Otsuse avalikult teatavaks tegemise 24.08.2023. a, Tallinna kohtumaja aeg ja koht Tsiviilasja number
2-23-3678
Tsiviilasi
M R hagi A K vastu kahjuhüvitise 795 euro, sissenõutavaks muutunud viivise 43,67 euro ja edasiulatuva viivise nõudes
Hagihind
922,56 eurot
Menetlusosalised
Hageja: M R (isikukood: xxx; xxx; telefon: xxx; e-post: xxx; xxx); Kostja: A K (isikukood: xxx; xxx; e-post: xxx; telefon: xxx).
Asja läbivaatamine
kirjalik lihtmenetlus
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada hagi.
2.Mõista kostjalt A K hageja M R kasuks välja kahjuhüvitis summas 795 eurot ja 07.03.2023 seisuga sissenõutavaks muutunud viivis 43,67 eurot.
3.Mõista kostjalt A K hageja M R kasuks välja edasiulatuv viivis VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras põhivõlalt 795 eurot alates 08.03.2023 kuni põhivõla tasumiseni. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
4.Jätta menetluskulud kostja A K kanda.
5.Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks pärast kohtulahendi jõustumist. Edasikaebamise kord Kooskõlas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 442 lg 10 ei anna kohus menetlusosalistele luba käesoleva otsuse edasikaebamiseks. Apellatsioonkaebus võetakse menetlusse üksnes juhul, kui maakohtu otsuses on antud luba edasikaebamiseks või kui maakohtu otsuse tegemisel on selgelt ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi või on selgelt rikutud menetlusõiguse normi või on selgelt ebaõigesti hinnatud tõendeid ja see võis oluliselt mõjutada lahendit. Menetlusabi taotlemise selgitus
2-23-3678 Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
HAGI ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE
1.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 28.04.2022 müügilepingu, mille kohaselt kostja müüs hagejale korteriomandi asukohaga xxx.
2.Pärast müügilepingu sõlmimist ja korteriomandi üleandmist selgus, et korter on puudustega - mittenõuekohaselt tehtud torutööd, mille tõttu tekkis veeleke. Hageja tellis remonttöid viidatud puuduste kõrvaldamiseks. A K oli korteri omanik alates 12.05.2004. On vähetõenäoline ja ei ole eluliselt usutav, et isik ei teadnud probleemidest veetorudega midagi ning mittenõuekohast torude remonti tehti ilma tema nõusolekuta ja/või teadmiseta.
3.Hageja saatis 15.07.2022 kostjale e-kirja ja palus hüvitada hageja poolt kantud remondikulutused hiljemalt 20.07.2022 - torude väljavahetamisega seotud kulud summas 795 eurot (04.06.2022 arve summas 275 eurot ja 11.06.2022 arve summas 620 eurot, millest on maha arvatud 100 eurot). Kui kostja müüdud korteris ei oleks veetorustik lekkinud, siis ei oleks ka hagejal kahju tekkinud. Seega tuleb kostjal hüvitada kahjulikud tagajärjed, mis tekkisid kausaalselt kohustuse rikkumise tulemusena. Kostja kahju ei hüvitanud.
4.Hageja palub mõista kostjalt välja: kahjuhüvitise 795 eurot; sissenõutavaks muutunud viivise 43,67 eurot (viivist on VÕS § 113 lg-st 2 lähtuvalt arvestatud alates 21.07.2022) ja; TsMS § 367 alusel edasiulatuva viivise - hagi esitamisele järgnevast päevast alates VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras põhivõla 795 euro jäägilt kuni selle täieliku tasumiseni.
5.Seoses kostja vastuväidetega märkis hageja järgmist. Hagiavalduses märgitu kohaselt nii naaber A alumisest korterist nr x kui korteriühistu esimees E K kinnitasid, et kostja põhjustatud veeavariid on toimunud korduvalt. See tähendab, et kostja on korteriomanikuna rikkunud kohustust mitte kahjustada oma eriomandi kasutamisega teise isiku omandit. Vastutusest vabanemiseks pidi kostja tõendama, et kahjustav asjaolu tulenes korteriomanike kaasomandi esemest ning et ta ei ole oma kohustusi rikkunud või tema rikkumine on vabandatav. Kostja ei tõendanud, et ta oleks korteriühistut kaasomandisse kuuluvast katkisest torust teavitanud ja palunud selle välja vahetada, seega ei ole põhjendatud kostja väide, et eriomandil asuva kanalisatsioonitoru korrasoleku eest vastutab korteriühistu. Samuti ei võtnud kostja abinõusid probleemi lahendamiseks, rikkudes oma tegevusetusega muuhulgas ka eriomandi korrashoiu kohustust. Selline käitumine ei saa olla vabandatav.
6.Seda, et kanalisatsioonitoru oli katki enne korteri võõrandamist, kinnitavad naabri korterist x ja korteriühistu esimehe ütlused ning lisaks sellele ka kollased plekid alumise naabri
2-23-3678 duširuumi laes. Kostja ei ole tõendanud, et ta oleks puudused kõrvaldanud. Probleemi lahendamata jätmist kinnitasid korduvavarii, mis toimus peale korteri võõrandamist, ning avarii kõrvaldanud firma poolt tuvastati.
