Kohus Kohtunik Määruse tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number Tsiviilasi
Pärnu Maakohus Siiri Malmberg 22. juuni 2023. a Pärnu Maakohtu Pärnu kohtumaja Rüütli kohtumaja kantselei kaudu 2-22-138956 O.L. hagi R.P., K.P. vastu võlgnevuse nõudes
Tsiviilasja hind Menetlusosalised ja nende esindajad
4.Menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlakstegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõikes 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Edasikaebamise kord
2-22-138956 Tulenevalt TsMS § 637 lg 21 võetakse TsMS § 405 lõikes 1 nimetatud asjas esitatud apellatsioonkaebus menetlusse üksnes juhul, kui maakohtu otsuses on antud luba edasikaebamiseks või kui maakohtu otsuse tegemisel on selgelt ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi või on selgelt rikutud menetlusõiguse normi või on selgelt ebaõigesti hinnatud tõendeid ja see võis oluliselt mõjutada lahendit. Maakohus edasikaebamiseks luba ei anna. Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemisest. Taotledes menetlusabi, peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks menetlusabi taotletakse, eelkõige esitama kaebuse. Menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 200 eurot.
KIRJELDAV OSA
Hagiavalduse asjaolud ja hageja seisukohad
1.Hageja esitas 15.11.2022 kohtule hagiavalduse kostjate vastu võlgnevuse 2000 euro nõudes. Hageja nõue põhineb hageja ja kostjate vahel kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis sõlmitud 20.05.2022 broneerimislepingu (dtl 36), mille alusel tasus hageja kostjatele Pärnu linnas Roheline 21a kinnistu eest broneerimistasu 2000 eurot (dtl 41).
2.Lepingu punktis 4 leppisid hageja ja kostjad kokku, et kui broneerimistähtaja (s.o 20.06.2022) jooksul sõlmivad kostjad ja hageja kinnistu notariaalse müügilepingu, tasaarvestatakse broneerimistasu kinnistu ostuhinnaga.
3.Lepingu punkt 5 sätestas, et kui broneerimistähtaja jooksul kinnistu notariaalset müügilepingut ei sõlmita, loetakse broneerimistasu kostjate poolseks korteriomandi müügi peatamise kokkuleppeliseks hüvitiseks ning seda hagejale ei tagastata. Seejuures kuulus broneerimistasu tagastamisele, kui pank annab hagejale laenu osas negatiivse vastuse (kehtis kuupäevani 28.05.2022). Lepingu p-i 5 sõnastus võimaldas küll broneeringu pikendamist, kuid tegelikkuses seda hagejale ei võimaldatud (dtl 96). Lepingus märgitud tähtaja kestel hageja ja kostjad kinnistu notariaalselt tõestatud vormis müügilepingut ei sõlminud. Kostjad võõrandasid 14.07.2022 kinnistu kolmandale isikule.
4.Lepingus märgitud tähtaja kestel avaldas hageja, et poolte vahel sõlmitud leping on õigustühine, kuivõrd lepingu sisuks ei ole üksnes tasu maksmine kinnisasja broneerimise eest, vaid leping on suunatud kinnistu müügilepingu sõlmimisele. Hageja hinnangul viitab sellele lepingu p-i 4 sõnastus, mille kohaselt loetakse broneerimistasu ostuhinna osaks juhul, kui kinnistu müügileping sõlmitakse. Broneerimislepingu tühisusele viitab ka lepingu p-i 5 sõnastus, mis hageja hinnangul sätestab sanktsiooni juhuks, kui müügilepingut ei sõlmita. Samas lepiti kokku, et juhul, kui pank hagejale laenu ei anna, siis saab hageja broneerimistasu tagasi. Eeltoodust järeldub üheselt, et broneerimistasu ei makstud ainult kinnistu broneerimise eest, vaid sisuliselt oli tegemist kinnisasja müügile suunatud eelkokkuleppega, mis oleks pidanud olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis. Poolte vahel sõlmitud lepingu eelviidatud tingimused vastavad Riigikohtu 29.11.2017 nr 2-16-8456 p-s 16 käsitlusele broneerimislepingu tühisusest, s.o broneerimistasu on müügihinna osa ja selle jäämine teisele poolele müügilepingu sõlmimata jäämisel. Lepingu p-i 5 sõnastusest nähtuvalt on ilmne, et lepingu alusel tasutud summa mõte oli ostuhinna osas ettemakse tegemine. Lepingu alusel tasutud summa oli olemuslikult analoogne käsirahaga, mille puhul eeldatakse, et summa arvestatakse võlgnetava kohustuse katteks.
