OÜ BREM Kinnisvarahaldus hagi MAXIMA Eesti OÜ vastu võlgnevuse ja viivise saamiseks
Tsiviilasja hind Menetlusosalised ja nende esindajad
MAXIMA Eesti OÜ vastuhagi OÜ-lt BREM Kinnisvarahaldus võla ja viivise saamiseks ja lepingu muutmiseks või alternatiivnõudes Hagihind 36 995,86 eurot, vastuhagi hind 1 021 594,75 eurot Hageja/vastukostja: OÜ BREM Kinnisvarahaldus (10553467), esindajad vandeadvokaadid Enno Heringson (e-post: [email protected]) ja Kalju Hanni (e-post: [email protected]) Kostja/vastuhageja: MAXIMA Eesti OÜ (10765896), esindajad vandeadvokaadid Peeter Viirsalu ja Silvia Urgas (e-post: [email protected])
Kohtuistung
05.12.2022
Istungil osalenud isikud
Hageja lepinguline esindaja vandeadvokaat Enno Heringson, kostja lepingulised esindajad vandeadvokaat Silvia Urgas ja vandeadvokaat Peeter Viirsalu
RESOLUTSIOON:
1.Rahuldada hagi ja jätta vastuhagi rahuldamata.
2.Mõista MAXIMA Eesti OÜ-lt OÜ BREM Kinnisvarahaldus kasuks välja võlgnevus 20 536,32 eurot ja viivisevõlgnevus 1427,43 eurot.
3.Mõista MAXIMA Eesti OÜ-lt OÜ BREM Kinnisvarahaldus kasuks välja viivis põhivõlgnevuse (18 794,34 euro) jäägilt 0,2% päevas hagi esitamisest 11.02.2021 kuni põhivõlgnevuse täieliku tasumiseni.
4.Mõista MAXIMA Eesti OÜ-lt OÜ BREM Kinnisvarahaldus kasuks välja viivis 08.02.2021 arve nr M00276 põhivõlgnevuse (1741,98 euro) jäägilt 0,2% päevas alates 24.02.2021 kuni põhivõlgnevuse täieliku tasumiseni.
5.Jätta MAXIMA Eesti OÜ vastuhagi OÜ-lt BREM Kinnisvarahaldus võla ja viivise saamiseks ja lepingu muutmiseks ja alternatiivnõuetes rahuldamata.
6.Jätta kõik menetluskulud MAXIMA Eesti OÜ kanda.
7.Välja mõista MAXIMA Eesti OÜ-lt OÜ BREM Kinnisvarahaldus kasuks menetluskuluna 13 403,50 eurot.
8.MAXIMA Eesti OÜ-l tuleb hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tasuda OÜ-le BREM Kinnisvarahaldus menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Edasikaebamise kord ja selgitused Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue
1.11.02.2021 esitas OÜ BREM Kinnisvarahaldus hagi MAXIMA Eesti OÜ vastu põhivõla 20 536,32 euro, viivise 1427,43 euro ja edasise viivise saamiseks määras 0,2% päevas.
2.Hagi kohaselt sõlmisid pooled 17.01.2019 allüürilepingu nr 158/18, mille esemeks olid äriruumid aadressil xxx. Ruumide valdus anti üürnikule üle 18.01.2019 ning kostja avas seal „Maxima“ kaupluse. Ruumide hoolduslepingu nr VIR/18/115 sõlmis kostja OÜ-ga BREM Kinnisvarahooldus 17.01.2019.
3.19.03.2020 edastas kostja hagejale kirja, milles märkis, et tema kaupluse külastajate arv ja seeläbi käive olevat oluliselt vähenenud ning palus end täies ulatuses vabastada üüri maksmise kohustusest kuni eriolukorra lõppemiseni. OÜ BREM Kinnisvarahooldus keeldus 25.03.2020 kostjat üüri tasumise kohustusest vabastama, viidates, et kostja käive on vähenenud seetõttu, et nad on ise oma kaupluse sulgenud. 26.03.2020 taotles kostja veelkord, et üürileandja temalt enam üüri ei nõuaks, kuid hageja teatas keeldumisest 15.04.2020 vastuses.
4.27.04.2020 edastas kostja hagejale (mitte OÜ-le BREM Kinnisvarahooldus) allüürilepingu nr. 158/18 pikendamisest keeldumise ja üüripinna haldus-hoolduslepingu nr. vir/18/115 ülesütlemise teatise. Kostja teatas, et lähtudes lepingu punktist 2.4.1., ei soovi kostja lepingu kehtivuse lõppemisel selle pikenemist järgnevaks viieks aastaks ning luges lepingu kehtivuse viimaseks päevaks 18.01.2021. Lähtudes üüripinna haldushoolduslepingu nr. VIR/18/115 punkti 5 alapunktis 1 sätestatust teatas kostja, et lõpetab ühepoolselt haldus-hoolduslepingu nr. VIR/18/115 ning loeb selle kehtivuse viimaseks päevaks 28.07.2020.
5.30.04.2020 vastas hageja, et lepingu p 2.4.1 alusel üürilepingu ülesütlemine on esitatud hilinenult. OÜ-le BREM Kinnisvarahooldus ei olnud hoolduslepingu ülesütlemise avaldust isegi mitte esitatud. Kostja leidis, et üürilepingu ülesütlemine ei olevat toimunud hilinenult läbirääkimiste tõttu.
6.Kostja jätkas lepingute täitmist, tasudes OÜ BREM Kinnisvarahooldus arveid ka peale 28.07.2020 ning üüriarveid peale 18.01.2021.
7.Kostja poolne üürilepingu ülesütlemine on kehtetu. Lepingu p 2.4.1 kohaselt tuli vastav sooviavaldus esitada vähemalt 9 kuud enne lepingu lõppemise tähtaja saabumist. Lepingu p 2.4. sätestab: lepingu lõppemise tähtaeg on 2 aastat alates üüriobjekti üleandmisevastuvõtmise akti allkirjastamisest lepinguosaliste esindajate poolt. Akt on poolte vahel pinna üleandmise osas allkirjastatud 18.01.2019. Seega lepingu p 2.4 kohaselt olnuks leping kehtiv kuni 19.01.2021 juhul, kui üürnik oleks lepingu p 2.4.1 kohaselt vähemalt 9 kuud enne seda üürileandjale vastavat teate esitanud. Lepingu p 2.4.1 kohane teade soovist mitte üürilepingut jätkata tulnuks seega esitada 9 kuud enne 19.01.2021, milliseks kuupäevaks oli 18.04.2020. Kuid kuna see oli laupäev, siis lükkus vastav tähtaeg esimeseks tööpäevaks so 20.04.2020. Kostja esitas teate 28.04.2020. Kuna 20.04.2020 ei teatanud kostja üürilepingu lõpetamise soovist, sai jõu lepingu p-s 2.4.1 sätestatud poolte vahel kokku lepitud tagajärg ja leping pikenes kuni 19.01.2026.
8.Niisamuti on hooldusleping tänaseni kehtiv ja kostjale täitmiseks kohustuslik. Kostja ei ole OÜ-le BREM Kinnisvarahooldus lepingu ülesütlemise avaldust esitanud ja tal ei ole selleks õigust vastavalt üürilepingu p 7.1.4. Kuna p 2.1 nähtuvalt on üürileping kehtiv, siis seni peab jääma kehtima ka hooldusleping. Ka hoolduslepingu eritingimustes on kirjas, et leping on kehtiv OÜ-ga BREM Kinnisvarahaldus sõlmitud üürilepingu lõppemiseni. Seejuures tuleb lõppemisest ette teatada kolm kuud.
9.Kostjal on tasumata 2021.a veebruari kuu üür 13 592,70 eurot, mille maksetähtaeg oli 20.01.2021. Hagejal on õigus nõuda viivist lepingu p 11.2 alusel 570,78 eurot.
10.Hageja omandas OÜ-lt BREM Kinnisvarahooldus kostja vastu hagi esitamise hetkeks sissenõutavaks muutunud nõuded põhivõlgnevuse 6943,92 eurot ja viivise 856,65 eurot osas.
11.Lisaks taotleb hageja alates hagi esitamisest 11.02.2021 edasise viivise välja mõistmist määras 0,2 % põhivõlalt päevas. Arve nr M00276 tasumise tähtaeg saabus 23.02.2021 ja seetõttu palub hageja sellelt arvelt jooksva viivise välja mõista alates 24.02.2021.
12.Lepingu p 2.4 ja COVID-19 olukord ei ole omavahel seotud. Nimelt lepingu p-st 2.4.2 nähtub, et investeeringute hüvitamine toimub ainult juhul, kui üürileandja lepingu üles ütleb. Investeeringute hüvitamine üürniku poolsel ülesütlemisel tulnuks kõne alla lepingu p-st 10.7 tulenevalt vaid juhul, kui üürnik öelnuks üürilepingu üles üürileandja poolsete kohustuste rikkumiste tõttu. COVID-19 on täiesti lepingu p 2.4.1 kokkuleppe eesmärgist väljuv asjaolu. Võimalikud läbirääkimised ei saanud kuidagi mõjutada lepingu p 2.4.1 tuleneva tähtaja kulgemist. Kostja välja mõeldud teooria sellest, kuidas lepingu p 2.4.1 tähtaeg võiks kuidagi edasi lükkuda „aegumise“ tõttu seonduvalt poolte läbirääkimistega, on juriidiliselt ainetu. Leping on üles öeldud tuginedes lepingu p 2.4.1, kuid seda ei ole tehtud tähtaegselt. Kostja vastuväited
13.Kostja palub jätta hagi rahuldamata. Kostja on seisukohal, et kostja 28.04.2020 teate tulemusel lõppes vastavalt üürilepingu p-le 2.4.1 ja 2.4 pooltevaheline üürileping alates 18.01.2021. Alternatiivselt leiab kostja, et kostjal oli õigus üürilepingu ülesütlemiseks tulenevalt VÕS § 97 lg-st 5 või VÕS § 313 lg-st 1. Seega ei ole üürileping pikenenud kuni 19.01.2026. Kostja andis üüripinna üle 18.01.2021. Üüripinna üleandmise juures
viibis kohtutäitur xxx, kes toimetas 18.01.2021 akti, üüripinna puldid ja dokumendid ning üüripinna võtmed 20.01.2021 hageja kontorisse.
