Kaie Almere 24.11.2025 Tallinn, Tallinna kohtumaja
Tsiviilasja number Tsiviilasi
2-24-6813
Tsiviilasja hind Menetlusosalised ja nende esindajad
Asja läbivaatamine
Osaühing L & N BOJARSKI hagi Tallinn, Pae tn 25 korteriühistu vastu 25 440 euro ja viivise nõudes 28 303,57 eurot Hageja Osaühing L & N BOJARSKI (registrikood 10649954), lepinguline esindaja vandeadvokaat Aleksei Vassiljev Kostja Tallinn, Pae tn 25 korteriühistu (registrikood 80160338), lepinguline esindaja vandeadvokaat Andrus Kattel Kohtuistungil 17.09.2025
RESOLUTSIOON
1.Jätta Osaühing L & N BOJARSKI hagi Tallinn, Pae tn 25 korteriühistu vastu 25 440 euro ja viivise nõudes rahuldamata. Menetluskulude jaotus
2.Jätta menetluskulud täielikult Osaühing L & N BOJARSKI kanda.
3.Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks pärast käesoleva kohtuotsuse jõustumist.
EDASIKAEBAMISE KORD JA TÄHTAEG
Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonikaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu jooksul arvates
avalikult teatavaks tegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.
1.Osaühing L & N BOJARSKI (hageja) esitas Harju Maakohtule hagi Tallinn, Pae tn 25 korteriühistu (kostja) vastu kahju hüvitamise ja viivise nõudes.
2.Hageja nõuab kostjalt viimase poolt elamu remonditööde mittetäitmise (mittenõuetekohase täitmise) tõttu hagejale tekkinud kahju hüvitamist kogusummas 25 440 eurot, mis on saamata jäänud üüritulu 16 kuu eest ajavahemikul 01.01.2023 – 30.04.2024. Hageja palub kostjalt välja mõista viivist protsendina põhinõudelt 25 440 eurot alates hagi esitamisest (30.04.2024) kuni põhinõude täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
3.Hageja on Tallinnas, Lasnamäe linnaosas Pae tn 25 asuvas elamus (elamu) korteriomandi nr 12 omanik. Elamus on moodustatud korteriühistu Pae tn 25 (kostja) ja hageja on Korteriühistu liige. 07.04.2022 toimus elamus tulekahju, mille käigus sai kahjustada elamu osad, muuhulgas elamu katus on tulekahju käigus sisuliselt hävinud tervikuna. Tulekahju kustutamise tagajärjel voolasid kustutamisel kasutatud vedelikud hageja korterisse, mille tagajärjel sai kahjustada hageja korteriomandi lagi, seinad, põrandad, korteri sisustus, korteris asunud inventar ja seadmed. Remonditööde hinnapakkumist teinud ehitusfirma kalkulatsiooni järgi tekkis hagejal kokku vähemalt 108 552,78 euro suurune kahju korteri parandamise kulude maksumusena.
4.Enne 07.04.2022 toimunud tulekahju kasutas hageja korterit hambaravikabinetina, andes korteriruume üürile hambaarstidele (OÜ Stomms ja OÜ Cumlokok). OÜ Cumlokok tasus hagejale igakuiselt üüritasu summas 1045 eurot ja OÜ Stomms 545 eurot. Kokku sai hageja enne 07.04.2022 toimunud tulekahju korteri üürile andmisest tulu (üür) summas 1590 eurot kuus. Seoses korteri kasutamise võimatusega kolisid üürnikud hageja ruumidest välja ja lõpetasid hagejaga sõlmitud üürilepingud. Elamu remonditööd on seniajani tegemata (sh elamu katus). Korteriühistu Pae tn 25 juhatus on korduvalt teatanud korteriomanikele, et elamu katus paigaldatakse (koos katuse monteerimiseks vajalikke remonditöödega) hiljemalt 31.12.2022.