5.Broneerimistasu hindamine lähtudes samaväärse kinnisasja eelduslikust üürihinnast ei ole põhjendatud. Isegi, kui tegemist oleks olnud väljaüüritava kinnistuga, ei peata ega piira kinnistu broneerimine selle üürimist. Vastavalt lepingu p-le 2 lepiti kokku, et lepingu tähtajal ei pea
2-22-138956 kostjad kinnistu võõrandamise osas kolmandate isikutega läbirääkimisi ega sõlmi võõrandamise kokkuleppeid.
6.Hageja nõuab kostjatelt makstud broneerimistasu tagasi VÕS § 1028 lg 1 alusel. Hageja hinnangul on tegemist solidaarse kohustusega VÕS § 65 lg 1 alusel. Kostjate kui lepingu mõistes omaniku kontona deklareerisid kostjad kostja II arvelduskonto, kuid hageja on seisukohal, et eeltoodu ei vabasta kostjat I tühise lepingu alusel kostjatele ühiselt tasutud rahasumma tagastamise kohustusest (dtl 94.
7.Hageja vaidles vastu kostjate väitele, et hageja on käitunud vastuolus hea usu põhimõttega. Broneerimislepingu sõlmimise hetkeks olid pooled jõudnud kokkuleppele kinnistu müügihinnas, s.o 205 000 eurot, mis oli märgitud ka müügikuulutusse. Hageja tegi küll läbirääkimiste käigus ettepaneku müügihinna alandamiseks, millega kostjad ei nõustunud. Hageja ei ole käitunud vastuolus hea usu põhimõttega. Broneerimislepingu sõlmimine oli kostjaid esindanud maakleri idee. Maakler koostas lepingu ja see sõlmiti maakleri esitatud kujul. Tingimusi eraldi läbi ei räägitud. Seega ei vasta tõele, et lepingu p-i 5 viimane lause lisati lepingusse hageja palvel. Kostja vastuse asjaolud ja kostja seisukohad
8.Kostjad esitasid vastuse hagile 09.12.2022. Kostjad hagi ei tunnista ning paluvad jätta see rahuldamata, kuna osapoolte vahel sõlmitud broneerimisleping on kehtiv ja seda ei ole kehtivalt tühistatud. Seadus ei sätesta broneerimislepingule kohustuslikku vormi.
9.VÕS § 33 lg 1 sätestab, et eelleping on kokkulepe, millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel. Lõikest 1 tulenevalt peab eellepingust selguma, millistel tingimustel on pooled endale põhilepingu täitmise kohustuse võtnud. Käesoleval juhul ei selgu broneerimislepingust ühtegi tingimust, mis viitaks põhilepingu (antud juhul müügilepingu) täitmise kohustustele (sh puudub asja müügihind ja muud põhilepingu jaoks tähtsad tingimused). Broneerimislepingus puudub müüja kohustus võõrandada kinnisasi tulevikus ostjale. Kostjate ehk omanike põhikohustuseks on mitte müüa lepingus viidatud kinnisasja broneerimistähtaja kestel teistele isikutele ning hageja ehk broneerija põhikohustuseks on tasuda broneerimise eest omanikule broneerimistasu. Asjaolu, et osapooled tasaarvestavad müügilepingu sõlmimisel broneerimistasu müügihinna osaga, ei kohustu ega sanktsioneeri kumbagi osapoolt juhuks, kui müügitehingusse ei jõuta – broneerimistasu on sellisel juhul käsitletav broneerimislepingust tuleneva tavapärase broneerimistasuga, mis on omanikule hüvitiseks selle eest, et omanik täitis lepingust tulenevat kohustust ja peatas asja müügi. Tegemist on tavapärase turupraktikaga. See ei tekita kohustust kellelegi kinnisasja müügilepingut sõlmida ega sanktsioneeri kumbagi osapoolt lepingu sõlmimata jätmise eest. Tasu suurus on hüvitis müügi peatamise eest.
