Peeter Pällin, Kairi Piirisild, Aleksandr Kondrašov
Otsuse tegemise aeg ja koht
28.11.2025, Tallinn
Kohtuasja number
2-21-18210
Kohtuasi
L.R-i hagi N.X vastu reaalservituudi rikkumise lõpetamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Pärnu Maakohtu 04.12.2024 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
L.R-i apellatsioonkaebus
Kaebuse hind
3500 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja: L.R (isikukood XXX), Lepinguline esindaja: Eero Tonka Kostja: N.X (isikukood XXX, Lepinguline esindaja: Ants Kuningas
Menetluse liik
Asja läbivaatamine 23.10.2025 kohtuistungil
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Pärnu Maakohtu 04.12.2024 otsus ja saata asi samale maakohtule uueks läbivaatamiseks eelmenetluse staadiumis.
2.Rahuldada L.R-i apellatsioonkaebus. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või
2-21-18210 muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus. Menetluskulude jaotuse määrab asja lahendav maakohus.
1.1.L.R esitas 19.11.2021 Pärnu Maakohtule hagi N.X vastu reaalservituudi rikkumise lõpetamiseks. Hageja palus kohustada kostjat eemaldama Paemurru 17 kinnistult lähtuv torustik Põrsaku tee 32 kinnistul paiknevast kanalisatsioonitrassist ning hoiduma edaspidi ühenduste rajamisest ilma Paemurru 15 kinnistu omaniku kirjaliku nõusolekuta. Alternatiivselt palus hageja endale õigust toru ise eemaldada.
1.2.Hagiavalduse kohaselt sõlmis hageja 17.08.2020 Põrsaku tee 32 kinnistu omanikuga reaalservituudi lepingu, millega koormati kinnistu tähtajatu ja tasuta kanalisatsioonitrassi servituudiga Paemurru 15 kinnistu kasuks. Lepingu punkt 2.10 sätestas, et teiste trasside ühendamiseks on vajalik hageja kirjalik nõusolek.
1.3.2021. aasta märtsis ühendas hageja oma kinnistu ühisveevärgi ja -kanalisatsiooniga, rajades trassi Põrsaku tee liitumispunktist läbi Põrsaku tee 32 kinnistu. Kevadel avastas hageja, et kostja on ühendanud oma toru hageja trassiga, ilma nõusolekut küsimata. Hageja tegi 2020. aasta alguses kostjale ettepaneku koostööks ja kulude jagamiseks, kuid kostja keeldus, väites, et tal on lokaalne kanalisatsioon.
1.4.12.11.2020 väljastas vee-ettevõtja liitumise tehnilised tingimused, mille alusel rajati Põrsaku tee 32 kinnistule liitumiskaevud ja umbes 100 meetri pikkune trass Paemurru 15 kinnistuni. Hageja tellis ehitustööd ja kandis kulud. Kostja kinnistu ühendus ei kuulu avalikku ühisveevärki ega vee-ettevõttele, vaid on kostja algatusel liidetud hageja trassiga.
1.5.Hageja on valmis toru Kehtna Vesi osaühingule üle andma mõistliku hüvitise eest, et see muutuks ühisveevärgi osaks. Hageja leiab, et kostja peab vastutama olukorra taastamise eest, kuna toru rajamine toimus kostja korraldusel ja sellest saab kasu ainult kostja. Kostja vastuväited
2.Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostja väitis, et hagi on alusetu ja esitatud vale kostja vastu. Kostja kinnitas, et ta ei ole ühendanud oma trassi Põrsaku tee 32 kinnistul paikneva torustikuga ega ületanud kinnistu piire.
2.1.2019. aastal esitas kostja taotluse Kehtna Veele oma kinnistu kanalisatsiooni ühendamiseks liitumispunktiga. Liitumiskaev nr 4383 asub Paemurru 17 kinnistu piiril vastu Põrsaku tee 32 kinnistut. 14.04.2021 sõlmitud teenuseleping kohustas vee-ettevõtjat hoidma korras torustikud kuni liitumispunktini. Kostja kinnistul paiknev kanalisatsioon kuulub kostjale, liitumispunktist edasi on trass ühisveevärgi osa.
