lahend.ee
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKüsiKohtudValdkonnadMCPKonto
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKüsiKohtudValdkonnadMCPKonto
Otsi
  • Kohtulahendid
  • Õigusaktid
  • ELi õigus
  • Kohtud
  • Valdkonnad
Tööriistad
  • Brauserilaiendus
  • MCP-server
  • Minu konto
  • Paketid ja hinnad
Nimistu
  • Kontakt
  • Privaatsus
  • nimistu.ee
  • Toeta tegevust
Allikad
  • Riigi Teataja
  • EUR-Lex
  • HUDOC
  • Riigikohus
lahend.eeKohtulahendid ja seadused Riigi Teatajast, ELi õigus EUR-Lexist, ettevõtete andmed nimistu.ee-st.Nimistu MTÜ
Kohtulahendid/2-22-19478/46

Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

TsiviilasiJõustunudRiigikohtu tsiviilkolleegium · 03.12.2025

Lahendi andmed

Riigi Teataja
Kohus
Riigikohtu tsiviilkolleegium
Kohtuasja number
2-22-19478/46
Asja liik
Tsiviilasi
Kategooria
Võlaõigus › Muud kasutuslepingud
Menetlusliik
Hagimenetlus
Kuulutamise aeg
03.12.2025
Staatus
Jõustunud
Sõnade arv
1818
Lahend PDF →Riigi Teatajas →
Salvesta kogumikku
Väljavõte Wordi

Viidatud sätted

Riigi Teataja
VÕS § 113 lg 1ViivisTsMS § 174 lg 3Menetluskulude kindlaksmääramine koos kulude jaotusegaVÕS § 111 lg 1Kohustuse täitmisest keeldumine vastastikuse lepingu puhulVÕS § 12 lg 1Lepingu kehtivusVÕS § 6 lg 2Hea usu põhimõteTsMS § 162 lg 1Menetluskulude jaotus hagimenetlusesTsMS § 175 lg 1Lepingulise esindaja kulude hüvitamineTsMS § 177 lg 4Kohtulahend menetluskulude kindlaksmääramise kohta

Sama asja menetluskäik

Riigi Teataja
2-22-19478/25Tartu Maakohus Tartu kohtumaja09.07.2024

Lahendi tekst

Riigi Teataja

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number

2-22-19478

Otsuse kuupäev

Tartu, 3. detsember 2025

Kohtukoosseis

Eesistuja Kaupo Paal, liikmed Ants Kull ja Margit Vutt

Kohtuasi

Aktsiaseltsi C.H.P. hagi Weekend Club OÜ vastu võlgnevuse väljamõistmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu 17. märtsi 2025. a otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Aktsiaseltsi C.H.P. kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

41 470 eurot 80 senti

Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus

Hageja aktsiaselts C.H.P., lepingulised esindajad vandeadvokaadid Anton Sigal ja Liis Könn Kostja Weekend Club OÜ, lepinguline esindaja vandeadvokaat Rene Varul

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RIIGIKOHUS OTSUSTAB

1.Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 17. märtsi 2025. a otsus tsiviilasjas nr 2-22-19478 ja jätta jõusse Tartu Maakohtu 9. juuli 2024. a otsus.
2.Rahuldada aktsiaseltsi C.H.P. kassatsioonkaebus.

Sarnased lahendid

Võlaõigus
  • 03.09.20262-24-549/54Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium
  • 01.09.20262-26-115627/3Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 31.08.20262-26-112398/5Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 28.08.20262-26-101004/17Viru Maakohus Jõhvi kohtumaja
  • 27.08.20262-26-13942/4Tartu Maakohus Viljandi kohtumaja
  • 26.08.20262-24-1408/49Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium
TsMS § 691Riigikohtu pädevus kassatsioonkaebuse lahendamisel
TsMS § 692 lg 1Kassatsiooni korras kohtuotsuse tühistamise alused
TsÜS § 138Hea usu põhimõte
VÕS § 1043Õigusvastaselt tekitatud kahju hüvitamine
VÕS § 1045 lg 1Kahju tekitamise õigusvastasus
VÕS § 108 lg 1Kohustuse täitmise nõudmine
VÕS § 296 lg 1Üüri maksmisest keeldumine ja üüri alandamine
VÕS § 8 lg 2Lepingu mõiste
3.
Jätta apellatsiooni- ja kassatsioonimenetluse kulud Weekend Club OÜ kanda.
4.Mõista Weekend Club OÜ-lt välja aktsiaseltsi C.H.P kasuks 3929 eurot menetluskulude katteks apellatsiooni- ja kassatsioonimenetluses. Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda viivist Riigikohtu otsuse tegemisest kuni menetluskulude tasumiseni võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1.Aktsiaselts C.H.P. (hageja) esitas 30. detsembril 2022 Weekend Club OÜ (kostja) vastu hagi, milles palus kostjalt hageja kasuks välja mõista 41 470 eurot 80 senti, millest põhinõue on 20 735 eurot 40 senti ja viivis 20 735 eurot 40 senti.