10.Broneerimislepingu punkt 4 viitab sellele, et kui broneerimistähtaja jooksul peaksid omanik ja broneerija müügilepingu sõlmima, siis tasaarvestatakse tasutud broneerimistasu ostuhinnaga, mis on ka loogiline, sest kui broneerija saab asja omanikuks, siis ei peaks broneerija asja uue omanikuna tasuma müüjale ehk asja vanale omanikule enam broneerimistasu asja eest ajal, mil broneerija ise asja omanik on. Ehk mingil juhul ei ole vastav punkt suunatud kohustusele broneerijal asja omandada, vaid see täpsustab broneerimistasu saatust juhul, kui broneerijast saab asja omanik, ehk põhimõtteliselt asja formaalset külge (ehk, et asja omanik ei peaks tasuma broneerimistasu kolmandale isikule asja eest ajal, mil see pole enam kolmanda isiku omandis).
11.Broneerimistasu suurus pole käesoleval juhul ebamõistlikult suur. Broneerimislepingust nähtuvalt on broneerimistasuks 2000 eurot ning broneerimistähtajaks 1 kuu. Müügikuulutusest nähtuvalt (dtl 67) oli eseme müügihind 205 000 eurot ning sellel on 6 tuba. Ehk broneerimistasu moodustab müügihinnast ligikaudu 0,98%, mida ei saa mingil juhul lugeda ebamõistlikuks ega võrreldavaks nt müügilepingus tehtava sissemaksega, mille suurus on vähemalt 10% müügihinnast (Kredexi käendusega), kuid tavapäraselt 15-20% müügihinnast (ilma Kredexi käenduseta). Samasuguse eseme üürimisel üheks kuuks tuleb
2-22-138956 arvestada hinnaga, mis ulatub 7000-12 000 euro juurde. Illustreerimiseks esitasid kostjad keskkonnast Booking.com (majutuste lühiajalise rentimise sait) väljavõtte (dtl 70), kus on näha majutus „Xxxxxxxxxxxx“ (maja
magamistoaga) hinnaga 11 995 eurot ja majutus „Xxxxxxxxxxxx“ (maja 7 magamistoaga) hinnaga 7707 eurot perioodil 20. mai kuni 20. juuni, 2023 (hinnad on suveperioodil Pärnus kõrgemad, kui tavaliselt, kuivõrd Pärnu on kõigile teadaolevalt Eesti suvepealinn). Booking.com väljavõttest nähtuvalt ei saa ühtegi majutust, mis oleks vähemalt kuuele isikule vähema hinnaga kui 2000 eurot. Broneeritud ese on võrreldav aga eelkõige majadega, kus on vähemalt 6 magamistuba. Seega jääb 1 kuu broneerimistasu summas 2000 eurot ka vastava objekti potentsiaalse üürihinna alla vastava perioodi eest.
12.Hageja on käitunud vastuolus hea usu põhimõttega. kuna hageja heidab kostjatele ette punktis 5 olevat lauset, mille kohaselt „Broneerimistasu tagastatakse kui pank annab broneerijale laenu osas negatiivse vastuse, kehtib kuupäevani 28.05.2022a.“. Nimelt oli hageja see, kes soovis, et vastav punkt lepingusse lisataks. Tegemist ei olnud Uus Maa standardse lepinguga, sest standardlepingus sellist punkti ei ole (dtl 104). Korraldus lepingupõhja muutmiseks peab tulema lepingupooltelt. Maakler on kinnitanud, et vastav säte lisati lepingusse hageja initsiatiivil (dtl 73). Hea usu põhimõttega on vastuolus olukord, kus lepingupool pakub lepingusse sätte ja seejärel soovib tugineda lepingu tühisusele tema enda poolt väljapakutud sätte tõttu. Seega, kui vastav punkt lepingus viitab kinnisasja võõrandamise eellepingule, mille tõttu on broneerimisleping tühine (kuigi kostjad leiavad, et broneerimisleping ei ole tühine), siis VÕS § 6 lg 2 järgi võlasuhtele ei kohaldata seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Kostjate hinnangul oleks käsitlus, mille alusel hageja enda lisatud punkt muudab hageja suva järgi lepingu tühiseks, hea usu põhimõttest tulenevalt vastuvõtmatu, mistõttu ei kohaldata sellisel juhul seadusest tulenevat vorminõuet, mille tagajärjel broneerimisleping ei ole tühine.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
13.Kohus, tutvunud asja materjalidega ja hinnates kõiki tõendeid kogumis, on seisukohal, et hagi ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Nimetatud sätte lg 2 kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. TsMS § 231 lg 2 järgi poolte faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks ning lg 4 järgi omaksvõttu eeldatakse, kui vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest. TsMS § 436 lg 2 järgi kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 438 lg 1 kohaselt kohus otsustab otsust tehes, mis asjaolud on tuvastatud ja millist õigusakti tuleb asjas kohaldada.
