tegevusalaks on kinnisvara arendamine ja investeerimine, kinnisvara ost ja müük. Tulevikus on ettevõttel plaanis ka muid arendusprojekte ellu viia ning investeerimistegevusega jätkata. ETRE OÜ-st jagunemise

2-22-18340 eesmärgiks oli Põllu tn 137 / Vabaduse pst 170 kinnisvaraprojekti eraldamine ETRE OÜ muust tegevusest. ETRE OÜ tegevuseks jääb edaspidi kinnisvara haldus ning hooldus. Vabaduse KV Halduse OÜ hinnangul on äriplaani siiani edukalt täidetud, see ei ole nurjunud. Samuti ei esine ettevõtte maksejõuetust. Võlgniku juhtkond on seisukohal, et ettevõte ei ole maksejõuetu. Võlgnik on seisukohal, et Ideal Capital OÜ ei ole pankrotiavalduses ka maksejõuetust põhistanud ühegi muu asjaoluga, kui see, et Vabaduse KV Halduse OÜ ei ole alusetut nõuet täitnud 30 päeva jooksul pärast väidetava kohustuse sissenõutavaks muutumist ja pankrotihoiatuse esitamist. Võlgnik on ka seisukohal, et tegelikkuses oleks Ideal Capital OÜ pidanud oma nõude esitama tsiviilkohtumenetluses (ilmselt mõeldakse hagimenetlust). Võlgniku juhatuse hinnangul saavad võimaliku kompromissi sõlmida üksnes vahenduslepingu osapooled ETRE OÜ ja Ideal Capital OÜ. Võlgniku juhtkond on siiani seisukohal, et pankroti olukorda ei ole. Võlgniku majandusaasta aruande tegevusaruandes teatab võlgnik, et: „Vabaduse KV Halduse OÜ loomisel otsustas omanik alustada kinnisvara arendamisega Nõmme ja Pääsküla piirkonnas. Vabaduse KV Halduse OÜ tekkis ETRE OÜ jagunemise teel. Jagunemislepinguga läks Vabaduse KV Halduse OÜle üle ETRE OÜle kuulunud arendatav kinnistu aadressil Vabaduse pst 170/Põllu 137 ja selle kinnistuga seotud ETRE OÜ laenukohustused. 2022. aastal müüdi kinnistu ja tasuti laenukohustused. Kahjuks olime sunnitud müüma kinnistu odavamalt, kui see oleks olnud võimalik kinnisvara turul ja selle põhjuseks oli varasemalt sõlmitud VÕL, millesse kinnisvaravahendaja juhendamisel oli jäänud sisse müüjat kahjustav tingimus, mis ei võimaldanud müüjal taganeda sõlmitud VÕList. Omakapitala on hetkel miinuses ja omanikul tuleb lähiajal otsustada kuidas ettevõttega edasi minna. Hetkel otsitakse kinnisvara arendamise võimalusi.“. Seega ei ole võlgnik ise oma tegevuse jätkusuutlikkuse suhtes optimismi üles näidanud. Äriregistrile on esitatud majandusaasta aruanne perioodi 25.08.2022-31.12.2022 kohta. Vastavalt pangakonto väljavõttele on kogu tegutsemise vältel saadud tulu kinnistu Põllu 137/Vabaduse pst 170 müügist 604 434.17 eurot (notar T. L. 27.09.2022). Tasutud on käibemaks summas 156 585.14 eurot. OÜ-le Capet Invest on selgitusega „laenu tagastamine“ makstud kokku 325 000 eurot, Laguun Ivesteeringu OÜ-le makstud kokku selgitusega „laenu tagastamine“ 121 779.03 eurot. Nende kannetega täitis võlgnik jagunemislepinguga sätestatud kohustusi. Tehingud on valdavalt tehtud perioodil august kuni oktoober 2022. a. Maksu- ja Tolliameti töötajate registri põhjal ei ole võlgnikul kunagi olnud töötajaid. Võlgniku esitatud andmete põhjal vara puudub ja tulevikku suunatud lepingud puuduvad. Seega võib väita, et alates novembrist 2022. a võlgnikul tegevus puudub. Võlgniku majandusaasta lõppes kahjumiga 2 500 €. Võlgnikul töötajad puuduvad. Raamatupidamise ja juhtimise dokumentatsiooni ei ole ajutisele haldurile esitatud kuna vähese tehingute mahu tõttu see puuduvat. Ajutine haldur on seisukohal, et juhul kui Ideal Capital OÜ-l on nõue võlgniku vastu, siis on võlgnikul samas ulatuses regressinõue ETRE OÜ vastu. Olemasolevate andmete põhjal on ETRE OÜ pigem maksejõuline isik. Seega on võlgnikul varasid ja kohustusi võrdselt ning enda debitoorse nõude maksmapanekul saaks võlgnik rahuldada võlausaldaja Ideal Capital OÜ nõude. Seega ei esine PankrS § 1 lg 3 kirjeldatud maksejõuetust (bilansiline maksejõuetus). Samas tuleb eraldi märkida, et Ideal Capital OÜ nõude olemasolu korral peab võlgnik selle tasuma koheselt (see on muutunud sissenõutavaks), enda nõude ETRE OÜ vastu saab võlgnik aga esitada alles pärast kohustuse tasumist Ideal Capital OÜ-le. Võlgnikul aga puudub likviidne vara Ideal Capital OÜ nõude tasumiseks. Seega puudub sellises olukorras võlgnikul vara

