D.S ja V.D hagiavaldus T.H vastu müügilepingu rikkumisega tekitaud kahju hüvitamise nõudes
Hagihind
8 515,78 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja 1 D.S (isikukood XXX) Hageja 2 V.D (isikukood XXX) Hagejate lepinguline esindaja vandeadvokaat KK Kostja T.H (isikukood XXX) Kostja lepinguline esindaja YY
Kohtuistungi toimumise aeg
18.11.2022, 30.01.2023, 29.10.2025
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada D.S ja V.D hagi T.H vastu.
2.Mõista T.H-lt (isikukood XXX) solidaarselt D.S (isikukood XXX) ja V.D (isikukood XXX) kasuks välja kahjuhüvitis 7670,52 euro ja sissenõutavaks muutunud viivis perioodi 09.03.2022 – 20.11.2025 eest summas 3042,72 eurot.
3.Mõista T.H-lt solidaarselt D.S ja V.D kasuks välja viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras arvestatuna kahjuhüvitise tasumata jäägilt (7670,52 eurot) alates 21.11.2025 kuni kahjuhüvitise täieliku tasumiseni.
4.Jätta menetluskulud T.H kanda. TsMS § 174 lg 4 alusel määrab kohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras. Edasikaebamise kord ja selgitused Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel käesoleva otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil.
Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagejate esitatud väited ja nõuded
1.Hagejad esitasid 28.07.2022 Pärnu Maakohtule hagi kostja vastu kahju hüvitamiseks ja viivise väljamõistmiseks. 22.08.2022 esitasid hagejad hagi täpsustuse ning 16.12.2022 nõude suurendamise avalduse.
2.Hagi ja selle täpsustuste kohaselt sõlmisid pooled 10.09.2021 korteriomandi müügilepingu, millega kostja müüs hagejatele 406/20353 mõttelist osa kinnisasjast ja eriomandi eseme eluruumi nr x, mille üldpind on 40,60 m 2 asukohaga,XXX, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr x. Lepingu p 3.1.4 sätestas, et majas, milles korteriomand asub, on toimiv XXXkorteriühistu, korteriühistu ei ole võtnud laenu, mille tagastamise tähtaeg ei ole lõppenud ja millega kaasnevad korteriomandi omanikule täiendavad kulud. Vastavalt lepingu p 4.1.1. kostja poolt avaldatule oli korteriomandi reaalosaks oleva korter remonditud viimase viie aasta jooksul, korteri aknad on vahetatud ja maja välisfassaad renoveeritud, keskkütte- (kaugküte), külma ja sooja vee (tsentraalne sooja vee süsteem) ja kanalisatsiooniseadmed ning elektripaigaldis on töökorras ja kasutuses ning elektrienergia tarbimiseks vajalikud lepingud on sõlmitud. Kostja kinnitas lepingu p 4.1.5., et korteril ei ole temale teadaolevaid varjatud puudusi ega vigu. Hagejad soetasid kõnealuse korteri hageja 1 emale kasutada andmiseks ning soovisid seetõttu korterit, mida oleks võimalik kohaselt pärast omandamist kasutama hakata.
3.Kostja andis hagejatele korteriomandi valduse üle 30.09.2021. Hagejad asusid korteris teostama parandustöid, mille tegemise käigus ilmnesid lepingu esemel puudused, millistest kostja hagejaid lepingu sõlmimisel ei teavitanud. 17.10.2021 e-kirjaga teavitasid hagejad kostjat mitmetest korteriomandil esinevatest varjatud puudustest ning ühena nendest osutasid hagejad elektrisüsteemi puudustele. Kostja nimel vastas hagejatele 22.10.2021 kostja poeg T.H, selgitades, et vastuse koostamine võtab täiendavalt aega. 26.10.2021 kirjutasid hagejad veel kord kostjale ja tema pojale, osutades, et kostja poolne vastuse koostamine võtab ebamõistlikult kaua aega. Hagejate 26.10.2021 kirjale kostja ei vastanud.
4.Seoses kahtlustega elektrisüsteemi nõuetekohasuse osas tellisid hagejad elektriauditi MHV Elektrikontroll OÜ-lt, mis on Eesti Akrediteerimiskeskuse poolt akrediteeritud inspekteerimisasutus. 28.12.2021 elektripaigaldise auditi protokolli nr x kohaselt ei vasta lepingu esemeks oleva korteriomandi elektripaigaldis kehtestatud ohutusnõuetele ega ole ettenähtud otstarbel kasutamiseks ohutu. Elektripaigaldisel esinevad järgnevad olulised puudused: puudub elektriprojekt või teostusjoonised; on jäetud vahetamata osa korteri ehitusaegset alumiiniumjuhistikust ja kasutusse on jäänud 0-klassi pistikupesad; pistikupesade ja pesuruumi liinidel puudub kohustuslik rikkevoolukaitselüliti, mille eelduseks on TN-S juhistikusüsteemi olemasolu; pesuruumides kasutatavate seadmete, antud juhul valgustite kaitseklass (IP) ei vasta nõuetele - peab olema vähemalt IP 44; olemasolevas kaitselülitite paigalduskoostes puudub kaitselahutuslüliti, N- ja PE-latile tohib ühe ühenduse alla ühendada ühe juhi; 2
puudub kaitselülitite tähistus, millise liini kaitse see on.