14.Pooled tõid esile järgmised asjaolud, mis vastaspool omaks võttis või mille vaidlustamise tahe ei ilmnenud tema avaldusest, mistõttu kohus saab need lugeda TsMS § 231 lg-te 2 ja 4 ning viidatud tõendite alusel tuvastatuks: 14.1.Pooled sõlmisid 20.05.2022 broneerimislepingu, mille alusel tasus hageja kostjatele 2000 eurot (dtl 36). 14.2.Hageja kandis raha kostja II kontole (broneerimislepingu p 3). 14.3.Lepingu esemeks olnud 6-toaline maja Pärnus, Roheline, 21a, kuulus kostjate kaasomandisse (dtl 95). 14.4.Lepingu punktis 4 leppisid hageja ja kostjad kokku, et kui broneerimistähtaja (s.o 20.06.2022) jooksul sõlmivad kostjad ja hageja kinnistu notariaalse müügilepingu, tasaarvestatakse broneerimistasu kinnistu ostuhinnaga (dtl 36).
2-22-138956 14.5.Lepingu punkt 5 sätestas, et kui broneerimistähtaja jooksul kinnistu notariaalset müügilepingut ei sõlmita, loetakse broneerimistasu kostjate poolseks korteriomandi müügi peatamise kokkuleppeliseks hüvitiseks ning seda hagejale ei tagastata. Seejuures kuulus broneerimistasu tagastamisele, kui pank annab hagejale laenu osas negatiivse vastuse (kehtis kuupäevani 28.05.2022) (dtl 36). 14.6.Lepingus kokkulepitud tähtaja jooksul, s.o 20.06.2022, kinnisasja notariaalselt tõestatud müügilepingut ei sõlminud ja kostjad võõrandasid 14.07.2022 kinnistu kolmandatele isikutele (dtl 95).
15.Pooled vaidlevad selle üle, kas 20.05.2022 leping on käsitatav broneerimislepinguna või kinnisasja müügilepingu eellepinguna. AÕS § 119 lg 1 peab olema tehing, millega kohustatakse omandama või võõrandama kinnisasja, notariaalselt tõestatud. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 33 lg 2 järgi siis kui seadusest tulenevalt peab leping olema sõlmitud teatud vormis, peab ka eelleping olema sõlmitud samas vormis. Seega peab nii kinnistu müügileping kui ka eelleping müügiks olema notariaalselt tõestatud. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 83 lõike 1 kohaselt on tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral tehing tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti. Riigikohus on tsiviilasjas nr 2-16-8456 (p 11) selgitanud, et VÕS § 33 lg 1 järgi on eelleping kokkulepe, millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel. VÕS § 33 lg 2 kohaselt, kui seaduse kohaselt tuleb leping sõlmida teatud vormis, peab ka eelleping olema sõlmitud samas vormis. Kinnisasja omandamisele suunatud võlaõiguslik leping peab olema AÕS § 119 lg 1 järgi notariaalselt tõestatud. Samasugune vorminõue kehtib seega VÕS § 33 lg 2 järgi ka kinnisasja müügi eellepingu kohta. Sellise vorminõude järgimata jätmisel on tehing TsÜS § 83 lg 1 järgi tühine (vt nt Riigikohtu 8.05.2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-32-06, p 15). Riigikohus on 29.11.2017 lahendis nr 2-16-8456 p 16 selgitanud müügi ja broneerimislepingu eristamisel olulisi asjaolusid: „Erandina saab nn broneerimisleping kõne alla tulla, kui tasu makstakse tõesti üksnes kinnisasja n-ö broneerimise eest, s.t selle eest, et müüja müügiobjekti mingil ajavahemikul kolmandatele isikutele ei müüks. Sellisel juhul ei tohi aga ostjal ega müüjal olla kohustust hiljem kinnisasja omandada või võõrandada. Poolte kohustuse hindamisel on mh oluline sellise broneerimistasu suurus. Kui see ületab ainuüksi broneerimise eest mõistlikult makstava summa ja kokku on lepitud nt selle jäämine teisele poolele müügilepingu sõlmimata jäämisel, viitab see, et tegelikult on tegemist kinnisasja müügi eellepingu või juba müügilepinguga, mis peab aga olema notariaalselt tõestatud.“