7.Puudused torudes olid varjatud puudused, mida eriteadmisteta isik ei pidanud suutma asja ülevaatamisel tuvastada. Hageja teostas korteri ülevaatuse ilma eriteadmisi omava isiku abi kasutamata ning kanalisatsioonitorusid eraldi ei uurinud. Hageja ei pidanud suutma tuvastada puudusi torudes, mille tuvastas santehnik alles põrandate avamisel.
8.Hageja on teinud kõik endast oleneva selleks, et esitada kostjale tema soovitud informatsioon kasutatud materjalide ja teostatud tööde osas, kuid see osutus võimatuks hagejast sõltumatute asjaolude tõttu. Peab rõhutama, et hageja ei ole keeldunud detailse info esitamisest ning on võtnud tarvitusele kõik võimalikud meetmed, kuid vaatamata sellele ei ole torude remondi teostanud firma detailset infot esitanud.
9.Kokku oli hagejale esitatud 2 arvet remonditööde eest – 04.06.2022 arve summas 275 eurot ja 11.06.2022 arve summas 620 eurot. Arvetel kajastatu kohaselt moodustasid ehitus- ja remonditööd kokku 15 tundi ning avarii- ja sanitaartehnilised tööd 6 tundi. Ehitus- ja remonditööde maksumus moodustas kokku 385 eurot ning avarii- ja sanitaartehniliste tööde maksumus 150 eurot. Materjalide üldmaksumuseks kujunes 300 eurot ning muud teenused moodustasid 60 eurot. Kuigi arvetel ei ole kõiki teostatud töid eraldi lahti kirjutatud, ei tähenda et neid ei ole teostatud või et neid oleks teostatud arvetel märgitust väiksemas mahus. Avarii põhjuste väljaselgitamise ja nende kõrvaldamise tarbeks teostatud tööd hõlmasid vähemalt järgmist: • materjalide hankimine ja transport; • töötsooni tekitamine, katmine; • põrandaplaatide lammutamine; • vanade torude eemaldamine ja uute paigaldamine; • põranda puhastamine ehitusjääkidest; • plaatimiseelne tasandustöö; • põranda plaatimistööd; • wc poti demontaaž/montaaž; • ehitusjärgne koristamine; • ehitusprahi transport ja utiliseerimine jne. Teostatud tööde käigus sai avarii põhjus väljaselgitatud ja kõrvaldatud, samuti olid teostatud vajalikud taastustööd. Kõik need tööd olid vajalikud üksnes varjatud puuduse kõrvaldamiseks ning kahjueelse olukorra taastamiseks, aga ka elementaarsete elamistingimuste tagamiseks. Teostatud tööde sisuks ei olnud üksnes toru vahetus ja põranda plaatimistööd, vaid ka kõik teised, nende töödega kaasnevad abistavad tööd. Lisaks ei ole duširuumi põranda pindalaks 0,4 m2, vaid on vähemalt 1,5 m2. Eeltoodust tulenevalt puudub alus arvata, et remonditöid ei tehtud üksnes duširuumis, vaid lisaks ka kuskil mujal.
10.28.04.2022 sõlmitud korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu p 2.1.5. sätestab, et lepingu esemel ei ole mingeid Müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest Müüja ei ole Ostjale teatanud või mida Ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Puudustega torud
2-23-3678 tuleb lugeda lepingutingimustele mittevastavateks VÕS § 217 lg 2 p 1 järgi.
11.Kostja ei esitanud ühtegi tõendit lükkamaks ümber hageja väiteid puuduste olemasolu kohta korteriomandi valduse ülemineku ajal.
12.Veetorudega probleemi olemasolu toetasid katkine dušisegisti, katkine wc-pott ja boileri puudumine ehk kogu sanitaartehnika eesmärgipärane kasutamine wc-duširuumis oli täielikult välistatud. Elementaarne veevarustus ja kanalisatsioon kuuluvad elementaarsete elamistingimuste hulka, seega ei ole eluliselt usutav, et kostja ei olnud probleemist teadlik.
13.Alates detsembrist 2021 kuni korteri müügini ei ole seal kedagi elanud. Seda kinnitavad korteriühistu poolt väljastatud kommunaalarved, kust näeb, et detsembrist 2021 kuni märtsini 2022 veetarbimine puudus – vesi ja kanalisatsioon nimetatud perioodil on 0 m3. Aprill 2022 arve kohaselt moodustas veekulu 5 m3. Korteri ülevaatamisel enne tehingu sõlmimist on aga kostja hagejale selgitanud, et enne müümist tegi ta korteris remonti. Võttes arvesse asjaolu, et korteris on ka kööginurk, siis on ilmselge ja ainuvõimalik, et kostja on kasutatud kööginurgas asuvat kraani ja valamut. Perioodil, millal korterit ei olnud kasutatud, ei ole avariisid juhtunud. See omakorda viitab muuhulgas ka sellele, et probleemsete torude näol ei ole tegemist kaasomandisse kuuluva esemega, vaid need kuuluvad korteriomandi eriomandisse, kuna vajalikud vee laiali- ja äraviimiseks üksnes kõnealuse korteri piires, vastasel juhul oleks vesi lekkinud alumisele korrusele edasi.