2-22-19478 Poolte vahel oli üürileping, mis pidi lõppema 27. aprillil 2019, kuid 15. aprillil 2019 sõlmisid pooled uue kokkuleppe, mille järgi peab kostja tasuma lepingus kokkulepitud üüri seni, kuni ta ruume kasutab. Kostja katkestas hagejale üüri maksmise 2019. a novembris. Hageja ütles 3. aprillil 2020 kokkuleppe kostja võlgnevuse tõttu üles ning nõudis üüri tasumist ja üüripinna vabastamist. Hagejal on täitmisnõue üüri saamiseks. Hageja on esitanud kostjale tasumiseks viis arvet kokku 20 735 euro 40 sendi eest. Üürilepingu p 5.10 järgi kohustus kostja üüri tasumisega viivitamise korral maksma viivist 0,2% päevas. Tasumata üüriarvete alusel arvutatud viivis on 43 768 eurot 28 senti, kuid hageja nõuab viivist põhivõla ulatuses.

2.Kostja vaidles hagile vastu. Kostja jättis üüri maksmata põhjusel, et 2019. a aprillis selgus, et hagejal ei olnud õigust ruume üürile anda, ja kostja sõlmis üürilepingu uue üürileandja ja hoone operaatori osaühinguga Scoft Vara (Scoft Vara). Asjaolu, et hagejal ei olnud õigust ruume üürile anda, on tuvastatud teises menetluses jõustunud kohtuotsusega. Kostjal on hageja vastu tasaarvestatav nõue. Kostja on pidanud tasuma üüri nii hagejale kui ka Scoft Varale, mispärast on tekkinud kostjale kahju topelt tasutud üüri näol. Kostja on tasunud uuele üürileandjale Scoft Varale 50 919 eurot 15 senti, mis hõlmas selles hagis märgitud üüriperioodi 2019. a novembrist kuni 2020. a märtsini. Kahju hüvitamise aluseks on delikt ja hageja tegu on õigusvastane VÕS § 1045 lg 1 p 7 alusel. Hageja nõue on ka hea usu põhimõtte vastane, sest hageja käitumine põhjustas üüri topelt tasumise.
3.Tartu Maakohus rahuldas 9. juuli 2024. a otsusega hagi ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja 41 470 eurot 80 senti, millest põhinõue on 20 735 eurot 40 senti ja viivis 20 735 eurot 40 senti.
15.aprilli 2019. a kokkuleppe p 2 ja 27. augusti 2015. a üürilepingu p 5.1 kohaselt kohustus kostja maksma hagejale iga kuu üüri 4147 eurot 8 senti (sh käibemaks). Hageja on esitanud kostjale viis üüriarvet. Kostja ei ole tõendanud, et ta on 1. novembrist 2019 kuni 31. märtsini 2020 üüri maksnud. Hageja nõudis kostjalt üüri kokkulepitud summas ning üüri tasumise kohustus on muutunud sissenõutavaks. Maakohus leidis, et 15. aprilli 2019. a kokkuleppest tulenevalt oli kostja teadlik, et hageja valdas hoonet üürilepingu alusel, mis kehtis kuni 8. aprillini 2019, hoone omanikuks on kinnistusraamatu kohaselt OÜ Viavara, hageja ja omanik vaidlevad selle üle, kumb neist on hoone omanik, ning hageja teostab omaniku suhtes kinnipidamisõigust hoone investeeringute hüvitamiseni. Lepinguvabaduse põhimõttest tulenevalt on lepingupooled vabad lepingu tingimustes kokku leppima ning lepingu täitmise nõue ei saa olla üldjuhul vastuolus hea usu põhimõttega. Kuna poolte vahel on kehtiv üürileping, ei ole hageja nõue vastuolus hea usu põhimõttega.
4.Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles taotles maakohtu otsuse tühistamist ning uue otsusega hagi rahuldamata jätmist. Apellatsioonkaebuse kohaselt ei olnud hagejal õigust ruume kostjale üürile anda, samuti võib kostja keelduda üüri tasumisest VÕS § 111 lg 1 alusel. Nõue on ka vastuolus hea usu põhimõttega. 2(5)