5.Elektriauditis esitatu kohaselt on elektripaigaldise nõuetele vastavusse viimiseks vaja teha järgnevad tööd: teha kaabeldus TN-S juhistikusüsteemis, kaabelduseks kasutada installatsioonikaableid milles on faasijuht (must, pruun või hall), neutraaljuht (sinine) ja kaitsejuht (kollaroheline); vahetada pesuruumi valgustid; 0-klassi pistikupesad vahetada 1. klassi pesade vastu (kaitsejuhi kontaktiga pistikupesa); paigaldada suurem jaotuskilp, milles on ruumi kaitselahutuslülitile ja rikkevoolu kaitselülitile.
6.Pärast 17.10.2021 e-kirja saatmist selgus, et ka kostja poolt müügilepingu p 3.1.4. avaldatu ei vasta tõele. XXX korteriühistul on täitmata laenukohustus tähtajaga 04.05.2032, mille teenindamiseks tasub korteriühistu igakuiselt 906 eurot. Korteri majandamiskulude arvest ei nähtunud, et selles sisaldub korteriühistu poolt võetud laen, sest see on majandamiskulude arves paigutatud artikli “majandamiskulude” alla, mistõttu ei olnud mõistlikule isikule arusaadav arvel näha olevast, et majandamiskulud hõlmavad endas ka laenu teenindamiseks vajalikku makset. Korteriühistu raamatupidaja selgituste kohaselt tasub iga korteriomanik ruutmeetri kohta igakuiselt 0,4452 eurot ning see arvestatakse laenu tagasimakseks. Lepingu objektiks olev korteri pindala on 40,6 m2, seega on hagejatel kohustus tasuda igakuiselt ühistu laenu teenindamiseks 18,075 eurot. Järelikult tuleb hagejatel alates korteri omandamisest kuni laenukohustuse lõppemiseni (so kuni 04.05.2032) maksta laenu teenindamiseks makseid summas 2 313,61 eurot.
7.Hagejate esindaja saatis 08.03.2022 kostjale nõudeavalduse, milles hagejad nõudsid lepingu rikkumisest tulenevat kahju hüvitamist, s.o remonttööde tegemiseks vajalike kulutuste ning korteriühistu laenumaksete tasumisega juba tekkinud või tulevikus tekkivate kulude hüvitamist summas 6 236,02 euro ja kostja poolse lepingu rikkumise tagajärjel tekkinud õigusabikulude summas 960 eurot hüvitamist. Kostja keeldus kahju hüvitamisest.
8.Hagejad paluvad kostjalt välja mõista kahjuhüvitise kogusummas 7670,52 eurot (sh elektripaigaldise ning elektrisüsteemi nõuetega kooskõlla viimise kulud 3772,12 eurot, elektriauditi maksumus 246 eurot, viimistlustööde teostamiseks vajaminev summa 378,79 eurot, laenu teenindamiseks alates korteri omandamisest kuni laenulepingu tähtaja saabumiseni (so kuni 04.05.2032) tehtavad maksed kokku 2313,61 eurot ja kohtueelsed õigusabikulud 960 eurot), hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivise 231,62 eurot ja täiendava viivise alates 29.07.2022 kuni kahjuhüvitise tasumiseni seadusjärgses määras kuni põhinõude (s.o 7670,52 euro) täitmiseni, kuid mitte enam, kui on põhinõude summa. Kostja seisukohad
9.Kostja vaidleb hagile vastu, leides et kahjunõude ulatus ja eeldused on tõendamata. Kostja möönab, et notariaalselt tõestatud lepingu punktis 3.1.4 on faktiline ebatäpsustus, korteriühistu poolt on laen võetud, kuid vastav asjaolu oli hagejatele teada, sest hagejatele näidatud kommunaalarvetes on vastav kulukanne olemas. Kostja leiab, et asjaolu, et kumbki pool ei ole vastavat punkti notaribüroos parandanud, ei viita automaatselt müüjapoolsele lepingu rikkumisele. Kostja poeg elas korteris vahetult enne müüki ca 3 aastat ja kõik hagejatele esitatud info vastab kostjale teadaolevale infole. Kostja pole kunagi väitnud, et korteris oli tehtud kapitaalremont. Korter müüdi turuhinnast madalama hinnaga ning ka müügikuulutuses polnud juttu kapitaalremondi läbinud korterist. Vastupidi, hagejad ise kinnitasid kostjale, et kavatsevad korteris kapitaalremonti teha. Hageja 2 näol on tegemist ehitusvaldkonnas tegutseva isikuga, millest hagejad koheselt kostjat teavitasid. Müüdud korteris esinenud võimalikud pisipuudused olid üksnes kosmeetilised, mis vastavad korteri vanusele ja harilikule amortisatsioonile ning sellest ei olnud kostja kohustatud hagejaid teavitama. Seega on hagejad korteri üle vaadanud ulatuses, mida nad enda jaoks vajalikuks ja oluliseks pidasid. Notar ei 3
selgitanud kostjale, et lepingus tuleb täiendavat infot kajastada. Kostja on hagejatele selgitanud, et müüdav korter oli tema poja alaline elukoht ning selles oli tehtud vaid kosmeetiline remont. Hagejad oleksid pidanud arvestama ka sellega, et on tegemist on 1964. aastal ehitatud hoonega ja hagejad pidid teadma, et ostavad kasutatud eseme, millel on kulumise jäljed. Kostja pole kunagi hagejatele väitnud ega kinnitanud, et korteris oli elektrisüsteem vahetatud ega renoveeritud. Elektripaigaldise osas leiab kostja, et hagejatel oli mõistlik võimalus kinnisasja tehingueelse ülevaatuse käigus üle vaadata. Elektripaigaldise korrasolekut peab seaduse järgi kontrollima juhul, kui soovitakse kasutusele võtta uute elektrisüsteemi. Hagejad käisid korterit mitu korda vaatamas, neil oli õigus kohale koos asjatundjaga tulla. Kuna hagejad asusid ostetud korteris kapitaalremondi tegema, siis võis tekkida vajadus ka elektrisüsteemi uuendamiseks. Kui hagejad ei oleks kapitaalremonti tegema hakanud, siis tavakasutuse jaoks oli elektripaigaldis sobiv ja töökorras. Lisaks ei ole hagejad küsinud kostjalt elektriprojekti või teostusjooniste olemasolu kohta. 0-klassi pistikupesad olid hagejatele korteriomandi ülevaatamisel nähtavad. Seega ei tule siin kõne alla varjatud puuduste teema. Viimistlustööde kulude osas leiab kostja, et kõnealused kulud on ülepaisutatud.