14.Poolte vahel olid alates 19.03.2020 kuni 28.04.2020 aktiivsed läbirääkimised lepingutingimuste muutmiseks. Hageja ei vastanud 16.04.2020 ettepanekule, mistõttu oli kostja 28.04.2020 sunnitud läbirääkimised katkestama ja xxx üüripinna seotud lepingud lõpetama. Kostja leiab, et analoogia korras saab antud juhul kohaldada aegumise peatumise regulatsiooni ning mitte arvestada läbirääkimiste perioodi üürilepingu p-le 2.4.1 vastava 9 kuu hulka enne lepingu lõppemist, mil kostjal on õigus teatada lepingu lõppemise soovist. Seega pikenes kostja õigus nõuda lepingu lõppemist vähemalt läbirääkimiste kestuse ehk 5 nädala ja 5 päeva võrra ehk kostjal oli 28.04.2020 õigus nõuda lepingu lõppemist vastavalt üürilepingu p-le 2.4.1. Hageja tuginemine õigustlõpetavale tähtajale on vastuolus hea usu põhimõttega. Kostja on üürilepingu lõpetamise teate esitanud 28.04.2020 ehk esimesel võimalusel pärast seda, mil oli ilmne, et hageja ei vasta kostja 16.04.2020 ettepanekule langetada üüri 50% võrra. Kostja õigus lepingu lõpetamiseks ei kaldunud eemale poolte võrdsusest.
15.Juhul kui kohus leiab, et üürileping ei lõppenud üürilepingu p-st 2.4.1 tulenevalt kostja vastava teavituse järgselt, on leping lõppenud VÕS § 97 lg-st 5 tulenevalt. Kostjal oli VÕS § 97 lg 1 alusel õigus nõuda COVID-19 viiruse levikust tingitud asjaoludest tulenevalt lepingu muutmist ja üürihinna alandamist, kuna Tallinna vanalinnas asuv üüripind oli turistide puudumise tõttu kostjale muutunud sisuliselt väärtusetuks. Kuna hageja keeldus üürilepingu muutmisest, oli kostjal VÕS § 97 lg-st 5 tulenev õigus üürileping ühepoolselt üles öelda, mida kostja 28.04.2020 ka tegi.
16.Isegi kui leida, et kostjal ei olnud õigust üürilepingu lõpetamiseks tulenevalt üürilepingu p-st 2.4.1 või alternatiivselt VÕS § 97 lg-st 5, oli kostjal õigus üürilepingu lõpetamiseks tulenevalt VÕS § 313 lg-st 1. Hageja jättis korduvalt täitmata oma üürilepingu p-st 7.2.12 tuleneva kohustuse, mille tulemusena ei saanud kostja kaupluse ehitustööd kasutusluba. Samuti ei võimaldanud hageja kostjal kordagi tutvuda kõrvalkulusid tõendavate dokumentidega.
17.Kostja ütles OÜ BREM Kinnisvarahooldus sõlmitud hoolduslepingu üles 28.04.2020 teates, mistõttu lõppes leping 28.07.2020. Lisaks on halduslepingu p-i 9.1 alusel poolel õigus hooldusleping kauem kui 30 kalendripäeva kestvate vääramatu jõu asjaolude korral ühepoolselt lõpetada. Kostja on ülesütlemisavalduses selgelt välja toonud, et lõpetab ühepoolselt haldus-hoolduslepingu nr. VIR/18/11. Teade on esitatud xxx, kes esindas nii hagejat kui OÜ-t BREM Kinnisvarahooldus ning vaidles vastu mõlema lepingu ülesütlemisele.
18.Alternatiivselt oli kostjal õigus hoolduslepingu lõpetamiseks tulenevalt lepingu p-st 9.1 COVID-19 viirusest tingitud kriisi tõttu, mis on vääramatu jõu asjaoluks.
19.Üürilepingu ja hoolduslepingu lõppemise järgselt puuduvad hagejal igasugused nõuded.
20.Hageja viivisenõue on ebamõistlikult suur (73% aastas). Kostja palub teistsuguse kokkuleppe puudumisel hageja viivisenõuet alandada VÕS § 113 lg-le 1 vastava 8 protsendini aastas.
21.Hageja huviks on tuvastada üürilepingu pikenemine ning hageja on esitanud ühe kuu üüri võlgnevuse nõude muuhulgas eesmärgiga maksta vähem riigilõivu. Kostja hinnangul on selline menetlusõiguste käsutamine hageja poolt pahauskne.
22.Kuigi kostja on seisukohal, et üürileping on alates 18.01.2021 kehtivalt lõppenud, oli hagejal hagi esitamisele eelneva peaaegu 10 kuu jooksul aega üüripinnale uue üürniku leidmiseks ning endale üüritasu saamata jäämise tõttu tekkiva kahju vähendamiseks. Seega tuleb isegi juhul, kui kohus leiab, et hagejal on kostja suhtes nõue, hageja kahjunõuet igal juhul VÕS § 139 lg-te 1 ja 2 alusel vähendada, kostja hinnangul nullini.
23.Hageja ei ole kostjale hüvitanud kohtuväliselt esitatud investeeringute ja täiendavate investeeringute hüvitamise nõuet, samuti tagastanud tagatisraha ja ekslikult tasutud üüri ning tasunud leppetrahvi.
Vastuhagi
24.MAXIMA Eesti OÜ esitas 24.05.2021 kohtule vastuhagi ning kõrvaldas selles esinenud puudused 07.06.2021 menetlusdokumendiga.
25.Kostja tegi üüripinnal ulatuslikke parendustöid (lift, konditsioneerisüsteem, valgustus koos lampidega, uued sissepääsuuksed, viimistlus- ja remonttööd (sh seina- ja põrandaplaadid), signalisatsioonisüsteem, uus elektriinstallatsioon) kogusummas 328 040,03 eurot, mille peab hageja hüvitama lepingu p-de 2.4.2, 7.1.9 ja 10.5 alusel summas 189 284 eurot. Kostja nõudis 06.01.2021 nõudekirjas hagejalt investeeringu hüvitamist hiljemalt 28.01.2021. Kostja viivisenõue vahemikul 29.01.2021-24.05.2021 määraga 0,2% päevas põhinõudelt 189 284 eurot on 43 913,89 eurot. Lisaks palub kostja välja mõista edasise viivise alates 25.05.2021 määraga 0,2% päevas või alternatiivselt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
26.Lisaks üürilepingu p-s 2.4.2 nimetatud investeeringule ehitas kostja üüripinnale oma kuludega sisse ka lifti, mille ehitamise kulu oli 41 911 eurot. Kuna kostjal polnud võimalik eritellimusel valminud lifti üüripinnalt ilma seda kahjustamata eemaldada, palus kostja 06.01.2021 teates hagejal hüvitada lifti ehitamise investeering summas 41 911 eurot hiljemalt 28.01.2021, mida hageja teinud ei ole.
27.Hageja peab hüvitama muude parenduste eest 21 129,03 eurot. Kostja sai üüripinda tegelikkuses oma äritegevuseks kasutada vaid paari kuu jooksul (juuni 2019 – veebruar 2020) ning seetõttu ei ole põhjendatud täiendava investeeringu arvelt tehtud tööde puhul arvestada amortisatsiooniga. Parendused üüripinnale tehti hageja nõusolekul. Alternatiivselt on kostjal õigus nõuda kulutuste hüvitamist käsundita asjaajamise sätete alusel. Alternatiivselt, juhul kui kohus leiab, et kostjal ei olnud kulutuste tegemiseks hageja nõusolekut, on kostjal nõue kulutuste hüvitamiseks VÕS § 1023 lg 1 alusel. Alternatiivselt, juhul kui kohus leiab, et kulutused ei kuulu hüvitamisele VÕS § 286 lg 1 või VÕS § 1023 lg 1 alusel, kuuluvad kulutused Riigikohtu praktika alusel hüvitamisel alusetu rikastumise sätete, eelkõige VÕS § 1042 alusel (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 32-1-118-14, p 20). Kostja tegutses parendustööde tegemisel heauskselt, eeldades, et teostab parendustöid hageja nõusolekul ning parendustööde tegemine vastab hageja huvile ja tegelikult tahtele (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-158-13, p 12). Samuti on kostja poolt tehtud kulutused olnud hagejale kasulikud, tõstes üüripinna väärtust.