2-22-19478

5.Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
6.Tartu Ringkonnakohus tühistas 17. märtsi 2025. a otsusega maakohtu otsuse ja tegi uue otsuse, millega jättis hagi rahuldamata. Ringkonnakohus nõustus maakohtuga selles, et hageja ja kostja vahel 15. aprillil 2019 sõlmitud kokkulepe on kehtiv ja tehingu tühisuse aluseid ei esine, kuid leidis, et hageja nõue on vastuolus hea usu põhimõttega. Asjas on tõendatud, et kostja on juba tasunud Scoft Varale kui uuele operaatorile üüri äriruumide kasutamise eest ajavahemikul, mil paralleelselt oli sõlmitud 15. aprilli 2019. a leping hageja ja kostja vahel. Kuna hageja andis ruumid üürile ilma selleta, et tal oli lepingu alusel õigust ruume üürile anda, käitus hageja hea usu põhimõtte vastaselt, sest ta teadis, et kostja on sõlminud üürilepingu kolmanda isikuga.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

7.Hageja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palub ringkonnakohtu otsus tühistada ja jätta jõusse maakohtu otsus. Ringkonnakohus on valesti kohaldanud VÕS § 12 lg-t 1 ja § 8, leides, et kui kostja on ise otsustanud sõlmida sama asja kohta kaks erinevat üürilepingut (ühe hagejaga ja teise väidetavalt Scoft Varaga), siis peab kostja täitma omal valikul ainult üht neist lepingutest. Üüri tasumise nõue kostja vastu ei sõltu hageja kinnipidamisõigusest ega õigussuhetest kinnisasja omanikuga. Lisaks on tõendamata, et hageja on üldse Scoft Varale üüri tasunud. Isegi juhul, kui kostja on Scoft Varale üüri tasunud, peab kehtiva üürilepingu alusel kostja tasuma üüri ka hagejale. Nõue ei ole hea usu põhimõtte vastane.
8.Kostja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu. Kinnipidamisõigus ei anna õigust asja kasutada ega seda välja üürida. Hea usu põhimõtte vastane on nõuda üüri olukorras, kus hageja teadis, et kostja on maksnud üüri ka kolmandale isikule. Selliselt kuritarvitas hageja enda õigusi TsÜS § 138 ja VÕS § 6 mõttes. Üüri nõudmisega põhjustas hageja kostjale kahju. Kuna üürileping on vastastikune leping, siis olukorras, kus hagejal ei olnud õigust ruume välja üürida ja kus ta ei saanud täita ega täitnud oma kohustusi üürileandjana, ei teki VÕS § 111 lg 1 kohaselt ka kostjal kohustust üüri tasuda.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p 1 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu ning TsMS § 691 p 5 alusel tuleb jätta jõusse maakohtu otsus. Kassatsioonkaebus rahuldatakse.

3(5)