10.Kostja palub jätta hagi rahuldamata. Juhul, kui kohus asub seisukohale, et hagi kuulub siiski täielikult või osaliselt rahuldamisele, palub kostja vähendada kahjuhüvitise summat 1 euroni. Kohtu poolt tuvastatud asjaolud ja kohtuotsuse põhjendused
11.Kohus, tutvunud asja materjalidega ja hinnates kõiki tõendeid kogumis, on seisukohal, et hagi on põhjendatud ja tuleb rahuldada. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Nimetatud sätte lg 2 kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. TsMS § 231 lg 2 järgi poolte faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks ning lg 4 järgi omaksvõttu eeldatakse, kui vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest. TsMS § 436 lg 2 järgi kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 438 lg 1 kohaselt kohus otsustab otsust tehes, mis asjaolud on tuvastatud ja millist õigusakti tuleb asjas kohaldada.
12.VÕS § 208 lg 1 sätestab, et asja müügilepinguga kohustub müüja andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. Kohus loeb tõendatuks, et kostja müüs 10.09.2021 lepingu alusel hagejatele korteriomandi nr x (XXX) (dtl 18 – 26). Pooled ei vaidle selle üle, et eelnimetatud lepingu alusel said hagejad korteriomandi nr x kaasomanikeks (hagejale 1 kuulus 2/3 kaasomandist ja hagejale 2 1/3 kaasomandist (dtl 373).
13.VÕS § 217 lg 1 sätestab, et ostjale üleantav asi peab vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Lepingutingimustele peavad vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid. VÕS § 217 lg 2 p 1 ja p 4 sätestavad, et asi ei vasta muu hulgas lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi, samuti kui kolmandal isikul on asja suhtes nõue või muu õigus, mida ta võib esitada.
13.1.Kohus loeb tuvastatuks, et kostja kinnitas müügilepingus, et majas, milles korteriomand asub, on toimiv XXX, korteriühistu, korteriühistu ei ole võtnud laenu, mille tagastamise tähtaeg ei ole lõppenud ja millega kaasnevad korteriomandi omanikule täiendavad kulud (müügilepingu p 3.1.4). Seega käesoleval juhul on pooled müügilepingus kokku leppinud 4
müüdava korteriomandi omaduses, s.o et hagejatele müüdav korteriomand ei ole koormatud korteriühistu poolt võetud pangalaenuga, millega kaasneksid hagejale täiendavad kulud.
13.1.1.Vastavalt KrtS § 43 lg-le 1 lähevad korteriomandi võõrandamisel korteriomaniku õigused ja kohustused omandajale üle alates omandi ülemineku hetkest. Kohus loeb hageja 1 ja korteriühistu e-kirjavahetusega tuvastatuks (dtl 41 – 42), et novembris 2021 selgus hagejatele, et korteriühistul on laenukohustus, mis ei ole lõppenud ja mille täitmiseks peavad korterite omanikud igakuiselt tegema makseid. Laenukohustus on korteriühistu arvetel kajastatud „majandamiskulu“ real (dtl 58), mille hulgas on ka muud majanduskulud. Laenukohustuse suurus on 0,4452 eurot/m2 kohta kuus ja laenukohustus lõppeb 04.05.2032. Korteriomandi nr x eriomandi suurus on 40,6 m2, seega kaasneb korteriga igakuine laenu tagasimakse kohustus summas 18,075 eurot. Järelikult tuleb hagejatel alates korteri omandamisest kuni laenukohustuse lõppemiseni (kuni 04.05.2032) maksta laenu summas 2 313,61 eurot. Kostja laenukohustuse suurust ei vaidlustanud. Kostja on hagivastuses tunnistanud, et lepingu p-s 3.1.4 antud kinnitus oli ebaõige. Kohus on seisukohal, et müügilepingu p-s 3.1.4 antud ebaõige kinnituse andmine tähendab seda, et korteriomand ei vastanud kokkulepitud tingimusele VÕS § 217 lg 2 p-i 1 tähenduses.