28.Kostja viivisenõue vahemikul 29.01.2021-24.05.2021 määraga 0,2% päevas põhinõudelt 41 911 eurot on 9723,35 eurot ning põhinõudelt 21 129,03 eurot on 4901,93 eurot. Lisaks palub kostja TsMS § 367 alusel mõista hagejalt välja viivise arvestatuna põhinõudelt kogusummas 63 040,03 alates vastuhagi esitamisest 25.05.2021 määraga 0,2% päevas. Alternatiivselt, juhul kui kohus leiab, et viivisemäär 0,2% päevas ei kuulu kohaldamisele, palub kostja hagejalt mõista välja viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
29.Üürilepingu p-i 2.5 alusel tasus kostja hagejale tagatisraha 22 654,50 eurot, mis kuulub üürilepingu p-i 9.9 alusel tagastamisele 30 pangapäeva jooksul üüriobjekti tagastamise päevast. Kostja palus 06.01.2021 teates tagatisraha tagastada hiljemalt 02.03.2021, kuid hageja ei ole oma kohustust täitnud. Hagejal on kohustus hüvitada kostjale tagatisraha summas 22 654,50 eurot. Kostjal on õigus nõuda viivis 03.03.2021-24.05.2021 eest määraga 0,2% päevas põhinõudelt 22 654,50 eurolt summas 3760,65 eurot. Lisaks palub kostja TsMS § 367 alusel mõista hagejalt välja viivise arvestatuna põhinõudelt 22 654,50 eurot alates vastuhagi esitamisest 25.05.2021 määraga 0,2% päevas. Alternatiivselt, juhul
kui kohus leiab, et viivisemäär 0,2% päevas ei kuulu kohaldamisele, palub kostja hagejalt mõista välja viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
30.Kostja maksis ekslikult üüri kogu 2021.a jaanuarikuu eest, kuigi kuna üürileping lõppes 18.01.2021, kuulus kostja poolt maksmisele vaid 18 päeva üür kogusummas 6577,20 eurot. Seega on kostja maksnud ekslikult üüri summas 4750,05 eurot. Kostja nõudis üüri tagastamist 26.01.2021 nõudekirjas hiljemalt 28.01.2021. Kostjal on õigus nõuda viivis perioodi 29.01.2021-24.05.2021 eest määraga 0,2% päevas põhinõudelt 4750,05 eurolt summas 1102,01 eurot. Lisaks palub kostja TsMS § 367 alusel mõista hagejalt välja viivise arvestatuna põhinõudelt 4750,05 eurot alates vastuhagi esitamisest 25.05.2021 määraga 0,2% päevas. Alternatiivselt, juhul kui kohus leiab, et viivisemäär 0,2% päevas ei kuulu kohaldamisele, palub kostja hagejalt mõista välja viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
31.Hageja kohustus üürilepingu p-i 7.2.12 alusel muutma üüriobjekti sihtotstarvet ehitisregistris. Kuna kauplus oli kahekorruseline, ehitas kostja kokkuleppel hagejaga üüripinnal lifti. Liftile ehitusluba taotledes tegi Tallinna Linnaplaneerimise Amet kostjale 10.06.2019 märkuse, et xxx hoone kasutusotstarbena ei ole kauplust sinna projekteeritud. Kuna kostja ei ole üüripinna omanik, pöördus kostja 23.05.2019 ja 11.06.2019 hageja poole. Hageja poolt hoone kasutusotstarbe muutmata jätmise tõttu sai kostja lifti ehitamiseks vajalikele ehitustöödele küll ehitusloa, kuid mitte kasutusluba. Hageja rikkumise tõttu ei väljastatud kostja kauplusele kasutusluba. Kostja pidi korduvalt hagejalt küsima kasutusloa saamiseks vajalikku elektriosa käidukorralduse lepingut, et seda linnale esitada, kuigi tegu polnud kostja kui üürniku kohustusega.
32.Kostja on korduvalt pöördunud hageja poole, et tutvuda elektrienergia ja võrguteenuse arvetega, kuid kostjal ei olnud üürilepingu kaheaastase kehtivuse jooksul hoolimata korduvatest päringutest kordagi võimalik veenduda kõrvalkulude põhjendatusega. Kostjal on üürilepingu p-i 10.7 alusel õigus nõuda leppetrahvi summas 189 284 eurot hageja kohustuse rikkumise tõttu. Kostja palub TsMS § 367 alusel mõista hagejalt välja viivise arvestatuna põhinõudelt summas 189 284 eurot alates vastuhagi esitamisest 25.05.2021 määraga 0,2% päevas. Alternatiivselt, juhul kui kohus leiab, et viivisemäär 0,2% päevas ei kuulu kohaldamisele, palub kostja hagejalt mõista välja viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
33.Juhul, kui kohus tuvastab üürilepingu lõppemise 18.01.2021, nõuab kostja üürilepingu muutmist perioodil 13.03.2020-18.01.2021 ning kostja poolt enam makstud üürihinna tagastamist (VÕS § 1028 lg 1).
34.Võrreldes pooltevahelise üürilepingu sõlmimisega 17.01.2019 olid asjaolud kostja 19.03.2020 palve saatmise ajaks oluliselt muutunud COVID-19 viiruse leviku ja seotud piirangute tõttu. Koroonakriis annab aluse VÕS §-i 97 kohaldamiseks. Võrreldes lepingu sõlmimisega jaanuaris 2019 muutusid asjaolud märtsis 2020 oluliselt, millega kaasnes üüripinna väärtusetuks muutmine kostjale, kuna üüripind oli kostjale kahjumlik. Kostja ei saanud sellist asjaolude muutumist jaanuaris 2019 mõistlikult ette näha ega omalt poolt asjaolude muutumist mõjutada. Samuti ei oleks põhjendatud, et sellist asjaolude muutumise riisikot peaks kandma üürnik, mitte üürileandja, kellel on võimalik üüripinda anda üürile mõnele kolmandale isikule, kelle tegevus ei oleks nõnda mõjutatud Tallinna vanalinna külastatavate turistide arvust. Olukorras, kus kostja oleks teadnud sellest, et Tallinna vanalinna ei külasta tänase seisuga enam kui aastasel perioodil pea üldse turiste, ei oleks kostja hagejaga üürilepingut sõlminud, mida tõendab ka asjaolu, et kostja hoidis xxx poodi 25.03.2020-18.01.2021 suletuna. Kostja pöördus hageja poole korduvalt kohtuväliselt ning taotles enda täielikult üürist vabastamist, olles 16.04.2020 vastuses
kompromissina nõus üüri langetamisega 50% võrra. Kostja hinnangul on COVID-19 viiruse negatiivset mõju arvestades põhjendatud üüri alandada määras 100% tagasiulatuvalt alates 13.03.2020. Juhul kui üürileping on lõppenud, on põhjendatud alandada üüri perioodil 13.03.2020-18.01.2021 tervikuna määras 100%. Alternatiivselt palub kostja määrata kohtul kindlaks üüri alandamise määr. Kostja palub kohtuotsuse resolutsioonis välja tuua, et kohtuotsus asendab lepingu p-s 2.7 toodud üürisumma muutmiseks vajaliku hageja nõusoleku.
35.Alternatiivselt, juhul, kui kohus leiab, et pooltevaheline üürileping kehtib, mistõttu on hagejal kostja vastu nõue üüri tasumiseks, esitab kostja vastavalt Riigikohtu praktikale (tsiviilasi nr 3-2-1-179-15) vastuhagina nõude üürihinna muutmiseks tagasiulatuvalt alates 13.03.2020 VÕS § 97 lg-te 1 ja 4 alusel. Selliselt vastuhagi rahuldamisel lõppeks hageja nõue täielikult tasaarvestamisega. Täiendavalt on kostjal sellisel juhul õigus nõuda alates 13.03.2020 enammakstud üürihinna tagastamist. Sh on kostjal ka sellisel juhul õigus nõuda üürihinna alandamist, sh tagasiulatuvalt hiljemalt alates eriolukorra kehtestamisest 13.03.2020 kuni lepingu lõppemiseni 18.01.2021. Juhul, kui kohus leiab, et leping kehtib, on põhjendatud muuta lepingut selliselt, et üürihind loetakse muutunuks alates 13.03.2020, kuna COVID-19 mõju turismisektorile kestab veel aastaid, mistõttu ei ole põhjendatud üürihinda alandada ainult tagasiulatuvalt, vaid ka tulevikku suunatult. Üürihinda tuleb alandada määras 100%.
36.Seega palub kostja hoolimata sellest, kas üürileping lõppes 18.01.2021, muuta hageja ja kostja vahel sõlmitud üürilepingu p-i 2.7 selliselt, et igakuiselt tasutava üüri summa on alates 13.03.2020 null eurot. Alternatiivselt palub kostja määrata kohtul kindlaks üüri alandamise määr. Kostja palub kohtuotsuse resolutsioonis välja tuua, et kohtuotsus asendab lepingu p-s 2.7 toodud üürisumma muutmiseks vajaliku hageja nõusoleku.
37.Kostja on ajavahemikus 13.03.2020-18.01.2021 maksnud üüri 113 637,90 eurot. Arvestades üüri alandamise määraga 100%, kuulub enammakstud üüritasu kostjale tervikuna tagastamisele. Kostja palub TsMS § 367 alusel mõista hagejalt välja viivise arvestatuna põhinõudelt summas 113 637,90 eurot alates vastuhagi esitamisest 25.05.2021 VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
38.Üürihinnad Tallinna vanalinnas on oluliselt langenud ning vanalinna äride külastatavus oluliselt vähenenud. Vastus vastuhagile
39.Üürilepingu tähtaegse lõppemise korral ei olnud investeeringute tagastamist ette nähtud sh ka mitte juhul, kui üürileping lõppes kahe, mitte seitsme aasta pärast. Investeeringute hüvitamine oli võimalik vaid lepingu p 2.4.2 sätestatud juhul. Üürileandja ei ole lepingut üles öelnud. Seega vastav punkt ei kohaldu ja mingid investeeringud hüvitamisele ei kuulu.