14.Kostja ei ole tõendanud, et varjatud puudusi oleks võimalik kõrvaldada väiksemate kuludega või väiksemas mahus. Hagejale remonditööde eest väljastatud arvete kohaselt moodustas santehniku tunnitasu 25 €/h, v.a üks tund, mille maksumuseks on märgitud 35 €/h. Isegi kui kostjal õnnestuks tõendada, et kõiki vajalikke töid oleks võimalik teostada vähem kui 21 tunniga, siis arvestades teiste firmade hinnakirju oleks lõpuks kujunenud umbes sama või isegi suurem maksumus. Samuti peab arvestama sellega, et hagejale väljastatud arvetes sisaldub (kuigi eraldi lahti kirjutamata) ka tasu kaudsete kulude (materjalide hankimine ja transport, prahi koristus, transport, utiliseerimine jmt) eest, millised kaasnevad tööde tegemisega ega sõltu otseselt tehtavate tööde mahust.
15.Wc-duširuumi põranda osaline üles võtmine ja plaatimine, nagu on seda soovinud ja nõudnud kostja, ei olnud põhjendatud ja asjakohane vähemalt järgmistel põhjustel: • Esiteks, põranda üles võtmisel torude kohal selgus, et remont on tehtud endise omaniku poolt mittenõuetekohaselt. Hea tulemuse saavutamiseks peab duširuumi põranda remont sisaldama mitu tööetappi – kasutama peab niiskuskindlustusega materjale, plaatide alla peab olema paigaldatud hüdroisolatsioon, põranda valamisel peab kasutama spetsiaalset segu jne. Kostja omakorda on kasutanud remontimisel liiva, betooni ja kilet, mida taolistes töödes reeglina ei kasutata. Tuginedes eeltoodule tekkis hagejal põhjendatud kahtlus, et mittenõuetekohaselt on tehtud mitte ainult veetorud, vaid ka põrand tervikuna. Kui hageja oleks remontinud üksnes osa põrandast, siis ei oleks välistatud olukord, et üsna kiiresti tekkiks vajadus ka ülejäänud plaadid üles kiskuda ja otsast alustada. • Teiseks, samasuguste plaatide otsimine tooks hagejale kaasa ebamõistliku ja põhjendamatu ajakulu ning ei pruukinud ka soovitud tulemuseni viia, kuna selliseid plaate ei pruugi enam üldse müügis olla. • Kostja ei ole ka tõendanud, et äravõetud plaate oleks võimalik taaskasutada.
KOSTJA VASTUS HAGIAVALDUSELE
2-23-3678
16.Kostja haginõuet ei tunnista, palub jätta hagi rahuldamata ning jätta menetluskulud hageja kanda. Kostja selgitas, et wc-duširuumi remondi vajaduse tingis kanalisatsioonitoru purunemine, mille korrasoleku eest kostja ei vastuta. Tegemist on osaga ehitise tehnosüsteemist, mis on korteriomanike kaasomandi esemeks ja mille korrashoiu eest vastutab ühistu. Torutööde tegemise kulud peaks hüvitama korteriühistu, kelle ülesanne on hoida elamu tehnosüsteeme nõutavas korras.
17.Hageja väited on tõendamata. Hageja ei ole tõendanud, et toru oli juba enne korteri võõrandamist katki. Toru võis puruneda ka ekspluatatsiooni käigus pärast korteri võõrandamist ehk võib eeldada, et müügi hetkel oli toru korras.
18.Nõude kujunemine ei ole jälgitav. Hageja ei ole tõendanud, kui palju toru oli vaja vahetada ja kui pikalt see töö aega võttis. Kostja on seisukohal, et mõnekümne sentimeetri toru asendamise ja 0.4 m2 põranda uuesti plaatimise hind ei saa olla 795 eurot (hagivastuses ekslikult märgitud 725 eurot). See töö ei saa võtta 20 töötundi. Hageja esitatud kuludokumentidest ei nähtu, milliseid töid tehti ja kostja ei ole kindel, et kõik tööd on seotud vaidlusaluse korteri wc-duširuumiga.
19.Hageja on teinud väidetava puuduse kõrvaldamiseks ebamõistlikke kulutusi. Väidetava puuduse kõrvaldamiseks vajaminevate materjalide ja töö maksumus on leitud lähima ehituspoe (Bauhaus) tavahindade ja portaali okidoki tööpakkumiste põhjal: • Materjalid:
1.Trapp 18.90 eurot
2.Kaksikmuhv käänik Pipelife 13.95 eurot
3.toruklamber 4.70 eurot
4.torupõlv 6.90 eurot
5.silikoonmääre HT 2.50 eurot
6.kanalisatsiooni liugmuhv 1.90 eurot
7.wc ühendustoru 6.65 eurot
8.Põrandaplaat serra Petra 1,6m2 14.42 eurot
9.vuugitäide ceresit aquastatik 40 5.90 eurot
10.uninaks 25 kg 12.90 eurot
11.põrandasegu ceresit 7.90 eurot • Transpordikulu on 20 eurot • Santehnilised tööd 3 tundi 15.eur/h =45 eurot • plaatimistööd 2 tundi 15eur/h =30 eurot Kokku 191.42 eurot.