13.2.Riigikohus on oma 14.02.2024 otsuses nr 2-21-1758 korranud varasemat seisukohta, et kasutatud asja lepingutingimustele mittevastavust ei ole õige hinnata lähtuvalt samalaadse uue asja omadustest, kui müüja ei ole jätnud müügilepingu eset reklaamides muljet, et tegemist on uue asjaga. Kasutatud asi vastab lepingutingimustele, kui sellel on tuvastatud asja vanusele tavapärane kulumine või vananemine. Kohus loeb müügilepingu alusel tõendatuks, et lepingu p-s 4.1.1 on kostja kinnitanud, et müüdav korteriomand on remonditud viimase viie aasta jooksul; korteri aknad on vahetatud ja maja välisfassaad renoveeritud; keskkütte- (kaugküte), külma ja sooja vee (tsentraalne sooja vee süsteem) ja kanalisatsiooniseadmed ning elektripaigaldis on töökorras ja kasutuses; elektrienergia tarbimiseks vajalikud lepingud on sõlmitud.
13.2.1.Kohus loeb AS Stik-Elekter 15.11.2023 ekspertiisiarvamusega (dtl 343 – 359) tuvastatuks, et korteris asuvat elektripaigaldist on peaaegu täielikult muudetud täpselt tuvastamata ajal pärast 2005. Seega peaks paigaldis vastama vähemalt sellel ajal kehtivatele eeskirjadele, s.o. EEI3:94 ja selleks ajaks ilmunud Eesti standard EVS-IEC 60364 standardiseeriale. Kohus loeb MHV Elektrikontroll OÜ 27.12.2021 auditi (dtl 38 – 40) kui ka AS Stik-Elekter ekspertiisiarvamusega tuvastatuks, et korteris asuv elektripaigaldis ei olnud töökorras. Elektripaigaldisel esinevad järgmised puudused: puudub elektriprojekt või teostusjoonised; on jäetud vahetamata osa korteri ehitusaegset alumiiniumjuhistikust ja kasutusse on jäänud 0-klassi pistikupesad; pistikupesade ja pesuruumi liinidel puudub kohustuslik rikkevoolukaitselüliti, mille eelduseks on TN-S juhistikusüsteemi olemasolu; pesuruumides kasutatavate seadmete, antud juhul valgustite kaitseklass (IP) ei vasta nõuetele - peab olema vähemalt IP 44; olemasolevas kaitselülitite paigalduskoostes puudub kaitselahutuslüliti, N- ja PE-latile tohib ühe ühenduse alla ühendada ühe juhi; puudub kaitselülitite tähistus, millise liini kaitse see on.
13.2.2.Ekspertiisiaktis on eraldi välja toonud, et korteris on ühendatud vask- ja alumiiniumsoontega kaabid, mille tegemisel võib tekkida korrosioon. Ühendus halveneb, kaablid kuumenevad üle ja võib tekkida tulekahju, niisketes ja märgades ruumides puudub rikkevoolukaitse, lubamatult on kasutatud maanduseta pistikupesi 1. klassi seadmete toiteks, 1-klassi elektriseadmeid toidetakse läbi maanduskontaktita pistikupesade. 5
13.2.3.Võttes arvesse eeltoodut ei ole korteris oleval elektripaigaldisel tuvastatud selle tavapärane kulumine või vananemine. Elektripaigaldist on muudetud pärast 2005 ja tehtud seda mittenõuetekohaselt. Elektripaigaldis ei ole selliselt kasutamiseks ohutu. Eeltoodud hinnangut ei muuda kostja väide, et ta ei ole kinnitanud hagejatele, et elektrisüsteem oli vahetatud või renoveeritud või et korteris oleks olnud kapitaalne remont teostatud. Eristada tuleb olukordi, kus müügiobjektiks on kasutatud asi, millel on asja vanusele tavapärane kulumine või vananemine olukordadest, kus müügiobjektiks on kasutatud asi, mida on aja jooksul parandatud/muudetud ja tehtud seda mittenõuetekohaselt. Käesoleval juhul on kostja lepingus kinnitanud, et elektripaigaldis on töökorras ja kasutuses, millest järeldub, et elektripaigaldis võib olla kasutatud, kuid see on kasutamiseks ohutu ja sellel ei ole ebatavalisi puudusi. Kuna tuvastatud on, et elektripaigaldis ei ole kasutamiseks ohutu ja sellel on puudused, mis ei ole seotud asja tavapärase kulumisega, siis on kohus seisukohal, et tegemist on müügieseme puudusega VÕS § 217 lg 2 p-s 1 sätestatud tähenduses. Eeltoodud puudust ei muuda olematuks asjaolu, et elektripaigaldisega ei olnud midagi juhtunud (ega ole siiani juhtunud) ja korteris elas enne selle müüki kostja poeg oma perega (ilma probleemideta).
13.2.4.Kostja on pidanud ekspertiisiarvamust ebausaldusväärseks 29.10.2025 kohtuistungil, kuna ekspert ei tuvastanud täpselt, millal muudatused elektripaigaldises tehti. Kohus kostjaga ei nõustu. Ekspert on selgitanud, et muudatused on tehtud millalgi pärast 2005 ja võtnud puuduste tuvastamisel arvesse nõuded, mis kehtisid 2005. Ka muus osas on ekspert küsimustele vastanud selgelt ja arusaadavalt ning puuduvad viited ekspertiisi ebausaldusväärsuse kohta.
