Võlaõigus › Võõrandamislepingud

puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. I.

Kohtuotsuse kirjeldav osa

müügilepingus nimetamata kolmandate isikute õigustest, kostja poolt hoone ja lepingu eseme reaalosaks olev korter koos siseviimistlusega pidi olema valmis ehitatud ning tehnovõrgud toimivad, kostja ja hageja vahel pidi olema allkirjastatud ehitustööde ülevaatamise akt, hageja poolt tasumata ostuhinna osa tasumise tagamine vastavalt lepingus kokkulepitule. Kostja ei lõpetanud lepingu eseme ehitustöid kokkulepitud tähtpäevaks 30.03.2022. Hageja teavitas 06.12.2021 kostjat e-kirja teel, et hageja soovib korterisse valida oma santehnika, plaadid ja elektroonika. Pooled arutasid 2021.a septembris SMS-i teel erinevaid siseviimistlusega seotud küsimusi. Kostja teavitas 2021.a hagejat, et ta soovib muuta lepingus kokku lepitud ostuhinda, sest ehitusmaterjalid on kallinenud. Kostja teavitas 30.12.2021 e-kirjas, et kui hageja loobub panipaikadest ja parkimiskohtadest, jääks kokkulepitud hind samaks ning edaspidi on hagejal võimalik parkimiskohti kas üürida või osta parkimiskohtade erikasutusõigus eraldi (28 000-30 000 eurot koht). Hageja teavitas kostjat 04.01.2022 e-kirja teel, et ei nõustu hinnatõusuga ega ole nõus loobuma parkimiskohtadest ja panipaikadest, sh ei ole hageja nõus tasuma täiendavalt parkimiskohtade erikasutusõiguse eest. Kostja teavitas hagejat 04.01.2022 SMS-i teel, et ta ei kavatse lepingut täita järgnevalt: kostja ei teosta siseviimistlustöid (teostamine on peatatud) kokkulepitud hinnaga, kostja ei teosta lepingu eseme välisukse planeeringut vastavalt ehitusprojektile ja poolte kokkuleppele (esiku uks on vales asukohas ja asukohta ei ole võimalik muuta; vannitoas asuva WC ja kraanikausi asukoht ei ole projektijärgne ja seda ei ole võimalik muuta), kostja võõrandab hageja nõusolekuta kokkulepitud parkimiskohtade erikasutusõigused tasu eest kolmanda(te)le isiku(te)le. Kostja avaldas, et kui hageja sellega ei nõustu, võib hageja lepingust taganeda ja ettemaksu tagasi saada. Hageja esitas 11.01.2021 kostjale pretensiooni lepingujärgsete kohustuste kohaseks täitmiseks (st üle anda kokku lepitud omadustega lepingu ese, mh viia lepingu ese „võtmed kätte“ valmidusse ja teostada hagejaga kooskõlastatud siseviimistlus) ning andis kostjale kohustuste täitmiseks täiendava tähtaja kuni 15.04.2022. Hageja esitas 22.11.2021 müügilepingust taganemise avalduse koos täiendava tähtaja andmisega kohustuse täitmiseks selliselt, et kui hiljemalt 15.04.2022 ei ole asjaõiguslepingut sõlmitud, siis hageja taganeb müügilepingust lepingu punkti 5.2. ja võlaõigusseaduse (VÕS) 116 lg 1 alusel alates 16.04.2022. Kostja andis hagejale 01.02.2022 ekirja teel teada, et täidab kõik kohustused, milles pooled 22.11.2021 müügilepingus kokku leppisid. Kostja ei kontakteerunud hagejaga ajavahemikus 02.02.2022 kuni 25.03.2022 ühtegi korda. Kostja kutsus hagejat 26.03.2022 korteriomandi ülevaatusele ja asjaõiguslepingut sõlmima notaribüroos 30.03.2022. Kostja ei kooskõlastanud hagejaga notari aega vastavalt kokkulepitule. Müügilepingu kohaselt kohustus kostja reserveerima aja asjaõiguslepingu vormistamiseks ning teavitama hagejat asjaõiguslepingu sõlmimise ajast ja kohast vähemalt seitse (7) päeva ette. 29.03.2022 toimunud ülevaatusel selgus, et asjaõiguslepingut ei ole võimalik 30.03.2022 sõlmida, sest asjaõiguslepingu sõlmimise eeldused ei olnud täidetud: hoone koos siseviimistlusega ei olnud valmis ehitatud, välja ehitamata ja viimistlemata olid parkimisala, lift oli paigaldamata; korter koos siseviimistlusega ei olnud valmis ehitatud, korteri peaukse asukoht ei olnud projektijärgne (korteri peauks tuli ümber ehitada), magamistoa aken oli defektne ja tuli vahetada; siseviimistlustööd olid pooleli, rõdu ehitustööd olid pooleli, santehnika on paigaldamata; kostja ei kooskõlastanud ega teostanud hagejaga kooskõlastanud siseviimistlust; kostja ei taganud tehnovõrkude toimimist: tehnovõrgud (sh vee- ja kanalisatsioonisüsteem) ei toiminud (veeühendus puudus); korteriomandit ei saanud sihtotstarbelist kasutada; pooled ei allkirjastanud ehitustööde ülevaatamise akti. Kostja kutsus hageja 04.04.2022 uuesti korteriomandi ülevaatusele ning asjaõiguslepingu sõlmimisele 08.04.2022. Kostja kinnitas, et 06.04.2022 seisuga on kõik puudused kõrvaldatud. Kostja ei kooskõlastanud hagejaga notari aega vastavalt kokkulepitule. 