20.Hageja on kohtule esitanud kinnituse, et ühistu oli teadlik probleemist, kuid sellega ei tegelenud. Tegemist ei ole probleemiga, mis oleks ainult ühe korteri piires, kuivõrd remonttööde tegemiseks tuli sulgeda vesi kogu püstakus. seega on tegu ühistu haldusalasse jääva puudusega. Korteriomanik vastutab ainult nende osade eest, mida saab asendada ja vahetada teisi omanikke või ühistut kaasamata.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
21.Hagi hind käesolevas asjas on TsMS § 124 lg 1 kohaselt 922,56 eurot. Kohus lahendab asja lihtmenetluses tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 405 lg 1 alusel.
2-23-3678
22.Kohus, tutvunud poolte seisukohtadega ning toimiku kõigi materjalidega, leiab, et hagiavaldus tuleb rahuldada. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 järgi hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või selle vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited; lg 2 kohaselt tõendeid esitavad menetlusosalised. TsMS § 436 lg 2 järgi kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega. TsMS § 438 lg 1 kohaselt hindab kohus otsuse tegemisel tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele.
23.Poolte vahel puudub vaidlus järgmiste oluliste asjaolude osas: • 28.04.2022 sõlmisid pooled müügilepingu, mille kohaselt kostja müüs hagejale korteriomandi asukohaga xxx; • 15.07.2022 saatis hageja kostjale e-kirja ja palus hüvitada hageja poolt kantud remondikulutused hiljemalt 20.07.2022 - torude väljavahetamisega seotud kulud summas 795 eurot.
24.Hageja palub kostjalt välja mõista kahjuhüvitise 795 eurot; sissenõutavaks muutunud viivise 43,67 eurot; edasiulatuva viivise VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras põhivõlalt 795 eurot alates hagi esitamisele järgnevast päevast kuni põhivõla tasumiseni.
25.Kostja esitatud haginõuet õigeks ei võta. Käesolevas asjas vaidlevad pooled selle üle: kas lepingu ese vastab lepingutingimustele; kas kostja müüjana on müügilepingut rikkunud; milline on kahju koosseis ja hüvitise suurus.
26.Müügieseme mittevastavusest tuleneva ostja kahju hüvitamise nõude rahuldamiseks peavad olema täidetud järgmised üldised eeldused: • kostja on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1); • kostja vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1), st rikkumine ei ole VÕS § 103 lg 1 järgi vabandatav; • hagejale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128); • kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2); • kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena kostjale lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3); • rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4). Müügilepingu tingimustele mittevastava (s.o puudustega) müügieseme suhtes nõuete esitamisel kehtivad ka VÕS §-de 217-227 erireeglid. Nii määratakse müügieseme lepingutingimustele mittevastavust VÕS § 217 (ja § 77) alusel, §-d 218-221 reguleerivad müüja vastutust ja asja lepingutingimustele mittevastavusele tuginemist ning § 222 sätestab lepingu täitmise nõude erisused (vt ka Riigikohtu 20.03.2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-512, p 27 koos seal viidatud varasema praktikaga). Müüja vastutab müüdud eseme puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused: • puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1); • puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3); • ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4);
2-23-3678 • •
sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (VÕS § 221 lg 2); ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav (VÕS § 220 lg 3), puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS § 221 lg 1 p 1) või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (VÕS § 221 lg 1 p 2).
27.Esmalt analüüsib kohus, kas kostja on müügilepingut rikkunud (I ptk), seejärel käsitleb kostja vastutust puudutavat temaatikat (II ptk), kolmandaks analüüsib kahjunõude koosseisu ja suurust (III ptk) ning viimaks teeb kokkuvõtvad järeldused (IV ptk). I Kinnisasja vastavus lepingu tingimustele
28.Esmalt selgitab kohus välja, kas kostja on lepingut rikkunud. Hagiavalduse kohaselt on kostjad lepingut oluliselt rikkunud, kuivõrd müügilepingu esemeks olnud korteri vannitoa torustik ei vastanud lepingu tingimustele. Kostja on omakorda vastu väitnud, et lepingu ese vastab lepingu tingimustele.
29.Et otsustada selle üle, kas kostja on lepingut rikkunud, tuleb esmalt tuvastada, millistele tingimustele pidi lepingu ese vastama. Käsitleda tuleb VÕS § 217 kohaldamise eeldusi. VÕS § 217 lg-s 1 on sätestatud, et ostjale üleantav asi peab vastama lepingutingimustele. Sarnane regulatsioon tuleneb VÕS 217 lg 2 p-de 1 ja 2 kohaselt ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi või kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. VÕS § 77 lg 1 alusel peab võlgnik kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga. Kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. VÕS 217 lg 2 p-d 1 ja 2 ei kuulu kohaldamisele samaaegselt, nende kohaldamise eeldused on erinevad. Hageja on tuginenud mõlemale sättele ja on etteheitena märkinud, et katkise vannitoa torustiku tõttu ei olnud korter elamiseks sobilik ning pooled ei leppinud kokku, et vannitoa torustik on puudustega, mistõttu vastava puuduse esinemine tähendab müügilepingu rikkumist. Seega analüüsib kohus hageja väited lepingurikkumise raames mõlema sätte kohaselt.