2-22-19478

10.Maakohus on menetlusnorme rikkumata tuvastanud, et poolte vahel oli kehtiv üürileping ja kostja on jätnud hagis nõutud üüri tasumata. Seega on kostja rikkunud lepingust ja VÕS §-st 271 tulenevat kohustust üüri tasuda ning hagejal on kostja vastu VÕS § 108 lg-s 1 sätestatud täitmisnõue üüri saamiseks. Kui kostja on sõlminud sama asja kohta kehtivalt ka teise üürilepingu, peab ta täitma mõlemat üürilepingut. Iga kehtiva lepinguga tekivad pooltele kohustused, mille täitmist võib teiselt poolelt nõuda ja mille täitmata jätmisel on poolel õigus kasutada lepingut rikkunud poole vastu seaduses ja lepingus ette nähtud õiguskaitsevahendeid (vt ka RKTKo 20.12.2023, 2-20-4997/57, p 18). VÕS § 8 lg 2 kohaselt on leping lepingupooltele täitmiseks kohustuslik. Kohtu ette ei ole toodud asjaolusid, millest nähtuks, et üürileping oli tühine või tühistatud või et see oleks üles öeldud. Samuti ei ole tuvastatud, et kostja oleks kasutanud muid õiguskaitsevahendeid, mis vabastanuks ta lepinguliste kohustuste täitmisest hageja vastu.
11.Kolleegium on varasemas praktikas selgitanud, et üürilepingu kehtivust ega pooltele sellest tulenevaid kohustusi ei mõjuta asjaolu, kas hagejal oli üürilepingu eseme valdus, kas vaidlusalusele kinnisasjale oli seatud senise operaatori kasuks keelumärge, ega see, kas senine operaator teostas vaidlusaluse kinnisasja suhtes kinnipidamisõigust (vt ka RKTKo 20.05.2009, 3-2-1-48-09, p 13; RKTKo 31.10.2018, 2-16-9519/78, p 28; RKTKo 25.10.2021, 2-20-4997/23, p 10.2). VÕS § 12 lg 1 järgi ei mõjuta lepingu kehtivust asjaolu, et lepingu sõlmimise ajal oli selle täitmine võimatu või lepingupoolel ei olnud lepingu sõlmimise ajal õigust käsutada lepingu esemeks olevat asja või õigust. Seega tuleb ka niisuguste asjaolude esinemise korral poolel oma lepingujärgseid kohustusi täita (vt ka RKTKo 25.10.2021, 2-20-4997/23, p 10.2). Järelikult ei vabasta kostjat kehtiva lepingu täitmisest ka tema väide, et hageja ei tohtinud asja üürile anda.
12.Kostja ei võinud üüri tasumisest keelduda ka VÕS § 111 lg-le 1 tuginedes. VÕS § 111 lg 1 näeb ette, et kui lepingupooltel on lepingust tulenevad vastastikused kohustused (vastastikune leping), võib üks lepingupool oma kohustuse täitmisest keelduda, kuni teine lepingupool on oma kohustuse täitnud, täitmist pakkunud või andnud täitmiseks tagatise või on kinnitanud, et ta kohustuse täidab. VÕS § 296 lg 1 järgi ei pea üürnik maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid või hoone korrashoiu- ja parenduskulusid ajavahemiku eest, mil ta ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada puuduse või takistuse tõttu, mille eest üürnik ei vastuta, või seetõttu, et üürileandja ei andnud asja tema kasutusse. Samas ei ole kostja tuginenud sellele, et ta ei saanud üüriruume mingi puuduse tõttu kasutada, seepärast ei ole ka kostjal alust jätta üür tasumata (vt ka RKTKo 20.12.2023, 2-20-4997/57, p 20).
13.Maakohus on jõudnud seisukohale, et kostjal ei ole hageja vastu tasaarvestavat nõuet. Sellele järeldusele jõudes ei rikkunud maakohus menetlus- ega materiaalõiguse norme. Scoft Varale makstud üür ei saa olla kahju, mille hageja on kostjale VÕS § 1043 ja § 1045 lg 1 p 7 kohaselt tekitanud, sest teise üürilepingu Scoft Varaga sõlmis kostja ise. Seega puudub kahju õigusvastase tekitamise esimene eeldus – hageja õigusvastane tegu. Juhul, kui üürileandja ei taga üürnikule lepingu eseme kasutamise võimalust, on tegu eelkõige lepingu rikkumisega.
14.Ekslik on ringkonnakohtu seisukoht, et hageja esitatud nõue on vastuolus hea usu põhimõttega (VÕS § 6 lg 2, TsÜS § 138). Lepingu täitmise nõue ei ole hea usu põhimõtte vastane põhjusel, et kostja on sõlminud ka teise üürilepingu. Hageja nõuet ei muuda hea usu põhimõtte vastaseks ka tema vaidlus kinnisasja omanikuga, samuti hoone operaatori väidetav vahetumine. Lepingu rikkumise korral saanuks kostja kasutada seaduses sätestatud ja lepingulisi õiguskaitsevahendeid, sh öelda üürilepingu üles. Kui seadus näeb ette õiguskaitsevahendid, mille kohaldamine võimaldab vältida hea usu põhimõtte vastast tagajärge, ei ole nõue hea usu põhimõttega vastuolus. Kostja sõlmis uue üürilepingu ise, teades, et tal on ka teine kehtiv üürileping, mis ei ole lõppenud. Hageja ja kostja vahelist üürilepingut ei mõjutanud hageja õigussuhted ning vaidlused muu isikuga. Kehtiv õigus ei

4(5)

2-22-19478 näe ka ette, et hoone operaatori muutumisel peab üürnik sõlmima uue üürilepingu – poolte õigused ja kohustused tulenesid üürilepingust, mitte sellest, kes oli hoone operaator.

15.Kuna jõusse jääb maakohtu otsus, millega hagi rahuldati ja menetluskulud jäeti kostja kanda, jäävad TsMS § 162 lg 1 alusel menetluskulud kostja kanda ka ringkonnakohtus ning Riigikohtus. Kuna maakohus määras menetluskulude rahalise suuruse kindlaks, määrab kolleegium TsMS § 174 lg 3 ja TsMS § 175 lg 1 alusel kindlaks ka apellatsiooni- ja kassatsioonimenetluse kulud. Kolleegiumi hinnangul on hageja menetluskulud ringkonnakohtus 2044 eurot ja Riigikohtus 1885 eurot vajalikud ja põhjendatud. Seega mõistab kolleegium kostjalt välja hageja kasuks kokku 3929 eurot menetluskulude katteks. Hageja taotlusel märgib kolleegium TsMS § 177 lg 4 alusel, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda Riigikohtu otsuse tegemisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. (allkirjastatud digitaalselt)

5(5)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.

  • 26.08.20262-25-9930/21Tartu Maakohus Tartu kohtumaja
  • 26.08.20262-25-100692/15Pärnu Maakohus Pärnu kohtumaja Rüütli tänaval