16.Kohus tuvastab, et poolte vahel 20.05.2022 sõlmitud lepingu p-s 2 leppisid pooled kokku, et omanik (kostjad) ja broneerija (hageja) lepivad kokku, et kuni 20.06.2022 (edaspidi broneerimistähtaeg) ei paku omanik korteriomandit teistele huvilistele ega sõlmi selle võõrandamise kokkuleppeid, samuti ei pea sellealaseid läbirääkimisi ning märgib broneerimistähtaja jooksul müügikanalites korteriomandi staatuseks „Broneeritud“. Kuigi lepingupunktis on viidatud korteriomandile, siis on kohtu hinnangul arusaadav, et mõeldud on lepingu p-s 1 nimetatud 6-toalist eramaja Pärnus, aadressiga Roheline 21a, Rääma, Pärnu linn. Lepingu p-s 4 on pooled kokku leppinud, et kui broneerimistähtaja jooksul sõlmitakse notariaalne müügileping, siis tasaarvestatakse broneerimistasu kinnisasja ostuhinnaga. Sama lepingu p-st 5 nähtub, et kui broneerimistähtaja jooksul ei sõlmita notariaalset müügilepingut, siis loetakse broneerimistasu omaniku-poolseks korteriomandi müügi peatamise kokkuleppeliseks hüvitiseks ning seda hagejale ei tagastata. Broneerimistasu siiski tagastatakse, kui pank annab hagejale laenu osas negatiivse vastuse. Viimati nimetatud kokkulepe kehtis kuni 28.05.2022. Eeltoodud asjaoludest ei nähtu, et pooled oleksid kokku leppinud müügiobjekti hinnas. Hageja ei ole esitanud muid tõendeid peale lepingu selle kohta, et pooled oleksid lepingu sõlmimisel siduvalt kokku leppinud müügihinnas. Asjaolu, et müügikuulutuses oli kinnisasja hind nimetatud, ei tähenda, et pooled oleksid lepingus müügihinnas siduvalt kokku leppinud. Samuti ei nähtu lepingust, et pooled oleksid kokku leppinud kohustuses kinnisasi müüa/osta, mis on omane eellepingule VÕS § 33 lg 1
2-22-138956 tähenduses. Kohtu hinnangul on Riigikohus oma 29.11.2017 lahendis nr 2-16-8456 p-s 16 pidanud võimalikuks tuvastada kokkuleppe olemasolu kinnisasja müümiseks ja ostmiseks kaudselt läbi selle, kui lepingus on kokku lepitud ebaharilikult suur n-ö broneerimistasu ja samas selle jäämine müüjale, kui müügilepingut ei sõlmita. Selliselt oleks broneerija n-ö surve all müügilepingu sõlmimiseks, kuna vastasel korral kaotab ta oluliselt suure summa, millest saab järeldada kaudselt kohustust kinnisasi omandada. Kohus on seisukohal, et antud juhul see nii ei ole. Pooled on lepingu p-s 3 leppinud kokku broneerimistasus 2000 eurot. Kinnisasja müügipakkumises nähtub pakkumise hind 205 000 eurot. Seega on broneerimistasu suuruseks 0,98% pakkumise hinnast. Kohtu hinnangul on tegemist turul tavapärase broneerimistasu suurusega, mida kinnitab Tallinna Ringkonnakohtu 22.02.2022 kohtuotsuse nr 2-20-11675, p-s 7.2 avaldatud seisukoht, milles leiti, et paar tuhat eurot on tavapärane broneerimistasu suurus. Kuna broneerimislepingu eesmärgiks on, et müüja ei müüks tasu eest kokkulepitud ajaperioodi jooksul müüdavat kinnisasja kolmandatele isikutele, siis vastab vaidlusaluse lepingu p 5 sellele eesmärgile, s.o kostjad kohustusid tasu eest kindla ajaperioodi vältel mitte müüma oma kinnisasja kolmandatele isikutele. Juhul, kui müügilepingu sõlmimata jäämisel oleks tulnud broneerimistasu