13. aprill 2023.a, Tallinna kohtumaja, Lubja tn 4, Tallinn
Tsiviilasja number
2-21-141635
Tsiviilasi
H L-P (P) hagiavaldus D G (G) ja V Ge (G) vastu raha tasumise nõudes / V Ge (G) vastuhagi H L-P (L-P) vastu raha tasumise nõudes
Hagihind
8578,49 eurot
Vastuhagi hind
4343,93
Menetlusosalised ja nende esindajad Hageja (vastuhagi kostja)
H L-Ps (isikukood xxxx, aadress xxxx) Lepinguline esindaja vandeadvokaat Raul Keba
Kostja 1 (vastuhagi hageja)
V G (isikukood xxxx, aadress xxxx) Lepingulised esindajad Jelena Karžetskaja ja Danil Lipatov
Kostja 2
D G (isikukood xxxx, aadress xxxx) Lepinguline esindaja Vladimir Buldakov
Viimase kohtuistungi aeg või viide asja lahendamisele kirjalikus menetluses
Istung 27.09.2022.a, pärast istungit kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada H L-Pse (L-P, isikukood xxxx) hagiavaldus osaliselt.
2.Rahuldada V Ge (G, isikukood xxxx) vastuhagi osaliselt.
3.Tasaarvestada H L-Pse (L-P, isikukood xxxx) 3370,77 (kolme tuhande kolmesaja seitsmekümne koma seitsmekümne seitsme) euro tasumise nõue V Ge (G, isikukood xxxx) vastu ja V Ge 796,14 (seitsmesaja üheksakümne kuue koma neljateistkümne) euro tasumise nõue H L-Pse vastu.
4.Välja mõista V Gelt (G, isikukood xxxx) ja D Glt (G, isikukood xxxx) solidaarselt H L-Pse (L-P, isikukood xxxx) kasuks 2574,63 (kaks tuhat viissada seitsekümmend neli koma kuuskümmend kolm) eurot.
5.Välja mõista V Gelt (G, isikukood xxxx) ja D Glt (G, isikukood xxxx) solidaarselt H L-Pse (L-P, isikukood xxxx) kasuks viivis põhinõude 2574,63 (kaks tuhat viissada seitsekümmend neli koma kuuskümmend kolm) eurot tasumata osalt võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates 11.10.2022.a (üheteistkümnendast oktoobrist kahe tuhande kahekümne teisel aastal) kuni täitmiseni.
1 (16)
6.Jätta rahuldamata H L-Pse (L-P, isikukood xxxx) hagiavaldus V Ge (G, isikukood xxxx) ja D G (G, isikukood xxxx) vastu 4597,71 (nelja tuhande viiesaja üheksakümne seitsme koma seitsmekümne ühe) euro tasumise nõudes.
7.Jätta rahuldamata V Ge (G, isikukood xxxx) vastuhagi H L-Pse (L-P, isikukood xxxx) vastu 3224,90 (kolme tuhande kahesaja kahekümne nelja koma üheksakümne) euro tasumise nõudes. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
8.Jätta H L-Pse (L-P, isikukood xxxx) hagiavaldusega seonduvatest menetluskuludest 60,71% (kuuskümmend koma seitsekümmend üks protsenti) H L-Pse kanda ja 39,29% (kolmkümmend üheksa koma kakskümmend üheksa protsenti) solidaarselt V Ge (G, isikukood xxxx) ja D G (G, isikukood xxxx) kanda.
9.Jätta V Ge (G, isikukood xxxx) vastuhagiga seonduvatest menetluskuludest 18,33% (kaheksateist koma kolmkümmend kolm protsenti) H L-Pse (L-P, isikukood xxxx) kanda ja 81,67% (kaheksakümmend üks koma kuuskümmend seitse protsenti) V Ge kanda.
10.Jätta D G (G, isikukood xxxx) menetluskulud seoses V Ge (G, isikukood xxxx) vastuhagiga D G enda kanda.
11.Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 187 lg 6 kohaselt peab menetlusabi taotluse esitamise korral menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. I.
Kohtuotsuse kirjeldav osa
1.H L-Ps (hageja) esitas 14.12.2021 Pärnu Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse D G ja V Ge (kostjad) vastu 5543,71 euro saamiseks. Kostjad esitasid makseettepanekutele vastuväited. Kohtunikuabi lõpetas 05.01.2022 määrusega maksekäsu kiirmenetluse ja andis nõude üle Harju Maakohtule menetluse jätkamiseks hagimenetluses (dtl 1). Hageja esitas 25.01.2022 Harju Maakohtule hagiavalduse kostjate vastu raha tasumise nõudes (dtl-d 53-60). Kohus võttis hagi 26.01.2022 menetlusse (dtl-d 119-122). Kostja V G vastas hagile 09.02.2022 (dtl-d 130-132). Kostja D G vastas hagile 17.02.2022 (dtl-d 135-137). Hageja esitas 21.09.2022 menetlusdokumendi (dtl-d 155-157). Kohtuistung toimus 27.09.2022 (dtl-d 181-193). Hageja esitas 27.09.2022 kohtukõne kirjalikud seisukohad (dtl-d 165-167). Hageja esitas 10.10.2022 hagiavalduse täienduse (dtl-d 195199). Kostja V G esitas 24.10.2022 seisukoha menetlusdokumendi ja vastuhagi hageja vastu (dtl-d 284-291). Hageja esitas 01.11.2022 menetlusdokumendi ja menetluskulude nimekirja (dtl-d 341348). Kostja V G esitas 02.11.2022 menetluskulude nimekirja (dtl-d 352-353). Kostja D G esitas 11.11.2022 menetlusdokumendi ja menetluskulude nimekirja (dtl-d 356-360). Kohus võttis kostja V Ge vastuhagi 03.01.2023 menetlusse (dtl-d 366-369). Kohus 17.01.2023 määrusega võttis menetlusse hageja nõude suurendamise ja täpsustamise (dtl 383-384). Hageja esitas 02.02.2023 vastuse kostja V Ge vastuhagile (dtl 386-388). Kohus määras 16.02.2023 kirjas pooltele tähtajad asja lahendamiseks kirjalikus menetluses (dtl 392). Kostja V G esitas 03.03.2023 lõpliku seisukoha (dtl-d 398-400). 2 (16)
Hageja esitas 03.03.2023 enda nõude tasaarvestamise avalduse kostjatele võlgnetava tagatisraha 1250 euro ulatuses (dtl 402). Kostja V G esitas 08.03.2023 menetluskulude nimekirja (dlt-d 406-407). Kostja D G esitas 10.03.2023 menetluskulude nimekirja (dlt-d 415-416). Hageja esitas 10.03.2023 menetlusdokumendi (dtl-d 408-411). Hageja esitas 11.03.2023 menetluskulude nimekirja (dtl 418). Kostja V G esitas 24.03.2023 vastuväited hageja menetluskulude nimekirjale (dtl-d 422-423).
2.Hageja nõuab kostjatelt solidaarselt kahjuhüvitise 7596,59 eurot tasumist, põhinõudelt võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 ls 2 sätestatud määras 10.10.2022 seisuga arvestatud sissenõutavaks muutunud viivist 371,89 eurot ja alates 11.10.2022 põhinõude tasumata osalt VÕS § 113 lg 1 ls 2 sätestatud määras viivise protsendimäärana väljamõistmist. Hageja esitas 03.03.2023 avalduse enda nõude tasaarvestamiseks kostjatele võlgnetava tagatisraha 1250 euro ulatuses. Hageja põhjendab hagiavaldust järgmiste asjaolude ja väidetega. 01.04.2019 sõlmisid hageja üürileandjana ning kostjad üürnikena üürilepingu Xxxx üürimiseks elukohana. Üürilepingu punkti 2.3 kohaselt kohustusid kostjad kasutama eluruumi hoolikalt ja vastavalt selle sihtotstarbele (st eluruumina). Kuigi üürilepingul ei ole kostja D G allkirja, on kohtule esitanud tõendid selle kohta, et kostja D G asus koos perega Xxxx korterisse elama ning on maksnud ka ise üüri (nt 23.08.2021 ja 18.09.2021). Hageja esitas kohtule kostja 22.03.2019 e-kirja, milles toodu näitab hageja hinnangul ilmekalt, et üürnikeks olid nii kostja V G kui ka kostja D G: „Olen D G, mu abikaasa tuli xxxx tähtajatu lepinguga tööle tarkvarainseneriks. Minu perre kuuluvad mu abikaasa, 3,5 aastane tütar ja terjer. Mõlemad väikesed käituvad hästi. Loodetavasti ei teki sellest probleemi. Meile meeldiks väga üürida korter xxxx. Soovime üürilepingu sõlmida aastaks.“ Üürilepingule olid lisatud kostjate V Ge ja D G passikoopiad. Kui kostja D G ei oleks soovinud olla lepingu pooleks, siis poleks olnud vajadust lepingule kostja D G passikoopiat lisada. Üürilepingu sõlmimisel andis hageja korteri üle 03.02.2019 tehtud fotodel kajastatud seisukorras. Hageja esitas kohtule hageja, xxxx OÜ maakleri R S, kes vahendas korteri üürile andmist, ning kostjate vahelise kirjavahetuse üürilepingu sõlmimise ajast. Hageja esitas kohtule kostja V Ge poolt 08.04.2019 korteri seisukorrast tehtud video, milles kostja V G selgitab, et kuigi põrandatel on mõningad kulumise jäljed, on korter väga heas seisukorras, sh on väga heas seisukorras vann. 2021.a suvel tekkis kostjatel võlgnevus hageja ees ning ruumide ülevaatusel avastas hageja, et kostjate hooletusest oli veekahjustuse saanud terve korteri põrandakate (parkett), ohtlike kemikaalide tõttu oli kahjustatud korteri sisustus ja vannituba. Köögitehnika roostetas ja oli tervenisti mustunud. 08.10.2021 ütles hageja üürilepingu üles kolmekuulise etteteatamisega, s.t et üürileping lõppes 08.01.2022. Hageja tegi kostjatele vahetult enne lepingu lõpetamise etteteatamist ettepaneku korteri seinad, põrandad, mööbel ja vannituba taastada ning kuigi kostja V G vastas 15.10.2021 e-kirjaga, et võtab pakkumise seoses Xxxx remondiga vastu, teatas kostja V G 18.10.2021 e-kirjaga, et 1250 euro suurune tagatisraha katab hästi kulud, mis on põhjustatud korteri vähenenud väärtusest. Hageja esitas kohtule kirjavahetuse hageja, Xxxx OÜ maakleri R S (kelle kätte tõid kostjad pärast korterist väljakolimist korteri võtmed) ja kostjate vahelise kirjavahetuse. Kirjavahetusest nähtub, et korteri võtmed andis kostja V G maaklerile üle 01.11.2021 ja 02.11.2021 kinnitas kostja D G maaklerile, et korteris ei ole enam tema asju ning tema käsutuses ei ole enam korteri võtmeid (jättis võtmed korterisse). 