2.2.Kostja märkis, et tal puudub teave Põrsaku tee 32 kinnistut läbiva trassi omandi kohta. Kostja leidis, et servituut ei anna hagejale õigust keelata ühisveevärgi kaudu teiste kinnistute reovee kogumist ja juhtimist puhastusseadmetesse. Kostja rõhutas, et hageja tegevus on 2
2-21-18210 vastuolus heade kommetega, kuna hageja tarbib vett ilma kostja õiguseellase kulutusi hüvitamata, kuid loob takistusi kostja teenuse kasutamiseks.
2.3.Toru eemaldamine põhjustaks keskkonnareostuse Põrsaku tee 32 kinnistul, mis on vastuolus avaliku huviga. Reovee ärajuhtimine servituudi ala kaudu on vajalik reoveekogumisalal looduse säästmiseks. Kostja leidis, et kehtiv õigus ei võimalda sellise nõude rahuldamist. Maakohtu otsus ja põhjendused
3.Pärnu Maakohus jättis 04.12.2024 otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
3.1.Maakohus tuvastas, et hageja on Paemurru 15 kinnistu ja kostja Paemurru 17 kinnistu omanik. 17.08.2020 sõlmiti reaalservituudi leping, millega koormati Põrsaku tee 32 kinnistu kanalisatsioonitrassi servituudiga Paemurru 15 kinnistu kasuks. Lepingu punkt 2.10 nägi ette, et teiste trasside ühendamiseks on vajalik hageja kirjalik nõusolek. Hageja liitumine ühisveevärgiga toimub liitumiskaevus nr 4381 Põrsaku tee 32 kinnistu piiril. Kostja liitumine toimub liitumiskaevus nr 4383 Paemurru 17 kinnistu piiril. Piiritlusaktide kohaselt kuulub liitumiskaevust hoone poole jääv trass vastavale kinnistu omanikule (kostjale).
3.2.Maakohus hindas, kas hagejal on õigus nõuda Põrsaku tee 32 kinnistul asuva toru eemaldamist ja kas seda saab nõuda kostjalt. Hagejal on asjaõigusseaduse (AÕS) § 89 järgi koostoimes AÕS §-ga 184 õigus nõuda reaalservituudist tulenevate õiguste rikkumise kõrvaldamist ja rikkumisest hoidumist. Nõude saab hageja esitada tema torusse ühendatud toru omaniku vastu.
3.3.Hagejal tuli tõendada, et Paemurru 17 kinnistult väljapoole jääv kanalisatsioonitorustik, mis on ühendatud hagejale servituudi alusel kuuluva kanalisatsioonitoruga Põrsaku tee 32 kinnistul, kuulub kostjale. Hageja seda tõendanud ei ole. Kostja on tõendanud, et tema trass lõppeb kostja kinnistul liitumiskaevus.
3.4.Isegi kui kostja lasi vaidlusaluse toru ehitada, siis kohtu arvates ei takista see hagejal servituudiõiguste teostamist. Kolmas isik on kinnitanud, et insener-tehnilisest vaatenurgast on tänane lahendus toimiv, tõhus ja vajalikul määral ka dimensioneeritud, st olemasolev kanalisatsioonitorustik (mh Põrsaku tee 32 kinnistul) suudab vastu võtta nii hageja kui kostja kinnistult pärineva reovee. Seejuures ei tekita see hagejale lisakulutusi, kuna tegemist on tasuta servituudiga. Ei saa välistada ka hageja kohustust riivet taluda (AÕS § 89 kolmas lause), kuna tegemist on reoveekogumisalaga.
3.5.Menetluskulud jättis maakohus TsMS § 162 lg 1 järgi hageja kanda, menetluskulude rahalist suurust maakohus kindlaks ei määranud. Apellatsioonkaebus
4.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada.