30.Kohus käsitleb esmalt asja kokkulepitud omaduste esinemise temaatikat. Müügilepingu p
2.1.5.sätestab, et lepingu esemel ei ole mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Lepingus puudub kokkulepe selle kohta, et asi ostetakse seisundis, mille kohaselt on vannitoa torustik katki. Seega olukorras, kus vannitoa torustik on katki (dtl 19 – akt; dtl 43-46, 73-83 – fotod), on tegemist müügilepingu tingimustele mittevastava esemega. On ilmne, et põranda sees olevat torustikku ei ole võimalik korteri tavapärase müügieelse ülevaatuse käigus tuvastada.
31.Kohus käsitleb järgnevalt puuduste temaatikat VÕS 217 lg 2 p 2 ja VÕS § 77 lg 1 alusel. Kohus leiab, et hageja poolt etteheidetava puuduse puhul ei ole tegemist lepingu
2-23-3678 rikkumisega VÕS 217 lg 2 p 2 mõttes. Korterit kasutatakse on tavapäraselt elamiseks. See, et vannitoa torustik mõnevõrra lekib, ei takista korterit elukohana kasutamast.
32.Eeltoodust nähtuvalt on kostja kohtu hinnangul rikkunud lepingut üksnes, mis puudutas asja kokkulepitud omadusi, s.o lepingu kohaselt pidanuks korteril olema töökorras vannitoa torustik, kuid tegelikkuses oli see puudustega, st see lekkis. Alljärgnevalt asub kohus analüüsima, kas kostja vastutab puuduse kui lepingurikkumise eest. II Müüja vastutus müügilepingu rikkumise eest
33.Müüja vastutust hinnatakse mitmete erisätete alusel, millest tulenevalt vastutab müüja müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused (vt Riigikohtu otsus nr 3 2-1-156-11 p 19 ja nr 3-2-1-100-15, p 21): • puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal hagejale (VÕS § 218 lg 1), • puudus ei tulenenud hagejast (VÕS § 101 lg 3), • hageja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4), • sõlmitud ei ole kostjate vastutust piiravat kokkulepet või ei saa kostjad sellele tugineda (VÕS § 221 lg 2) ning • hageja on teatanud puudusest kostjatele mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav (VÕS § 220 lg 3), puudus tekkis kostjate tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS § 221 lg 1 p 1) või kui kostjad puudusest teadsid või pidid teadma, kuid ei avaldanud seda hagejale (VÕS § 221 lg 1 p 2). Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-100-15 (p 35) osundanud, et seadusest (eelkõige VÕS § 77 lg 1, § 217 lg 2 p-d 1 ja 2, § 218 lg 4, §-d 220 ja 221) nähtub, et teistsuguse kokkuleppeta peab müüja tagama ostjale üldjuhul vähemasti keskmise kvaliteediga müügieseme ja vastutab kõigi selle puuduste eest, isegi kui ta neist ei teadnud. Müüja teadmatus puudustest vabastab teda vastutusest üksnes juhul, kui ostja sellest teadis. Müügilepingu puhul ei ole müüja vastutuse hindamisel ostueseme puuduste (lepingutingimustele mittevastavuse) eest tähtsust, kas rikkumine on vabandatav VÕS § 103 mõttes. Müüja teadmine asja puudustest omab tähtsust vaid juhul, kui ostja ei teavita müüjat puudustest mõistliku aja jooksul. Kui ostja teavitab puudustest mõistliku aja jooksul müüjat, ei oma vastutuse osas tähtsust see, kas müüja ise puudustest teadis või mitte.
34.Esiteks analüüsib kohus, kas müügilepingu eseme mittevastavus lepingutingimustele oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1). VÕS § 218 lg 1 esimene lause sätestab, et müüja vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. Pooltevaheline müügileping on sõlmitud 28.04.2022. Kõnealune vannitoa torustik oli korterisse paigaldatud enne korteri müümist hagejale. Seega on tõendatud, et kõnealune puudus oli olemas enne asja müüki ja üleandmist/riisiko üleminekut ostjale.
35.Teiseks analüüsib kohus, kas puudus tulenes ostja tegevusest (VÕS § 101 lg 3). VÕS § 101 lg 3 sätestab, et võlausaldaja ei või tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab.
2-23-3678 Kohtule ei ole esitatud ega tõendatud selliseid asjaolusid, mis annaksid alust arvata, et vannitoa torustikuga seotud rikkumine oleks põhjustatud hageja tegevusest või hagejast tulenev asjaolu. Seega leiab kohus, et puudus ei tulenenud ostja (hageja) tegevusest.