23.11.2021 tegi hageja korteri seisukorrast fotod. Kuna alates 02.11.2021 keegi korteris enam ei elanud, kajastavad fotod korteri seisukorda sellisena nagu see oli kostjate lahkumise järgselt. Eluruumile tekitatud kahjustused on järgmised (toodud fotodel): - korteri parketiga kaetud osa 78 m2 on täielikult kahjustatud ja vajab väljavahetamist. Mitmetes kohtades on niiskuskahjustused, kohati on parkett lahti. Parketi kaitsepind on hävinud kuni puiduni; - tükk on välja murdunud köögisaare tugitalast ja köögi ning esiku vahelisest seinast; - elutoa seinast on väljas umbes 6-7 cm läbimõõduga tükk, kuhu oli üürniku poolt paigaldatud liimtagusega tahvel. Teises seinas on värvile jäänud sarnasest tahvlist kasutusjälg, mis on silmaga nähtav. Seinad tuleb osaliselt krohvida ja üle värvida; - vannitoas on niiskuskahjustused näha silikoonil vanni äärtes ja akna tihenditel; lisaks on vigastused ja niiskuskahjustused kraanikausi kapil. Vannis on kasutatud erinevaid värve ja kemikaale, millest tingitult on vigastatud vanni kaitsekiht – vann tuleb välja vahetada; - kahjustatud on nõudepesumasinat, köögi pliiti ning praeahju. Vajalik on hallitanud tihendite vahetus ja rooste eemaldus, tekitatud kahjustused on vähendanud oluliselt seadmete väärtust; - kahjustatud on külmkapi puitpaneeli- ja elutoas ühte kapi ust (üürnike poolt kasutatud raskesti eemaldatavad kleebised ja liim on tekitanud pinnakahjustused); - vajalik on kogu 3 (16)
korteri spetsiifiline puhastus, sh köögitehnika, vanni ja tekstiilide puhastus. Hageja esitas kohtule Xxxx OÜ pakkumise korteri põrandate taastamiseks summas 4243,71 eurot. Lisaks tellis hageja koristusteenuse summas 160 eurot. Hageja on tasunud Xxxx OÜ-le kostja poolt tekitatud kahjustuste likvideerimiseks kokku 4243,71 eurot ning koristustööde eest 160 eurot. Lisaks tuleb välja vahetada kahjustada saanud vann ning pehme mööbli katteriie, kokku summas 1000 eurot. Tänaseks on hageja võtnud ka hinnapakkumised vanni väljavahetamiseks ja pehme mööbli taastamiseks. Hageja tellis ekspertarvamuse Xxxx OÜ-lt (pädev isik Tanel Sel, volitatud xxxx tase 8) Xxxx siseviimistluse loomuliku kulumise kohta. 10.10.2022 ekspertarvamuses on hinnatud 03.02.2019 fotosid Xxxx xxxx korteri interjöörist ning võrreldes neid novembris 2021 tehtud fotodega välja toodud, et: a) naturaalparketi kahjustused ületavad kahe aasta jooksul hariliku kulumisena tekkida võivaid kahjustusi. Fotodelt on tuvastatav, et parketti ei ole kasutatud heaperemehelikult ning tegemist on harilikku kulumist ületavate kahjustustega; b) fotodelt on tuvastatav, et seintel on värvikahjustused, terrassi uksepaku värvkate on ära kulunud ning ukse ümbruse värvkate on tugevalt määrdunud. Nimetatud kahjustuste osas ei ole tegemist hariliku kulumisega; c) fotodelt on tuvastatav, et vannil on tugev värvikahjustus ja vannituba ei ole kasutatud heaperemehelikult. Tekkinud on hallitus keraamiliste plaatide vuukidesse ja vanni silikoonvuugile. Vann on suure tõenäosusega lõplikult rikutud ja vajab välja vahetamist. Tegemist ei ole hariliku kulumisega; d) fotodelt on tuvastatav, et pehme mööbli kahjustuste näol ei ole tegemist hariliku hooliva tavakasutuse- ja kulumisega. Kokkuvõttes leiab ekspert, et Xxxx korteri kahjutused ei ole tekkinud hariliku kulumise, halvenemise või muutuste tagajärjel, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega. Korterit ei ole kasutatud heaperemehelikult. Parketi kahjustused viitavad intensiivsele kasutusele, mis on suure tõenäosusega kaasnenud välijalanõude kasutamisest. Värvitud pindadel esineb mehaanilisi kahjustusi ja tugevat määrdumist. Eksperdi hinnangul võib üldjoontes väita, et välja vajab vahetamist kogu parkett. Korter vajab osalist üle värvimist, uue mööbliriidega tuleb katta pehme mööbel koos porolooni asendamisega ning vann tuleb välja vahetada. Kostjad ei ole järginud üürilepingus kokkulepitud reegleid ja hoolsuskohustust ega andnud eluruumi üle sellises korras, milles nad selle üürile võtsid. Tegu ei ole tavakulumise või kasutamisega seotud kahjustustega. Üürileping kehtis poolte vahel kuni 08.01.2022, seega on juba üürilepingu kehtivuse ajal hageja kostjaid korteri puudustest teavitanud. Seejuures on kostja V G 15.10.2021 e-kirjas kinnitanud, et võtab vastu hageja pakkumise seoses Xxxx remondiga. Hageja tegi fotod korteri seisukorrast 23.11.2021. Arvestada tuleb, et kostjad ei ole enda vastuses hagiavaldusele fotode autentsusele vastu vaielnud. Poolte vahel on vaidlus vaid küsimuses, kas tegemist on tavalise kulumisega. Hageja kinnitab, et pärast kostjate lahkumist korterist 2021.a novembri alguses, ei olnud korter kasutuses ning 23.11.2021 fotod kajastavad korterit sellisena nagu kostjad selle jätsid. Hageja kahju seisneb juba tasutud summades ning tulevikus tekkivatest kulutustest. Hageja nõuab kostjatelt tekitatud kahju hüvitamist kogusummas 7596,59 eurot järgmiselt: - Xxxx OÜ arve summas 4243,71 eurot; - xxxx OÜ arve summas 160 eurot; - Xxxx OÜ arve ja maksekorraldus summas 700 eurot; - Xxxx OÜ hinnapakkumine – vanni vahetus summas 1682,88 eurot; - xxxx OÜ hinnapakkumine (mööbliriide vahetus) summas 910 eurot. Kuigi 08.10.2021 ülesütlemisavalduses puudus ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg, on need toodud üürilepingu punktis 10.14. Seega sisaldus üürilepingus sõnaselge informatsioon, kelle poole ja millise tähtaja jooksul on võimalik üürilepingu ülesütlemisavalduse vaidlustamiseks pöörduda ning arvestades, et kostja V G on lepingu allkirjastanud, oli tal vastav informatsioon ka teada. Juhul, kui siiski lugeda ülesütlemisavaldus tühiseks, kehtis üürileping edasi. Sellisel juhul tuleb lepingu lõpetamise ettepanekuks lugeda kostja V Ge 09.10.2021 kiri. Kostja V Ge ettepanekule vastas 11.10.2021 hageja esindaja R S. R S vastuse kohaselt kestab tavaliselt üüri- ja kommunaalkulude kohustus kuni kolmekuulise perioodi lõpuni; antud juhul 08.01.2022; kui korter tagastatakse heas seisukorras nagu see oli üürile andmisel ja kõik kulud on tasutud, tagastatakse tagatisraha. R S avaldas: „Kui soovite lahkuda varem ja korter tagastatakse sellises korras nagu see oli välja üürimisel ja kõik kulud on tasutud, siis H on nõus, et alates päevast, mil korterisse kolib järgmine üürnik, lõpeb Teie üüri ja kommunaalkulude tasumise kohustus.“ Seega lähtus hageja üürilepingu lõpetamisel VÕS § 312 regulatsioonist, mille kohaselt võib kumbki lepingupool tähtajatu eluruumi üürilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud. Eeldusel, et hageja 08.10.2021 ülesütlemisavaldus on tühine, ütles kostja V G üürilepingu üles 09.10.2021 vastavalt VÕS §-le 312 ning üürileping lõppes 09.01.2022. Kostja V G on ise 18.10.2021 e-kirjas kinnitanud, et igakuist üüri tasume hoolsalt kuni 4 (16)
lepingu lõppemise kuupäevani või kuni uue üürniku leidmiseni. Arvestades eeltoodut on hageja juba üürilepingu kehtivuse ajal kostjaid korterile tekitatud kahjustustest teavitanud. Hageja poolt 10.10.2022 kohtule esitatud fotode tegemise kuupäev on kontrollitav pildifailide metaandmete kaudu, kui valida failide vaade details ja lisada parema hiireklahviga date. Kontrollimise käigus on selgunud, et enamik fotosid on tehtud 05.11.2021 ning osa fotosid 23.11.2021 Arvestades, et enamik fotosid on tehtud juba 05.11.2021 ehk mõned päevad pärast võtmete üleandmist, ei ole kahtlust, et fotodelt nähtuv korteri seisukord vastab täpselt sellele, nagu see oli kostjate lahkumise järgselt. Hageja ei nõustu kostja V Ge seisukohaga, et korteri puudustest ei ole kostjaid teavitatud õigeaegselt. Hageja ei nõustu kostja V Ge seisukohaga, et ruumide seisukorra kohta akti koostamata jätmisega võttis hageja endale ruumide seisukorra mittefikseerimisest tuleneva riski ning kaotas sellega õiguse tugineda ruumide kahjustamisele kostjate poolt. Üürileping kehtis kuni 09.01.2022. Hageja on puudustest teavitanud kostjaid enne lepingu lõppemist ning esitanud maksekäsu kiirmenetluse avalduse. Isegi juhul, kui üürilepingu lõppemise ajaks lugeda 2021.a november, on hageja esindaja R S juba 11.10.2021 esitanud kostja V Gele nõude korteri korda tegemiseks. Kostjad ei ole vastu vaielnud kohtule esitatud fotodelt nähtuva korteri seisukorra tõesusele. Kostja V G üritab vastutusest vabaneda formaalseid vastuväiteid esitades. Korterile on tekitatud kahjustused ajal, mil korter oli kostjate valduses ja kasutuses. Kostjad