4.1.Maakohus on oluliselt eksinud vaidluse lahendamisel hindamisele kuuluvate asjaolude määratlemisel. Vaidlusalune toru on rajatud ja hagejale kuuluva toruga ühendatud õigusvastaselt, s.o ilma hageja teadmata ja tema nõusolekuta ning ilma ühegi muu õigusliku aluseta. Vaidlusaluse toru kasutuse ainus eesmärk kogu selle ulatuses on juhtida Paemurru 17 3
2-21-18210 kinnistu reovett kostja liitumiskaevust hageja kanalisatsioonitorusse. Kostja liitumiskaevust lähtuv ja hageja toruga ühendatud vaidlusalune toru ei ole jagatav ning selle osasid ei saa mitte üheski osas eraldiseisvalt kasutada. Puudub kahtlus selles, et vaidlusalune toru on paigaldatud kostja poolt või tema algatusel ja tellimusel ning kostja on vastutav vaidlusaluse toru paigaldamisega kaasnenud hageja omandiõiguste rikkumise eest.
4.2.Maakohus jättis tähelepanuta hageja vastuväited kostja menetluskulu nimekirjale. Menetluskulu oleks tulnud igal juhul jätta kostja kanda, sest hageja tegi maakohtu menetluses mõistliku kompromissettepaneku. Vastustaja seisukoht
5.Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
6.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada ja asi tuleb saata läbivaatamiseks esimese astme kohtule TsMS § 656 lg 1 p 2 ja § 657 lg 1 p 3 alusel, kuna ringkonnakohus ei saa ise rikkumist kõrvaldada. Apellatsioonkaebus rahuldatakse.
7.Hageja tõi nõude esitamisel esile, et tema kinnisasjalt Paemurru 15 kulgeb kanalisatsioonitrass Põrsaku tee 32 kinnisasjale ja liitub seal ühisveevärgiga. Põrsaku tee 32 kinnisasjale on seatud trassi rajamiseks servituut hageja kinnisasja kasuks ning kanalisatsioonitrass on servituudi osaks. Kostja kinnisasjalt Paemurru 17 kulgeb kanalisatsioonitrass liitumiskaevu ja liitumiskaevust edasi Põrsaku tee 32 kinnisasjal olevasse kanalisatsioonitrassi. Hageja ei ole andnud luba kostja kinnisasjalt kulgeva trassi ühendamiseks oma trassiga.
8.Maakohus kvalifitseeris hageja nõude AÕS § 89 järgi koostoimes AÕS §-ga 184 kui asjaõigusliku negatoorhagi. Iseenesest on õige maakohtu järeldus, et AÕS § 89 järgi esitatava nõude korral on asjakohane välja selgitada, kes on hageja kanalisatsioonitrassi suubuva kanalisatsioonitoru omanik. Reovee juhtimine hageja kanalisatsioonitrassi on kestev kahjulik mõjutus AÕS § 89 mõttes ning seda saab omistada eelkõige toru omanikule.
9.Kolleegium märgib, et hageja trassiga ühendatud kanalisatsioonitrass kuulub hageja esile toodud asjaoludel tema kinnisasja piires Põrsaku tee 32 kinnisasja omanikule. Kanalisatsioonitrass on vallasasi tsiviilseadustiku üldosa (TsÜS) § 50 lg 2 järgi. AÕS § 107 lg 3 järgi kui vallasasi ühendatakse maatükiga sel viisil, et ta muutub maatüki oluliseks osaks, laieneb maatüki omand maatükiga ühendatud asjale.
10.Erandina võib kinnisasja läbiv kanalisatsioonitorustik kuuluda muule isikule, kui kinnisasja omanikule kas talumiskohustuse (AÕS § 158 lg 1) või reaalservituudi (AÕS § 172) alusel. Siinsel juhul ei ole ükski menetlusosaline esile toonud, et kostja kinnisasjalt suunduv kanalisatsioonitoru oleks püstitatud mõnel sellisel alusel. Seega on kanalisatsioonitoru AÕS § 107 lg 3 järgi saanud Põrsaku tee 32 kinnisasja osaks ning sellest lähtuv kahjulik mõjutus tuleb omistada kinnisasja omanikule.