2-22-18340 võlausaldaja sissenõutavaks muutunud nõude rahuldamiseks ning võlgnik oleks maksejõuetu tulenevalt PankrS § 1 lg 2 (nähtav maksejõuetus). Vastavalt Riigikohtu 10.06.2014 lahendile 3-2-1-60-14 (p. 18) tuleb olukorras, kus võlausaldaja on esitanud juriidilisest isikust võlgniku vastu pankrotiavalduse, võlgnik vaidleb nõudele vastu ja ajutine haldur leiab, et võlgnik on maksejõuetu PankrS § 1 lg 2 või lg 3 tähenduses, kohtul võlgniku maksejõulisust (st suutlikkust tasuda võlgu ning vara ja kohustuste omavahelist vahekorda) hinnata ilma vaidlusaluse nõudeta. Seega sõltub võlgniku maksejõuetus praegu asjaolust, kas kohus peab võlausaldaja poolt esitatud nõuet vaidlusaluseks nõudeks või mitte. Ilma Ideal Capital OÜ nõudeta võlgnikul teadaolevalt kohustusi ei ole. Juhul kui võlgnik on maksejõuetu siis PankrS § 22 lg 5 mõistes on maksejõuetuse põhjuseks muu asjaolu. Võlgniku maksejõuetuse tekkimise aeg langeb kokku Ideal Capital OÜ kohustuse tasumise tähtajaga. Ajutise halduri hinnangul puudub võlgnikul vara pankrotimenetluse läbiviimiseks. Täitemenetlused, pooleliolevad kohtuasjad. Vastavalt täitemenetluste registri andmetele võlgniku suhtes täitemenetlusi algatatud ei ole. Ajutisele haldurile ei ole hetkel teada muid kohtuasju kui pankrotavalduse menetlus. Vara tagasivõtmise või tagasinõudmise võimalused, kuriteo tunnustega teod. Võlgnik on teostanud laenu tagasimaksed seotud isikutele Capet Invest OÜ ja Laguun Investeeringu OÜ. Juhul kui selgub, et võlgniku kohustus Ideal Capital OÜ ees eksisteerib (võlgniku vastuväited on põhjendamatud) siis eksisteerib nende laenude tagastamiste tagasinõudmise võimalus (maksed seotud isikutele ühte võlausaldajat teistele eelistades). Võlausaldaja esindaja on telefonivestluses ajutise halduriga avaldanud arvamust, et nende laenude tagastamisega võib olla toime pandud ka „maksejõuetuse põhjustamine“, st kuriteo tunnustega tegu. Ajutine haldur olemasolevate andmete põhjal sellega ei nõustu. Laenude tagasimaksmine ei muuda ühingu maksevõimet raha vähenedes vähenevad ka kohustused. Siiski tuleb täpsemalt uurida, kas võib esineda Kars § 3841 (võlausaldajate ebavõrdne kohtlemine) koosseis. Kuid sellele saab hinnangu anda üksnes pärast Ideal Capital OÜ nõude tunnustamist pankrotimenetluses ning ETRE OÜ maksevõime selgumist. Arvestades eeltoodut ning juhindudes pankrotiseaduse §-dest 1 lg 1, 2 ja 3; § 23 lg 1; § 29 lg 1 ja 2, §30 lg1ja § 31 teeb ajutine haldur ettepaneku: I Juhul kui kohus ei pea Ideal Capital nõuet vaieldavaks, siis: 1) anda võlausaldajatele tähtaeg pankrotimenetluse kulude katteks kohtu poolt määratud summa kohtu deposiiti tasumiseks, ajutise halduri hinnangul võiks see summa olla 6 500 eurot; 2) võlausaldajate poolt kohtu poolt määratud summa deposiiti tasumise korral palun välja kuulutada Vabaduse KV Halduse OÜ, registrikood 16560646, pankrot ning määrata pankrotihalduriks Jüri Truuts. 3) Juhul kui võlausaldaja(d) ei tasu kohtu deposiiti pankrotimenetluse kulude katteks kohtu poolt määratud summat, siis: • lõpetada Vabaduse KV Halduse OÜ, registrikood 16560646, pankrotiavalduse menetlus pankrotti välja kuulutamata raugemise tõttu; • nimetada Vabaduse KV Halduse OÜ, registrikood 16560646, dokumentide hoidjaks juhatuse liige I. K., isikukood xxxx. Täiendav seisukoht Vabaduse KV Halduse OÜ (edaspidi võlgnik) pankrotiavalduse menetluses koostatud ajutise halduri aruande juurde (tsiviilasi nr 2-22-18340). Ajutine haldur esitas kohtule 17.02.2023 võlgniku pankrotiavalduse menetluses ajutise halduri aruande võlgniku varade, kohustuste ning maksejõuetuse põhjuste kohta. Ajutine haldur jääb 17.02.2023 koostatud aruandes toodud seisukohtade juurde. 20.02.2023 esitas võlausaldaja esindaja G. T. taotluse, milles asus seisukohale, et ajutise halduri aruandes esinevad olulised puudused, mis peaks kaasa tooma kohustama võlgniku osalema pankrotimenetluse ja täitma teabe andmise kohustust.