on esitanud vastuväite, nagu oleks tegemist tavalise kulumisega, kuid nad ei ole vastu vaielnud, et nendest jäi korter fotodelt nähtuvasse seisukorda. Kostja V G väidab, et asjatundja ei ole ekspertarvamuse koostamisel tuvastanud, millal olid tehtud pildid, mis väidetavalt kirjeldavad üürieseme seisundit enne üürile andmist. Kostja V Ge hinnangul on nimetatud piltide päritolu ja tegemise aeg seni tuvastamata ja tõendamata. Hageja esitab väljavõtte üürieseme fotode metaandmetest, millest nähtub, et fotod on tehtud 03.02.2019. Fotode autentsus nähtub ka nende võrdlusest kostja V Ge poolt 08.04.2019 tehtud videoga üüriesemest. Kostja V G märgib, et piltide alusel ei suuda kohus teha hinnangut, kas need kulumised on loomuliku iseloomuga või kahjustuse tagajärjel. Hageja palus eksperdil hinnata, kas tegemist on tavakasutusega. Asjaolu, et kostja V G ei ole suuteline esitatud fotode alusel hindama, kas tegemist on tavakasutusega või mitte, ei muuda ekspertarvamust vähem usaldusväärseks. Selleks on kaasatud eriteadmistega isik, kes kinnitab, et üürieset on kahjustatud üle tavalisest kasutamisest tingitud kulumise määra. Hageja ei nõustu kostja V Ge vastuväidetega kahju suuruse osas. Korteri koristamine ja mööbliriide vahetus on tingitud kostjate poolt korteri kahjustamisest. Arusaamatuks jääb kostja V G väide nagu oleks hageja loobunud kostja pakkumisest korteri remondi osas. Kostja V G selgitab enda 18.10.2021 e-kirjas järgmist: „Pärast hoolikat kaalumist ja võttes arvesse põranda seisukorda sissekolimisel ja praegu, jõudsin järeldusele, et teie nõue põranda taastamiseks on ülemäärane.“ Kostja V G keeldus kirjas korteri remondist ja märkis, et kui ta peaks omal kulul põranda taastama, saaks hageja selle paremas seisukorras, kui see kostja sissekolimisel oli. Praeguses olukorras ei saanud hageja korteri viimistluse parendamisest tekkivad kasu vältida. Tõendamata on väide, et hageja oleks rikkumisest sõltumata pidanud korteri põranda ära vahetama, korteri üle värvima, vanni välja vahetama ning pehme mööbli uue riidega katma. Esitatud fotod seda väidet ei kinnita. Hageja kinnitab, et tal ei olnud vajadust ega plaani 2021.a sügisel korterit renoveerida. Kostja V G ei nõustu sellega, et poolte vahel oleks olnud kokkulepe laenu ja kindlustuse tasumise osas. Hageja selgitab, et remondifondi makse näol ei ole tegemist laenuga. Korteriühistu tasub remondifondist hoone ülalpidamisega seotud kulutusi, mida ka üürnik kasutas. Kindlustus puudutab hoone üldist kindlustust, mis tuleb lugeda kindlustusandja poolt osutatavaks kommunaalteenuseks. Kostjad olid nimetatud kulude kandmisega nõus, vastuväite kõnealuste summade osas esitas kostja V G alles kohtumenetluses 24.10.2022. Kostja V G ei nõustu sellega, et lepingu lõpetamine toimus tema initsiatiivil. Kostja V G leiab, et pooled on kokku leppinud, et korter vabaneb 09.10.2021 ning seetõttu loetakse leping sellest päevast lõppenuks. Hageja selgitas 02.02.2023 menetlusdokumendis (vastuses vastuhagile), et kui lugeda ülesütlemisavaldus tühiseks, kehtis üürileping edasi. Sellisel juhul tuleb lepingu lõpetamise ettepanekuks lugeda kostja V Ge 09.10.2021 kiri. Kostja V Ge ettepanekule vastas 11.10.2021 hageja esindaja R S. Arvestades, et kostja V G kinnitas 18.10.2021 e-kirjas, et „igakuist üüri tasume hoolsalt kuni lepingu lõppemise kuupäevani või kuni uue üürniku leidmiseni“, oli poolte tahe leping lõpetada 08.01.2022. Hagejal ei olnud võimalik korterit varem uuesti üürimiseks pakkuda, sest kostjate tagastatud korteri seisukord oli sedavõrd halb. Kui kohus loeb üürilepingu lõppenuks alates 09.10.2022, on kostjad sisuliselt tekitanud hagejale täiendava kahju, mis seisneb selles, et hagejal ei 5 (16)
olnud võimalik korterit välja üürida enne, kui kostjate poolt korterile tekitatud kahju oli likvideeritud (korteris teostatud remont). Korteri remondi peale kulus hagejal üle kolme kuu (uue üürnikuga on üürileping sõlmitud alates 25.02.2023). Kostjate täiendavalt tekitatud kahju suuruseks tuleb lugeda mitte väiksem summa, kui kostjate alusetult rikastumise nõue summas 1974,19 eurot. Hageja palub alternatiivselt juhul, kui kohus loeb üürilepingu lõppenuks alates 09.10.2022, kohtul teostada hagejale korteri väljaüürimise võimatusega tekitatud kahju tasaarvestus kostjate alusetult rikastumise nõudega summas 1974,19 eurot. Kokkuvõttes nõuab hageja viimases 10.03.2023 menetlusdokumendis kostjatelt tekitatud kahju hüvitamist põhisummas 7596,59 eurot, millele lisandub sissenõutavaks muutunud viivis 10.10.2022 seisuga summas 371,89 eurot ning viivist alates 11.10.2022 0,022% päevas summalt 7596,59 eurolt kuni kohustuse kohase täitmiseni.
3.Kostja V G vaidleb hagile vastu ja palub selle jätta rahuldamata. Kostja V G põhjendab vastuväiteid hagile järgmiselt. Hageja ei ole puudustest viivitamatult teatanud. Kostja V G ei ela hagejale kuuluvas korteris alates augustist 2021, millest hageja oli teadlik. Kostja V G pakkus teha üürileping ümber ja vormistada leping kostja D G nimele, kuid hageja keeldus. Kostja V G ei vastuta puuduste eest, mis on avastatud kaks kuud pärast tema korterist väljakolimist. Asjaolu, et eluruumi võttis vastu esindaja, ei ole mõjuv põhjus puudusest teavitamise pikendamiseks. Hagiavalduses nimetatud puudused ei ole varjatutud puudused ning on tuvastatavad visuaalsel vaatlusel. Nimetatut kinnitavad ka hageja enda poolt esitatud fotod kahjustustest. Ühtegi nimetatud puudutest ei ole hageja esindaja ruumi vastuvõtmisel välja toonud ega viidanud. Hageja hiljem esitatud ettepanekuid ja kirju ei saa lugeda viivitamatuks teatamiseks, sest puudused olid avastatavad juba korteri üleandmisel. Kuivõrd tegemist oli välisel vaatlusel tuvastatavate puudustega, minetas hageja õiguse tugineda puudustele hiljem. Kostja V G on seisukohal, et enamik hagiavalduses loetletud puudustest on tekkinud asja hariliku kulumise teel. Põrand elutoas ja köögis oli kahjustatud juba üürilepingu sõlmimisel. Hageja ei ole kahju täies ulatuses tõendanud. Ükski pooltevahelise lepingu või võlaõigusseaduse säte ei kohusta üürnikku koristama niivõrd põhjalikult, et üürileandjal oleks üüripind võimalik kohe uuesti üürile anda, mistõttu on hageja nõue selles osas põhjendamatu. Koristamata jätmine või puudulik koristamine ei ole selline üürilepingu eseme kahjustamine, mille eest üürnik vastutaks. Seega ei pea kostja V G hagejale koristustööde eest tasu hüvitama. Kostja V G jäi arusaamatuks kahju summas 1000 eurot, mis ei ole tõendatud. 10.10.2022 esitatud dokumendis kirjutab hageja, et ütles üürilepingu 08.10.2021 kolmekuulise etteteatamisega, s.t et üürileping lõppes 08.01.2022. Teatises ei ole märgitud ülesütlemise vaidlustamise korda ja tähtaega. Ülesütlemisavaldus on tühine. Kostja V G on seisukohal, et üürileping oli üles öeldud poolte kokkuleppel, kuna ülesütlemine hageja poolt oli tühine. Hageja ei ole puudustest viivitamatult teatanud. Hageja esitas kohtule kirjavahetuse, mille kohaselt andis hageja 11.10.2021 teada, et kui kostjad soovivad jätta korteri sellisesse seisu, „nagu see oli meie külastamise ajal, siis H saab teie eest taastada korteri seisukorra“. Viimane hageja külastus toimus suvel 2021. Külastamise päeva seisuga olid korteris ainult järgmised puudused: korter vajas põhjalik koristust, põrandakate on väidetavalt kahjustatud, sein magamistoas vajas värvimist. Hageja esindaja läbirääkimisi ainult nimetatud puuduste osas. 10.10.2022 esitatud dokumendis väitis hageja, et kirjavahetusest nähtub, et korteri võtmed andis kostja V G maaklerile üle 01.11.2021 ja 02.11.2021 kinnitas kostja D G maaklerile, et korteris ei ole enam tema asju ning tema käsutuses ei ole enam korteri võtmeid (jättis võtmed korterisse). Kostja D G kolis korterist 09.10.2021. Hageja pole esitanud kohtule tõendeid sellest, et on teavitanud kostja V Gt pärast korteri võtmete vastuvõtmist ehk pärast 01.11.2022 korteri puudustest. Hageja kirjutas 10.10.2022 esitatud dokumendis, et 23.11.2021 tegi korteri seisukorrast fotod ning 14.12.2021 esitas maksekäsu kiirmenetluse avalduse kostjate vastu. Hageja pidi teavitama puudustest viivitamata pärast korteri võtmete üleandmist. Hageja pole esitanud tõendeid, et tema või maakler tema esindajana on kostja V Gele esitanud pretensioonid üüritud asja puudustest. Oktoobris 2022 esitatud pretensioonid olid esitatud 2021 suvel toimunud külastuse seisuga, seega neid ei saa lugeda VÕS § 336 lg 1 tuleneva kohustuse täitmisena. Kostja sai osadest puuduste teada alles kohtudokumentidest jaanuaris 2022. Kuna kõik hageja poolt hagiavalduses nimetatud puudused on silmnähtavad, siis ei saa lugeda mõistliku ajaks pretensiooni esitamiseks 2,5 kuud peale võtmete kättesaamist. Kuivõrd tegemist oli välisel vaatlusel tuvastatavate puudustega, minetas hageja õiguse tugineda puudustele hiljem. Ruumide seisukorra kohta akti koostamata jätmisega võttis hageja endale 6 (16)