06.04.2022 toimunud ülevaatusel selgus, et asjaõiguslepingut ei ole võimalik 08.04.2022 sõlmida, kuna eeldused asjaõiguslepingu sõlmimiseks ei olnud täidetud: hoone koos siseviimistlusega ei olnud valmis ehitatud, korter koos siseviimistlusega ei olnud valmis ehitatud, kostja ei kooskõlastanud ega teostanud hagejaga kooskõlastanud siseviimistlust, kostja ei taganud tehnovõrkude toimimist, lepingu eset ei saanud sihtotstarbelist kasutada, pooled ei allkirjastanud ehitustööde ülevaatamise akti. Kostja saatis hagejale 08.04.2022 enda koostatud ülevaatusakti tutvumiseks, kuhu olid lisatud erinevad tähtajad puuduste kõrvaldamiseks. Sõltuvalt puudusest oli puuduste kõrvaldamise tähtajaks märgitud 10-20 päeva. Samuti oli ülevaatusaktis märgitud nt santehnika, plaatide, dušinurga klaasi, parketi osas, et paigaldatud on „standardpakett“, mis tähendab, et siseviimistlus ei vasta kokkulepitule. Hageja ei nõustunud müügilepingu täitmise tähtaja korduva pikendamisega. Lepingu täitmiseks antud lisatähtajaks, so 15.04.2022 ei olnud korteriomand valmis 3 (11)

kätte seisundis ning ostja taganes lepingust. Kostja pakkus hagejale aja lepingu eseme ülevaatuseks 20.04.2022 ning asjaõiguslepingu sõlmimiseks 22.04.2022 ehk pärast täiendava tähtaja möödumist. Kostjal puudus õigus nõuda hagejalt asjaõiguslepingu sõlmimist 22.04.2022 ning hagejal tekkis õigus lepingust taganeda. Lepingu sõlmimise eeldused olid täitmata seoses kostjapoolse olulise lepingurikkumisega ning suutmatusega lõpetada hoone ja lepingu eseme eriomandi eseme ehitustööd koos kokku lepitud siseviimistlusega pikendatud tähtja jooksul. 16.05.2022 teatas hageja kostjale, et loeb lepingu lõppenuks seoses enda poolse lepingust taganemisega ja esitas kostjale rahalise kohustuse täitmise nõude ning nõudis ostuhinna 50 000 eurot tagastamist ning intressi ja viivise tasumist, samuti leppetrahvi tasumist summas 50 000 eurot lepingu p 5.4 alusel. Kostja ei olnud hiljemalt 15.04.2022 korteriomandi ehitustöid lõpetanud ja pooled ei olnud asjaõiguslepingut sõlminud ning ei leppinud kokku täiendava tähtaja pikendamises ning seisuga 16.05.2022 olid asjaõiguslepingu sõlmimise eeldused samuti täitmata, oli hageja poolne lepingust taganemine kehtiv. Kostja ei lõpetanud lepingu eseme ehitustöid kokkulepitud ajal ega ka täiendava tähtaja jooksul. Seega võis hageja lepingust taganeda, seda ka juhul, kui täiendava tähtaja lõppemisel moodustasid lõpetamata tööd veel vaid ebaolulise osa, millega hageja ei nõustu. Kostja edastas 08.06.2022 vastuse hageja 16.05.2022 nõudekirjale. Kostja ei nõudnud hagejalt asjaõiguslepingu sõlmimist, vaid leidis, et tal on õigus jätta 50 000 eurot leppetrahvina endale, esitas nõude õigusabikulude hüvitamiseks summas 680 eurot ning hoiatas, et võib tulevikus esitada kahju hüvitamise nõude seoses korterite planeeringu ja siseviimistluse tagasi muutmise kuludega. Kostja vastusest sai hageja aru, et kostja aktsepteerib lepingu lõppemist. Kostjal ei ole õigust nõuda hagejalt leppetrahvi lepingu p 5.3 alusel, sest ei ole täidetud leppetrahvi nõudmise eeldused, eelkõige selles osas, et müüja pole lepingust taganenud. Hageja esindaja vandeadvokaat Karin Marosov esitas 06.07.2022 kostjale korduvnõude ostuhinna 50 000 eurot tagastamiseks. Poolte esindajate kohtumine toimus 02.08.2022. Kohtumisel selgitasid kostja esindajad, et nad ei näe ühtegi muud võimalust kompromissiks, kui see, et teevad korteri selliselt ümber, nagu hageja soovib, kuid hagejal tuleb korter siiski välja