14.VÕS § 218 lg 1 sätestab, et müüja vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. Müüja vastutab VÕS § 218 lg-st 1 tulenevalt müügieseme puuduste eest ka juhul, kui ta neist puudustest ei teadnud ega pidanudki teadma (vt Riigikohtu 8. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-156-11, p-d 18 ja 19; 30. septembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 35) (p 13). Seega ei muuda kostja vastutust see, kas ja millistel asjaoludel oli kostja korteri omanikuks saanud, kas ta ise seal parendusi/muudatusi tegi või tehti need enne tema korteri omanikuks saamist ega see, kas ta teadis või pidi vaidlusalustest puudustest teadma.
15.VÕS § 218 lg 4 sätestab, et müüja ei vastuta asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma. Käesoleva lõike esimeses lauses sätestatut ei kohaldata tarbijalemüügi puhul. Kohus on seisukohal, et nii laenukohustuse kui elektripaigaldise puhul VÕS § 218 lg 4 ei kohaldu.
15.1.Kostja väitel oli hagejad tegelikult teadlikud laenukohustuse igakuise makse suurusest, kuna hagejad tutvusid enne korteriomandi võõrandamist kommunaalarvetega. Seega olid nad teadlikud kommunaalarvel kajastatava „majandamiskulu“ suurusest kuus ja laenukohustuse olemasolu selle sees ei muuda igakuise kohustuse suurust. Kohus on seisukohal, et eeltoodust ei saa mõistlikult järeldada, et hagejad teadsid või pidid teadma sellest, et tegelikult oli korteriühistul kehtiv laenukohustus, mille täitmiseks korterite omanikud peavad iga kuu makseid tegema. Kommunaalarvetel kajastatava „majandamiskulu“ realt ei nähtu, millistest komponentidest see kulurida koosneb, mh et see sisaldab korteriühistu poolt võetud laenukohustuse osamakset, laenukohustuse suurust, tingimusi ega kohustuse kestust. Majanduskulu võib tähendada väga erinevaid kulusid ja pelgalt sellest, et laenumakse sisaldub majanduskulu real, ei saa järeldada, et hagejad laenukohustusest teadsid/pidid teadma ja millised kulud hagejatele sellega kaasnevad. 6
15.2.VÕS § 219 lg 1 sätestab, et kui ostja on müügilepingu sõlminud oma majandus- või kutsetegevuses, peab ta ostetud asja viivitamata üle vaatama või üle vaadata laskma. Käesoleval juhul on hagejad füüsilised isikud. Kohtule ei ole esitatud asjaolusid selle kohta, et hagejad oleksid korteri müügilepingu sõlminud oma majandus- ja kutsetegevuses. Seega ei olnud hagejatel kohustust asja enne müügilepingut üle vaadata, mistõttu ei saa hagejatele käesoleval juhul ette heita seda, et neil oli võimalus enne müügilepingu sõlmimist pöörduda korteriühistu juhatuse poole laenukohustuse olemasolu väljaselgitamiseks, mida nad aga ei teinud. Ostjad ei pea eeldama, et talle antakse üle lepingutingimustele mittevastav asi ja eraldi kontrollima enne müügilepingu sõlmimist müüja antud informatsiooni õigsust. Müügilepingu eseme kohta õige informatsiooni andmise kohustus ostjale ja vastutus selle eest on müüjal VÕS § 14 lg 1 ja VÕS § 218 lg 1 järgi.
15.3.Seoses elektripaigaldisega on kostja heitnud hagejatele ette, et neil oli võimalik korter enne lepingu sõlmimist üle vaadata koos asjatundjaga. Seadus sellist kohustust ostjatele ei kehtesta. Kohus on seisukohal, et ka elektripaigaldise puuduse osas kehtib käesoleva otsuse p-s 13.4.2. osundatud järeldused VÕS § 219 lg 1 kohta. Kohus on seisukohal, et pelgalt 0klassi pistikupesade järgi ei pidanud füüsilisest isikust hagejad aru saama, et elektripaigaldis on puudustega. Kostja on esile toonud, et hageja 2 on ehitusvaldkonnas tegutsev isik. Hageja 2 on P OÜ juhatuse liige (dtl 120) ja P OÜ tegeleb põranda- ja seinakatete paigaldusega (dtl 121). Kohus on seisukohal, et nimetatust ei saa järeldada hagejal 2 üldehitus- ja elektrialaseid teadmisi, mistõttu ei saa teda pidada spetsialistiks vastavas valdkonnas. Kohus on seisukohal, et kuna hagejatel puudus VÕS § 219 lg 1 järgi asja ülevaatamise kohustus, siis ei saa seda ette heita hagejale, kellel küll on mõningased ehitusalased teadmised, kuid kes ei tee tehingut oma majandus- ja kutsetegevuse raames.
16.Pooled ei vaidle selle üle, et korteriühistul oli laenukohustus juba müügilepingu sõlmimise ajal. Samuti ei vaidle pooled selle üle, et elektripaigaldis oli muudetud pärast 2005 ja enne müügilepingu sõlmimist (VÕS § 218 lg 1).
17.VÕS § 115 lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. Käesoleval juhul nõuavad hagejad kahju hüvitamist. VÕS § 127 lg 1 sätestab, et kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud.