ruumide seisukorra mittefikseerimisest tuleneva riski ning kaotas sellega õiguse tugineda ruumide kahjustamisele kostja poolt. Asjatundja järeldused ei ole usaldusväärsed ning selle alusel ei saa hageja tõendada, et üüriese on kahjustatud üle tavalisest kasutamisest tingitud kulumise määra. Enamik hagiavalduses loetletud puudustest on tekkinud asja hariliku kulumise teel. Põrand elutoas ja köögis olid kahjustatud juba üürilepingu sõlmimisel, mida kinnitas hageja 10.10.2022 esitatud dokumendis. Hageja on esitanud kostja tehtud video, millega tõendatakse, et üürieseme puudused olid üürilepingu sõlmimisel. Kostja V Gel on vastuväited kahju suurusele. Hageja ei ole piisaval määral tõendanud väidetava kahju suurust. Asjatundja arvamuse saamise kulud on menetluskulud ning sellist kulutuste hüvitamise nõuet ei saa panna maksma kahju hüvitamise nõudena. Hageja kaotas võimaluse nõuda vanni vahetuse kulude hüvitamist, sest ei ole puudustest kostja mõisliku ajal teavitanud. Toimikus puuduvad tõendid, et vanni kahjustusi ei saa puhtaks teha. Seega ei ole hageja tõendanud, et vanni vahetus on vajalik ning sellega seotud kulud peavad kandma kostjad. Kostja V G on oktoobris 2021 ise pakkunud hagejale parketti lihvida. Hinnapakkumise saamiseks pöördus kostja firma poole, kes vastas, et lihvimine on selles seisundis võimalik ning selle maksumus on mitte rohkem kui 1500 eurot. Hageja on loobunud sellest pakkumisest. 11.10.2021 kirjutas hageja, et värvimist vajab magamistoa seinad, eeldatav maksumus 500 eurot. Vastavalt Xxxx hinnapakkumisele oli värvitud eestoa seina ja saarekese seinad, mille eest tasuti 648 eurot. Kostja V Gele jäi arusaamatuks, miks olukorras, kui oli kahjustatud üks sein, värviti kogu toa seinad. Kostja V G ei ole nõus hageja poolt toodud aegumistähtajaga. 2019. aasta aegumistähtaeg lõppes 31.12.2022, kuid nõue esitati oktoobris 2022. Seega hageja aegumisnõue on alusetu. Kostja V G ei nõustu sellega, et poolte vahel oleks olnud kokkulepe laenu ja kindlustuse tasumise osas. Kui arvel oli näidatud kommunaalmaksete summa näidis, ei tähenda see lepingu automaatset sõlmimist. Seadus sätestab selgelt kirjaliku kokkuleppe nõude. Arve vastuvõtmine kas allkirjastamisega või ilma selleta ei tähenda arvele märgitud uute tingimustega nõustumist (ka siis, kui arvel on selgelt välja toodud soov saavutada kokkulepe lisatingimustes) juhul, kui arve saajal on kohustus arve vastu võtta või sellele alla kirjutada. Kapitaalremondi fondi sissemaksed ja kindlustusmaksed üürilepingus ei kajastu. Algselt ei olnud maksetes kindlustusmakseid. Need ilmusid 2021. aasta suvel, seega tundub põhjendamatu väide, et üürnikud teadsid kindlustusmaksetest ette. Kostja V G jääb oma vastuhagis toodud varasema nõude juurde ning palub kohtul see rahuldada. Seadus kehtestab selgelt ülesütlemisavalduse vormi ega tee erandeid. Seetõttu ei ole hageja väide, et vaidlustamise kord oli lepingus sätestatud asjakohane ega muuda ülesütlemist kehtivaks. Praeguses olukorras, mil lepingu lõpetamise algatajaks oli hageja ja tema teade on tühine, tuleks leping lugeda poolte kokkuleppel lõpetatuks. Lähtudes olukorrast mõlema poole arusaamises, tuleks leping lugeda poolte kokkuleppel lõppenuks alates 09.10.2021. Ülaltoodu tulenevalt ei saanud kostjatel tekkida kolme kuu üüri ja kommunaalteenuste tasumise kohustust.
4.Kostja D G vaidleb hagile vastu ja palub selle jätta rahuldamata. Kostja D G põhjendab vastuväiteid hagile järgmiselt. Kostja D G esitab koos vastusega 01.04.2019 üürilepingu koopia. Leping on allkirjastatud hageja ja kostja V Ge poolt. Lepingul puudub kostja D G allkiri. Kostja D G ei sõlminud hagejaga üürilepingut. Kostja D G ei ole lepingupool, järelikult ei olnud hageja ja kostja D G vahel mitte mingeid võlasuhteid, millest võiks tekkida nõe, mille väljamõistmist hageja hagis nõuab. Kostja D G toetab kostja V Ge poolt 09.02.2022 ja 24.10.2022 vastustes esitatud vastuväiteid kahju suuruse, hagiavalduses loetletud puuduste ning puudustest teavitamise kohta.
5.Kostja V G nõuab vastuhagis hagejalt põhivõla 4021,04 eurot tasumist ja alates 26.10.2022 põhinõude tasumata osalt VÕS § 113 lg 1 ls 2 sätestatud määras viivise protsendimäärana väljamõistmist. Kostja V G põhjendab vastuhagi järgmiste asjaolude ja väidetega. 01.04.2019 sõlmisid hageja üürileandjana ning kostjad üürnikena üürilepingu Xxxx üürimiseks elukohana. Üürilepingu punkti 3.2 kohaselt tasub üürnik lisaks üürile tagatiskuludena kommunaalteenuste arved eluruumi kasutamise eest alates lepingu LISAS 2 fikseeritud kuupäevadest ja/või arvesti näitudest. Korterelamu remondifondi makse ja kindlustusmaksete tasumine ei ole otseselt seotud üürikorteri kasutamisega ja neid kulusid ei pea kandma üürnik, vaid üürileandja. Seega on üürnikul õigus nõuda tagasi tema poolt alusetult makstud remondifondi ja kindlustusmaksed. Kuna pooled ei ole lepingus kokku leppinud, missugused kõrvalkulud peavad kostjad tasuma, on kostja V G seisukohal, et tal on 7 (16)
kohustus hüvitada hagejale ainult üürieseme kasutamisega seotud kulud. Korteriühistu xxxx väljastatud arvetes on olnud kululiik „Remondifond” summas 25,32 kuus ja „kindlustus” summas 2,38. Tõendina esitab kostja V G kõik temale väljastatud arved ja oma pangakonto väljavõtte, millest on näha, et kõik kommunaalarved on makstud. Kostja asub seisukohale, et tal ei olnud kohustust hüvitada hagejale nimetatud kulusid summas 796,14 eurot. Kindlustus summas 2,38 eurot oli tasutud juulis 2021, septembris 2021, oktoobris 2021, novembris 2021 ja detsembris 2021 väljastatud arvete alusel, kokku 11,90 eurot (5 x 2,38=11,90). Remondifondi kulud olid tasutud kogu lepingu kehtivuse ajal alates aprill 2019 kuni oktoober 2021 summas 784,24 eurot (9 kuud 2019.a, 9x25,32=227,70 eurot; 12 kuud 2020.a, 12x25,32=303,84 eurot; 10 kuud 2021.a, 10x25,32=253,20 eurot, kokku 784,24 eurot). Hageja on alusetult rikastunud kostja V Ge arvel, sest sai hüvitisena üürieseme kasutamisega mitteseotud kulusid summas 796,14 eurot. Kostja V G nõuab selle summa tagastamist. Üürileping on lõppenud ning üürieseme on üleantud 01.11.2021. Üürileping oli ülesöeldud poolte kokkuleppel. Üürilepingu kokkuleppel ülesütlemisel puudus kostja V Gel kohustus tasuda üüri ja kõrvalkulusid novembri 2021, detsembri 2021 ja jaanuari 2022 eest. Pangakonto väljavõttest on näha, et ajavahemikus 31.10.2021 kuni 23.01.2022 kandis kostja V G järgmisi kulusid: 31.10.2021 hageja kontole tasuti 625 eurot selgitusega „november“. See on üüritasu. Hageja kontole tasuti 23.11.2021 198,02 eurot selgitusega „oktoobri kommunaalteenused“. Hageja kontole tasuti 01.12.2021 625 eurot selgitusega „detsember“. See on üüritasu. Hageja kontole tasuti 14.12.2021 299,57 eurot selgitusega „novembri kulud“. Hageja kontole tasuti 23.01.2022 424,62 eurot selgitusega „detsemberi kulud + jaanuari üür“. Kokku on 1974,19 eurot. Hageja on alusetult rikastunud kostja V Ge arvel, sest sai hüvitisena üüritasu ja kõrvalkulusid ajavahemiku eest, mil puudus tal sellele hüvitisele õigus, summas 1974,19 eurot. Kostja V G nõuab selle summa tagastamist. Vastavalt lepingu punktile 1.6. tasus kostja V G hagejale tagatisraha summas 1250 eurot. Lepinguliste kohustuste täitmise tagamiseks maksab üürnik lepingu allkirjastamisel üürileandjale 1250 euro suuruse tagatisraha. Tagatisraha tasutakse pärast lepingu lõpetamist ja lepingu objekti üleandmist üürileandjale, kui ei esine probleeme ja kui üür ja tagatiskulud on täielikult tasutud. Hageja kinnitas kohtuistungil, et tagatisraha on tema käes. Kostja V G on seisukohal, et hageja pidi tagatismakse tagastama kohe peale üürilepingu ülesütlemist ja võtmete tagastamist. Kuna hageja ei ole mõistliku aja jooksul pärast üürieseme üleandmist kostjale pretensiooni esitanud, siis on täidetud lepinguga ettenähtud eeldused tagatisraha tagastamiseks. Kostja V G nõuab selle summa 1250 eurot tagastamist. Kokkuvõtvalt palub kostja V G välja mõista hagejalt 4021,04 eurot (1250 + 1974,19 + 796,14=4021,04).