osta. Kostja seisukoht oli, et korter on spetsiifiliselt hageja jaoks kahest korterist ümber ehitatud ning neil on keeruline seda müüa kolmandatele isikutele. Samuti selgitasid kostja esindajad, et neil on samas arenduses sarnase suurusega korterid veel müümata, mistõttu nende huvi ei ole tegeleda korteri müümisega, mille osas neil juba on võlaõiguslik müügileping sõlmitud. Kohtumine lõppes seetõttu tõdemusega, et kostja ei ole huvitatud mingist muust kokkuleppest, kui see, et kostja on valmis korteri ümber ehitama (sh vahetama siseviimistlusmaterjale) vastavalt hageja soovile, mis tõendab seda, et korter ei olnud ka seisuga 02.08.2022 kooskõlastatud viimistlusega ja „võtmed kätte“ seisundis. Kostja ei teavitanud hagejat, et ta müüs korteriomandi 15.08.2022 kolmandale isikule. Hageja avaldas 02.08.2022 kohtumise käigus, et hageja jääb taganemisavalduse juurde ja korterit osta ei kavatse. Heast tahtest üritas hageja kostjat aidata ning leida korteriomandile uus ostja. Sellist tegevust ei saa mitte mingil juhul käsitleda hageja tahteavaldusena kostjaga asjaõigusleping sõlmida. Hageja lepinguline esindaja võttis pärast 05.09.2022 ühendust kostja lepingulise esindajaga, kes ütles, et kortereid ollakse valmis näitama ainult sellel eesmärgil, et hageja saaks öelda, mis tuleks enne asjaõiguslepingu sõlmimist ümber teha. Sees tõendab, et korter ei olnud ka seisuga 05.09.2022 kooskõlastatud viimistlusega ja „võtmed kätte“ seisundis. Kostja esindaja keeldus kohtumisest objektil. Hageja esindaja ei ole kinnitanud kostjale hagejapoolse asjaõiguslepingu sõlmimise soovi. Hageja uus lepinguline esindaja vandeadvokaat Ksenia Kravtšenko pöördus 22.09.2022 kostja lepingulise esindaja I L poole küsimusega, kas hageja saab korterit üle vaadata, sest hagejal oli sel hetkel potentsiaalne ostja lepingu esemele. Kostja pole hageja pöördumisele reageerinud kuni 11.10.2022. Hagejale ootamatult selgus, et hagejale taganemisavaldust esitamata võõrandas kostja 15.08.2022 korteriomandi uuele ostjale. Uus ostja on lepingu eseme omanikuna kantud kinnistusraamatusse 23.08.2022. Kostja kinnitas oma tegevusega, et aktsepteerib hageja taganemisavaldust. Müüja poolt ostjaga kooskõlastamata lepingu eseme võõrandamisel kolmandale isikule ei saa eeldada müüja tahet täita ostjaga sõlmitud müügilepingut. Kostja rikkus ka müügilepingu p 3.3, mille kohaselt müüja kohustub kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni ja Ostja kandmiseni omanikuna kinnistusraamatusse käesoleva müügilepingu kehtivusajal mitte sõlmima tehinguid lepingu eseme võõrandamiseks ega koormamiseks mistahes õigustega, sealhulgas kinnistusraamatusse mittesissekandekohustuslike kolmandate isikute õigustega. Kostja saatis hagejale 11.10.2022 kirja ning kutsus korteriomandile selle ülevaatamiseks. Korteriomand oli võõrandatud uuele ostjale ja hiljem uue ostja poolt koormatud 4 (11)

lisaks müüja kasuks seotud hüpoteegiga summas 600 000 eurot ja kolmandate isikute kasuks hüpoteekidega summadega 150 000 eurot ja 263 000 eurot. Kostja käitumine on vastuolus hea usu põhimõttega. Antud juhul on leping lõppenud hiljemalt 15.08.2022 ehk siis, kui kostja sõlmis uue müügilepingu korteri võõrandamiseks kolmandale isikule. Kostja käitumine lepingu täitmisel ja ostuhinna osa tagastamata jätmisel olukorras, kus kostja on hagejat teavitamata ja lepingut rikkudes müünud korteriomandid kolmandale isikule, on vastuolus hea usu põhimõtte ning vastuolulise käitumise keeluga. Kostjal tuleb tagastada tasutud ostuhinna osa. Hageja on korduvalt pöördunud enne käesoleva hagi esitamist kostja poole nõudega tagastada tasutud ostuhinna osa ning hoiatanud kostjat kohustuse täitmata jätmise korral kohtusse pöördumisega. Nõude esitamiseks kasutas hageja professionaalsete õigusnõustajate abi, kuna hageja ise ei oma selleks õigusalaseid eriteadmisi, ning kandis sellega seoses õigusabikulusid summas kokku 13 631,52 eurot, millele lisandub käibemaks (dtl-d 2-12).