11.Samas on maakohtumenetluses jäänud tähelepanuta, et esmane rikkumine, mille hageja esile tõi, ei olnud mitte reovee juhtimine talle kuuluvasse torusse, vaid talle kuuluva toru
4
2-21-18210 terviklikkuse rikkumine, s.o torule liitekoha tekitamine. Asja terviklikkuse rikkumise korral on asja omanikul võimalik esitada kahjunõue VÕS § 1043 ja § 1045 lg 1 p 5 järgi.
12.Kahju õigusvastasest põhjustamisest tuleneva deliktilise vastutuse kohaldamiseks peab hageja tõendama kostja teo, kahju, põhjusliku seose kostja teo ja kahju vahel ning teo õigusvastasuse ning et kui hageja on tõendanud kahju õigusvastase põhjustamise kostja poolt, siis vabaneb kostja vastutusest, kui ta tõendab süü puudumise. VÕS § 1043 ja § 1045 lg 1 p 5 järgi esitatava nõude eeldusena tuleb hagejal esile tuua, et õigusvastase teo pani toime, s.o liitekoha tekitas kostja.
13.Kolleegiumi hinnangul jättis maakohus VÕS § 1043 ja § 1045 lg 1 p 5 järgi esitatava nõude osas täitmata selgitamiskohustuse (TsMS § 392 lg 1 p-d 1 ja 3, § 351 lg 1). Maakohus ei selgitanud hagejale, et sellise nõude eeldusena tuleb hagejal esile tuua ja tõendada asjaolud, millest saab järeldada, et kanalisatsioonitoru liitekoha tekitas kostja.
14.Asja uuel arutamisel tuleb maakohtul käsitleda asjaolusid, millele hageja on rajanud oma väite, et liitekoha tekitas kostja või kostjaga seotud isik, ning põhjendada, miks ta väitega nõustub või ei nõustu. Seejuures on kohtupraktikas selgitatud, et omandi rikkumise kohta esitatud väidet käsitledes tuleb arvestada eluliste asjaoludega nii enne kui ka pärast rikkumist (RKTKo 19.12.2018, 2-14-58411, p 14.3). Siinsel juhul on asjakohane arvestada, et liitekoha tekitamisel ühendati hageja kanalisatsioonitorusse toru, mille ainus otstarve on juhtida kostja kinnisasjalt reovett hageja kanalisatsioonitrassi. Isegi kui hageja ei suuda esile tuua, millal täpselt ja kes liitekoha tekitas, võib nimetatud asjaolu olla piisav, et järeldada, et liitekoha tekitas kostja või temaga seotud isik. Kostjal on võimalik omakorda esitada asjaolusid selle järelduse ümber lükkamiseks.
15.Hageja ei ole kostjalt nõudnud varalise kahju hüvitamist, vaid soovib esimese alternatiivina, et kohus kohustaks kostjat eemaldama kanalisatsioonitrassi külge ühendatud torustiku. Kohtupraktikas on selgitatud, et VÕS § 136 lg 5 järgi on võimalik nõuda kahju hüvitamist ka muul viisil kui rahalise hüvitise maksmisega, mh endise olukorra taastamist, kui see on mõistlik (RKTKo 28.03.2012, 3-2-1-13-12, p 11). Sellist kahju hüvitamise viisi on peetud mõistlikuks ka ehitise osa omavolilise muutmise tõttu nõutava kahju hüvitamisel (RKTKo 14.11.2018, 2-12-24747, p 30). Siinsel juhul kontrollib reovee suunamist tekitatud liitekoha kaudu kostja, mistõttu võib olla mõistlik hüvitada kahju endise olukorra taastamisega.
16.Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul selgitada pooltele VÕS § 1043 ja § 1045 lg 1 p 5 järgi esitatava nõude eeldusi ja nende tõendamiskoormist. Maakohtul tuleb võtta seisukoht hageja väite kohta, et liitekoha tekitas kostja. Ringkonnakohus ei saa maakohtu rikkumisi ise kõrvaldada. Asi saadetakse maakohtule tagasi eelmenetluse staadiumisse. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
17.TsMS § 173 lg 3 teise lause kohaselt otsustatakse menetluskulude jaotus asja uuel läbivaatamisel.
(allkirjastatud digitaalselt)
5
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.