6.Hageja vaidleb kostja V Ge vastuhagile vastu. Hageja põhjendab vastuväiteid vastuhagile järgmiselt. Kostja V G leiab, et hageja on alusetult rikastunud tema arvelt, kuna sai hüvitisena üürieseme kasutamisega mitteseotud kulusid summas 796,14 eurot. Pooltevaheline kokkulepe sisaldas lisaks üürile nii remondifondi kui ka kindlustusmakse summasid. Maakler esitas kostjatele üürilepingu sõlmimisel näidisena ühistu varasemate kuude arvete väljavõtted ning kokku lepiti, et üürisummale lisaks tasuvad kostjad ka nimetatud kulud. Kostjad on nimetatud kulude kandmisega nõus olnud. Vastuväite kõnealuste suumade osas esitas kostja V G alles kohtumenetluses 24.10.2022. Kui remondifondi ja kindlustusmakse tasumise kohustus oleks olnud hagejal, oleks selle summa võrra olnud üürimakse suurem. Selliselt see ka praktikas toimib. Kostja V G on tagasi nõudnud 2019.a eest 9 kuu maksed, s.t maksed alates üürilepingu sõlmimisest. Nõue on esitatud 2022.a oktoobris, seega 3 aastat ja 8 kuud hiljem. Hageja palub kohtul kohaldada aegumist nõude osas, mis puudutab enne 23.10.2019 tekkinud nõudeid ning vastavalt hageja nõude suurust vähendada. Kostja leiab, et hageja on alusetult rikastunud kostja V Ge arvelt, kuna sai hüvitisena üüritasu ja kõrvalkulusid ajavahemiku eest, mil tal puudus sellele hüvitisele õigus, summas 1974,19 eurot. Kostja V G on seisukohal, et kuivõrd hageja 08.10.2021 üürilepingu ülesütlemisavalduses ei ole märgitud ülesütlemise vaidlustamise korda ega tähtaega, oli lepingu ülesütlemine VÕS § 325 lg 5 kohaselt tühine. Kostja V Ge leiab, et eeltoodust tulenevalt on üürileping üles öeldud poolte kokkuleppel. Hageja on 01.11.2022 menetlusdokumendis märkinud, et kuigi 08.10.2021 ülesütlemisavalduses puudus ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg, on need toodud üürilepingu punktis 10.14. Seega sisaldus üürilepingus sõnaselge informatsioon, kelle poole ja millise tähtaja jooksul on võimalik üürilepingu ülesütlemisavalduse vaidlustamiseks pöörduda ning arvestades, et kostja V G on lepingu allkirjastanud, oli tal vastav informatsioon ka teada. Kui lugeda ülesütlemisavaldus tühiseks, kehtis 8 (16)
üürileping edasi. Sellisel juhul tuleb lepingu lõpetamise ettepanekuks lugeda kostja V Ge 09.10.2021 kiri. Kostja V Ge ettepanekule vastas 11.10.2021 hageja esindaja R S. Hageja lähtus üürilepingu lõpetamisel üürilepingu punktist 10.9 ning VÕS § 312 regulatsioonist, mille kohaselt võib kumbki lepingupool tähtajatu eluruumi üürilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud. Hageja on seisukohal, et eeltoodust lähtudes ning eeldusel, et hageja 08.10.2021 ülesütlemisavaldus on tühine, ütles kostja V G üürilepingu üles 09.10.2021 vastavalt VÕS §-le 312 ning üürileping lõppes 09.01.2022. Kostja V G on ise 18.10.2021 e-kirjas ka kinnitanud, et igakuist üüri tasume hoolsalt kuni lepingu lõppemise kuupäevani või kuni uue üürniku leidmiseni. Arvestades eeltoodut on kostja V Ge üüritasu ja kõrvalkulude tagasinõudmise nõue summas 1974,19 eurot põhjendamata ning tuleb jätta rahuldamata. Kostja V G nõuab tagatisraha summas 1250 eurot tagastamist viidates VÕS § 1028 lõikele 1. Antud juhul ei kohaldu lepinguväliste kohustuste sätted. Lähtuda tuleb üürilepingus toodud sätetest, mille kohaselt tagastatakse tagatisraha pärast lepingu lõpetamist ja lepingu objekti üleandmist üürileandjale, kui ei esine probleeme ja kui üür ja kõrvalkulud on täielikult tasutud. Üürileping kehtis kuni 09.01.2022. Hageja on puudustest teavitanud kostjaid enne lepingu lõppemist ning esitanud ka maksekäsu kiirmenetluse avalduse. Kui üürilepingu lõppemise ajaks lugeda 2021.a november, on hageja esindaja R S juba 11.10.2021 esitanud kostja V Gle nõude korteri kordategemiseks. Seega tuleb tagatisraha tagastamise nõue jätta rahuldamata. Hagejal on õigus vähendada (tasaarvestada) enda nõuet kostjate vastu tagatisraha ulatuses. II.
Kohtuotsuse põhjendav osa
Hagiavaldus
7.Hageja põhjendab hagiavaldust väitega, et hageja üürileandjana ja kostjad üürnikena sõlmisid 01.04.2019 üürilepingu Xxxx üürimiseks elukohana. Hageja andis 01.04.2019 üürilepingu alusel kostjate kasutusse eluruumi (korteri) asukohaga Xxxx. Hageja ja kostja V G ei vaidle lepingu sõlmimise asjaolu üle. Seetõttu ei vaja lepingu sõlmimine hageja ja kostja V Ge vahel tõendamist (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 231 lg 2 ja 238 lg 1 p 1). Kohus leiab, et üürilepingu tingimuste sõnastus on tõendatud 01.04.2019 üürilepingu dokumendiga (dtl-d 67-73, 172-178).
8.VÕS § 9 lg 1 kohaselt sõlmitakse leping pakkumuse esitamise ja sellele nõustumuse andmisega, samuti muul viisil vastastikuste tahteavalduste vahetamise teel, kui on piisavalt selge, et lepingupooled on saavutanud kokkuleppe. Kostja D G esitas vastuväite, et lepingul puudub kostja D G allkiri, kostja D G ei sõlminud hagejaga üürilepingut ning kostja D G ei ole lepingu pool. VÕS § 9 lõige 1 järgi saab lepingu lugeda sõlmituks, kui on piisavalt selge, et lepingupooled on saavutanud kokkuleppe. Leping ei pea olema ilmtingimata VÕS § 11 lõige 4 järgi lepingupoolte poolt allkirjastatud. Võlaõigusseaduse üürisuhet reguleerivad sätted ei näe ette üürilepingu kohustuslikku vorminõuet, st üürileping võib olla sõlmitud ka suuliselt. Kohtu hinnangul lepingust ei nähtu see, et pooled soovivad, et leping loetakse sõlmituks alates kirjalikus vormis lepingu sõlmisest. Kohus leiab, et kohaldub VÕS § 9 lõige 1, mille järgi saab hinnata lepingupoolte käitumise järgi, kas leping on sõlmitud. Kui pooled on asunud käituma vastavalt lepingudokumendis sisalduvatele tingimustele, näiteks tasuma üüri, siis võib eeldada, et leping on sõlmitud. Hageja esitas koos 21.09.2022 menetlusdokumendiga kostja D G e-kirja (dtl-d 158, 222), milles kostja D G muuhulgas avaldab: „Olen D G, mu abikaasa tuli xxxx tarkvarainseneriks tähtajatu lepinguga. Minu perre kuuluvad mu abikaasa, 3,5 aastane tütar ja foksterjer. Mõlemad väikesed käituvad hästi. Loodetavasti ei saa sellest probleemi. Soovime üürida korterit Xxxx [---].“ E-kirjast nähtuvalt soovib kostja D G koos perega üürida hagejalt 01.04.2019 üürilepingu järgset eluruumi. 01.04.2019 üürilepingule on lisatud nii kostja V Ge kui ka kostja D G passikoopiad (dtl-d 65-66). Hageja esitas koos 21.09.2022 menetlusdokumendiga maksekorraldused, millest nähtub üüri ja kommunaalkulude tasumine kostja D G poolt (dtl-d 160-161). Kohtu hinnangul on kostja D G 9 (16)
lugenud ennast 01.04.2019 üürilepingu pooleks. Kostja D G on asunud käituma vastavalt 01.04.2019 üürilepingus sisalduvatele tingimustele. Kohus loeb tõendatuks, et 01.04.2019 üürileping Xxxx üürimiseks elukohana on sõlmitud ka kostja D G poolt.
9.Hageja esitas kohtule kostja V Ge poolt 08.04.2019 korteri seisukorrast tehtud video (dtl-d 196, 223). Kostjad ei ole vastu vaielnud, et hageja esitatud video on 08.04.2019 tehtud kostja V Ge poolt korteri seisukorrast. Kohus loeb tõendatuks, et hageja esitas kohtule kostja V Ge poolt 01.04.2019 üürilepingu järgse eluruumi (korteri) seisukorrast 08.04.2019 seisuga tehtud video. Kohus loeb tõendatuks, et hageja oli andnud kostjatele 01.04.2019 üürilepingu järgse eluruumi (korteri) valduse üle hiljemalt 08.04.2019, mil kostja V G filmis üüritud korteris. Kostja V Ge tehtud videost nähtuvalt oli 08.04.2019 seisuga 01.04.2019 üürilepingu järgse eluruumi (korteri) seisukord hea. Põrandal olid mõned kriimud ja mõningased kulumise jäljed. Kohus loeb tõendatuks, et 08.04.2019 seisuga oli 01.04.2019 üürilepingu järgse eluruumi (korteri) seisukord hea. Põrandal olid mõned kriimud ja mõningased kulumise jäljed. Hageja põhjendab hagiavaldust väitega, et korteri võtmed andis kostja V G maaklerile üle 01.11.2021 ja 02.11.2021 kinnitas kostja D G maaklerile, et korteris ei ole enam tema asju ning tema käsutuses ei ole enam korteri võtmeid (jättis võtmed korterisse) (dtl 196). Hageja avaldatust nähtuvalt sai hageja 01.04.2019 üürilepingu järgse eluruumi (korteri) valduse tagasi hiljemalt 02.11.2021, millele kostjad ei ole esitanud vastuväiteid. Pooled ei vaidle 01.04.2019 üürilepingu järgse eluruumi (korteri) valduse tagasiandmise ja selle toimumise aja 02.11.2021 üle. Seetõttu ei vaja asjaolu tõendamist (TsMS § 231 lg 2 ja 238 lg 1 p 1).
10.Pooled vaidlevad 01.04.2019 üürilepingu lõppemise aja üle. Hageja hinnangul 08.10.2021 ütles hageja üürilepingu üles kolmekuulise etteteatamisega, st üürileping lõppes 08.01.2022 (dtl-d 196, 224). Kostja V Ge hinnangul on hageja üürilepingu ülesütlemisavaldus tühine (rikutud on vorminõudeid) ja leping lõppes poolte kokkuleppel alates 09.10.2021 (dtl-d 399-400). Kohtu hinnangul on hageja 08.10.2021 ülesütlemisavaldus 01.04.2019 eluruumi üürilepingu ülesütlemiseks tühine VÕS § 325 lg 5 järgi, sest ülesütlemisavaldus ei sisalda ülesütlemise vaidlustamise korda ja tähtaega (VÕS § 325 lg 2 p 4). Seetõttu ei lõppenud 01.04.2019 üürileping hageja 08.10.2021 ülesütlemiseavaldusega. Kohtu hinnangul on pooled lõpetanud 01.04.2019 üürilepingu poolte kokkuleppel VÕS § 13 lg 1 tähenduses alates 08.01.2022, mida kohus põhjendab alljärgnevalt. Hageja 08.10.2021 ülesütlemiseavaldusest nähtub hageja tahe lõpetada 01.04.2019 eluruumi üürileping alates 08.01.2022 (dtl 224). Kostja V Ge 09.10.2021 e-kirjast nähtub tahe lõpetada üürileping (loobuda üürilepingust) (dtl 230). Kohtu hinnangul nähtub ka kostja D G 02.11.2021 e-kirjast tahe lõpetada üürileping, sest kostja D G avaldas hageja esindajale, et tal ei ole korteris enam ühtegi asja (dtl 226). Hageja esindaja 11.10.2021 e-kirjast nähtuvalt muuhulgas tahetakse, et kestaks kostjate üüri- ja kommunaalkulude kohustus kuni 08.01.2022 (dtl 229). Kostja V G 12.10.2021 ja 18.10.2021 ekirjades muuhulgas avaldas, et maksis oktoobrikuu üüri ja üüri tasub ta õigel ajal ning igakuist üüri tasuvad hoolsalt kuni lepingu lõppemise kuupäevani või kuni uue üürniku leidmiseni (dtl-d 228-229). Kohtuasja materjalidest nähtuvalt tasus kostja V G hagejale üüri ja kõrvalkulusid november 2021, detsember 2021 ja jaanuar 2022 eest, mida kostja V G avaldas ka enda vastuhagis (dtl-d 290-294). Kokkuleppel lepingu lõpetamiseks on vaja sellekohaseid tahteavaldusi, mida saab tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 3 järgi väljendada ka tegudega. Hageja soovis üüri ja kõrvalkulude tasumist kuni üürilepingu lõppemiseni 08.01.2022. Kostja V G on hagejale nimetatud ajani üüri ja kõrvalkulusid tasunud. Kohtu hinnangul nähtub poolte käitumisest nende tahe lõpetada üürileping alates 08.01.2022. Kohus loeb tõendatuks, et pooled lõpetasid 01.04.2019 üürilepingu poolte kokkuleppel alates 08.01.2022.