kell 16.00 Tallinna notar xxx büroosse asjaõiguslepingut sõlmima. Pooled leppisid kokku, et kohtuvad 18.00 asemel kell 19.00. Pooled käisid 29.03.2022 umbes kell 19.00 kuni 20.00 korterit üle vaatamas, kostja koostas ülevaatusel hageja poolt esitatud märkuste põhjal korteri üleandmisvastuvõtmisakti ja lisas sellele 24 fotot puuduste kohta. Kostja kinnitas aktis märgitud tööde teostamist. Kostja saatis sama päeva õhtul, s.o 29.03.2022 kell 22:37 akti hagejale allkirjastamiseks, kuid hageja allkirjastatud akti kostjale ei tagastanud. Seisuga 01.04.2022 olid kõik 29.03.2022 aktis märgitud tööd teostatud ning kostja saatis 03.04.2022 hagejale uuesti akti allkirjastamiseks. Kostja lisas tööde teostamise kohta 54 fotot. Hageja ülevaatuse akti ei allkirjastanud. Kostja saatis 04.04.2022 hagejale veel kord teate, et korterites on kõik puudused kõrvaldatud ning kutsus hagejat 06.04.2022 kl 18.00 korterit üle vaatama ning seejärel 08.04.2022 kell 12.00 Tallinna notar P P büroosse asjaõiguslepingut sõlmima. 06.04.2022 toimus korteri ülevaatus, kus osalesid hageja koos abikaasaga, kostja poolt V G ja A L ning hageja poolt kutsutud Ü L. Korteri uue ülevaatamise käigus leiti veel mõningaid pisipuudusi viimistluse osas ning hageja esitas kostjale Ü L poolt koostatud ehitustööde ülevaatuse akti. Hageja leidis, et korteris on vaja veel viimistlust parandada, teostada korteri lagede kõrguse kontroll ja esitada vee analüüsid, tööde teostusjoonised ning aktid. Kostja lubas esimesel võimalusel osundatud puudustega tegeleda ning need viivituseta kõrvaldada, mida ta ka tegi. Kuigi kostja kõrvaldas 29.03.2022 ja 08.04.2022 üleandmise-vastuvõtmise aktides märgitud puudused, teatas hageja 16.05.2022, et leping on lõppenud ning nõudis kostjalt lepingu järgi tasutud ettemaksu tagastamist, leppetrahvi ja viivist. Kostja vastas 08.06.2022 hagejale 16.05.2022 nõudekirjale, milles selgitas, et ei nõustu hageja lepingu ülesütlemise avaldusega, kuna täitmata on müügilepingu ülesütlemise eeldused. Kostja pidas hageja erinevate lepinguliste esindajatega läbirääkimisi ning oli valmis täitma ka hageja kõikvõimalikke erisoove korterite viimistluse jms osas, kuid läbirääkimised ei andnud tulemusi. Hagejaga ei õnnestunud kokku leppida, et ta tuleks notaribüroosse asjaõiguslepingut sõlmima. Hageja ei pidanud kostjaga läbirääkimisi heast tahtest ja soovist kostjat korteri müügiga aidata, vaid hageja püüdis erinevate asjatundjate abil leida korteris vigu ja lepinguliste esindajate veenmise kaudu kostjat mõjutada, et viimane loobuks hagejaga sõlmitud müügilepingust ning tagastaks hagejale ettemaksu. Kostja ei ole lepingutingimusi rikkunud. Vastupidi, kostja on hageja vastuolulistele korraldustele ja sooviavaldustele vaatamata teinud kõik endast mõistlikult sõltuva, et saavutada hagejale korteri näol sobivaim lahendus. Seetõttu ei pidanud kostja müügilepingu lõpetamist mõistlikuks ja õiglaseks lahenduseks ning soovis jätkuvalt, et hageja täidaks müügilepinguga võetud kohustuse ja omandaks korteri. Kostjal tekkis ärilistel põhjustel vajadus vahetada korteri omanikku, mistõttu sõlmis kostja 15.08.2022 korteri müügilepingu xxx OÜga. Kostja säilitas endale korteri tagasiostuõiguse juhuks, kui kostjal õnnestub hageja asjaõiguslepingu sõlmimiseks nõusse saada. Ebaõige on hageja väide, et kostja või tema esindaja on keeldunud hagejale korterit näitamast. Hageja esindaja pöördus 22.09.2022 kostja poole ning teatas muuhulgas: „Meile teadaolevalt oli poolte vahel kokkulepe teostada korterite ülevaatus, kuid kuupäev jäi määramata. Palun teatada, millal võimaldab Teletorni Kodud OÜ kliendil korterid üle vaadata.“ Olukorras, kus poolte vahel jäi korterite ülevaatamiseks kokkulepe, on vastuoluline hageja poolt väita, et kostja oleks keeldunud hagejale korterit veel kord näitamast või ta oleks teinud hagejale korterite omandamisel mingeid takistusi. Samuti ei ole eluliselt usutav, et hagejal oleks olnud tõsiste soovidega korteri ostja, nagu hageja väidab. Sel juhul oleks mõistlikult käituv hageja või uus ostja sellest ilmtingimata kostjale teavitanud, mida ta aga teinud ei ole. Kostja teatas 11.10.2022, et kostjale sobib korterite üle vaatamise ajaks 18.10.2022 kell 13.00 ning palus hagejal 13.10.2022 teada anda osalevate isikute nimed (lisa 14). Hageja ei vastanud kostjale. Kostja saatis 17.10.2022 hagejale teate, et kuna hageja ei ole kostjale vastanud ega ka teatanud ülevaatusel osalevate isikute nimesid, siis lükkab kostja 18.10.2022 planeeritud