5.Veesadude sissevoolu takistamiseks on paigaldatud ajutine kuppel, mis ei kaitse väliste vedelikute sisenemisest elamu ruumidesse (sealhulgas hageja korteriomandisse). Hageja remonditööde hinnapakkumist teinud ehitusfirma teatel ei ole hageja korteriomandis remonditööde tegemine enne elamu katuse nõuetekohast paigaldamist otstarbeline. Hageja nõudis kostjalt 20.02.2024 kohustuste täitmist (remonditööde teostamist) ja kahju hüvitamist. Kostja enda kohustusi ei täitnud.
6.Hageja leiab, et kostja rikkus järgmisi kohustusi: kohustust teostada katuse remont; kohustust koguda remondi tegemiseks vajalikku fondi; rikkus kohustust teostada vajalikud toimingud teha korter elamiskõlblikuks, koostada majanduskava ja kutsuda kokku korteriomanike erakorraline koosolek uue majandamiskava kehtestamiseks. Samuti rikkus kostja kohustust sõlmida kaasomandi eseme taastamisväärtusest lähtuva kahjukindlustuslepingu. 02.12.2014 menetlusdokumendis leiab hageja, et nõutava kahjunõude sisuks võib olla ka kaotatud kasutuseelise nõue, mille õiguslikuks aluseks on VÕS § 132 lg 4 2
7.Kostjale oli ettenähtav, et elamu säilitamiseks vajalike remonditööde tegemata jätmise tagajärjel tekib hagejal kahju, mis seisneb võimatuses kasutada äriruume vastavalt sihtotstarbele (anda äriruumid üürile hambaarstidele). Kohustuse rikkumist ei saa vabandada kohustuse täitmiseks vajalike rahavahendite puudumisega.
KOSTJA VASTUVÄITED
8.Kostja vaidleb hagile vastu. Korteriühistu ei ole oma kohustusi rikkunud. Pae 25 KÜ kohustuste rikkumiseks ei ole see, et Pae 25 korterelamu kaasomandi esemeks olevate suuremahuliste ehituskonstruktsioonide taastamiseks ei ole korteriühistul 07.04.2022 tulekahju järgselt rahalisi vahendeid.
9.Hageja väidetava saamata jäänud tulu hüvitamise nõue ei ole korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) kaitse-eesmärkide (VÕS § 127 lg 2) kohaselt selliseks kahjuks, mida korteriühistu peaks ühistu liikmele hüvitama. Et korterelamu kaasomandis olevad osad olid Pae 25 KÜ poolt KrtS § 34 lg 2 p 3 kohaselt kindlustatud, siis alates 08.04.2022 ei võinud Pae 25 KÜ hoone suhtes ilma kindlustusseltsi nõusolekuta mingeid muudatusi teha (VÕS § 488 lg 2). Hoone kindlustanud kindlustusselts Gjensidige1 korraldas perioodil 08.0424.08.2022 Pae 25 korterelamult kogu katuse ning katusekorruse (4. korruse) ja 3. korruse korterite lammutamise. Hoonet katab ajutine telk-katus. Kindlustusselts Gjensidige lubas, et taastab esimesel võimalusel kõik hoone osad. Pae 25 KÜ tegutses tulekahjujärgselt vastavuses Gjensidige juhi avalduste ja peaeksperdi kirjadega.
10.Kui korteriühistule ei ole korteriomanike poolt eraldatud kaasomandi kahjustatud osade taastamiseks raha, ei ole tegemist ühistu rikkumisega. Korteriühistu ei pea tagama kogu hoone katuse ja mitmete korruste ülesehitamist, eriti siis kui korteriomanike poolt ei ole selleks ühistule rahalisi vahendeid ette nähtud. Alles korteriühistule hoone rekonstrueerimiseks vajaliku summa üleandmisel saab rääkida korteriühistu kohustusest ja vastutusest elamu katuse ehitustehniliselt reaalseks ajaks väljaehitamiseks. Pae 25 KÜ on teinud kõik mõistlikult võimaliku, et Pae 25 hoone kahjustumise korral saaks hoone võimalikult kiiresti taastatud.