40.Lifti ehitamise puhul oli tegemist parendusega, mis jääb üüripinnale ning mille hüvitamist ei ole üürnikule ette nähtud isegi juhul, kui üürileping lõppeb. Tegemist ei olnud investeeringuga, mis kuulunuks lepingu järgi hüvitamisele (lepingu p 2.4.2; 10.7 ja 10.8). VÕS § 286 lg 1 järgse nõude eeldus on lepingu lõppemine, aga ka leping pole käesoleval juhul lõppenud. VÕS § 286 lg 1 alusel saab nõuda parenduste hüvitamist, milleks oli üürileandja nõusolek ja käsundita asjaajamise sätete alusel nende kulutuste hüvitamist, milleks üürileandja nõusolekut ei olnud. Antud juhul oli hageja teadlik lifti paigaldamisest pinnale ning tal ei olnud sellele vastuväiteid. Lisaks ei ole täidetud ka VÕS § 1018 lg 1 tulenevad eeldused, millal oleks üldse tegemist käsundita asjaajamisega. Erialakirjanduses on VÕS § 286 kommentaarides märgitud, et käesolevast paragrahvist
tulenevalt saab üürnik täiendavaid nõudeid esitada üksnes käsundita asjaajamise peatükis sätestatud alustel. Seega on vastavate kulutuste hüvitamise eelduseks kas VÕS § 286 või VÕS 51. peatükk so § 1018 jj. Alusetu rikastumise regulatsioon sellise nõude puhul üldse ei kohaldu. Seega on ka vastav kostja nõue alusetu isegi juhul, kui leping oleks lõppenud (mida see pole).
41.Ainus investeering, mis poolte vahel oli kokku lepitud hüvitamisele, oli algne investeering summas 265 000 eurot, mis vähenes aasta kaupa ja tulnuks kompenseerida juhul, kui üürileandja oleks mistahes alusel üürilepingu üles öelnud. Juhul, kui see summa osutus tegelikkuses suuremaks, siis selle kompenseerimises pooled kokku ei leppinud. Juhul, kui tegemist on mingite hilisemate summadega, siis ka need kompenseerimisele üheski osas ei kuulu, vaid üürnik võiks need eelviidatud lepingu p 10.5 alusel eemaldada, kui seda oleks võimalik teha üüripinda kahjustamata. Järelikult on nõue summas 21 129,03 eurot alusetu isegi juhul, kui leping oleks lõppenud (mida see pole).
42.Tagatisraha tagastamise nõudele vaidleb kostja vastu põhjusel, et pooltevaheline leping ei ole lõppenud.
43.Kuna leping kehtib, siis pidigi kostja tasuma kogu jaanuarikuu üüri ning tal puudub alus 4750,05 euro tagasi nõudmiseks. Isegi kui leping oleks lõppenud, kuuluks tasumisele 6796,35 eurot (11 327,25 eurot : 30 päeva x 18 päeva). Kostja saaks sellisel juhul tagasi nõuda vaid 4530,90 eurot.
44.Leppetrahvi nõue 189 284 eurot on alusetu. Lähtudes kostja enda loogikast, siis ei ole ta lepingut erakorraliselt üles öelnud, vaid on lähtudes lepingu p 2.4 ja 2.4.1 regulatsioonist tulenevalt teatanud, et ei soovi üürilepingu pikenemist järgnevaks viieks aastaks. Üürilepingu lõppemine selle tähtaja möödumise tõttu ei saa kuidagi anda üürnikule õigust leppetrahvi nõudmiseks. Samuti ei ole antud juhul tegemist lepingu p 10.8 kirjeldatud olukorraga.
45.Hageja leiab, et alus mistahes summas üürisumma alandamiseks puudub ning kostja on täiesti valesti mõistnud VÕS § 97 mõtet. Praegusel juhul püüab kostja tugineda üksnes muutunud asjaoludele COVID-19 pandeemia näol, kuid jätab tähelepanuta kõik muud VÕS § 97 kohaldamise eeldused ja regulatsiooni mõtte tervikuna. Nimelt puudub käesoleval juhul mistahes (oluline) lepingupoolte kohustuste vahekorra muutumine – üürileandja üürib üürnikule ikka seda sama pinda ja teeb seda täpselt sama raha eest kui lepingus kokku lepitud. Seega ei ole kostja kui üürniku poolsed kohustuste täitmise kulud suurenenud. Jääb arusaamatuks, kuidas 100% üürihinna alandamine taastaks poolte esialgse lepinguliste kohustuste tasakaalu. Kostja sõlmis lepingu toidupoe avamiseks. Kui see tema väitel ei osutunud nii kasumlikuks kui ta eeldas, siis ei ole see poolte lepingulise vahekorra muutumine, vaid äriline ebaedu, mis on kostja riisiko välistades VÕS § 97 lg 2 p 3 tulenevalt VÕS § 97 kohaldamise. Isegi kui lähtuda sellest, et poolte lepinguliste suhete väline asjaolu so COVID-19 võiks poolte suhetele mõjuda, siis tuleb siinkohal rõhutada, et tegelikkuses puuduvad mistahes tõendid selle kohta, et üüripinnal äri jätkamine olnuks kostjale kahjulik. Risk, kas avataval kauplusel on ka reaalselt olemas kliendid, on kauplusepidaja kanda ja välistab VÕS § 97 lg 2 p 3 tulenevalt VÕS § 97 kohaldamise. Kostjal oli võimalik olla paindlik ja mõnevõrra oma sortimenti muuta vms. Tegelikkuses puuduvad igasugused andmed selle kohta, et kostjale oleks kaupluse pidamine olnud oluliselt ebasoodsam kui seni – kostja sulges ise vähem kui kaks nädalat peale eriolukorra väljakuulutamist oma kaupluse ja hoiab seda suletuna käesoleva ajani kuigi olukord on tänaseks juba oluliselt paranenud. Kostja eesmärk on olnud COVID-19 olukorda ära kasutades survestada hagejat andma kostjale äripind kasutusse tasuta või vähemalt olulise allahindlusega. Lepingu lõpetamisele asuti tuginema alles siis, kui hageja väljapressimisele ei allunud. Käesoleval juhul ei esine ka võlaõigusseaduse üldosas so VÕS § 97 osundatud äärmiselt erandlikke juhtumeid. Turistide arv ja nende poolt tekitatav käive kui ajas asjaoludest (kasvõi näiteks halb ilm) tulenevalt muutuv asjaolu ei kuulunud lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude hulka, millest tulenevalt ei
ole antud juhul Riigikohtu selgituste kohaselt võimalik VÕS § 97 kohaldada. Lisaks kohustuste vahekorra olulisele muutumisele peavad esinema kõik VÕS § 97 lg-s 2 sätestatud alused (Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-76-10 p 11). Kostja käive ja selle saavutamiseks vajalik külastajate hulk (sh turistid) ei kuulunud pooltevahelise lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude hulka, vaid need olid kostja äriplaani osas, mille täitumise riisikot kandis kostja. See tähendab, et isegi kui turistide vähesuse tõttu langes kostja käive, siis see muutunud asjaolu ei kuulunud lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude hulka, mistõttu ei ole võimalik VÕS § 97 kohaldada; samas seda, et turistide arv ja eeldatav käive võib ka langeda, oli selliseks asjaoluks, millega kostja arvestas omale lepingust varasema väljumise võimalust ette nähes ja seda hagejalt taotledes. Seega võrreldes lepingu sõlmimisega ei olnud isegi lepingu sõlmimise aluseks mitteolevad asjaolud muutunud – juba lepingu sõlmimise ajal nägi kostja ette võimaluse, et tema uudne kaupluse formaat ei pruugi olla piisavalt kasumlik. VÕS § 97 eesmärk on vähendada ebaõiglust, kuid antud juhul soovib kostja ebaõiglust hagejale läbi normi kohaldamise just nimelt luua. VÕS § 97 kohaldamiseks puudub alus. Küll on asjakohane VÕS § 8 lg 2, mille kohaselt on leping lepingupooltele täitmiseks kohustuslik. Kohtuotsuse põhjendused
46.Kohus, tutvunud asja materjaliga, samuti uurinud kohtule esitatud dokumentaalseid tõendeid ja kuulanud pooled ära, leiab, et hagi tuleb rahuldada ja vastuhagi jätta rahuldamata.
47.Pooltel puudub vaidluse järgmiste asjaolude üle: • OÜ BREM Kinnisvarahaldus (hageja/vastukostja) ja MAXIMA Eesti OÜ (kostja/vastuhageja) sõlmisid xxx asuvate äriruumide 17.01.2019 allüürilepingu nr 158/18 (I kd lk 14-18) • üüripinna haldus-hoolduslepingu nr VIR/18/115 (I kd lk 19-22) sõlmis kostja 17.01.2019 OÜ-ga BREM Kinnisvarahooldus koos lisadega (I kd lk 7-13, 19-32); • hageja andis kostjale valduse üle 18.01.2019 ning kostja avas seal „Maxima“ kaupluse (I kd lk 23-32); • 19.03.2020 palus kostja hagejal vabastada end täies ulatuses üüri maksmisest kuni eriolukorra lõppemiseni (I kd lk 33), millest hageja 25.03.2020 keeldus (I kd lk 35-36) ning 26.03.2020 esitas kostja veelkord taotluse üüri kohustusest vabastamiseks (I kd lk 37), millest hageja keeldus 15.04.2020 vastuses (I kd lk 39); • OÜ BREM Kinnisvarahooldus loovutas hagejale üüripinna haldus-hoolduslepingust nr VIR/18/115 tulenevad nõuded kokku summas 6943,92 eurot, millele lisandub jooksev viivis ja teatas sellest kostjale 11.02.2021 (I kd lk 62-73).
48.Üürilepingu kehtivusest
48.1.Hageja leiab, et kostja poolt üürilepingu ülesütlemine on kehtetu, kuna kostja esitas ülesütlemise teate hilinenult.
48.2.Kostja leiab, et tema 28.04.2021 teate tulemusel lõppes üürileping vastavalt üürilepingu punktidele 2.4.1.ja 2.4. alates 18.01.2021. Kostja hinnangul olid 19.03.2020-28.04.2020 poolte vahel aktiivsed läbirääkimised lepingutingimuste muutmiseks.