17.1.Käesoleval juhul on hagejad pidanud oma kahjuks ostetud müüdud korteriomandile langevat rahalist osa, mis on vajalik korteriühistu poolt sõlmitud laenulepingu täitmiseks alates korteriomandi omandamisest kuni laenulepingu tähtajani, s.o 2 313,61 eurot. Kohus nõustub hagejatega selles, et tegemist on hüvitatava kahjuga. Pooled olid kokku leppinud, et müüdav korteriomand ei ole korteriühistu laenuga koormatud. Kostja lepingu rikkumise tõttu on tekkinud olukord, kus hagejad peavad kandma laenu täitmiseks kulu, millega nad lepingu sõlmimisel arvestada ei saanud. Seega on käesoleval juhul kahju hüvitamise eesmärgiks asetada hagejad olukorda, mis oleks olnud, kui kostja kinnitus oleks osutunud õigeks ja korteriomand ei oleks olnud laenuga koormatud. VÕS § 127 lg 3 sätestab, et lepingulist kohustust rikkunud lepingupool peab hüvitama üksnes kahju, mida ta nägi rikkumise võimaliku tagajärjena ette või pidi ette nägema lepingu sõlmimise ajal, välja arvatud juhul, kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Kohus on seisukohal, et kostja pidi korteriomandi müügilepingut sõlmides aru saama, et sisult ebaõige kinnituse andmisel 7
laenukohustuse kohta, kaasnevad hagejatele korteriomandi omandamisel laenukohustusega täiendavad kulud, millega hagejad korteriomandi omandamisel ei arvestanud. VÕS § 127 lg 4 sätestab, et isik peab kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg (põhjuslik seos). Juhul, kui kostja oleks hagejatele müünud korteriühistu laenust koormamata korteriomandi, siis ei oleks hagejatel tekkinud täiendavaid kulutusi. Seega tuleb kostjal hagejatele hüvitada korteriomandile langev osa korteriühistu poolt võetud laenust, s.o 2313,61 eurot. Kostja väited sellest, et ta müüs kostjatele korteriomandi turuhinnast madalamalt ja seetõttu ei saa korteriühistu laenukohustust hagejate kahjuna käsitleda, ei ole leidnud tõendamist. Kostja esitas 14.12.2022 Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ vanemmaakleri/kutselise hindaja seisukoha (dtl 220), millest nähtub, et 2021 sügisperioodil oli analoogsete korterite müügihind ligikaudu 715 – 720 eurot/m2. Antud juhul nähtub müügilepingu p-st 5.2 korteriomandi müügihind 35 000 eurot. Lepingu p-st 2.1 nähtub, et korteriomandi eriomandi suurus on 40,6 m2. Seega kujunes 1 m2 hinnaks 35 000/40,6=862,07 eurot, s.o kõrgem kostja esitatud arvamuses kajastatud turuhinnast. Arvamuses kajastatud seisukoht, et laenukohustuse olemasolu ei ole üldiselt korteriomandite müügihinda mõjutanud, ei ole käesoleval juhul relevantne, sest hagejad ei ole taotlenud hinna alandamist (VÕS § 112).
17.2.Seoses elektripaigaldisega on kahju hüvitamise eesmärk asetada hagejad olukorda, kus puudusi ei oleks esinenud (VÕS § 127 lg 1). Kostja pidi ette nägema, et kui ta müüb puudustega asja, siis võib kaasneda sellega kahju hüvitamise kohustus puuduste kõrvaldamiseks (VÕS § 127 lg 3). Juhul, kui kostja ei oleks hagejatele müünud puudustega korterit, siis ei oleks hagejatel tekkinud kulusid seoses elektripaigaldisega seotud puuduste kõrvaldamisega (VÕS § 127 lg 4). Kohus loeb MHV Elektrikontoll OÜ auditi ja ekspertiisiaktiga tuvastatuks, et elektripaigaldise nõuetele vastavusse viimiseks tuleb kaabeldus teha TN-S juhistikusüsteemis, milleks tuleb kasutada installatsioonikaableid milles on faasijuht (must, pruun või hall), neutraaljuht (sinine) ja kaitsejuht (kollaroheline). Vahetada pesuruumi valgustid. 0-klassi pistikupesad vahetada 1.klassi pesade vastu (kaitsejuhi kontaktiga pistikupesa). Paigaldada tuleb suurem jaotuskilp, milles on ruumi kaitselahutuslülitile ja rikkevoolukaitselülitile. Kostja ei ole esitanud teistsuguseid asjaolusid ega tõendeid. Kohus loeb OÜ Paide EG 17.11.2022 hinnapakkumise (dtl 217) ja Rekmar Ehitused OÜ 15.12.2022 hinnapakkumise (dtl 218) alusel tuvastatuks, et puuduste kõrvaldamiseks vajalike tööde maksumus on 3772,12 eurot+3491 eurot=7263,12 eurot. Hagejad on vähendanud kahjunõude, s.o puuduste kõrvaldamiseks vajalikud siseviimistlusega seonduvate tööde maksumuse ulatust 378,79 euroni. Seega on põhjendatud kahjunõude ulatus 3772,12+378,79=4150,91 eurot. Kostja ei ole esitanud asjaolusid ega tõendeid selle kohta, et tegelikult ei ole vaja hinnapakkumises näidatud töid teha või et need saaks teha oluliselt madalama hinnaga (hagejate vähendatud ulatusest madalama hinnaga). Kostja on piirdunud hinnapakkumiste kriitikaga, kuid ei ole esitanud asjaolusid ega tõendeid selle kohta, et hinnapakkumistes tööd on ebavajalikud või et nende mõistlik maksumus on oluliselt madalam. Kohtu hinnangul ei saa järeldada pelgalt sellest, et hageja 2 on mõningaste ehitusalaste teadmistega, et vajalikud tööd saaks teha oluliselt madalama hinnaga.