11.Kui Pae 25 korterelamu katuse taastamata jätmisel oleks tegemist Pae 25 KÜ rikkumisega, siis on see rikkumine VÕS § 103 lg 2 tähenduses vabandatav. Pae 25 KÜ on mittetulunduslikul alusel tegutsev ühistu ning ühistul endal ja ka ühistu liikmetel puuduvad korterelamu kahjustatud ja pärast kindlustusandja poolt lammutatud korterelamu osade ülesehitamiseks vajalikud miljonid. Selliseks puhuks sõlmiski KÜ Gjensidigega korterelamu koguriskikindlustuse lepingu, et hoone kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust suuremad kulutused oleks õnnetusjuhtumi puhul kindlustusega kaetud. Samuti ei ole KrtS §-de 4, 12, 34, 35 ja 41 kaitse-eesmärgiks VÕS § 127 lg 2 tähenduses hoones aset leidnud õnnetusjuhtumi tõttu saamata jäänud tulu hüvitamine korteriomanikule. See on ettevõtlusrisk, mida iga ettevõtlusega tegelev korteriühistu liige ise kannab.
12.Pae 25 kaasomanikuna on hageja ise pannud kostja kirjeldatud olukorda – korteriühistul ei ole tulekahju järel hoonelt puuduvat katust ja 3-4. korrust võimalik taastada, sest korteriomanikud ei soovi selleks vajalikku rahasummat ühistule tasuda.
13.Hageja hääletas selle poolt, et korteriomanikud ei maksa ise hoone taastamise eest, vaid taastamine toimub Gjensidigelt väljanõutava hüvitise arvel ning seejärel pani hageja oma 3
korteri müüki 149 050 eurose hinnaga. Müügikuulutuse järgi ei ole hageja korteris probleeme külma, kütte, niiskuse ja hallitusega ning korteris on remonditöödeks ettevalmistus tehtud. Korteri siseviimistluse taastamine oli hiljemalt alates juunist 2022 võimalik.
14.Esitatud kahjunõue ja väited on vastuolus seaduse ning hea usu põhimõttega. Hageja eelistab vastuolus KrtS § 12 lg-ga 2 enda ettevõtluse huve korteriühistu ja teiste kaasomanike õigustatud huvidele. Kuigi kõik Pae 25 kaasomanikud on 07.04.2022 tulekahju tõttu võrdselt halvas ja ebaõiglases olukorras, siis soovib hageja, et teised korteriomanikud maksaksid kinni hageja väidetava ettevõtlustulu vähenemise.
KOHTU PÕHJENDUSED
15.Kohus jätab hagiavalduse rahuldamata.
16.Hageja nõuab kostjalt hagejale tekkinud kahju hüvitamist saamata jäänud üüritulu näol, kuna 16.05.2022 tekkinud tulekahju käigus sai elamu ja hageja omand kahjustada. Hageja ei saa seetõttu enda omandit välja üürida hambaravi kabinetina ning ei saa tulu teenida. Kostja leiab, et hageja väidetava saamata jäänud tulu hüvitamise nõue ei ole korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) kaitse-eesmärkide (VÕS § 127 lg 2) kohaselt selliseks kahjuks, mida korteriühistu peaks ühistu liikmele hüvitama.
17.Kohtu hinnangul võib kostja praegusel juhul vastutada hoone katuse korrasoleku tagamata jätmise tõttu kahju põhjustamise eest. Kui korteriühistu rikub korteriomandite kaasomandi osa eseme valitsemise kohustust, vastutab ta korteriomaniku ees KrtS § 12 lg 1 ja § 34 lg 2 ning VÕS § 115 lg 1 alusel. Korteriomanikud teostavad oma korteriomandist tulenevaid õigusi ja täidavad kohustusi käesolevas seaduses sätestatud ulatuses korteriühistu kaudu (KrtS § 12 lg 1). Riigikohus on märkinud, et korteriühistu vastutab elamu konstruktsioonide (antud juhul katuse) õigeaegse väljaehitamise ja korrashoidmise kohustuse rikkumise tõttu kahju põhjustamise eest, kui täidetud on VÕS § 115 eeldused (vt RKTKm 3-2-1-117-14, p 12). Korteriomandite kaasomandi osa eseme valitsemise kohustus tähendab eelkõige korteriomanike ühist ning korteriühistu kaudu täidetavat kohustust tagada korteriomandite kaasomandi osa eseme korrashoid ja taastamine. Tallinnas Pae tn 25 asuva elamu katus on elamu korteriomandite kaasomandi osa korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 4 lg 4 järgi. KrtS § 34 lg 2 kohaselt valitsevad korteriomanikud korteriomandite kaasomandi osa eset korteriühistu kaudu. Vastavalt KrtS §-le 35 on korteriühistu kohustusteks kaasomandi eseme korrashoid ja remont ja KrtS §-le 41 remonditööde tegemiseks vajaliku suurusega remondifondi kogumist ja majanduskava koostamist. Korteriühistul on eeltoodud sätetest tulenevalt kohustus tagada kaasomandi eseme remont ja selleks raha leidmine.