11.VÕS § 334 lg 1 sätestab, et üürnik peab üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Kui üüritud asja 10 (16)
üürnikule üleandmisel koostati asja üleandmisakt, eeldatakse, et asi anti üle üleandmisaktis toodud seisundis. VÕS § 334 lg 2 sätestab, et üürnik vastutab üüritud asja hävimise, kaotsimineku ja kahjustumise eest, mis toimub ajal, kui asi oli üürniku valduses, kui ta ei tõenda, et hävimine, kaotsiminek või kahjustumine toimus asjaoludel, mis ei tulenenud temast või isikust, kellele ta asja kasutamise lepinguga kooskõlas üle andis. Üürnik ei vastuta asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega. VÕS § 132 lg 1 kohaselt asja hävimisest või kaotsiminekust tekkinud kahju hüvitamise kohustuse olemasolu korral tuleb maksta hüvitis, mis vastab uue samaväärse asja soetamiseks tehtavatele mõistlikele kulutustele. Kui asja väärtus oli hävimise või kaotsimineku hetkel, võrreldes uue samaväärse asja väärtusega, oluliselt vähenenud, tuleb väärtuse vähenemist kahjuhüvitise määramisel mõistlikult arvestada. VÕS § 132 lg 3 kohaselt kui asja on kahjustatud, hõlmad kahjuhüvitis eelkõige asja parandamise mõistlikud kulud ning võimaliku väärtuse vähenemise. Kui asja parandamine on asja väärtusega võrreldes ebamõistlikult kulukas, tuleb maksta hüvitist vastavalt sama paragrahvi lõikele 1. Kohtupraktikas on leitud, et kui üürileandja esitab üürniku vastu kahjuhüvitise nõude, põhjendades seda asjaoluga, et üürnik on rikkunud üürilepingust tulenevat üürilepingu lõppemisel üüritud ruumide heas korras tagastamise kohustust, kuna tagastatud ruumid olid puudustega, siis sellise nõude puhul tuleb esmalt tuvastada, millises seisundis olid ruumid nii üürnikule üleandmisel kui ka üürileandjale tagastamisel. Seejärel on võimalik iga puuduse osas hinnata, kas see on tekkinud ajal, mil ruumid olid üürniku kasutuses. Puuduste puhul, mis on tekkinud ajal, mil ruumid olid üürniku kasutuses, tuleb hinnata, kas need on sellised, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega. Üürnik vastutab üksnes puuduste eest, mis on tekkinud ajal, mil ruumid olid tema kasutuses ning mis ületavad asja lepingujärgsel kasutamisel harilikult tekkivat kulumist, kahjustusi ja muutusi. Kui üürileandja leiab, et üürnik on talle tekitanud kahju, tuleb üürileandjal esitada selle kohta tõendid. Erandi sellest reeglist sätestab VÕS § 334 lg 1 teine lause, mille kohaselt eeldatakse, et asi anti üürnikule üle üleandmisaktis toodud seisundis, kui üüritud asja üürnikule üleandmisel koostati asja üleandmisakt (vt RKTKo 3-21-98-12 p-d 10 ja 12; RKTKo 3-2-1-141-11 p 11).
12.Hageja on menetluse kestel nõude suurust muutnud. Kohus lähtub hageja viimases 10.03.2023 menetlusdokumendis esitatud nõude suurusest (dtl 411), millises summas kohus 17.01.2023 määrusega võttis hageja nõude suurendamise ja täpsustamise menetlusse (dtl 383-384). Hagiavalduses (dtl-d 53-60) ja hiljem esitatud nõude täpsustuse järgi (dtl-d 198, 411) nõuab hageja solidaarselt kostjatelt järgmise kahju hüvitamist kokku summas 7596,59 eurot: Xxxx OÜ arve summas 4243,71 eurot (põranda remondi, seinte kohtparanduse ja värvimise eest) (dtl-d 87, 275); xxxx OÜ arve summas 160 eurot (puhastusteenus eest) (dtl 276); Xxxx OÜ arve ja maksekorraldus (ekspertarvamus eest) summas 700 eurot (dtl-d 277-278); Xxxx OÜ hinnapakkumine (vanni vahetus) summas 1682,88 eurot (dtl 279); xxxx OÜ hinnapakkumine (mööbliriide vahetus) summas 910 eurot (dtl 280). Kohus märgib, et hageja on teinud kahjunõuete liitmisel arvutusvea. Hageja esitatud kahjunõuete kogusumma on 7696,59 eurot, mitte 7596,59 eurot. Kohus ei saa hageja esitatud nõude piire ületada, mistõttu kohus lahendab hageja kahjunõude hageja nõutud summas 7596,59 eurot. Kostjate hinnangul ei ole hageja puudustest viivitamatult teatanud. Kostjad leiavad, et kuivõrd tegemist oli välisel vaatlusel tuvastatavate puudustega, minetas hageja õiguse tugineda puudustele hiljem. Kohtu hinnangul kostjate vastuväidetest nähtuvalt kostjad leiavad, et hageja on rikkunud asja ülevaatamise ning puudustest viivitamata teatamise kohustust, mistõttu on hageja kaotanud õiguse puuduste ilmnemisele tugineda. Ühtlasi kostjad leiavad, et hageja ekspertarvamuse kulu ei saa maksma panna kahjunõudena ja seda tuleb käsitleda menetluskuludena. Kohus kontrollib enne hageja kahjuhüvitamise nõude lahendamist, kas ja millises ulatuses kostjate vastuväited välistavad hageja kahju hüvitamise nõuet.
13.VÕS § 336 lg 1 järgi üüritud asja tagastamisel peab üürileandja kontrollima asja seisundit ja viivitamata teatama üürnikule asja puudustest, mille eest üürnik vastutab. Kui üürileandja seda ei tee, kaotab ta õigused, mis kuuluvad talle asja puudusest tulenevalt, välja arvatud juhul, kui tegemist on puudusega, mida ei saa tavalise ülevaatusega avastada. VÕS § 336 lg 2 järgi kui üürileandja avastab 11 (16)
hiljem asja puuduse, mida ta tavalise ülevaatamisega ei saanud avastada, peab ta sellest üürnikule viivitamata teatama. Asja puudusest teatamata jätmisel kaotab ta puudusest tulenevad õigused. Kohus leidis eelnevalt, et pooled ei vaidle 01.04.2019 üürilepingu järgse eluruumi (korteri) valduse tagasiandmise ja selle toimumise aja 02.11.2021 üle. Kohtuasja materjalidest nähtuvalt teatas hageja esindaja 11.10.2021 e-kirjas järgmistest korteri puudustest: põhjalik puhastusteenus, puitpõranda remont ja magamistoa seinte värvimistööd (dtl 229). Kostja V G vastas 12.10.2021 e-kirjaga hageja esindaja 11.10.2021 e-kirjale, milles ta muuhulgas avaldas: „Võtan 1-2 nädalat aega, et hinnata, kui palju korteri kordategemine mulle maksma läheks. Olenevalt hinnangutest, otsustan seejärel, kuidas edasi“ (dtl-d 228-229). Kohtu hinnangul saab VÕS § 336 lg 1 mõttes hageja nõuetekohaseks puudustest teavitamiseks kostjatele lugeda 11.10.2021 e-kirjas toodud üürilepingu järgse eluruumi (korteri) puudusi puhastusteenuse, puitpõranda remondi ja magamistoa seinte värvimistööde osas. Hiljemalt üüritud asja tagastamise ajaks 02.11.2021 pidi kostjatel teada olema, et hageja kui üürileandja hinnangul kostjad kui üürnikud vastutavad korteri puuduste eest puhastusteenuse osas (hagis xxxx OÜ arve summas 160 eurot), puitpõranda remondi ja magamistoa seinte värvimistööde osas (hagis Xxxx OÜ arve summas 4243,71 eurot). Kohtuasja materjalidest nähtuvalt 13.12.2021 maksekäsu kiirmenetluse avalduses nõudis hageja kostjatelt hagiavalduses toodud kõigist kahjunõude aluseks olevatest puudustest tekkinud kahju (dtl 6), sealhulgas vanni ja mööbliriide vahetuse eest. Kohtuasja materjalidest ei nähtu, et hageja on teatanud pärast 11.10.2021 kuni 12.12.2021 kostjatele korteri puudustest. Kohtu hinnangul ei saa antud juhul lugeda hageja 13.12.2021 maksekäsu kiirmenetluse avaldust nõuetekohaseks puudustest teavitamiseks ja seda ei saa lugeda viivitamatuks teatamiseks. Üüritud asja tagastamise ajast 02.11.2021 kuni maksekäsu kiirmenetluse avalduse esitamiseni 13.12.2021 oli möödunud enam kui üks kuu. Kuivõrd tegemist oli välisel vaatlusel kergesti tuvastatavate puudustega (vanni ja mööbliriide kahjustamine), minetas hageja kohtu hinnangul õiguse tugineda vanni ja mööbliriide kahjustamise puudustele hiljem (hagis Xxxx OÜ hinnapakkumine (vanni vahetus) summas 1682,88 eurot, xxxx OÜ hinnapakkumine (mööbliriide vahetus) summas 910 eurot). Hageja ei ole tõendanud ega välja toonud ühtegi takistust, mille tõttu ta ei saanud viidatud puudustest viivitamata kostjatele teatada pärast üüritud asja tagastamist 02.11.2021. Kohus on seisukohal, et hageja ei teavitanud kostjaid nõuetekohaselt ja tegi seda põhjendamatu viivitusega järgmiste üüritud asja puuduste osas: vanni ja mööbliriide kahjustamine (hagis Xxxx OÜ hinnapakkumine (vanni vahetus) summas 1682,88 eurot, Xxxx OÜ hinnapakkumine (mööbliriide vahetus) summas 910 eurot). Seetõttu on hageja VÕS § 336 lg 1 teise lause alusel kaotanud õiguse nõuda kostjatelt hüvitist kahjude eest Xxxx OÜ hinnapakkumine (vanni vahetus) summas 1682,88 eurot ja Xxxx OÜ hinnapakkumine (mööbliriide vahetus) summas 910 eurot. Kohus jätab rahuldamata hagiavalduse hageja kahjuhüvitise 2592,88 eurot tasumise nõudes (1682,88+910=2592,88).