36.Kolmandaks analüüsib kohus, kas ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma (VÕS § 218 lg 4). Kostja kinnitas lepingus, et lepingu esemel ei ole mingeid varjatud puudusi, millest kostja ei ole hagejale teatanud või mida hageja ei saa märgata eseme ülevaatusel. Ostja ei pea puudusi otsima ning nende avastamiseks kontrollima asja või selle osade töökorda, kõrvaldama asja seisundi tuvastamiseks takistusi või otsima puudusi, mida ei ole võimalik tajuda pelga asja välise, visuaalse vaatluse käigus (vt Riigikohtu lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-114-05). VÕS § 218 lg 4 kohaselt ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma. Kohus on seisukohal, et käesolevas asjas ei ole leidnud tõendamist, et hageja oleks olnud teadlik või pidanuks teadma müügieseme mittevastavusest lepingutingimustele. Hagejal ei olnud kohustust korteri puudusi enne müügilepingu sõlmimist otsida või nende avastamiseks kaasata kinnisasja ülevaatusele ehitusspetsialist vm asjatundja. Tegu oli varjatud puudusega, kuna vannitoa torustik on põranda sees. Seega ei vabane kostja müüjana vastutusest VÕS § 218 lg 4 alusel.
37.Samuti on väär kostja käsitlus, et vannitoa torustiku korrasoleku eest vastutab korteriühistu. KrtS § 4 lg 1 kohaselt on eriomandi ese ruumiliselt piiritletud eluruum või mitteeluruum ning selle juurde kuuluvad hoone osad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata. Eriomandi esemeks ei ole hoone ja selle osad ega hoone püsimiseks või ohutuse tagamiseks või korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed ka siis, kui need asuvad eriomandi esemeks oleva hoone reaalosa piires (KrtS § 4 lg 3). Hageja on õigesti viidanud, et Riigikohus on varem korteris asuva elektrijuhtmestiku kohta leidnud, et ehkki üldjuhul on korterelamu ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed tervikliku ühiskommunikatsioonina korteriomanike kaasomandis, saab korteriomaniku reaalosas oleva elektrisüsteemiga olla tegemist juhul, kui elektrijuhtmed on vajalikud üksnes ühe korteriomaniku elektritarbimiseks ning need on eemaldatavad, ilma et kaasomandit või teiste korteriomanike õigusi kahjustataks (Riigikohtu 16. mai 2018. a otsus tsiviilasjas nr 2-16-8344/41, p 11). Eeltoodu kehtib ka muude kommunikatsioonide ja tehnosüsteemide kohta. Seega saavad veetorud, mis on vajalikud üksnes ühe korteri piires vee laialiviimiseks ning mis on eemaldatavad, ilma et kaasomandit või teiste korteriomanike õigusi kahjustataks, kuuluda korteriomandi eriomandi eseme hulka KrtS § 4 järgi. Järeldust ei mõjuta see, kui kõnealused torud läbivad korteriomanike kaasomandiosa või teise korteriomaniku korteriomandi eseme eriomandit (Riigikohtu 24. oktoobri 2018. a otsus tsiviilasjas nr 2-17-7999/68, p 13.3). Eelviidatud kohtupraktikast tulenevalt leiab kohus, et vaidlusalune puudustega torustik oli vajalik üksnes vaidlusaluse korteri reovee ärajuhtimiseks. Nagu hageja esitatud fotodelt nähtub, olid torud paigaldatud eriomandi piiresse, kuna nende jaoks oli vannitoa-wc põrandatud tõstetud (dtl 43-46, 73-83 - fotod). Seega ei läbinud need (vähemalt kogu ulatuses) kõigile korteriomanikele kuuluvat kaasomandiosa või teise korteriomaniku
2-23-3678 korteriomandi eseme eriomandit. Samuti nähtub, et torud olid eemaldatavad ilma teisi kaasomanikke kahjustamata. Seega on ilmne, et puuduse eest vastutab kostja, mitte korteriühistu.
38.Neljandaks tuvastas kohus poolte poolt esitatud asjaoludele tuginedes, et sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet (VÕS § 221 lg 2). VÕS § 221 lg 2 sätestab, et müüja ei või tugineda kokkuleppele, millega välistatakse või piiratakse ostja õigusi seoses asja lepingutingimustele mittevastavusega, kui müüja teadis või pidi teadma, et asi lepingutingimustele ei vasta ja ta sellest ostjale ei teatanud.
39.Viiendaks analüüsib kohus, kas ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama (VÕS § 220 lg 1). Pooltevaheline müügileping on sõlmitud 28.04.2022 ning lepingu p 4.1 järgi sai hageja valduse samal päeval, esimene teavitus seoses torustiku probleemiga edastati hageja poolt kostjale 2022. a juuni alguses (dtl 148). Kohus on seisukohal, et hageja poolt esitatud tõenditest nähtuvalt on tõendatud, et hageja on kostjat esmakordselt teavitanud ligikaudu 5 nädalat pärast asja kasutusse võtmist müügiesemel esinevatest puudustest. Puudub vaidlus, et kostja on teate kätte saanud. Arvestades asjaolu, et käesoleval juhul oli tegemist varjatud puudusega, leiab kohus, et hageja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast puudusest teadasaamist.