18.Seega saab hageja nõuda korteriühistult kahju hüvitamist, kui on täidetud järgmised eeldused: korteriühistu on rikkunud oma kohustusi, s.o ennekõike korteriomandite kaasomandi osa eseme valitsemise kohustust (KrtS § 12 lg 1 ja § 34 lg 2 ja VÕS § 115 lg 1); korteriühistu vastutab kohustuse rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1), st rikkumine ei ole vabandatav (VÕS § 103 lg 1); hagejale on tekkinud kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128); kahju on hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2) ning rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4).
19.Saamata jäänud tuluks loetakse VÕS § 128 lg 4 kohaselt kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olev asjaolu ei oleks 4
esinenud. Saamata jäänud tulu võib iseenesest hõlmata mitut liiki tulusid, mis jäävad kahju tekitaja õigusvastase tegevuse tõttu saamata. Näiteks kuulub selle alla kahjustatud isiku poolt saamata jäänud ettevõtlustulu üldiselt. Kohtupraktika kohaselt tuleks saamata jäänud tulu suuruse määramisel hinnata peamiselt seda, millega ja millises suuruses tulu oleks teenitud sel ajal, kui kohustusi oleks täidetud nõuetekohasel. Arvesse tuleb võtta ka enne rikkumist teenitud kasu, alternatiivseid kasusaamise võimalusi ning seda kui isik on teinud eelnevaid investeeringuid kasu saamiseks (RKTKo 3-2-1-173-12, p 20). Selleks, et tõendada saamata jäänud tulu, tuleb isikul üksnes tõendada, et tal oli kavatsus ja võimalus sel perioodil tulu saada (RKTKo 3-2-155-11, p 12. Saamata jäänud tulu kindlakstegemisel tuleb eeldatavast sissetulekust maha arvestada vajalikud kulutused sissetuleku saamiseks. Maha tuleb arvata ka kogu kasu, mida kahju kannataja rikkumisest sai (nt erinevad hüvitised), kuna kahju hüvitamine ei tohi regulatsiooni kompensatsioonieesmärki arvestades viia kannatanu rikastumiseni.
20.Pooled vaidlevad selle üle, kas hagejal tekkis kahju saamata jäänud tulu näol selle tõttu, et kostja rikkus oma kohustust. Hageja väitel on Pae 25 KÜ eelkõige rikkunud Pae 25 hoones 07.04.2022 kahjustunud katuse viivitamatu taastamise kohustust. Samuti on kostja rikkunud hageja hinnangul kohustust koguda remondi tegemiseks vajalikku fondi; kohustust teostada vajalikud toimingud teha korter elamiskõlblikuks; kohustust koostada majanduskava ja kutsuda kokku korteriomanike erakorraline koosolek uue majandamiskava kehtestamiseks ning kohustust sõlmida kaasomandi eseme taastamisväärtusest lähtuv kahjukindlustusleping.