kohtumise edasi ning ootab omakorda hagejalt ettepanekut järgneva suhtes. Hageja saatis ettepaneku asemel kostjale 18.10.2022 nõudekirja. Hageja ei teinud nõudekirjas mitte ühtegi ettepanekut, kuidas pooled korteri omandiõiguse üleandmiseni jõuaksid, vaid nõudis kostjalt ettemaksu tagastamist ning viivist. Kostja lepinguline esindaja saatis 20.10.2022 hagejale vastuse ning selgitas, et kostja on hagejaga päri selles, et üldjuhul võib peale lepingueseme võõrandamist kolmandale isikule jääda mulje, et müüjal puudub tahe müügilepingut täita, kuid seda mitte antud juhul. Kostja on müünud lepingu eseme, tagades samas tagasiostusõiguse kokkuleppe sõlmimisega 6 (11)

hagejaga sõlmitud müügilepingu takistusteta täitmise. Kostja palus hagejal lõpetada korterite omandamise vältimiseks kõikvõimalike põhjuste otsimine ning teatada talle sobiv notaribüroo ja aeg, millal saaksid pooled asjaõiguslepingu sõlmida ning vaidluse lõpetada. Kostja saatis 31.10.2022 hagejale veel kord vastuse 18.10.2022 nõudekirjale, milles ta sisuliselt kordas varasemates vastustes esitatut, et kostja ei ole müügilepingut rikkunud ning hageja asjaõiguslepingu sõlmimisest keeldumist peab kostja oluliseks lepingurikkumiseks, mille puhul on kostja õigustatud nõudma hagejalt leppetrahvi summas 50 000 eurot. Kostja oli jätkuvalt valmis pidama täiendavaid läbirääkimisi erimeelsuste lõpetamiseks, palus hagejal kanda 430 000 eurot kostja või notari deposiitkontole ning palus teatada hagejale sobiv notariaeg hiljemalt 10.11.2022. Hageja ei tasunud ostuhinda ega teatanud talle sobivat aega tehingu tegemiseks, vaid esitas 25.11.2022. Hageja ei ole hagiavalduses selgelt ja konkreetselt selgitanud, millisele konkreetsele avaldusele (ja korteri puudustele) hagejad hagiavalduses tuginevad, kas 11.01.2022 täiendava tähtaja andmise ja lepingu ülesütlemise avaldusele, 16.05.2022 avaldusele või mõnele muule hageja avaldusele. Hagist ei ole selgelt ja üheselt aru saada, millise avalduse alusel ja millistel asjaoludel ning millisest hetkest loeb hageja lepingu lõppenuks. Kostja täitis omapoolsed kohustused hageja ees ja hageja keeldus asjaõiguslepingut sõlmimast. Kostjal tekkis hageja vastu leppetrahvinõue. Hageja vastuolulist käitumist (kord sooviti korterid osta ühise eluruumina, seejärel eraldatuna ning seejärel, et korterid omandaks hageja asemel kolmas isik) ning värskelt valminud ehitises pisipuuduste otsimise intensiivsust arvesse võttes leiab kostja, et temale tehtud etteheited korteri ehitustehniliste puuduste osas oli vaid ettekääne endale võlaõiguslepinguga võetud kohustuste täitmisest kõrvale hoidmiseks. Kõik korteri puudused olid tähtaja jooksul kõrvaldatud. Hagejatel lasub kohustus tõendada, et kostja ei kõrvaldanud korteri puudusi mõistliku aja jooksul peale neist teada saamist ning et korterid olid puudustega peale kokkulepitud tähtaega. Isegi kui jaatada, et korterites olid peale lepingus kokku lepitud tähtaega puudusi, mis takistasid hagejat kortereid kasutamast ja neid vastuvõtmast (millega kostja ei nõustu), oli võimalik hilinemine tingitud hageja enda poolt kostjale antud korraldustest ja soovidest (korterite uuesti eraldamine ja viimistluspaketi valik). Hagejad ei ole hagis selgelt ja konkreetselt esile toonud, millisele avaldusele hageja tuginevad ning sellest tulenevalt, millistele konkreetsete väidetavate puuduste esinemist hageja kostjale ette heidab. Kui hageja tugineb müügilepingust taganemisel 11.01.2022 avaldusele, siis selles ei ole esitatud korteri olulisi puudusi või muid olulisi kostja rikkumisi, mis põhjendaksid lepingust taganemist (avalduse materiaalsed eeldused). Neid põhjusi ei saanudki hageja 11.01.2022 avalduses märkida, sest valmis korteri üleandmise tähtaja saabumiseni oli jäänud veel 78 päeva. Hageja heidab kostjale ette peamiselt korteri kontrollmõõtmiste tegemise vajadust, dokumentatsiooni esitamist ning viimistlusvigu, mida on küll koguseliselt üles loetletud palju, kuid nende kõrvaldamine ei ole kulukas, on lihtsalt teostatav ning korter on pisivigadega kasutatav. Selliste tööde tegemise vajadus uute ehitiste puhul on tavaline – parandatavaid pragusid jms tekib uue elamu konstruktsioonide kuivamisel ja nn paika vajumisel veel mõnda aega peale selle valmimist. Kostja on kõik hageja poolt viidatud pisipuudused kas lepingus kokkulepitud või mõistliku tähtaja jooksul kõrvaldanud. Arvestada tuleb ka sellega, et hageja andis peale lepingu sõlmimist kostjale viimistluspaketi kohta vasturääkivaid