40.Kokkuvõtvalt on kohus seisukohal, et käesolevas asjas on leidnud tõendamist, et kostja on rikkunud müügilepingust tulenevaid kohustusi ja vastutab rikkumise eest, kuna kostja poolt müüdud korteri vannitoa torustik ei olnud lepingutingimustele vastav müügieseme üleandmise hetkel. Kinnisasjal esines varjatud puudus müügilepingu mõttes. III Kahju koosseis ja suurus
41.Järgmisena analüüsib kohus, kas hagejal on seoses kostjapoolse rikkumisega tekkinud kahju ning kas tekkinud kahju on põhjuslikus seoses rikutud kohustusega. Riigikohus on 06.05.2015.a lahendi nr 3-2-1-36-15 p-is 22 märkinud, et kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Seega tuvastatakse kahju olemasolu rikkumisele eelneva ja sellele järgneva varalise olukorra võrdlemise kaudu. Varaline diferents VÕS § 127 lg 1 mõttes eeldab varalise olukorra võrreldavat halvenemist – kahjustatud isik peab olema sattunud kahju tekitaja käitumise tõttu halvemasse olukorda võrreldes olukorraga, milles ta oleks olnud, kui rikkumist ei oleks toimunud. VÕS § 127 lg 4 järgi tuleb hüvitada üksnes selline kahju, mis on kahju tekitaja käitumise tagajärg. Põhjusliku seose tuvastamisel tuleb kohaldada nn conditio sine qua non põhimõtet. Selle põhimõtte kohaselt loetakse ajaliselt eelnev sündmus hilisema sündmuse põhjuseks, kui ilma esimese sündmuseta poleks ajaliselt hilisemat sündmust toimunud. Kui kahjulik tagajärg oleks ikkagi saabunud, pole isiku käitumine kahju põhjuseks (RKTKo nr 3-2-1-173-12, p 18; RKTKo nr 3-2-1-42-16, p 19).
42.Hageja märgib, et tal on tekkinud otsene varaline kahju 795 eurot (dtl 65-66 – arved; dtl 8687 – kulutuste eest tasumine), mis seisneb puuduste kõrvaldamise kulus ja koosneb järgmistest komponentidest: materjalide hankimine ja transport; töötsooni tekitamine, katmine; põrandaplaatide lammutamine; vanade torude eemaldamine ja uute paigaldamine; põranda puhastamine ehitusjääkidest; plaatimiseelne tasandustöö; põranda plaatimistööd; wc poti demontaaž/montaaž; ehitusjärgne koristamine; ehitusprahi transport ja utiliseerimine jne.
2-23-3678
Nagu ülal mainitud, on käesoleval juhul lepingurikkumiseks asjaolu, et korteri vannitoa torustik lekkis. Kohtu hinnangul ei saa olla mõistlikku vaidlust, et kõnealuse probleemi kõrvaldamiseks tuleb olemasolev põrand ja torud demonteerida ja paigaldada uued torud ja põrand. Ei saa olla ka vaidlust, et sellise tööga kaasneb tööjõukulu ja muud lisakulud. Kohtu hinnangul on hageja toodud kulude suurus ja koosseis täies ulatuses põhjendatud ja kahju kõrvaldamiseks vajalik. Kahju suurus ei ole ülemäärane. Kostja vastavad vastuväited on asjakohatud ja tõendamata. Kostja esitatud alternatiivne kahju arvestus ei põhine reaalselt läbiviidud töödel ning on suuresti spekuleeriv. Näiteks on kostja viidatud trapp (dtl 261) ja torupõlv sobilikud hoopis välitingimustesse. Pole teada, kas kostja välja toodud (dtl 261-270) vajalike materjalide mõõdud ja kogused on piisavad ja kas kostja välja toodud detailid on sobilikud, lisaks ei ole selge, millel põhineb kostja arvestus tööde ajakulu osas. Kohtule arusaadavalt on tööajaga seonduv täielikult paljasõnaline. Lisaks ei hõlma kostja arvestus ehitustööde järgseid tegevusi, mis aga on selliste tööde puhul vältimatud. Seega on põhjendatud kahju kogusumma 795 eurot.
43.VÕS § 127 lg 5 järgi tuleb kahjuhüvitisest maha arvata igasugune kasu, mida kahjustatud isik sai kahju tekitamise tagajärjel, eelkõige tema poolt säästetud kulud, välja arvatud juhul, kui kasu mahaarvamine oleks vastuolus kahju hüvitamise eesmärgiga (vt ka Riigikohtu 25.10.2004 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p 26). Juhul kui säästetud kulude täpset suurust ei ole võimalik tuvastada, võib kohus kohaldada VÕS § 127 lg-s 6 ning TsMS § 233 lg-s 1 sätestatut ning otsustada hageja säästu suuruse oma siseveendumuse kohaselt (vt nt Riigikohtu 27.10.2014 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-90-14, p 15). Kostja ei ole esile toonud, et hageja oleks kahju tekkimise tagajärjel mingit kasu saanud. Arvestades kahju olemust (kanalisatsioonitorude lekkimine), ei ole kasu mahaarvamine ka kooskõlas kahju hüvitamise olemusega. Seega on põhjendatud kahju kogusumma 795 eurot.
44.Samuti leiab kohus, et nimetatud kulu on põhjuslikus seoses kostja rikkumisega. Kui kostja müüdud korteril oleks töökorras vannitoa torustik, ei peaks hageja kandma kulusid seoses torustiku renoveerimisega. Juhul, kui puuduks rikkumine, ei oleks vajalik nimetatud kulusid kanda. Seega on tõendatud, et rikkumise ja kahju vahel esineb põhjuslik seos.