21.Kohus tuvastab järgmised asjaolud mille osas pooled ei vaidle. Hageja on Pae 25-12, Tallinn asuva korteriomandi omanik (dtl 6). Pae 25 korterelamu katus sai 07.04.2022 tulekahjus kahjustada ning katus põles ligi 15 korteri ulatuses. Hagejale kuuluv korteriomand sai samuti tulekahjus kahjustada (dtl 8). Remonditööde hinnapakkumist teinud ehitusfirma kalkulatsiooni kohaselt tekkis hagejal kokku vähemalt 108 552,78 euro suurune kahju korteri parandamise kulude maksumusena (dtl 9-13). Enne 07.04.2022 toimunud tulekahju kasutas hageja korterit hambaravikabinetina, andes korteriruume üürile hambaarstidele (OÜ Stomms ja OÜ Cumlokok). OÜ Cumlokok tasus hagejale igakuiselt üüritasu summas 1045 eurot (dtl 14) ja OÜ Stomms 545 eurot (dtl 15). Seoses 07.04.2022 toimunud elamu katuse põlengu ja korteri kasutamise võimatusega kolisid üürnikud hageja ruumidest välja ja lõpetasid hagejaga sõlmitud üürilepingud (dtl 17-18). Korterelamu kaasomandis olevad osad olid Pae 25 KÜ poolt KrtS § 34 lg 2 p 3 kohaselt kindlustatud (koguriski kindlustus summas 5 580 800,00 eurot) (dtl 4546). Korterelamut katab käesoleval ajal ajutine telk-katus.
22.Seega tuleb esmalt tuvastada, kas kostja on enda kohustusi rikkunud. Katuse all (korteris 21B ja selle korteri katuslaes) tulekahju puhkemine ei ole kostja kohustuste rikkumine. Tulekahju puhkemist korteris 21B tõendab riiklikult tunnustatud ehitus- ja tuleohutusekspert PP 21.06.2022 arvamus, mille kohaselt süttis korteri 21B elektrijuhtmetest korteri katuslagi (dtl 145-194).
23.Hageja on esile toonud, et ta ei saa enda korteriomandit taastada ilma katuse taastamiseta. Hageja esitas Ehitusmaakler OÜ esindaja MK 02.-03.02.2025 hinnangu, mille järgi ei ole hageja korteris remonttööde alustamine otstarbekas, sest hoonel puudub katus ja küte ning hageja korteri ruumid on niisked ja külmad, hallitanud. Hageja väited ja tõendid on ümber lükatud eraekspert HK 01.03.2025 arvamusega, mille kohaselt Pae 25 KÜ taastas hoones gaasivarustuse korterite sulgurkraanideni enne 20.05.2022 (dtl 270-). Pae 25 KÜ 5
taastas enamiku säilinud korterite elektrivarustuse 06.05.2022 (dtl 271). Hageja korteri 12 elektrivarustus taastati 07.06.2022 (dtl 272). Kostja on esile toonud, et Pae 25 teisel korrusel hageja korteriga külgnevates korterites 10 ja 13 teostasid omanikud tulekahju järgselt ise kõik kuivatustööd, taastasid siseviimistluse ja kasutavad neid kortereid käesoleva ajani, nagu ka hageja korteri vastas üle koridori paiknevat korterit 6. Hageja nimetatut ümber lükanud ei ole. Seega on hagejal võimalik enda korter taastada ilma katust taastamata.
24.Kohus leiab, et hageja on alates 07.04.2022 nõustunud nii hoone kindlustamisega kui ka sellega, et 07.04.2022 sündmuse tõttu vajalikud taastamistööd tuleb teostada ADB Gjensidigelt väljanõutava kindlustushüvitisega. Samuti puudub vaidlus selles, et hageja ei nõustunud ise panustama Pae 25 hoone taastamistöödeks puuduvate rahaliste vahendite katteks. Samal ajal on korteriühistu ja mitmed teised ühistu liikmed perioodil 2022-2024 rakendanud kõiki mõistlikke abinõusid hoone taastamiseks. Pae 25 katusekonstruktsioonide eelarve oli 15.08.2022 seisuga ligi 2 360 364,60 eurot (vt Gjensidige poolt 24.08.2022 korteriühistule hoone taastamisel aluseks võtmiseks esitatud 15.08.2022 ekspertiisiakti lisa 1 arvestustabel, dtl 74-75).