2-22-18340

Ajutine haldur nõustub võlausaldajaga, et võlgnik ei ole siiani vastanud täies ulatuses ajutise halduri päringutele. Oluline osa informatsioonist saabus täna, so 28.02.2023 pärastlõunal. Kuid ka see info, ei sisalda piisavalt andmeid, mis võimaldaks tõsikindlalt väita, et võlgniku kohustused Capet Invest OÜ ja Laguun Investeeringu OÜ ees olid sellised, nagu neid on kajastatud varem saabunud laenulepingutes (allkirjad puuduvad) ja täna saabunud muudes dokumentides. Esitatud ei ole mitte ühtegi tõendit (pangaväljavõte, kassaorder vms) raha tegeliku liikumise kohta. Ekslik on võlausaldaja seisukoht, et ajutine haldur on asunud oletuslikule seisukohale, et laenude tagastamised olid igati põhjendatud ja õiguspärased. Ajutine haldur ei ole selliseid seisukohti avaldanud. Ajutine haldur ei saa võtta tõsikindlat seisukohta kohustuste olemasolu tagastamise õiguspärasuse jms kohta, mille kohta ei ole avaldatud kõiki andmeid. Ajutine haldur on aruandes välja toonud, et kõnealuste laenude tagastamine seotud isikutele on võlgniku maksejõuetuse korral tagasivõidetav (PankrS § 113 lg 3). Täiendavalt toob ajutine haldur välja, et kui tasutud kohustust ei eksisteerinud, siis jah, lisandub ka võimalus raha tagasi nõuda muudel alusel. Võimaliku maksejõuetuse põhjusena toob ajutine haldur välja ETRE OÜ poolse kohustuse täitmata jätmise Ideal Capital OÜ ees. Sellisel juhul on PankrS § 22 lg 5 mõistes maksejõuetuse põhjuseks muu asjaolu.