14.Hageja nõuab kostjatelt ekspertarvamuse eest kahjuhüvitist 700 eurot (Xxxx OÜ arve ja maksekorraldus (ekspertarvamus eest) summas 700 eurot). Kostjad leiavad, et hageja ekspertarvamuse kulu ei saa maksma panna kahjunõudena ja seda tuleb käsitleda menetluskuludena. Hageja esitas kohtule pärast hagi menetlusse võtmist hiljem menetluses 10.10.2020 ekspertarvamuse (dtl-d 254-274). Kohtu hinnangul hageja nõuab hagis kahjuhüvitisena maakohtus tõendite saamisega tekkinud kulusid 700 eurot. TsMS § 143 p 2 kohaselt on asja läbivaatamise kulud dokumentaalse tõendi saamise kulud. TsMS § 138 lg 1 ja § 143 p 2 kohaselt on tegu dokumentaalse tõendi saamise kulutuste hüvitamise nõudega, mida saab nõuda menetluskulude kindlaksmääramisel. Sellist kulutuste hüvitamise nõuet ei saa TsMS § 174 lg‐st 11 tulenevalt panna maksma hagimenetluses (RKTKo 3-2-1-46-17 p 15). Kohus jätab rahuldamata hageja kahjuhüvitise nõude summas 700 eurot. 12 (16)
15.Kohus lahendab järgnevalt hageja kahjunõuet kostjate vastu, mille aluseks on Xxxx OÜ arve summas 4243,71 eurot (põranda remondi, seinte kohtparanduse ja värvimise eest) ja xxxx OÜ arve summas 160 eurot (puhastusteenus eest). Pooled ei koostanud eluruumi kostjatele üleandmisel üleandmisakti. Seetõttu on hageja koormis tõendada eluruumi seisund kostjatele üleandmisel. Seejärel on hagejal koormis tõendada eluruumi kahjustused, sh selles olnud asjade kahjustumine, hävimine või kaotsiminek. Kohus eelnevalt luges tõendatuks, et hageja oli andnud kostjatele 01.04.2019 üürilepingu järgse eluruumi (korteri) valduse üle hiljemalt 08.04.2019. Kohus eelnevalt leidis, et kostja V Ge tehtud videost nähtuvalt oli 08.04.2019 seisuga 01.04.2019 üürilepingu järgse eluruumi (korteri) seisukord hea. Põrandal olid mõned kriimud ja mõningased kulumise jäljed. Kohus eelnevalt luges tõendatuks, et 08.04.2019 seisuga oli 01.04.2019 üürilepingu järgse eluruumi (korteri) seisukord hea. Põrandal olid mõned kriimud ja mõningased kulumise jäljed. Samuti tõendab hageja eluruumi (korteri) seisundit fotodega enne eluruumi (korteri) kostjatele üleandmist (dtl-d 88-94) ja fotodega eluruumi (korteri) hagejale tagastamisel (dtl-d 95-113). Fotod on esitatud ka hageja 10.10.2020 menetlusdokumendiga. Kohtu hinnangul hageja esitatud fotodega enne eluruumi (korteri) kostjatele üleandmist on võimalik eluruumi seisundit tõendada enne eluruumi (korteri) kostjatele üleandmist. Fotodelt nähtuvad eluruumi osad ja eluruumis asunud asjad ning nende seisund, mis kattuvad kostja V Ge 08.04.2019 tehtud videost nähtuvaga. Fotodelt nähtuvad eluruumi osad ja eluruumis asunud asjad, mille hilisemat kahjustumist hageja väidab. Hageja on kohtule põhistanud, et fotod eluruumi (korteri) hagejale tagastamisel on tehtud enamikus 05.11.2021 ehk mõned päevad pärast võtmete hagejale üleandmist (üüritud asja tagastamist) (dtl 343). Kohus on seisukohal, et hageja esitatud fotod eluruumi (korteri) hagejale tagastamisel sisaldavad teavet eluruumi (korteri) seisundi kohta selle hagejale tagastamisel. Kohtu hinnangul ei ole kostjad tõendanud tõendite ebausaldusväärsust. Usutav on fotode tegemine eluruumi hagejale tagastamisel lähedasel ajal. Kohtu hinnangul hageja esitatud fotodega eluruumi (korteri) hagejale tagastamisel on võimalik eluruumi seisundit tõendada pärast eluruumi (korteri) hagejale tagastamist. Kostja V Ge 08.04.2019 tehtud videost nähtuvalt ja fotodelt enne eluruumi (korteri) kostjatele üleandmis nähtuvalt on korter puhas, seinad on valdavalt heas seisukorras ega vaja värvimist. Põrand on valdavalt heas seisukorras. Põrandal on mõned kriimud ja mõningased kulumise jäljed. Pärast eluruumi (korteri) hagejale tagastamist tehtud fotodelt nähtuvalt põrand on kahjustunud, seintel on tekkinud kahjustused (sh värvikahjustused) ja korter on määrdunud ning vajab puhastust. Kohtu hinnangul on hageja tõendanud eluruumi seinte ja põranda kahjustumise ning eluruumi määrdumise ajal, millal eluruum oli kostjate valduses. Kohtu hinnangul nimetatud puudused ületavad asja lepingujärgsel kasutamisel harilikult tekkivat kulumist, kahjustusi ja muutusi. Kohtu seisukohaga on kooskõlas kohtule esitatud asjatund T S (S) arvamus, milles kokkuvõtvalt leitakse, et Xxxx korteri kahjutused ei ole tekkinud hariliku kulumise, halvenemise või muutuste tagajärjel, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega. Korterit ei ole kasutatud heaperemehelikult. Parketi kahjustused viitavad intensiivsele kasutusele, mis on suure tõenäosusega kaasnenud välijalanõudes kasutamisest. Värvitud pindadel esineb mehaanilisi kahjustusi ja tugevat määrdumist. Üldjoontes võib eksperdi hinnangul väita, et välja vajab vahetamist kogu parkett. Korter vajab osalist üle värvimist (dtl 274). Kohus on seisukohal, et kostjad on kohustatud hagejale maksma eluruumi (korteri) seinte ja põranda kahjustamise eest hüvitist 4243,71 eurot (Xxxx OÜ arve summas 4243,71 eurot (põranda remondi, seinte kohtparanduse ja värvimise eest) ning eluruumi (korteri) määrdumise eest hüvitist 160 eurot (xxxx OÜ arve summas 160 eurot puhastusteenus eest). Kokku on eluruumi (korteri) kahjustamisest tuleneva kahju suurus 4403,71 eurot. Kostjad ei ole tõendanud, et tegemist on ebamõistlike kuludega ega põhistanud, millised oleks mõistlikud kulutused. Seega on hagejal õigus nõuda kostjatelt kahjuhüvitise 4403,71 eurot tasumist. Hageja esitas 03.03.2023 enda nõude tasaarvestamise avalduse kostjatele võlgnetava tagatisraha 1250 euro ulatuses. Seega on hagejal õigus nõuda kostjatelt põhinõude (kahjuhüvitise) 3153,71 eurot 13 (16)
(4403,71-1250=3153,71) tasumist. Kohus rahuldab hageja hagi kostjate vastu põhinõudes (kahjuhüvitis) 3153,71 eurot.
16.VÕS § 113 lg 1 kohaselt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Hageja nõuab kostjatelt perioodi 01.12.2021 kuni 10.10.2022 eest põhinõudelt 5403,71 eurot seadusjärgses määras arvestatud sissenõutavaks muutunud viivist summas 371,89 eurot (dtl 281). Kohus eelnevalt rahuldas hageja põhinõude kostjate vastu summas 3153,71 eurot. Kohtu hinnangul saab hageja nõuda kostjatelt sissenõutavaks muutunud viiviseid summas 217,04 eurot (võlasumma 3153,71 eurot, periood 01.12.2021 - 10.10.2022, seadusjärgne viivisemäär 0,021918% päevas, perioodis viivitatud päevi kokku 314). Kohus rahuldab hageja nõude kostjate vastu sissenõutavaks muutunud viivise osas summas 217,04 eurot. Kohus jätab rahuldamata hageja nõude kostjate vastu sissenõutavaks muutunud viivise osas summas 154,85 (371,89-217,04=154,85) eurot.
17.Hageja nõudis põhinõudena kahju hüvitamist summas 7596,59 eurot ja sissenõutavaks muutunud viiviseid 371,89 eurot. Kokku 7968,48 eurot. Kohus rahuldas hageja hagi põhinõudes 3153,71 eurot ja sissenõutavaks muutunud viivise osas summas 217,04 eurot, kokku 3370,77 eurot. Kohus jättis hageja hagi rahuldamata 4597,71 (7968,48-3370,77=4597,71) euro ulatuses. Kostja V Ge vastuhagi
18.Kostja V G nõuab vastuhagis hagejalt põhivõlga 4021,04 eurot (tasutud remondifond ja kindlustus 796,14 eurot; tasutud üür ja kõrvalkulud november 2021, detsember 2021 ja jaanuar 2022 eest 1974,19 eurot; tagatisraha 1250 eurot tagastamine). Kohus osundab, et kostja V G on teinud nõuete liitmisel arvutusvea. Kostja V Ge nõuete kogusumma on 4020,33 eurot, mitte 4021,04 eurot. Kohus ei saa nõude piire ületada, mistõttu kohus lahendab kostja V Ge nõude nõutud summas 4021,04 eurot.