25.Kohtule esitatud tõenditega on tõendatud, et korteriühistu arutas hoone taastamisega seotud küsimusi üldkoosolekutel ja liikmetele edastatud infokirjades (dtl 47-78). Korteriühistu tegevuskava hoone taastamiseks tutvustati korteriühistu liikmetele korteriühistu juhatuse poolt korteriühistu 27.08.2022 üldkoosolekul (27.08.2022 üldkoosoleku protokoll, dtl 290-291). 27.08.2022 toimunud üldkoosolekul otsustati, et remondifond jääb samaks ning toodi esile, et esialgsed ehitusfirmade poolt öeldud taastamise hinnangud on 3,5-4 mln euro vahel; ning et kõige optimistlikuma hinnangu järgi on hoonel katus peal 2023. aasta märtsiks). Seega on ümber lükatud hageja väited selle kohta, et kostja lubas katuse valmimist 2022. aasta lõpuks ning et 05.01.2024 üldkoosolek oli esimene, kus midagi hoone taastamise kohta selgitati.
26.Kostja on tõendanud, et kindlustusselts Gjensidige lubas, et taastab esimesel võimalusel kõik hoone osad (katuse, välisseinad, kandvad konstruktsioonid (dtl 47). Korterelamu kindlustanud kindlustusselts Gjensidige korraldas perioodil 08.04-24.08.2022 Pae 25 korterelamult kogu katuse ning katusekorruse (4. korruse) ja 3. korruse korterite lammutamise. Selle käigus lammutati kõik korterelamu katuse ning 4. korruse kandekonstruktsioonid, sh 3.-4. korruse vahelagi, ja kõik 4. korruse korterid. Ca 1 400m2 suurusel 3. korrusel puudub tänaseni vahelagi (ja 4. korrusel vastavalt ca 1400m2 põrand ning laekonstruktsioonid) ja enamus korterite- koridoride vahelisi seinu. Gjensidige peaeksperdi 24.08.2022 kirjaga lubas Gjensidige Pae 25 KÜ-l alustada hoone taastamistööde korraldamist (dtl 48-49). Kostja on esile toonud, et kostjal puudus alus kuni 2023. aasta veebruarini kahtlustada, et hoone kaasomandi osa kindlustanud Gjensidige kindlustus rikub korduvalt lubatud hoone taastamise kohustust. 13.03.2023 esitas Pae 25 KÜ hagi Gjensidige vastu hoone taastamiseks hüvitise saamiseks (tsiviilasi nr 2-23-3960).
27.Ehitusplaneerimise Osaühingu 15.08.2022 ekspertarvamuse kohaselt on Pae 25 hoone kaasomandi osade taastamisväärtuseks 2022. a seisuga 6 723 648 eurot (dtl 50-76). 11. 28.10.2022 edastas kindlustus Pae 25 KÜ-le kokkuleppe esimese ehituskuu tööde (summas 300 000 eurot) tasumiseks (dtl 76-78). Selle summa arvel teostati novembris ja detsembris 2022 ettevalmistustööd katuse taastamiseks (kahjustatud müüritiste ja 6
konstruktsiooniosade parandamine, projekteeriti ja paigaldada katusealuse 4. korruse vahelae kandekonstruktsioonid. Kokku tehti Pae 25 hoones taastamistöid 361 836 euro eest (käibemaksuta). Seega on kostja tõendanud remonditöödega alustamist.