2-22-18340

2-22-18340 kinnistu, Harju maakond, Tallinn, Nõmme linnaosa, Põllu tn 137 // Vabaduse pst 170 (registriosa 3679350), koos selle oluliste osadega ja päraldistega selleks Ideal Capital OÜ poolt leitud ostjatega. Vahenduslepingu p. 2.1.2. vastavalt kohustus Ideal Capital OÜ lähtuma objekti müümisel määratud müügihinnast, milleks on 900 000 eurot. Vahenduslepingu p. 5.1. kohaselt oli ETRE OÜ-l kohustus tasuda Ideal Capital OÜ-le müügilepingu/objekti vahendamise eest tasu summas 150 000 eurot, millele lisandub käibemaks. ETRE OÜ on jagunenud Vabaduse KV Halduse OÜ-ks ja Nuia KV Halduse OÜ-ks. Võlausaldaja on nõude esitanud Vabaduse KV Halduse OÜ kui solidaarvõlgniku vastu. ÄS § 447 lg 1 tuleneb, et enne jagunemise kandmist vastutavad jaguneva ühingu registrikaardile tekkinud jaguneva ühingu kohustuste eest jagunemisel osalevad ühingud solidaarselt. Kuna ETRE OÜ jagunemiskanne on äriregistrisse kantud 25.08.2022, so peale 15.11.2020 sõlmitud vahenduslepingut, siis vastutavad ETRE OÜ, Nuia KV Halduse OÜ ja Vabaduse KV Halduse OÜ ÄS § 447 lg 1 kohaselt kohustuste nõuetekohase täitmise eest Ideal Capital OÜ ees solidaarselt. Võlausaldaja on tsiviilasjas nr 2-22-17400 esitanud pankrotiavalduse ka ETRE OÜ vastu, millele ETRE OÜ vastu vaidles ja kohus jättis ajutise pankrotihalduri nimetamata. Puuduvad andmed selle kohta, kas võlausaldaja on Nuia KV Halduse OÜ vastu pankrotiavalduse esitanud. Võlausaldaja Ideal Capital OÜ on seisukohal, et ta on kõik vahenduslepingust tulenevad kohustused täitnud ja leidnud vahenduslepingu objektiks olnud kinnistule ostja - RAMM Ehituse OÜ, kes on omandatud kinnistu ainuomanik. Seega on tal õigus saada vahendustasu. Võlgniku vastuväite kohaselt on nõue alusetu ja pahatahtlik ning puudub igasugune alus Vabaduse KV Halduse OÜ kui maksejõulise isiku pankroti väljakuulutamiseks. Võlgnik kinnitab, et ETRE OÜ on 15.11.2020 sõlminud võlausaldajaga vahenduslepingu (maaklerilepinguga võlaõigusseaduse (VÕS) § 658 mõttes) nimetatud kinnistu müügilepingu sõlmimiseks võlausaldaja poolt leitud ostjaga. Võlgniku hinnangul rikkus Ideal Capital OÜ aga oluliselt vahenduslepingu tingimusi ning tegutsenud müüja huvide vastaselt, maakleritasu ei ole õigust nõuda (VÕS § 668 lg 1). Võlgnik on seisukohal, et töö ei vastanud lepingus kokkulepitule ning on võlgnikule ulatuslikku kahju tekitanud. Võlgnik on seisukohal, et vaidlus tuleks lahendada tsiviilkohtumenetluses (hagimenetluses) ja pankrotimenetluse regulatsioon ei ole ette nähtud selleks, et võlausaldaja saaks hagimenetlusest mööda minnes panna maksma oma nõudeid pankrotimenetluses, kiirendatud korras ja väiksemate kuludega. Võlgnik on taotlenud nõude läbivaatamisel tunnistajate ülekuulamist. VÕS § 664 lg 1 sätestab, et maakleril on õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. VÕS § 664 lg 2 sätestab, et kui maaklerilepingu kohaselt tekib maakleril õigus maakleritasule pärast vahendatud või osutatud lepingust tuleneva kohustuse täitmist käsundiandja suhtes, on maakleril õigus maakleritasule ka juhul, kui kohustus jäi täitmata käsundiandjast tuleneva asjaolu tõttu. VÕS § 664 lg 3 kohaselt ei mõjuta maakleri õigust maakleritasule asjaolu, et vahendatud või osutatud leping sõlmitakse või sellest tulenev kohustus täidetakse pärast maaklerilepingu lõppemist. 15.11.2020 kinnisasja vahenduslepingu p 1.1. kohaselt kohustus Ideal Capital OÜ vahendama müügilepingute sõlmimist ETRE OÜ omandis oleva kinnistu, asukohaga Harju maakond, Tallinn, Nõmme linnaosa, Põllu tn 137/Vabaduse pst 170 (registriosa nr 3679350), koos selle oluliste osadega ja päraldistega selleks Ideal Capital OÜ poolt leitud ostjatega. Vahenduslepingu p 2.1.2. vastavalt kohustus Ideal Capital OÜ lähtuma objekti müümisel määratud müügihinnast, milleks on 900 000 eurot. Vahenduslepingu p 5.1. kohaselt tekkis