19.Kostja V Ge hinnangul hageja on alusetult rikastunud kostja V Ge arvel, kuna sai hüvitisena üürieseme kasutamisega mitteseotud kulusid (remondifond ja kindlustus) summas 796,14 eurot. Kostja V G nõuab selle summa tagastamist. Kostja V G põhjendab, et 01.04.2019 sõlmisid üürileandja hageja H L-Ps ning kostjad V G ja D G üürilepingu Xxxx üürimiseks elukohana. Üürilepingu punkti 3.2 kohaselt lisaks üürile tasub üürnik tagatiskuludena kommunaalteenuste arved eluruumi kasutamise eest alates lepingu LISAS 2 fikseeritud kuupäevadest ja/või arvesti näitudest. Kostja V Ge hinnangul ei ole korterelamu remondifondi makse ja kindlustusmaksete tasumine otseselt seotud üürikorteri kasutamisega ja neid kulusid ei pea kandma üürnik, vaid üürileandja. Seega on üürnikul õigus nõuda tagasi tema poolt alusetult makstud remondifondi ja kindlustusmaksed. Kuna pooled ei ole lepingus kokku leppinud, missugused kõrvalkulud peavad kostjad tasuma, kostja V G on seisukohal, et tal on kohustus hüvitama hagejale ainult üürieseme kasutamisega seotud kulud. Korteriühistu Xxxx väljastatud arvetes on olnud kululiik „Remondifond” summas 25,32 kuus ja „kindlustus” summas 2,38. Tõendina esitab kostja V G kõik temale väljastatud arved ja oma pangakonto väljavõtte, millest on näha, et kõik kommunaalarved on makstud (dtl-d 299-332). Kostja V Ge asub seisukohale, et ta ei olnud kohustus hüvitada hagejale nimetatud kulusid summas 796,14 eurot. Arvestuse käik. Kindlustus summas 2,38 oli tasutud juulis 2021, septembris 2021, oktoobris 2021, novembris 2021 ja detsembris 2021 väljastatud arvete alusel. 5 x 2,38 EUR = 11,90 eurot. Remondifondi kulud olid tasutud kogu lepingu kehtivuse ajal alates aprill 2019 kuni oktoober 2021 summas 784,24 eurot. Arvestuse käik. 2019 .a: 9 kuud x 25,32 = 227,70 eurot. 2020.a: 12 kuud x 25,32 = 303,84 eurot. 2021.a: 10 kuud x 25,32 = 253,20 eurot. Kokku 784,24 eurot. Hageja on alusetult rikastunud kostja V Ge arvel, kuna sai hüvitisena üürieseme kasutamisega mitteseotud kulusid summas 796,14 eurot. Kostja V G nõuab selle summa tagastamist. 14 (16)
Hageja ei ole vastu vaielnud kostja V Ge nõude arvutuskäigule. Kohtu hinnangul on kostja V G teinud arvutusvea. Nõuded liidetuna kokku on 796,64 eurot, mitte 796,14 eurot. Kohus ei saa nõude piire ületada ja lähtub kostja V Ge nõutud nõudest 796,14 eurot. Hageja esitas aegumise vastuväite enne 2019. aasta 23. oktoobrit tekkinud nõuetele. Kohtu hinnangul on igakuised korteriühistu arvetel kajastatud kulud remondifond ja kindlustus perioodilised kulud, mille puhul kohaldub TsÜS § 154. See tähendab, et vastav nõue aegub kolme aastaga (vt ka RKTKm 3-2-1-174-11 p 11). Aegumist arvestatakse kalendriaasta kaupa. Korduvate kohustuste aegumistähtaeg algab selle kalendriaasta lõppemisest, mil nõue muutub sissenõutavaks. 2019. aastal sissenõutavaks muutunud perioodiliste kulude aegumistähtaeg algab 1. jaanuaril 2020 kell 00.00 ning lõpeb 31. detsembril 2022 kell 24.00 (vt ka RKTKo 3-2-1-95-08 p 12). Kostja V G esitas vastuhagi 24.10.2022, mistõttu vastuhagi esitamise ajaks ei olnud nõue aegunud. Hageja ei saa antud juhul tuginedes aegumisele keelduda oma kohustuse täitmisest. Kohus leiab, et kostja V G nimetatud tasude remondifond ja kindlustus puhul ei ole tegemist asja kasutamisega seotud kuludega. Kui poolte vahel oli kokkulepe, et need kulud kannab üürnik, on see VÕS § 275 järgi tühine. Kohus leiab, et antud juhul ei ole hageja vastava kokkuleppe olemasolu tõendatud. Üürilepingus oli kokku lepitud selles, et üürnik kannab kommunaalteenuste arved eluruumi kasutamise eest (p 3.2). Muude kulude kandmises pooled üürilepingus kokku ei leppinud. Kokkuleppe olemasolu ei tõenda ka see, et kostja neid kulusid tasus. Seega on kostja V Ge sooritused tehtud ilma õigusliku aluseta. Eluruumi üürilepingu raames saab kõrvalkuludeks pidada üksnes eluruumi kasutamisega seonduvaid kulusid (VÕS § 292 lg 1). Kulusid, mis ei ole seotud eluruumi kasutamisega, ei saa pidada õiguspärasteks kõrvalkuludeks ning üürileandja ja üürniku võimalikud kokkulepped selliste kulude hüvitamise osas on VÕS § 275 kohaselt tühised. Tühise tehingu alusel üleantud summad saab kostja V G hagejalt VÕS § 1028 lg 1 ja § 1029 alusel tagasi nõuda. Kostja V G on põhistanud alusetult tasutud remondifondi ja kindlustuse arvutuskäiku ja esitanud arved koos konto väljavõttega (dtl-d 299-332). Kohtu hinnangul on kostja V Ge nõue põhjendatud. Kohus rahuldab kostja V Ge nõude hageja vastu tasutud remondifondi ja kindlustuse osas summas 796,14 eurot.
20.Kostja V G nõuab hagejalt 1974,19 eurot. Kostja V G on seisukohal, et üürileping oli ülesöeldud poolte kokkuleppel. Üürilepingu kokkuleppel ülesütlemisel puudus kostja V Gel kohustus tasuda üüri ja kõrvalkulusid november 2021, detsember 2021 ja jaanuar 2022 eest. Kokku on 1974,19 eurot. Kostja V G hinnangul hageja on alusetult rikastunud kostja V Ge arvel, kuna sai hüvitisena üüritasu ja kõrvalkulusid ajavahemiku eest, mil puudus tal sellele hüvitisele õigus summas 1974,19 eurot. Kohus eelnevalt luges tõendatuks, et pooled lõpetasid 01.04.2019 üürilepingu poolte kokkuleppel alates 08.01.2022. Seega oli kostjatel kohustus tasuda üüri ja kõrvalkulusid 2021.a novembri ja detsembri ning 2022.a jaanuari eest, kokku 1974,19 eurot. Kasutuslepingute üldise põhimõtte kohaselt tasu maksmise kohustus ei sõltu sellest, kas kasutaja tegelikult asja kasutab. Kohus jätab rahuldamata kostja V Ge vastuhagi hageja vastu 1974,19 euro tasumise nõudes.
21.VÕS § 308 lg 3 kohaselt üürnik võib nõuda tagatisraha tagastamist, kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul pärast üürilepingu lõppemist teatanud oma nõudest üürniku vastu. Kostja V G nõuab hagejalt tagatisraha 1250 eurot tagastamist. Kohtu hinnangul ei ole antud juhul täidetud eeldused tagatisraha tagasi nõudmiseks. Kohus luges eelnevalt tõendatuks, et pooled lõpetasid 01.04.2019 üürilepingu poolte kokkuleppel alates 08.01.2022. Hageja esitas kostjate vastu maksekäsu kiirmenetluse avalduse 13.12.2021 ja hagiavalduse 25.01.2022. Seega on hageja kui üürileandja kahe kuu jooksul pärast üürilepingu lõppemist teatanud oma nõudest üürniku vastu. Kohus rahuldas hagiavalduse põhinõudes 4403,71 eurot ja sissenõutavaks muutunud viivise osas summas 303,07 eurot. Kuivõrd kostjatel ei ole tekkinud õigust nõuda tagatisraha tagastamist, jätab kohus rahuldamata kostja V Ge vastuhagi hageja vastu tagatisraha 1250 eurot tagastamise nõudes. 15 (16)
22.Kostja V G nõudis põhinõudena 4021,04 eurot. Kohus rahuldas vastuhagi põhinõudes 796,14 eurot. Kohus jättis kostja V Ge vastuhagi rahuldamata 3224,90 euro (4021,04-796,14 =3224,90) ulatuses.
23.TsMS § 445 lg 1 teine lause sätestab, et kui pooled esitavad menetluses teineteise vastu tasaarvestatavad nõuded ja kohus mõlema poole nõuded täielikult või osaliselt rahuldab, tasaarvestatakse resolutsioonis poolte nõuded rahuldatud osas. Kui pooled esitavad kohtumenetluses teineteise vastu tasaarvestatavad nõuded ja kohus mõlema poole nõuded täielikult või osaliselt rahuldab, tuleb kohtul poolte nõuded rahuldatud osas omal algatusel tasaarvestada (vt ka RKTKm 32-1-56-06 p 14). Pooled esitasid teineteise vastu tasaarvestatavad nõuded. Kohus tasaarvestab poolte rahuldatud nõuded (hageja rahuldatud nõue kokku 3370,77 eurot ja kostja V Ge rahuldatud nõue 796,14 eurot). Tasaarvestuse tulemusena lõpeb kostja V Ge nõue 796,14 eurot tervikuna. Hageja nõue lõpeb 796,14 euro ulatuses ja hageja nõudeks jääb pärast tasaarvestust 2574,63 (3370,77-796,14=2574,63) eurot. Kohus mõistab solidaarselt kostjatelt hageja kasuks 2574,63 eurot.
24.TsMS § 367 kohaselt viivisenõude võib koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Kohus, võttes arvesse hageja taotlust ja rahuldatud hagi ulatust, mõistab välja solidaarselt kostjatelt hageja kasuks viivise välja mõistetud põhinõude 2574,63 eurot tasumata osalt seadusjärgses määras (VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses) alates 11.10.2022 kuni täitmiseni.
25.Tõendeid, mille analüüsimist otsuses ei ole eraldi kirjeldatud, jätab kohus juhindudes TsMS § 238 lg 1 ja 5 tõenditena arvestamata kui asjakohatud või vaidlusaluseid asjaolusid mitte tõendavad.
26.TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Hageja esitas hagiavalduse nõuetes, millelt arvestatud hagihind oli 8578,49 eurot. Kohus rahuldas hagiavalduse nõuetes, millele vastab hagihind 3370,77 eurot. Kohus rahuldas seega hagiavalduse 39,29% ulatuses (3370,77 8578,49-st on 39,29%). Kohus jätab hagiga seotud menetluskuludest hageja kanda 60,71% ja solidaarselt kostjate kanda 39,29%. Kostja V G esitas vastuhagi nõuetes, millelt arvestatud hagihind oli 4343,93 eurot. Kohus rahuldas vastuhagi nõuetes, millele vastab hagihind 796,14 eurot. Kohus rahuldas seega vastuhagi 18,33% ulatuses (796,14 4343,93-st on 18,33%). Kohus jätab vastuhagiga seotud menetluskuludest hageja kanda 18,33% ja kostja V Ge kanda 81,67%. Kohus jätab kostja D G menetluskulud seoses kostja V Ge vastuhagiga kostja D G enda kanda Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras. /allkirjastatud digitaalselt/ Toomas Ventsli kohtunik
16 (16)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.