28.31.07.2023 üldkoosolekul tutvustati hoone taastamise ja kindlustuse poolse rahastamisvaidluse ja läbirääkimiste seisu, paluti korteriomanikel esitada arvamused neile tutvumiseks antud hoone ehitusprojektide kohta (dtl 292-296). Ehitusteatis hoone taastamistööde projekti alusel täielikuks rekonstrueerimiseks esitati 23.08.2023 (dtl 297299). 21.11.2023 üldkoosoleku protokoll tõendab, et korteriühistul on laenu saamine liikmete võlgnevuste tõttu takistatud, Pae 25 KÜ-le oleks üle võimete isegi laen summas 500 000 eurot ning korteriühistu liikmed soovisid 21.11.2023 ühehäälselt, et KÜ jätkab tegutsemist eesmärgiga, et maja tuleb täielikult taastada Gjensidige kindlustushüvitisega (dtl 300-303). Pae 25 KÜ 2023. a majandusaasta aruanne tõendab, et ühistu liikmetel puuduvad vahendid hoone katuse taastamiseks ning majanduskavad on koostatud, ent liikmete poolt täitmata (dtl 304317). Seega on ümber lükatud hageja väide, et korteriühistu põhjustas hagejale kahju sellega, et ei koostanud majandamiskava, millega KÜ liikmed oleks saanud maksta KÜ-le hoone katuse taastamiseks piisava summa. Pae 25 KÜ juhatuse liige X edastas 28.12.2023 kahes keeles KÜ liikmetele saadetud kirjas Pae 25 KÜ seniseid tegevusi, olukorda ja võimalusi (dtl 335-338). Kirjaga edastati KÜ liikmetele muu hulgas Pae 25 KÜ juhatuse 13.12.2023 kokkuvõtlik seisukoht hoone taastamise eelarvest ning tabel, kuidas peaks korteriühistu liikmete vahel jagunema hoone taastamise eelarvest 28.12.2023 seisuga puudujääva summa 781 055 eurot finantseerimiseks 10-ks aastaks võtta kavandatud laen (dtl 339). 05.01.2024 lükkas hageja koos teistega tagasi Gjensidige pakutud 2,4 miljon eurose kompromissi põhjusel, et Pae 25 KÜ liikmed pidanuks hoone terviklikuks taastamiseks lisama sellele summale enda vahenditest või pangalaenuga vähemalt 781 055 eurot (dtl 370-372). Seega hääletas hageja 05.01.2024 selle vastu, et korteriomanikud peaksid ise maksma hoone taastamise eest ja samuti hääletas hageja selleks korteriühistule laenu võtmise vastu. Hageja hääletas selle poolt, et korteriomanikud ei maksa ise hoone taastamise eest, vaid taastamine toimub Gjensidigelt väljanõutava hüvitise arvel.
29.Seega korteriomanikud ei soovi rahapuudusel tasuda vajalikku rahasummat ühistule, vaid soovivad, et Pae 25 KÜ võitleks katuse taastamiseks piisava rahasumma välja kindlustusseltsilt Gjensidige. Sellest tulenevalt oleks hoone taastamine võimatu ka juhul, kui kostja oleks koostanud majanduskava katuse taastamiseks vajalikus summas. Kostja seaduslik esindaja selgitas kohtuistungitel, et korteriomanikud tasuvad elamiskõlbmatute korterite laenumakseid ja -kulusid ning samuti asenduselamispinna üüri- ja kõrvalkulusid.
30.Seega on tõendamist leidnud, et kostja ei ole enda kohustust rikkunud. Sellest tulenevalt ei ole vaja edasi analüüsida teisi kahju hüvitamise eelduseid. Kohtu hinnangul ole ka katuse korrashoiu kohustus suunatud omaniku võimalikule tulu saamisele, vaid on suunatud omandi säilimisele. Kohus nõustub kostja seisukohaga, et seaduse eesmärk ei ole kaitsta äritegevust ja äritegevuse saamata jäänud tulu.
31.Samuti ei ole kostjal kohustust hüvitada hagejale kaotatud kasutuseelised. Kasutuseelise kaotuse näol on tegemist otsese varalise kahjuga ning nimetatu kuulub hüvitamisele ka deliktilise vastutuse korral. Kasutuseelise kaotuse hüvitamine tuleb eelkõige kõne alla valduse rikkumise korral. Tõendamist ei ole leidnud, et kostja oleks hageja omandit või valdust rikkunud. 7
MENETLUSKULUD
32.Hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti (TsMS § 162 lg 1). Kohus jättis hagi tervikuna rahuldamata. Vastavalt jäävad kõik menetluskulud hageja kanda.
33.Kooskõlas TsMS § 174 lõikega 4 määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast käesoleva kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras.
34.TsMS 178 lg 1 kohaselt menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. /allkirjastatud digitaalselt/ Kaie Almere kohtunik
8
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.