suuniseid, mis tingis samuti kostja poolt korteri valmisehitamisel kiirustamist ning pisivigade teket. Hageja ei saanud 11.01.2022 avaldusega kostjale puuduste kõrvaldamiseks ette mõistlikku puuduste kõrvaldamise tähtaega määrata, sest selleks ajaks oli tähtaja saabumiseni veel jäänud 78 päeva ning korterite ehitus oli pooleli ja sel ajal ei saanud kostjale etteheidetavad korteri puudused veel olla tekkinud. Käesolevas asjas ei esinenud hagejate suhtes kohustuse rikkumist, mille täpne järgimine oli lepingust tulenevalt hagejate huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu, samuti ei ole kostja hagejale teatanud, et ta oma kohustusi ei täida. Kostja on hagejale kinnitanud, et täidab kõik endale lepinguga võetud kohustused ning on seda ka teinud hageja vastuolulistele suunistele vaatamata. Hageja pidi enne müügilepingust taganemise avalduse esitamist kehtiva kohtupraktika järgi andma kostjale puuduste kõrvaldamiseks mõistliku tähtaja, mida ta aga puudustest mitteteadmise tõttu kuidagi teha ei saanud – korteri valmimise tähtajani oli jäänud üle kahe kuu. Hageja on hagiavalduses tuginenud abstraktsele väitele, et kostja ei kõrvaldanud täiendava tähtaja jooksul lepingu eseme puuduseid. Kostja hageja väitega ei nõustu ja vaidleb sellele vastu. Hageja esitab korteri vastuvõtmist takistavate puuduste puhul pisipuudusi, mis ei takista hagejat korterit vastuvõtmast. Pooled on lepingu punktis 4.1 kokku leppinud, et puudused, mis ei ole takistuseks eseme sihtoststarbeliseks kasutamiseks, ei ole aluseks 7 (11)

aktiga vastuvõtmisest keeldumiseks. Kostja poolt kaasatud asjatundjad on korteri elamu ehitustehnilise seisundi osas esitanud selgelt paljasõnalisi valeväiteid ja liialdusi. Korterites ei esinenud olulisi puudusi, mis takistanuks korteri kasutamist. Hageja ei ole määranud kostjale mitte ühtegi täiendavat tähtaega puuduste kõrvaldamiseks ega esitanud ühtegi tõendit oma väidete kinnitamiseks, et korterite seisund ei olnud ka peale 15.04.2022 lepingutingimustele vastav. Ehituse käigus esines korteri üksikutes kohtades viimistlusega mõningaid probleeme, kuid need puudused kõrvaldati viivituseta, s.o mõistliku aja jooksul ja korterite siseviimistlus viidi kõikidele nõuetele vastavaks. On tavapärane, et uuel ehitisel võib vahetult peale valmimist esineda puudusi, nt jääkniiskuse kahjustused, elamu paikavajumisest tingitud praod, viimistluse vead jms, mis kõrvaldatakse ehitaja poolt jooksvalt enne korterite müümist või siis garantii tööde käigus. Sarnane olukord oli ka hageja korteris, kus tööde teostamise tähtaegadest kinnipidamist takistasid ka hageja enda vastuolulised suunised korterite ühendamise ja seejärel uuesti jagamise ning viimistluspaketi osas. Peale hageja poolt korteri ülevaatusel viidatud puuduste tuvastamist, reageeris ehitaja kiiresti ning kõrvaldas ilma igasuguse viivituseta kõik puudused. Puuduste kõrvaldamisega viidi korterite siseviimistlus nõutavale tasemele ning hagejad ei ole vastupidist tõendanud. Kostja tuli hagejale vastu ja muutis korterid vastavalt hageja soovile, viimistles korteri ning oli valmis korterid eraldama ja kolmandale isikule müüma, mida hageja soovis veel 2022.a märtsi eelviimasel nädalal, mil korteri valmimise tähtajani oli jäänud loetud päevad. Eeltoodu oli ka põhjuseks, miks korteri lõplik valmimine oli planeeritust aeganõudvam. Seda enam on hagejate etteheited korteri seisundi (pisipuuduste) kohta kostjale, kelle kõik töötajad pingutasid, et hageja saaks tähtaegselt oma soovidele vastava kahest korterist kokku ehitatud ilusa kodu, ülekohtused. Kuna kaks korterit oli vastavalt hageja soovile kokku ehitatud, siis on selliselt kokku ehitatud korteri müümine teisele ostjale problemaatiline ning nõuab täiendavate kulude kandmist/korteri hinnast järgi andmist või korterite eraldamiseks vajalike kulukate ehitustööde teostamist. Kui hageja soovis tugineda korteri väidetavatele probleemidele (millega kostja ei nõustu) enne müügilepingust taganemist, pidi ta andma kostjale puuduste kõrvaldamiseks mõistliku tähtaja, mida hageja teinud ei ole. Käesolevas asjas ei esine lepingust ilma puuduste kõrvaldamiseks täiendavat tähtaega määramata taganemise eeldusi. Hageja viivisenõude esitamise eelduseks on rahalise nõude olemasolu. Kuna see eeldus on täitmata, ei kuulu hageja viivisenõue rahuldamisele. Leping on jätkuvalt kehtiv ning hagejal lasub kohustus tasuda korteri eest seni tasumata osas ning sõlmida korteri omandamiseks asjaõigusleping (dtl-d 151164). II.