48.3.Poolte vahel puudub vaidlus selles, et: • kostja esitas hagejale 27.04.2020 allüürilepingu nr 158/18 pikendamisest keeldumise ja üüripinna haldus-hoolduslepingu nr VIR/18/115 ülesütlemise teatise ja luges lepingu kehtivuse viimaseks päevaks 18.01.2021 (I kd lk 41); • 27.04.2020 esitas kostja hagejale allüürilepingu nr 158/18 pikendamisest keeldumise ja üüripinna haldus-hoolduslepingu nr VIR/18/115 ülesütlemise teatise (I kd lk 41);
48.4.Vastavalt lepingu punktile 2.4 on lepingu lõppemise aeg 2 aastat alates üüriobjekti üleandmise-vastuvõtmise akti allkirjastamisest lepinguosaliste esindajate poolt (I kd lk 14). Poolte vahel puudub vaidlus selles, et hageja andis kostjale valduse üle
18.01.2019 (I kd lk 23-32). Lepingu punktist 2.4.1 tulenevalt, kui üürnik ei teata üürileandjale vähemalt 9 kuud enne lepingu lõppemise tähtaja saabumist, et ta soovib lepingu lõppemist, loetakse leping selle tähtaja saabumisel ilma lepinguosaliste sellekohase eraldi kirjaliku kokkuleppeta ühekordselt automaatselt pikenenuks järgmiseks 5 aastaks. Selguse huvides on lepinguosalised kokku leppinud, et käesolevas punktis toodud lepingu lõpetamise õigus on ainult üürnikul.
48.5.Kohus leiab, et osundatud lepingupunktidest tulenevalt tulnuks kostjal teatada soovist üürilepingut mitte jätkata 9 kuud enne 19.01.2021 s.o 18.04.2020. Kuivõrd lepingu pikendamisest keeldumise tähtpäev 18.04.2020 langes nädalavahetusele, siis tulnuks sellest teatada hiljemalt esimeseks tööpäevaks s.o 20.04.2020 (TsÜS § 136 lg 8). Kostja esitas teate alles 28.04.2020 s.o peale poolte lepingus kindlaksmääratud tähtpäeva.
48.6.Kohus leiab, et poolte vahel ei peetud 19.03.2020-28.04.2020 läbirääkimisi lepingutingimuste muutmiseks. Kohtu hinnangul soovis kostja üürihinna tasumise kohustusest vabanemist kuni eriolukorra lõppemiseni ja hageja keeldus sellest. Poolte kirjavahetusest nähtub, et 19.03.2020 (I kd lk 33) palus kostja seoses COVID19 viiruse levikust tulenevalt kaupluse külastajate arvu ja seetõttu vähenenud käibe tõttu vabastada kostja üüri maksmise kohustusest kuni Eesti Vabariigi Valitsuse kehtestatud eriolukorra lõppemiseni. Hageja vastas kostja kirjale 25.03.2020 ekirjaga (I kd lk 35-36), kus märkis, et kostja põhjustas kirjas viidatud olukorra ise, lühendades kaupluste lahtiolekuaegasid. Hageja leidis vastuses, et eriolukorra väljakuulutamisega kaasnes märkimisväärne jaemüügi kasv ning konkreetse kaupluse üürimakseid on võimalik tasuda teiste kaupluste sissetulekute arvelt. Kostja vastas hagejale 26.03.2020 (I kd lk 37-38) ja palus viidates VÕS 97 lõikele 1 veelkord kaaluda kostja 19.03.2020 esitatud palvet kostja üürimaksete tasumisest vabastamiseks. Kostja leidis, et eriolukord on mõjutanud kostja turistidele ja Tallinna vanalinnas liikuvatele inimestele mõeldud mugavuspoes käimist. Kostja selgitas, et kaupluse lahtiolekuaegu lühendati kahjude minimeerimiseks. Kostja hoiatas, et juhul, kui hagejal puudub tahe koostööks, on ta sunnitud kaaluma üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist. Hageja vastas omakorda kostja 26.03.2020 kirjale 15.04.2020 (I kd lk 39-40) ja selgitas, et on omakorda kõnealuse äripinna üürnik ja peab täitma oma kohustusi üürileandja ees. Hageja leidis, et tegemist ei olnud VÕS § 97 lõikes 1 märgitud olukorraga, kuna lepingulises suhtes ei ole midagi muutunud. Hageja leidis, et puudus alus lepingu muutmiseks. Kostja vastas hagejale (I kd lk 105) veel samal päeval ja palus üürisummat vähendada 50% võrra neljaks kuuks. 27.04.2020 esitas kostja allüürilepingu pikendamisest keeldumise ja üüripinna haldus-hoolduslepingu ülesütlemise teatise. Hageja vastast kostja 27.04.2020 teatele 30.04.2020 (I kd lk 43-44) ja selgitas, et puudub alus lepingu muutmiseks ning palus lepingut täita. Kohtu hinnangul nähtub poolte kirjavahetusest, et kostja esitas hagejale korduvaid palveid üürihinna tasumise kohustusest vabanemiseks ja vähendamiseks kuni eriolukorra lõppemiseni ning hageja keeldus korduvalt üürihinna alandamisest. Viidatud kirjavahetust ei saa pidada üürilepingu tingimuste muutmiste läbirääkimiseks ning seetõttu ei ole põhjendatud analoogia korras aegumise regulatsiooni kohaldamine. Lisaks olid pooled lepingus kokku leppinud etteteatamise tähtaja, millele ei ole põhjust poolte läbirääkimiste ajaks kohaldada aegumise peatumise tähtaega. Kostjal oli võimalik lepingust tuleneva 9-kuise etteteatamistähtaja järgmiseks esitada teade õigeaegselt. Pooled olid lepingu punktis 12.2 (I kd lk 17 pöördel) kokku leppinud, et pooltel on kohustus lepingu muutmise taotlusele vastata 20 päeva jooksul. Kostja ettepanekule vastates ei olnud viidatud tähtaeg möödunud. Kostja üürilepingu pikendamata jätmise teate esitamine ei sõltunud hageja vastusest, selleks vajas ta vaid enda otsust, kas soovib lepingut jätkata. Seda mõistis kostja ka ise, kui esitas 27.04.2020 teate
olukorras, kus hageja ei olnud veel kostja 15.04.2020 kirjale vastanud. Lisaks leiab kohus, et üürilepingu pikenemisega nõustumine ei olnud kuidagi seotud üürihinna vähendamise taotlusega kindlaks perioodiks (s.o eriolukorra lõppemiseni). Puudusid põhjused, miks kostja poleks saanud hiljemalt lepingus märgitud tähtajaks teatada soovist keelduda lepingu pikendamisest. Seega esitas kostja üürilepingu pikendamisest keeldumise teate hilinenult s.o 7 päeva peale lepingus märgitud tähtpäeva.
48.7.Kohus leiab, et hageja tuginemine õigustlõpetavale tähtajale ei ole vastuolus hea usu põhimõttega. Kostja alustas hagejaga ruumide üürimiseks läbirääkimisi juba 2018 augustis ja kostja esialgseks sooviks oli sõlmida leping 5+5 aastaks allüürivõimalusega (I kd lk 150-151). Kostja ei ole vastu vaielnud asjaolule, et hageja edastas kostjale tutvumiseks enda koostatud üürilepingu põhja (I kd lk 151155) ja pooled asusid lepingutingimusi läbi rääkima. Pooled pidasid pikalt läbirääkimisi ja jõudsid lepingu allkirjastamiseni 2019 jaanuaris. Hageja esitatud esialgne leping erines oluliselt kostjaga allkirjastatud lepingust. Pooled pidasid läbirääkimisi mh lepingu pikkuse ja pikendamisest keeldumise tähtaegade üle (I kd lk 156-165). Muudatustest nähtuvalt oli kostjal võimalus välja pakkuda omapoolne lepinguprojekt. Kostja eelistas hageja pakutud lepingu põhja ja tal oli võimalus aktiivselt kaasa rääkida erinevate nii üüri- kui ka halduslepingu punktide (sh lepingu pikkuse ja pikendamisest keeldumise tähtaegade) muutmisel. Seega ei ole kostja tõendanud, et üüri- ja hooldusleping sõlmiti hageja ja OÜ BREM Kinnisvarahooldus tüüptingimustel. Üürilepingu punktidest 2.4. ja 2.4.1. tulenevalt oli vaid üürnikul õigus leping üles öelda kahe aastase perioodiga, pooled hagejale sellist ülesütlemise võimalust ette ei näinud. Kohus nõustub hagejaga selles, et üürileandja poolt 2 + 5 aastane leping ja üürniku poolt 7-aastane leping on poolte võrdsuse põhimõttest oluliselt kõrvalekalduv. Seega võib eeldada, et kuivõrd lepingu tähtajas tuli üürileandja üürnikule oluliselt vastu, siis sai lepingu punkti 2.4.1. kohaldada vaid lepingus märgitud tähtaja jooksul. Pooled ei vaidle selle üle, et tegemist oli kostja esimese ekspress formaati kauplusega (I kd lk 103-103 pöördel) ja selle testimiseks vajas kostja prooviperioodi ning see tingis ka kostja poolt 2 + 5 perioodi kokkuleppimise. Viidatud tingimuse, 9-kuise lepingu pikendamisest keeldumise tähtaja, kokkuleppimist ei saanud kuidagi mõjutada COVID-19 viirus, mida pooltel sel hetkel ei olnud võimalik ette näha. Seega sai viidatud punktist tulenevate tähtaegade järgmisel kostja lähtuda vaid kaalutlustest, kas soovib üüripinda kasutada kuni 19.01.2026.
48.8.Osundatust tulenevalt pikenes tulenevalt lepingu punktist 2.4.1. üürileping kuni 19.01.2026.