2-22-18340 ETRE OÜ-l kohustus tasuda Ideal Capital OÜ-le müügilepingu/objekti vahendamise eest tasu summas 150 000 eurot, millele lisandub käibemaks. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et pankrotiavalduse esitanud võlausaldaja Ideal Capital OÜ (endine ärinimi Ideal Maja OÜ) ja ETRE OÜ vahel oli sõlmitud vahendusleping, milles pooled leppisid kokku vahendustasu maksmises pankrotiavalduse esitanud võlausaldajale. Asjaolu, et vaidlusaluse kinnisasja müügileping toimus pärast vahenduslepingu väidetavat ülesütlemist, ei mõjuta ÄS § 664 lg 3 kohaselt võlausaldaja õigust vahendustasu saamiseks (nimetatud seisukohta on korduvalt avaldanud ka Riigikohus, s.h tsiviilasjas nr 2-18-1521). Puudub vaidlus selles, et vahenduslepingu sõlminud ETRE OÜ jagunes, mille käigus tekkis muu hulgas võlgnik, kes jagunemislepingu kohaselt omandas vaidlusaluse kinnistu. Asjaolu, et võlgnik omandas vaidlusaluse kinnistu nähtub ka kinnistusraamatust. Võlgnik on majandusaasta tegevusaruandes tunnistanud vaidlusaluse kinnistu müüki. Äriregistrile esitatud majandusaasta aruanne perioodi 25.08.2022-31.12.2022 kohta kohaselt on võlgnik kogu tegutsemise vältel saanud tulu kinnistu Põllu 137/Vabaduse pst 170 müügist 604 434.17 eurot. Väljakujunenud kohtupraktika kohaselt eeldab maakleritasu saamine VÕS § 664 lg 1 mõttes seda, et maakleri panuse tulemusena sõlmib käsundiandja maakleri vahendatud või osundatud kolmandate isikutega lepingu. Vaidlus puudub selles, et vahenduslepingus määratletud kinnistu müüdi võlgniku poolt pankrotiavalduse esitanud võlausaldaja leitud ostjale. Kohus leiab, et käesoleval juhul on võlgniku vastuväited pankrotiavalduse esitanud võlausaldaja nõudele põhjendamata. Juhul, kui esinevad alused võlausaldaja nõude vähendamiseks, siis on võlgnikul võimalik need alused pankrotimenetluses esitada. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et võlausaldaja nõue on selge.

2-22-18340 maksejõuetuse tekkimisega pannud toime kuriteo tunnustega teo, teatab haldur või kohus sellest prokurörile või politseile kriminaalmenetluse alustamise otsustamiseks. PankrS § 28 lg 2 sätestab, et kui pankrotimenetluses ilmneb, et võlgniku maksejõuetuse põhjuseks on raske juhtimisviga, märgib kohus seda lahendis. Kohus leiab, et kuna ajutise pankrotihalduri ülesannete täitmise periood ei olnud piisav asjaolude väljaselgitamiseks, võlgniku juhatuse liige ei täitnud teabe andmise kohustust ja esineb alus võlgniku pankroti väljakuulutamiseks, siis tuleb pankrotihalduril edaspidise pankrotimenetluse käigus välja selgitada, kas võlgniku maksejõuetuse põhjuseks on võlgniku juhatuse liikme raske juhtimisviga või kuriteo tunnustega teod ning luua võimalus vajadusel vastavate nõuete esitamiseks.

Menetluskulude jaotus Võlgniku tegevusetuse tõttu on kohus nimetanud ajutise pankrotihalduri TsMS § 3111 lg 51 ja PankrS § 6 sätete alusel, millest tulenevalt tuleb võlausaldaja menetluskulud ning ajutise pankrotihalduri tasu ja kulutuste nõue jätta võlausaldaja kanda.

/allkirjastatud digitaalselt/ Merike Varusk kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.