Kohtuotsuse põhjendav osa

8 (11)

Müügilepingu punkt 2.9 sisaldab järgmises sõnastuses lepingutingimust: „2.9. Müüja ja Ostja on kokku leppinud, et Müüja kohustub omal kulul: 2.9.1. Ehitama lepingu eseme „võtmed kätte“ valmidusse, s.h. teostama Ostjaga kooskõlastatud siseviimistluse, hiljemalt 30.03.2022.a. 2.9.2. Teostama maatükil ehitise ümbruses heakorrastustööd ja haljastustööd hiljemalt 30.06.2022.a. 2.9.3. Tasu lepingu eseme valmisehitamise, haljastustööde ja dokumentatsiooni (sealhulgas kasutusloa) hankimise eest sisaldub lepingu eseme ostuhinnas. 2.9.4. Tagama lepingu eseme vastavuse hoone ehitusprojektis ja selle muudatustes sätestatud nõuetele ja kehtivatele ehitusnormidele (ehitustööde kvaliteet peab vastama RYL 2010 II klassi kvaliteedinõuetele), samuti katastriüksuse, millel asub hoone, heakorrastatuse vastavalt ehitusprojektis ettenähtule. Lepingu esemes teostatakse Müüja kulul planeeringumuudatus, mille kohaselt krt 15 ja 16 ehitatakse kokku vastavalt Ostja soovile. 2.9.5. hankima lepingu esemele kasutusloa hiljemalt 30.09.2022.a“ (dtl 21, p 2.9). Müügilepingu punkt 3.1. sisaldab järgmises sõnastuses lepingutingimust: „3.1. Müüja ja Ostja lepivad kokku, et sõlmivad asjaõiguslepingu lepingu eseme, mis on vaba käesolevas lepingus nimetamata kolmandate isikute õigustest, omandi üleandmiseks Müüjalt Ostjale mitte hiljem kui 30.03.2022.a. ning tingimusel, et hoone ja lepingu eseme reaalosaks olev korter koos siseviimistlusega on valmis ehitatud ning tehnovõrgud toimivad, Müüja ja Ostja vahel on allkirjastatud ehitustööde ülevaatamise akt ning Ostja on Müüjale täielikult tasunud kogu ostuhinna või taganud selle tasumise vastavalt punktis kaks (2) toodule. Asjaõiguslepingu sõlmimise eelduseks ei ole kohaliku omavalitsuse poolt lepingu esemele kasutusloa väljastamine“ (dtl 21, p 3.1). Kohus on seisukohal, et müügilepingu dokumendiga on tõendatud kostja kohustused teostada korteriomandi siseviimistlus ning sõlmida asjaõigusleping hiljemalt 30.03.2022, mis on kohtu hinnangul VÕS § 82 lg-de 1 ja 7 järgi kohustuste sissenõutavaks muutumise ajaks. Taganemisavaldusest nähtuvalt on hageja põhjendanud taganemist sellega, et kostja teatas hagejale, et ta paneb toime lepingu rikkumise. Hageja on osundanud kostja kohustusele ehitada lepingu ese „võtmed kätte“ valmidusse, s.h. teostama ostjaga kooskõlastatud siseviimistluse, hiljemalt 30.03.2022 (dtl-d 30-32). Hageja on avaldanud, et taganemisavalduse tegemise ajaks ei olnud müügilepingust tulenevad kostja kohustused muutunud sissenõutavaks (dtl-d 357). Eeltoodust tulenevalt põhjendab hageja lepingust taganemist kostja kohustustega, mis ei olnud 11.01.2022 seisuga veel sissenõutavaks muutunud. Kohtu hinnangul tuleb lepingust taganemise kehtivuse formaalsete ja materiaalsete eelduste esinemise kontrollimisel kohaldada VÕS §-i 117, mis sätestab lepingust taganemise eeldused enne lepingupoole kohustuse sissenõutavaks muutumist. VÕS § 117 lg 1 sätestab formaalse eelduse, mille kohaselt tuleb avaldus esitada enne lepingupoole kohustuse sissenõutavaks muutumist. Taganemisavaldus on esitatud enne müügilepingust tulenevate kostja kohustuste sissenõutavaks muutumist, millest tulenevalt on taganemisavaldus esitatud õigel ajal. Kohtu hinnangul on tulenevalt taganemisavalduse õigel aja esitamisest ning selle kostja poolt kättesaamisest täidetud lepingust taganemise formaalsed eeldused.

lepingust taganeda ja kui võlgnik kohustuse täitmist mõistliku aja jooksul ei taga või ei kinnita, taganeda lepingust. Võlausaldajal on võimalik lepingust kohe taganeda, kui võlgnik on teatanud, et ta oma kohustust ei täida. VÕS § 117 ei sätesta taganemise eeldusena võlgnikule täiendava tähtaja andmist kohustuste täitmiseks. VÕS § 117 järgi lepingust taganemisel ei oma tähtsust see, kas võlgnik pärast kohustuse sissenõutavaks muutumist asus kohustust rikkuma või mitte. Kui võlausaldaja teatab VÕS § 117 lg 2 järgi võlgnikule oma kavatsusest lepingust taganeda, kuid sellele vaatamata ei tagane lepingust enne kohustuse sissenõutavaks muutumist ning võlgnik asub pärast kohustuse sissenõutavaks muutumist kohustust rikkuma, ei saa võlausaldaja lepingust enam taganeda VÕS § 117 alusel, vaid peab esitama taganemisavalduse VÕS § 116 alusel. Hageja põhjendab hagiavaldust sellega, et kostja teavitas hagejat 04.01.2022 SMS-i teel, et ta ei kavatse lepingut täita järgnevalt: kostja ei teosta siseviimistlustöid (teostamine on peatatud) kokkulepitud hinnaga, kostja ei teosta lepingu eseme välisukse planeeringut vastavalt ehitusprojektile ja poolte kokkuleppele (esiku uks on vales asukohas ja asukohta ei ole võimalik muuta; vannitoas asuva WC ja kraanikausi asukoht ei ole projektijärgne ja seda ei ole võimalik muuta), kostja võõrandab hageja nõusolekuta kokkulepitud parkimiskohtade erikasutusõigused tasu eest kolmanda(te)le