49.Üürilepingu muutmisest ja ülesütlemisest
49.1.Hageja leiab, et kostja ei viidanud lepingu ülesütlemisel VÕS § 97 tulenevale alusele, vaid lepingu punktile 2.4.1.
49.2.Kostja leidis alternatiivselt, et tal oli õigus üürilepingu ülesütlemiseks tulenevalt VÕS § 97 lg-st 5 või VÕS § 313 lg-st 1.
49.3.Kostja poolt hagejale 27.04.2020 edastatud allüürilepingu nr 159/18 pikendamisest keeldumise teate (I kd lk 41) kohaselt teavitab kostja hagejat, et kostja ei soovi lähtudes lepingu punktist 2.4.1. lepingu kehtivuse lõppemisel selle pikendamist järgnevaks viieks aastaks ning luges lepingu kehtivuse viimaseks päevaks 18.01.2021. Kohus leiab, et kostja ei esitanud ülesütlemise teadet, vaid teatas tulenevalt lepingu punktist 2.4.1. üürilepingu pikendamisest keeldumisest. Teates ei tuginenud kostja lepingu ülesütlemisele ja VÕS §-dele 97 või 313. Kostja tugines vaid lepingu punktile 2.4.1. ja seetõttu puudub tal ka alus käesolevas menetluses tugineda ülesütlemisele (sh VÕS §-dele 97 ja 313). Asjaolule, et kostja soovis tugineda just lepingu punktist 2.4.1. tulenevale
pikendamisest keeldumisele, mitte VÕS §-dele 97 või 313, viitab ka lepingu kehtivuse viimaseks päevaks märgitud tähtaeg 18.01.2021.
49.4.Juhul, kui asuda seisukohale, et pikendamisest keeldumise teatest saab tuletada ka üürilepingu ülesütlemise tuginedes VÕS § 97 lg-le 5, siis leiab kohus, et lepingu ülesütlemiseks puudus alus. Kostja viitas lepingu muutmise (üürihinna langetamise) vajadusele seoses COVID-19 viiruse levikuga. VÕS § 97 alusel lepingu muutmist võib nõuda ainult eeldusel, et oluliselt on muutunud lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud (lg 1) ning täidetud on kõik VÕS 97 lg 2 sätestatud nõuded. Kohus leiab, et turistide ja Tallinna vanalinnas liikuvate inimeste vähenemine seoses eriolukorra kehtestamise ja COVID-19 leviku piiramisega ei ole käesoleval juhul selliseks asjaoluks, mis andnuks alust nõuda lepingu muutmist ja üürihinna alandamist VÕS § 97 alusel. Lepingust ja seadusest tuleneb kostjale kohustus maksta üüri, sealjuures ei sõltu üüri maksmise kohustus sellest, kas ja kui palju kostja ruume kasutab. Ruumide kasutamise vajaduse muutumine on kostja äririsk, mida ei pea hageja kandma. Üürilepingu eseme kasutamine kostjal ei olnud takistatud, muu hulgas ei olnud vastavaid takistusi kaasa toonud eriolukorra väljakuulutamine. Kohus tuvastas eelnevalt punktis 48.7, et 9-kuise lepingu pikendamisest keeldumise tähtaja kokkuleppimist lepingu punktis 2.4.1. ei saanud kuidagi mõjutada COVID-19 viirus, mida pooltel sel hetkel ei olnud võimalik ette näha. Kuivõrd kostjal on mitmeid kaupluseid, siis ei saanud ühe kaupluse ajutine käibe langus mõjutada kostjat sel määral, et õigustada lepingu ülesütlemist või muutmist. Kostja käive tõusis 2020. aastal 4,88%, seejuures oli I kvartalis käibe kasv 10% (I kd lk 177). Paljudel ettevõtetel ei olnud nimetatud perioodil võimalik tulu teenida, kuid avatuks jäid esmatarbekaupu pakkuvad kauplused. Kogu kostja kontserni kasumit konkreetse kaupluse käibe langus ei mõjutanud. Samuti oleks kostja saanud ise muuta konkreetses kaupluses pakutavate kaupade sortimenti, orienteeruda ümber ja pakkuda turistide asemel kaupu vanalinna elanikele ning sellega oluliselt vähendada eriolukorrast tingitud mõju konkreetsele kauplusele. Seetõttu ei oma tähtsust ka kostja esitatud tõendid turismi prognoosist pärast eriolukorda (I kd lk 104, II kd lk 49-103). Kostja ei ole väitnud, et nimetatu oleks eeldanud ulatuslikke investeeringuid. Vanalinnas elas 01.01.2021 seisuga 4787 inimest (I kd lk 178-179) ja kostjal on kaupluseid oluliselt väiksema elanike arvuga kohtades (I kd lk 180-184). Seega oli kaupluse sulgemine kostja enda otsus, mis ei olnud otseselt mõjutatud COVID-19 viiruse levikust.
49.5.Kuna kohus tuvastas, et täitmata on VÕS § 97 lg 1 eeldused, ei pea kohus vajalikuks hinnata kõigi lg-s 2 sätestatud eelduste täitmist või täitmata jätmist. Kohus leiab, et kostjal puudus COVID-19 viiruse levikust tulenev alus lepingu ülesütlemiseks.
49.6.Kohus leiab, et kostja ei ole lepingus viidanud mingil moel VÕS § 313 lg 1 või lepingu punktist 6.2 tulenevale alusele üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Kostja ei ole teates viidanud üürileandjast tulenevatele mõjuvatele põhjustele ja nendel põhjustel üürilepingu ülesütlemisele. Seetõttu puudub kohtul alus ja vajadus hinnata kostja väiteid ning tõendeid (I kd lk 113-130) seoses üüriobjekti sihtotstarbe muutmisega, kasutusloa saamiseks vajalike toimingute tegemata jätmisega või kõrvalkulusid tõendavate dokumentide esitamata jätmisega. Isegi juhul, kui viidatud puuduste esinemise saaks tuvastada, siis ei ole kostja nimetatud puuduste kõrvaldamiseks andnud hagejale täiendavat tähtaega puuduste kõrvaldamiseks, et oleks saanud sel alusel lepingu üles öelda. Seetõttu puudub kostjal ka alus vastuhagis märgitud leppetrahvi nõude esitamiseks ja see tuleb jätta rahuldamata.
49.7.Osundatust tulenevalt leiab kohus, et kostjal puudus alus VÕS § 97 lg 5 alusel lepingu ülesütlemiseks ning kostja ei öelnud lepingut üles VÕS § 313 lg 1 alusel.
49.8.Kuivõrd kostja hilines teatega mitte pikendada üürilepingut ja ei ole kehtivalt ka üürilepingut üles öelnud, siis ei oma üüripinna üleandmine 18.01.2021 ja üüripinna puldi, dokumentide ja võtmete kohtutäituri kaudu hagejale 20.01.2021 tagastamine mingit
õiguslikku tähendust (I kd lk 107-112). Poolte vahel sõlmitud üürileping on kehtiv kuni 19.01.2026.
49.9.Kuivõrd poolte vahel sõlmitud üürileping on kehtiv, siis puudub kostjal alus ka vastuhagis nõutud tagatisraha tagastamiseks ja sellelt viivise nõudmiseks.
50.Haldus- ja hoolduslepingu kehtivusest
50.1.Hageja leiab, et haldus-hooldusleping on tänaseni kehtiv ja kostjale täitmiseks kohustuslik. Kostja ei ole esitanud lepingu ülesütlemise avaldust OÜ-le BREM Kinnisvarahooldus ja tal puudub selleks ka üürilepingu punktist 7.1.4 tulenevalt õigus. Kuna üürilepingu punktist 2.1. tulenevalt on üürileping kehtiv, siis peab jääma kehtima ka hooldusleping.
50.2.Kostja leiab, et ta ütles hoolduslepingu üles 28.04.2020, teatades sellest ette 3 kuud, mistõttu lõppes leping 28.07.2020. Lisaks on kostja hinnangul halduslepingu punktist 9.1 tulenevalt lõpetada kauem kui 30 kalendripäeva kestvate vääramatu jõu asjaolude korral ühepoolselt.
50.3.Koos allüürilepingu nr 159/18 pikendamist keeldumise teatega esitas kostja, lähtudes üüripinna haldus-hoolduslepingu nr VIR/18/115 punkti 5 alapunktist 1 ülesütlemise teatise (I kd lk 41) ja luges kehtivuse viimaseks päevaks 28.07.2020. Kostja esitas teate hagejale, mitte haldus- ja hoolduslepingu sõlminud OÜ-le BREM Kinnisvarahooldus. Kohus leiab, et kostja on teate esitanud ja suunanud hagejale (teatise adressaat ja tema registrikood) ja seetõttu ei ole kostja haldus- ja hoolduslepingut üles öelnud. Kohus nõustub hagejaga, et ainuüksi asjaolu, et hagejal ja OÜ-l BREM Kinnisvarahooldus sama juhatuse liige (I kd lk 131) ei too kaasa teate edastamist kahele lepingupartnerile.
50.4.Isegi kui lugeda teade OÜ-le BREM Kinnisvarahooldus kättetoimetatuks, siis on haldus-hooldusleping kehtiv, sest tulenevalt hoolduslepingus märgitud lepingu tähtajast (I kd lk 19) kehtib leping kuni OÜ-ga BREM Kinnisvarahaldus sõlmitud üürilepingu lõppemiseni. Sarnaselt on lepingust aru saanud ka kostja ja on tasunud, vaatamata lepingu väidetavalt alates 28.07.2020 ülesütlemisele, halduslepingust tulenevaid arveid ka 2020 augusti (esitati augusti, mitte juuli teenuste eest) ja novembri arveid (I kd lk 63, 68).