tagastada, siis puudunuks broneerimislepingul igasugune mõte. Müüjad oleksid peatanud kinnisasja müügi kindlaks ajaperioodiks ja nad oleksid ilma jäänud ka broneerimistasust. Kuna tegemist on tavapärase broneerimistasuga, siis ei järeldu kohtu hinnangul lepingu p-st 5, et pooled oleksid kokku leppinud kinnisasja müügilepingu sõlmimise kohustuses. Ka hageja ise ei ole esitanud väidet selle kohta, et broneerimistasu oleks olnud turutingimustest kõrgem. Kohus jätab tähelepanuta kostjate esitatud väljavõtte internetikeskkonnas booking.com, kuivõrd selle väljavõttega ei ole kohtu hinnangul võimalik tõendada broneerimistasu suuruse mõistlikkust. Broneerimistasu mõistlik suurus ei sõltu samalaadsete eseme üürihindadest (broneerimise aja vältel ei ole müüja kinnisasja kasutus takistatud, samuti ei kasuta seda broneerija ise), vaid sellest, millise tasu eest on mõistlik müüja sarnastel tingimustel nõus oma kinnisasja müügi peatama broneerija kasuks.
17.Hagiavaldusest ja hageja hilisematest dokumentidest ei nähtu, et hageja oleks omistanud lepingu p-i 5 viimasele lausele (broneerimistasu tagastatakse, kui pank annab broneerijale laenu osas negatiivse vastuse, kehtib kuupäevani 28.05.2022) eraldi tähendust. Kohus tuvastab Riin Siilbaumi 09.12.2022 e-kirja alusel, et nimetatud lause lisati lepingusse hageja soovil. Riin Siilbaumi kiri on kohtu hinnangul käsitatav dokumentaalse tõendina TsMS § 272 lg 1 tähenduses ja seega lubatavas vormis. Arvestades lepingu sõlmimise kuupäeva, s.o 20.05.2022, kehtis nimetatud kokkulepe 8 päeva. Tegemist on kokkuleppega, mis kehtis lühikest aega broneerimislepingu kehtivusega (üks kuu) võrreldes ja selliselt ei oleks müüjad olnud müügi lühiajalisest peatamisest oluliselt mõjutatud. Kohtu hinnangul ei viita sellise kokkuleppe olemasolu lepingus sellele, et pooled oleksid sõlminud kinnisasja müügilepingu või müügi eellepingu. Eeltoodust tulenevalt ei ole kohtu hinnangul vajalik hinnata poolte väidet hea usu põhimõtte rikkumise kohta nimetatud kokkuleppele.
18.Kohus on seisukohal, et lepingu p-i 4 sõnastusest järeldub kostjate kohustus broneerimistasu tagastada juhul, kui pooled broneerimislepingu kehtivuse ajal müügilepingu sõlmivad ja selle tagastamise viis, s.o tasaarvestus müügilepingus kokkulepitava müügihinna tasumise kohustusega. Kuigi broneerimistasu eesmärk on müügiprotsessi peatamine tasu eest, siis ei ole seaduses keelatud kokku leppida ostjale soodsamalt. Isegi, kui möönda, et pooled olid kokku leppinud broneerimistasu muutumises müügihinna osaks müügilepingu sõlmimisel, ei saa sellest järeldada, et pooled oleksid kokku leppinud müügilepingu sõlmimise kohustuses, vaid tegemist oleks kokkuleppega ostjale soodsamatel tingimustel. Lepingu tingimustes puuduvad kohtu hinnangul viited sellele, et broneerimistasuna makstud summa oleks arvestatav müügihinna tasumise kohustuse ettemaksuna või oleks käsitatav käsirahana VÕS § 156 lg 1 tähenduses. VÕS § 156 lg 1 sätestab, et käsirahaks on ühe lepingupoole poolt teisele lepingupoolele lepingu sõlmimise tõendamiseks ja selle täitmise tagamiseks antud rahasumma. Pooled ei ole esitanud asjaolusid ega tõendeid, mille alusel saaks kohus järeldada isegi analoogia
2-22-138956 korras, et hageja tasutud summa oleks mõeldud tõendama lepingu sõlmimist või tagaks mingi lepingu täitmist.