17.3.VÕS § 128 lg 3 kohaselt hõlmab otsene varaline kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sh mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, mh kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks. Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et hüvitamisele kuulub ka elektripaigaldise puuduse tuvastamiseks tellitud elektripaigaldise audit summas 246 eurot (dtl 59). Kostja ei ole esitanud asjaolusid ega tõendeid selle kohta, et tegemist on ebamõistliku kuluga. Arvestades asjaolu, et auditi järeldused on kooskõlas ekspertiisi 8
järeldustega, siis on kohus seisukohal, et tegemist oli asjakohase arvamusega ja vajalik selleks, et puuduste olemasolu kohaselt määratleda.
17.4.Riigikohus on oma 28.09.2020 otsuse nr 2-16-8751 p-s 28 asunud seisukohale, et professionaalne õigusabi kohtueelses vaidluse staadiumis on vähemalt üldjuhul mõistlik ning sellega seotud kulud on hilisemal kahju hüvitamise nõudmisel ka hüvitatavad. Hagejatel on VÕS § 127 lg 2 ning § 128 lg-te 1 ja 2 järgi õigus nõuda kostjalt hüvitist enne kohtusse pöördumist kantud mõistlikult vajalike ja ettenähtavate õigusabikulude eest. Kohtuväliste õigusabikulude hüvitamisel peab kohus VÕS § 128 lg 3 kohaldamisel kõigepealt hindama, kas õigusabi kasutamine oli mõistlikult võttes vajalik, st kas ilma selleta oleks hageja saanud oma õigusi tõhusalt kaitsta. Juhul kui õigusabi kasutamine oli vajalik, peab kohus hindama, kas hageja kantud kulud on mõistliku suurusega. Hagejate esitatud tõenditest nähtub, et hagejate lepinguline esindaja osutas kohtueelselt õigusabi teenust tunnihinnaga 160 eurot/tunnis (dtl 64-65). Riigikohus on pidanud põhjendatud tunnitasu määradeks näiteks 170 eurot ilma käibemaksuta (RKTKm 27.02.2017, 3-2-1-159-16, p 24), 175 eurot ilma käibemaksuta (RKTKo 02.06.2021, 2-19-5942), 190 eurot ilma käibemaksuta (RKTKo 13.05.2020, 2-18-17536, p 18) ja 200 eurot ilma käibemaksuta (RKTKo 03.04.2019, 2-163785, p 31.4). Seega on advokaadist lepingulise esindaja tunnitasu 160 eurot/tunnis (ilma käibemaksuta) põhjendatud ja turuhinnale vastav. Lepinguline esindaja on kohtueelselt kulutanud õigusteenuse osutamisele 5 tundi, mis hõlmab konsultatsiooni, tõendite hindamist, õiguslikku analüüsi, 08.03.2022 nõudekirja koostamist kostjale (dtl 43 – 51). Kohtu hinnangul on tegemist põhjendatud ajakuluga. Kohtu hinnangul oli hagejate poolt õigusnõustaja poole pöördumine põhjendatud, õigusnõustaja on juba kohtueelselt tegelenud asjaolude ja õigusliku positsiooni väljaselgitamisega, samuti on õigusnõustaja pöördunud kostja poole kohtueelselt eesmärgiga vaidlus lahendada juba kohtuväliselt, mis oleks võimaldanud poolte aega ja kulusid kokku hoida. Kohus arvestab seejuures ka seda, et kohtuotsusega hagi rahuldatakse. Kokku on seega põhjendatud kulu kohtueelsele õigusabile 800 eurot, millele lisandub käibemaks 20% (kehtiv käibemaksumäär 2022), s.o 160 eurot, kokku 960 eurot, mis kuulub kostja poolt hagejatele hüvitamisele.
17.5.Kokku kuulub kostja poolt hagejatele 2313,61+4150,91+246+960=7670,52 eurot.
kahjuhüvitisena
hüvitamisele
18.VÕS § 139 lg 1 sätestab, et kui kahju osaliselt tekkis kahjustatud isikust tulenevatel asjaoludel või ohu tagajärjel, mille eest kahjustatud isik vastutab, vähendatakse kahjuhüvitist ulatuses, milles need asjaolud või oht soodustasid kahju tekkimist. Kohus on seisukohal, et kostja ei ole sätte kohaldamise asjaolusid esile toonud. Kostja etteheiteid selle kohta, et hagejatel oleks olnud võimalik korter üle vaadata ja puudused avastada juba enne müügilepingu sõlmimist, ei ole VÕS § 139 lg 1 kohaldamisel asjakohased. Kohus on kostja vastavaid väiteid käsitlenud juba VÕS § 218 lg 4 ja VÕS § 219 kohaldamise kontekstis ja leidnud, et need kostja vastutust ei mõjuta.