50.5.Kohus tuvastas eelnevalt punktis 49.5, et kostjal puudus COVID-19 viiruse levikust tulenev alus lepingu ülesütlemiseks. Seega puudus kostjal ka alus hoolduslepingu punktist 9.1 tulenevalt lepingu ülesütlemiseks. COVID-19 levikust tulenev eriolukord ei tinginud kostjal kaupluse sulgemist.
50.6.Osundatust tulenevalt leiab kohus, et kostja ei ole haldus-hoolduslepingu ülesütlemisest lepingupoolele teatanud ja isegi kui lugeda teade kättetoimetatuks, siis on leping kehtiv.
51.Lepingu muutmisest ja üürisumma vähendamisest ja tahteavalduse asendamisest
51.1.Kostja nõudis vastuhagis poolte vahel sõlmitud allüürilepingu muutmist selliselt, et üürilepingu punktis 2.7 oleks perioodil 13.03.2020-18.01.2021 üüri summaks 0 eurot või üürisumma kindlaks määratud kohtu äranägemisel. Samuti taotles kostja lepingu muutmiseks hageja nõusoleku kohtuotsusega asendamiseks.
51.2.Hageja leidis, et kokkulepitud üüri vähendamiseks puudub alus.
51.3.Kohus tuvastas eelnevalt punktis 49.4 et, kuivõrd kostjal on mitmeid kaupluseid, siis ei saanud ühe kaupluse ajutine käibe kasv mõjutada kostjat sel määral, et õigustada lepingu ülesütlemist või muutmist. Kohus leidis viidatud punktis, et kostja käive tõusis 2020. aastal 4,88%, seejuures oli I kvartalis käibe kasv 10% (I kd lk 177) ja kogu kostja kontserni kasumit konkreetse kaupluse käibe langus ei mõjutanud. Samuti leidis kohus, et kostja oleks saanud ise muuta konkreetses kaupluses pakutavate kaupade sortimenti, orienteeruda ümber ja pakkuda turistide asemel kaupu vanalinna elanikele ning sellega oluliselt vähendada eriolukorrast tingitud mõju konkreetsele kauplusele. Samas punktis leidis kohus, et kaupluse
sulgemine oli kostja enda otsus, mis ei olnud otseselt mõjutatud COVID-19 viiruse levikust. Kohus leiab, et asjaolu, et mitmed üürileandjad vähendasid COVID-19 viiruse leviku alguses üüri (II kd lk 48, 170-182), ei tähenda, et viidatut oleks pidanud tegema automaatselt ka hageja. Kohus leiab, et kostjal puudub COVID-19 viiruse levikust tulenev alus lepingu muutmiseks, st üürihinna alandamiseks ja seetõttu tuleb kostja vastuhagi üürilepingu muutmiseks (üürihinna alandamiseks) jätta rahuldamata ning selle tõendamiseks esitatud tõendite (II kd lk 104, 165-169, III kd lk 7-12, 14-58, 77, 81-85, 95a-d) hindamine ei ole vajalik.
51.4.Kuivõrd kohus jätab lepingu muutmise nõude rahuldamata, siis jääb rahuldamata ka kostja nõue hageja lepingu muutmiseks tahteavalduse asendamiseks.
52.Üürivõlgnevusest ja viivisest
51.1.Hageja nõuab kostjalt 2021 veebruari kuu üüri 13 592,70 eurot.
51.2.Kostja üürisummale vastuväiteid ei esitanud.
51.3.Hagi kohaselt on kostjal tasumata 2021 veebruari kuu üür arve nr 210014 summas 13 592,70 eurot maksetähtajaga 20.01.2021 (I kd lk 61).
51.4.VÕS § 76 lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. Üürniku kohustus tasuda üüri tuleb VÕS §-st 271 ja käesoleval juhul lepingu punktist 2.9. ja 9.1.Tulevalt VÕS § 101 lg 1 punktist 1 võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist kui võlgnik on kohustust rikkunud. Eeltoodust tulenevalt tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista tasumata üür 13 592,70 eurot.
51.5.VÕS § 101 lg 1 p 6 sätestab võlausaldaja õiguse nõuda rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võlgnikult viivist. VÕS § 113 lg 1 kohaselt võib rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võlausaldaja võlgnikult nõuda viivist, arvates kohustuse sissenõutavaks muutmisest kuni kohase täitmiseni. Üürilepingu punktist 11.2. tulenevalt on vastastikuste maksekohustuste mittetähtaegsel täitmisel lepinguosalisel õigus nõuda viivist 0,2% tähtajaks tasumata summalt päevas. 10.02.2021 seisuga on kostja hilinenud arve tasumisega 21 päeva. Kohus leiab, et hagejal on õigus nõuda üüri tasumata jätmisel viivist lepingu p 11.2 alusel 570,78 eurot ja nimetatud summa tuleb kostjalt hagejale välja mõista. Vaidlus puudub selles, et hageja on korduvalt kostjalt üürivõla tasumist nõudnud (I kd lk 35-36, 43-44, 47-48, 50-52).
51.6.Kohus leiab, et kuivõrd poolte vahel sõlmitud üürileping on kuni 19.01.2026 kehtiv ja hageja on nõudnud vaid 2021 veebruari üürivõlgnevust, siis on asjakohatud kostja viited hageja kohustusele tekkiva kahju vähendamiseks. Kohtu hinnangul ei ole ka kostja ise teinud midagi tal tekkinud ja tekkiva kahju vähendamiseks, kuigi hageja on enne kohtusse pöördumist korduvalt püüdnud kostjale pakkuda koostööd ja ka erinevaid võimalusi kahju vähendamiseks (I kd lk 47-48, 51-52).
52.7.Samuti leiab kohus, et kuivõrd poolte vahel sõlmitud üürileping on kehtiv, siis puudub kostjal vastuhagis märgitud alus tasutud üüri tagasinõudmiseks. Kostja oli kohustatud üüri tasuma ja seetõttu ei ole kostja poolt üüri tasumine ekslik ning tal puudub õigus selle tagasi nõudmiseks. Seetõttu puudub kostjal ka alus nimetatud nõudelt viivise nõudmiseks.
53.Haldus- ja hoolduslepingust tulenev võlgnevus
53.1.Hageja nõuab kostjalt hooldustasude võlgnevust 6943,92 eurot ja sissenõutavaks muutunud viivist hooldustasude võlgnevuselt 856,65 eurot.
53.2.Kostja leiab, et haldus-hooldusleping on lõppenud ja hagejal puuduvad sellest tulenevalt igasugused nõuded (sh viivisenõue). Alternatiivselt leiab kostja, et viivisenõue on ebamõistlikult suur.
53.3.Kostjal on tasumata või tasutud osaliselt või hilinemisega järgmised arved. • 2020 juuli eest arve M3404 summas 2140,36 eurot, mis tasuti hilinemisega. Arve tasumise tähtaeg oli 20.08.2020, kuid see tasuti 02.09.2020. Arve tähtaeg oli ületatud 13 päeva ja viivis arvelt on 55,65 eurot.
• 2020 augusti eest arve M03951 summas 4407,28, mis tasuti hilinemisega. Arve tasumise tähtaeg oli 19.09.2020, kuid see tasuti 23.09.2020. Viivis 4 päeva eest on 35,26 eurot. • 2020 septembri eest arve M04615 summas 1741,98 eurot, millest on 16.11.2020 tasutud 12 eurot (summa vastab arvel kajastatud üldelektri energiale), võlgnevus seega 1729,98 eurot. Arve tasumise tähtaeg oli 20.10.2020. Viivis arvelt nr M04615 on kokku 10.02.2021 seisuga 391,62 eurot. • 2020 oktoobri eest arve M04992 summas 1741,98 eurot, millest on tasutud tähtaegselt 12 eurot (summa vastab arvel kajastatud üldelektri energiale), võlgnevus seega 1729,98 eurot. Arve tasumise tähtaeg oli 18.11.2020. Viivis sellelt on 290,64 eurot. • 2020 novembri eest tasus kostja arve M05717 summas 2041,18 eurot hilinemisega. Arve tasumise tähtaeg oli 22.12.2020. Sellest 311,20 eurot tasuti tähtaegselt, kuid ülejäänud 1729,98 eurot 28.12.2020. Viivis moodustab 20,76 eurot. • 2020 detsembri eest arve nr M00015 summas 1741,98 eurot, maksetähtaeg 23.01.2021. Viivis on 18 päeva eest 62,71 eurot. • 2021 jaanuari eest arve nr M00276 summas 1741,98 eurot, maksetähtaeg 23.02.2021. Hageja taotleb viivise välja mõistmist sellelt arvelt alates 24.02.2021.
53.4.Kohus tuvastas eelnevalt punktis 47, et OÜ BREM Kinnisvarahooldus loovutas hagejale üüripinna haldus-hoolduslepingust nr VIR/18/115 tulenevad nõuded kokku summas 6943,92 eurot, millele lisandub jooksev viivis ja teatas sellest kostjale 11.02.2021 (I kd lk 62-73). Samuti leidis kohus punktis 50.6, et kostja ei ole haldushoolduslepingu ülesütlemisest lepingupoolele teatanud ja isegi kui lugeda teade kättetoimetatuks, siis on leping kehtiv. Seega tuleb hageja nõue kostja vastu haldushoolduslepingu võlgnevuse väljamõistmiseks rahuldada.
53.5.Kohus leiab, et hageja viivisenõue ei ole ebamõistlikult suur. Kohus tuvastas punktis 48.7, et lepingut ei sõlmitud tüüptingimustel, vaid kostjal oli võimalus lepingutingimused läbi rääkida ning seda õigust kostja ka aktiivselt kasutas. Lisaks nähti viidatud viivisemäär ette mõlema poolele. Vaidlus puudub selles, et hageja on kostjalt korduvalt enne kohtusse pöördumist hooldustasude maksmist nõudnud. Osundatud põhjustel tuleb hageja viivsenõue rahuldada.