45.Järgmisena selgitab kohus välja, kas kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2). Kostja, olles vaidlusaluse korteri omanik peaaegu 20 aastat ja ka varasemalt rikkis vannitoa torustiku tõttu korteriomanikele probleeme tekitanud, müüs selle hagejale ilma, et oleks torustikuga seonduvatest probleemidest ostjale teatanud. Riigikohus on selgitanud, et VÕS § 127 lg 2 võimaldab jätta tähelepanuta rikkumise negatiivsed tagajärjed, mis on küll põhjuslikus seoses rikkumisega, kuid on mõistliku inimese seisukohast vaadates erakordsed. Seda põhjusel, et selliste tagajärgede ärahoidmine ei saanud eeldatavasti olla kohustuse eesmärgiks ning seega ei olnud rikkujal neid tagajärgi ka võimalik ette näha. Hüvitatav kahju tuleb kindlaks määrata, arvestades VÕS § 127 lg 2 järgi rikutud kohustuse kaitse-eesmärki (vt viidatud sätte kohaldamise kohta Riigikohtu 7. detsembri 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-106-11, p 12; 26. septembri 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-53-06, p 13). Kolleegium rõhutas lisaks, et rikkumisega põhjustatud kahju hüvitamine peab vastama pooltevahelisele mõistlikule riskijaotusele. Kohus leiab, et hageja nõutav hüvitis ja selle koosseis on kooskõlas rikutud kohustuse (kohustusega anda lepingueelsetes läbirääkimistes tõele vastavat infot; kohustusega tagada korteril korrasolev
2-23-3678 torustik) kaitse-eesmärgiga. Rikutud kohustus pidi tagama, et hagejal ei ole vaja asuda torustikku uuendama.
46.Järgmisena selgitab kohus välja, kas kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena kostjale lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3). Riigikohus on 13.02.2014.a lahendi nr 3-2-1-178-13 p-is 12 selgitanud, et kahju ettenähtavuse puhul on oluline selgitada, kas lepingut rikkunud pool pidi arvestama lepingurikkumise korral selliste tagajärgedega, s.o sellist liiki ja sellise suurusega kahju tekkimisega. Kahju ettenähtavust tuvastades tuleb arvestada üldjuhul seda, kas lepingut rikkunud pool nägi või pidi asjas esile toodud asjaoludel kahju ette nägema, kuid majandusja kutsetegevuses lepingut rikkunud poole puhul saab lähtuda ka sellest, mida pidi ette nägema sellel majandus- või kutsealal tegutsev keskmine mõistlik isik. Kohus leiab, et tekkinud kahju pidi kostjale olema ettenähtav. Kostja pidi lepingu sõlmimisel aru saama, et kui korteril puudub kokkulepitud omadustele vastav vannitoa torustik, võib hagejal tekkida kahju, mis seisneb kokkulepitud omadustele vastava torustiku rajamisega seotud kuludes.
47.Kohus leiab, et kahju hüvitamise nõude rahuldamise eeldused on täidetud ning kahjuhüvitis summas 795 eurot tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista.
48.Järgnevalt analüüsib kohus hageja viivisenõuet. VÕS § 101 lg 1 p-st 6 tulenevalt võib võlausaldaja nõuda rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral viivist. Kostja ei ole viivisenõudele vastuväiteid esitanud. Kohus rahuldab hageja viivisenõude. Kohus mõistab kostjalt hageja kasuks välja sissenõutavaks muutunud viivise 43,67 eurot ja edasiulatuva viivise VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras põhivõlalt 795 eurot alates hagi esitamisele järgnevast päevast kuni põhivõla tasumiseni. IV Kokkuvõte
49.Kokkuvõtvalt rahuldab kohus hagi ning mõistab kostjalt hageja kasuks välja kahjuhüvitise 795 eurot, sissenõutavaks muutunud viivise 43,67 eurot ja edasiulatuva viivise VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras põhivõlalt 795 eurot alates 08.03.2023 kuni põhivõla tasumiseni.
50.Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid hagiavalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitlenud. Menetluskulude jaotus
51.TsMS § 173 lg 1 sätestab, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 4 kohaselt näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus rahuldas kahjunõude. Seega leiab kohus, et menetluskulud tuleb jätta kostja kanda. Menetluskulude kindlaksmääramine
52.TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg 4 sätestab, et kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas
2-23-3678 määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.
53.Kohtupraktikast tuleneb, et maakohus peab menetluskulud uuesti kindlaks määrama juhul, kui otsus kaevatakse edasi ja menetluskulude jaotus selle tulemusel muutub. Poolte vahel leidis aset intensiivne vaidlus ning pooltevahelised erimeelsused näivad olevat ületamatud, mida kinnitab ka menetluses kompromissile mittejõudmine. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et menetluskulude suuruse kindlaksmääramine on menetlusökonoomikast tulenevalt mõistlik alles peale lõpplahendi jõustumist. Seega ei määra kohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks kohtuotsuses, vaid määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lg 2 sätestatud korras.
/allkirjastatud digitaalselt/ Andrea Lega kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.