isiku(te)le. Kostja avaldas, et kui hageja sellega ei nõustu, võib hageja lepingust taganeda ja ettemaksu tagasi saada. Kostja ei ole hageja faktiväidet omaks võtnud ega sellele sõnaselgelt vastu vaielnud. Kostja ei ilmunud 09.05.2023 kohtuistungile, mistõttu ei olnud võimalik välja selgitada tema seisukohta hageja väidetud asjaolude kohta. Seetõttu ei saa eeldada TsMS § 231 lg 4 järgi kostja omaksvõttu (vt ka RKTKo 2-21-13163 p 11). Kohus kontrollib eeltoodut arvestades, kas hageja faktiväide on poolte esitatud tõenditega tõendatud. Hageja ei ole esitanud kostja saadetud SMS-i taasesitamist võimaldavas vormis kohtule (nt väljatrükina). Taganemisavaldusest nähtuvalt on hageja kirjeldanud kostja poolt hagejale teatatud asjaolusid järgmiselt: „Müüja on ostjale teatanud, et: 1) Siseviimistlustööde teostamine on peatatud; 2) Esiku uks on vales asukohas ja seda ei ole võimalik muuta ega parandada; 3) Vannitoas asuva WC ja kraanikausi asukoht ei ole projektijärgne ning seda ei ole võimalik muuta ega parandada; 4) Kui ostja soovib lepingu täitmist müüja poolt, siis tuleb suurendada kokkulepitud ostuhinda; Lepingus kokkulepitud ostuhinna eesti ei anta ostjale lepingus kokkulepitud parkimiskohtade erikasutusõigusi vaid lepingus kokkulepitud parkimiskohtade erikasutusõigus võõrandatakse tasu eest kolmanda(te)le isiku(te)le; 5) Kui ostja soovib lepingu eset ilma erikasutusõigusteta, siis tuleb lepingus kokkulepitud ostuhinda suurendada ehitushindade tõusu tõttu“ (dtl 31, p 1.7). Kohtu hinnangul nähtub taganemisavaldusest teave kostja poolt hagejale esitatud teate sisu kohta. Pooled ei ole esitanud tõendeid, mis lükkavad ümber kirjeldatud sisuga teate esitamise kostja poolt hagejale. Kohtu hinnangul on eeltoodut arvestades taganemisavaldusega tõendatud, et kostja teatas siseviimistlustööde peatamisest, mis on käsitletav lepingu täitmisest keeldumisena. Seega oli täidetud lepingust taganemise materiaalne eeldus, milleks oli kostja keeldumine lepingu täitmisest. Võlausaldajal on õigus otsustada, kas ta taganeb lepingust, kui esineb lepingust taganemise alus. VÕS § 117 lg 3 järgi on võlausaldajal õigus koheselt lepingust taganeda. Kui võlausaldaja seda õigust ei kasuta, on tal VÕS § 117 lg-de 1 ja 2 järgi võimalik lepingust taganeda pärast võlgniku teavitamist. Hagist nähtuvalt ei lugenud hageja lepingut lõppenuks taganemisavalduse kättesaamisest kostja poolt, st hageja ei taganenud VÕS § 117 lg 3 alusel lepingust. Taganemisavaldusest nähtuvalt luges hageja müügilepingut jätkuvalt kehtivaks ning andis kostjale kohustuse täitmiseks täiendava tähtaja. Seega ei taganenud hageja lepingust enne kostja kohustuste sissenõutavaks muutumist põhjendusel, et kostja keeldus lepingu täitmisest. Taganemisavaldusest nähtuvalt andis hageja kostjale täiendava tähtaja kohustuste täitmiseks. VÕS § 117 ei näe ette kohustuste täitmiseks täiendava tähtaja andmist, küll aga on kohtu hinnangul võimalik hageja poolt täiendava tähtaja määramist lugeda kostja teavitamiseks lepingust taganemise kavatsuse kohta. Kostja on esitanud kohtule pooltevahelise e-kirjavahetuse, mille kohaselt suhtlesid hageja abikaasa ja kostja 2022.a märtsis müügilepingu täitmise asjaolude üle (dtl-d 181-190). Seejuures on 10 (11)

hageja ise hagiavalduses märkinud, et kostja andis hagejale 01.02.2022 e-kirja teel teada, et täidab kõik kohustused, milles pooled lepingus kokku leppisid (dtl 5, p 14). Kohtu hinnangul on kostja seega andnud VÕS § 117 lg-s 2 nimetatud kinnituse. Hageja ei ole pärast 11.01.2022 taganemisavalduse saatmist ning enne kohustuse sissenõutavaks muutumist 30.03.2022 kostjale esitanud täiendavaid tahteavaldusi lepingust taganemiseks, sh teatanud antud kinnituse ebapiisavusest. Kuivõrd kostja kohustus ei olnud 11.01.2022 seisuga veel sissenõutavaks muutunud, puudus hagejal õigus tugineda kostja lepingurikkumisele VÕS § 116 lg 1 järgi või müügilepingus kokkulepitu kohaselt. Kohus leiab eeltoodut arvestades lepingust taganemise materiaalsed eeldused ei olnud täidetud Kohtu hinnangul ei oma eraldi õiguslikke tagajärgi 11.01.2022 taganemisavalduses täiendava tähtaja andmine kostjale. Hageja ei taganenud lepingust enne kostja kohustuse sissenõutavaks muutumist, st leping ei lõppenud taganemisavalduse tegemisega enne 30.03.2022. Kui kostja rikkus lepingut pärast kohustuse sissenõutavaks muutumist, oleks hageja pidanud lepingust taganemiseks tegema uue taganemisavalduse. Seejuures oleks hageja saanud arvestada lepingurikkumise olulisuse hindamisel kostja eelnevat teavitamist ning kohustuse täitmiseks täiendava tähtaja andmist. Hageja ei ole põhjendanud hagiavaldust lepingust taganemise avalduse tegemisega pärast 30.03.2022, mistõttu puudub kohtul võimalus hinnata, kas müügileping võis lõppeda taganemisega pärast 30.03.2022.

11 (11)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.