54.Edasiulatuvast viivisest
54.1.Hageja nõuab kostjalt tasumata kohustustelt edasiulatuvat viivist põhivõlgnevuse (18 794,34 euro) jäägilt 0,2% päevas hagi esitamisest 11.02.2021 kuni põhivõlgnevuse täieliku tasumiseni. 08.02.2021 arvelt nr M00276 nõuab hageja põhivõlgnevuse (1741,98 euro) jäägilt viivist 0,2% päevas alates 24.02.2021 kuni põhivõlgnevuse täieliku tasumiseni.
54.2.TsMS § 367 kohaselt võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Kohus leiab, et hagejal on õigus kostjalt nõuda viivist põhivõlgnevuse (18 794,34 eurolt) jäägilt alates hagi esitamises 11.02.2021 (v.a arvelt nr M00276) arvestatuna põhivõlalt määras 0,2% päevas kuni kohustuse kohase täitmiseni. 08.02.2021 arvelt nr M00276 on hagejal õigus nõuda viivist põhivõlgnevuse (1741,98 euro) jäägilt viivist 0,2% päevas alates 24.02.2021. Kohus rahuldab hageja nõude nimetatud ulatuses.
55.Kostja kahjunõudest
55.1.Kostja esitas 24.05.2021 vastuhagi, milles nõudis tulenevalt lepingu punktidest 2.4.2., 7.1.9. ja 10.5. ulatuslike parendustööde ja investeeringute hüvitamist 469 012,58 euro ulatuses. Samuti nõuab kostja hagejalt nimetatud summalt viivist 0,2% päevas alates 25.05.2021 kuni põhivõla tasumiseni.
55.2.Hageja leiab, et kostjal ei ole lepingu punktist 2.4.2 tulenevalt õigus nõuda üüripinnale tehtud parendustööde ja investeeringute hüvitamist.
55.3.Kohus tuvastas eelnevalt punktis 48.7, et üürilepingu punktidest 2.4. ja 2.4.1. tulenevalt oli vaid üürnikul õigus leping üles öelda kahe aastase perioodiga, pooled hagejale sellist ülesütlemise võimalust ette ei näinud. Lepingu punkti 2.4.2. näeb ette, et kostjal on võimalik nõuda kahju hüvitamist vaid üürileandja poolt lepingu mistahes alusel ülesütlemisel. Investeeringute hüvitamine üürniku poolsel ülesütlemisel oli võimalik vaid lepingu punktist 10.7 tulenevalt juhul, kui üürnik öelnuks üürilepingu üles üürileandja poolsete kohustuste rikkumise tõttu. Kohus nõustub hagejaga selles, et kostja leppis hagejaga üürilepingu sõlmimisel kokku selliselt, et ta võib investeeringud kaotada kaheaastase prooviperioodi jooksul. Üürilepingu tähtaegse lõppemise korral ei olnud investeeringute tagastamist ette nähtud ka siis, kui üürileping lõppes kahe, mitte seitsme aasta pärast. Investeeringute hüvitamist oli kostjal õigus vaid nõuda lepingu punktis 2.4.2 märgitud juhul. Hageja ei ole üürileandjana üürilepingut üles öelnud ja seetõttu ei kohaldu ka punkt 2.4.2. Lift ehitamine ei olnud investeering, mis kuulunuks lepingu punktide 2.4.2, 10.7 ja 10.8 alusel kostjale hüvitamisele. Kohus nõustub hagejaga selles, et VÕS § 286 lõikest 1 tulenevate nõuete eeldus on lepingu lõppemine, kuid käesoleval juhul on kohus tuvastanud, et poolte vahel sõlmitud üüri- ja haldus-hooldusleping ei ole lõppenud (vt otsuse p 48-50). Kostjal oli hageja nõusolek parenduste tegemiseks, seega ei kohaldu käesoleval juhul ka käsundita asjaajamise sätted. VÕS §-st 286 tulenevalt saab üürnik täiendavaid nõudeid esitada vaid üksnes käsundita asjaajamise peatükis sätestatud alustel. Seega ei saa kulutuste hüvitamise nõude aluseks olla alusetu rikastumise regulatsioon.
55.4.Pooled lugesid investeeringu maksumuseks 265 000 eurot, mis hüvitatakse lepingu kehtivuse vältel. Esimesel aastal lepingu ülesütlemisel tulnuks hagejal hüvitada 265 000 eurot ja alates teisest aastast arvestusega, et iga lepinguline täisaasta vähendab hüvitamisele kuuluvat investeeringut 14,28% võrra algsest investeeringu summast ehk 37 858 eurot aastas. Seega puuduks kostjal igal juhul õigus hagejalt enam kui investeeringuks tehtud 265 000 euro hüvitamiseks ning seda saaks kostja vaid nõuda juhul, kui üürileandja oleks lepingu üles öelnud, mida hageja käesoleval juhul teinud ei ole.
55.5.Osundatud põhjustel jätab kohus hageja investeeringute ja täiendavate paranduste hüvitamise nõude rahuldamata ja ei hinda nende asjaolude tõendamiseks esitatud tõendeid (II kd lk 10-47).
56.Kokkuvõtvalt vastuhagist Kohus jätab kostja vastuhagi hagejalt põhivõla ja viivise saamiseks ja lepingu muutmiseks ja alternatiivnõuetes rahuldamata.
57.Menetluskulud
57.1.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Kuna kohus rahuldab hagi ja jätab vastuhagi rahuldamata, siis tulenevalt TsMS § 162 lg-st 1 jäävad menetluskulud kostja kanda.
57.2.Maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks kohtuotsuses TsMS § 174 lg 1 ja 2 ning § 177 lg 1 järgi.
57.3.Hageja esitas menetluskulude taotluse koos õigusabi osutamisel tehtud toimingukirjeldustega kohtule 10.03.2023. Kostja vastuväiteid hageja menetluskuludele ei esitanud.
57.4.Hageja põhjendatud menetluskuluks on TsMS § 138 lg 2 kohaselt riigilõiv 1000 eurot, mis tuleb kostjalt välja mõista. Samuti on hageja põhjendatud menetluskuluks TsMS § 143 p 1 järgi dokumentaalse tõendi saamise kulu (kostja majandusaasta aruanne) 2 eurot. See tuleb samuti kostjal hüvitada.
57.5.Hageja on taotluse järgi kandnud kulusid õigusabile summas 12 401,50 eurot (käibemaksuta). Õigusabi on osutatud kokku 88,38 tundi, hinnaga 145 eurot tund, alates 23.jaanuarist hinnaga 160 eurot tund (arve 1230301).
57.6.Riigikohus on lahendis 2-19-10324 asunud seisukohale, et menetlusosalisele hüvitatavate esindajakulude rahalise suuruse kindlaksmääramiseks tuleb lähtuda kuludest, mis menetlusosalisel on tekkinud vajadusest teha menetluses esindaja abil oma õiguste kaitseks vajalikud menetlustoimingud. Põhjendatud ja vajaliku menetluskuluna TsMS § 175 lg 1 tähenduses saab vastaspoolelt välja mõista lepingulise esindaja kulu ulatuses, mis vastab nõutava kvalifikatsiooniga ja hoolsalt tegutseva esindaja menetlusosalise esindamiseks vajalike menetlustoimingute tegemiseks tavapäraselt vajaliku ajakulu ja põhjendatud tunnitasu määra korrutisele. Seejuures võimaldab TsMS § 175 lg 1 arvestada menetlusosalise esindamiseks vajalike menetlustoimingute tegemiseks tavapäraselt vajaliku ajakulu hindamisel menetluse ja asja liiki, asja keerukust ja mahukust, menetlusdokumentide sisu ja mahtu. Lisaks tuleb selle sätte järgi arvestada esindaja põhjendatud tunnitasu suurust.
57.7.Maakohus, hinnates käesoleva vaidluse keerukust ja mahukust, asjas peetud kohtuistungite arvu, hageja esindaja teostatud toiminguid nii hagi kui vastuhagiga ja määruskaebuste menetlustega seoses ning nende mahtu, samuti esindaja kvalifikatsiooni ja tunnitasu suurust, leiab, et antud juhul on hageja lepingulise esindaja kulud põhjendatud ja vajalikud taotletud ulatuses. Lepingulise esindaja tunnitasu suurus vastab esindaja kvalifikatsioonile. Kohtumenetluses on peetud põhjendatuks esindaja tunnitasuks 170 eurot ilma km (Riigikohtu lahend 3-2-1-15916) ja 165 eurot ilma km (Riigikohtu lahend 3-2-1-131-16). Kohus ei tuvastanud, et esindaja oleks teostatud põhjendamatuid või ülemäärase ajakuluga õigusabitoiminguid. Kohus arvestab ka, et kostja ei ole esitanud hageja menetluskulude põhjendatuse ja vajalikkuse kohta sisulisi vastuväiteid. Seega tuleb kostjal hagejale hüvitada õigusabikuluna 12 401,50 eurot (käibemaksuta summas). Kokku on hüvitamisele kuuluva menetluskulude suurus 13 403,50 eurot, mis tuleb kostjalt hagejale välja mõista.
57.8.Hageja on taotlenud TsMS § 177 lg 2 alusel kohustada kostjat hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tasuma menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Kohus rahuldab taotluse.
57.9.TsMS § 178 lg 1 kohaselt menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati.. /allkirjastatud digitaalselt/ Moonika Tähtväli kohtunik Osaliselt tühistatud Tallinna Ringkonnakohtu 05.04.2024 lahendiga.
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.