19.Kohus on seisukohal, et hinnates poolte vahel sõlmitud lepingupunkte 2 – 5 eraldi ja lepingupunkte 4 – 5 koosmõjus ei ole pooled kokku leppinud müügilepingu ega asjaõiguslepingu sõlmimise kohustuses, müügilepingu olulistes tingimustes (müügihind ja selle tasumise kord). Hageja tasus kostjatele broneerimistasu, mille eesmärk oli peatada lepingus nimetatud kinnisasja müümine hageja kasuks lepingus kokkulepitud aja vältel.
20.VÕS § 1028 lg 1 sätestab, et kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära. Kuna kohtu hinnangul on broneerimisleping kehtiv, ei ole hagejal broneerimistasuna makstud 2000 eurot kostjatelt tagasi saada. Kuna kohus asub seisukohale, et hagi rahuldamiseks puudub alus, ei hinda kohus eraldi, kas kostjad on hageja ees solidaarvõlgnikud VÕS § 65 lg 1 tähenduses.
21.TsMS § 173 lg 1 sätestab, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti, lg 2 kohaselt pool, kelle kahjuks otsus tehti, hüvitab teisele poolele muu hulgas kohtumenetluse tõttu tekkinud vajalikud kohtuvälised kulud. Kuna kohus hagi ei rahulda, jäävad menetluskulud hageja kanda. Kostja on esitanud menetluskulude nimekirja 12.06.2023. Hageja ei ole menetluskulude nimekirjale vastuväiteid esitanud. Menetluskulude nimekirja kohaselt on kostjate lepinguline esindaja osutanud õigusabi tunnihinnaga 90 eurot tunnis, millele lisandub käibemaks. Kohtu hinnangul on eelnimetatud tunnitasu suurus põhjendatud ja vajalik, arvestades mh Riigikohtu praktikat (nt 01.06.2016 määruse nr 3-2-1-39-16 p-s 13 on peetud mõistlikuks tunnitasu 120 eurot tunnis). Kostjate menetluskulude nimekirja kohaselt on nende esindaja osutanud neile õigusabi 6,5 tunni ulatuses, millest hagiavaldusele vastuse koostamiseks kulus 4 tundi ja 10 minutit, hageja kirjale ja kohtukirjale vastuse koostamiseks kulus 2 tundi ja menetluskulude nimekirja koostamisele ja kohtule esitamiseks kulus 20 minutit. Kohtu hinnangul on osutatud õigusabi põhjendatud ja vajalik, arvestades asja mahtu ja keerukust. Kohus teeb hageja poolt hüvitatavate menetluskulude rahalise suurusena kindlaks 6,5 h*90=585 eurot, millele lisandub käibemaks 702 eurot. Kostjad on kinnitanud, et eeltoodud kulu on kantud seoses käesoleva tsiviilasja menetlusega. Kostjad ei ole käibemaksukohustuslased, mistõttu ei saa nad käibemaksu tagasi küsida. Kostjad on palunud menetluskulud hagejalt välja mõista solidaarselt kostjate kasuks. Hageja ei ole nimetatule vastu vastuväiteid esitanud. Kohus mõistab hagejalt menetluskulud välja solidaarselt kostjate kasuks. Vastavalt TsMS § 177 lg-le 4 märgib kohus menetlusosalise taotluse alusel menetluskulude kindlaksmääramise kohtulahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Kostjad on vastava taotluse esitanud. (allkirjastatud digitaalselt) Siiri Malmberg kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.