19.VÕS § 140 lg 1 sätestab, et kohus võib kahjuhüvitist vähendada, kui kahju hüvitamine täies ulatuses oleks kohustatud isiku suhtes äärmiselt ebaõiglane või muudel põhjustel mõistlikult vastuvõtmatu. Seejuures tuleb arvestada kõiki asjaolusid, eelkõige vastutuse iseloomu, isikutevahelisi suhteid ja nende majanduslikku olukorda, sealhulgas kindlustuse olemasolu. Kohus on seisukohal, et kostja ei ole esile toonud asjaolusid ega tõendeid, mis õigustaks kahjuhüvitise vähendamist VÕS § 140 lg 1 alusel. Kahju ei ole tekkinud hagejatest tulenevatel asjaoludel või ohu tagajärjel, mille eest kahjustatud isik vastutab. Asjaolud, et hagejad ostsid kasutatud korteri ja plaanisid selles remonti teha, ei võimalda kohtu hinnangul kohaldada VÕS § 140 lg-t 1 ega vähendada kahjuhüvitist 1-euroni. Kostja pidi ja sai eeldada, et puudustega kasutatud asja puhul ei ole võimalik puudusi kõrvaldada selliselt, et asi viiakse seisu, mis vastab kasutatud asja tavapärasele kulumile (kui elektripaigaldist on ebakohaselt muudetud, siis 9
ei saa seda viia seisu, mis vastaks 1964. a nõuetele ja selle tavapärasele kulumisastmele). Ka see, et hagejad plaanisid korteris remonti teha, ei võimalda VÕS § 140 lg-t 1 kohaldada. Puuduvad asjaolud ja tõendid selle kohta, et hagejad plaanisid sõltumata asjaoludest elektripaigaldist muuta.
20.Kohus tuvastas kohtuotsuse p-s 12, et hagejad ostsid müügilepingu alusel korteri kaasomandisse. AÕS § 71 lg 4 sätestab, et kaasomanikul on ühise asja suhtes kolmandate isikute ees kõik omaniku õigused. Riigikohus on oma 24.04.2013 määruses nr 3-2-1-35-13 p-s 17 asunud seisukohale, et kaasomanikud on kolmandate isikute suhtes AÕS § 71 lg-st 4 tulenevalt solidaarvõlausaldajad. VÕS § 73 lg 1 sätestab, et kui sama kohustus tuleb seadusest, tehingust või kohustuse olemusest tulenevalt täita mitmele isikule selliselt, et igaüks neist võib nõuda kohustuse täielikku täitmist, on need isikud solidaarvõlausaldajad. VÕS § 73 lg 2 sätestab, et võlgnik võib täita kohustuse kõigile solidaarvõlausaldajatele või mõnele neist, isegi kui mõni võlausaldaja on juba esitanud hagi kohustuse täitmiseks. Hagi rahuldamist ei mõjuta kohtu hinnangul asjaolu, et hageja 2 on oma osa kaasomandist hagejale 02.03.2022, kuna kahju tekkis varem, s.o juba müügilepingu sõlmimisega. Menetlusosalised ei ole esitanud kohtule asjaolusid ega tõendid selle kohta, et hagejad oleksid koos korteriomandiga ka kahjunõuet kostja vastu käsutanud.
21.Hagejad on esitanud kostja vastu ka viivisenõude. VÕS § 113 lg 1 sätestab, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. VÕS § 113 lg 2 sätestab, et kui rahalise kohustuse täitmise aeg ei ole kindlaks määratud, muu hulgas kahju hüvitamise või alusetu rikastumise väljaandmise või taganemisest tuleneva väljaandmise nõude puhul, arvestatakse võlgnetavalt rahalt viivist alates ajast, mil võlausaldaja teatas võlgnikule oma nõudest või esitas raha sissenõudmiseks hagi või maksekäsu kiirmenetluse avalduse. Kui tasu maksmise aeg ei ole kindlaks määratud vastastikuse lepingu puhul, arvestatakse tasult viivist alates VÕS § 82 1 lõikes 1 sätestatud ajast. Hagejad teavitasid kostjat kahjunõude esitamisest 08.03.2022 nõudekirjaga. Hagejad nõuavad viivist kahjuhüvitiselt 7670,52 eurolt alates 09.03.2022, mis on kooskõlas VÕS § 113 lg-s 2 sätestatuga määras, mis vastab VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määrale. Hagejad on esitanud viivisenõude perioodi 09.03.2022 kuni hagi esitamiseni sissenõutavaks muutunud viivise osas. Lisaks on hagejad esitanud TsMS § 367 kohase viivisenõude. Viivise summa perioodi 09.03.2022 – 20.11.2025 eest arvutatuna 7670,52 eurolt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras, on 3042,72 eurot.
10
22.Arvestades TsMS § 367 sätestatut, mille kohaselt võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest, mõistab kohus kostjalt välja ka edasiulatuva viivise alates 21.11.2025 kuni kahjunõude (7670,52 eurot) täieliku tasumiseni. Menetluskulud
23.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 173 lg 1 sätestab, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus hagi rahuldab, siis jäävad menetluskulud kostja kanda. TsMS § 174 lg 4 alusel määrab kohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras. (allkirjastatud digitaalselt) Siiri Malmberg kohtunik
11
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.